探索舊村改造的新途徑（實(shí)例分析）

探索舊村改造的新途徑PAGEPAGE9探索舊村改造的新途徑蔡屋圍新十坊商業(yè)環(huán)境改造城市設(shè)計實(shí)例分析前言：隨著XX城市建設(shè)的飛速發(fā)展，市區(qū)內(nèi)保留的舊村對于城市建設(shè)越來越表現(xiàn)出負(fù)面影響。由于違章建筑多，導(dǎo)致舊村內(nèi)生活環(huán)境較差。而低廉的租金，又吸引了眾多成分復(fù)雜的暫住人口，進(jìn)一步導(dǎo)致舊村內(nèi)社會治安惡化。因此，舊村改造一直是政府密切關(guān)注的問題。傳統(tǒng)的舊村改造，一般是通過商品住宅的開發(fā)來進(jìn)行。這種方法需要適當(dāng)提高容積率并給予政策上的優(yōu)惠以保證原有居民和開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益，因此在實(shí)際操作中往往因?yàn)殡y以協(xié)調(diào)政府、舊村及其合作開發(fā)商的利益而導(dǎo)致項(xiàng)目擱淺。XX區(qū)蔡屋圍新十坊舊村改造城市設(shè)計在改造策略上進(jìn)行了新的嘗試。（1）由商業(yè)改造帶動空間環(huán)境的改善目前舊村改造難以為繼的關(guān)鍵在于政府的利益與村民的利益無法取得平衡。政府的利益在于改善城市中心地區(qū)環(huán)境，提高土地利用效率；村民的利益則是單純的經(jīng)濟(jì)利益。舊村改造以往的策略是通過提高改造后居住用地的容積率并同時降低建筑密度來換取城市環(huán)境的改善。舊村企業(yè)及其合作者則從中得到了可觀的開發(fā)收益。這樣做的弊端之一在于，隨著居住容積率的增長，用地內(nèi)人口往往會給所在區(qū)域的市政及公共服務(wù)設(shè)施造成巨大壓力，造成舊城改造越改人口越多的現(xiàn)象。因此如何能夠達(dá)到既改造了舊村的環(huán)境，又控制住人口規(guī)模而且改造得以順利進(jìn)行呢？對舊村進(jìn)行商業(yè)改造成為一種必然選擇，尤其對于城市中心區(qū)的舊村改造而言。商業(yè)改造要求較高的空間環(huán)境質(zhì)量，而人口以及建筑容量卻不會有太大增長。相反，暫住人口則有可能有所下降（商業(yè)用途替代居住用途）。（2）由空間環(huán)境的改善帶動社會環(huán)境的改善舊村的商業(yè)改造將會使舊村的空間環(huán)境得到徹底改善，城市商業(yè)活動的引入使舊村與城市生活融為一體，從而改善了舊村的城市形象。這種改善不僅會發(fā)生在形態(tài)空間的范圍內(nèi)，而且由于環(huán)境的改觀，會吸引一部分在附近金融辦公區(qū)內(nèi)的白領(lǐng)人士選擇在舊村居住，有助于提高舊村住宅的租金，迫使一些無固定職業(yè)的社會閑散人員搬出舊村，從根本上改善舊村居民的社會構(gòu)成，使舊村的發(fā)展進(jìn)入良性循環(huán)。（3）局部改善而非整體完善的“蠶食”策略在很難一次達(dá)到理想的改造結(jié)果的客觀前提下，我們不妨在目前適當(dāng)降低理想的改造目標(biāo)，變整體完善為局部改善。這樣做可以減少一次性投資額，使舊村企業(yè)容易籌措資金，投資回報也較快，改造因此得以繼續(xù)。其不足之處在于，改造的銜接需要通過規(guī)劃嚴(yán)格加以控制，以形成完整的城市界面。局部改善的切入點(diǎn)往往位于舊村與城市公共空間的交界處，通常是沿街商業(yè)店面。在這種交界處，具有城市特征的景觀與舊村景觀并存。舊村的沿街立面在空間效果上往往是具有雙重屬性，既帶有城市公共空間的屬性又帶有舊村住宅的特征。也正是這種雙重屬性，使得交界處的舊村空間較其內(nèi)部空間更容易向具備城市特征的空間轉(zhuǎn)換。并且隨著這種轉(zhuǎn)換的完成，交界處將向舊村內(nèi)部轉(zhuǎn)移，新的轉(zhuǎn)換也會逐步形成。雖然這種蠶食過程會隨著進(jìn)程的深入呈現(xiàn)出效用遞減的特征，但是舊村與城市的矛盾卻得到了很大改觀。一、現(xiàn)狀分析對于改造策略的確認(rèn)（一）商業(yè)改造的有利因素1.1區(qū)位特征蔡屋圍新十坊位于XX市XX區(qū)中心地帶，與XX商業(yè)中心區(qū)相距不到1公里，距離未來地鐵線路XX大劇院站僅300多米。北隔金華街與高級金融辦公區(qū)（包括地王大廈、發(fā)展銀行、XX書城、深交所、晶都酒店等）相鄰，西靠城建集團(tuán)辦公樓和紅葉電影院，東側(cè)為金塘街，南側(cè)主要為居住區(qū)。舊村附近還有歲寶百貨、金海馬家具城、東方商城等大型商業(yè)設(shè)施（見圖1）。結(jié)論：商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢明顯。1.2人口及社會現(xiàn)狀蔡屋圍新十坊現(xiàn)有常住人口209人，暫住人口2216人,常暫比約為1：11。目前，坊內(nèi)居民按照經(jīng)濟(jì)關(guān)系可大致分為三類：第一類，新十坊的原有村民，房租是其主要的經(jīng)濟(jì)來源；第二類，在坊外打工謀生，多為暫住人口；第三類，為坊內(nèi)居民提供居住服務(wù)的小商販，多為暫住人口?？梢钥闯?，以上這三類人的主要社會關(guān)系是房主與租戶的關(guān)系。結(jié)論：商業(yè)改造帶來房屋租金的變化將改變居民社會結(jié)構(gòu)，從而為社會環(huán)境的改善創(chuàng)造條件。1.3經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀村民主要從房屋租賃活動中獲得收益。調(diào)查結(jié)果顯示，坊內(nèi)目前商業(yè)店鋪的出租價格為40-80元/平方米，住宅出租價格為30-40元/平方米。而田貝舊村沿街較好的商業(yè)店鋪目前的租金為460元/平方米，內(nèi)部商業(yè)店鋪的租金為150-160元/平方米。比較兩者的區(qū)位條件，蔡屋圍新十坊的區(qū)位優(yōu)勢明顯，但是租金卻只是田貝舊村的1/4-1/2。結(jié)論：商業(yè)環(huán)境改造將會給舊村房主帶來巨大的租金收益。圖1區(qū)位分析圖1.4建筑現(xiàn)狀新十坊內(nèi)共有住宅建筑60棟，基本為框架結(jié)構(gòu)，其中七-八層住宅35棟，占總數(shù)的58.3%；6層以下15棟，占25%；在建住宅10棟，占總數(shù)的16.7%。村內(nèi)宅基地呈棋盤狀分布，每個宅基地大約150平方米。七-八層住宅多數(shù)已將宅基地占滿，六層以下住宅尚留有余地，但也沿宅基地建圍墻保護(hù)其私密性。結(jié)論：舊村建筑多為框架結(jié)構(gòu)有利于商業(yè)改造。1.5公共空間現(xiàn)狀深南大道及其兩側(cè)的綠化空間、摩天樓形成了大尺度的城市開敞空間，也是城市最重要的景觀軸。晶都酒店與發(fā)展銀行之間的金塘街北段由于樹木綠化較好，且交通量較少，是一條適于散步休閑的街道，成為城市大型公共空間向城市內(nèi)部街區(qū)滲透的良好過渡空間。金塘街南段有綠化程度較好的林蔭步行道，而且車行道與步行道之間沒有柵欄，空間開敞連續(xù)，是城市中心區(qū)難得的散步道。舊村西側(cè)城建集團(tuán)用地內(nèi)廣場、綠化空間較好。結(jié)論：新十坊外圍有良好的城市公共空間，有利于商業(yè)公共空間的成長。1.6對外交通現(xiàn)狀新十坊兩面臨街，并且距深南大道僅百余米，對外交通便利。結(jié)論：具有良好的可達(dá)性。（二）商業(yè)改造的不利因素主要在于坊內(nèi)原有建筑雜亂且柱間距較窄，道路狹小，缺乏綠化空間和公共設(shè)施等，為商業(yè)改造的城市設(shè)計提出了很高的要求。綜合考慮以上分析，如果進(jìn)行商業(yè)改造將會給當(dāng)?shù)鼐用駧砗艽蟮慕?jīng)濟(jì)效益，而且通過深入的城市設(shè)計可以盡量若化其不利因素，因此最初的商業(yè)改造策略是可行的。二、商業(yè)改造城市設(shè)計的深入2.1空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃舊村的空間改造規(guī)劃主要將舊村分為輔助區(qū)、協(xié)調(diào)區(qū)和核心區(qū)三部分，并提出各自的改造目標(biāo)。（見圖2）圖2規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖2.1.1輔助區(qū)城建集團(tuán)的用地雖然不在新十坊范圍內(nèi)，但是對于舊村成功實(shí)現(xiàn)商業(yè)改造作用巨大，可作為輔助區(qū)提出規(guī)劃意見，通過政府部門進(jìn)行相應(yīng)協(xié)調(diào)工作。改造目標(biāo)：將城市公共空間與坊內(nèi)商業(yè)空間有機(jī)結(jié)合起來。2.1.2協(xié)調(diào)區(qū)舊村在北、西、東三面與城市公共空間相鄰的部分構(gòu)成規(guī)劃協(xié)調(diào)區(qū)。改造目標(biāo)：使舊村的外部形象與周圍城市環(huán)境相協(xié)調(diào)。2.1.3核心區(qū)舊村內(nèi)部改造為商業(yè)街的部分作為規(guī)劃核心區(qū)。改造目標(biāo)：創(chuàng)造具有自身特色的商業(yè)空間。2.2建筑改造規(guī)劃建筑改造規(guī)劃主要分為協(xié)調(diào)區(qū)和核心區(qū)兩部分。2.2.1協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)建筑改造協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)建筑改造主要通過立面的改造與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。北側(cè)為了強(qiáng)化與金塘街北段的空間關(guān)系，在舊村主要入口處設(shè)置一個出挑的雨蓬，材料采用鋼和玻璃，與金融辦公區(qū)的建筑形象相呼應(yīng)。沿街立面選取經(jīng)典咖啡語茶的店面設(shè)計作為改造母題，其余三棟住宅一律把一、二層作為商業(yè)，在立面上首先獲得功能上的一致性，其次在二、三層交接處一律采用經(jīng)典咖啡語茶的檐口處理方法，檐口高度保持一致。立面上二層部分采用外包落地窗的手法，柱子一律隱在窗后。二層室內(nèi)設(shè)計應(yīng)將臨窗空間作為展示部分加以重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，表現(xiàn)出一定的通透性和可觀賞性。底層可根據(jù)實(shí)際需要彼此略有不同，但是也應(yīng)盡量減少柱子的外露，立面處理遵循簡約、通透的原則。立面的色調(diào)建議參照經(jīng)典咖啡語茶的色調(diào)處理，以求統(tǒng)一。采用母題的形態(tài)元素加以重復(fù)的手法，是凈化立面，增加尺度感的最簡單有效的手法（見圖3）圖3北側(cè)沿街立面調(diào)整圖西側(cè)主要考慮與商業(yè)廣場的結(jié)合。立面處理在保證簡潔的同時力求輕松活潑有所變化。為了重點(diǎn)強(qiáng)化北側(cè)與西側(cè)的城市形象，東側(cè)立面適當(dāng)放松。在保證店面簡潔的同時，以沿街出挑輕巧的彩色雨蓬確立自身的城市形象。2.2.2核心區(qū)內(nèi)建筑改造核心區(qū)內(nèi)建筑的改造主要通過建筑首層功能重新組織來滿足商業(yè)空間的需要。改造中遵循盡量避免改動原有建筑結(jié)構(gòu)的原則。根據(jù)現(xiàn)狀建筑的實(shí)際情況，確定室內(nèi)購物街寬度為5米。兩側(cè)商業(yè)店面用寬2米的二層連廊相連，并且根據(jù)現(xiàn)狀的位置采取“多退少補(bǔ)”的原則與連廊相接。為了減少舊村上層居住與底層商業(yè)氣氛的相互干擾，室內(nèi)購物街采用天棚加以屏蔽。為了保證商業(yè)街的采光，天棚的材料采用透光性較好的有機(jī)鋼化玻璃。為了保證天棚日常清潔維護(hù)工作的需要在天棚兩側(cè)各留0.5米寬可上人屋面。（見圖4、5）圖4中心商業(yè)步行街縱剖面圖5中心商業(yè)步行街橫剖面露天購物街和休閑娛樂街兩側(cè)根據(jù)住宅單體的實(shí)際情況，將外墻往里退2-3米，開辟騎樓空間、休憩空間和綠化空間，在視覺上改善室外步行空間質(zhì)量。為了保證商業(yè)街立面的延續(xù)性，原來入口位于商業(yè)街的住宅一律改為側(cè)向入口。拆除舊村多層住宅旁的附屬建筑。拆除核心區(qū)內(nèi)現(xiàn)存圍墻、柵欄。2.3公共空間規(guī)劃規(guī)劃建議將城建集團(tuán)用地內(nèi)紅葉影劇院周圍空間轉(zhuǎn)變?yōu)楣查_放空間。并且將其劃分為文化廣場和商業(yè)廣場兩部分。形成城市公共步行空間文化廣場商業(yè)廣場商業(yè)街這樣一種空間序列。這種序列的變化是有層次的，空間之間的過度是柔和的。文化廣場的作用在于匯集城市人群，增加城市居民戶外活動頻率和時間。商業(yè)廣場在空間尺度上與文化廣場相近，在功能上與商業(yè)街緊密相連，引導(dǎo)城市人流進(jìn)入商業(yè)街。在空間處理上，建議主要通過鋪地形式的改造，強(qiáng)化廣場的場所感。同時將文化廣場內(nèi)的花池改造為噴水池，增加廣場空間的動態(tài)因素，吸引城市人群。坊內(nèi)的公共空間主要以室內(nèi)步行街、室外步行街以及騎樓空間的形式存在。騎樓空間的規(guī)劃本著共同奉獻(xiàn)、共同受益的原則，盡量使騎樓的分布均衡。2.4綠化系統(tǒng)規(guī)劃增加舊村外圍人行道上的綠化。規(guī)劃建議在舊村東側(cè)的人行道上補(bǔ)種行道樹，形成連續(xù)的樹木綠化。室內(nèi)步行街中央種植大王椰，樹距10米。兩側(cè)連廊結(jié)合二層欄桿設(shè)置小型垂直綠化（推薦使用天門冬）。利用坊內(nèi)室外步行街兩側(cè)的富余空間“見縫插綠”，種植草皮和底矮灌木（推薦使用杜鵑花、桂花、散尾葵、蘇鐵等）。騎樓下的休憩空間內(nèi)，結(jié)合公共設(shè)施種植喜陰植物（推薦使用天門冬、龜背竹、蜘蛛蘭、散尾葵等）?，F(xiàn)狀住宅間用于交通的空間可用綠化與商業(yè)步行街相分隔。2.5公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)劃中，擬增設(shè)公用電話亭、ATM自動柜員機(jī)、休息座椅和垃圾筒，并利用騎樓休憩空間集中設(shè)置。公廁則考慮改造部分住宅首層的廁所為公用。2.6廣告系統(tǒng)規(guī)劃建議使用吊掛式或鑲繪式廣告。金華街上廣告牌尺度與經(jīng)典咖啡語茶墻面廣告的尺度保持一致。室內(nèi)購物街的廣告位置嚴(yán)格限定在店鋪外墻面和連廊外側(cè)柱間。柱間廣告的底端距離樓面（或地面）垂直距離不少于2.5米。露天購物街和休閑娛樂街的廣告一律使用墻面鑲繪式廣告。2.7照明系統(tǒng)規(guī)劃沿街立面夜晚裝飾燈光應(yīng)力圖達(dá)到強(qiáng)化底層商業(yè)弱化上層居住的效果。2.8道路交通規(guī)劃維持坊內(nèi)完全步行交通現(xiàn)狀，在交通組織上盡量將商業(yè)人流與居住人流相分離。規(guī)劃坊內(nèi)東西兩側(cè)各留一條南北向居民通道與室外商業(yè)步行街相