朔州金三角整體戰(zhàn)略定位及營(yíng)銷方案

朔州金三角商住小區(qū)整體戰(zhàn)略定位及營(yíng)銷方案2021年7月22日營(yíng)銷推廣策略工程產(chǎn)品建議工程定位分析工程本體分析報(bào)告組成局部第二部第三部第四部第五部朔州市場(chǎng)概況第一部第一部：朔州市場(chǎng)概況城市概況朔州，位于中國(guó)山西省西北部，是1989年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的省轄地級(jí)市。朔州市轄2個(gè)市轄區(qū)、4個(gè)縣，共73個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)〔含街道辦〕，1684個(gè)行政村?？偯娣e1.07萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?71.48萬(wàn),其中朔城區(qū)人口達(dá)50萬(wàn)人。朔州市是以煤電為主導(dǎo)的能源重化工基地，中國(guó)農(nóng)區(qū)最大的奶?；睾捅狈街匾奶沾缮a(chǎn)基地。朔州市經(jīng)濟(jì)興旺、市場(chǎng)興旺，居民收入較高、生活水平較好，在省內(nèi)處于上游水平。市場(chǎng)態(tài)勢(shì)朔州市市區(qū)共由兩個(gè)城區(qū)組成：老城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)。以七里河為軸線，兩個(gè)市轄區(qū)南北而分。由于市區(qū)東部被鐵路所阻擋，整個(gè)城市的開(kāi)展向其他三個(gè)方向開(kāi)展。老城區(qū)以鄯陽(yáng)街為中心向兩邊輻射，區(qū)域內(nèi)雖然在售樓盤(pán)較少，但樓盤(pán)銷售速度較快，人們對(duì)老城區(qū)的區(qū)域最為認(rèn)可。開(kāi)發(fā)區(qū)屬于朔州市重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)域建設(shè)力度較大，朔州的大多數(shù)企業(yè)都處于該區(qū)域，該區(qū)域樓盤(pán)林立，在售工程較多，競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈。從整體朔州市市區(qū)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)飽和，處于供大于求的局面。但依然有較多樓盤(pán)正待開(kāi)發(fā)，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)投資氣氛濃厚，且由于外來(lái)專業(yè)代理商的介入，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸接受新的概念，對(duì)于后期開(kāi)發(fā)商的操盤(pán)手法逐漸提高要求。市場(chǎng)態(tài)勢(shì)根據(jù)我公司專業(yè)人員的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，朔州市對(duì)于大盤(pán)、城中城的住區(qū)形式較為認(rèn)可，且能以較高價(jià)格被市場(chǎng)所接受，下面那么是朔州市公認(rèn)的兩個(gè)高端樓盤(pán)：世紀(jì)星城：大同廣社地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大產(chǎn)權(quán)。總建面60萬(wàn)平方米，戶型110-170㎡，起價(jià)3300元，均價(jià)4400元，均為18層高層建筑，其中一期以1棟24層高層作為樓王，該樓均價(jià)到達(dá)4800元。目前一期全部封頂，即將入住。該樓盤(pán)目前為朔州市價(jià)格最高的樓盤(pán)。華源·萬(wàn)和城：朔州宣源地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大產(chǎn)權(quán)?？偨?8萬(wàn)㎡，戶型90-150㎡，起價(jià)2950元，均價(jià)3500元，均為18層高層建筑，目前工程進(jìn)度到達(dá)6層，2021年交房。該樓盤(pán)為本地知名開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)，具有較大的競(jìng)爭(zhēng)力。市場(chǎng)態(tài)勢(shì)朔州市市場(chǎng)在售或待開(kāi)小高層、多層工程較少，18層高層較多，且被認(rèn)為高端工程樓層高度的心理預(yù)期值。項(xiàng)目名稱位置建筑類別付款方式起價(jià)均價(jià)最高價(jià)戶型面積銷售進(jìn)度寶源之都古北街與建設(shè)路交叉口小高層一次性、分期35803960438057-93㎡未開(kāi)盤(pán)雅卿苑開(kāi)發(fā)區(qū)八一路小高層一次性、分期23002800320080-130㎡排號(hào)上院鄯陽(yáng)西街森林公園旁高層一次性、分期、按揭25003000350086-127㎡排號(hào)明珠園朔北路開(kāi)發(fā)社會(huì)事務(wù)局對(duì)面多層一次性、分期、21002400260064㎡尾盤(pán)迎賓苑小區(qū)迎賓路東側(cè)多層一次性、分期、按揭23002500280070-120㎡尾盤(pán)市場(chǎng)總結(jié)1、區(qū)域開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中，南、北、西三個(gè)方向開(kāi)展，尤其是北向開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)展是市政規(guī)劃的重點(diǎn)。2、區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)飽和，但朔州市經(jīng)濟(jì)興旺，人民生活較為富裕，所以朔州市房產(chǎn)投資性購(gòu)置較為突出，區(qū)域升值力是投資客購(gòu)置第一要素。3、住宅市場(chǎng)中，消費(fèi)者接受80-150㎡戶型，80㎡以下戶型抗性較高，但公寓類住宅對(duì)于小于80㎡接受度較高。4、朔州市中高端樓盤(pán)較少，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)不大，但中低端樓盤(pán)較多，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)極強(qiáng)。中高端的樓盤(pán)形象對(duì)于銷售產(chǎn)生積極的作用。5、朔州市住宅小區(qū)規(guī)劃、園林規(guī)劃均較為先進(jìn)，提倡高綠化，高廣場(chǎng)覆蓋率，但所有公共規(guī)劃千篇一律，無(wú)創(chuàng)新精神，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。6、朔州市商業(yè)住宅工程較少，無(wú)真正意義上的商業(yè)綜合體。第二部：工程本體分析位置：本次規(guī)劃地塊位于朔州市朔城區(qū)的中部，地處建設(shè)路和七里河交叉口的西北角。本次規(guī)劃地塊征地面積為12.62公頃，其中可建設(shè)用地面積11.55公頃。根本概況項(xiàng)目單位指標(biāo)征地面積平方米126191建設(shè)用地面積平方米115503居住戶數(shù)戶1920居住人口人5760地上總建筑面積平方米323408其中住宅建筑平方米186750商務(wù)樓平方米88316配套底商平方米46404會(huì)所平方米894幼兒園平方米1044地下建筑面積平方米45000容積率—2.80建筑密度%27.0綠地率%32.4停車泊位位1539其中地面位423地下位1116現(xiàn)狀：地塊東側(cè)為建設(shè)路，路寬34米；地塊北側(cè)有現(xiàn)狀企業(yè)及市場(chǎng)，地塊東南角有一現(xiàn)狀加氣站。周邊道路除建設(shè)路外，其余道路均未建設(shè)。目前本地塊由圍擋所包圍，工程周邊環(huán)境較差，亟待改善。但地塊距離開(kāi)發(fā)區(qū)中心和老城區(qū)中心較近，開(kāi)展?jié)摿^大，未來(lái)區(qū)域價(jià)值張顯度高。根本概況工程分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)時(shí)機(jī)威脅1、城市開(kāi)展規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域。2、市場(chǎng)內(nèi)中高端產(chǎn)品較少，競(jìng)爭(zhēng)力較小。3、專業(yè)經(jīng)紀(jì)公司介入，全案推廣專業(yè)化。1、工程體量大，定位高端，品質(zhì)優(yōu)越。2、工程區(qū)域升值潛力較大。3、產(chǎn)品戶型選擇合理，投資自住兩相宜。1、工程規(guī)劃已經(jīng)確定，無(wú)法優(yōu)化。2、相比于其他工程，本區(qū)域目前交通不便，環(huán)境污染嚴(yán)重。1、市場(chǎng)飽和，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的合理性決定產(chǎn)品未來(lái)的出貨率。2、其他高端工程整體形象深入人心，工程形象的塑造必須有別于其他工程。優(yōu)勢(shì)盡顯，去掉威脅把握時(shí)機(jī)，弱化劣勢(shì)開(kāi)發(fā)商需求1、產(chǎn)品要求：工程產(chǎn)品形象要求明顯區(qū)別于市場(chǎng)其他工程的產(chǎn)品，并且本工程產(chǎn)品形象得到市場(chǎng)的認(rèn)可。2、品牌要求：通過(guò)工程的宣傳，快速構(gòu)建開(kāi)展商品牌，為后期工程的價(jià)格提供有力的支撐點(diǎn)。3、銷售要求：工程快速銷售，快速回款。4、利潤(rùn)要求：保證銷售速度的根底上到達(dá)利潤(rùn)最大化。工程難點(diǎn)綜合以上工程本身情況及需求，我公司總結(jié)本工程銷售方面難點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：工程整體規(guī)劃已確定，無(wú)法進(jìn)行較大優(yōu)化。相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，工程工期滯后，客戶信心不強(qiáng)。如何在相同產(chǎn)品的情況下，高價(jià)格進(jìn)行銷售在周邊競(jìng)爭(zhēng)劇烈的情況下，如何進(jìn)行產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)和推廣差異化競(jìng)爭(zhēng)。解決原那么針對(duì)以上工程難點(diǎn)，我公司提出如下解決原那么：1、雖然工程定位中高端商住小區(qū)，但市場(chǎng)形象需要重新定位，力推“城市商業(yè)中心綜合體〞，引進(jìn)“泛會(huì)所〞居住概念，與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在概念上明顯不同，實(shí)施工程差異化競(jìng)爭(zhēng)。2、為創(chuàng)新性定位工程形象，工程整體推廣的固定載體：售樓展示中心，必須具備明顯區(qū)別于市場(chǎng)上其他樓盤(pán)。3、在產(chǎn)品方面，適度引進(jìn)局部新概念產(chǎn)品，如可分可合戶型、錯(cuò)層、樓中樓戶型，以局部市場(chǎng)較少產(chǎn)品吸引客戶眼球，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。4、引進(jìn)“體驗(yàn)式〞營(yíng)銷理念，對(duì)工地形象進(jìn)行精心包裝，在工程前期順利熱銷回款的根底上，建設(shè)樣板房、樣板段，對(duì)客戶形成身臨其境的感覺(jué)。5、工程開(kāi)辟獨(dú)特營(yíng)銷手法，如：俱樂(lè)部制營(yíng)銷、老客戶營(yíng)銷、活動(dòng)營(yíng)銷等。第三部：工程定位分析一、整體定位集“特色零售、商務(wù)中心、中心會(huì)所、精品住宅〞為一體的多功能城市綜合體特色零售：工程位置具有高度的稀缺性和不可比較性，周邊開(kāi)發(fā)區(qū)的密集人口和成熟的商業(yè)氣氛將為工程帶來(lái)巨大商機(jī)，并將與周邊繁華的民福東街、文遠(yuǎn)路和振華東街共同打造朔州市區(qū)最具人氣的都市商圈；商務(wù)中心：高檔商務(wù)樓不僅進(jìn)一步提升工程的品質(zhì)感，同時(shí)更好的提升建筑形象和商業(yè)價(jià)值；精品住宅：打造精品住宅群，進(jìn)一步提升工程品質(zhì)感，投資自住兩相宜；城市綜合體的定義與特征將城市中商業(yè)、居住、酒店、娛樂(lè)等城市空間功能進(jìn)行組合，并在各局部間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系建筑群，稱為“綜合體〞。它具有多功能、高效率，復(fù)雜而統(tǒng)一的特征，滿足現(xiàn)代都市生活的復(fù)雜性和多樣性，具有城市標(biāo)志的建筑特征。城市綜合體模式對(duì)工程的意義①、城市角度——提升城市形象：開(kāi)啟朔州新的城市形象，以復(fù)合功能滿足地方開(kāi)展的契機(jī)。凝結(jié)城市情感：改變朔州的城市形象，改變?nèi)藗兊纳钚螒B(tài)，成為凝結(jié)區(qū)域精神的新地標(biāo)。②、生活方式——為城市生活功能提供了豐富和混合的空間，如居住、購(gòu)物、飲食以及消遣娛樂(lè)等以一種新的空間秩序出現(xiàn)在這個(gè)交合空間中，并相互促進(jìn)。滿足現(xiàn)代“24小時(shí)都市運(yùn)轉(zhuǎn)〞的要求，為大量辦公、居住于此的人們節(jié)約更多珍貴時(shí)間，提高工作效率與生活效率。多功能與建筑形象力的提升：該工程將全面提升朔州現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的歐式建筑外立面及富有變化的內(nèi)部空間，將營(yíng)造出朔州最具特色的地標(biāo)性商住建筑，這里不僅是一個(gè)靚麗的建筑綜合體，更是一個(gè)有著高品質(zhì)購(gòu)物環(huán)境、集各種休閑娛樂(lè)功能為一體的優(yōu)勢(shì)空間。二、形象定位打造朔州城市副中心復(fù)合型、未來(lái)性、國(guó)際化生活社區(qū)——朔州首個(gè)城市商業(yè)綜合體——

物業(yè)類型及規(guī)模工程總規(guī)模：約37萬(wàn)建筑平米〔地上32.3萬(wàn)建筑平米，地下：4.5萬(wàn)建筑平米〕工程分物業(yè)類型規(guī)模：項(xiàng)目分物業(yè)類型規(guī)模商業(yè)13.4萬(wàn)平米住宅18.6萬(wàn)平米會(huì)所、幼兒園0.19萬(wàn)平米總計(jì)32.2萬(wàn)平米居住主題超高性價(jià)比的360°都市生活載體精品購(gòu)物廣場(chǎng)，時(shí)尚動(dòng)感街區(qū)關(guān)鍵詞：精品突顯工程檔次，營(yíng)造朔州地標(biāo)，建筑的精品和環(huán)境的精品時(shí)尚工程定位于朔州的中高端人群，品質(zhì)時(shí)尚，迎合區(qū)域主力年輕消費(fèi)客群的需求特色?；盍こ烫厣匾肓藙?dòng)感、時(shí)尚的活力無(wú)素，展示工程商業(yè)特色，營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)差異化優(yōu)勢(shì)商業(yè)主題業(yè)態(tài)類型及布局業(yè)態(tài)類型及布局建議：業(yè)態(tài)類型及布局建議樓層業(yè)態(tài)類型三層美食廣場(chǎng)、數(shù)碼娛樂(lè)城影院、休閑健身中心二層精品商業(yè)街一層地下一層超市各業(yè)態(tài)定位建議1、超市本工程超市規(guī)模確定原那么一：本工程商業(yè)定位的原那么之一是侵略型商業(yè)，因朔州市場(chǎng)本身商業(yè)容量已經(jīng)具有很高的飽和度，所以本工程超市也同樣帶有侵略市場(chǎng)、搶占市場(chǎng)主力客群的性質(zhì)，打造現(xiàn)有超市的升級(jí)版。因此，要在朔州現(xiàn)有超市規(guī)模上適當(dāng)增加，以入住超市的品牌和超市競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵要素規(guī)模效應(yīng)增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。原那么二：知名品牌連鎖超市的選址要求；原那么三：建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本工程最適合地下一層做超市，而單層面積也是影響超市規(guī)模的重要因素。綜上所述，本工程超市建筑面積建議為：5000～6000平米業(yè)態(tài)形式示意原那么一：商業(yè)街位于商業(yè)價(jià)值最高的地上1、2層，同時(shí)也是工程快速回收資金的重要渠道，因此商業(yè)街的規(guī)模可以適當(dāng)增大；原那么二：其他業(yè)態(tài)與商業(yè)街形成良性互動(dòng)，超市、美食廣場(chǎng)、數(shù)碼娛樂(lè)城、影院和健身中心都可以為商業(yè)街帶來(lái)很高的人氣和商業(yè)氣氛，因此適當(dāng)增大商業(yè)街的規(guī)模，可以形成強(qiáng)有力的核心磁場(chǎng)；原那么三：本工程商業(yè)定位的原那么之一是侵略型商業(yè)，因此商業(yè)街局部也具有侵略市場(chǎng)、搶占市場(chǎng)主力客群的性質(zhì)；原那么四：建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本工程最適合地上一二層做商業(yè)街，因此可建設(shè)面積也是影響商業(yè)街規(guī)模的重要因素。綜上所述，結(jié)合工程功能業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)空間的結(jié)構(gòu)要求，本工程商業(yè)街建筑面積建議為：30000平米左右2、商業(yè)街規(guī)模確定業(yè)態(tài)形式示意中庭空間是工程商業(yè)街內(nèi)部空間最大的特色和亮點(diǎn)，使顧客能夠自由的上下，豐富購(gòu)物流線；利用中庭形成的內(nèi)部空間，即可以分割成特色獨(dú)立店鋪，也可以通透開(kāi)敞，為百貨、大賣場(chǎng)等進(jìn)駐留足建筑空間的靈活性。利用中庭設(shè)置商業(yè)攤點(diǎn)及休憩設(shè)施，給人親切隨意的購(gòu)物感覺(jué)，并且有效增加商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積。美食廣場(chǎng)是本工程不可缺少的業(yè)態(tài)之一，并且可以與其他業(yè)態(tài)形成良好互動(dòng)，是聚集人氣，提升商業(yè)價(jià)值的亮點(diǎn)之一。要做到內(nèi)部環(huán)境中高檔、價(jià)位中低檔的區(qū)域消費(fèi)力特征要求，以各種不同風(fēng)味的中西式快餐為主，品種齊全的特色美食城；原那么：美食廣場(chǎng)需要到達(dá)一定的規(guī)模才能更好的起到聚集作用綜上所述，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)主力商家美食廣場(chǎng)的普遍選擇和工程建筑空間的布局特點(diǎn)，本工程美食廣場(chǎng)建筑面積建議為：3000平米3、美食廣場(chǎng)規(guī)模確定本工程的美食廣場(chǎng)，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營(yíng)造自己的特色競(jìng)爭(zhēng)力，與市場(chǎng)現(xiàn)有水平拉開(kāi)差距，同時(shí)依然遵循中低價(jià)位的原那么，抓住朔州年輕主力消費(fèi)群。業(yè)態(tài)形式示意功能：數(shù)碼娛樂(lè)城包含電子游戲、互動(dòng)游戲、網(wǎng)吧等功能，提供游戲、音樂(lè)、網(wǎng)絡(luò)、飲料和簡(jiǎn)單食物等，面向的客戶群年齡跨度較大，既有中小學(xué)生、高校學(xué)生，也有工薪一族的成年人。供給：朔州目前還沒(méi)有成規(guī)模的數(shù)碼娛樂(lè)城，多是小面積的網(wǎng)吧、游戲廳等，主要針對(duì)的是學(xué)生客群，經(jīng)營(yíng)狀況較好，因此此功能業(yè)態(tài)是本工程的一個(gè)典型特色商業(yè)功能業(yè)態(tài)的引入，符合區(qū)域市場(chǎng)主力可群的需求特征，可有效強(qiáng)化工程對(duì)年輕客群的吸引力。需求：朔州衛(wèi)星城高校人口接近4萬(wàn)人，高校的進(jìn)駐，不僅為朔州的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展積聚了人氣，同時(shí)也刺激了學(xué)校周邊餐飲效勞、文化娛樂(lè)、購(gòu)物休閑等行業(yè)的迅速開(kāi)展。再加上當(dāng)?shù)氐闹行W(xué)生、年輕工薪族等，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場(chǎng)開(kāi)展空間。結(jié)合行業(yè)典型商家的普遍規(guī)模選擇和工程商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的特征，本工程數(shù)碼娛樂(lè)城規(guī)模建議為：3000～4000平米4、數(shù)碼娛樂(lè)城功能及規(guī)模確定數(shù)碼娛樂(lè)城既是本工程的特色業(yè)態(tài)，強(qiáng)化工程的形象特質(zhì)和差異化優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也非常迎合區(qū)域市場(chǎng)以年輕人為主的消費(fèi)群體的特征，凸現(xiàn)工程時(shí)尚動(dòng)感的主題特色。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對(duì)空缺，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)空間相對(duì)較好。業(yè)態(tài)形式示意業(yè)態(tài)形式示意各種交互式游戲是其主要的娛樂(lè)形式功能：休閑健身中心是工程的又一特色業(yè)態(tài)，包含器械、動(dòng)感單車、瑜珈、各種健身操、美容、美體、舍賓等，不僅表達(dá)了本工程時(shí)尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升工程的檔次，并與工程高星級(jí)商務(wù)酒店形成配套性優(yōu)勢(shì)。供給：目前朔州市場(chǎng)上此類專業(yè)店數(shù)量少、規(guī)模小、設(shè)施相對(duì)陳舊且效勞內(nèi)容相對(duì)單一，而這些專業(yè)店的經(jīng)營(yíng)狀況多呈上升趨勢(shì)；需求：隨著居民收入水平的提高、生活觀念的轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注健身美體等，尤其在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的城市，這一需求的增長(zhǎng)速度相當(dāng)快。同時(shí)，朔州也存在著大量的高收入人群。這都說(shuō)明，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場(chǎng)空間。5、休閑健身中心功能及規(guī)模確定知名連鎖健身俱樂(lè)部品牌商家需求：經(jīng)營(yíng)商家需求面積英派斯健身俱樂(lè)部2000－5000平米浩沙健身俱樂(lè)部1000－3000平米中體倍力標(biāo)準(zhǔn)店3000平米左右青鳥(niǎo)健身不小于2000平米結(jié)合上述分析，本工程休閑健身中心建筑面積建議為：3000～4500平米休閑健身、SPA也是本工程的特色業(yè)態(tài)。休閑健身不僅與表達(dá)了本工程時(shí)尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升工程的檔次，并與其他業(yè)態(tài)形成互動(dòng)。業(yè)態(tài)形式示意6、影院規(guī)模確定業(yè)態(tài)形式示意影劇院面積為：3000平米。工程競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造1、形象力上的提升 工程商場(chǎng)新穎現(xiàn)代的外立面，可以有效地與朔州其他商業(yè)相區(qū)別，從形象和展示力上提升工程競(jìng)爭(zhēng)力。 另外工程的商務(wù)酒店的外觀與高度會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化工程的形象力，真正成為朔州的“地標(biāo)〞。特色業(yè)態(tài)的引入 現(xiàn)代化的影院、娛樂(lè)城、休閑健身中心本身在朔州都是極具特色的商業(yè)，可以有效吸引人流并提升工程整體檔次感，迎合區(qū)域年輕消費(fèi)客群的需求特征。業(yè)態(tài)間的互動(dòng)商務(wù)酒店和商務(wù)酒店效勞式公寓可以與裙樓的商業(yè)很好地形成互動(dòng)，商業(yè)可作為商務(wù)酒店的配套，特別是商業(yè)中的休閑健身、影院、娛樂(lè)城都可以很好地完善商務(wù)酒店及公寓的配套功能；而商務(wù)酒店及公寓又可以為商業(yè)帶來(lái)大量穩(wěn)定的中高端消費(fèi)人群。商業(yè)空間的改進(jìn)除了采用中庭的設(shè)計(jì)手法，還可在商業(yè)街的局部節(jié)點(diǎn)處，布置趣味性休閑空間，不僅表達(dá)對(duì)消費(fèi)者的關(guān)心，提升消費(fèi)者購(gòu)物的舒服度，更可以延長(zhǎng)消費(fèi)者的滯留時(shí)間和購(gòu)物消費(fèi)的可能性。朔州區(qū)一共有3家星級(jí)商務(wù)酒店，級(jí)別呈遞級(jí)差異，數(shù)量不多，彼此之間有自己的客群，不存在強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。朔州市商務(wù)酒店，無(wú)論外立面和形象均明顯老化，配套也有限。擁有完善配套和良好環(huán)境的商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)較好，價(jià)格也更高。朔州區(qū)中心只有一家二星級(jí)商務(wù)酒店，競(jìng)爭(zhēng)較弱，級(jí)別有待提高；高檔商務(wù)酒店，以大朔州區(qū)的規(guī)劃和開(kāi)展而言，具有市場(chǎng)空間；抓住商務(wù)客戶，擁有完善配套和良好環(huán)境的商務(wù)酒店較受歡送。商務(wù)酒店定位(一)朔州商務(wù)酒店競(jìng)爭(zhēng)力(二)商務(wù)酒店客群分析朔州商務(wù)酒店的主要客群有三類：根本以接待商務(wù)會(huì)議和商務(wù)交流為主，其中，商務(wù)型會(huì)議型客群是商務(wù)酒店主力客群?？腿褐幸灿芯植可⒖?，尤其在夏季和秋季較為明顯。另外，有局部朔州高收入群(如市區(qū)高官、煤礦主和學(xué)區(qū)的富家學(xué)生)在商務(wù)酒店包房長(zhǎng)期居住，作為在朔州的暫居居所。商務(wù)會(huì)議型人群是朔州商務(wù)酒店的主流客群；也有小局部散客客群；另有相當(dāng)一局部市區(qū)高官、煤礦主和學(xué)區(qū)的富家學(xué)生在商務(wù)酒店包房。(三)工程商務(wù)酒店定位綜上所述，本案商務(wù)酒店定位為：綜合整個(gè)工程來(lái)看，四星級(jí)商務(wù)酒店不但符合整體工程的中高端形象，而且將成為區(qū)域地標(biāo)性建筑；工程位于朔州開(kāi)發(fā)區(qū)地段，位置優(yōu)越，交通方便，四星級(jí)定位也與黃金地段相匹配；商務(wù)會(huì)議客群是朔州商務(wù)酒店市場(chǎng)的主力客群，定位商務(wù)型商務(wù)酒店與市場(chǎng)相吻合。從公司經(jīng)營(yíng)和形象方面考慮，高星級(jí)的選擇有利于形成區(qū)域商務(wù)酒店市場(chǎng)的主力地位，以星級(jí)和工程區(qū)域地段形成工程商務(wù)酒店的競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。四星級(jí)商務(wù)酒店商務(wù)酒店總規(guī)模定義依前所述，工程商務(wù)酒店規(guī)模定義為：總面積0.8～1萬(wàn)平米客房數(shù)量80～100間(四)工程商務(wù)酒店定位

位于商場(chǎng)上的商務(wù)酒店將成為本工程的特色之一，特別是其現(xiàn)代的外立面與其標(biāo)志性的高度，將使工程從形象上成為朔州真正的“地標(biāo)〞，從而有效強(qiáng)化工程整體的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。(五)立面示意此外，本工程商務(wù)酒店還將通過(guò)以下特色，到達(dá)差異化經(jīng)營(yíng)：1、占據(jù)朔州開(kāi)發(fā)區(qū)地段，以四星級(jí)商務(wù)酒店與區(qū)內(nèi)其他區(qū)域的商務(wù)酒店拉開(kāi)差距；2、通過(guò)時(shí)尚的立面，大堂等公共空間硬件的升級(jí)設(shè)施，在形象與檔次上區(qū)分于其他商務(wù)酒店；3、加大商務(wù)酒店自身休閑娛樂(lè)配套設(shè)施，在軟件上以高標(biāo)準(zhǔn)效勞水準(zhǔn)為客人提供效勞；4、與工程的商業(yè)、公寓功能配套聯(lián)合，提升商務(wù)酒店綜合形象。5、與國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司合作，打造朔州中心區(qū)內(nèi)外皆秀的高品質(zhì)商務(wù)酒店。工程公寓定位公寓定位本工程位于朔州開(kāi)發(fā)區(qū)，商業(yè)繁華地帶，地理位置非常突出；工程功能定位于復(fù)合型商住建筑群，建成后將成為朔州區(qū)地標(biāo)性建筑和高端物業(yè)形象代表；工程除大型商業(yè)外，還包括四星級(jí)商務(wù)商務(wù)酒店。因此，本案公寓定位將上述特色相匹配，我們建議本工程公寓定位為：商務(wù)酒店效勞式公寓以地段和工程形象支撐檔次，強(qiáng)化對(duì)中高端客群和區(qū)域原實(shí)力客群的吸引力；以完善的綜合功能提升居住的配套優(yōu)勢(shì)；以商務(wù)酒店式效勞凸現(xiàn)公寓的檔次品質(zhì)，提升對(duì)中高端人群的競(jìng)爭(zhēng)力；商務(wù)酒店效勞式公寓依托區(qū)良好的位置、商務(wù)酒店的效勞配套，本案具有建設(shè)商務(wù)酒店式效勞公寓的可能；通過(guò)上述公寓市場(chǎng)分析，本案擁有效勞式公寓的市場(chǎng)和客群消費(fèi)力；商務(wù)酒店和商務(wù)酒店式公寓可強(qiáng)化工程形象展示，凸現(xiàn)工程地標(biāo)性商業(yè)地位的功能，而入住的客戶和業(yè)主也為工程的商業(yè)提供了良好的穩(wěn)定客流，有利于保障工程商業(yè)空間的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)。在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，朔州目前也沒(méi)有類似產(chǎn)品出現(xiàn)，本工程將是第一個(gè)商務(wù)酒店式效勞公寓，將在企業(yè)形象和區(qū)域形象方面有著示范性的作用。前述市場(chǎng)分析得出：公寓主力熱銷戶型集中在80~130平米之間，二居和小三居最受歡送。因此，我們建議公寓戶型如下：一居二居三居面積范圍50~70平米80~120平米120~150平米戶型比例20%~30%50%~60%10%~20%建議公寓戶型以一居和小兩居為主，三居為輔，以有效滿足自住型客戶和投資型客戶的需求特征。戶型建議公寓產(chǎn)品在形象上應(yīng)具有強(qiáng)烈的城市建筑感覺(jué)，以有效提升區(qū)域的城市形象展示價(jià)值。立面示意三、客群定位我們的客戶來(lái)自哪里？根據(jù)本工程區(qū)位特點(diǎn)省內(nèi)其他市縣投資型市場(chǎng)朔州市其他區(qū)縣，希望改善居住環(huán)境第一區(qū)域朔州市朔城區(qū)，自住或改善型第二區(qū)域第一區(qū)域第二區(qū)域第三區(qū)域第三區(qū)域我們的客戶是些什么人？根據(jù)本工程區(qū)位和整體規(guī)劃定位核心客群朔州市市區(qū)投資客次要客群朔州市區(qū)剛性需求市民；朔州市區(qū)改善性需求市民，包括政府公務(wù)員，學(xué)校、醫(yī)院、銀行職工；朔州市私營(yíng)業(yè)主延展客群朔州市周邊市縣改善性居民；朔州市周邊縣市年輕居民的婚房；朔州市周邊縣市私營(yíng)企業(yè)主省內(nèi)其他市市縣投資客第四部：工程建議1.小區(qū)整體建議以簡(jiǎn)歐式建筑風(fēng)格為主，彰顯工程高端、大氣的品質(zhì)。建議外立面設(shè)計(jì)定位在原有效果的根底上，于局部〔圖上標(biāo)注〕增加窗口設(shè)計(jì)，到達(dá)多重人字形坡屋頂?shù)男Ч?，凸顯歐式風(fēng)格。整體風(fēng)格建議外部細(xì)節(jié)建議——陽(yáng)臺(tái)、窗戶設(shè)計(jì)飄窗、弧形窗、落地窗—在外立面允許的條件下，適度引入飄窗、戶型窗或落地窗，提升工程品質(zhì)，增強(qiáng)室內(nèi)的空間感、提升戶型的舒適性，凸顯景觀舒適戶型的觀景效果。充分提升小區(qū)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)工程高端化精髓外部細(xì)節(jié)建議——觀光電梯2.住宅規(guī)劃建議戶型定位及配比：根據(jù)我公司對(duì)朔州房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查了解，朔州市居民在戶型要求上對(duì)舒適合理的稍大空間居室較為鐘情，與此同時(shí)，隨著朔州市經(jīng)濟(jì)的不斷開(kāi)展，已有相當(dāng)數(shù)量消費(fèi)群體開(kāi)始追求更高品質(zhì)的居住空間及環(huán)境，故，市場(chǎng)目前最暢銷房屋為90—130㎡戶型，我司建議本工程住宅局部戶型規(guī)劃如下：戶型三居室兩居室/三居室區(qū)間110-130㎡90-100㎡100㎡以上比例60%25%15%備注舒適型為主因需求而定為輔基準(zhǔn)戶型推薦創(chuàng)新戶型推薦創(chuàng)新戶型推薦雙錯(cuò)層創(chuàng)新戶型推薦創(chuàng)新型戶型建議雙錯(cuò)層三錯(cuò)層戶型建議創(chuàng)新戶型亮點(diǎn)——三錯(cuò)層——夢(mèng)幻空間4.2米4.2米2.8米2.8米2.8米使用面積大于建筑面積，獨(dú)特的設(shè)計(jì)、精巧的空間布局、贈(zèng)送面積將成為其重要賣點(diǎn)！上層、底層均為臥室，中間層為客廳、餐廳、廚房；三層立體空間，更時(shí)尚、更實(shí)用。而且，可買(mǎi)一層送一層。比方，業(yè)主買(mǎi)三房，可以住上四房，甚至五房?；欠康腻X(qián)把別墅搬回家創(chuàng)新戶型推薦現(xiàn)在的主臥在設(shè)計(jì)時(shí)已經(jīng)不再單純滿足于可以布置雙人床、衣柜、電視柜、床頭柜了，隨著生活需求的不斷增加，主衛(wèi)、衣帽間、陽(yáng)光間甚至小書(shū)房等功能空間已逐漸參加到主臥區(qū)的設(shè)計(jì)范圍。其他推薦——主臥功能擴(kuò)大

3、園林綠化建議引入“泛會(huì)所〞的概念，增加社區(qū)鄰里親密度、弘揚(yáng)小區(qū)文化所謂泛會(huì)所，是指在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造“家〞的氣氛，將“家〞的概念延伸至花園。首先，通過(guò)在公共局部增加互動(dòng)式設(shè)施，如：健身器材、石桌石凳、涼亭長(zhǎng)廊、融入式噴泉、慢跑徑等可互動(dòng)的設(shè)施使園林、公共局部與業(yè)主形成互動(dòng)，從而盡可能使業(yè)主主動(dòng)增加在公共區(qū)域滯留時(shí)間，以便業(yè)主之間形成互動(dòng)，形成良好的鄰里氣氛，進(jìn)而形本錢(qián)工程獨(dú)特的文化品位。其次，根據(jù)市場(chǎng)定位，本工程可以不將會(huì)所作為提升價(jià)格的主要手段，也就是說(shuō)會(huì)所可以不作為本錢(qián)投入的重點(diǎn)。因此，在會(huì)所中僅設(shè)置休閑健身等如臺(tái)球室、乒乓球室、棋牌室、閱覽室等不以營(yíng)利性為主的工程，以求用會(huì)所的獨(dú)特性來(lái)顯示業(yè)主身份和審美的獨(dú)特。第三，將餐廳、酒吧、美發(fā)廳、超市等可以經(jīng)營(yíng)的群眾化設(shè)施設(shè)在社區(qū)的商業(yè)設(shè)施中，通過(guò)VIP卡等形式使小區(qū)居民在不增加額外的投入上仍能享受到中高檔社區(qū)才能有的會(huì)所效勞。園林水系園林綠化建議單元入口木橋園林綠化建議露天會(huì)所園林綠化建議健身設(shè)施建議貫穿工程外圍設(shè)置慢跑徑，將輕松健康美、環(huán)保生態(tài)美與和諧人文美融入整體小區(qū)氣氛。第五部：營(yíng)銷推廣策略創(chuàng)新工程形象完善獨(dú)特新?tīng)I(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)配置媒體推廣拓展推廣工程順利去化推廣籌劃示意圖活動(dòng)推廣推廣原那么1、采用“住宅搶市、商業(yè)輔后〞的推廣節(jié)奏；2、介于對(duì)工程進(jìn)度以及推廣節(jié)奏的把握，建議住宅推廣先行，借由超前的規(guī)劃、新穎的戶型，吸引全城，聚焦關(guān)注，引爆銷售，迅速回籠資金；3、商業(yè)局部參考工程進(jìn)度與住宅銷售進(jìn)度，適時(shí)入市，借住宅先期引動(dòng)的市場(chǎng)效應(yīng)，快速實(shí)現(xiàn)去化，最終達(dá)成工程收益價(jià)值最大化目標(biāo)。1、現(xiàn)場(chǎng)推廣售樓局部割效果如下：創(chuàng)新性工程形象1、售樓部的裝修風(fēng)格充分表達(dá)工程特征：城市商業(yè)中心綜合體2、功能盡可能的完善，分區(qū)合理〔工程展示區(qū)，洽談區(qū)，簽約區(qū)，樣板區(qū)〕；3、區(qū)別于市區(qū)其他售樓部，不以大、豪華為主要因素，必須具備創(chuàng)新原那么。售樓部形象展示外環(huán)水系售樓中心科技光學(xué)售樓中心鳥(niǎo)巢木藝展示中心工地形象1、目的

將整個(gè)工地現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)建筑施工的進(jìn)程和環(huán)境特色進(jìn)行包裝。包裝強(qiáng)調(diào)工程的特色，使到現(xiàn)場(chǎng)的客戶對(duì)工程有一個(gè)整體良好的視覺(jué)形象。2、手段

一局部?jī)?nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)牌制作、掛旗制作等。另一局部?jī)?nèi)容為樣板房參觀路線，設(shè)計(jì)具有特色看房通道，迅速建立工地形象工地形象展示樣板間形象展示在住宅未交房之前，客戶對(duì)于工程的興趣度隨著工程工程進(jìn)度的不同而產(chǎn)生變化，所以在工程銷售過(guò)程中，提前把客戶帶入“生活氣氛〞將為銷售提供極大的動(dòng)力，“體驗(yàn)式營(yíng)銷〞將是我們推廣過(guò)程中最為有效的一把武器之一。2、活動(dòng)推廣營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)是凝聚人氣的最有效方式住宅局部，對(duì)意向客戶進(jìn)行諸如工程參觀、裝修講座、風(fēng)水講座、工程說(shuō)明會(huì)、推介會(huì)、團(tuán)購(gòu)會(huì)、茶話會(huì)、祈福會(huì)、贈(zèng)送電影票、組織旅游、住宅1元起