房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展城市布局及拿地策略

項(xiàng)目拓展城市布局及拿地策略

產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄一公司拿地拓展戰(zhàn)略取向二公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目及拓展拿地方式2017房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)一二線城市三四線城市

永不落幕”的一線城市與“正在崛起”的新一線城市受城市發(fā)展邊界、人口控制目標(biāo)等限制，一線城市供應(yīng)規(guī)模嚴(yán)重受制約，剛需市場(chǎng)也越來(lái)越多的被二手房所承接，新建商品房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模增速明顯放緩，但需求和資金開始向周邊城市溢出，加速區(qū)域一體化進(jìn)程，一線城市依舊是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的第一梯隊(duì)。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快推進(jìn)，越來(lái)越多二線城市的城市建設(shè)快速擴(kuò)張，迎來(lái)了周邊區(qū)域價(jià)值快速提升，城市人口吸附力急劇增強(qiáng)，商品房成交規(guī)模也逐年放大，典型如成都、合肥、武漢、鄭州、重慶、杭州、蘇州、南京、天津等9大“新一線”城市商品房成交金額占到全國(guó)的23%，成交面積占到全國(guó)的18%。而且，就是未來(lái)發(fā)展?jié)摿C合分析來(lái)看，各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)也明顯領(lǐng)先，人口導(dǎo)入能力較佳、市場(chǎng)供不應(yīng)求、基建快速發(fā)展是這些城市的共有特征。三四線市場(chǎng)火熱難以持續(xù)盡管當(dāng)下三四線城市成交火熱，但這類城市經(jīng)濟(jì)基本面及收入水平并不出眾，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲必將抑制成交量繼續(xù)上行空間。更為重要的是，三四線城市人口長(zhǎng)期凈流出，新增購(gòu)房需求以本地自住及投資性需求居多，普遍存在著可持續(xù)性較差的通病。短期內(nèi)存量購(gòu)房需求急劇釋放之后，后續(xù)置業(yè)需求將難以為繼，極端情況下甚至?xí)霈F(xiàn)成交斷檔期，屆時(shí)成交量將緩步回落至正常水平。SUMMRY2017房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)一線城市及外溢有效城市北、上、廣、深外溢有效城市重點(diǎn)考慮的是時(shí)間距離，而不是物理距離。一個(gè)半小時(shí)以內(nèi)的“市內(nèi)”軌道交通才是可靠的！本地沒有產(chǎn)業(yè)，完全依靠人口“外溢”的區(qū)域沒有前途。城市產(chǎn)業(yè)定位：模塊和生產(chǎn)加工城市（比如倉(cāng)儲(chǔ)、金融、保險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科研基地）；養(yǎng)老、養(yǎng)生城市，會(huì)議和度假中心SUMMRY啟示及關(guān)注點(diǎn)：2017房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)傍大款細(xì)分市場(chǎng)在一二線城市，地價(jià)越來(lái)越貴，連萬(wàn)科、保利這樣的千億房企都需要聯(lián)合作戰(zhàn)才能拿到，小房企單打獨(dú)斗基本上沒戲。

所以，我們應(yīng)適當(dāng)和其他地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合拿地或者采取股權(quán)投資等方式來(lái)落地項(xiàng)目。除了住宅，商辦、酒店、公寓等以往的常規(guī)項(xiàng)目可以利用當(dāng)前優(yōu)勢(shì)持續(xù)探索諸如綠色科技住宅、長(zhǎng)租公寓、特色酒店、文化旅游，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等垂直細(xì)分領(lǐng)域做一個(gè)“小而美”的地產(chǎn)公司SUMMRY大體量找合作單位一起開發(fā)融入公司的產(chǎn)品特色如文旅、生態(tài)等

中體量爭(zhēng)取做一級(jí)土地開發(fā)同時(shí)找好下級(jí)買家小體量自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)探索具有鐵漢特色的產(chǎn)品線2018拿地拓展戰(zhàn)略取向公司戰(zhàn)略布局戰(zhàn)略取向一、規(guī)模擴(kuò)張型，主要考慮銷售額和資金周轉(zhuǎn)率指標(biāo)。此類項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)快速開發(fā)，快速銷售，快速回籠資金，通過(guò)提高資金周轉(zhuǎn)率，減少資金的沉淀，來(lái)提高盈利能力。二、現(xiàn)金流收益型，此類型的項(xiàng)目主要側(cè)重高投資回報(bào)率高，能夠提供可觀的現(xiàn)金流。三、戰(zhàn)略培育型，此類型的項(xiàng)目比如南京金牛湖項(xiàng)目，需要三到五年或者恒大進(jìn)入后帶來(lái)的培育周期，但可以在項(xiàng)目培育成熟后轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金流收益型或規(guī)模擴(kuò)張型。項(xiàng)目拿地拓展戰(zhàn)略取向：一、公司拿地拓展戰(zhàn)略取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄1第一梯隊(duì)城市及拿地策略拿地拓展戰(zhàn)略取向第一梯隊(duì)城市：項(xiàng)目拿地方式及策略探討拿地拓展戰(zhàn)略取向第一梯隊(duì)城市：北京、上海、深圳、廣州及緊鄰周邊城市，以及例如海南、雄安等具有資源性、稀缺性項(xiàng)目的全國(guó)重點(diǎn)城市。城市描述：項(xiàng)目拿地方式及策略探討北京、上海及廣州等一線城市是經(jīng)濟(jì)和政治具有重要作用的大都市，在城市規(guī)模、基建、財(cái)政收入、消費(fèi)、對(duì)人才吸引力等各層面，均領(lǐng)先于其他城市。因此，從房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，一線城市市場(chǎng)容量大、需求旺盛，宏觀調(diào)控影響比較有限且周期較短，產(chǎn)品銷售相對(duì)暢旺。拿地拓展戰(zhàn)略取向第一梯隊(duì)城市：項(xiàng)目拿地方式及策略探討從表中，我們可以看出大陸新增人口3536萬(wàn)人，而城鎮(zhèn)常駐人口增加量為10219萬(wàn)人，與總?cè)丝诒容^，凈增加6683萬(wàn)人，農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員大量涌入城鎮(zhèn)。這就是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)因。拿地策略：◆“三舊”改造項(xiàng)目：廣佛地區(qū)及珠三角區(qū)域的“三舊”改造項(xiàng)目、長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目及海南、雄安項(xiàng)目等作為優(yōu)先考慮并加快推進(jìn)?！簟颁N售穩(wěn)健型”的大中型項(xiàng)目及“短平快”的中小型項(xiàng)目.拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討拿地策略：◆土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目(含資源性及稀缺性項(xiàng)目)：具有成片的、在城市發(fā)展方向區(qū)域內(nèi)、由政府主導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、整合其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目或一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)模大致1000畝及以上。目的是以相對(duì)較少的資金投入控制較大規(guī)模土地資源?！珙U養(yǎng)大健康、足球競(jìng)技、綠色生態(tài)食物區(qū)塊產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討一、公司拿地拓展戰(zhàn)略取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄2第二梯隊(duì)城市及拿地策略第二梯隊(duì)城市：成都、合肥、武漢、鄭州、重慶、杭州、蘇州、南京、天津等9大“新一線”城市隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快推進(jìn)，越來(lái)越多二線城市的城市建設(shè)快速擴(kuò)張，迎來(lái)了周邊區(qū)域價(jià)值快速提升，城市人口吸附力急劇增強(qiáng)，商品房成交規(guī)模也逐年放大，商品房成交金額占到全國(guó)的23%，成交面積占到全國(guó)的18%。而且，就是未來(lái)發(fā)展?jié)摿C合分析來(lái)看，各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)也明顯領(lǐng)先，人口導(dǎo)入能力較佳、市場(chǎng)供不應(yīng)求、基建快速發(fā)展是這些城市的共有特征。城市描述：拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討拿地策略：項(xiàng)目甄選標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目以中小規(guī)模優(yōu)先考慮，或者項(xiàng)目規(guī)模較大但付款條件比較寬松。經(jīng)評(píng)估預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)后住宅產(chǎn)品平均售價(jià)不低于15000元/平方米，而初步投資估算下，銷售凈利率不低于25%。拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討拿地策略：轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)項(xiàng)目或土地招拍掛項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓或項(xiàng)目公司收購(gòu)項(xiàng)目必須是權(quán)屬清晰，來(lái)源合法。合作開發(fā)模式可靈活多樣，可以使用合作雙方的成熟品牌，我司對(duì)項(xiàng)目擁有同股同權(quán)的控制權(quán)。例如：重慶江北項(xiàng)目與天健地產(chǎn)的合作，此類合作的項(xiàng)目未來(lái)積極尋求多個(gè)城市獲取多個(gè)中小規(guī)模項(xiàng)目，當(dāng)多個(gè)項(xiàng)目的土地平均地價(jià)水平達(dá)到一定水平，則具有規(guī)模成本優(yōu)勢(shì)。拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討一、公司拿地拓展戰(zhàn)略取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄3第三梯隊(duì)城市及拿地策略第三梯隊(duì)城市：人口、人均GDP、人均可支配收入、房地產(chǎn)投資額、商品房銷售量/額、均價(jià)六項(xiàng)指標(biāo)方面均位居全國(guó)前100名。以及全國(guó)100強(qiáng)房企已經(jīng)進(jìn)入的城市（如成都、西安、太原等）。在資金富余的情況下，我們?cè)谫Y金能力允許的范疇內(nèi)可適當(dāng)拓展第三梯隊(duì)城市。

第三梯隊(duì)的城市中，有不少城市在人口、人均GDP、人均可支配收入、房地產(chǎn)投資額、商品房銷售量/額、均價(jià)六項(xiàng)指標(biāo)方面均位居全國(guó)前100名。也就是說(shuō)這些城市本身的地位和輻射力都比較高，房地產(chǎn)開發(fā)的前景較好。因此，我們可以在這些城市中進(jìn)行篩選，一旦選中，就利用品牌優(yōu)勢(shì)，迅速介入，提高市場(chǎng)份額及影響力。城市描述：拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討拿地策略：項(xiàng)目甄選標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目獲取途徑主要是股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者項(xiàng)目收購(gòu)，土地成本較低，投入資金小，能快速實(shí)現(xiàn)資金回籠。項(xiàng)目規(guī)模以中等優(yōu)先，項(xiàng)目產(chǎn)品銷售均價(jià)不低于6000元/㎡，項(xiàng)目開發(fā)銷售凈利率不低于25%。附全國(guó)100強(qiáng)城市名單+TOP100房企名單。拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討地產(chǎn)項(xiàng)目可進(jìn)入城市區(qū)域篩選模型為快速遴選出適合我司地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入的城市及區(qū)域，節(jié)省人力和時(shí)間，現(xiàn)搭建該篩選模型。模型指標(biāo)分兩大部分，分別為“可進(jìn)入門檻指標(biāo)”與“經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)”。篩選流程為：評(píng)估意向項(xiàng)目是否滿足“可進(jìn)入門檻指標(biāo)”，如是，則可進(jìn)行下一步的“經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)”評(píng)估，并移交產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)籌備組進(jìn)行可行性研究等詳細(xì)評(píng)估工作；如否，則終止該項(xiàng)目的跟進(jìn)工作。拿地拓展戰(zhàn)略取向項(xiàng)目拿地方式及策略探討模塊指標(biāo)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)備注可進(jìn)入門檻指標(biāo)是否在百?gòu)?qiáng)城市名單中一線城市≤100KM范圍內(nèi)；二線城市及周邊區(qū)域需超過(guò)100萬(wàn)人口規(guī)模；三、四線城市及周邊30KM范圍內(nèi)，城市人口50萬(wàn)以上。城市名單詳見附表一；滿足該條件即可進(jìn)入后續(xù)評(píng)估。Top100房企是否已進(jìn)入Top100房企已有落地項(xiàng)目或參與相關(guān)土地的競(jìng)拍Top100房企名單詳見附表二；滿足該條件即可進(jìn)入后續(xù)評(píng)估。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)老齡化人口比例1.≤8%，則風(fēng)險(xiǎn)可控；2.＞8%，則風(fēng)險(xiǎn)較高；

小學(xué)入學(xué)人口數(shù)量近三年的小學(xué)入學(xué)人口數(shù)量變化趨勢(shì)呈遞增，則風(fēng)險(xiǎn)可控；若遞減，則風(fēng)險(xiǎn)較高

商品房銷售均價(jià)1.均價(jià)≥6000元/㎡，則風(fēng)險(xiǎn)可控；2.均價(jià)＜6000元/㎡，則風(fēng)險(xiǎn)較高

商品房庫(kù)存量的出清周期1.出清周期≤2年，則風(fēng)險(xiǎn)可控；2.出清周期＞2年，則風(fēng)險(xiǎn)較高出清周期=現(xiàn)有庫(kù)存量/近6個(gè)月的平均去化量規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是否明確根據(jù)具體條件進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估規(guī)劃設(shè)計(jì)條件包括：用地性質(zhì)、容積率、可售與自持比例及其他限制條件拿地劑拓展玩戰(zhàn)略叛取向項(xiàng)目拿傾地方式摔及策略基探討1上海21濟(jì)南41鹽城61榆林81濱州2北京22東莞42揚(yáng)州62惠州82蕪湖3廣州23泉州43昆明63呼和浩特83湛江4深圳24南通44南昌64威海84菏澤5天津25唐山45臨沂65中山85江門6重慶26西安46東營(yíng)66保定86柳州7蘇州27哈爾濱47包頭67漳州87株洲8武漢28合肥48臺(tái)州68貴陽(yáng)88許昌9成都29福州49泰州69吉林89咸陽(yáng)10杭州30長(zhǎng)春50嘉興70德州90棗莊11南京31石家莊51洛陽(yáng)71鞍山91廊坊12青島32濰坊52廈門72太原92宿遷13長(zhǎng)沙33徐州53鎮(zhèn)江73聊城93周口14無(wú)錫34常州54金華74烏魯木齊94連云港15佛山35溫州55泰安75衡陽(yáng)95湖州16寧波36紹興56南寧76常德96蘭州17大連37鄂爾多斯57滄州77岳陽(yáng)97郴州18鄭州38濟(jì)寧58襄陽(yáng)78南陽(yáng)98新鄉(xiāng)19沈陽(yáng)39淄博59宜昌79淮安99通遼20煙臺(tái)40大慶60邯鄲80茂名100遵義附表一助：百?gòu)?qiáng)干城市名殖單拿地邁拓展脹戰(zhàn)略綱取向項(xiàng)目拿正地方式飛及策略胞探討附表截二：TOP房企名斯單（201例7中國(guó)房戚企品牌爹價(jià)值排修名）拿地叫策略題：對(duì)于館第三皇梯隊(duì)香城市榜的選抄擇，通我們菜將嚴(yán)樂(lè)格按帖照意遷向城富市進(jìn)配入的戲評(píng)估橡標(biāo)準(zhǔn)傻進(jìn)行鑼篩選漏。□戰(zhàn)略郊層面——該不剝?cè)撨M(jìn)勞入該主城市主要輩是深徒入分勒析該淡城市岸的房尚地產(chǎn)辯現(xiàn)狀即及發(fā)隨展前斬景，狡包括礙城市笨在背姥景區(qū)域現(xiàn)中的他角色彼和定閥位、羊城市敘產(chǎn)業(yè)墻發(fā)展柴及外艷部環(huán)拼境的大變化任帶給帖房地貧產(chǎn)業(yè)的捉機(jī)遇鄭和風(fēng)磚險(xiǎn)、宴橫向拒觀察按周邊約城市棵的房班地產(chǎn)貨發(fā)展隱狀況融以及物其它扁發(fā)展商在擱該城市確表現(xiàn)等繳方面。拿地饞拓展陷戰(zhàn)略晴取向項(xiàng)目拿墳地方式敲及策略踢探討拿地策可略：目殊前風(fēng)險(xiǎn)謊性強(qiáng)重奶要提示拿地拓丑展戰(zhàn)略珠取向項(xiàng)目拿弓地方式趕及策略烏探討1、人口非凈流出論的區(qū)域趙：暫不貫進(jìn)入——如東北恭三??；2、政胡策穩(wěn)敗定因很素的區(qū)域邊：暫姜不進(jìn)權(quán)入——如西藏顛、新疆憂；3、地方單財(cái)政發(fā)琴展GDP增速聰在6%以下陸，預(yù)唱算計(jì)旋劃收粗入為毅負(fù)增冒長(zhǎng)的甲城市間：暫狼不進(jìn)率入——如從2予016隊(duì)年各地亭級(jí)市一凱般公共廚財(cái)政預(yù)演算收入本同比增訊速來(lái)看缸，共有宋50個(gè)地喇級(jí)市界的財(cái)按政預(yù)芝算收驗(yàn)入增竹速為懶負(fù)值陳，共擺涉及艇18印個(gè)省英份，掏其中替廣東筍省最預(yù)多有2個(gè)地級(jí)造市，其蛋次是山稿西（7耳個(gè)）、褲江蘇（煉6個(gè)）稻、江西墊（6個(gè)識(shí)）、黑懶龍江（福5個(gè)）恥、陜西棉（4個(gè)哥）、遼枯寧（3袍個(gè)）等歸。4、距圓第三異梯隊(duì)越城市福中心壩直線展距離忙超過(guò)30公里繁的產(chǎn)農(nóng)業(yè)用隙地，舌商業(yè)咸用地年原則未上不皂適宜棒有利河用現(xiàn)衡金流羅回收?qǐng)D項(xiàng)目知的開餡發(fā)；5、一至驕三梯隊(duì)我城市中涌心，體蘇量超過(guò)10萬(wàn)平米喇以上的罰商業(yè)綜危合體項(xiàng)包目，原捉則上需同要謹(jǐn)慎騾專業(yè)評(píng)虧估，例流萬(wàn)達(dá)城稍市綜合薦體、新略城控股遍吾悅廣勢(shì)場(chǎng)綜合話體常規(guī)柱商業(yè)比謹(jǐn)例規(guī)模遺也不超鬼過(guò)這個(gè)盲標(biāo)準(zhǔn)。拿地策都略：目桌前風(fēng)險(xiǎn)龍性強(qiáng)重便要提示拿地拓衫展戰(zhàn)略頂取向項(xiàng)目始拿地禾方式雕及策噴略探指討山西省增收比運(yùn)城5%太原3.10%朔州0.60%其它城市為負(fù)—0%遼寧省增收比鐵嶺-7.70%朝陽(yáng)-6.80%阜新-3.50%黑龍江省增收比哈爾濱-7.70%七臺(tái)河-10.40%伊春-1.50%綏化-0.74%江蘇省增收比連云港-27.50%鹽城-13.50%淮安-9.90%南通-5.67%鎮(zhèn)江-3.25%徐州-2.75%江西省增收比萍鄉(xiāng)-0.50%鷹潭-1.70%景德鎮(zhèn)-2.08%吉安-2.90%新余-3.10%撫州-3.20%廣東省增收比肇慶-34.60%陽(yáng)江-11.40%陜西省增收比榆林-21.28%延安-19%寶雞-12.12%一、公鳳司拿地頸拓展戰(zhàn)盞略取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)度業(yè)務(wù)史版塊201轉(zhuǎn)8.0晃1目錄4拿地的醬分析思敞路與關(guān)屆注的指助標(biāo)立足于壯完整的毫項(xiàng)目資品源體系委，梳理硬出項(xiàng)目鉤現(xiàn)狀下圾的優(yōu)劣碑勢(shì)，盤角點(diǎn)對(duì)于哈銷售會(huì)震產(chǎn)生影腔響的要地素項(xiàng)目資瘋源是項(xiàng)探目開展舟的起點(diǎn)強(qiáng)，項(xiàng)目呀資源體們系的每性個(gè)環(huán)節(jié)檢上都有萄可能產(chǎn)潑生相對(duì)剩于市場(chǎng)臭上其他紡項(xiàng)目的點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)襯勢(shì)，即陣價(jià)值項(xiàng)目交通條件項(xiàng)目配套資源項(xiàng)目區(qū)位、四至地質(zhì)地貌狀況項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃方案項(xiàng)目莊資源濃體系拿地庫(kù)拓展唱戰(zhàn)略識(shí)取向拿地浙的分閉析思閃路與硬關(guān)注謎的指顏標(biāo)1——乎GDP綜合體破承載著岸多項(xiàng)城樓市功能主，因此云基于城云市規(guī)劃團(tuán)和區(qū)域禁特征，護(hù)判斷項(xiàng)冰目的規(guī)勁劃利好顫和有力幫支撐城市中吵心發(fā)展炕方向城市未疑來(lái)發(fā)展非規(guī)劃研本究區(qū)域未蔽來(lái)的發(fā)態(tài)展站位區(qū)域恨功能隊(duì)的現(xiàn)原狀盤如點(diǎn)城市背彩景研究區(qū)域價(jià)謊值盤點(diǎn)分析內(nèi)叢容分析工滲具和視揪角解決終問(wèn)題站位凈城市推及區(qū)發(fā)域功犯能層拾面，律找到誓項(xiàng)目院未來(lái)喚銷售督實(shí)現(xiàn)躲方面謹(jǐn)?shù)囊?guī)浩劃利修好和軟有利街支撐拿地拓家展戰(zhàn)略姐取向拿地趴的分姥析思兄路與盒關(guān)注懷的指稼標(biāo)1—裝—G申DP總量段指標(biāo)挨：GDP、人衡口、鄭人均GDP、固宰定資顏產(chǎn)投妖資、幸新批灶三資醒企業(yè)裹人數(shù)拌、接滔待入魄境旅袖游人柴數(shù)……結(jié)構(gòu)指膜標(biāo)：產(chǎn)姿業(yè)結(jié)構(gòu)養(yǎng)及布局幅、就業(yè)迫人口結(jié)父構(gòu)水平指漁標(biāo)：人糊均收入仁水平、耳消費(fèi)水工平、人晴均居住何面積、耗住宅消裙費(fèi)支出愚水平城市仰經(jīng)濟(jì)櫻發(fā)展頭計(jì)劃朋、產(chǎn)病業(yè)規(guī)城劃、憲城市檔總體渣規(guī)劃政策壩環(huán)境線：限蝴購(gòu)、趟限貸鈔、房嚇產(chǎn)稅秀、藍(lán)禽印戶趁口數(shù)據(jù)來(lái)風(fēng)源各地魂方統(tǒng)戶計(jì)年瞇鑒、掃統(tǒng)計(jì)傻公報(bào)踏、經(jīng)理濟(jì)發(fā)種展月戶報(bào)、項(xiàng)地方恥經(jīng)濟(jì)顏信息羽網(wǎng)、增地方逃政府丘網(wǎng)站錘、中遼房指刊數(shù)、幸國(guó)房鹿指數(shù)壁、地竿方房員地產(chǎn)芳年鑒土地碌、規(guī)繪劃部查門的韻政府紹官員蒸訪談規(guī)劃、謙房地產(chǎn)窗等專業(yè)踐人士訪掌談拿地莖拓展作戰(zhàn)略稈取向拿地積的分循析思叢路與葬關(guān)注饑的指甩標(biāo)1——張GDP投資套：開后發(fā)投飛資額土地娛開發(fā)院：土愉地開重發(fā)投幅資、耐開發(fā)印面積欲、土臣地出蠻讓金商品舊房開欠發(fā)：袍施工皆面積唱、竣適工面畢積、扭年開揀發(fā)量銷售強(qiáng)：銷玻售額傲、銷笨售面床積、菠價(jià)格練、空或置量錘、吸涂納量房地產(chǎn)姿景氣指升數(shù)、價(jià)借格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)腿源各地態(tài)方統(tǒng)員計(jì)年小鑒、猶統(tǒng)計(jì)錘公報(bào)跨、經(jīng)歉濟(jì)發(fā)但展月歪報(bào)、閉地方挺經(jīng)濟(jì)謀信息茫網(wǎng)、致地方半政府剛網(wǎng)站彈、中浮房指筐數(shù)、咐國(guó)房鋤指數(shù)降、地掠方房您地產(chǎn)警年鑒土地、酷規(guī)劃部絕門的政汪府官員床訪談規(guī)劃市、房高地產(chǎn)礎(chǔ)等專狹業(yè)人侮士訪龍談拿地拓界展戰(zhàn)略祥取向拿地的儀分析思腦路與關(guān)刑注的指賽標(biāo)1——虧GDPGDP增速與美房地產(chǎn)猛發(fā)展關(guān)拔系宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展拿地濫拓展瀉戰(zhàn)略柏取向拿地的構(gòu)分析思吃路與關(guān)鄉(xiāng)豐注的指隙標(biāo)1——弦GDP人均GDP與房地店產(chǎn)發(fā)展肌關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型拿地牽拓展她戰(zhàn)略零取向拿地的超分析思溪路與關(guān)武注的指額標(biāo)1——鴨GDP必需

豐富

提升

享受人均GDP與消費(fèi)需求變化7000第二階段第三階段第四階段第一階段210004900070000西南城市中部城市沿海城市核心城市1234（單位：元）第一階段第二階段第三階段第四階段享受型消費(fèi)階段

物質(zhì)消費(fèi)后，滿足精神需求，

傾向于休閑、享樂(lè)型消費(fèi)。提升型消費(fèi)階段

體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的消費(fèi)階段，

關(guān)注品質(zhì)、講究品牌消費(fèi)。豐富型消費(fèi)階段

較好解決基本生活后的消費(fèi)階段，延展基礎(chǔ)消費(fèi)內(nèi)容。生活必需型消費(fèi)階段

滿足生活基本需要，以吃、

穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容。拿地拓登展戰(zhàn)略謀取向拿地的薄分析思趙路與關(guān)種注的指搖標(biāo)1—巴—G乏DP異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25%>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷售面積/批售面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)覽市場(chǎng)預(yù)旦警預(yù)報(bào)裳指標(biāo)體毯系拿地拓拼展戰(zhàn)略齒取向拿地晚的分智析思從路與協(xié)關(guān)注柔的指喪標(biāo)1—開—G體DP人口烘紅利獲與棚容改1如果地委方政府狡沒能抓榮住這三分年棚改臉的央行居定向放必水，就策會(huì)錯(cuò)失蝦城市改傍善的最孝后機(jī)遇主。拿地拓籌展戰(zhàn)略跟取向拿地的碰分析思芬路與關(guān)顯注的指隔標(biāo)2——人口紅僅利與棚倒改去庫(kù)存頸只要做竭好三件懂事：一對(duì)是減供裂應(yīng)，二敵是漲房吸價(jià)、三教是增需迷求！當(dāng)市久場(chǎng)庫(kù)豎存積胃壓時(shí)樂(lè)，政絡(luò)府借陜助棚見改去搶了庫(kù)詢存、虛漲了乘地價(jià)匠、改夠善了賽城市無(wú)、消忍弭了者債務(wù)錫。其實(shí)鋪道理丑也很織簡(jiǎn)單厲，當(dāng)薦市場(chǎng)存需求蹄10燭0套坑房子執(zhí)時(shí)，夾我們治究竟肯應(yīng)該襯是供宿應(yīng)1國(guó)00滴套房符子呢拴？還熟是1他20薦套房胖子呢激？如迫果我覆們開賭盤，訴推出貿(mào)10釣0套橡房子偵，我懼們需御要邀睛約多悼少組病客戶五才能烏達(dá)到窗10績(jī)0%霧去化耍率呢務(wù)？顯然烈，1餃00史組客館戶肯犧定是貌遠(yuǎn)遠(yuǎn)孔不夠捆的，玻甚至姻12童0組忙都不衰夠，兵毫無(wú)棟疑問(wèn)奪，營(yíng)覆銷總侄們需此要至憂少1院50練組客躬戶，貢而且潔在產(chǎn)長(zhǎng)品還至不錯(cuò)按的情吼況下磁，才車有可喘能達(dá)煉成1格00布%去嘆化率圾。當(dāng)看然，側(cè)這就雖必然閃導(dǎo)致載供不破應(yīng)求則。三四喂線城著市究看竟是吵什么占原因航，導(dǎo)鐵致不續(xù)少三協(xié)四線逗城市選突然身買不皮到房當(dāng)了呢閘？1、城市用人口的崇婚姻剛農(nóng)性需求淋。2、城食市人慈口的撒改善參性需之求。3、進(jìn)常城農(nóng)豆民的濕剛性糧需求蒜。人口荒紅利它與房徐地產(chǎn)洪稅2人口規(guī)袍模是該甜城市房讀地產(chǎn)市樸場(chǎng)發(fā)展當(dāng)?shù)幕A(chǔ)慶。決定遷了城市駕未來(lái)房鴿地產(chǎn)購(gòu)匆買客戶友是否具批有基本島支持。拿地守拓展圾戰(zhàn)略猛取向拿地執(zhí)的分籍析思尚路與法關(guān)注肺的指橫標(biāo)2—稻—人口仙紅利穿與房攏地產(chǎn)睜稅1、從市場(chǎng)士來(lái)看，對(duì)人口凈由流入地煎區(qū)房租剩將上漲幕，推動(dòng)怨房?jī)r(jià)上表升?？罩眠h(yuǎn)房子已很少靈的區(qū)幣域，皆房東莫可以后很輕娃易地公把大長(zhǎng)部分亭房地足產(chǎn)稅焰轉(zhuǎn)移矛給房謹(jǐn)客。而且訂因?yàn)槊康爻町a(chǎn)稅天是同屠時(shí)開促征，泉業(yè)主瓜們幾都乎是應(yīng)同時(shí)葉行動(dòng)禿，租戒客并充沒有升博弈趕的空多間，勒只能揭被動(dòng)粘接受拔。2、從爪地方擋政府準(zhǔn)來(lái)看怠，他涌們將決在房托地產(chǎn)勸稅和孝賣地遙收入嗚之間愛求得籃平衡擱，穩(wěn)糟中有仰升是執(zhí)最佳粘選擇漏。地方至政府乓如果大想要瘋做出加政績(jī)際，就妥必須瓦有錢堂進(jìn)行套各種跑建設(shè)歪、完駁善各匹種保悟障體繁系，環(huán)而錢混的來(lái)赴源很邀多時(shí)紋候就同是“葬賣地討”。二、弱慈三四線把等房屋繪空置率茶比較高咱的人口需凈流出杯地區(qū)，猶房?jī)r(jià)可蟻能下降程。不發(fā)魯達(dá)地貢區(qū)有其不開應(yīng)征房拴地產(chǎn)被稅的蚊可能緒。但是一駝旦開征條，人口尼凈流出微地區(qū)，咽有大量餅空置房回屋存在愿，樓市累的變化性會(huì)按下港面的步木驟走：?

開脅始征收興房地產(chǎn)缸稅，空族置房屋爆的業(yè)主飼將在這賽前后拋均售房屋昏、出租箭房屋。?

房硬屋供應(yīng)訴大量增挖加，房艙價(jià)下降種、房租軍下降。?

地付方政府組征收房恩地產(chǎn)稅紹出現(xiàn)困循難，只酷能繼續(xù)塞賣地來(lái)釣滿足財(cái)犁政需求食。?

房電屋供應(yīng)糧繼續(xù)增檢加，房握價(jià)繼續(xù)府下降……一、人爽口凈流豆入、基健本沒有伙空置房傷屋的地補(bǔ)區(qū)，房諷價(jià)穩(wěn)中悟有升。如阜陽(yáng)事、亳遼州、丘樂(lè)山等三刻四線定城市

多數(shù)需求屬于第一置業(yè)或者第一次換房需求，以自住為主

多數(shù)消費(fèi)者收入有限，客戶對(duì)價(jià)格的變動(dòng)十分敏感

發(fā)展商的策略以控制成本為重要原則

投資比例偏低

各物業(yè)類型的價(jià)值差沒有拉開，市場(chǎng)對(duì)于附加值帶來(lái)的溢價(jià)反應(yīng)十分有限，市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品類型有限，基本沒有高端別墅類產(chǎn)品

市場(chǎng)多以普通多層和少量小高層為主

開發(fā)商和客戶對(duì)于房產(chǎn)品品質(zhì)的理解十分有限

市規(guī)劃呈現(xiàn)蠶食替換原有城市核心，及核心區(qū)邊緣土地的現(xiàn)象，但未出現(xiàn)新區(qū)潮

營(yíng)銷作用更多在于促銷，而非提高價(jià)格，營(yíng)銷水準(zhǔn)十分初級(jí)經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)——當(dāng)年城市平均單價(jià)<6000元的市場(chǎng)按4000元/M2經(jīng)驗(yàn)值取單方樓面開發(fā)成本按25%利潤(rùn)水平控制反推拿地水平拿地樓面地價(jià)：700元以上為風(fēng)險(xiǎn)值；拿地?cái)惩卣蛊菓?zhàn)略請(qǐng)取向拿地滅的分趕析思暖路與地關(guān)注胸的指瘦標(biāo)3——現(xiàn)行售瞎價(jià)比當(dāng)年鴿開發(fā)蔬：利脖潤(rùn)為硬零；等待局開發(fā)摧：25知%也虧。如溫州駝、南京岔、青島坦、東莞慕、中山簡(jiǎn)等多數(shù)需求為二次及其以上置業(yè)，為改善生活或追求生活品質(zhì)提高有較多的高收入人群，尤其那些聚集大量高端白領(lǐng)和金領(lǐng)的市場(chǎng)物業(yè)投資比例很高，人們普遍認(rèn)同房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)增值作用，而且市場(chǎng)實(shí)際回報(bào)也比較高各種物業(yè)類型的價(jià)值差別得到發(fā)展商，客戶的充分認(rèn)可，各種溢價(jià)因素有充足的市場(chǎng)溢價(jià)空間，需求多樣性明顯市場(chǎng)供應(yīng)中，奢侈產(chǎn)品的比例增高客戶對(duì)于各種創(chuàng)新還是相當(dāng)敏感，也愿意追求更好更美好的創(chuàng)意，客戶的可引導(dǎo)空間很大城市規(guī)劃上可以充分的體現(xiàn)新區(qū)潮，各種名義的新區(qū)不斷涌現(xiàn)，但仍舊集中在老城區(qū)核心區(qū)邊緣，很多新區(qū)已經(jīng)成熟營(yíng)銷溢價(jià)能力充分體現(xiàn)拿地援拓展湯戰(zhàn)略煌取向拿地禮的分攻析思小路與櫻關(guān)注憐的指缸標(biāo)3——現(xiàn)行售趕價(jià)比經(jīng)驗(yàn)存指標(biāo)——當(dāng)年他城市怎平均鬧單價(jià)<1閣00縮慧00－150柴00的市場(chǎng)按40益00元/M2經(jīng)驗(yàn)棄值取單方填樓面開覽發(fā)成本按25%利潤(rùn)袋水平撲控制儲(chǔ)反推師拿地績(jī)水平拿地宋樓面譯地價(jià)咐：470敲0元以籃上為箏風(fēng)險(xiǎn)脂值；樓面寺地價(jià)胞的計(jì)辦算方拼式：繞出讓吊價(jià)÷洞出讓恰畝數(shù)降÷容狐積率當(dāng)年銜開發(fā)每：利潮潤(rùn)為諒零；等待潛開發(fā)巖：25胸%也虧。上一年庫(kù)存要求統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)確；年內(nèi)預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量=（已取得土地可供應(yīng)量+預(yù)計(jì)新增土地可供應(yīng)量）x預(yù)計(jì)推盤量系數(shù)年內(nèi)預(yù)計(jì)銷售量通常根據(jù)上一年成交量和近幾年成交特點(diǎn)做出判斷。年度供需比=上一年庫(kù)存+年內(nèi)預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量年內(nèi)預(yù)計(jì)銷售量120萬(wàn)平米+260萬(wàn)平米70萬(wàn)平米=5.43:1如，某城市商品住宅14年供需比=拿地拓游展戰(zhàn)略躲取向拿地的記分析思總路與關(guān)融注的指狐標(biāo)4—爹—年度供穿需比二、公司渾重點(diǎn)勁關(guān)注親項(xiàng)目抗及拓徑展拿法地方環(huán)式產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)剖業(yè)務(wù)素版塊20棍18遞.0駱1目錄1土地一遮級(jí)開發(fā)照項(xiàng)目公司重掉點(diǎn)關(guān)注攜項(xiàng)目土地一觸級(jí)開發(fā)俯，是指叨由政府象或其授祥權(quán)委托伯的企業(yè)諒，對(duì)一紹定區(qū)域慣范圍內(nèi)虹的城市伶國(guó)有土鑰地(毛地)或鄉(xiāng)村恒集體土是地(生地)進(jìn)行統(tǒng)遙一的征六地、拆夜遷、安恭置、補(bǔ)譽(yù)償，并它進(jìn)行適蠶當(dāng)?shù)氖锌钫涮资赵O(shè)施建繼設(shè)，使蜂該區(qū)域毅范圍內(nèi)貍的土地憐達(dá)到“昏三通一準(zhǔn)平”、叉“五通在一平”夏或“七掃通一平猶”的建黨設(shè)條件(熟地)，再對(duì)療熟地進(jìn)裝行有償危出讓或蓮轉(zhuǎn)讓的援過(guò)程。土地一原級(jí)開發(fā)凍的界定定義北京喘模式重慶模肉式云南貪模式武漢模虛式公司算重點(diǎn)踩關(guān)注孟項(xiàng)目土地一熔級(jí)開發(fā)格的界定北京市摟目前為萍政府主條導(dǎo)型和女企業(yè)主昂導(dǎo)型兩景種土地的一級(jí)開市發(fā)模式是并存。政府主求導(dǎo)模式企業(yè)主屆導(dǎo)型模式公司重啊點(diǎn)關(guān)注漫項(xiàng)目北京土診地一級(jí)嫩開發(fā)模云式典型的學(xué)政府主沫導(dǎo)型模練式土地災(zāi)一級(jí)俱開發(fā)僅的主吳體是俯市政煤府，芹代表諸市政鑄府實(shí)瞎行一先級(jí)開茶發(fā)的蜂機(jī)構(gòu)瓶是九灘個(gè)國(guó)專有控葛股集單團(tuán)(城市建搜設(shè)、高休速公路胃、高等踢級(jí)公路時(shí)、水務(wù)很、地產(chǎn)氏、水利山投資、旅開發(fā)投植資集團(tuán)霸、渝富)。公司選重點(diǎn)水關(guān)注洗項(xiàng)目重慶駛土地埋一級(jí)閣開發(fā)匆模式云南東運(yùn)作就模式塘是將斥開發(fā)雷后的哈土地悉進(jìn)行種招、肢拍、停掛，螺所得褲價(jià)款幼在扣里除開焦發(fā)成受本后荷，在扔開發(fā)起企業(yè)旗與政確府之嶼間進(jìn)精行分猶成，同并且超政府材向企榨業(yè)承麥諾一汪定的尖保本敗收益貿(mào)率，星此類秀土地盜的性旬質(zhì)多桐為住駱宅商們業(yè)用遇地。恩如云忽南城速投負(fù)抖責(zé)開脅發(fā)的晝環(huán)湖悅東路窯項(xiàng)目挖、中課天城咬投旗評(píng)下公困司開永發(fā)的舞漁安腥安井校項(xiàng)目撕，以市及綿吼世股鋤份、泛龍?jiān)薪ㄔO(shè)莫采取徒的都直是這部種模蹈式。公司挺重點(diǎn)價(jià)關(guān)注陸項(xiàng)目云南土爪地一級(jí)贏開發(fā)模脂式公司重雪點(diǎn)關(guān)注觀項(xiàng)目1、與當(dāng)腐地政府損的土地纏儲(chǔ)備中耐心合作2、與當(dāng)階地市一周級(jí)政府樹的土地立整理機(jī)潛構(gòu)企業(yè)箭合作1、在規(guī)摟范性強(qiáng)簽的地區(qū)醬，采用甩招投標(biāo)付方式參塞與2、在缺像乏政府刮壟斷性盈整理機(jī)跳構(gòu)的部桿分地區(qū)這，采用魚協(xié)議委什托方式宜參與3、在陡財(cái)政理緊張兼的地扁區(qū)，乞采用此融資躁方式送參與4、以岔項(xiàng)目憲主導(dǎo)像方介像入，擠與政摟府共近同成量立城缸投公鹿司，搜以城鉆投公沈司為氏主體樸參與土地一枯級(jí)開發(fā)準(zhǔn)模式解燒析從參與夫項(xiàng)目方患式上講媽，無(wú)論遞是政府嫩主導(dǎo)模訓(xùn)式還是刺企業(yè)主韻導(dǎo)模式經(jīng)，企業(yè)壺參與分卻以下方尤式無(wú)論是劇政府主盆導(dǎo)模式元還是企弓業(yè)主導(dǎo)截模式，市都分兩蹈種具體鐘的合作范方式項(xiàng)目旁拓展萄拿地膝方式峰及應(yīng)洗注意煉問(wèn)題目前國(guó)仙內(nèi)一級(jí)們土地開咬發(fā)的現(xiàn)碼狀◆各個(gè)地拘方政府撐需要資便金，有胡強(qiáng)烈的蹤蝶賣地沖口動(dòng)，但丙緊張的原地方財(cái)鴿政卻無(wú)撇法支持能大量的扭土地一友級(jí)開發(fā)轎；因此禍，地方抗政府很痕樂(lè)意借應(yīng)助外來(lái)毫資金進(jìn)盲行一級(jí)慰土地開箏發(fā)。◆國(guó)家對(duì)瀉土地利逃用的政鈔策不斷雷收緊，帽主要政督策集中盲在二級(jí)違市場(chǎng)，貼但最近達(dá)開始逐斗步規(guī)范委一級(jí)市榴場(chǎng)，不麥斷完善粱一級(jí)市鏟場(chǎng)管理香法規(guī)，鳥這就與因地方政兵府的利亞益產(chǎn)生躲沖突。土地副一級(jí)頑現(xiàn)狀協(xié)和存注在的殘問(wèn)題項(xiàng)目拓揉展拿地慣方式及惠應(yīng)注意辨問(wèn)題目前浙國(guó)內(nèi)茂一級(jí)備土地郵開發(fā)戰(zhàn)的現(xiàn)坐狀◆對(duì)開發(fā)皇商來(lái)說(shuō)宮，隨著饅二級(jí)土想地市場(chǎng)施的拿地溝越來(lái)越次規(guī)范，劫尋租空字間越來(lái)沒越少，丟最近都撈將眼光夠放在一瓶級(jí)市場(chǎng)大，期望踩能達(dá)到扁曲線拿藍(lán)地的目調(diào)標(biāo)。剛灶好在國(guó)煤家對(duì)一偵級(jí)開發(fā)拋市場(chǎng)缺擁乏法律吩法規(guī)控釋制的情廣況下，禍可以跟成地方政潑府一起冠合作?！粼谝恍都?jí)市溉場(chǎng)的搭博弈蘇中，搶往往匪地方伙政府跌更能拜和開適發(fā)商故有共歉同的笛大利借益，提他們大的分恨歧僅疼僅是傻相互熔分多慣少的屑問(wèn)題盈，兩令者都晉一起爬打如辟何在帳非競(jìng)購(gòu)爭(zhēng)環(huán)悅境中站獲得獅國(guó)家裂土地亮收益項(xiàng)的主疲意，圈因此沙，開靜發(fā)商謊要用挪好地篩方的撫政策植，同額時(shí)要?jiǎng)偤芗茧p巧地芝規(guī)避劃國(guó)家電大的達(dá)法律堅(jiān)法規(guī)灘的約是束。土地一孝級(jí)現(xiàn)狀帝和存在嗓的問(wèn)題項(xiàng)目搜拓展崗拿地債方式涌及應(yīng)升注意震問(wèn)題目前國(guó)灣內(nèi)一級(jí)喪土地開恩發(fā)存在腸的問(wèn)題◆土地恢開發(fā)返計(jì)劃摸和建館設(shè)用不地指鮮標(biāo)的肝問(wèn)題◆地區(qū)釋經(jīng)濟(jì)壩發(fā)展抬水平久和補(bǔ)味償價(jià)河格以別及地盛價(jià)的城問(wèn)題◆征地吹補(bǔ)償必和安現(xiàn)置的散問(wèn)題◆成本核庭算的問(wèn)劑題◆收益分折配的問(wèn)泰題◆如何做仙帳的問(wèn)幼題◆如何扣實(shí)現(xiàn)釘出讓畜金利粥潤(rùn)分悟配返催還的普問(wèn)題◆如何稠與規(guī)罵劃協(xié)義調(diào)的刷問(wèn)題◆一級(jí)買開發(fā)弟融資橫難的非問(wèn)題土地租一級(jí)伏現(xiàn)狀戚和存箱在的劉問(wèn)題項(xiàng)目奧拓展客拿地咸方式遙及應(yīng)起注意嶺問(wèn)題什么蜓樣的棕土地驕一級(jí)棵開發(fā)伍可以伸參與A、經(jīng)濟(jì)悄快速成驅(qū)長(zhǎng)的城轉(zhuǎn)市；B、二容、三燦線政姻策環(huán)棍境寬堡松的殺城市懶；C、建設(shè)孔用地指多標(biāo)相對(duì)保寬松的脾城市；D、最刮好是竄有國(guó)鴉有開具發(fā)公史司的怎城市把；E、一鳳把手衰項(xiàng)目搞；F、班晌子在塘預(yù)見歸的投銳資回拌報(bào)時(shí)炎間內(nèi)禽穩(wěn)定貞，需侄要政葬績(jī)；G、項(xiàng)籌目地夫段好險(xiǎn)；H、項(xiàng)策目周續(xù)期不脊會(huì)太寶長(zhǎng)；土地一常級(jí)開發(fā)瓜應(yīng)注意肌事項(xiàng)項(xiàng)目拓月展拿地迅方式及折應(yīng)注意浮問(wèn)題談判應(yīng)崖注意事史項(xiàng)土地一仇級(jí)開發(fā)隆應(yīng)注意怒事項(xiàng)A、建設(shè)乞用地指柄標(biāo)一定過(guò)要保證余；B、了解先清楚成查本核算包規(guī)定才瓣決定是赤自己包派干還是成政府包剛干；C、一枝定要說(shuō)很清忙晰如私何實(shí)椅現(xiàn)利卵潤(rùn)的艦財(cái)政臂返還屯；D、一浩定清鑼晰各顧種合丘作方勉式如傅何做她帳，配尤其篇是在徹政府稈包干掃的環(huán)公境下具的發(fā)碌票問(wèn)久題；E、一渡定要擦明確貨該地云的規(guī)幫劃問(wèn)峰題，書明確悅該地匪塊的仍強(qiáng)制墊性控肝制規(guī)村劃已獵經(jīng)被蓄上級(jí)畏審批聲，避劍免中欣途規(guī)噴劃變崖更對(duì)蠶自己熔不利臭。二、公司數(shù)重點(diǎn)哨關(guān)注栗項(xiàng)目賣及拓阻展拿譽(yù)地方悟式產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)己業(yè)務(wù)鵝版塊201左8.0兔1目錄2“短、就平、快渴”項(xiàng)目公司重區(qū)點(diǎn)關(guān)注證項(xiàng)目“短平絨快”按的中貢小型撲項(xiàng)目是項(xiàng)啦目規(guī)亮模3-創(chuàng)20萬(wàn)平類方米越，項(xiàng)雞目總神投資殲資金閉可控臂、產(chǎn)逮品消杠化速釣度快硬，能殘實(shí)現(xiàn)陵快速寶資金數(shù)周轉(zhuǎn)攝，財(cái)紡務(wù)指碼標(biāo)的元銷售搏凈利兩率25～30套%，平均壩售價(jià)不放低于600修0元/平方米史，交易略方式為喚土地招采拍掛拿綠地、股稀權(quán)轉(zhuǎn)讓侵或項(xiàng)目帥公司收寫購(gòu)等。短平快域項(xiàng)目土地招念拍掛制宣度土地旬招拍側(cè)掛方孕式土地招聚拍掛制襲度是國(guó)汁家土地伐資源出代讓、買拼賣的招宇標(biāo)、拍魚賣、掛肆牌制度竄的簡(jiǎn)稱鼠，具體爪是指國(guó)荷家在土右地出讓蟲或者買獅賣程序泳中的“妨招標(biāo)”題“拍賣能”“掛純牌”交尚易的政歷策或規(guī)渠定。該方燈式作稱為我絕國(guó)經(jīng)屑營(yíng)性固用地衫出讓紙的指梳定方慢式，缺對(duì)規(guī)似范土致地市寧場(chǎng)、書提高乳政府定的對(duì)奶城市犯土地兆的管比理水涼平、菜促進(jìn)垃房地白產(chǎn)市湖場(chǎng)的課有序羊發(fā)展嶼等方靜面都亂有著剃重要址意義籃。A、土燒地招撤拍掛拍賣迫、招群標(biāo)、著掛牌晃三種努方式證主要射區(qū)別交易方式類別掛牌交易拍賣招標(biāo)底價(jià)是否公開公開不公開不公開底價(jià)由誰(shuí)確定委托人拍賣委員會(huì)招標(biāo)委員會(huì)是否設(shè)立獨(dú)立于委托人的集體決策組織不需要設(shè)立拍賣委員會(huì)設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)報(bào)價(jià)方式交易中心電腦報(bào)價(jià)終端報(bào)價(jià)舉牌填寫投標(biāo)書報(bào)價(jià)次數(shù)可多次報(bào)價(jià)可多次報(bào)價(jià)一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)競(jìng)買（投）人數(shù)≥1人≥3人≥3人土地傘招拍液掛方遍式A、土食地招爽拍掛項(xiàng)目粥拓展估拿地柄方式故及應(yīng)南注意肢問(wèn)題招拍舉掛方洪式拿僅地注顧意事閃項(xiàng)土地招晝拍掛方職式1、事姻前詳姻盡勘縱查土驅(qū)地，嶄對(duì)于領(lǐng)土地容瑕疵嗚和異孔議及混時(shí)咨伐詢清到楚。2、將相脹關(guān)資格粥文件準(zhǔn)礎(chǔ)備齊備芒，保證侮金按時(shí)冰支付。3、對(duì)競(jìng)化爭(zhēng)對(duì)手盜進(jìn)行背虹景調(diào)查斑。4、制波定競(jìng)秧拍策留略，頌各種朋出價(jià)離的成車本利持潤(rùn)核掠算清園楚，孩設(shè)置貍競(jìng)拍吃底限緣瑞。5、高調(diào)叔亮相或游低調(diào)出庸擊。高賀調(diào)亮相詠展示勢(shì)中在必得叔的氣勢(shì)邊，報(bào)名扭時(shí)廣為誰(shuí)宣傳，歡在氣勢(shì)互上壓倒茂對(duì)手；意低調(diào)出心擊在于鬼報(bào)名截駁止前幾頑天亮相礎(chǔ)，避免灘成為競(jìng)鉤爭(zhēng)對(duì)手振的研究潮對(duì)象。6、競(jìng)拍碰時(shí)除現(xiàn)報(bào)任何異沙常情況點(diǎn)都要及塔時(shí)與領(lǐng)救導(dǎo)溝通筍情況。以出讓研方式取蹄得土地摩使用權(quán)陣的，轉(zhuǎn)夸讓房地姓產(chǎn)時(shí)，污至少應(yīng)鋒當(dāng)符合樓下列條竹件：（一）室按照出逆讓合同勒約定已緊經(jīng)支付過(guò)全部土伍地使用榴權(quán)出讓握金，并蘇取得土面地使用鋪權(quán)證書滔；（二褲）按鳳照出鉗讓合轉(zhuǎn)同約擺定進(jìn)烈行投源資開段發(fā)，壞屬于庸房屋躁建設(shè)物工程軋的，茫完成大開發(fā)歌投資僅總額漸的百字分之蹄二十疾五以悲上，悄屬于初成片帝開發(fā)赤土地愛的，巴形成專產(chǎn)業(yè)譯用地放、商等業(yè)用緩等建飽設(shè)用腫地條怖件的如優(yōu)先姨；項(xiàng)目土舟地轉(zhuǎn)讓烈條件B項(xiàng)目土尿地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目廟土地睬轉(zhuǎn)讓匹條件堤和手憐續(xù)中閣的法伸律問(wèn)農(nóng)題（１）升轉(zhuǎn)受讓長(zhǎng)方應(yīng)具派備房地漆產(chǎn)開發(fā)叔經(jīng)營(yíng)資僻格（但招受讓方挨受讓項(xiàng)噴目后作喜自用情偶形的除呀外）；（２杯）轉(zhuǎn)案讓方張已取陣得項(xiàng)勺目所佩在地峽塊的鴿建設(shè)釘用地哥批準(zhǔn)棚證書越或房柏地產(chǎn)絹權(quán)證友；（３徐）轉(zhuǎn)酒讓方摟持有級(jí)建設(shè)短工程哪規(guī)劃支許可醫(yī)證和命建設(shè)綢工程聞施工砌許可沙證；（４庸）項(xiàng)鈔目土偵地使姜用權(quán)傍為出尸讓取羨得的黨，房哈屋建黎設(shè)應(yīng)以達(dá)到名開發(fā)爸投資默額的膜百分睜之二葬十五該以上騰。項(xiàng)目土溫地轉(zhuǎn)讓爐條件和狡手續(xù)中早的法律黃問(wèn)題項(xiàng)目轉(zhuǎn)求讓需要塌辦理的貓法律手扭續(xù)包括拍：（１）停項(xiàng)目土誦地使用墻權(quán)為劃標(biāo)撥取得嗽的，應(yīng)寄辦理土罰地使用靠權(quán)出讓含手續(xù)；（２）外項(xiàng)目土絲式地使用陰權(quán)的變?cè)摳怯浧D手續(xù)；（３突）房瘋地產(chǎn)狼開發(fā)丈項(xiàng)目?jī)S轉(zhuǎn)讓凍的備擔(dān)案手耐續(xù)，炮具體狂向房溝地產(chǎn)禾開發(fā)策主管作部門烏辦理股；（４武）建治設(shè)工賀程規(guī)扇劃許豆可證桃及建墾設(shè)工話程施甚工許雜可證溪的更賤名手余續(xù)，咱具體乖向規(guī)秩劃管學(xué)理部峰門和奏建設(shè)辨管理圓部門司辦理側(cè)；（５約）其氣他根綿據(jù)有杜關(guān)政蔬府部廁門要沸求需陡要辦迷理更擋名或浮備案懸的手射續(xù)。公司斜股權(quán)核轉(zhuǎn)讓在實(shí)弊踐操宴作過(guò)聚程中錘，投嗎資者妖往往守避開甘直接縱的項(xiàng)裹目轉(zhuǎn)導(dǎo)讓形虧式，燒而是說(shuō)以房自地產(chǎn)紀(jì)公司尋股權(quán)不轉(zhuǎn)讓釘?shù)姆礁∈綄?shí)抖現(xiàn)房晶地產(chǎn)儀項(xiàng)目鈔轉(zhuǎn)讓貞的，錯(cuò)即投驗(yàn)資者室將其芬持有功的目解標(biāo)企栽業(yè)的番股權(quán)屬轉(zhuǎn)讓評(píng)給他河人，糞從而谷使受辰讓方蹦間接排取得先房地誦產(chǎn)開掉發(fā)項(xiàng)賽目的扔所有東權(quán)益氣，達(dá)伏到降億低成焦本，紡利益矩最大鴿化的抵目的場(chǎng)。C、公司冷股權(quán)轉(zhuǎn)叫讓公司股凳權(quán)轉(zhuǎn)讓維利弊利：1、股權(quán)插收購(gòu)方掘式手續(xù)綱簡(jiǎn)單宇。2、股炭權(quán)收蠅購(gòu)方壓式可辛以節(jié)仆省費(fèi)離用府。3、開發(fā)盆快捷。弊：1、風(fēng)險(xiǎn)節(jié)較大.2、談?chuàng)械睦蠒r(shí)間聯(lián)較長(zhǎng)毛。3、股權(quán)張性質(zhì)對(duì)繪轉(zhuǎn)讓帶吵來(lái)的限棄制。公司徹股權(quán)巡壽轉(zhuǎn)讓?shí)u的項(xiàng)笛目本類身法腹律風(fēng)窯險(xiǎn)防籌范策碗略1、應(yīng)當(dāng)鐘對(duì)目標(biāo)撥公司的意外部環(huán)羅境和內(nèi)派部環(huán)境蠅進(jìn)行詳?shù)罴?xì)的調(diào)亭查和評(píng)翻估。2、對(duì)牙目標(biāo)堵公司刻轉(zhuǎn)讓室項(xiàng)目絮本身幼進(jìn)行嶄詳細(xì)萍調(diào)查霧，這偉一階壘段是也決定對(duì)項(xiàng)目禿轉(zhuǎn)讓門成功訴與否偵的關(guān)萬(wàn)鍵性鎮(zhèn)階段柳。3、通過(guò)敞簽訂合勁同，將煌股權(quán)轉(zhuǎn)尺讓存在糾的法律燦風(fēng)險(xiǎn)降種低到最真低。4、必須凱按照有慣關(guān)法律蓄法規(guī)的潮規(guī)定，蹈合法有章效而履巷行股權(quán)丹轉(zhuǎn)讓合斯同。通過(guò)股況權(quán)轉(zhuǎn)讓貍方式拿睛地應(yīng)注肆意的法告律問(wèn)題1、擬昌收購(gòu)年股權(quán)飾的性伏質(zhì)。鉆股權(quán)澆的性冷質(zhì)將遮首先殃決定督了股亡權(quán)交司易手隱續(xù)、潑主體桐迥異杰。