重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建流程及工作技巧

重慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建流程及工作技巧

2013年1月主要內(nèi)容重慶市房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)批流程房地產(chǎn)開發(fā)中的成本構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)中的問題與對(duì)策

重點(diǎn)研究房地產(chǎn)開發(fā)前期報(bào)批流程。研究方法文件檢索公司調(diào)研★理論研究基本假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（商、住、辦公）重慶市主城區(qū)嚴(yán)格依法建設(shè)，不存在罰款第一篇：報(bào)批流程房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分投資機(jī)會(huì)尋找投資機(jī)會(huì)篩選可行性研究獲得土地使用權(quán)規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批簽署有關(guān)合作協(xié)議施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收市場(chǎng)營銷與物業(yè)管理項(xiàng)目設(shè)想1.投資立項(xiàng)申請(qǐng)項(xiàng)目報(bào)告年度計(jì)劃可行性研究規(guī)劃方案征地勘察設(shè)計(jì)地質(zhì)勘查設(shè)計(jì)招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選定建筑設(shè)計(jì)拆遷辦理施工執(zhí)照編制施工組織設(shè)計(jì)工程預(yù)算造價(jià)2.前期工作審核施工圖七通一平材料設(shè)備訂貨辦理開工報(bào)告組織招標(biāo)簽訂施工合同組織施工單位進(jìn)場(chǎng)組織設(shè)計(jì)交底審查施工圖組織設(shè)計(jì)3.施工準(zhǔn)備施工放線規(guī)劃部門驗(yàn)線勘察設(shè)計(jì)部門驗(yàn)槽組織樁基驗(yàn)收隱蔽工程預(yù)驗(yàn)結(jié)構(gòu)簽訂驗(yàn)收4.工程管理竣工工程預(yù)驗(yàn)組織竣工驗(yàn)收竣工資料歸檔辦理竣工決算商品房預(yù)售商品房?jī)r(jià)格報(bào)批報(bào)工程竣工單商品房記賬入庫商品房銷售5.房屋銷售組織交房建立物管機(jī)構(gòu)建立房屋檔案建立服務(wù)制度6.售后服務(wù)日常管理房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分投資決策階段前期工作階段（規(guī)劃設(shè)計(jì)階段）開發(fā)建設(shè)階段租售階段一.投資決策階段投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為重要的階段之一，主要包括市場(chǎng)信息資料搜集，投資機(jī)會(huì)研究，土地信息獲取和土地競(jìng)買以及《項(xiàng)目建議書》、《可行性研究》的編制和審批等工作步驟。獲取土地信息投資機(jī)會(huì)研究是否可行是否參加土地競(jìng)買編制項(xiàng)目建議書反饋?zhàn)罡邇r(jià)是否獲得是否測(cè)算編制可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建議書審批可行性研究報(bào)告審批辦理投資項(xiàng)目備案證項(xiàng)目立項(xiàng)審批辦理土地權(quán)屬交接相關(guān)證件項(xiàng)目立項(xiàng)轉(zhuǎn)入前期工作階段獲得土地信息的渠道重慶市土地交易中心★

土地轉(zhuǎn)讓合作開發(fā)其它方式還有什么其它方式？返回投資機(jī)會(huì)研究針對(duì)已有的土地信息根據(jù)開發(fā)商自己的開發(fā)能力測(cè)算項(xiàng)目的獲利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力測(cè)算土地競(jìng)買最高價(jià)經(jīng)驗(yàn)在這一程序中占了很大的成分返回先找土地，再考慮項(xiàng)目先有項(xiàng)目構(gòu)想（投資意向），再找土地一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有別于重大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目和其它重大項(xiàng)目。由于土地的獲取難度大，開發(fā)商的一般做法是先取得土地，然后再考慮項(xiàng)目。在報(bào)批的過程中，這兩個(gè)過程則是相互交替進(jìn)行的。土地競(jìng)買（土地交易中心）招標(biāo)方式市土房局發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)招標(biāo)通知；索取資料，報(bào)名，交保證金；市土房局組織開標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，并向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書；憑中標(biāo)證明書與市土房局簽訂出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金；申領(lǐng)《土地成交確認(rèn)書》土地競(jìng)買（土地交易中心）拍賣方式市土房局提前公告拍賣有關(guān)事宜；到市土房局辦理競(jìng)買手續(xù)；市土房局主持拍賣活動(dòng)，有意競(jìng)買者參與競(jìng)投，應(yīng)價(jià)最高者為受讓方；受讓方與市土房局簽訂出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金；申領(lǐng)《土地成交確認(rèn)書》。辦理完《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后再辦理國土證項(xiàng)目建議書的審批審批部門市發(fā)展與改革委員會(huì)審批材料待審批的項(xiàng)目建議書項(xiàng)目資本金中除自有資金外的資金來源證明項(xiàng)目業(yè)主資信證明材料或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件其他特殊規(guī)定必備的材料審批結(jié)果項(xiàng)目建議書批復(fù)重慶市計(jì)劃委員會(huì)文件渝計(jì)委固[2004]號(hào)關(guān)于XXX花園項(xiàng)目建設(shè)工程項(xiàng)目建議書的批復(fù)重慶市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：你公司XX[2004]第01號(hào)文件收悉。為改善人民居住條件，加快XX區(qū)的城市建設(shè)，經(jīng)研究，同意你公司開發(fā)建設(shè)XX區(qū)XX花園，觀予以立項(xiàng)批復(fù)如下：重慶市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)年月日主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè)房地產(chǎn)立項(xiàng)批復(fù)報(bào)送：市計(jì)委，區(qū)政府。抄送：區(qū)地方稅務(wù)局，規(guī)劃分局，區(qū)建委，國土局，環(huán)保局，房管局，公安分局，財(cái)政局，審計(jì)局，統(tǒng)計(jì)局。委托環(huán)境影響評(píng)估委托部門具有相應(yīng)資質(zhì)的單位委托結(jié)果項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遵循市場(chǎng)價(jià)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》第九條可行性股研究的渠審批審批扔部門市發(fā)展詳與改革鄙委員會(huì)申請(qǐng)濟(jì)材料待審其批的慌可行灰性研聽究報(bào)危告項(xiàng)目環(huán)繩境影響灑評(píng)價(jià)報(bào)周告書項(xiàng)目建傭議書批栽準(zhǔn)文件炕復(fù)印件其它元特殊銅規(guī)定旱必備摸的材賄料審批結(jié)付果可行性飼研究報(bào)嫂告批準(zhǔn)洲文件通常越委托百有資逗質(zhì)的幅單位族編制籍可研恭報(bào)告項(xiàng)目驢立項(xiàng)審批酷部門市發(fā)性展與杜改革板委員繁會(huì)申請(qǐng)材壇料立項(xiàng)申疤請(qǐng)書土地出翅讓確認(rèn)結(jié)書《項(xiàng)目建早議書》《可行拘性研昆究報(bào)吉告》開發(fā)資隔質(zhì)證明里和營業(yè)戚執(zhí)照法人身景份證復(fù)薦印件獲得輛證件《企業(yè)投殖資項(xiàng)目零備案證》《建設(shè)項(xiàng)積目備案現(xiàn)批復(fù)》（１０心份）二.前期工陡作階段前期魄工作脖階段列是房厭地產(chǎn)瘦開發(fā)缺中頭蛋緒最編為復(fù)犁雜的故階段渡。具矮體工腰作在災(zāi)于落它實(shí)開逮發(fā)方禮案，筒為開尤發(fā)項(xiàng)雙目建顧設(shè)做們準(zhǔn)備融。前雨期涉吧及工晝作程難序以旺及部魂門眾顏多，吹主要讓工作窩內(nèi)容攤包括莫：購俗置土漁地的滅后期豬工作灘、拆校遷安院置、龜項(xiàng)目伙報(bào)建桐與委里托設(shè)座計(jì)等它等。申請(qǐng)項(xiàng)躍目選址獲得《建設(shè)胳項(xiàng)目選址意牢見書》委托情規(guī)劃岸設(shè)計(jì)澆方案歌并送暢審獲得《設(shè)計(jì)條椒件要求通閱知書》委托地辟質(zhì)勘查委托攤地災(zāi)桶評(píng)估委托旁初步陸設(shè)計(jì)虧并送蛇審委托義施工始圖設(shè)霸計(jì)并其送審辦理《建設(shè)用奇地規(guī)劃浩許可倘證》辦理《建設(shè)工垮程規(guī)劃許芳可證》報(bào)批《總平面規(guī)劃稻圖》土地丹使用向權(quán)初始登未記獲得《國有處土地使用權(quán)不證書》繳納土深地出讓彼金市簽訂隔土地出迎讓合同委托惱土地褲勘界市國支土局印審核惹同意土地成蠅交確認(rèn)涉書申請(qǐng)肝用地區(qū)草簽下土地出惕讓合同進(jìn)入拆亮遷環(huán)節(jié)委托地帶質(zhì)勘查委托單弟位市勘測(cè)盛院（或雅有相應(yīng)限資質(zhì)的循單位）委托結(jié)腔果地質(zhì)決勘查侵報(bào)告1：50川0現(xiàn)狀地腹形圖、魚地下管烤網(wǎng)圖收費(fèi)標(biāo)犧準(zhǔn)政府指湊導(dǎo)定價(jià)計(jì)價(jià)瓶格[20舅02]聞10號(hào)（可顧以殺帥價(jià)）委托穩(wěn)地質(zhì)宮災(zāi)害網(wǎng)危險(xiǎn)貧性評(píng)婆估委托績(jī)單位具有地邁災(zāi)評(píng)估脆資質(zhì)的企單位委托狠結(jié)果《地質(zhì)災(zāi)園害評(píng)估擱報(bào)告》收費(fèi)標(biāo)嫩準(zhǔn)渝價(jià)[20端02]愈257號(hào)（谷附件努）辦理《建設(shè)勸工程稍選址林意見皺書》辦理折部門所在胖區(qū)規(guī)駐劃分骨局申請(qǐng)材肝料申請(qǐng)悉書和與申請(qǐng)枕報(bào)告1：500實(shí)測(cè)亮現(xiàn)狀河地形鎮(zhèn)及管糕網(wǎng)圖土地出遠(yuǎn)讓確認(rèn)鋒通知書開發(fā)資輕質(zhì)證書其它文迫件辦理《建設(shè)工早程選址教意見書》辦理絕程序申請(qǐng)與槍受理（5日內(nèi)酷）審查與農(nóng)決定（20日內(nèi)迅）公布與母頒發(fā)（10日內(nèi)僚）獲得證懲件《建設(shè)籍工程寶選址栗意見聞書》《設(shè)計(jì)條圾件要求購?fù)ㄖ獣贰稄?fù)函態(tài)意見攏書》（不同洞意時(shí)頒圍發(fā)）收費(fèi)標(biāo)貌準(zhǔn)不收費(fèi)

重慶市規(guī)劃局渝規(guī)選(2004)江字第號(hào)

關(guān)于XXXX小區(qū)工程的選址意見通知書重慶市XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：你根據(jù)計(jì)委投[2004]xxx號(hào)文批復(fù)，你單位的xxx花園小區(qū)工程申請(qǐng)?jiān)趚xxx建設(shè)。經(jīng)研究，同意上述申請(qǐng)。請(qǐng)按國家基本建設(shè)程序和現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。建設(shè)具體位置及規(guī)劃要求見附件：《重慶市建設(shè)工程設(shè)計(jì)條件》、《要求通知書》、規(guī)劃設(shè)計(jì)紅線圖。建設(shè)單位或個(gè)人在取得本通知書后六個(gè)月內(nèi)未報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的，本通知書(合附件；附圖)自行失效(不可抗力因素除外)。自行失效后，按《重慶市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》的規(guī)定，另行確定單位或個(gè)人。重慶市規(guī)劃局年月日

主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè)選址意見通知書抄送：重慶市人民政府、重慶市地房局、重慶市建委土地使皆用權(quán)初為始登記辦理部會(huì)門所在區(qū)子土房局申請(qǐng)材昌料申請(qǐng)漲書營業(yè)博執(zhí)照土地齒使用擱權(quán)出古讓合緞同出讓喘金繳接款憑惰證建設(shè)懲用地額規(guī)劃墨許可業(yè)證由房產(chǎn)引測(cè)繪部澡門出具悲的實(shí)地茄勘測(cè)報(bào)忽告土地晚使用慕權(quán)新董建登吳記辦理程員序（略狂）獲得證碰件《國有土鼻地使用免權(quán)證書》收費(fèi)標(biāo)五準(zhǔn)勘測(cè)費(fèi)登記三費(fèi)勘測(cè)費(fèi)：0.2元/m2×占地面積登記費(fèi)：房地產(chǎn)價(jià)格總額（萬元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率（％）100以下（含100）0.2超過100以上部分至2000（含2000）0.08超過2000以上部分至5000（含5000）0.06超過5000以上部分至10000（含10000）0.04超過10000部分0.02領(lǐng)取《國有土哥地使用退權(quán)證》辦理定部門市國螞土局收費(fèi)莊標(biāo)準(zhǔn)國土斗出讓原金：15風(fēng)0-濟(jì)35美0元/m2×建面國土契管稅：土服地評(píng)估殺價(jià)格3%國土勘搭測(cè)費(fèi)：尾（國土葉證附圖債）73刷8元/宗國土餡證稅俗費(fèi)：椒約20元委托設(shè)市計(jì)單位假進(jìn)行設(shè)走計(jì)設(shè)計(jì)單沾位資質(zhì)稍的認(rèn)定設(shè)計(jì)座的三彎個(gè)階攔段設(shè)計(jì)的束分類每階段汁設(shè)計(jì)對(duì)惜應(yīng)的成驚本預(yù)測(cè)每階段野設(shè)計(jì)的漲審查報(bào)批《總平赤面規(guī)挪劃圖》辦理爐部門重慶報(bào)市規(guī)尸劃局申請(qǐng)材搏料報(bào)建人耍身份證乘明和單佳位介紹劫信《建設(shè)項(xiàng)陜目選址檢意見書》和選址作紅線圖選址僅范圍誤的總涼平面銹規(guī)劃挪圖（毀方案喉設(shè)計(jì)恰）辦理結(jié)忙果規(guī)劃局舉對(duì)上述馳文件資趴料審核且同意后泰，發(fā)給審批的避蓋章總跑平面圖辦理《建設(shè)用躍地規(guī)劃倡許可證》辦理谷部門所在區(qū)泥規(guī)劃分葵局申請(qǐng)材遲料申請(qǐng)慎表和呈申請(qǐng)麥報(bào)告方案滅設(shè)計(jì)犧圖說俱（加俗蓋設(shè)選計(jì)資產(chǎn)質(zhì)印末章，歡并含孟室外秤綜合胸管線蓮）及新其電唯子文孤檔《建設(shè)工魔程選址也意見書》及其船附件種（復(fù)仿印件厲）其它文字件辦理《建設(shè)用襯地規(guī)劃薦許可證》辦理程義序申請(qǐng)與餅受理（5日內(nèi)壤）審查背與決賓定（20日內(nèi)肝）公布泛與頒門發(fā)（10日內(nèi)）獲得萬證件《建設(shè)用綠地規(guī)劃痰許可證》辦理《建設(shè)用返地規(guī)劃之許可證》收費(fèi)標(biāo)頌準(zhǔn)《重慶賞市建申設(shè)工薪程規(guī)貸劃許飛可執(zhí)祝照費(fèi)辱管理臟辦法》渝府鞭發(fā)[20跳01]富23號(hào)辦理《建設(shè)工彎程規(guī)劃濕許可證》★辦理勢(shì)部門所在區(qū)途規(guī)劃分籌局申請(qǐng)材頑料申請(qǐng)?jiān)V表施工尋圖說溫（加越蓋設(shè)日計(jì)資感質(zhì)印業(yè)章，侮建筑昌工程跡僅限策建施甩圖）澡及其籍電子武文檔土地保證、黑用地嘴批準(zhǔn)恢書市建委際初步設(shè)浮計(jì)批復(fù)消防早、市喉政、跪人防閃、環(huán)炕保、被防雷貍、教非委意掌見施工圖價(jià)設(shè)計(jì)文苦件審查哪意見書地勘塵報(bào)告辦理《建設(shè)工宰程規(guī)劃港許可證》★辦理程勁序申請(qǐng)與差受理（5日內(nèi)）審查李與決巷定（20日內(nèi)練）公布萍與頒坐發(fā)（10日內(nèi)直）獲得堡證件《建設(shè)狡工程丈規(guī)劃災(zāi)許可姿證》辦理《建設(shè)辭工程竟規(guī)劃壟許可陳證》★收費(fèi)標(biāo)桐準(zhǔn)光卡棚費(fèi)：倉渝價(jià)僵發(fā)[1粗99定6]擾8號(hào)，32成5元/卡規(guī)劃顆執(zhí)照乒費(fèi)：分渝府史發(fā)[2藥00療1]懷23號(hào)人防工秩程易地鋸建設(shè)費(fèi)體：渝價(jià)[2淋00俊0]詞24聞1號(hào)易地豈建設(shè)收費(fèi)=建筑蘋面積×3磨0元/平方米舊房拆輪遷繳費(fèi)拆遷摸底報(bào)告面議動(dòng)遷辦拆遷評(píng)估報(bào)告面議動(dòng)遷辦拆遷管理費(fèi)1元/m2拆遷辦拆遷代辦費(fèi)25-35元/m2拆遷辦三.開發(fā)建騰設(shè)階段房地產(chǎn)樓開發(fā)建桃設(shè)過程遷大致分拖為項(xiàng)目撇建設(shè)準(zhǔn)追備階段社、施工信階段、枕竣工驗(yàn)緒收階段響。此階腹段主要儀完成的薄工作有厘辦理《建設(shè)工續(xù)程施工恰許可證》、招投史標(biāo)、現(xiàn)汁場(chǎng)三通今一平、罰施工的座質(zhì)量、音工期、雖成本控舟制、竣卷工驗(yàn)收大及相關(guān)級(jí)手續(xù)辦痰理等。正式用界電申請(qǐng)舉及施工藝臨時(shí)華用電健申請(qǐng)建設(shè)標(biāo)項(xiàng)目大上水敬申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)潛目排水汽申請(qǐng)及臨挨時(shí)排光水申逗請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)赤目燃?xì)馔羯暾?qǐng)其它必槍要配套燥申請(qǐng)辦理施戶工許可日證工程溫發(fā)包辦理合同簽吸證委托蜂質(zhì)量遍監(jiān)督委托文罩明安全雕監(jiān)督辦理驕?zhǔn)姓椗涮渍鸸こ檀惭b靜：業(yè)主工沉程項(xiàng)目差管理施工見單位廚竣工施工單蛾位工程殊竣工施工召單位懇提交峽：工程騾技術(shù)借與竣升工圖質(zhì)量簽窗證文件工程結(jié)往算資料現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)浩理工程閣師組織遙初驗(yàn)是否合欺格總監(jiān)理喊工程師寶組織全忘面檢查進(jìn)行預(yù)乞驗(yàn)收是否闊合格否是否是否開發(fā)商煎組織正排式驗(yàn)收工程備質(zhì)量例等級(jí)雹評(píng)定簽署冬驗(yàn)收著意見旁書工程詢交接審核預(yù)饅算書處理穩(wěn)工程灣索賠工程發(fā)膠包報(bào)建受理部脾門市建紹委報(bào)送環(huán)要件（業(yè)蔬主報(bào)河建，木施工棋單位僻協(xié)助滴）工程項(xiàng)訂目報(bào)建禾表《建設(shè)識(shí)工程叫規(guī)劃秤許可巨證》全套勘繼察設(shè)計(jì)素文件設(shè)計(jì)審掙查聯(lián)審釘單公司頁資質(zhì)賞證書紡副本經(jīng)審查臺(tái)同意取好得工程狐項(xiàng)目施扣工承發(fā)牢包洽談釀會(huì)議紀(jì)洽要辦理合違同簽證輩（備案體）受理部土門市建委報(bào)送念材料（業(yè)主嗚報(bào)建，趟施工單俗位協(xié)助循）建設(shè)鐘單位鏡與施田工單蒙位簽粗定的倦施工絡(luò)標(biāo)準(zhǔn)詠合同攻（施管工合匆同由唐工商劉管理碎部門場(chǎng)蓋章慌）委托童質(zhì)量振監(jiān)督受理密部門市建診委（管質(zhì)監(jiān)蹤蝶站）報(bào)送材班料（業(yè)聽主報(bào)泳建，來施工拍單位救協(xié)助貌）全套魄設(shè)計(jì)役文件施工合截同《建設(shè)工制程規(guī)劃銅許可證》（原件秤）營業(yè)宇執(zhí)照善副本留（原藥件）《建設(shè)工頓程質(zhì)量堡監(jiān)督申眠請(qǐng)表》委托文超明安全不監(jiān)督受理標(biāo)部門市建銜委（直安監(jiān)爸站）報(bào)送既要件（施工寨單位報(bào)桐建，業(yè)劑主協(xié)助服）施工什企業(yè)份安全具登記吵資質(zhì)孩證書節(jié)副本安全申鋪報(bào)登記澡表項(xiàng)目經(jīng)玻理、安辟全員、割施工員費(fèi)安全管僚理證、敢特種作沖業(yè)人員嘩的操作爽證上崗配證（原鑒件）施工組斃織設(shè)計(jì)臨時(shí)季用電化組織車設(shè)計(jì)職工削意外勉傷害煤保險(xiǎn)相單（眉原件頂），搶取得弦安全綢申報(bào)煮表簽米章。建筑都施工暫臨時(shí)即排水賭沉淀閥池審鼠查受理部末門市建霉委報(bào)送張要件（業(yè)主敗報(bào)建，鞭施工單誘位協(xié)助騾）規(guī)劃間總平轎面圖1：50恨0地形圖辦理見市政聞配套種工程峰安裝（業(yè)立主報(bào)撓建，銳施工沾單位殼協(xié)助抵）持相關(guān)椒證件各專業(yè)駱公司辦樓理市政種配套工箭程包括摸上水、紀(jì)下水、耍煤氣、峰電力、街電信、朗報(bào)裝。辦理《建設(shè)工錄程施工稅許可證》辦理部輔門所在區(qū)遍建委辦理程軋序建設(shè)汗工程層項(xiàng)目醒報(bào)建仿：持轟計(jì)委砌等有本權(quán)部策門立崇項(xiàng)批覺準(zhǔn)文喂件和微規(guī)劃橡許可溫證到債建管凝科辦腸理工散程報(bào)屬建。施工圖相設(shè)計(jì)審凝查：由反建委委漏托有資蠢格審查靠機(jī)構(gòu)進(jìn)意行審查多，并取腰得施工臉圖審查腔備案書拜。建設(shè)工狡程監(jiān)理類：按照懸規(guī)定應(yīng)糾該委托凡監(jiān)理的往工程已港委托監(jiān)匪理。招投呼標(biāo)：億完成揮招投類標(biāo)程稼序，必取得掉招標(biāo)受辦簽豪發(fā)的孕中標(biāo)卡通知遮書。規(guī)費(fèi)繳常納：到剃建委（凈及市建蹄設(shè)工程魔交易所搶）辦理季繳費(fèi)手蔬續(xù)。質(zhì)量唇監(jiān)督滴、安林全監(jiān)間督手閃續(xù)：叮質(zhì)量中監(jiān)督潮站辦屠理質(zhì)耽監(jiān)手條續(xù)，陵建管乎科辦庭理安費(fèi)全監(jiān)艇督手宣續(xù)，粉保險(xiǎn)挽機(jī)構(gòu)背辦理賣職工客意外宵傷害索保險(xiǎn)嘩。施工細(xì)現(xiàn)場(chǎng)永檢查嫩：工秩程項(xiàng)磨目管墳理人犬員壓煮證上蹄崗、找安全總文明小施工它設(shè)施肌。辦理《建設(shè)工娛程施工跨許可證》辦理赤工程普?qǐng)?bào)建施工現(xiàn)裕場(chǎng)檢查怠及市政配疑套辦理施工圖紐奉設(shè)計(jì)審竄查落實(shí)雁監(jiān)理圍單位落實(shí)負(fù)招投框標(biāo)規(guī)費(fèi)繳向納所在區(qū)傷建委審黎查獲得《建設(shè)錫工程施工許楊可證》辦理《建設(shè)工育程施工拋許可證》辦理占時(shí)限以上滲程序腎經(jīng)審告查符馬合要戲求，僑在15日內(nèi)頒饞發(fā)建筑囑工程施休工許可踏證。收費(fèi)祥標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目＼單位建設(shè)單位項(xiàng)目＼單位建設(shè)單位招標(biāo)業(yè)務(wù)費(fèi)總造價(jià)×0.4‰(區(qū)收)招標(biāo)業(yè)務(wù)費(fèi)總造價(jià)×0.4‰(區(qū)收)質(zhì)監(jiān)費(fèi)總造價(jià)×2.8‰(區(qū)收)建筑管理費(fèi)總造價(jià)×1.3‰(區(qū)收)交易費(fèi)總造價(jià)×0.36‰(市收)交易費(fèi)總造價(jià)×0.84‰(市收)勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)總造價(jià)×0.3‰(市收)定額管理編制費(fèi)總造價(jià)×1.3‰(市收)工程項(xiàng)粉目管理療（略）進(jìn)度控襖制投資控若制質(zhì)量悲控制信息管臉理合同龍管理安全她管理組織協(xié)鄭調(diào)《消防驗(yàn)淋收許可工證》辦理部朋門消防便部門申請(qǐng)擔(dān)材料《建筑條工程涌消防命驗(yàn)收鄭申請(qǐng)刺表》消防局墨對(duì)該工進(jìn)程的施何工圖設(shè)拳計(jì)審批賞意見書依（復(fù)印形件）全套竣三工圖，春并填報(bào)快各類消拌防系統(tǒng)裹設(shè)計(jì)安鴉裝情況誦及其有功資格單驚位的《調(diào)試環(huán)測(cè)試迎報(bào)告》隱蔽工動(dòng)程施工勝記錄資季料消防參設(shè)施結(jié)資料爸及合付格證落實(shí)消既防設(shè)施寄設(shè)備維避護(hù)管理浙，并將鹽合同報(bào)辭送消防證機(jī)構(gòu)審炊核備案委托提地質(zhì)獲勘測(cè)委托妥部門具有相啄應(yīng)資質(zhì)辯的單位獲得揪成果建設(shè)工錫程竣工杜實(shí)測(cè)地摘形圖收費(fèi)標(biāo)戚準(zhǔn)按照扒市場(chǎng)仗價(jià)委托檢房產(chǎn)瓣測(cè)繪委托擔(dān)部門具有相怒應(yīng)資質(zhì)珍的單位獲得成購果房屋燒竣工息測(cè)量其報(bào)告臂書收費(fèi)標(biāo)在準(zhǔn)按照坦市場(chǎng)俱價(jià)《建設(shè)工扮程規(guī)劃標(biāo)驗(yàn)收合倉格證》辦理網(wǎng)部門所在虎區(qū)規(guī)面劃分妹局申請(qǐng)材蜂料（針梳對(duì)沙坪斥壩情況器）申請(qǐng)報(bào)培告建設(shè)工元程竣工掃圖（建吉筑工程瓜僅限建痕施圖）具有相砍應(yīng)資質(zhì)辟機(jī)構(gòu)提謹(jǐn)供的建貢設(shè)工程拌竣工實(shí)他測(cè)地形吳圖（含激電子文通檔）具有相繡應(yīng)資質(zhì)論機(jī)構(gòu)提適供的房丈屋竣工劈燕測(cè)量報(bào)嶼告書《建設(shè)性工程掃規(guī)劃艷驗(yàn)收改合格極證》辦理程猶序申請(qǐng)與泥受理（5日內(nèi)職）審查惑與決面定（20日內(nèi)）公布唉與頒篩發(fā)（10日內(nèi)刃）收費(fèi)標(biāo)薯準(zhǔn)不收費(fèi)《竣工暑驗(yàn)收羞備案暈登記鬧證》辦理部滋門市建委倡（竣工快驗(yàn)收15日內(nèi)進(jìn)行備竹案）申請(qǐng)材唯料工程竣姨工驗(yàn)收誕備案表工程冠竣工房誠驗(yàn)收庸報(bào)告施工單讀位簽署叉的工程訴質(zhì)量保格修書《住宅質(zhì)虜量保證瘋書》和《住宅隱使用劍說明鮮書》等獲得成嚷果《竣工驗(yàn)抱收備案曉登記證》四.租售痕階段房地映產(chǎn)開狀發(fā)項(xiàng)瘦目的旬租售場(chǎng)階段湯涉及徑項(xiàng)目眉投資挖的回遲收，漸是非黨常重弓要的雞一個(gè)妨階段竊。該分階段諸主要夸涉及苦商品咸房預(yù)陳售許到可證拍的辦百理、陜房屋沾產(chǎn)權(quán)倍的初里始登籌記以奸及房灰地產(chǎn)袖證的裕辦理牲等方功面的珠工作徒。項(xiàng)目互竣工餐驗(yàn)收委托引房產(chǎn)蓋測(cè)繪辦理預(yù)躬售許可豈證商品房等預(yù)售與感業(yè)主簽訂購臣房合同《商品房濤預(yù)售合掙同》登記哪備案委托建央筑面積批測(cè)繪房屋迅權(quán)屬姨新建畜登記共有民兩次噴測(cè)繪乒活動(dòng)辦理《房屋惰產(chǎn)權(quán)拐證》分割《房屋產(chǎn)底權(quán)證》國有神土地仍使用場(chǎng)權(quán)證房屋抵從押登記商品淋房預(yù)駱售條栗件《城市商健品房預(yù)現(xiàn)售管理溫辦法》已交付關(guān)全部土蘿地使用駁權(quán)出讓來金，取賀得土地葵使用權(quán)始證書；持有耕建設(shè)該工程饞規(guī)劃牛許可繁證和久施工切許可繭證；按提供款預(yù)售的勾商品房夸計(jì)算，紡?fù)度腴_嫩發(fā)建設(shè)樓的資金汁達(dá)到工檔程建設(shè)深總投資棍的25％以上殼，并已鍛經(jīng)確定糟施工進(jìn)您度和竣云工交付疤日期。辦理《商品蜻房預(yù)顛售許姜可證》辦理按部門所在豎區(qū)國沿土與負(fù)房管謹(jǐn)分局申請(qǐng)材旦料商品博房預(yù)施售登樹記申禁請(qǐng)表建設(shè)碎工程肝規(guī)劃跨許可捆證及比其所深附的蒼建筑澤總平疼面圖符、規(guī)惱劃紅匆線圖建設(shè)工飽程施工駁許可證嗽及建筑系施工圖國有山土地見使用材權(quán)證開發(fā)灑企業(yè)以的《營業(yè)辭執(zhí)照》和資念質(zhì)證癢書投入開暖發(fā)建設(shè)疫的資金酒占工程順建設(shè)總航投資的晴比例符啦合規(guī)定精條件的廚證明；《商品已房預(yù)層售面譜積測(cè)穴繪報(bào)鼠告書》商品彩房預(yù)漆售方閑案辦理《商品房幣預(yù)售許涼可證》辦理縣程序樓（辦贊證大狗廳）申請(qǐng)貼與受鉆理（1日內(nèi)）辦理與杜決定（公示收費(fèi)捏標(biāo)準(zhǔn)《商品岡房預(yù)蜓售合固同》登記重備案預(yù)售人捎應(yīng)當(dāng)在簽健約之?dāng)厝掌?0日內(nèi)持商品歪房預(yù)售響合同向胸縣級(jí)以末上人民串政府房皂地產(chǎn)管屆理部門絕和土地芳管理部仆門辦理蘋登記備加案手續(xù)灰。商品房漏的預(yù)售涂登記備英案可以殿委托代飛理人辦備理，但繞必須有朝書面委朗托書?！渡唐贩胯T預(yù)售合居同》登記備墨案辦理稍部門所在區(qū)灑房地產(chǎn)島交易所申請(qǐng)煮材料商品捆房預(yù)畜售合盈同（算一式珠四份傲）商品房央買賣合繡同聯(lián)機(jī)畜備案申脾請(qǐng)表（駛網(wǎng)上）業(yè)主身南份證（朱復(fù)印件多）商品房動(dòng)買賣授適權(quán)委托爸書不動(dòng)產(chǎn)恭發(fā)票（幟上報(bào)聯(lián)售）委托建亮筑面積武測(cè)繪委托驕部門具有相險(xiǎn)應(yīng)資質(zhì)抬的房產(chǎn)奸測(cè)繪部屯門委托自結(jié)果《房屋婚建筑濤面積撇測(cè)繪歸報(bào)告》收費(fèi)標(biāo)盆準(zhǔn)遵循市跌場(chǎng)價(jià)房屋權(quán)萌屬新建懷登記辦理收部門所在區(qū)齒房地產(chǎn)找交易所另（土房腥局下屬戀單位）申請(qǐng)持材料《消防晝驗(yàn)收豎許可鼓證》（復(fù)往印件陷）《建設(shè)垂工程澡規(guī)劃視驗(yàn)收嚷許可素證》（原件林）《建設(shè)究工程鑄竣工錘驗(yàn)收斑備案披登記全證》《土地使膛用權(quán)出表讓合同》《房產(chǎn)面告積測(cè)繪稼報(bào)告書》《工程燙結(jié)算你審定待通知趨書》房屋痰權(quán)屬驅(qū)新建鐮登記收費(fèi)既標(biāo)準(zhǔn)初始編登記忌費(fèi)(總登陪記費(fèi))住宅：80元/套非住宅符：按房亂屋建造愁成本的1‰權(quán)證癢印花皮稅5元/證（我代收混）依據(jù)趕渝價(jià)[20織02]劍274號(hào)辦理《房屋逐產(chǎn)權(quán)鴿證》辦理部能門所在區(qū)禍房地產(chǎn)驕交易所第二棗篇：嘴成本雙構(gòu)成

表1總成本測(cè)算表序號(hào)成本構(gòu)成計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用（萬元）單方費(fèi)用(元/m2）備注1土地費(fèi)用

4163196.00按業(yè)主提供數(shù)據(jù)，詳見表22前期工程費(fèi)

81538.37詳見表33工程建設(shè)費(fèi)

274641292.95詳見表44項(xiàng)目管理費(fèi)3%×房屋開發(fā)費(fèi)84839.94人員工資福利及招待費(fèi)等5銷售費(fèi)用2.5%×銷售收入132862.502%~3%（含廣告推廣、銷售代理、售場(chǎng)及樣板房裝修等費(fèi)用），總銷售收入按照建筑面積2500元/m2測(cè)算，6財(cái)務(wù)費(fèi)用

96645.48資金利息，詳見可研報(bào)告7規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)

5709268.79詳見表58基本預(yù)備費(fèi)2.0%×上述各項(xiàng)費(fèi)用82638.88即不可預(yù)見費(fèi)，一般2%~3%

合計(jì)421201982.91

表2土地成本測(cè)算表序號(hào)

項(xiàng)目?jī)?nèi)容

計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用（萬元）單方費(fèi)用(元/m2）備注1土地出讓金

土地使用權(quán)出讓合同2征（土）地管理費(fèi)

渝價(jià)（2001）346號(hào)4拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

5貨幣安置費(fèi)用或建房費(fèi)根據(jù)摸底統(tǒng)計(jì)表計(jì)算

根據(jù)安置方案6房屋產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償及評(píng)估費(fèi)根據(jù)殘值評(píng)估結(jié)果

7提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)及補(bǔ)助費(fèi)

根據(jù)安置方案自定8附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)水、電、氣等

按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)9青苗補(bǔ)償費(fèi)

《重慶市征地補(bǔ)償安置辦法》1999.410土地補(bǔ)償費(fèi)

11農(nóng)業(yè)人口安置費(fèi)用

12地上、下附著物補(bǔ)償費(fèi)

13拆遷代辦費(fèi)用自行協(xié)商

14拆遷管理費(fèi)被拆建面1元/平方米

渝價(jià)（2002）274號(hào)

合計(jì)4163196按業(yè)主提供數(shù)據(jù)

表3前期工程費(fèi)序號(hào)內(nèi)容計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)總費(fèi)用（萬元）單方費(fèi)用（元/m2）1市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品策劃

502.352規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)辦價(jià)（2002）10號(hào)，市場(chǎng)價(jià)甲級(jí)院15~18元/平米(含規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)、初設(shè)、施工圖設(shè)計(jì)，各占30%、30%、40%)31915.003地質(zhì)勘查費(fèi)計(jì)辦價(jià)（2002）1153，一般市場(chǎng)包干計(jì)算或者按鉆孔深度110~130元/米602.824園林景觀綠化設(shè)計(jì)計(jì)辦價(jià)（2002）10號(hào)1004.715三通一平含場(chǎng)地平整及施工用水電路通2009.426原有建筑物的拆除根據(jù)拆遷房屋的質(zhì)量，施工單位處一般按8~12元/平米的標(biāo)準(zhǔn)繳納給建設(shè)單位，但除渣由建設(shè)方負(fù)責(zé)00.007施工圖審查費(fèi)渝價(jià)（2000）830號(hào)，市場(chǎng)價(jià)3%×設(shè)計(jì)費(fèi)301.418勘察成果審查費(fèi)渝價(jià)（2000）830號(hào)，按勘察費(fèi)總額的6—10％計(jì)算60.289監(jiān)理費(fèi)渝價(jià)（2000）352號(hào)，一般包干計(jì)算或建筑面積2元~4元/平米（小區(qū)）502.35合計(jì)81538.35

表4工程建設(shè)費(fèi)（一）分項(xiàng)工程名稱二期指標(biāo)備注工程造價(jià)（萬元）單方造價(jià)（元/m2)占總造價(jià)比例（%）主體工程土建18902889.8768.821、工程建設(shè)費(fèi)已考慮近期材料漲價(jià)因素在內(nèi)水電78937.152.87

表4工程建設(shè)費(fèi)（二）分項(xiàng)工程名稱二期指標(biāo)備注工程造價(jià)（萬元）單方造價(jià)（元/m2)占總造價(jià)比例（%）專業(yè)分包工程通風(fēng)、排煙工程1517.120.55

電梯安裝工程92443.503.36

光纖電視安裝工程（室內(nèi)、室外）723.370.26

消防工程（室內(nèi)、室外）33815.921.23

安防工程（室內(nèi)、室外）2069.710.75

配電引入、開閉所及設(shè)備安裝工程108851.213.96以項(xiàng)目總額2000萬,扣一期攤?cè)霝?1.2元/m2防火門、防火卷閘門492.330.18

卷閘門140.650.05

防盜門1406.600.51

塑鋼門窗85840.393.12

動(dòng)力配電安裝、電纜及橋架安裝工程

已含柴油發(fā)電機(jī)組安裝工程612.850.22

燃?xì)夤こ?5516.701.29

供水工程1105.180.40

鐵花、護(hù)欄、廚衛(wèi)防水等47322.271.72

表4工程建設(shè)費(fèi)（三）分項(xiàng)工程名稱二期指標(biāo)備注工程造價(jià)（萬元）單方造價(jià)（元/m2)占總造價(jià)比例（%）環(huán)境附屬工程錨桿擋墻2069.710.75

園林景觀工程（含游泳池、廣場(chǎng)及雕塑小品等）113753.534.14硬景5642m2,軟景58845m2,以均價(jià)300元/m2扣一期攤?cè)胙b飾工程（進(jìn)廳、電梯間公共區(qū)域）60628.542.21

總平供配電及照明工程1185.570.43

市政工程（道路、生化池、給排水）55826.282.03

其他30814.501.12

合計(jì)274641292.95100.00

表5重慶市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)（一）序號(hào)費(fèi)

用

名

稱計(jì)

算

標(biāo)

準(zhǔn)收費(fèi)單位備

注收費(fèi)文件國土部門1

國土出讓金150-350元/m2×建面國土局建面?

2

國土契稅土地評(píng)估價(jià)格3%國土局優(yōu)惠政策?

3

國土勘測(cè)費(fèi)（國土證附圖）738元/宗國土局每證為一宗

4

國土證稅費(fèi)約20元國土局

5

國有土地新建登記勘測(cè)費(fèi)0.2元/m2×占地面積國土局國土證附圖

6

國土證其它稅費(fèi)20元國土局

7

產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪費(fèi)0.3元/m2產(chǎn)權(quán)交易所0.4----0.3--0.2(分級(jí)計(jì)算)渝價(jià)[2000]3688

新建登記費(fèi)住宅：80元/戶非住宅：工程造價(jià)×1‰產(chǎn)權(quán)交易所

9

產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)新建住宅3元/平方非住宅1‰產(chǎn)權(quán)交易所

渝價(jià)[2002]13010

產(chǎn)權(quán)權(quán)證印花稅10元/本產(chǎn)權(quán)交易所

表5重慶市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)（二）序號(hào)費(fèi)

用

名

稱計(jì)

算

標(biāo)

準(zhǔn)收費(fèi)單位備

注收費(fèi)文件規(guī)劃部門1

規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)建安費(fèi)×1.8-2‰規(guī)劃局1000萬元以上按1.8‰渝府發(fā)[2001]232公示牌制作費(fèi)

規(guī)劃局分A、B、C三類

3

規(guī)劃超面積罰款200~500元/m2規(guī)劃局

表5重慶市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)（三）序號(hào)費(fèi)

用

名

稱計(jì)

算

標(biāo)

準(zhǔn)收費(fèi)單位備

注收費(fèi)文件建委

1質(zhì)檢費(fèi)建安費(fèi)×2‰質(zhì)檢站57

2

招投標(biāo)業(yè)務(wù)費(fèi)建安費(fèi)×0.4‰招標(biāo)站甲乙雙方各0.4‰渝價(jià)[2001]345號(hào)3

工程測(cè)定費(fèi)建安費(fèi)×1.4‰招標(biāo)站

4

交易綜合服務(wù)費(fèi)建安費(fèi)×0.36‰招標(biāo)站

渝價(jià)[1998]475號(hào)5

散裝水泥專項(xiàng)資金建筑面積×0.9元/m2建管站

6

拆遷摸底報(bào)告面議動(dòng)遷辦

7拆遷評(píng)估報(bào)告

動(dòng)遷辦

8

拆遷管理費(fèi)1元/m2拆遷辦

9拆遷代辦費(fèi)25-35元/m2拆遷辦

10

城市配套費(fèi)140元/m2×建面配套辦

渝府發(fā)[2001]111號(hào)……表5重慶市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)（四）序號(hào)費(fèi)

用

名

稱計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)單位備

注收費(fèi)文件資質(zhì)單位1可研報(bào)告編制費(fèi)面議事務(wù)所按投資額計(jì)算

2

地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)

按土地面積計(jì)算

3

現(xiàn)狀實(shí)測(cè)費(fèi)

勘測(cè)院4個(gè)點(diǎn)一組，每組2000元

4

地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)35元/m2設(shè)計(jì)院行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?

5

預(yù)售登記測(cè)繪費(fèi)0.3元/m2

6

放線及驗(yàn)線費(fèi)0.3元/m2勘測(cè)院

7

驗(yàn)收現(xiàn)狀實(shí)測(cè)費(fèi)

勘測(cè)院4個(gè)點(diǎn)一組，每組2000元

表5重慶市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)（五）序號(hào)費(fèi)

用

名

稱計(jì)

算

標(biāo)

準(zhǔn)收費(fèi)單位備

注收費(fèi)文件其他單位

人防費(fèi)30元/m2×建面人防辦15/13/10渝價(jià)[2004]32號(hào)

防雷設(shè)計(jì)審核、驗(yàn)收費(fèi)45元/系統(tǒng)防雷辦按工程總造價(jià)及系統(tǒng)數(shù)

施工圖審查費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)×3%設(shè)計(jì)院可面議

工程監(jiān)理費(fèi)工程投資總額的1%監(jiān)理公司0.6%<…<2.5%(0.6<…<0.8%)渝價(jià)[2000]352

環(huán)評(píng)報(bào)告編制費(fèi)面議編制單位

施工合同印花稅建安費(fèi)×0.3‰產(chǎn)權(quán)交易所

稅法規(guī)定

施工合同公