世聯(lián)長(zhǎng)沙長(zhǎng)房南屏錦源營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告

2023/5/201?長(zhǎng)房南屏錦源10#-12#營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告報(bào)告框架：1、項(xiàng)目解析——認(rèn)知自身&項(xiàng)目目標(biāo)2、宏觀大勢(shì)——認(rèn)知市場(chǎng)整體現(xiàn)狀3、客戶解析——認(rèn)知客戶現(xiàn)狀&變化4、競(jìng)爭(zhēng)解析——認(rèn)清市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)&明年態(tài)勢(shì)5、價(jià)值梳理——重新梳理價(jià)值&營(yíng)銷策略6、價(jià)值傳遞——營(yíng)銷執(zhí)行體系&關(guān)鍵動(dòng)作1.項(xiàng)目解析認(rèn)知項(xiàng)目自身&2012年目標(biāo)項(xiàng)目盤點(diǎn)——通達(dá)性：湘府東路行車條件基本具備湘府東路已完成路基施工，具備通車條件，但具體完工時(shí)間不確定。湘府東路項(xiàng)目盤點(diǎn)——通達(dá)性：項(xiàng)目周邊將設(shè)置公交站臺(tái)，多條公交直達(dá)6條公交線路（暫定）將達(dá)到本項(xiàng)目附近，并設(shè)置廣電產(chǎn)業(yè)園公交首末站，方便項(xiàng)目業(yè)主出行，但開通時(shí)間暫未確定。長(zhǎng)房南屏錦源長(zhǎng)房南屏錦源計(jì)劃調(diào)整線路406路806路其它增加線路：坪塘至廣電產(chǎn)業(yè)園；星沙至廣電產(chǎn)業(yè)園；暮云至廣電產(chǎn)業(yè)園；黃興至廣電產(chǎn)業(yè)園以上各線路經(jīng)過萬(wàn)家麗路、湘府東路，將本項(xiàng)目周邊與各個(gè)方向的交通打通，未來(lái)通達(dá)性將有效提升。項(xiàng)目盤點(diǎn)——教育條件改善：楓樹山小學(xué)落實(shí)，業(yè)主子女優(yōu)先入讀相關(guān)單位將就楓樹山小學(xué)落子長(zhǎng)房南屏錦源于1月（暫定）前定相關(guān)協(xié)議，業(yè)主子女可享受優(yōu)先入讀權(quán)利。項(xiàng)目盤點(diǎn)——外環(huán)境：大部分單位景觀視線較好，護(hù)坡影響較大11#尤其是12#部分單位（6層以上）可享受良好的自然山林景觀，但6層以下則受護(hù)坡影響較大。10#11#12#天際嶺公園水景園林護(hù)坡護(hù)坡天際嶺實(shí)景131㎡：雙花園+雙陽(yáng)臺(tái)+飄窗+7.1M橫廳110㎡：2.2M進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)+臥室全飄窗+動(dòng)靜分區(qū)89㎡：雙陽(yáng)臺(tái)+空中花園+飄窗入戶花園陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)空中花園2.2M進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)2.2M進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)空中花園7.1M橫廳飄窗飄窗飄窗飄窗270°飄窗飄窗項(xiàng)目盤點(diǎn)——二期產(chǎn)品：戶型設(shè)計(jì)附加值高89㎡為N+1；110㎡、119㎡產(chǎn)品通過飄窗、陽(yáng)臺(tái)提升附加值；130-140㎡產(chǎn)品為N+2，贈(zèng)送面積近20㎡。11#、12#143㎡：雙花園+3陽(yáng)臺(tái)+動(dòng)靜分區(qū)+飄窗陽(yáng)臺(tái)飄窗飄窗陽(yáng)臺(tái)入戶花園空中花園陽(yáng)臺(tái)9樓棟戶型面積（㎡）產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品套數(shù)（套）產(chǎn)品比例1089（南北不通透）雙陽(yáng)臺(tái)+空中花園+飄窗464648%41.7%110（南北不通透）2.2M進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)+臥室全飄窗+動(dòng)靜分區(qū)46921216.9M超寬陽(yáng)臺(tái)+飄窗+動(dòng)靜分區(qū)46131雙花園+雙陽(yáng)臺(tái)+飄窗+7.1M橫廳4615052%58.3%11#139雙花園+雙陽(yáng)臺(tái)（7M觀景陽(yáng)臺(tái)）+飄窗17131（南北不通透）雙陽(yáng)臺(tái)（2.3M南向陽(yáng)臺(tái)）+空中花園+飄窗17143雙花園+3陽(yáng)臺(tái)+動(dòng)靜分區(qū)+飄窗1812#143雙花園+3陽(yáng)臺(tái)+動(dòng)靜分區(qū)+飄窗17141雙花園+雙陽(yáng)臺(tái)+雙書房+飄窗18141（南北不通透）雙陽(yáng)臺(tái)+空中花園+臥室全飄窗（雙臥室270°飄窗）17總計(jì)288100%項(xiàng)目盤點(diǎn)——二期產(chǎn)品：130-140㎡大戶型套數(shù)占比52%，面積占比達(dá)58.3%10#產(chǎn)品中131㎡產(chǎn)品為46套，11#-12#產(chǎn)品中131-143㎡共計(jì)104套，總共占比達(dá)52%，面積占比近60%。10二期營(yíng)銷目標(biāo)1：288套房源，實(shí)現(xiàn)3個(gè)月內(nèi)完成90%，5個(gè)月內(nèi)清盤。╬89㎡以下產(chǎn)品銷售速度需達(dá)到14套/月；╬110-121銷售速度將達(dá)到28㎡套/月以上；╬130-140㎡銷售速度將達(dá)到45套/月以上。11目標(biāo)速度VS周邊競(jìng)品現(xiàn)狀:VS本項(xiàng)目目標(biāo)：110-121㎡達(dá)到23套/月以上；130-140㎡達(dá)到37套/月以上項(xiàng)目銷售價(jià)格三房及四房面積段推售時(shí)間推售套數(shù)銷售套數(shù)全年去化速度（套/月）10月后去化速度（套/月）翡翠云天6100121-126㎡、140㎡2011年5月16371102湘府十城6300124-126㎡、165-170㎡2011年6月、11月1603962瀟湘名城587854-117㎡2011年12月320144————鑫天御景灣6600125-133㎡、154㎡2011年1月187152130目標(biāo)下的關(guān)鍵問題:如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷售？12二期營(yíng)銷目標(biāo)2：在大戶型多、市場(chǎng)需求小的條件下，實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)不低于一期水平。二期均價(jià)5400元/㎡時(shí)，89-110平米中小戶型均價(jià)達(dá)到5900元/㎡，已與區(qū)域新開樓盤同類戶型價(jià)格持平甚至高出。2.宏觀大勢(shì)認(rèn)知目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)表現(xiàn)：多個(gè)城市住宅庫(kù)存量逼近或超過市場(chǎng)高位北京、上海等一線城市庫(kù)存量超過市場(chǎng)高位，各二線城市庫(kù)存逼近市場(chǎng)高位。1、國(guó)參內(nèi)市卷場(chǎng)表拖現(xiàn)：傘調(diào)控兼效果罷顯現(xiàn)校，全霞國(guó)房押地產(chǎn)痕市場(chǎng)杜步入代淡市全國(guó)10魯0個(gè)城跳市中伐超一滴半的腥城市洪量?jī)r(jià)貼起跌窩，成大交量較同比畫萎縮40稀%-斯60次%，環(huán)暴比萎澤縮10敏%-縣20每%、價(jià)仰格環(huán)陜比下鄰跌5%卵-1文0%當(dāng)前趕長(zhǎng)沙瘋樓市東表現(xiàn)亦：2夢(mèng)01飽1年單住宅宴銷售助74層0.圓9萬(wàn)洪平米當(dāng)，下磁滑5壺3.開2%20炮11年7月開僅始成間交量捆逐步附下滑牢，尤熄其是11月份授下滑絞明顯定加劇碌，當(dāng)艘前周泥成交沾面積潛不足8萬(wàn)㎡痰較去希年同綁期萎斧縮了賓近76柏%，周否成交卵量不隱到70濟(jì)0套成恰交套哥數(shù)萎化縮82傭%2、當(dāng)型前長(zhǎng)爺沙市血場(chǎng)表公現(xiàn)：迅近8周近信六成詞項(xiàng)目鑼成交奶量幾場(chǎng)乎為辯零20世11年11月以裳來(lái)，走世聯(lián)含監(jiān)控眉的在浴售普比宅項(xiàng)什目中抖，約85票%的項(xiàng)算目周壞均成本交套客數(shù)不瘡足5套，旁近60把%的項(xiàng)啟目處才于周掩成交保套數(shù)重幾乎突為零邊的尷舅尬境步地2、當(dāng)譽(yù)前長(zhǎng)盯沙市崗場(chǎng)表壞現(xiàn)：呀已經(jīng)除進(jìn)入渠淡市饅，開剖盤銷禍?zhǔn)勐矢饧彼俸套叩?月起協(xié)至今的開盤躍銷售手率連遮連走胞低，悉尤其猛是11月份票的開訓(xùn)盤銷請(qǐng)售率鵲基本近在60茫%以內(nèi)雹，五增成以搏上銷使售率炭不足40謠%，銷散售套禍數(shù)突轎破10旗0套寥搶寥無(wú)搶幾2、當(dāng)散前長(zhǎng)顯沙市叮場(chǎng)表劇現(xiàn)：強(qiáng)在售釀盤特借價(jià)房打/折團(tuán)扣；睡新開爸盤降旺價(jià)明慨顯10-1垃1月濱越來(lái)植越多驗(yàn)的項(xiàng)幕目打比折促境銷，靜多個(gè)篇項(xiàng)目鎖采用騰低起買價(jià)團(tuán)耕購(gòu)；板瀟湘紛名稱奶、瓏門景臺(tái)瘋等新咱開項(xiàng)伸目?jī)r(jià)擦格低爭(zhēng)于周憑邊市燭場(chǎng)5智00嚼-9剩00膏元/依平米猾。2、未格來(lái)市鎮(zhèn)場(chǎng)走梅勢(shì)預(yù)怎測(cè)：分明年蕉將進(jìn)沖入市罷場(chǎng)低述谷期版，市鮮場(chǎng)會(huì)注更冷當(dāng)前斷市場(chǎng)迷雖然酬已經(jīng)胡進(jìn)入長(zhǎng)淡市生，但榜是處探于局筆部促競(jìng)銷階仰段，弄預(yù)計(jì)糾明年柴政策鏟調(diào)控織環(huán)境威難以術(shù)改變思，長(zhǎng)抽沙樓辯市將受步入腰淡市覽低谷果期價(jià)格走勢(shì)1進(jìn)入觀望4全面促銷5局部降價(jià)6全面降價(jià)2局部促銷3新開項(xiàng)目低于預(yù)期價(jià)格NO殿W，長(zhǎng)熄沙is答h垃er闊e20冷12年，長(zhǎng)沙wi衛(wèi)ll術(shù)b莊e孕he用re1、開冒發(fā)商僚受困做于資街金回譽(yù)籠壓岡力，甜出現(xiàn)杏促銷匠、降鼻價(jià)手變段保宴證資解金鏈逼正常游運(yùn)轉(zhuǎn)2、本鞋輪政刷策短詠期內(nèi)貞不會(huì)宏緩解處，限照購(gòu)、滑信貸學(xué)影響蠅將會(huì)肺依然扔持續(xù)22宏觀論大勢(shì)明小結(jié)1、全射國(guó)市焦場(chǎng)：樓市茶寒冬毫已成室全國(guó)悟定局成交沉低迷詳已從石一線騰城市膀蔓延揀到三闖線城身市，毯多城州市庫(kù)余存或拉達(dá)頂帽峰；2、長(zhǎng)忠沙市廟場(chǎng)：淡市襯低迷齊已成是長(zhǎng)沙督定局20卵11，長(zhǎng)奧沙已尊步入漠淡市知，促費(fèi)銷、蜘降價(jià)初已大喊量出困現(xiàn)；20籍12，長(zhǎng)鳳沙將賞進(jìn)一報(bào)步跌務(wù)入淡釘市低拼谷。樓市冤低迷束已成橫定局轎，順像勢(shì)而緒為即診成關(guān)吵鍵。在市蠶場(chǎng)持茂續(xù)低回迷的腥市場(chǎng)比格局胃，“俗以價(jià)怨換量擦”將爸成為繞眾多條開發(fā)很商的敗生存掀選擇癢。SU短MM濾AR斬Y：方向網(wǎng)指引EN至LI么GH爹T：3.客戶蒸解析認(rèn)知江目前廣客戶乏現(xiàn)狀&變化24PA鳳RT膜3：13常0-魯14鉆0㎡客戶殿分析數(shù)據(jù)遷來(lái)源紐奉：周察邊項(xiàng)秋目銷啊售員啞及客偷戶訪膚談VS周邊葉近期剝客戶金情況數(shù)據(jù)無(wú)來(lái)源評(píng)：本央項(xiàng)目曉一期VI退P客戶欠及成丈交客球戶、塌周邊箭項(xiàng)目變銷售誕員VS周邊次近期勾客戶倡情況PA駛RT旱2：11犧0-稿12朽0㎡客戶處分析數(shù)據(jù)飛來(lái)源計(jì)：本哨項(xiàng)目酷一期VI眼P客戶塞及成叉交客貼戶VS周邊準(zhǔn)近期忽客戶手情況PA海RT繪1：89烤-1造00圣㎡客戶涉分析1、基價(jià)本素雁質(zhì)：墓市場(chǎng)淘變化善下，減客戶圍仍以原年輕否的首醫(yī)置剛望需客巧戶為驕主對(duì)比10月以懼來(lái)周際邊成用交的鳴客戶洲，89肥-1惜00殊㎡的購(gòu)轉(zhuǎn)房主離力仍姐是25歲-3喚5歲之勾間的史首置椒剛需酒客戶數(shù)據(jù)秘來(lái)源在：本蠢項(xiàng)目89禾㎡V廉IP客戶曬及成興交客榮戶湘府胖十城填銷售掙顧問非語(yǔ)錄臟：“我濃們這姑邊買80多、90多㎡償大都叫是年搜輕人除，20多歲脖很多欣，或愧者30出頭..音.大都侮是第幕一次殘購(gòu)房…基本霧都是悼自己城買來(lái)夠住，準(zhǔn)備毛自己慕結(jié)婚隙，要成么是血年輕聽的小邊兩口飾一起趁住”瀟湘顯名城籌成交悟客戶妄語(yǔ)錄雜：“我造也快28歲了寨，我酸和男餅朋友邀準(zhǔn)備滾買了結(jié)婚，近兆段時(shí)滾間看偶了不掘少樓集盤，磚最后孩決定志買在包這里…”“像猾我之延前一政直忙還著工宜作，黨現(xiàn)在放年紀(jì)套也不益小了劑，都30出頭，得竿買個(gè)害房考住慮成絡(luò)家了…”2、來(lái)保源：棄市場(chǎng)宅變化遞下，摧客戶遺來(lái)源毫區(qū)域彎基本銹未變跡化成交工客戶懶仍主避要以租周邊書的雨朽花區(qū)龍、天平心區(qū)委為主猴，以荒市中柏心芙餅蓉區(qū)蠟客戶煉為輔霸。數(shù)據(jù)虛來(lái)源語(yǔ)：本喘項(xiàng)目89厭㎡V魄IP客戶攜及成象交客往戶瀟湘如名城疏銷售韻顧問托語(yǔ)錄歇：“這可次我餐們開全盤，離來(lái)的貓客戶差基本指都是峰這附憲近，份雨花謎區(qū)的你、天順心區(qū)造的多課，還辦有就罰是一舊些市撤區(qū)的湊到這嶼邊來(lái)各看”瀟湘徹名城穿成交數(shù)客戶混語(yǔ)錄做：“我嘉就在周邊虧的單勺位的聽上班，買偽來(lái)這責(zé)邊住刃著方鑼便，礦工作宋也不鋼用走兔很遠(yuǎn)瘡”“我震們一驗(yàn)家人深就住在億這附夕近，今望天過倘來(lái)就狼是跟袋兒子鼠、兒輕媳婦哪一起鈔看房妨子…”“我家匹在市贈(zèng)區(qū)，展就是東塘峰那邊，買敲這邊碌就是茶考慮京之后蹄工作餅方便睜”3、認(rèn)牢知渠像道：津淡市梯下，謎友介鴉、網(wǎng)披絡(luò)、輕短信頓仍有高效淡市聾下，鉤客戶廊大都忘通過潔友介融、網(wǎng)僚絡(luò)、家短信刊了解懸到項(xiàng)藥目信瞇息，餡保持節(jié)基本寫的客賓戶拉蔑動(dòng)作務(wù)用。數(shù)據(jù)懶來(lái)源娘：本階項(xiàng)目89覺㎡V困IP客戶箏及成量交客劫戶瀟湘他名城饞銷售忘顧問利語(yǔ)錄己：“我咱們開盤泰前發(fā)炊了短跟信，很刺多客燭戶就葉過來(lái)回打電位話問憐，像新我們虎的價(jià)質(zhì)格很濱優(yōu)惠攀的，嚴(yán)有一隙套打痰完折洗以后停只要50范22蠅”瀟湘非名城踐成交牙客戶揀語(yǔ)錄揚(yáng)：“我時(shí)之前然就是上網(wǎng)查到疲這個(gè)秤項(xiàng)目向，先遵了解溜了情碧況，誘才過攏來(lái)看薦的”“我聽同列事說(shuō)這個(gè)粱項(xiàng)目尾還不蜘錯(cuò)，欣就和膊他一匠起過桐來(lái)看雞看”4、關(guān)使注點(diǎn)拴：淡遭市下仍，客址戶價(jià)窩格敏柜感度蛾提升餅，注土重性廉價(jià)比睡；關(guān)起注市僚場(chǎng)動(dòng)軋態(tài)，賄覺得血價(jià)格囑會(huì)繼峽續(xù)松屬動(dòng)。除了訴項(xiàng)目涂的產(chǎn)維品、巧地段抄、教呆育外嗽，市甩場(chǎng)環(huán)鈴境的緒變化宜使得早客戶偽更關(guān)格注價(jià)剛格，霞同等影條件個(gè)下更哄傾向瓜于價(jià)忠格更羊優(yōu)惠頑的項(xiàng)昌目；椅另外酸客戶皮覺得奴目前摟國(guó)家邁嚴(yán)厲待調(diào)控牙下，剪長(zhǎng)沙出價(jià)格嚷肯定唱還會(huì)針降。數(shù)據(jù)池來(lái)源蠟：本康項(xiàng)目89船㎡V半IP客戶混及成搏交客在戶瀟湘神名城閣成交燭客戶差語(yǔ)錄旁：“現(xiàn)充在都茄說(shuō)房輩地產(chǎn)撥要降予價(jià)，尋這個(gè)拾項(xiàng)目夾就是希這樣賄的，恰之前墳就說(shuō)要70匙00，我素都不孩想看…后來(lái)說(shuō)是格只要50碧00多，碑我覺饒得這依個(gè)才掉算合掘適…可以混說(shuō)現(xiàn)汪在都竹在降缸價(jià)，墾這附廟近的我萬(wàn)科益不就壟降價(jià)慎了嗎色”“這挑邊位根置還針可以架，就真萬(wàn)里呼路旁毀邊，奪而且證旁邊販步步壺高已炕經(jīng)開國(guó)了，苦生活樓方便…孩子糠以后退讀書創(chuàng)也方漏便，蝦直接紹去砂遲子塘耽讀書用就可左以了…”“這附趴近的若價(jià)格就這晴便宜姑些，其禿它的鉗價(jià)格并都要60塞00多，擠我當(dāng)愿然選身這里肉?！?9客戶旦小結(jié)-1我們銳發(fā)現(xiàn)睜，在傭淡市榜下89蛋-1牧00抬㎡的客孕戶——仍以25榨-3壯5歲的華首置榨剛需移客戶熟為主主要鈴來(lái)源以雨育花區(qū)菌、天委心區(qū)淡為主航，市彎中心帆芙蓉錫區(qū)為封輔；主要托通過以友盞介、拐網(wǎng)絡(luò)但、短岔信為形主；關(guān)注戶型冤、地耽段、統(tǒng)教育歷等項(xiàng)目肝要素外，悟受市患場(chǎng)環(huán)斑境的澆影響顛，更朗傾向渣于選門擇具備維價(jià)格廊優(yōu)勢(shì)辭的性晶價(jià)比千項(xiàng)目榮；受調(diào)戴控影朵響，對(duì)樓的市價(jià)演格抱罩有繼廚續(xù)下新行的贈(zèng)心理置預(yù)期廊。SU葛MM艷AR吳Y-激1：30PA沸RT多3：13藝0-邪14糞0㎡客戶租分析數(shù)據(jù)綢來(lái)源照：周捉邊項(xiàng)社目銷冠售員閘及客央戶訪鉤談VS周邊裁近期哪客戶抄情況數(shù)據(jù)院來(lái)源及：本類項(xiàng)目亡一期VI嚇P客戶鴨及成迎交客牲戶、拒周邊股項(xiàng)目沫銷售匪員VS周邊辜近期呆客戶間情況PA帳RT續(xù)2：11潤(rùn)0-娃12月0㎡客戶贊分析數(shù)據(jù)抓來(lái)源桑：本坦項(xiàng)目搶一期VI膨P客戶噴及成系交客插戶VS周邊茅近期辟客戶毅情況PA回RT桑1：89便-1墊00標(biāo)㎡客戶貼分析31數(shù)據(jù)回來(lái)源輪：本朽項(xiàng)目11烏0㎡怨VI虎P客戶牌及成進(jìn)交客歐戶1、基馳本素腫質(zhì)：來(lái)淡市饑下，獸客戶扒仍以演三口養(yǎng)之家支為主客戶擔(dān)年齡立集中蛙在25歲-4鉆0歲，攪家庭舌結(jié)構(gòu)禍簡(jiǎn)單逢，子忠女多幫處于臭幼兒屈園及卻小學(xué)勢(shì)入學(xué)慘年齡瀟湘敞名城兩成交鞏客戶擾語(yǔ)錄療：“我列是想牌買個(gè)傍一百江一、尊二十肚平米鐵的房綁子，家里霉有個(gè)凱小孩，過一障年就嘴準(zhǔn)備欠上小宋學(xué)了，正堪好這逝邊有誼這樣掘大，不看著著也覺克得合問適，藥就過每來(lái)選給一套…”翡翠勉云天罰銷售憶員語(yǔ)狠錄：“我還們看12覺0的大豆部分夕是家里否有個(gè)坐小孩，想讓促孩子不讀書占更方隔便，有橡的還屢有兩師個(gè)小憶孩…和老煉人住潑在一屑起也紗有，善不多諷吧…”32數(shù)據(jù)闊來(lái)源繪：本旅項(xiàng)目11槐0㎡串VI蛋P客戶旬及成夸交客根戶1、基著本素票質(zhì)：刊淡市徑下，扮考慮芳一步憑到位撿的首致置客管戶有嚼所增遣加首置霧客戶模了解冒到市右場(chǎng)變進(jìn)化下獅，價(jià)稈格會(huì)亮出現(xiàn)錢松動(dòng)精，尋侍覓合籠適的莊項(xiàng)目謊爭(zhēng)取勻一步盤到位瀟湘芹名城約成交羞客戶在語(yǔ)錄捷：“我央本來(lái)途就想警買個(gè)10棋0以下打，和澡老公漆住…想著翁現(xiàn)在罪房地李產(chǎn)會(huì)查降價(jià)嫂，就和毯家里屯人商頃量想扯買個(gè)限大的救，爭(zhēng)菌取一坦步到慮位，雖秧然壓賤力大漆些，啟但是應(yīng)這樣傾以后帥很長(zhǎng)遞時(shí)間球不用擇換房屬，也時(shí)好..傲”33數(shù)據(jù)歲來(lái)源論：本歡項(xiàng)目11色0㎡膜VI勒P客戶貼及成美交客禁戶2、來(lái)篩源：傍淡市鍋下，叛客戶辱仍以反地域絹性為組主，森部分爺周邊輔城市球?yàn)檩o成交還客戶改仍主袖要以籠周邊述的雨送花區(qū)識(shí)、天怖心區(qū)惕為主陡，以屢市中繁心芙被蓉區(qū)腎客戶葛為輔酸；本窩省外勻地客蔽戶如辣邵陽(yáng)攤、婁侄底、界岳陽(yáng)嗚、常腿德等梯地客勸戶較行多，赴大都轟因工耽作原滾因想蜓在長(zhǎng)門沙購(gòu)稍房瀟湘熟名城洲成交矮客戶撲語(yǔ)錄揚(yáng)：“我篩就住在岸這附悔近，就穴想在莫這附擊近買粥套大遲，住墾著也飽習(xí)慣…”“我潤(rùn)本來(lái)裁是在吉岳陽(yáng)擱做事痕，現(xiàn)忘在因銳為工作帥原因脈要到詳長(zhǎng)沙統(tǒng)這邊悠來(lái)，所營(yíng)以就能想在冒這邊釣買套聞房”翡翠彎云天殊銷售浙顧問麻語(yǔ)錄擋：“我暢們項(xiàng)時(shí)目來(lái)濤看12附0的周邊場(chǎng)雨花世區(qū)、至天心夏區(qū)的座很多…有很剖多是肥住在繁這附殲近的蔽外地便人，救像邵陽(yáng)、衡陽(yáng)、岳陽(yáng)這些園地方溜就很羽多，戶口冰不在陷長(zhǎng)沙端，但育在長(zhǎng)陳沙工框作..溉.還有端就是沸長(zhǎng)沙礎(chǔ)這邊煩像雨花追區(qū)、使天心絨區(qū)這附近既的長(zhǎng)沙坡本地舊人…”34數(shù)據(jù)饑來(lái)源突：本尿項(xiàng)目11思0㎡撈VI甲P客戶澡及成好交客稅戶3、認(rèn)蓋知渠眨道：擾淡市螺下，殼友介擇、網(wǎng)禿絡(luò)、末短信旁有效現(xiàn)促進(jìn)戶客戶倒認(rèn)知淡市類下，史客戶獅大都繁通過魯友介殘、網(wǎng)含絡(luò)、黎短信臟了解樂到項(xiàng)胡目信晌息，佛保持丑基本掠的客促戶拉吹動(dòng)作齒用。瀟湘朝名城茄成交槐客戶細(xì)語(yǔ)錄尚：“我頓之前掘就和我同貿(mào)事說(shuō)要隊(duì)買房玻，他敬就告訴綠我來(lái)櫻看這寨里，還碌不錯(cuò)漆，我塞就過道來(lái)看堡看…平時(shí)午我都輝不怎鼠么用堆電腦江的…”“之嫁前我割準(zhǔn)備頑買房槐的時(shí)設(shè)候就上網(wǎng)棵查，對(duì)洲比了觀很多仰覺得型這里典還不督錯(cuò)，露而且哪價(jià)格欺還實(shí)蛾惠，偏就想濁在這握里買歐一套…”“我訓(xùn)看到他們悲發(fā)的甜短信，最粉低50她00出頭雖，就辯過來(lái)革看看露，覺格得確賢實(shí)不夾錯(cuò)”4、行蛾業(yè)分氏布：你公務(wù)折員、垮私營(yíng)臨業(yè)主士、企把業(yè)員煎工等客戶叢主要他來(lái)源通于行諷政教伏育、錫金融避、工變程制組造及道建材起等行疲業(yè)的摘公務(wù)煎員或叢企業(yè)燒員工先，另羽外從稻業(yè)其保它行痕業(yè)的終私營(yíng)逃業(yè)主請(qǐng)也占迎大部協(xié)分，數(shù)據(jù)崇來(lái)源錢：本獎(jiǎng)項(xiàng)目11主0㎡攏VI播P客戶碼及成遮交客阻戶瀟湘閘名城趕銷售例顧問蛙語(yǔ)錄犁：“來(lái)近這邊真看房強(qiáng)的有無(wú)很多杠是這涉附近剪的公務(wù)草員，自己敞做生椒意的鈴也很尼多，還崗有一涉些是塔在周腸邊企業(yè)懲上班性的…”翡翠盯云天首銷售懇顧問摟語(yǔ)錄踢：“我欺們有船很多12彼0的客波戶是私營(yíng)涌業(yè)主，在紅星密、高披橋自躬己做賺生意…還有驗(yàn)些老師，還喝有在政府景機(jī)關(guān)究上班吧的公椒務(wù)員”36數(shù)據(jù)阻來(lái)源掘：本醒項(xiàng)目11枝0㎡育VI農(nóng)P客戶漆及成似交客落戶5、關(guān)碎注點(diǎn)虛：淡蓬市下堆，產(chǎn)永品\地段\教育\環(huán)境\品牌煎外，惡價(jià)格候尤為童關(guān)注船；認(rèn)糾為國(guó)私家嚴(yán)考厲調(diào)椒控下吐樓市撥將下健行好的酒產(chǎn)品庫(kù)、便拾利交雹通的靜地段涼、方突便子糖女入關(guān)學(xué)的玩教育爛配套劉，成義為客金戶選團(tuán)擇項(xiàng)拼目的慮關(guān)鍵股因素惠；此屬外，街客戶欠對(duì)于余銷售畜價(jià)格磨尤為沉注重借，覺蓬得國(guó)燃家嚴(yán)擠厲調(diào)鍛控下寫，長(zhǎng)窩沙必已將降絹價(jià)瀟湘哀名城績(jī)客戶愈語(yǔ)錄慚：“我派看了桂這邊戶型舊設(shè)計(jì)裝還可僻以…位置存還挺趁好，愛步步子高就掩在旁初邊，買缸東西宏方便爹，而愈且孩子據(jù)上學(xué)批不用霸操心…最主納要價(jià)瞧格還翁可以妥，我搶之前昂比較葉了不妖少，驗(yàn)覺得遲這一水片這姑個(gè)價(jià)格望還挺渡實(shí)惠…現(xiàn)在營(yíng)國(guó)家鴿一直潮都說(shuō)嚼調(diào)控坑，長(zhǎng)牌沙價(jià)倉(cāng)格肯理定降核，這繡個(gè)項(xiàng)暑目不止就是豎嗎”翡翠卵云天隊(duì)銷售吧語(yǔ)錄縱：“我尸們的遭客戶古覺得12解0的戶罩型還址可以，而赴且環(huán)境鑰還不惹錯(cuò)，靠著劑天際聚嶺，空隊(duì)氣也坡好…現(xiàn)在膚客戶墓打電匯話都辭問價(jià)委格降致了沒膛，都求覺得門現(xiàn)在叨的行此情會(huì)父降價(jià)棗”37客戶習(xí)小結(jié)-2我們?nèi)醢l(fā)現(xiàn)楚，在彎淡市晉下11特0-步12莖0㎡的客威戶——以25澇-4涌0歲的昆三口霉之家園的首要改客扣戶為鵲主，粥首置偵客戶府比例危提升以周聞邊的您地緣融性客拴戶為是主，送多有饒?jiān)陂L(zhǎng)繼沙工編作的秤外地箭人購(gòu)麥房；通過以友寄介、年網(wǎng)絡(luò)胸、短癥信為雜主的渠乖道了布解項(xiàng)據(jù)目；關(guān)注戶型/地段/教育/環(huán)境/品牌夫等項(xiàng)目騎要素外，價(jià)格成為邊客戶哀重要傷考量孝的因牙素；覺得樓市逐嚴(yán)厲勒調(diào)控鋤下，嶼市場(chǎng)虛必將尼下行每。SU廢MM題AR娘Y-雅2：38PA燒RT詠3：13債0-山14儀0㎡客戶擱分析數(shù)據(jù)程來(lái)源栽：周促邊項(xiàng)鞏目銷涌售員霸及客呈戶訪乞談VS周邊膝近期旦客戶斜情況數(shù)據(jù)勸來(lái)源簽：本粘項(xiàng)目茂一期VI貌P客戶仿及成灶交客自戶、羅周邊嫁項(xiàng)目甲銷售奴員VS周邊爪近期明客戶窄情況PA鉆RT乏2：11饒0-芝12箱0㎡客戶賓分析數(shù)據(jù)依來(lái)源智：本未項(xiàng)目咱一期VI墨P客戶券及成夏交客潛戶VS周邊羅近期走客戶迅情況PA腐RT景1：89市-1悄00所㎡客戶撐分析39數(shù)據(jù)岸來(lái)源仇：本客項(xiàng)目13放0㎡峽VI差P客戶畏及成著交客壺戶1、基日本素版質(zhì)：叨淡市揚(yáng)下，兵客戶侮以三過口之士家為服主，畜部分辦三代筋同堂客戶缺年齡或集中匯在30歲-4卡0歲，陰家庭球結(jié)構(gòu)鳥簡(jiǎn)單瓣，子敬女多鹿處于欄幼兒燭園及厚小學(xué)歲入學(xué)永年齡睬；部蘆分客補(bǔ)戶打放算三受代同還住。鑫天貝御景叮灣銷活售員書語(yǔ)錄足：“我裂們這壘邊看家大戶熄型的短，30、40歲都忙有，家里光都有斜小孩，有田的打算滾和父去母一友起住…”13侍0㎡的客宏戶華悅感城銷奸售員溝語(yǔ)錄尊：“看13友0的，碼主要30多歲領(lǐng)，家里翻有小甲孩，有塵一些乘還是曲和長(zhǎng)甚輩住泥在一格起…”40數(shù)據(jù)僚來(lái)源哪：本挎項(xiàng)目13載0㎡犁VI批P客戶波及成農(nóng)交客伴戶1、基蹈本素徐質(zhì)：瞎淡市挨下，多改善膝型客采戶占隸多數(shù)盞，首除置客有戶較否少改善判性客捎戶仍惠是市麗場(chǎng)主教力；聞而首直置客勾戶了炸解到增市場(chǎng)漂變化祝下，絹價(jià)格桶會(huì)出浴現(xiàn)松究動(dòng)，寇在價(jià)賴格合馬適的雷情況楚下考捎慮購(gòu)持買13崇0㎡的客辭戶鑫天句御景相灣銷秘售員狠語(yǔ)錄憤：“看13宗0的，榜很多斤都是竟買過污房，外想換胳個(gè)面媽積大社的，空間皇更大腦一些…”“現(xiàn)利在看慕這些委戶型風(fēng)，第鴉一次鉤買房思的人說(shuō)還是銜有的齡，不宴是很言多吧姻”萬(wàn)境渡水岸街銷售繭員語(yǔ)向錄：“看13犯0、14悼0的，攝都是置有住截房的…”“第吵一次扛買房慌的，箭我接銀待的恢客戶變很少肢，我怪同事蜜也不凈多…”41數(shù)據(jù)奸來(lái)源梅：本影項(xiàng)目13母0㎡啟VI交P客戶柜及成撇交客沉戶2、來(lái)旱源：稱淡市斥下，借地域婆性客揪戶仍軋為主演力，核部分沈周邊惹城市僻為輔成交肌客戶隨仍主售要以傍周邊展的雨塵花區(qū)厘、天持心區(qū)有為主滔，以挎市中加心芙都蓉區(qū)權(quán)客戶肢為輔命；本藍(lán)省外乎地客限戶如冊(cè)邵陽(yáng)高、婁粒底等眉地客葉戶較盟多萬(wàn)境皺水岸格銷售灶員語(yǔ)慈錄：“像抹我們綿推出避的首博批單日位里秋面有13模0㎡的，周邊冷雨花倚區(qū)、呈天心偶區(qū)的竹客戶召很多，還伏有部蔬分是略外地清、周旺邊城般市的..器.”13困0㎡的客惑戶42數(shù)據(jù)吐來(lái)源基：本榜項(xiàng)目13域0㎡午VI渣P客戶與及成腰交客惕戶3、認(rèn)志知渠則道：齊淡市障下，古友介泥最為物有效胡，網(wǎng)兩絡(luò)、培短信序其次淡市路下，孫通過泳友介慣了解填項(xiàng)目鏟的客褲戶很疑多，宰其次堆為網(wǎng)宇絡(luò)、養(yǎng)短信擇，而盛且客扮戶看悠到項(xiàng)遠(yuǎn)目的怕信息造后會(huì)笑經(jīng)常終詢問薦身邊學(xué)的朋斯友。13餓0㎡的客湯戶華悅幼城銷跪售員酒語(yǔ)錄延：“像闊我們見的客手戶有耐不少聽朋柳友說(shuō)了這星邊項(xiàng)霉目的俗情況蛾，后瓦面陸仇陸續(xù)口續(xù)來(lái)因看，扯友介誦的效戀果還拌是很飯大的..盈.”長(zhǎng)房偉南屏害錦源刑近期房誠(chéng)電話驕客戶臭語(yǔ)錄倆：“我歸是想粱看你抵們13高0左右滋的房田子..瘦.是在網(wǎng)擔(dān)上看到綠你們濁的信擦息，離我還問了粘我朋練友，說(shuō)念長(zhǎng)房欲的房繡子應(yīng)輕該還臥不錯(cuò)…”4、行禾業(yè)分玩布：買私營(yíng)森業(yè)主言、高嶼級(jí)公伸務(wù)員稼居多客戶爽主要販來(lái)源村于行楚政教裂育、懇金融狼、工逮程制搶造及岡建材孫等行證業(yè)的脂公務(wù)妨員或滿企業(yè)蘿中層島員工簡(jiǎn)，另怪外從預(yù)業(yè)其喝它行愉業(yè)的扣私營(yíng)戴業(yè)主催也占謙大部狹分，萬(wàn)境梯水岸得銷售獻(xiàn)顧問燥語(yǔ)錄擋：“我無(wú)們的杰客戶警很多屈是周越邊的私營(yíng)貝業(yè)主，在紅星汁自己慣做生穗意…還有鋸些一些孕是周孝邊單敵位的辭公務(wù)澆員、浴企業(yè)趴員工涼，工作竄都有昂段時(shí)毫間了患”13嘴0㎡的客蛋戶44數(shù)據(jù)儲(chǔ)來(lái)源案：本燦項(xiàng)目13起0㎡蛾VI販P客戶剩及成漆交客晌戶5、關(guān)添注點(diǎn)醫(yī)：淡眨市下虛，關(guān)燃注項(xiàng)餃目產(chǎn)扭品\地段\教育\環(huán)境\項(xiàng)目號(hào)品質(zhì)刃外，堅(jiān)認(rèn)為蠅目前船的市覺場(chǎng)價(jià)爽格會(huì)釣有調(diào)勸整產(chǎn)品該本身秘的附跟加值偉、便箱利交藝通的曉地段販、方慎便子析女入穿學(xué)的壯教育膨配套衛(wèi)、良海好的奪環(huán)境釋，成疼為客悟戶選怖擇項(xiàng)耍目的向考慮德重點(diǎn)舉；此們外，展客戶膊覺得擾國(guó)家啞嚴(yán)厲惠調(diào)控艙下，怕長(zhǎng)沙議的市饞場(chǎng)價(jià)這格明懼年肯羊定會(huì)彎有所落調(diào)整華悅譽(yù)城銷恭售語(yǔ)木錄：“我黨們項(xiàng)截目的音客戶包覺得母我們墾的產(chǎn)品予、地栽段都仿挺好捉的，周殖邊也爆有學(xué)校，孩累子上削學(xué)也方便…”、殖“很滋多客畢戶都裝說(shuō)現(xiàn)在它行情擇都不凈怎么昏好，碼長(zhǎng)沙忘的價(jià)百格肯撓定會(huì)休降”13貨0㎡的客塊戶14建0㎡的客裝戶——翡翠弟云天傅銷售嘆員語(yǔ)關(guān)錄：“近叢期我守們看14脈0的客知戶大綠都是40以上旱的，家里負(fù)有三應(yīng)口人渠，有圓的還黑打算堤父母勸一起忠住的”1、基績(jī)本素鋒質(zhì)：難客戶輪多為40歲以耕上，維三口工之家凡，部慮分三賴代同熱堂40歲以爸上占船多數(shù)借，孩監(jiān)子多拳處于載小學(xué)扣年齡粉段，鳥部分悼讀幼擾兒園剩，有插部分零三代蘿同堂霞。數(shù)據(jù)茄來(lái)源倦：10月前姐市場(chǎng)育調(diào)查饞結(jié)果融科變東南給海銷垮售員嗓語(yǔ)錄頃：“我譽(yù)們看14銅0多、15童0多的汗客戶左很多奔是40多歲，家里企有小隸孩在妖讀書毯，父硬母和陽(yáng)子女尺都是領(lǐng)住在浴一起止的…3息0多歲予也有穩(wěn)一些片”14尸0㎡的客料戶——融科免東南駝海銷擦售員君語(yǔ)錄軌：“14揪0的客努戶買過杰房的心客戶斯很多…第一暗次買皺房就替想買14株0的很員少”數(shù)據(jù)餐來(lái)源郊：10月前體市場(chǎng)樣調(diào)查菜結(jié)果萬(wàn)境唇水岸騰銷售激員語(yǔ)量錄：“這愁些人丑很多潔是之蛙前有一速套房運(yùn)，有曠些甚秀至是體兩套映房…第一凈次買現(xiàn)房的恥客戶聲不多墻吧”1、基立本素翻質(zhì)：迷淡市臨下，糧改善鍵型客脆戶仍引為主伯力客時(shí)戶群此前保有過定住房莫的客強(qiáng)戶占溉到市鞏場(chǎng)客榜戶主剪流的隸絕大嶼部分甚，首宣改、扒二改膏客戶滑仍是賊此戶是型的社需求繳主力精人群壤，首躲置客天戶占靜少數(shù)換。14日0㎡的客鋒戶——融科乞東南夏海銷礙售員館語(yǔ)錄儀：“我們們這毅邊買打這種殖大戶莊型的品很多焰外地誰(shuí)是邵陽(yáng)肚、婁習(xí)底、挨岳陽(yáng)的客墊戶…周邊尾公務(wù)賣員、綠企業(yè)啦的中積高層也有眠不少…還有較一些南雅庫(kù)的老眨師、稅學(xué)生賽家長(zhǎng)在這相邊買腔了房白”數(shù)據(jù)候來(lái)源瓦：10月前救市場(chǎng)顛調(diào)查設(shè)結(jié)果萬(wàn)境宜水岸選銷售紡員語(yǔ)鄭錄：“我丟們這汁邊看荒大戶轎型的約客戶孝很多叉都是懇附近付的…”2、來(lái)誓源：眠淡市厚下，傳周邊勿客戶群占多膚數(shù)，兆部分得周邊遮城市頁(yè)為輔地緣耳性的林雨花勇區(qū)、首天心易區(qū)客筒戶占孩到主室力，懼部分丟客戶么來(lái)源悉于芙汁蓉區(qū)泥；其捎它城裙市如撇邵陽(yáng)絞、婁律底、弦岳陽(yáng)桌等客銅戶較剩多。14治0㎡的客何戶——融科隆東南固海銷孝售員兇語(yǔ)錄嗓：“這酸些客罪戶都極是想徒和朋程友住哨在一雙起…自己偷買了孕，就拉著啄朋友懶也一哭起過前來(lái)看看，多合適失的話投就買勉在一見起，千那是鑒最好換了”榜、“蛋現(xiàn)在夫有客肆戶也自己工上網(wǎng)，了武解得置很詳彈細(xì)的…”數(shù)據(jù)繪來(lái)源棒：10月前攻市場(chǎng)導(dǎo)調(diào)查攜結(jié)果萬(wàn)境而水岸悉銷售齒員語(yǔ)松錄：“有橫很多珠人自己但看了穩(wěn)以后，就堆和朋醫(yī)友講涼，要朋誰(shuí)友過壤來(lái)看…”3、認(rèn)昏知渠濕道：蜂淡市背下，顏友介籠最為狼有效伴，網(wǎng)呆絡(luò)、粥短信扒其次淡市返下，孟通過孟友介佳了解您項(xiàng)目炒的客寄戶很藏多，來(lái)其次行為網(wǎng)高絡(luò)、巖短信持，而條且客夾戶看塊到項(xiàng)勸目的踩信息叉后會(huì)太經(jīng)常匪詢問叛身邊織的朋笑友。14銹0㎡的客末戶——融科傭東南簡(jiǎn)海銷詞售員捏語(yǔ)錄憂：“我穿們之泄前這引些大鼠戶型她的客述戶中自己部做生禍意的邀、公派務(wù)員餃、企駛業(yè)的奏職員多…這些捏人工作了都胃有很長(zhǎng)悶的年趨份了，蜓都達(dá)旦到一敏定層閘次了…”數(shù)據(jù)筐來(lái)源楊：10月前紙市場(chǎng)都調(diào)查閉結(jié)果4、行役業(yè)分峽布：冤私營(yíng)貓業(yè)主朋、中保高級(jí)箏公務(wù)修員、看企業(yè)騰中層褲以上備為主地緣鑄性的密私營(yíng)猴業(yè)主塞、中繭高級(jí)軋公務(wù)君員、垮企業(yè)譯中高漲層等侄仍為日區(qū)域銷內(nèi)消確化14呈0㎡及以宋上大弟戶型奶的主久力。14駁0㎡的客猾戶——融科蝕東南平海銷孕售員窗語(yǔ)錄輔：“近柏期接址待的畢客戶枯也有并很多涉和我鋼聊到距市場(chǎng)肝的情結(jié)況，說(shuō)現(xiàn)肆在有沖很多鳳在降汪價(jià)，醋明年巧肯定銳還會(huì)征這樣…”“客戶界對(duì)于珍我們刷項(xiàng)目抹還是復(fù)很認(rèn)辮可，環(huán)境做得侮很好沒，產(chǎn)品還不翼錯(cuò)…項(xiàng)目牲的品牌托口碑也很還好…而且位置槍很好，就醋在香睜樟路秩邊上…小區(qū)襪里面還有贏小學(xué)宵、幼排兒園”數(shù)據(jù)繪來(lái)源微：10月前艦市場(chǎng)疑調(diào)查伐結(jié)果5、關(guān)股注點(diǎn)務(wù)：項(xiàng)烏目品瞎質(zhì)（節(jié)產(chǎn)品敗附加幟值\環(huán)境\品牌季等）\地段\教育筒；在怕當(dāng)前城的政或策下餐，覺蚊得市瓣場(chǎng)價(jià)亮格處禿于下艙行51客戶殖小結(jié)-3我們左發(fā)現(xiàn)響，在姜淡市賤下13嘆0-槽14賽0㎡的客是戶——仍以30董-4夸5歲的征三口鳳之家裕的首嬸改、之二改因客戶戲?yàn)橹骶?，首般置客龍戶較假少本市最客戶雨仍以雨花狼區(qū)、財(cái)天心妖區(qū)客笨戶為嬸主，礦以芙鋤蓉區(qū)也客戶介為輔冒；外地勞客戶喪集中筋在邵陽(yáng)辭、婁鞋底、濟(jì)岳陽(yáng)等地，已山在/將在吉長(zhǎng)沙眼發(fā)展交；友介仍是呈他們忌了解珍信息的主梨渠道羨，網(wǎng)或絡(luò)、確短信貝為其姨重要散渠道爐；關(guān)注項(xiàng)目畝品質(zhì)?。óa(chǎn)知品附寺加值\環(huán)境\品牌薯等）\地段\教育彩；市場(chǎng)冤變化井下，竊客戶滋認(rèn)為價(jià)格既將下閱行。SU乓MM寧AR倉(cāng)Y-多3：方向偷指引EN挽LI稱GH努T：結(jié)合嚇市場(chǎng)娘背景廈及項(xiàng)念目項(xiàng)目陳價(jià)值宗關(guān)鍵：區(qū)烈域生桂態(tài)環(huán)屆境及威發(fā)展興、產(chǎn)基品、叔品牌暗。渠道近關(guān)鍵：友僑介、湖網(wǎng)絡(luò)辮、短惠信。客戶響關(guān)鍵：首您改客掩群>首置恢客群>二改廉客群魯。價(jià)格施關(guān)鍵：迎堡合客蜻戶心翠理需持求，戀順應(yīng)季市場(chǎng)賀，合倍理定文價(jià)。4.競(jìng)爭(zhēng)性解析認(rèn)知?jiǎng)駥?duì)手殘的現(xiàn)咱狀&明年侮態(tài)勢(shì)余貨蓄量約編近350套；朗明年米推售換貨量禁及產(chǎn)耍品待給定。5411年12月1月2月3月12年4月5月6月鑫天副御景量灣瀟湘崖名城首推1#兼3萬(wàn)㎡燦，剩席余近18霧0套；壟明年商可能俊推售1棟16你0套，架具體膠時(shí)間靜未定掩。89穿-1嗓40把m2，28貌8套，炸約3.顫4萬(wàn)㎡11月推瞇出一玻棟33層樓姜王，90監(jiān)-1啞60局㎡，目秒前剩閱余約14張0套；焦預(yù)計(jì)陷明天3或4月推被售一允棟60局-1制02柱㎡小戶貪型。目前視剩余渡貨量偽約17未0套；煙二期18層板凈式小授高層12送0-濁14旨0㎡產(chǎn)品恭（有藍(lán)兩棟控拿到匪預(yù)售股證，亦共計(jì)21票6套）躬推售菌時(shí)間槳待定狀。首推1#、3#、4#共計(jì)46虧5套，席目前飛剩余掀貨量蛙約近30岸0套；錢明年興推售懼貨量晚及產(chǎn)頁(yè)品待鑄定。翡翠暗云天54郊-1肅50孫㎡1房到4房，糊目前觀剩余猛貨量30輩0余套墓；三津期4棟，7.直4萬(wàn)㎡彩共計(jì)70躲4套推鑼售時(shí)遞間待謝定。湘府親十城南屏僵錦源萬(wàn)境棚長(zhǎng)洲海拔占東方前期苦剩余壁存量折近19廳0套；11月新圍推2期5#共計(jì)51詳1套，僵目前饞剩余掉貨量臟近38吊0套。地中拔海供應(yīng)晚量：黑20允12吃.0有6前槳直接計(jì)競(jìng)爭(zhēng)別對(duì)手似供應(yīng)范量將伐達(dá)5風(fēng)3萬(wàn)建平米謹(jǐn)。周邊牙項(xiàng)目王存量扭保守?fù)艄烙?jì)挨達(dá)25繳10套，哭明年加新推鴉貨量伍保守竟估計(jì)瘋近2申100套，主區(qū)域吹市場(chǎng)韻總供甩應(yīng)量宿預(yù)計(jì)臭達(dá)到46墳10套以紹上（土約53萬(wàn)平伐米）55一期二期三期三期3#10云#核心洗價(jià)值懸：外部涂生態(tài)仍資源（南輸向天鞋際嶺腳公園敲）+內(nèi)部竹生態(tài)罷資源（北階向內(nèi)伏部水止景園虛林）撿+產(chǎn)品出附加蔥值（贈(zèng)欣送空觸間）其它行價(jià)值航支撐伴：社區(qū)范內(nèi)部唉配套聞（商牛業(yè)、匙社區(qū)菜幼兒蘋園）寨+社區(qū)配外部捕配套蹈（紅毯星商犁圈輻咬射區(qū)紋、地賢鐵5匆號(hào)線噸、城吧市輕盆軌）蔑+砂子襯塘小狡學(xué)學(xué)第位達(dá)到勿預(yù)售眉條件橡新推葡產(chǎn)品免分析推售港樓棟壤：3如#、于10司#樓棟兔位置晃：二蝦期組董團(tuán)內(nèi)硬，位勢(shì)于社亦區(qū)東客部戶型亡產(chǎn)品縮慧：1舞20珠-1痕22質(zhì)㎡三鉗房13痰8-對(duì)14倆0㎡晴四房樓棟匠結(jié)構(gòu)銅：純板璃式內(nèi)部框園林壤景觀到：3落#與版9#好間中目心水點(diǎn)景外部薪資源感：社石區(qū)南株面天定際嶺騎森林投公園關(guān)鍵雨競(jìng)爭(zhēng)廣對(duì)手1：翡辭翠云拋天，恒現(xiàn)61致00元/㎡，大戶絹型特輩價(jià)房根55午80搭元/籮㎡，富近期住無(wú)成筍交。核心慰?jī)r(jià)值園：外屢部生纏態(tài)資日源+產(chǎn)品干附加厘值+砂子督塘小刃學(xué)學(xué)堤位目前價(jià)主要熟進(jìn)行鞏交樓亮；后逗期產(chǎn)久品已胖達(dá)到默預(yù)售末條件罪，推列售時(shí)汪間待號(hào)定。關(guān)鍵怨競(jìng)爭(zhēng)襖對(duì)手1：翡視翠云軟天11月中從旬推30套大趙戶型陸特價(jià)晚房5收58成0元牽/㎡掌，僅裳銷售爆約5套；12月未燦成交渠道偉單一承，未啞有效闖拓展于客戶剛。關(guān)鍵甜動(dòng)作遺：11月中料旬推瀉出30套55獅80元/㎡傲12秀0-靜14驅(qū)0㎡大戶服型特榜價(jià)房容；報(bào)廣+C懇AL蜜L老客透戶配睬合進(jìn)陽(yáng)行拓碼展；目前秀主要毛進(jìn)行呈一期旬交樓獅工作成交檢受阻毒原因換：配合印渠道筒單一匹，僅驗(yàn)為報(bào)穴廣、行之前度誠(chéng)意猜客戶CA理LL客；未進(jìn)閣行其紅它渠擠道的次對(duì)應(yīng)啦拓展頸。14奮0㎡5712箭1㎡：6.匆9M超寬飄陽(yáng)臺(tái)+飄窗+動(dòng)靜遠(yuǎn)分區(qū)陽(yáng)臺(tái)飄窗飄窗11日#、12鳳#1虛43㎡：雙花業(yè)園+3陽(yáng)臺(tái)+動(dòng)靜霧分區(qū)+飄窗陽(yáng)臺(tái)飄窗飄窗飄窗陽(yáng)臺(tái)入戶花園空中花園陽(yáng)臺(tái)12聯(lián)0㎡陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)入戶井花園入戶厭花園VSVS12排0㎡戶型PK：本妙項(xiàng)目圖戶型越陽(yáng)臺(tái)鴉面積植更大已，更牽舒適14爐0㎡戶型PK：本京項(xiàng)目嫩戶型國(guó)陽(yáng)臺(tái)暈面積孩更大勵(lì)，更臣多；針贈(zèng)送妹空間牽更多央；臥枝室飄競(jìng)窗更敏多關(guān)鍵被競(jìng)爭(zhēng)肆對(duì)手1：翡秘翠云慘天——戶型淚對(duì)比冊(cè)本項(xiàng)柱目占像優(yōu)58已推葡售區(qū)軌域三期湘府榴十城戚價(jià)值陡體系挪分析核心垂價(jià)值蠟：外部尚生態(tài)懲資源（天饞際嶺繪國(guó)家劇森林疼公園召）+內(nèi)部雹生態(tài)康資源（北毛向湖左景+菜西側(cè)出小山拔體）產(chǎn)品預(yù)附加鐵值（贈(zèng)冬送空佩間）其它方價(jià)值鉛支撐予：社區(qū)親內(nèi)部宮配套汽（商禁業(yè)、置幼兒銀園）列+社區(qū)突外部詳配套拖（紅打星商貿(mào)圈輻納射區(qū)尖、地慢鐵5荒號(hào)線鏡、城斧市輕蝴軌）可能息新推添產(chǎn)品拴分析推售繁樓棟千：未初定樓棟恭位置櫻：社殼區(qū)中僚央位攀置戶型嘆產(chǎn)品障：6挨0-肢10證2㎡猴小戶癢型樓棟特結(jié)構(gòu)壟：品臟字+屋部分鞏板式內(nèi)部沸園林兵景觀參：紋中心渴湖景代+保洪留山弊體外部筍資源桐：社絲式區(qū)南桂面天惠際嶺顯森林悟公園關(guān)鍵調(diào)競(jìng)爭(zhēng)少對(duì)手2：湘或府十綱城——樓王6400元/㎡，近凈期無(wú)乞成交核心輪價(jià)值湊：內(nèi)倘部生老態(tài)資旺源+產(chǎn)品著附加銳值+砂子嫌塘小籌學(xué)學(xué)擱位后期蜓產(chǎn)品寧已達(dá)洋到預(yù)旗售條鐘件，綱推售惱時(shí)間辟待定月。關(guān)鍵堂競(jìng)爭(zhēng)理對(duì)手2：湘磨府十欲城11月20日推凱出9#樓王雪，共睛計(jì)推勸售15喊6套，松均價(jià)65馬00元/㎡，當(dāng)系天銷問售約10套；12月未傍成交廳。價(jià)抬格過載高制格約其道銷售云速度鵲提升循。開盤達(dá)前關(guān)速鍵動(dòng)山作：開盤鑒前僅說(shuō)通過墊免費(fèi)吉辦卡訊積累捏客戶丟，未杏進(jìn)行釣升級(jí)柳篩選打客戶尼；開盤級(jí)前三怕周通盡過旺焰場(chǎng)活項(xiàng)動(dòng)拉鼠動(dòng)客辰戶上激門，昌有效站提升都上門??；以首徐付10萬(wàn)、問開發(fā)飯商墊防付三拖成10月還園清的錦噱頭往吸引供客戶猾；沿街湊圍擋幅及戶思外更吃換樓守王信鞏息。開盤呈后相截關(guān)動(dòng)販作：僅保替持網(wǎng)盜絡(luò)及講戶外聽的信晝息釋頁(yè)放。成交發(fā)受阻瞎原因痕：價(jià)格冊(cè)過高絡(luò)，阻慈礙成泡交。60VS對(duì)比禾：湘攪府十抱城產(chǎn)艷品臥核室全鐮飄窗悟，本屋項(xiàng)目踩產(chǎn)品脾空間學(xué)布局襯更合業(yè)理。陽(yáng)臺(tái)飄窗空中花園飄窗10失2㎡89㎡：宗雙陽(yáng)杜臺(tái)+空中業(yè)花園+飄窗陽(yáng)臺(tái)2.到2M進(jìn)深乳陽(yáng)臺(tái)空中花園飄窗關(guān)鍵猜競(jìng)爭(zhēng)絹對(duì)手2：湘洽府十潑城——戶型致對(duì)比筒本項(xiàng)織目占芳優(yōu)本項(xiàng)旺目產(chǎn)珠品相裁比湘測(cè)府十使城空渣間布販局更掘合理茅，且鋸配備介生活封陽(yáng)臺(tái)標(biāo)。61VS對(duì)比撞：同共樣可穴做四縣房，火本項(xiàng)循目主席臥更墨舒適鼓，且獵臥室棗全飄念窗。陽(yáng)臺(tái)16扯5㎡入戶花園陽(yáng)臺(tái)11墻#、12墻#1忽43㎡：雙花虎園+3陽(yáng)臺(tái)+動(dòng)靜彎分區(qū)+飄窗陽(yáng)臺(tái)飄窗飄窗飄窗陽(yáng)臺(tái)入戶花園空中花園陽(yáng)臺(tái)關(guān)鍵蚊競(jìng)爭(zhēng)偷對(duì)手2：湘權(quán)府十不城——戶型拖對(duì)比脈本項(xiàng)絲式目占棵優(yōu)本項(xiàng)療目產(chǎn)油品相爐比湘葉府十宜城主邁臥空雅間更楚舒適叼，且隸臥室桃全飄打窗。62瀟湘遺名城劣價(jià)值尾體系汗分析核心沫價(jià)值饞：外部甩生態(tài)垂資源（圭律塘河微風(fēng)光槐帶）背+產(chǎn)品糖附加罪值（有梁一定淋贈(zèng)送喇空間曾）其它槳價(jià)值這支撐準(zhǔn)：社區(qū)籌內(nèi)部蜘配套張（商遣業(yè)）疤+社區(qū)廁外部布配套騾（緊五鄰步蠅步高賊、地匯鐵5壁號(hào)線摸、城諷市輕侄軌）燦+砂子棚塘小恨學(xué)學(xué)熱位1#后期惹產(chǎn)品毛分析推售麗樓棟縣：1馬-4仍#樓棟礎(chǔ)位置邊：社句區(qū)中早央位狂置戶型魯產(chǎn)品孩：8乘7-嗓97寄㎡小框三房12憶0-讀13艘4㎡詢?nèi)坷?、四罵房樓棟引結(jié)構(gòu)吼：品本字內(nèi)部拳園林歪景觀托：閃1-墨4#補(bǔ)中心江湖景外部賽資源朱：社殃區(qū)西亂面圭爽塘河閱風(fēng)光商帶主要重競(jìng)爭(zhēng)粥對(duì)手3：瀟片湘名鐘城——現(xiàn)58濕78元/㎡，以扇價(jià)換揉量突格破市考場(chǎng)核心孕價(jià)值施：產(chǎn)留品附們加值+砂子盞塘小鉤學(xué)學(xué)囑位+鄰近底商業(yè)店配套目前塑以消統(tǒng)化存算貨為殿主；莫后期寒加推也時(shí)間此待定騙。主要畜競(jìng)爭(zhēng)雀對(duì)手3：瀟喘湘名扁城12月18日首于開推敞出1#共計(jì)32蜻0套，局當(dāng)天購(gòu)銷售14外4套，結(jié)銷售五率45結(jié)%，當(dāng)擁天均摟價(jià)58支28元/㎡；開息盤后狐提價(jià)50元/㎡。開盤豬前關(guān)幟鍵動(dòng)攝作：以50猴22元/㎡起價(jià)土拉動(dòng)默市場(chǎng)御關(guān)注牧；持續(xù)言短信加、網(wǎng)夸絡(luò)釋酸放；辦卡剃享受30拼0元/㎡優(yōu)惠敬，開廁盤當(dāng)役天以益額外92折及50柜0元/㎡優(yōu)惠授；臨街派戶外靠更換激特價(jià)壇信息印。開盤干后相死關(guān)動(dòng)誘作：持續(xù)卡網(wǎng)絡(luò)昂起價(jià)慘釋放稠；提蒼價(jià)50元/㎡提升芝客戶搭信心摸。14舅0㎡6412羊1㎡：6.愈9M超寬察陽(yáng)臺(tái)+飄窗+動(dòng)靜脾分區(qū)陽(yáng)臺(tái)飄窗飄窗11接#、12蔥#1西43㎡：雙花殿園+3陽(yáng)臺(tái)+動(dòng)靜馳分區(qū)+飄窗陽(yáng)臺(tái)飄窗飄窗飄窗陽(yáng)臺(tái)入戶花園空中花園陽(yáng)臺(tái)12偉0㎡陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)VSVS12忙0㎡戶型PK：本丙項(xiàng)目逝突出年大陽(yáng)徒臺(tái)及掩飄窗版的配辯備，展對(duì)手廈則突揭出入攏戶花稍園及寫雙陽(yáng)忽臺(tái)的負(fù)配備14奧0㎡戶型PK：本揀項(xiàng)目孤戶型得陽(yáng)臺(tái)敞面積禽更大拉，更五多；席贈(zèng)送塊空間剪更多巧；臥守室飄魯窗更谷多主要崇競(jìng)爭(zhēng)耀對(duì)手3：瀟永湘名植城——戶型意對(duì)比艷本項(xiàng)箏目部球分戶蒜型占教優(yōu)空中花園陽(yáng)臺(tái)飄窗飄窗陽(yáng)臺(tái)入戶花園飄窗65已推配售區(qū)楚域鑫天報(bào)御景咬灣價(jià)回值體扶系分肉析核心喇價(jià)值板：外部區(qū)生態(tài)損資源（西佛側(cè)圭即塘河鋤風(fēng)光基帶）著+內(nèi)部律生態(tài)粉資源（樓耗棟間亡內(nèi)部均湖景苗）+產(chǎn)品迷附加愿值（有沙一定鴨贈(zèng)送謀空間系）其它韻價(jià)值口支撐艙：社區(qū)以內(nèi)部最配套蓮（商盼業(yè)、銹幼兒浪園）曬+社區(qū)花外部話配套貨（步筍步高約、地否鐵5拍號(hào)線沾、城你市輕蹲軌）劈燕+砂子濟(jì)塘小東學(xué)學(xué)茅位1#2#3#4#后期滲產(chǎn)品毯分析推售席樓棟炮：1捷-4榆#樓棟躲位置膚：社梢區(qū)中飲央位月置戶型坑產(chǎn)品睛：8勵(lì)7-餅97家㎡小譽(yù)三房12抖0-落13貌4㎡勺三房撕、四集房樓棟多結(jié)構(gòu)芽：品降字內(nèi)部雞園林須景觀犁：嘆1-妥4#阻中心楊湖景外部光資源拳：社寒區(qū)西杏面圭厭塘河永風(fēng)光鑒帶主要澡競(jìng)爭(zhēng)誓對(duì)手4：鑫右天御蘭景灣——目前64撥00元/㎡，近嚴(yán)期無(wú)咬成交核心浩價(jià)值傲：外飾部資旋源+產(chǎn)品叔附加香值+砂子及塘小傅學(xué)學(xué)娘位目前礎(chǔ)以消擁化存越貨為予主，鍋僅更粒換優(yōu)拍惠噱晉頭；嚷后期青推售惕時(shí)間稍待定碎。區(qū)域遞典型促項(xiàng)目藍(lán)1：接五礦喝萬(wàn)境萌水岸辰，團(tuán)桑購(gòu)6潑10拔0元/㎡，市義場(chǎng)價(jià)68鼠00元/㎡，一歉次性浩付款幕96砍折核心夸價(jià)值離：品書牌+外部芒生態(tài)初資源+1言2年前漁沿基塌礎(chǔ)教科育+商業(yè)星配套+交通目前梁主要謠推售1、3、4棟；欲后期直產(chǎn)品架推售男時(shí)間溪待定孔。核心由價(jià)值伍：外部釀生態(tài)懶資源（東游側(cè)圭泰塘河忙風(fēng)光壁帶）根+內(nèi)部掉生態(tài)朱資源（樓蛾棟間梯內(nèi)部場(chǎng)園林母）+產(chǎn)品全附加言值（有飯一定右贈(zèng)送即空間淹）其它扔價(jià)值勒支撐奴：社區(qū)宰內(nèi)部懲配套命（幼串兒園槽、小罷學(xué)、饞中學(xué)憤）+社區(qū)涼外部繩配套金（喜掌盈門脾范城購(gòu)、地慰鐵1芝、2得號(hào)線田、紅腐星）后期寸產(chǎn)品恨分析推售貴樓棟捧：1妻、3物、4縣#樓棟摩位置頸：社鮮區(qū)靠甘南邊剖位置戶型凍產(chǎn)品游：8含0-黎90濱㎡兩煌房11擇0-紡14捧0㎡堆三房犁、四聾房樓棟捕結(jié)構(gòu)該：品禾字內(nèi)部速園林況景觀守：如樓棟槳間園柔林景響觀外部致資源匪：社廊區(qū)東棄面圭寫塘河踩風(fēng)光果帶現(xiàn)售區(qū)域瓣典型昨項(xiàng)目1：五除礦萬(wàn)桑境水顯岸好地傾段上默的好土景觀毛+好字景觀臺(tái)下得公好地吵段+或現(xiàn)場(chǎng)紅展示鵲，有崖效支糾撐項(xiàng)扒目?jī)r(jià)旁格。豪裝壯銷售須中心外部擦精裝懷園林產(chǎn)品趕細(xì)節(jié)敢展示精裝桂樣板壘房6812紅1㎡：6.腫9M超寬份陽(yáng)臺(tái)+飄窗+動(dòng)靜吃分區(qū)陽(yáng)臺(tái)飄窗飄窗11畏#、12臺(tái)#1塵43㎡：雙花旁園+3陽(yáng)臺(tái)+動(dòng)靜紗分區(qū)+飄窗陽(yáng)臺(tái)飄窗飄窗飄窗陽(yáng)臺(tái)入戶花園空中花園陽(yáng)臺(tái)VSVS12磨0㎡戶型PK：本羅項(xiàng)目擾突出屬南向府大陽(yáng)鑒臺(tái)，宇對(duì)手說(shuō)則突芝出全傅飄窗課帶空焰中花此園14謊0㎡戶型PK：本冠項(xiàng)目怕戶型3+帖2設(shè)計(jì)宇，可約改造甲性大蝦，舒認(rèn)適度料高區(qū)域殲典型秤項(xiàng)目1：五島礦萬(wàn)狡境水騾岸——對(duì)比代本項(xiàng)度目部食分戶浙型占鞋優(yōu)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)空中花園12忠9㎡陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)空中花園飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗89勁㎡戶型PK：本便項(xiàng)目畜突出惰南向橫大陽(yáng)丹臺(tái)+戶型目利用翅率高帽，對(duì)罷手則是突出扣主臥配舒適厚度高區(qū)域趨典型賓項(xiàng)目1：五膜礦萬(wàn)輛境水惜岸——對(duì)比想本項(xiàng)軟目部雷分戶唯型占雀優(yōu)89㎡：撤雙陽(yáng)該臺(tái)+空中聯(lián)花園+飄窗陽(yáng)臺(tái)2.尼2M進(jìn)深縮慧陽(yáng)臺(tái)空中花園飄窗陽(yáng)臺(tái)空中花園飄窗陽(yáng)臺(tái)VS11著0㎡：2.打2M進(jìn)深狂陽(yáng)臺(tái)+臥室目全飄程窗+動(dòng)靜煙分區(qū)2.賄2M進(jìn)深消陽(yáng)臺(tái)飄窗27遷0°飄窗飄窗VS11勉0㎡戶型PK：本稠項(xiàng)目猴突出吵南向目大陽(yáng)申臺(tái)，少對(duì)手塵則突鋸出南僑北通漫透，孟陽(yáng)臺(tái)之多，如贈(zèng)送假多。飄窗飄窗陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)區(qū)域縫典型忘項(xiàng)目1：五兔礦萬(wàn)境水岸項(xiàng)目休一直汗沒有稼正式傷開盤阿，施價(jià)工單適位二務(wù)十冶書建設(shè)綁集團(tuán)去有限機(jī)公司釀團(tuán)購(gòu)蹤蝶了10感0余套晚，11月開妖始散緞賣，主已售50余套鴿，首胡推還貧剩約30顫0套。銷售漏關(guān)鍵跌動(dòng)作容：在田欠漢大華劇院偵對(duì)面峰設(shè)置虧臨時(shí)油展示煎中心掃，進(jìn)曬行提消前客集戶積先蓄；10月房煎交會(huì)邪宣傳爪造勢(shì)能（現(xiàn)未場(chǎng)派馬單，踏填表桶免費(fèi)找辦VI駛P卡）左；11月開頸始內(nèi)模部認(rèn)誓購(gòu)，焦均價(jià)60煎00元/㎡。散厚賣客調(diào)戶均傲價(jià)68塔00元/㎡，購(gòu)房論一次鋒性9.形5折，脈按揭9.啊8折；12月18日樣沫板房栗開放秒（到場(chǎng)10應(yīng)0余人烘左右栽）；網(wǎng)絡(luò)誓、戶辟外（鋪紅星膚與東懇塘）腐宣傳累。實(shí)現(xiàn)趕走貨掠因素欺：前期正蓄客槐結(jié)合漂外展凡點(diǎn)/房交哲會(huì)/戶外/關(guān)系棚客戶散等進(jìn)仗行拓洲展；現(xiàn)場(chǎng)勝展示藏品質(zhì)顛感強(qiáng)舉，有盡效支組撐價(jià)莊格實(shí)纖現(xiàn)區(qū)域蹤蝶典型榜項(xiàng)目2：華轉(zhuǎn)