北京市沙河文教廠項目可行性分析論證研究報告

PAGE沙河文教廠項目可行性研究報告2007-10-17NUMPAGES24頁目錄TOC\o"1-2"\h\z一、總論 3（一）項目建設(shè)背景 3（三）可行性研究報告編制依據(jù)及說明 6（四）主要經(jīng)濟技術(shù)指標 6二、北京市房地產(chǎn)市場分析 7（一）項目機會分析 71.1北京經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定 71.2北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展 81.3區(qū)域支撐有力 10（二）房地產(chǎn)相關(guān)政策解讀 16（三）北京房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 17四、項目情況 17（一）項目概況 17（二）項目工作進展 18五、項目SWOT分析 19（一）S（STRENGTH優(yōu)勢） 19（二）W（WEAKNESS劣勢） 19（三）O（OPPORTUNITY機會） 20（四）T（THREAT威脅） 20（五）分析結(jié)論 20六、項目定位 20（一）產(chǎn)品定位 20（二）客戶定位 21七、項目開發(fā)進度安排 21八、項目效益分析 22（一）項目投資 22（五）資金籌措 23九、 23十、 23十一、附表及附件（略） 24

沙河項目可行性研究報告一、總論（一）項目建設(shè)背景北京昌平沙河房地產(chǎn)項目由北京鵬潤昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。北京鵬潤昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2005年8月12日，注冊資金為2000萬元。注冊地：北京市通州區(qū)潞城鎮(zhèn)通胡路23號，法人代表：黃俊烈。2006年3月8日北京鵬潤昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京文教器材廠簽訂了《項目土地一級開發(fā)合作協(xié)議》，并在區(qū)政府領(lǐng)導的大力支持下，取得了國資委《關(guān)于同意北京文教器材廠用地規(guī)劃調(diào)整的批復(fù)》（昌國資復(fù)[2005]101號）、《關(guān)于北京文教器材廠廠區(qū)土地一級合作開發(fā)的批復(fù)》（昌國資復(fù)[2006]50號）及《關(guān)于北京文教器材廠廠區(qū)土地一級合作開發(fā)的情況和意見》（昌國資文[2006]30號），同意由該公司對該地塊進行一級開發(fā)；該項目總占地面積（二）項目概況1、背景北京文教器材廠土地一級項目，其原土地持有方北京王麻子剪刀廠和北京制刀廠由于經(jīng)營管理不善導致破產(chǎn)，上級單位北京文教器材廠為保證國有資產(chǎn)不流失通過法院拍賣的形式將北京王麻子剪刀廠和北京制刀廠的國有工業(yè)用地及住宅用地買回，現(xiàn)為了保存品牌盤活資金，北京文教器材廠聯(lián)合北京至順匯光經(jīng)貿(mào)公司，將上述土地以總額6880萬元轉(zhuǎn)讓給該公司，現(xiàn)土地已經(jīng)由工業(yè)用地性質(zhì)變更為居住用地，正在編制控制性詳細規(guī)劃。2、項目區(qū)位2.1昌平的發(fā)展昌平擁有一批包括碧水莊園、龍城花園、王府花園等高檔別墅區(qū)，以及以回龍觀、天通苑文化居住區(qū)、新新公寓、寧馨苑、燕平家園和郝莊家園等代表性的居民住宅區(qū)。上風上水的優(yōu)厚條件，眾多新型社區(qū)的建立，加以中關(guān)村生命科學園、國際醫(yī)療城、國際商城、沙河高教園區(qū)等多元發(fā)展格局，近年昌平必將成為一座名副其實的生態(tài)化、現(xiàn)代化、國際化的衛(wèi)星城。2.2沙河的發(fā)展北京昌平沙河將出現(xiàn)一個500萬平方米的高教園區(qū)。沙河高教園區(qū)北起六環(huán)路，南至沙河衛(wèi)星城北環(huán)北路，西起東沙河，東至回昌路，規(guī)劃總用地面積799.72公頃，其中高教園區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地面積733.63公頃。建設(shè)投資總規(guī)模約100億元人民幣，入駐人數(shù)達10萬人。3、項目指標北京文教器材廠廠區(qū)占地79382.06平方米，其中國有出讓工業(yè)用地使用權(quán)面積為74154.28平方米，國有劃撥住宅用地土地使用權(quán)面積5227.78平方米。北京文教器材廠4、現(xiàn)場照片北京文教器材廠4.2規(guī)劃方案項目用地項目用地項目用地4.3規(guī)劃進展4.3.1、沙河西區(qū)總體規(guī)劃已將文教廠地塊由工業(yè)用地變?yōu)樽≌玫亍?.3.2、昌平新城沙河組團西南部工業(yè)組團控制性詳細規(guī)劃已完成，昌平新城的街區(qū)規(guī)劃草案也于9月底編制完成并上報市規(guī)委。4.3.3、委托北京市規(guī)劃院編制文教廠地塊控規(guī)方案，高度控制在60米（三）可行性研究報告編制依據(jù)及說明1、編制依據(jù)：《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中華人民共和國國務(wù)院令第248號；《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》；《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》；《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》；房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、北京市統(tǒng)計局《國有土地使用權(quán)證》（京昌國用字（2005出）第169號）；北京鵬潤昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供一級開發(fā)合同及政府批準文件等資料2、編制說明：本報告中的項目用地面積、建筑面積、戶數(shù)、容積率、綠地率等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)依據(jù)北京鵬潤昊天房地產(chǎn)公司提供的文件上數(shù)據(jù)為準進行測算。本報告中價格、費用等取數(shù)均以北京市近年房地產(chǎn)開發(fā)市場一般水平為參考，未考慮其他非正常條件下的取數(shù)。（四）主要經(jīng)濟技術(shù)指標單位：平方米統(tǒng)計類型面積物業(yè)類型建筑面積總用地面積146740（220畝）小高層、多層住宅及配套158000建筑占地面積75200總建筑面積206000會館規(guī)劃中地上建筑面積158000地下建筑面積48000（預(yù)估）沿街商業(yè)規(guī)劃中架空層面積規(guī)劃中戶數(shù)高層規(guī)劃中綠化率預(yù)計≥30%小高層建筑密度預(yù)計30%多層容積率2.0（控規(guī)指標）排屋停車位856個總戶數(shù)二、北京市房地產(chǎn)市場分析（一）項目機會分析1.1北京經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：近5年來，北京經(jīng)濟保持了良好的發(fā)展勢頭，GDP年增長率均在10%以上，人均GDP已經(jīng)達到4300美元。在全國幾大重點城市中，僅次于上海。與此同時，北京市居民生活的恩格爾系數(shù)已經(jīng)達到32.2%，處于“富?！彪A段；北京的城市化率已經(jīng)達到70%以上，城市進入到一個高速發(fā)展階段。【數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、北京市統(tǒng)計局】根據(jù)經(jīng)濟學理論，北京目前所處的經(jīng)濟發(fā)展階段應(yīng)有利于房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，進入平穩(wěn)增長期。1.2北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展面對今年全國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，北京市場仍然平穩(wěn)發(fā)展今年年初，政府針對全國房地產(chǎn)市場幾度“重拳出擊”，利用財政、金融等一系列手段進行宏觀調(diào)控，力度之大令眾多業(yè)內(nèi)人士紛紛大跌眼鏡。而上海成為此次宏觀調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，房地產(chǎn)市場接近崩盤。誰將成為下一個上海？瞬間成為一個熱點話題。在此過程中，北京市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)，沒有受到較大影響。這與北京市場強有力的需求支撐和較為平穩(wěn)的發(fā)展趨勢有著密不可分的關(guān)系。2000-2004年北京房地產(chǎn)供給需求數(shù)據(jù)對比20002001200220032004投資額增長率23.9%50.1%26.2%21.5%22.5%施工面積增長率17.7%33.9%25.9%20.8%9.5%竣工面積增長率13%25%39.7%8.8%18.2%銷售面積增長率75.8%25.9%41.8%11%30.4%銷售額增長率53.1%29.6%33.4%10.3%39.1%空置率20.5%18.1%17.7%16.5%13%圖表：北京房地產(chǎn)市場總體情況圖表：北京房地產(chǎn)市場總體情況通過圖表可以看出，北京房地產(chǎn)市場一直在健康穩(wěn)定地發(fā)展，房地產(chǎn)投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額等供求指標均在上漲，且需求增速明顯高于供給增速，空置率持續(xù)下降，而價格上漲幅度也一直控制在10%的合理范圍以內(nèi)。據(jù)統(tǒng)計，北京房地產(chǎn)市場中的購房者中自住型購房者的比重占到總數(shù)的70-80%，而投資者也以長期投資為主，短期投機購房比例極低，表明市場在快速發(fā)展中并沒有極大的房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。因此，今年出臺的一系列宏觀調(diào)控政策對北京房地產(chǎn)市場的影響不大，而政策主要體現(xiàn)在土地政策方面。綜上所述，北京房地產(chǎn)市場在未來2-5年內(nèi)，仍將健康、穩(wěn)定的向前發(fā)展。最新的市場成交數(shù)據(jù)顯示，北京房地產(chǎn)市場仍有較強的需求支撐市建委、市統(tǒng)計局、市國土局、市發(fā)改委聯(lián)合向社會發(fā)布《北京市2005年1-10月房地產(chǎn)市場運行情況》顯示：全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1038.3億元，同比增長3.5%；全市住宅供地為572公頃，規(guī)劃建筑面積832萬平方米。其中，出讓住宅用地341公頃，規(guī)劃建筑面積423萬平方米；商品住宅新開工面積1265.5萬平方米，同比下降22%；全市商品住宅期房批準預(yù)售面積1862.2萬平方米，同比下降19.9％，預(yù)售成交面積1703.1萬平方米，同比下降20.6％；商品住宅期房預(yù)售成交面積為當期批準預(yù)售面積的91.5％，比上年同期低0.8%；全市商品住宅期房平均價格6781元/平方米，同比上漲了1196元/平方米，漲幅為21.4％；由此可見，土地供應(yīng)的限制在一定程度上導致市場整體供給不足，價格持續(xù)走高；并在走出了年初的觀望后，銷售量基本與去年同期水平持平。1.3區(qū)域支撐有力建設(shè)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的科教宜居新城昌平新城規(guī)劃（1）規(guī)劃背景《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020年）》提出了“兩軸-兩帶-多中心”的城市的城市空間格局，昌平新城市北京西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點，是疏散中心城產(chǎn)業(yè)和人口的重點區(qū)域，是帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；貐^(qū)。北極光城市總體規(guī)劃明確提出“昌平新城及卻地區(qū)是北京重要的高薪科技技術(shù)研發(fā)產(chǎn)業(yè)基地，引導發(fā)展高新科技研發(fā)與生產(chǎn)、旅游服務(wù)、教育等功能?！辈絽^(qū)委一屆九次全會頁提出把昌平建設(shè)成為“投資創(chuàng)業(yè)、旅游休閑、生活居住”三個首選之區(qū)的目標。因此。本次昌平新城規(guī)劃的主要任務(wù)就是全面落實北京城市總體規(guī)劃，進一步明確新城功能，并根據(jù)新城規(guī)劃的編制要求，在深入分析昌平資源環(huán)境承載力和發(fā)展?jié)摿Φ幕A(chǔ)上，結(jié)合昌平土地利用現(xiàn)狀，梳理整合城市空間，有效控制城市規(guī)劃，提升城市建設(shè)標準與質(zhì)量。發(fā)展條件地理位置優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境良好，具體發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的重要機遇。昌平新城位于中心城市北部的上風上水地區(qū)，擁有豐富的山水，植被資源、生態(tài)環(huán)境良好，是首都生態(tài)建設(shè)的重要屏障。距市中心近，現(xiàn)有八達嶺高速公路、立湯路、六環(huán)路等市區(qū)技周邊區(qū)縣聯(lián)系，交通十分便利。今后，隨著北京高速公路、機場北線及輕軌S2好線的全線建設(shè)，昌平與周邊地區(qū)尤其市與首都機場的聯(lián)系將更加便捷。昌平新城市中關(guān)村科技園區(qū)想西北方向的重要發(fā)展去合輻射區(qū)，在八達嶺高速公路沿線，已經(jīng)形成了?？谏萍紙@、中關(guān)村科技園區(qū)昌平園在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)聚集帶，隨著規(guī)劃沙河高教園區(qū)和國家重點項目“中關(guān)村國家工程技術(shù)創(chuàng)新基地”，在昌平新城的建設(shè)，將為昌平發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)提供更好的發(fā)展機遇。高校科研院所云集，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，具備提高自主創(chuàng)新新能力的條件。昌平區(qū)高等院校、科研院所眾多。目前已有中國政法大學、中國石油大學、北京化工大學、北京大學分校等28所大專院校（其中16所為民辦高校）以及北京石化科學研究所、北京農(nóng)機化研究所等百家科研機構(gòu)，數(shù)十家專業(yè)培訓機構(gòu)。此外，沙河高教園區(qū)市北京市規(guī)劃的兩個高教園區(qū)之一，將引進北京航空航天大學、中國郵電大學、中國財經(jīng)大學、北京師范學院、北京外交學院等五所國內(nèi)一流院校，其規(guī)劃建設(shè)將會進一步提高昌平新城發(fā)的教育科研水平以及在全市的地位。昌平新城的高科技產(chǎn)業(yè)頁形成一定基礎(chǔ)。目前，在昌平區(qū)工業(yè)產(chǎn)值中高科技產(chǎn)業(yè)占1/3強。2005年底，昌平科技園區(qū)入?yún)^(qū)企業(yè)已達2530家，其中高新技術(shù)企業(yè)1564家，成長勢頭良好。因此，有效利用昌平新城規(guī)劃現(xiàn)有的科研與產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，加強“產(chǎn)、學、研“的融合與互動，提高自主創(chuàng)新能力，是昌平新城未來十幾年實現(xiàn)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好基礎(chǔ)和重要保障。旅游資源豐富，在旅游、休閑、療養(yǎng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面形成一定基礎(chǔ)昌平區(qū)文化資源豐富，擁有十三嶺、居庸關(guān)長城等眾多風景名勝和文物古跡以及蟒山、大楊山等國家森林公園，豐富的歷史人文資源和自然旅游資源，使昌平現(xiàn)已擁有了發(fā)達旅游業(yè)，目前，全市28個AAAA及景區(qū)中有4個，其中居庸關(guān)長城、十三嶺都是享譽中外的著名景區(qū)。昌平區(qū)還有豐富的地熱資源。目前，以“溫泉之鄉(xiāng)”小湯山為基礎(chǔ)利用地熱資源發(fā)展的休閑、療養(yǎng)、會議等產(chǎn)業(yè)已形成一定的規(guī)模，并將會帶動昌平新城及地區(qū)旅游、療養(yǎng)、會議等產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。生態(tài)相對敏感。土地、水等自然資源缺乏，城市布局分散，對未來城市發(fā)展提出更高要求。正確認識區(qū)域的生態(tài)本底條件是城市規(guī)劃建設(shè)的基本前提。昌平新城及地區(qū)的特定神態(tài)本底條件對城市未來發(fā)展提出了更高要求。首先，昌平雖然總體生態(tài)環(huán)境較好，但由于西部分布較多的沙石坑和沙化土地，生態(tài)比較敏感。據(jù)有關(guān)資料，目前昌平區(qū)未來利用土地面積占全區(qū)體的面積的8％，沙荒底面積占平原總面積的20％。因此，加強沙荒地治理對有效利用土地資源、治理環(huán)境以及建設(shè)首都生態(tài)屏障都十分重要。第二土地和水能源相對緊缺，要求昌平新城的建設(shè)必須走集約和節(jié)約發(fā)展之路。昌平區(qū)總土地面積1352平方公里，其中山區(qū)面積占區(qū)域面積的60％，平原的部分地區(qū)于北京第一、第二綠化隔離地區(qū)內(nèi)，生態(tài)用地較多，使得可用于城市建設(shè)的土地資源相對較少。本地資源與城市就建設(shè)也存在一定矛盾。地下水區(qū)域分布不均勻，尤其在城鎮(zhèn)密集地區(qū)水源缺口較大，直接影響城鎮(zhèn)未來的發(fā)展規(guī)模，因此需要調(diào)真產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、開源節(jié)流，并通過全市水資源調(diào)配彌補水資源缺口。第三現(xiàn)狀城市建設(shè)相對分散，規(guī)模較大，一方面不利于集約、節(jié)約利用土地資源；另一方面，也給未來城市的集約發(fā)展提出了更高要求。因此，在昌平區(qū)現(xiàn)有的資源和環(huán)境壓力條件下，解決城市發(fā)展與資源環(huán)境矛盾的根本出路就是走新型工業(yè)化道路，逐步提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展門檻要求沒大力發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和附加值高的產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃思路與發(fā)展目標3.1規(guī)劃思路從昌平新城的發(fā)展條件和北京城市總體規(guī)劃對昌平新城的定位來看，要推動昌平新城的持續(xù)健康發(fā)展，必須牢牢把握生態(tài)、科技、文化三大要素，緊緊圍繞和諧共生這一主題，通過城市規(guī)劃手段，將影響昌平新城發(fā)掌的各種要素組織起來，將昌平新城構(gòu)建成為“持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的科教宜居新城”。其中，生態(tài)條件是新城發(fā)展的前提和基礎(chǔ)，科技產(chǎn)業(yè)是新城發(fā)展的立足點和動力來源，而文化內(nèi)涵是新城發(fā)展的催化劑和根基，通過生態(tài)、科技和文化特色的交互作用，實現(xiàn)各要素的和諧共生與新城的持續(xù)健康發(fā)展。3.2發(fā)展目標通過綜合分析比較，規(guī)劃提出昌平新城發(fā)展的分目標是：“科教創(chuàng)新基地、人文生態(tài)景區(qū)、和諧宜居新城”“科教創(chuàng)新基地”就是充分發(fā)揮中關(guān)村國家工程技術(shù)創(chuàng)新基地、中關(guān)村科技園區(qū)昌平區(qū)、生命科學園以及高等院校聚集的優(yōu)勢，構(gòu)建產(chǎn)、學、研一體多元化的科教新城。以自主創(chuàng)新為核心，以高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭，組織區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)塊協(xié)調(diào)穩(wěn)步發(fā)展，帶動富有活力的產(chǎn)業(yè)集群快速衍生成長?！叭宋纳鷳B(tài)景區(qū)”就是充分發(fā)揮昌平人文、歷史、資源豐富、文化底蘊深厚、生態(tài)環(huán)境良好的優(yōu)勢，發(fā)展文化、旅游、健康產(chǎn)業(yè)，建設(shè)獨具特色的生態(tài)特色的生態(tài)旅游景區(qū)和休閑度假基地?！昂椭C宜居新城”就是在合理利用資源的前提下實現(xiàn)區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，從生態(tài)環(huán)境。城市服務(wù)、城市就業(yè)和城市安全等方面，實現(xiàn)城市環(huán)境和生活品質(zhì)的提升，構(gòu)建生態(tài)環(huán)境良好、人與自然和諧，以人為本的宜居城市典范。城市規(guī)模與空間布局4.1有效控制城市規(guī)模昌平新城是疏散中心成功能的重要地區(qū)，但今年來呈現(xiàn)人口和建設(shè)用地膨脹過快的態(tài)勢。要實現(xiàn)“構(gòu)建持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的科教宜居新城”的總體目標，就必須采取有效措施，提高人口素質(zhì)和土地利用效益，有效控制人口和建設(shè)用的的盲目擴張。4.2人口規(guī)?？刂茡?jù)統(tǒng)計，昌平區(qū)現(xiàn)狀人口約為：76萬人，其中城鎮(zhèn)人口51.2萬人，農(nóng)村人口24.8萬人；昌平新城現(xiàn)狀人口約為34萬人其中城鎮(zhèn)人口26.4萬人，農(nóng)村人口7.6萬人。預(yù)計2020年昌平區(qū)人口規(guī)?？刂圃?54.6萬人以內(nèi)（其中包括回龍觀、天通苑人口47.2萬人）其中城鎮(zhèn)人口144.6萬人，農(nóng)村人口10萬人。；昌平新城城鎮(zhèn)人口規(guī)模將控制在60萬人以內(nèi)。用地規(guī)?？刂埔遣叫鲁堑某鞘薪ㄔO(shè)用的得到有效控制，必須走內(nèi)涵式的發(fā)展道路，一是加大治理沙荒地，變廢為寶，改善環(huán)境；二是優(yōu)先利用存量用地，提高土地利用效率；三是切實保障基本農(nóng)田總量平衡，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。合理布局城市空間從昌平城市布局現(xiàn)狀來看，城鎮(zhèn)建設(shè)主要集中在研八達嶺高速公路和立湯路沿線一帶。它既是北京經(jīng)濟適用房、低密度住宅等各類生活居住的聚集帶，也是產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。目前，在八達嶺高速公路和規(guī)劃京包快速路沿線，已經(jīng)形成了總多產(chǎn)業(yè)、高教研發(fā)機構(gòu)、商業(yè)設(shè)施以及城市居住的聚集組團，工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)80％以上。為促進各種區(qū)域要素的協(xié)同發(fā)展，規(guī)劃提出了“兩軸-兩帶-多點一城”的區(qū)域空間布局結(jié)構(gòu)。逐步完善城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)按照北京城市總體規(guī)劃確定的“中心城－新城－鎮(zhèn)“的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)，在昌平區(qū)域范圍內(nèi)形成“新城－重點鎮(zhèn)－一般鎮(zhèn)－邊緣集團”的城鎮(zhèn)體系。規(guī)劃實施及政策保障重點項目帶動新城發(fā)展結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，神態(tài)保護域建設(shè)的需要，在新城范圍內(nèi)確定八片重點地區(qū)先行啟動建設(shè)，分別是：奧運場館、中關(guān)村國家工程技術(shù)創(chuàng)新基地、沙河高教園區(qū)、新城東擴地區(qū)、溫榆河走廊（昌平段）治理、東沙河公園、北汽福田和鞏華城?；A(chǔ)設(shè)施先行通過軌道交通、公路、客運樞紐等交通設(shè)施的建設(shè)改善新城的綜合交通系統(tǒng)；通過供水、排水、電力、燃氣、供熱、電信、環(huán)衛(wèi)等工程建設(shè)提高新城的市政基礎(chǔ)設(shè)施水平，為新城城市建設(shè)的健康發(fā)展提供支撐提盒保障。規(guī)劃實施的政策保障第一有效發(fā)揮政府財政資金在新城建設(shè)過程重的先導河引導作用，加大政府對基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的投入。第二建立產(chǎn)業(yè)指導機制，優(yōu)化園區(qū)體制，形成區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)機制。第三推進公眾參與的法制化和制度化，讓公眾通過法定程序和渠道有效參與規(guī)劃實施的決策和監(jiān)督。第四充分發(fā)揮市場機制在城市規(guī)劃實施中的作用，根據(jù)土地價值規(guī)律和產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)律，完善政府對土地利用的引導和調(diào)控機制，促進土地的集約利用，提高土地使用效益。第五采取政府控制土地一級開發(fā)市場的開發(fā)模式，加強對新城土地的戰(zhàn)略儲備和調(diào)控。（6）.2006-2007年房地產(chǎn)市場銷售情況2006、2007（1-9）昌平區(qū)成交住宅樓盤一覽排名樓盤名稱區(qū)域成交套數(shù)（套）成交均價（元/平方米）1觀山親庭昌平62802北京北昌平80003新龍城昌平98004北京太陽城三期昌平68005善緣人家三期昌平80006綠蔭泉城昌平60007東方麥迪遜昌平65008華龍苑昌平81209矩陣昌平8600（7）、2006至2007年上半年土地市場表現(xiàn)2006年土地交易成交一覽表序號宗地名稱宗地位置競價起始時間起始價土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)交易方式規(guī)劃用途成交日期成交價受讓單位(萬元)合計建設(shè)用地面積代征地面積(萬元)1“昌平二街商業(yè)用房、影院及管理用房”項目用地昌平區(qū)城北街道雞鴨市胡同北側(cè)2005年11月21日5944.8292859285.01037140掛牌文化娛樂（可兼容商業(yè)金融）2006年4月24日6900北京佳蓮偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2昌平區(qū)百善鎮(zhèn)百善村北綜合樓用地昌平區(qū)百善鎮(zhèn)百善村北2006年7月13日1343.2614821102004621.1712240掛牌教育、科研、辦公2006年7月27日1343.26北京鈺陽創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3昌平區(qū)潤杰風景住宅項目用地昌平區(qū)鼓樓東街69號2006年8月4日4740(招標底價)1923817403.281834.7934806.56招標住宅及配套設(shè)施2006年8月25日7500北京市安達房地產(chǎn)開發(fā)公司2007年土地交易成交一覽表序號宗地名稱宗地位置競價起始時間起始價土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)交易方式規(guī)劃用途成交日期成交價受讓單位(萬元)合計建設(shè)用地面積代征地面積(萬元)4昌平區(qū)回龍觀商業(yè)C09地塊昌平區(qū)回龍觀2007年1月9日53365.1612827095294.9232975.3238237.3掛牌公建混合用地2007年1月23日53365.16北京東亞信鴻國際會展中心有限公司5昌平區(qū)南口鎮(zhèn)（南辛路6號）居住項目用地昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南辛路6號2007年1月24日1278.3121390612327.151578.8318490.73掛牌居住2007年2月7日1278.312北京星火玉龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6昌平區(qū)昌平科技園(振興路北側(cè))居住及配套項目用地昌平區(qū)科技園區(qū)振興路北側(cè)2007年2月6日75800(招標底價)199878178908.2120969.6535079.4招標居住及配套2007年2月16日76500北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)南部組團(平坊村東舊村改造項目)昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)中部2007年3月21日31485.6(招標底價)226190141957.3584233.1213800招標住宅及配套公共設(shè)施2007年4月2日47100北京泰格經(jīng)濟開發(fā)公司8昌平區(qū)回龍觀住宅及代建公建項目（D02、F06）項目用地昌平區(qū)回龍觀文化居住區(qū)2007年8月8日65600(招標底價)175682139668.0936013.5324593.1招標商業(yè)住宅綜合2007年8月9日99680北京城市開發(fā)集團有限責任公司（二）房地產(chǎn)相關(guān)政策解讀1、金融政策分析①匯率政策2005年7月21日，中國開始實行浮動匯率制度。當年9月23日，央行公布《關(guān)于進一步改善銀行間外匯市場交易匯價和外匯指定銀行掛牌匯價管理的通知》。同年11月24日，國家外匯管理局公告，在銀行間外匯市場引進美元做市商制度。2006年9月4日根據(jù)中國外匯交易中心公布的數(shù)據(jù)，人民幣對美元匯率中間價已達到7.9499：1。相比匯改前漲幅達到4.08％。從運行一年時間看，匯改使國內(nèi)房地產(chǎn)市場受到匯率的波動而產(chǎn)生的影響加??；短期房地產(chǎn)市場受連續(xù)匯率中斷引起的波動，促使大量國外資本沖入國內(nèi)房地產(chǎn)資本市場；國內(nèi)資本過剩導致的資本流動，從而也使大量資金流入房地產(chǎn)市場預(yù)計未來2年房地產(chǎn)波動將持續(xù)，房地產(chǎn)資本市場資金將相當充裕。②利率政策2006年1月1日開始，央行實行商業(yè)住房貸款利率調(diào)整。4月28日建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金貸款利率的通知》，貸款利率上調(diào)0.18%，存款利率保持不變。8月19日央行宣布再次調(diào)整利率。利率調(diào)整加大了開發(fā)商融資成本與購房者購房成本，長三角房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，尤其是上海市場，成交量的減少導致房價下滑，上半年商品住宅銷售價格水平同比下降5.2%；由于8月美元暫停加息，而人民幣利率的持續(xù)上調(diào)，與美元利率固定差加大，將會導致大量國外資本以各種方式流入國內(nèi)包括房地產(chǎn)領(lǐng)域；利率的調(diào)整不會影響整體房地產(chǎn)市場的繼續(xù)上揚，從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，雖增幅有所下降，但全國商品房平均銷售價格同比上漲了10.1％；③房產(chǎn)信貸2006年5月**區(qū)出臺了新的公積金提取和貸款政策；2006年8月，結(jié)合國六條，央行調(diào)整房產(chǎn)信貸政策，嚴禁向項目資本金比例達不到35%、以流動資金貸款名義貸款的企業(yè)，并確定貸款期限。從資本規(guī)模與準備金兩方面提高了房產(chǎn)開發(fā)門檻，并在一定程度上抑制炒地行為。2、房地產(chǎn)政策06年5月頒布的國六條對樓市再次進行宏觀調(diào)控，并出臺了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，國六條力圖抑制個人炒房行為（需求方），從效果上看是短期的，國六條力圖從開發(fā)商角度（供應(yīng)方）抑制房產(chǎn)過熱，國六條核心政策：90平方米以下住房須占總面積七成以上。將抑制二手房交易而反而加大一手房吸引力，另使大量開發(fā)商陷入同質(zhì)化競爭。（三）北京房地產(chǎn)發(fā)展趨勢1、價格回歸價值2006年10月房博會的營銷打折到年底房交會的低價入市，市場表達了完整的價格回歸的信息。2、供大于求的局面形成根據(jù)售房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2006年1-11月批準預(yù)售商品房面積784.42萬平方米，其中批準預(yù)售商品住宅面積689.24萬平方米，2006年1-11月商品房預(yù)售面積589.1萬平方米，其中商品住宅預(yù)售面積491.8萬平方米。隨著2007年新房源的進一步加入，供大于求的局面已經(jīng)形成。3、板塊競爭加劇隨著昌平各住宅板塊之間逐漸發(fā)展，區(qū)域競爭力直接影響個案銷售，因此，板塊內(nèi)的整體營銷必將成為趨勢，相反，板塊間的營銷競爭也將加劇。4、未來昌平將持續(xù)以住宅為主要市場住宅市場較公建市場紅火是北京房地產(chǎn)市場的一個普遍現(xiàn)象，寫字樓賣不過住宅的現(xiàn)象比比皆是。究其原因是與昌平宜居城市的定位分不開。昌平有著山水環(huán)繞的自然生態(tài)環(huán)境和河、湖、山兼具的地貌優(yōu)勢，氣候溫和濕潤，成為了很多人心目的理想居住之所。而此次外地品牌進駐昌平，目標都瞄準了住宅市場。很明顯，他們是相當看好未來昌平的住宅市場的。5、資源因素將向品牌企業(yè)集中在經(jīng)歷過幾輪調(diào)控后，北京樓市的資源(土地、人才等)有逐漸向品牌企業(yè)集中的趨勢。從今年土地市場看，外地的萬科等紛紛在昌平儲地，同樣也在北京市場招兵買馬。可以預(yù)想，未來市場將是大企業(yè)唱主角，而非此前百花齊放的局面。四、項目情況（一）項目概況項目名稱：沙河項目項目效果圖建設(shè)地點：北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)沙陽路20號，其四至范圍為：北至北京文教器材廠（家屬宿舍區(qū)）南一村運輸隊，南至南一村耕地；西至首鋼第一線材廠；東至南一村耕地。一級開發(fā)建設(shè)單位：北京鵬潤昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該項目已經(jīng)取得的權(quán)證及政府批復(fù)文件情況見下表：證件名稱證件編號面積(平方米)及日期備注國有土地使用證京昌國用字（2005出）第169號74154.28（2005-12-15）過戶中關(guān)于用地規(guī)劃調(diào)整的批復(fù)昌國資復(fù)字（2005出）101號2005年12月14日工業(yè)用地變?yōu)樯套∮玫仃P(guān)于土地一級合作開發(fā)的意見昌國資文（2006）30號2006年6月19日批復(fù)同意關(guān)于項目用地控制性詳規(guī)的函土地儲備中心昌平分中心批復(fù)2006年10月27日（二）項目工作進展2006年3月8日簽訂《項目一級開發(fā)合作協(xié)議》；2006年6月5日取得國資委的批復(fù)：昌國資復(fù)（2006）50號；2007年5月23日市規(guī)劃院進行了《昌平新城沙河組團控制性詳細規(guī)劃》成果匯報會；2007年9月15日，與北京文教廠談判解決100戶工廠職工回遷問題。2007你那10月10日與北京文教廠談妥《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，上報昌平國資委批復(fù)；2007年上半年項目合同已付款情況表：沙河項目工作內(nèi)容完成目標（土地轉(zhuǎn)讓款）管理費備注合同簽訂2006.3.8/4.262007.1.262007.1.31完成100％首筆2000萬元共管預(yù)付款80萬元52．3760萬元（實際支出）合計：2132.3760萬元累計支付30.23％五、項目SWOT分析（一）S（STRENGTH優(yōu)勢）1、位置優(yōu)勢：本項目位于昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，沙河鎮(zhèn)地處昌平區(qū)西部，瀕臨南沙河、北汽福田汽車站，集山、水景色融為一體非常優(yōu)美，地理位置優(yōu)勢非常明顯。2、低容積率優(yōu)勢：本項目的容積率僅2.0，是昌平區(qū)內(nèi)非常稀有的低容積率高檔住宅區(qū)。3、交通優(yōu)勢項目位于沙河鎮(zhèn)，公共、高速公路、軌道交通便捷，目前依托現(xiàn)狀“京昌高速、京包高速“兩條主要的交通大動脈，還有八達嶺高速－立湯路”可將北京市區(qū)和沙河鎮(zhèn)緊密聯(lián)系在一起。4、小區(qū)景觀優(yōu)勢本項目預(yù)計設(shè)計了一橫兩三縱的景觀軸線，基本上采用以小山體為背景，在各個區(qū)域設(shè)計了小道、亭子、親水平臺等，同時在軸線上設(shè)計了一個水潭并與橫向軸線設(shè)計的小峽谷相連；新開河從小區(qū)中間穿過，依河流形狀設(shè)計不同形式的駁岸。沿河設(shè)計有親水埠頭和鋪裝步道。（二）W（WEAKNESS劣勢）1、周邊配套劣勢項目周邊主要為一些便民配套服務(wù)，僅能夠滿足一般生活需要，和項目本身定位，與住戶需求存在一定差異，預(yù)計在將來的規(guī)劃中完善上述缺陷。（三）O（OPPORTUNITY機會）區(qū)域發(fā)展機會：昌平新城《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020年）》提出了“兩軸-兩帶-多中心”的城市的城市空間格局，昌平新城市北京西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點，是疏散中心城產(chǎn)業(yè)和人口的重點區(qū)域，是帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)模化地區(qū)。北極光城市總體規(guī)劃明確提出“昌平新城及卻地區(qū)是北京重要的高薪科技技術(shù)研發(fā)產(chǎn)業(yè)基地，引導發(fā)展高新科技研發(fā)與生產(chǎn)、旅游服務(wù)、教育等功能。”昌平區(qū)委一屆九次全會頁提出把昌平建設(shè)成為“投資創(chuàng)業(yè)、旅游休閑、生活居住”三個首選之區(qū)的目標。（四）T（THREAT威脅）1、同區(qū)域產(chǎn)品競爭：區(qū)域普通住宅投放量相對較集中，構(gòu)成直接的競爭。2、“國六條”細則規(guī)定：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米本項目土地過戶受該政策影響，現(xiàn)已征得國資委口頭同意，同時正在與政府管理部門協(xié)商總體規(guī)劃調(diào)整方案，故，后續(xù)工作進度會受到一定的影響。（五）分析結(jié)論本項目規(guī)模較大，定位明確，整體運作復(fù)雜；要充分利用區(qū)域優(yōu)勢，進行策劃和銷售；要充分利用股東品牌、資金優(yōu)勢，集約運作。六、項目定位（一）產(chǎn)品定位本社區(qū)建筑形式最好全部采用板樓設(shè)計，或以板樓為主；社區(qū)圍合、與周邊的區(qū)界明顯；外立面具有較強的昭示性和品質(zhì)感，能夠引人注目；社區(qū)園林精致、有品味；（參考新城國際的內(nèi)部園林和商業(yè)配套）大堂、電梯間等公共空間進行高品質(zhì)裝修，彰顯品質(zhì)；設(shè)置休閑會所，主要以運動休閑為主；為提升品質(zhì)、降低運營成本，可選擇知名品牌經(jīng)營；主力戶型