大連市某項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略

XX大連市XXXX公園項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略謹(jǐn)呈：大連XX企業(yè)有限公司終稿匯報(bào)說(shuō)明中期匯報(bào)的共識(shí)：本項(xiàng)目在高容積率情況下，不做大戶型豪宅；不做超高層；完全高科技創(chuàng)新產(chǎn)品，存在高成本風(fēng)險(xiǎn)和客戶認(rèn)同風(fēng)險(xiǎn)；本項(xiàng)目不適合發(fā)展大型集中式商業(yè)；本次匯報(bào)考慮新的變化：地價(jià)從原先2.5億元，調(diào)整為1.8億元；容積率由原先的9，調(diào)整為7.3；1號(hào)地塊從原先的12，調(diào)整為10；2、3、4號(hào)地塊容積率為5.7，未變；考慮地塊的聯(lián)動(dòng)開發(fā)；在新的變化條件下，我們必須對(duì)項(xiàng)目重新思考關(guān)鍵問(wèn)題是：考慮到兩塊地的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，對(duì)于項(xiàng)目存在的兩大核心優(yōu)勢(shì)（CBD/勞動(dòng)公園），誰(shuí)將成為本項(xiàng)目開發(fā)的主導(dǎo)價(jià)值；在本項(xiàng)目容積率5.7的情況下，如何形成高檔物業(yè)形象；如何應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；發(fā)展高檔物業(yè)對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略價(jià)值及對(duì)企業(yè)的關(guān)鍵要求；CBD案例的選擇原則和選擇案例項(xiàng)目的選擇是距CBD核心區(qū)域步行為十五鐘內(nèi)；選擇的項(xiàng)目是以居住為主導(dǎo)的；選擇成熟的CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)；選擇的是CBD區(qū)域內(nèi)高密度、高層物業(yè)；選擇北京、上海、深圳、大連CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)；（北京——XXX國(guó)際公寓、XX現(xiàn)代城；上海——XXX景、XX中心；深圳——XX閣、XX名園；大連——XX.城市廣場(chǎng)、XXX；）XXCBD居住核心價(jià)值模型CBD區(qū)物業(yè)類似品質(zhì)的成熟居住區(qū)購(gòu)買用途用途的多元化純居家經(jīng)濟(jì)因素投資回報(bào)穩(wěn)定性性價(jià)比的合理性客戶構(gòu)成非主流家庭主流家庭居住流動(dòng)性高低服務(wù)的要求私人化、商務(wù)化服務(wù)日常管理配套要求社會(huì)的、開放的交流家庭的、鄰里的交流產(chǎn)品形象國(guó)際化的、現(xiàn)代的、華貴的親切的、溫馨的、和諧的CBD物業(yè)的屬性取向規(guī)律有兩類方向：第一個(gè)方向：大戶型豪宅，它一般需俱備的條件是：有良好的外部景觀資源。有較大規(guī)模和良好的內(nèi)部環(huán)境。內(nèi)部不含辦公樓，因?yàn)檗k公樓對(duì)大戶豪宅價(jià)值有折減。與CBD的商務(wù)氛有一定距離。第二個(gè)方向：中等戶型服務(wù)式住宅和小戶型公寓具備服務(wù)功能和公共交流功能。處在CBD氛圍內(nèi)或其延續(xù)范圍內(nèi)。如臨主干道，則偏向辦公。內(nèi)部環(huán)境不成為其核心價(jià)值。公園對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響（XX研究）XX通過(guò)對(duì)泛CBD區(qū)六個(gè)公園物業(yè)的研究，得出以下結(jié)論：公園的價(jià)值在于景觀面，景觀面對(duì)物業(yè)的價(jià)值的提升約為10%；地段是物業(yè)價(jià)值的決定因素，而公園僅為附加值；公園不是形成高檔物業(yè)的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素；公園對(duì)豪宅物業(yè)與普通物業(yè)的價(jià)值提升是類似的；地塊核心價(jià)值分析結(jié)合以上的價(jià)值取向，本項(xiàng)目的限制條件在于：景觀面只能占到項(xiàng)目的20%左右；地塊的高容積率、土地的較小占地規(guī)模決定了項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境的局促性；地塊1的商務(wù)功能決定了項(xiàng)目的混合屬性；1號(hào)地塊2號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊景觀視線面結(jié)論根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)值取向、項(xiàng)目的限制條件綜合研究：抓CBD的優(yōu)勢(shì)，是項(xiàng)目核心價(jià)值；CBD的物業(yè)價(jià)值建構(gòu)主要通過(guò)以下因素：購(gòu)買動(dòng)因：用途的多元化經(jīng)濟(jì)因素：投資回報(bào)穩(wěn)定性客戶構(gòu)成：非主流家庭居住流動(dòng)性：高服務(wù)的要求：私人化、商務(wù)化服務(wù)配套要求：社會(huì)的、開放的交流產(chǎn)品形象：國(guó)際化的、現(xiàn)代的、華貴的因此項(xiàng)目初步定位為：非主流家庭的、國(guó)際化的、中小戶型的高檔公寓；公園價(jià)值利用是圍繞CBD價(jià)值核心的附加體系，具體利用將在下面分述；在本項(xiàng)目容積率5.7的情況下，如何形成高檔物業(yè)形象

如何解決高容積率并不破壞項(xiàng)目高檔物業(yè)形象的問(wèn)題？借鑒CBD案例：高容積率如何形成高檔形象CBD內(nèi)：容積率影響程度相對(duì)較弱CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)立足于：由于在CBD區(qū)，區(qū)域價(jià)值大于產(chǎn)品價(jià)值；外環(huán)境價(jià)值大于內(nèi)環(huán)境價(jià)值。故一般都是高密度，高容積率物業(yè)，其并不直接貶損物業(yè)的高檔次；CBD內(nèi)物業(yè)建立高檔形象的立足點(diǎn)：CBD內(nèi)居住物業(yè)形象立足點(diǎn)與普通住宅物業(yè)立足點(diǎn)不同，更不是通過(guò)橫向的單向比較，而是依托于區(qū)位形象的優(yōu)勢(shì)；共享空間的稀缺性；公共部分的高檔性；外立面的個(gè)性化；服務(wù)的高檔化、深入化；高科技的智能化；高檔次的交流平臺(tái)；支持性專題研究：類似區(qū)域（CBD及周邊）產(chǎn)品定位的共性大連CBD基本情況及銷售特征大連CBD的規(guī)劃范圍是：從青泥洼商業(yè)起步，沿中山路、友好廣場(chǎng)、中山廣場(chǎng)、人民路、港灣廣場(chǎng)到大連新港區(qū)。其范圍界定東沿港灣廣場(chǎng)至勤儉街，北沿港灣廣場(chǎng)至大連火車站，西沿大連火車站、電子城、裕景商城至五惠路，南沿五惠路至職工街與勤儉街相匯處，占地面積約2.4平方公里。大連CBD的四大功能區(qū)：一是以東部海關(guān)、商檢以及東港區(qū)改造為代表的臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)；二是以人民路兩側(cè)商務(wù)酒店和商務(wù)辦公樓宇所形成的商務(wù)辦公區(qū)；三是以中山廣場(chǎng)為核心所形成的金融商務(wù)區(qū)；四是以青泥洼購(gòu)物中心和正在改造的天津街商業(yè)區(qū)構(gòu)成的商貿(mào)購(gòu)物區(qū)；

基礎(chǔ)設(shè)施完善：具備完善的市政交通與通訊條件投資客大約占20-30%：目前已售的住宅物業(yè)的客戶注重周邊物業(yè)的租金、物業(yè)的升值潛力；或由于產(chǎn)品稀缺性而提前購(gòu)買。有一定量的外銷比例，約占20%：目前已售的住宅物業(yè)客戶有一定量的外籍人士；目前居住的非主流家庭約60-70%，用于辦公的約占15-20%；北京CBD基本情況及銷售特征北京CBD的規(guī)劃范圍是：東大橋路（西）--西大望路（東）、XX北路（北）--通惠河（南）之間約3.99平方公里的區(qū)域。高檔寫字樓云集：云集了國(guó)貿(mào)、漢威、XX、航華大廈等高檔寫字樓；國(guó)內(nèi)外知名大公司云集：有摩托羅拉、惠普、道瓊斯、韓國(guó)三星等數(shù)家國(guó)內(nèi)外知名大公司；基礎(chǔ)設(shè)施完善：具有最完善、最便捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施；外銷公寓銷售旺:在外銷公寓、內(nèi)銷住宅和寫字樓各類物業(yè)中，以外銷公寓所占比例最多，達(dá)到了45％；投資客多：已售的CBD住宅物業(yè)，投資客戶多；目標(biāo)客戶變化明顯：核心區(qū)域的住宅物業(yè)目標(biāo)客戶為金領(lǐng)、CBD邊緣的住宅物業(yè)目標(biāo)客戶為高級(jí)白領(lǐng)、泛CBD區(qū)域的住宅物業(yè)目標(biāo)客戶為普通白領(lǐng)；CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)共同特征物業(yè)形象——高檔的、國(guó)際化、高密度、高容積率、高附加值的公寓物業(yè)；高檔的——CBD的形象拉升、物業(yè)提供附加值拉升高檔形象；國(guó)際化——CBD的形象、客戶的國(guó)際化、服務(wù)與配套設(shè)施的國(guó)際化體現(xiàn)的，國(guó)際化又體現(xiàn)了項(xiàng)目的高檔次；高密度、高容積率——主要能過(guò)商務(wù)功能與小單設(shè)置來(lái)分解項(xiàng)目的高容積率的；高附加值——通過(guò)服務(wù)與配套設(shè)施營(yíng)造；通過(guò)CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)特征的研究表明：高密度、高容積率CBD公寓物業(yè)，并不貶損物業(yè)的高檔次，CBD的形象、國(guó)際化、高附加值拉升了項(xiàng)目的檔次；本項(xiàng)目區(qū)位決定其匹配的物業(yè)類型CBD核心區(qū)位CBD邊緣泛CBD區(qū)域容積率高高低物業(yè)類型公寓住宅純住宅客戶物征富有階層非主流家庭居住高級(jí)白領(lǐng)普通白領(lǐng)物業(yè)檔次頂級(jí)中高檔中檔物業(yè)形象國(guó)際化公寓高檔住宅居家適宜住宅外銷比例高一般較少升值潛力高較高一般物業(yè)用途商住、投資居家、投資居家配套設(shè)施依托CBD依托CBD與自身配套依托自身配套附加值服務(wù)設(shè)施要求高服務(wù)設(shè)施要求一般服務(wù)設(shè)施要求較少結(jié)論基于以上對(duì)CBD物業(yè)特征的研究，表明：CBD內(nèi)：容積率影響程度相對(duì)較弱；CBD內(nèi)物業(yè)建立高檔形象的有其特殊的立足點(diǎn)；如何應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在中期匯報(bào)中，我們已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)的情況做了詳細(xì)的分析，因此本次報(bào)告主要回顧一下分析的結(jié)論：目前大連高檔住宅市場(chǎng)供給不存在短缺；大連對(duì)高檔住宅市場(chǎng)的消化能力有限；大連的高檔住宅市場(chǎng)銷售速度較慢；但小戶型公寓銷售速度相對(duì)較快；大連寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，直接受商住公寓沖擊；大連商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熾化階段，但沿街旺鋪的銷售價(jià)格較高，銷售速度較快；

核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣研究“1”是以產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新，確立自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；“2”是以產(chǎn)品附加服務(wù)，確立自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；“3”是客觀性的；典型的單一項(xiàng)目成功要素，以區(qū)域環(huán)境快速實(shí)現(xiàn)銷售——體現(xiàn)“項(xiàng)目?jī)r(jià)值”；“4”是跨區(qū)域性品牌模型，以大規(guī)模、成本控制和品牌所傳遞的內(nèi)涵作為核心競(jìng)爭(zhēng)力，一旦形成很難被模仿和超越——體現(xiàn)“品牌價(jià)值”；

3142（社會(huì)資源）『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（自然、區(qū)位）核心貍競(jìng)爭(zhēng)鳥力矩坡陣研活究核心競(jìng)爭(zhēng)力具務(wù)條件本項(xiàng)目具務(wù)條件擬合情況判斷“1”低密度、低容積率——Ｏ初步判斷，本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力為“2+3”；“2”體現(xiàn)項(xiàng)目差異化，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力；“2”主動(dòng)式——服務(wù)人為服務(wù)●“3”客觀存在自然環(huán)境與區(qū)位CBD、勞動(dòng)公園●“4”大盤與品牌發(fā)展商——Ｏ（社會(huì)資源）『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（自然、區(qū)位）3142競(jìng)爭(zhēng)樓盤核心競(jìng)爭(zhēng)力分析萬(wàn)達(dá)華府“1+3”客觀條件：低容積率XXX“2+3”服務(wù)：同質(zhì)化，人文性少城市廣場(chǎng)“2+3”如何醋以服爬務(wù)和解交流酸平臺(tái)卷打競(jìng)差爭(zhēng)—勒—嶺駱南會(huì)項(xiàng)目苦位置市：廣膏州二乒沙島田；項(xiàng)目橋檔次焦：廣見(jiàn)東著炕名的誓高檔滾豪宅桃；項(xiàng)目賣基本絞情況花：嶺貧南會(huì)努共由5幢7層樓謊宇相免連，米單位懷面積營(yíng)由16棄9平方灑米至28楚0平方羨米，酸全部曬單位搞均有茅園林康景觀拋及珠搜江；周邊豆配套氣：毗定鄰星沫海音柔樂(lè)廳妥、廣頃東美粉術(shù)館牧、美草國(guó)國(guó)綢際學(xué)決校以碌及著炊名的衫高檔擔(dān)酒樓——新荔豆枝灣旨酒樓瓣；小區(qū)驢配套眼：設(shè)痛有室梢外泳盞池、陣網(wǎng)球際場(chǎng)、巴健身素室、劃室內(nèi)仍外兒附童游偷樂(lè)場(chǎng)彎、乒備乓球詳室、鄙桑拿丟等等真生活笑設(shè)施授；物業(yè)裹服務(wù)北：提提供24小時(shí)級(jí)保安藝、清夠潔服榆務(wù)、搬早餐炒、嬰蹈兒照掉看、起穿梭繼巴士城、商潤(rùn)業(yè)中飼心、食停車伙場(chǎng)、便訂票冠中心蛙、城專市旅乎游等凳貼身王服務(wù)溝；租憑米情況章：項(xiàng)刪目只膛租不常售單層丈三房鵲公寓甩：16把3-第22蓄0平方幼米——堆US叨D3統(tǒng)80純0-被50欺00惠/月復(fù)式蜘三到臂五房卸公寓縫：26跌6-濤35口0平方溫米——肚US懲D7從30似0-避85瓜00任/月目標(biāo)名客戶神：外角籍人雹士和粗商務(wù)局金領(lǐng)落；美皂國(guó)鄰季事館槳租用祥為員境工公偉寓；本項(xiàng)國(guó)目可送借鑒防其成厚功模驢式：項(xiàng)目純的核閥心賣翻點(diǎn)：區(qū)位斥環(huán)境歲+服暖務(wù)目標(biāo)榨客戶叛的鎖寺定與變項(xiàng)目散形成捎了形羅象互麗動(dòng)；本項(xiàng)妻目的織高檔孩形象似，可廣通過(guò)驕服務(wù)萍、高演品質(zhì)刻配套口設(shè)施盲、目驢標(biāo)客綁戶塑良造；嶺南左會(huì)成納功基錄因解弊碼：項(xiàng)目算最大位化發(fā)鏡揮了即項(xiàng)目殃的環(huán)幸境優(yōu)障勢(shì)：額富人闊區(qū)+珠江許；項(xiàng)目避的服饒務(wù)與櫻高級(jí)掀配套播設(shè)施傻，提濟(jì)升了掃項(xiàng)目經(jīng)的品發(fā)質(zhì)，蠅提高藍(lán)了項(xiàng)塞目的鼓附加偉值；服務(wù)精與配籮套設(shè)威施，槳更加統(tǒng)人文?；?，哄更具赤藝術(shù)紡品位組；項(xiàng)目殊的目希標(biāo)客罰戶與蕩項(xiàng)目干品質(zhì)走形成嫌互動(dòng)隸，塑躬造了課項(xiàng)目怨的獨(dú)廳特魅異力；如何向以服姓務(wù)和拳交流狡平臺(tái)跌打競(jìng)趁爭(zhēng)—忌—嶺汁南會(huì)案例礎(chǔ)借鑒強(qiáng)（1拐）—掉—X類X現(xiàn)悉代城地理起位置貫：北斃京XX區(qū)XX路XX號(hào)XX現(xiàn)代仆城，CB闊D核心斑區(qū)位啦的邊前緣區(qū)湯；發(fā)展崖商：圈北京XX撫X房地毫產(chǎn)有勸限公脹司占地望面積：7.尾3萬(wàn)平寇米建筑擊面積：49萬(wàn)平泛米容囑積懶率：6.芽7停境車商位：20予92個(gè)基本糕情況扯：項(xiàng)目昨?yàn)楣~寓+商業(yè)+寫字魄樓為買一體腫的綜姥合體恢；一期阻建設(shè)：6棟28層塔乳樓，迎總建孕筑面泊積27萬(wàn)平獄米，刺公寓違總套上數(shù)為13躲85套，車位12陵26個(gè)；二期概建設(shè)：4棟聯(lián)搏體樓續(xù)，總蔑建筑役面積22萬(wàn)平翁米，臂商業(yè)街1.目9萬(wàn)平米,寫字樓6.嗽1萬(wàn)平冊(cè)米、連公寓14萬(wàn)平武方米零；其亂中XX公寓51仗2套，騾商鋪48間，程辦公跌室27炎7套，級(jí)車位86暮6個(gè)；配套趣：一辨所幼喪兒園21駁50平米堤，一泄所小菌學(xué)校58薦00平米億，俱掃樂(lè)部22蟲35平米珍；主要棟通過(guò)禍商務(wù)陜功能拋、小徐面積桌單元專，分誦解項(xiàng)數(shù)目高仿容積還率；通過(guò)薪CB借D的仗形象打、物必業(yè)提渠供附舞加值腹（高頁(yè)水平膜的設(shè)句計(jì)）論拉升蘇高檔陰形象汁；通過(guò)歸先啟殺動(dòng)住饑宅部稻分，就帶動(dòng)壇整體傘項(xiàng)目歌發(fā)展靜；案例繁借鑒瀉（2疑）—對(duì)—X淚X廣恥場(chǎng)由于褲寫字潛樓市嬸場(chǎng)供最大于動(dòng)求，恩因此件找準(zhǔn)濤市場(chǎng)東切入己點(diǎn)較畢關(guān)鍵護(hù)；目前耍市場(chǎng)嚇供應(yīng)政的寫雜字樓拐，價(jià)沈格較器高，款寫字晴樓的令硬件貨設(shè)施制較高貨檔，欺其成渠本較產(chǎn)高；因此陜，我慈們應(yīng)冊(cè)該避叨開強(qiáng)漿勢(shì)競(jìng)墳爭(zhēng)，費(fèi)控制層項(xiàng)目膠開發(fā)翅成本舌，走翁低成飛本路乳線；案例居借鑒場(chǎng)（2糕）—時(shí)—X傭X廣敏場(chǎng)物業(yè)伯地址堪：深袖圳XX每XX大道爽和XX路交蛾匯處檔，建深圳馬中心仿西區(qū)忠；占地久面積納：11冠67粘9.幅45平方抵米；建筑動(dòng)面積坊：84維50斷2.步24平方言米；容漫積鑼率：5.禿50；樓宇故狀況決：A棟為28層寫稿字樓摸，B棟為25層商孝住公溝寓；總形戶殘數(shù)：33附0；停臟車斯位：23笑0；戶型名稱類型面積總套數(shù)可售面積

(平方米)套數(shù)比面積比戶型圖1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

49.55

43

2130.65

12.25%

11.14%

1房1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

36.92

44

1624.48

12.54%

8.490%

1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

53.09

88

4671.92

25.07%

24.41%

1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

52.88

88

4653.44

25.07%

24.31%

2房2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

77.76

44

3421.44

12.54%

17.88%

1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

59.88

44

2634.72

12.54%

13.77%

1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

52.78

國(guó)際況公寓寫字六樓案例舒借鑒染（2置）—健—X飲X廣驚場(chǎng)本項(xiàng)愚目可冒借鑒釀其成播功模部式：爭(zhēng)取認(rèn)住宅他用地振審批扭，取及得70狼年產(chǎn)何權(quán)的模世式；由于我是土澡地產(chǎn)冠權(quán)，旅因此趟客戶涉的貸群款成茄數(shù)與械年限嘗都增丈加了停，降封低了最購(gòu)買單壓力亡；高形駁象、瘡低使篇用成擊本面絕市；兩棟學(xué)功能伴明晰聞，目旁標(biāo)客富戶明晰的祥模式機(jī)；XX魯廣場(chǎng)餅成功珠基因發(fā)解碼逼：XX廣場(chǎng)聞是以鞋土地佩為住砍宅用踏地推絕向市鎮(zhèn)場(chǎng)，辰有70年產(chǎn)宴權(quán)；由于悟是土籮地產(chǎn)店權(quán)，口因此李客戶抄的貸安款成湖數(shù)與狹年限偶都增賭加了造，降邀低了瀉購(gòu)買辮壓力水；公建覺(jué)立面圍，昭掃示性搞強(qiáng)，欲提高芬項(xiàng)目省形象令；低成網(wǎng)本，尖其公秤共部碼分采偶用中馳央空憲調(diào)，翁每個(gè)董單位歪內(nèi)采面用分燥體式反空調(diào)數(shù)；A、B棟目源標(biāo)客父戶明踏晰；案例上借鑒勢(shì)（2售）—返—X攪X廣筍場(chǎng)商業(yè)電發(fā)展環(huán)研究大連指集中偽商業(yè)陷市場(chǎng)材競(jìng)爭(zhēng)龜進(jìn)入初白熾慌化階狼段，但沿蜘街旺勺鋪的挺銷售旬價(jià)格活較高許，銷去售速龍度較這快；沿街屢商鋪艙的旺育銷是撐商業(yè)猶市場(chǎng)花的機(jī)缸會(huì)點(diǎn)疤；因此狠本項(xiàng)派目不開適宜春打造鼓大型誼集中罵商業(yè)敞；因此合如何譯增加裁沿街瘡商鋪陸的面御積，震是本級(jí)項(xiàng)目振商業(yè)嬸打造菌的關(guān)戰(zhàn)鍵點(diǎn)另；商鋪侄通過(guò)晚一、系二層穗聯(lián)體鬧商鋪重的打難造，浮提升虧二層蠶商鋪勢(shì)的價(jià)拘值；商業(yè)敵是本宅項(xiàng)目督的輔誰(shuí)助功猾能，歲商業(yè)債的檔密次要議配合圈本項(xiàng)用目整必體形碑象；因此允本項(xiàng)澡目的私商業(yè)旋形象烘為：國(guó)際顯街區(qū)；商業(yè)腿發(fā)展偵模式抬研究國(guó)際每街區(qū)可以形成高檔形象的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)選取的原則商務(wù)、住宅部分的配套設(shè)施高檔品牌商鋪中西餐廳、正宗韓國(guó)日本料理咖啡廳等健身俱樂(lè)部等銀行、美容美發(fā)、書店、面包房、藥店等小型超市業(yè)態(tài)商業(yè)揉發(fā)展廚模式夸研究項(xiàng)目側(cè)發(fā)展降戰(zhàn)略帽及定礦位開發(fā)愈順序根據(jù)彈從低弄風(fēng)險(xiǎn)繁至高記風(fēng)險(xiǎn)辨的開仗發(fā)原損則；對(duì)C片BD僑邊緣配物業(yè)汗的案搭例研肚究，綢公寓此帶動(dòng)句項(xiàng)目發(fā)銷售竹；建議凡項(xiàng)目叼從西宿面至播東面癢依次忽開發(fā)灘，即銷先開墳發(fā)2賊、3吵、4叼號(hào)地鼠塊，斬其次灘1號(hào)猾地塊奶；1號(hào)地塊二期開發(fā)3號(hào)地塊4號(hào)地塊一期開發(fā)2號(hào)地塊項(xiàng)目塊定位篇——航形象杯定位瞇及核懇心價(jià)粱值主息張形象級(jí)定位陜：國(guó)煉際的懼、尊露貴的潛、私誘家的核心棉價(jià)值獸主張念：在血CB庸D，竭在后桃花園核心斑價(jià)值元主張暢備選衰：青泥斑洼的秩紅，克襯托察出勞蜜動(dòng)公蘋園的菜綠項(xiàng)目燒定位儲(chǔ)——祝功能勻定位大連請(qǐng)，都跨市示盜范區(qū)悄——章示范喜城市鎖未來(lái)高尚多國(guó)際棋公寓借——杜城市寬多功幫能綜積合體1號(hào)受地：胖偏商澤務(wù)功拆能。舟小戶承型為登主，限可拼怖可合1棟掏辦公矩形象穗，1棟步商務(wù)輩公寓脈（如破果發(fā)巾展商濟(jì)有資喊源可詠考慮顧產(chǎn)權(quán)眾式酒紫店）腫；1號(hào)侍地：骨復(fù)式照街鋪泰：國(guó)正際風(fēng)箱情街鉗區(qū)2-群4號(hào)蘿地：萍偏住箏宅功太能，療中等斤戶型綢為主翼，無(wú)續(xù)商業(yè)岡。案名粒推介XX軋XX國(guó)際煌公寓XX樸.新踏城市國(guó)際杰公寓XX草.新賓格調(diào)國(guó)際錦公寓XX點(diǎn).新材世界XX服X國(guó)際藏公寓項(xiàng)目旦定位目——展戶型拾定位戶型澡配比從公醋寓的沃物業(yè)兆用途蔥考慮撇，戶志型面伴積不大宜過(guò)葛大；從抵轟御市園場(chǎng)風(fēng)執(zhí)險(xiǎn)角陵度考灑慮，剃降低毅置業(yè)鍋門檻泳，戶著型面宴積不催宜過(guò)書大；地塊戶型戶型面積（M2）面積比例1號(hào)地塊1房（純辦公公寓）70，可拼合50%1房（商住公寓）50，可拼合50%不沿景觀面的1房40-6015%2房75-8535%3房2廳1衛(wèi)100-12030%沿景觀面的3房2廳2衛(wèi)130-15020%頂層做兩套大面積的復(fù)式，通過(guò)拍買造勢(shì)，建立價(jià)值標(biāo)桿體系；1號(hào)嬸地塊漲純辦免公公勢(shì)寓客摸戶定覺(jué)位：項(xiàng)目勁定位矛——蜓客戶半定位核心客戶重要客戶游離客戶本地中型民營(yíng)企業(yè)（原1號(hào)地塊辦公的客戶為首要目標(biāo)）入駐森茂大廈的公司的衍生公司外地公司分公司、外資公司辦事處1號(hào)董地塊安商住賭公寓朗客戶葬定位圾：項(xiàng)目狗定位蛇——駐客戶陪定位本地創(chuàng)業(yè)型公司核心客戶重要客戶游離客戶投資客、XX一族、外籍商務(wù)人士東北籍生意人、外地高級(jí)公務(wù)員2、炸3、警4號(hào)滴地塊霧公寓曬的客糟戶定背位：項(xiàng)目揀定位彈——開客戶博定位重要德客戶游離猶客戶有城市中心區(qū)情結(jié)的大連人、大連自由工作者等、大連公司高級(jí)經(jīng)理、大連金領(lǐng)一族核心客戶私營(yíng)老板、外籍及外地商務(wù)人士、投資客、海歸人士東北籍生意人、外地高級(jí)公務(wù)員重要客戶游離客戶項(xiàng)目霉定位巨——術(shù)價(jià)格略定位功能產(chǎn)品定位收益方式裙樓商業(yè)高檔商場(chǎng)出售、出租和整體經(jīng)營(yíng)公寓國(guó)際公寓銷售項(xiàng)目訓(xùn)定位思——臨價(jià)格踢定位1號(hào)際地塊拿純辦產(chǎn)公公止寓價(jià)代格定糾位：大連蹦寫字賽樓價(jià)獵格約常為7耗00悼0-較13躁00構(gòu)0元鐮/平金方米伶之間形；本項(xiàng)授目純薦辦公若公寓叛定位知檔次蓬為高山檔國(guó)遭際公蜻寓；綜上加各因貴素考蛋慮，余本項(xiàng)獨(dú)目寫等字樓托初步簡(jiǎn)定價(jià)玩為：75扎00聚-8斧00阿0元閃/㎡項(xiàng)目株定位縫——儉價(jià)格音定位1號(hào)鮮地塊靜商住狗公寓朵價(jià)格奶定位烏：根據(jù)堵市場(chǎng)籌比較兆法，柏本項(xiàng)叢目的栽商住抱公寓浴價(jià)格尖區(qū)間允為75帳00世-8料00捉0元挨/M2由于委目前影，距拔銷售疤時(shí)間毀較遠(yuǎn)到，因蠢此建吳議價(jià)龜格為煤價(jià)格躲區(qū)間覆；項(xiàng)目名稱綜合素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)案例本項(xiàng)目A=XX城市廣場(chǎng)地理位置1059規(guī)模1058交通1069外部景觀1067園林環(huán)境1065使用率1065容積率1047戶型結(jié)構(gòu)1076基本生活設(shè)施1079物業(yè)管理10710合計(jì)得分1005975權(quán)重100%_100%權(quán)重×得分權(quán)重總分:7575銷售單價(jià)9500銷售單價(jià)×權(quán)重權(quán)重單價(jià)95009500本項(xiàng)照目?jī)r(jià)買格＝倦本項(xiàng)膏目得很分×槍權(quán)重圖單價(jià)鄉(xiāng)豐/權(quán)盯重總懼分洪=7妨47蠢3元亦/平陰方米事≈宮75苦00摟元/運(yùn)平方俊米本項(xiàng)毛目的若商住膨公寓鉛采用咱市場(chǎng)膛比較弱法，棍項(xiàng)目呼周邊疾的XX城市接廣場(chǎng)抄進(jìn)行堪市場(chǎng)刷比較概定價(jià)殘，因鴿為目猶前有勇許多占不確多定因愁素，種所以粱以下銳為項(xiàng)朽目目瞎前的染初步粒均價(jià)低。具體體價(jià)鑒格定紐奉位要榮到進(jìn)趁入銷繪售準(zhǔn)外備階你段視覺(jué)當(dāng)時(shí)殼的條奶件確羽定。項(xiàng)目盼定位念——潑價(jià)格快定位根據(jù)頑定價(jià)蒼影響半因素繡通過(guò)溪對(duì)大怕連市圣項(xiàng)目吵周邊對(duì)的二頃個(gè)高鴨檔樓田盤（XX城市摟廣場(chǎng)呼；萬(wàn)外達(dá)華鄙府）趕進(jìn)行劈燕市場(chǎng)訴比較仍定價(jià)母，因惠為目闖前有重許多飽不確惑定因園素，策所以五以下址為項(xiàng)渴目目雕前的秤初步煎均價(jià)乏。具蘇體價(jià)鞋格定陸位要阿到進(jìn)激入銷尊售準(zhǔn)譜備階謙段視黃當(dāng)時(shí)何的條駱件確紫定。項(xiàng)目名稱綜合素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)案例本項(xiàng)目A=XX城市廣場(chǎng)B=萬(wàn)達(dá)華府地理位置10887規(guī)模10888交通10898外部景觀10975園林環(huán)境10757使用率10958容積率10369戶型結(jié)構(gòu)10868基本生活設(shè)施10888物業(yè)管理105106合計(jì)得分100737274權(quán)重100%_30%70%權(quán)重×得分權(quán)重總分:73.421.651.8銷售單價(jià)95006000銷售單價(jià)×權(quán)重權(quán)重單價(jià)705028504200本項(xiàng)籠目?jī)r(jià)句格＝辨本項(xiàng)叢目得蘇分×量權(quán)重怠單價(jià)債/權(quán)怖重總咐分暮=7掉01邁1元額/平建方米工≈看70角00爬元/荒平方奸米2、搞3、膛4號(hào)觀地塊刺公寓做的價(jià)償格定浙位：根據(jù)去市場(chǎng)抱比較爭(zhēng)法，慎本項(xiàng)吧目的卡公寓耳均價(jià)填為70械00宮-7攤50育0元塘/M2項(xiàng)目條定位最——畝價(jià)格信定位裙樓濤商業(yè)晌的價(jià)勢(shì)格，額根據(jù)縮慧后期脊招商準(zhǔn)情況狗確定更租金誼、售草價(jià)或買是自披行經(jīng)幼營(yíng)；功能收益方式銷售價(jià)格（元/㎡）裙樓商業(yè)出售、出租和整體經(jīng)營(yíng)根據(jù)后期招商情況確定租金、售價(jià)1號(hào)地塊商務(wù)公寓銷售7500-80002、3、4號(hào)地塊公寓銷售7000-7500物業(yè)填發(fā)展撥建議我們求給出擇的物族業(yè)發(fā)拐展建浮議并尊不是片設(shè)計(jì)祥方案永，而重是對(duì)覺(jué)設(shè)計(jì)輩提出誘的建論設(shè)性陰意見(jiàn)遼，即厭市場(chǎng)尖接受爽的產(chǎn)悅品特貓征和產(chǎn)驅(qū)動(dòng)跑客戶滾購(gòu)買豪的因銷素。需要扯說(shuō)明化的是原則哈：一遷切均幫基于摩競(jìng)爭(zhēng)弟的價(jià)另值增圍加CV突A(C沾om拾pe丸ti廈ti恢on陶V倒al給ue陡A局dd喚ed恰)物業(yè)銹發(fā)展阿建議唐—?jiǎng)颉獓?guó)鏈際公圓寓價(jià)棋值新成體系CB竟D價(jià)鄉(xiāng)豐值建斗構(gòu)服務(wù)專價(jià)值國(guó)際公寓價(jià)值新體系大環(huán)融境價(jià)向值建跌構(gòu)共享贏空間犁的稀吧缺性纖；公共伙部分僑的高舉檔性耕；外立礙面的訪個(gè)性表化；服務(wù)柜的高詢檔化掘、深罪入化杯；高科忠技的大智能周化；居住趟流動(dòng)載性大館；高檔排次的質(zhì)交流盲平臺(tái)安；在景數(shù)觀面月打造超少量悄的大布戶型麥物業(yè)篇，建惱立項(xiàng)突目的舍價(jià)值畝標(biāo)桿刮；把高棗檔俱膽樂(lè)部舒建在掩公園夢(mèng)內(nèi)把公洲園直享接拉疲入綠蘇化體磨系，趁項(xiàng)目娛客戶職可直剃接進(jìn)圣入。立體倍綠化高檔王俱樂(lè)磁部以盡斧可能撈低的雙成本盼建構(gòu)橡高形紙象；思通過(guò)玻外立嫁面、腦豪華疊大門佛、私工家車霜道、催豪華蔬大堂松、小辨型泳鍬池五扔大指齒標(biāo)建沉構(gòu)高拼檔形湖象；國(guó)際嚴(yán)金鑰雷匙認(rèn)箱證提售供私蜂家服姓務(wù)；設(shè)置閃智能?；辉O(shè)租它賃代膨管服棕務(wù)；設(shè)置貫高檔毅俱樂(lè)揀部；寫字窯樓與攝商住鏡公寓翅建筑貿(mào)風(fēng)格狡提示掙：建議武建筑暗風(fēng)格始以現(xiàn)代喘建筑承風(fēng)格強(qiáng)烈茅的視煩覺(jué)沖脊擊力爪，建璃筑具鉤有公休建化肅立面招效果經(jīng)，強(qiáng)腐調(diào)沿皆街的洗昭示攜性；如何嶼打造軟高檔諷形象拾（1暗）—貴臨街燥的公促建外應(yīng)立面如何畫打造片高檔芽形象旨（2活）—擺—私鋒家車暗道私家沖車道房誠(chéng)增強(qiáng)濾領(lǐng)地氧感盡顯退尊貴傷私密如何千打造纖高檔徑形象抓（3典）—垮—公嫁園1希號(hào)會(huì)邁館是一逝個(gè)頂訴級(jí)私猜人俱錘樂(lè)部撓，提校供交臉流平部臺(tái)如何拔打造教高檔襲形象卻（4前）—舅—住若宅外值立面住宅的外立面提示高雅的、現(xiàn)代的、簡(jiǎn)潔、親切的、國(guó)際化的建筑風(fēng)格高品味，強(qiáng)調(diào)雅致，色彩與構(gòu)造的運(yùn)用突顯出地標(biāo)物業(yè)在空間布局、軸線的處理以及園林造景上，同時(shí)有國(guó)際文化元素的神韻建筑救風(fēng)格捕及外葉立面恰建議削：現(xiàn)代艘建筑露風(fēng)格寬敞核、華騙貴、童富麗抽堂皇嗚大堂目，提工升項(xiàng)衰目競(jìng)篩爭(zhēng)力漿；如何限打造擋高檔盞形象煌（5戰(zhàn)）—粗—豪森華大廉堂華貴堆入口陳，提勵(lì)升項(xiàng)符目競(jìng)候爭(zhēng)力阿；如何遇打造荷高檔兄形象滿（6公）—源—豪上華入仙口利用費(fèi)后發(fā)纖優(yōu)勢(shì)掛：做臨出足牙夠的發(fā)車庫(kù)梨量，秘并打欲通住舒宅區(qū)得和商宵務(wù)區(qū)卷的車煉庫(kù)，革使其巨得到豆共享咽和高欄度利漠用；車庫(kù)舌可租癢可售??；車庫(kù)娘有單普獨(dú)的從高檔本大堂比，通慘過(guò)私研家電秘梯感弦應(yīng)卡確控制冰管理如；如何淡提升胖CB啟D使摘用價(jià)厘值—膊—足鍋量車菜庫(kù)如何爭(zhēng)打造捕服務(wù)嫩價(jià)值齊（1滅）退—遷國(guó)際索金鑰挺匙物拔業(yè)服徐務(wù)金鑰智匙認(rèn)芒證資慕格較沈難，帖有利樓于提蝕升項(xiàng)兇目的陰國(guó)際沙形象黑；金鑰邊匙的哲物業(yè)瞧服務(wù)策與目鐵前市眠場(chǎng)推蠶出的臘物業(yè)頃服務(wù)甲，產(chǎn)執(zhí)生了瓦差異歉化，嫂提高禁了項(xiàng)惰目的顆核心俊競(jìng)爭(zhēng)宿力；金鑰復(fù)匙提海供的否服務(wù)顏：就燭應(yīng)無(wú)細(xì)所不能伍，在站合法旨的基賄礎(chǔ)上索，客孝人的任何嶼要求均都能嬸滿足裕；如何爛打造料服務(wù)醋價(jià)值盞（2財(cái)）—鞋設(shè)租預(yù)賃代矩管處如何估建構(gòu)蓋大環(huán)寫境價(jià)避值（兼1）煙—公孝園利樸用在景緊觀面躺打造很少量生的大通戶型盛物業(yè)確，建碰立項(xiàng)銜目的顫價(jià)值撫標(biāo)桿鹽；把高苗檔俱風(fēng)樂(lè)部培建在鏟公園仆內(nèi)把公熔園直庸接拉倉(cāng)入綠奴化體半系，味項(xiàng)目伏客戶編可直菜接進(jìn)承入。大戶慎型豪蘆宅公園芹私家固入口高尚鴉俱樂(lè)扇部設(shè)斧在公衣園內(nèi)如何叨建構(gòu)覺(jué)大環(huán)形境價(jià)碎值（呀2）崇——說(shuō)立體書綠化高爾項(xiàng)夫住伙宅四愿大元姻素少量因底層忍架空商業(yè)避屋頂庸綠化住宅爬和寫永字間泄空中叉綠化寫字撇間適蠅當(dāng)提規(guī)高層鹿高立