濟南市房地產(chǎn)市場調(diào)查研究與地塊分析

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1-12第一部分投資環(huán)境分析1-12濟南人文、地理、歷史概況 1濟南經(jīng)濟狀況分析……………1濟南市城市發(fā)展規(guī)劃…………3濟南重大市政工程……………6濟南商圈分析…………………7第二部分房地產(chǎn)市場分析13-18第二部分房地產(chǎn)市場分析13-18住宅分布現(xiàn)狀及特征…………13濟南房地產(chǎn)發(fā)展演變…………15濟南市主要房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)……………………16濟南市商品房銷售主要途徑及按揭辦理情況………………16廣告分析及報價………………1719-41第三部分區(qū)域市場調(diào)查19-41東南區(qū)調(diào)查報告………………20東北區(qū)調(diào)查報告………………25中心城區(qū)及南區(qū)調(diào)查報告……………………29西南區(qū)調(diào)查報告………………33北區(qū)調(diào)查報告…………………37第四部分華山項目市場定位42-50第四部分華山項目市場定位42-50地塊分析………………………42市場分析………………………43產(chǎn)品定位………………………44項目開發(fā)初步分析……………45第五部分銀座地塊評估簡報……………51-5地塊分析………………………51產(chǎn)品定位………………………52規(guī)劃要點建議…………………54第六部分中山廣場地塊評估簡報………55-5地塊分析………………………55產(chǎn)品定位………………………56附件1濟南市居民采暖方式附件2利率表附件3辦理購房銀行按揭手續(xù)資料表附件4濟南報紙、電視廣告、車身廣告及戶外看板收費清單附件5濟南低價位房面積統(tǒng)計表附件6濟南個案樓盤分析表附件7寫字樓市場一覽附件8濟南市部分賓館長包房情況市調(diào)總表濟南市房地產(chǎn)市場調(diào)查研究分析報告第一部分：投資環(huán)境分析1、濟南人文、地理、歷史概況濟南市是山東省會城市，位于山東省中部，是山東省政治、經(jīng)濟、文化中心，重要的交通樞紐。四周與德州、濱州、淄博、萊蕪、泰安、聊城等地市相鄰。全市地勢南高北低，依次為低山丘陵、山前傾斜平原和黃河沖積平原。總面積8154平方公里，市區(qū)面積2119平方公里，建成區(qū)面積116.2平方公里。目前，濟南市轄歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城5區(qū)，長清、平陰、濟陽、商河4縣和章丘市。1999年末，全市總?cè)丝?576309人，其中市轄區(qū)人口2606447人，中心城區(qū)（建成區(qū)）人口160萬人。人口密度為1.3萬人/平方公里。濟南是國務(wù)院公布的歷史文化名城。因地處古四瀆之一“濟水”之南而得名。據(jù)考古發(fā)掘資料，遠(yuǎn)在9000年前的新石器時代早期，已有先民在此繁衍生息。自商周時已建城，于西晉永嘉末年（313年前），濟南郡從平陵遷至歷城，從此，今濟南市區(qū)成為歷代郡國、州府的行政中心，一直沿續(xù)至今。濟南歷史悠長，人才輩出。屬今濟南市籍的歷史名人主要有中國傳統(tǒng)醫(yī)學(xué)的杰出代表——扁鵲；中國古代陰陽五行學(xué)說的創(chuàng)始人，戰(zhàn)國思想家鄒衍；唐朝開國功臣，一代名相名將房玄齡、秦瓊；中華詞壇“婉約派”、“豪放派”的杰出代表、宋代文學(xué)家李清照、辛棄疾；近代民族實業(yè)家、“祥”字號商業(yè)的代表人物孟洛川等等。2、濟南經(jīng)濟狀況分析（1）宏觀經(jīng)濟概況1999年，濟南市全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值881.2億元，比上年增長13.06%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值完成92.5億元，增長9.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值399.8億元，增長11.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值388.9億元，增長15.3%。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的11.2:45.7:43.1調(diào)整為10.5:45.4:44.1，預(yù)計今后城市發(fā)展使第三產(chǎn)業(yè)的比重將進一步加大。（2）銀行存款余額概況到1999年末，濟南全市金融機構(gòu)各項存款余額1061.3億元，比年初增長24%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額412.7億元，比年初增長11.6%，金融機構(gòu)各項貸款余額877.5億元，比年初增長20.5%。（3）濟南市民收入概況據(jù)有關(guān)部門調(diào)查顯示，2000年，濟南市家庭月收入在500元以下的占3.5%，500-1000元的占24%，1000-2000元的占35.5%，2000-3000元的占26%，3000-5000元的占8%，5000元以上的僅占3%。（摘自齊魯晚報2000年3月27日，25版）（4）物價指數(shù)概況據(jù)《濟南2000年年鑒》反映，1999年濟南市場物價持續(xù)走低，全年商品零售價格指數(shù)為96.9%，居民消費價格指數(shù)為99.1%，與人民生活密切相關(guān)的食品類價格中，除飲食業(yè)同比上升外，糧食、肉禽蛋、鮮菜等均出現(xiàn)下降。消費價格中，服務(wù)項目價格上升27.6%，居住價格上升2.1%，主要是受政策性調(diào)價因素影響。但據(jù)實地走訪濟南各大商廈和找當(dāng)?shù)厝苏勗捴邪l(fā)現(xiàn)，濟南的物價與上海相當(dāng)，交通出行和居住費用相對較低，但在“吃”、“穿”方面并不比上海低，仍屬較高水平。并且消費成份中公款消費占較大比例。（5）固定資產(chǎn)投資概況99年，濟南全市固定資產(chǎn)投資完成270.4億元，比上年增長22.5%。其中國有單位投資196.6億元，增長26%；集體單位57.6億元，增長13.7%。在國有單位完成投資中，基本建設(shè)投資95.9億元，增長21.5%，更新改造投資46.5億元，增長9.4%；房地產(chǎn)開發(fā)35.3億元，增長47.2%，其他投資18.8億元，增長79.7%，住宅建設(shè)持續(xù)增長，城鎮(zhèn)集體以上單位完成住宅投資33億元，增長19.6%；住宅竣工面積272.8萬平方米，增長5.2%；國家計委下達的經(jīng)濟適用房投資計劃，年度投資17.5億元，總建筑面積584.2萬平方米，年內(nèi)施工面積229.9萬平方米。綜合以上五方面，濟南經(jīng)濟狀況，作以下幾點分析：（1）濟南市的國內(nèi)生產(chǎn)總值仍屬于較低水平，但增勢強勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據(jù)《濟南市城市總體規(guī)劃文本》顯示，到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為5:45:50，這無疑會對第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進作用。（2）從居民銀行儲蓄和家庭月收入分析，目前的濟南市民的購買力不強。家庭月收入在2000元以上的家庭才有可能承受2500-3000元/m2左右的房價，此類家庭只占總家庭數(shù)的37%，以建成區(qū)人口160萬，每戶3.5人計，市區(qū)總家庭戶數(shù)約45.7萬戶，家庭月收入2000元以上的約為17萬戶。除去已購和尚未打算購房之外，所剩家庭不是很多。（3）濟南是一座“畸形”消費城市，貧富差距很大，公款消費現(xiàn)象嚴(yán)重。（4）房地產(chǎn)近幾年成為熱點開發(fā)項目，在全市固定資產(chǎn)投放中增幅最大，達到47.2%。（5）在與當(dāng)?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn)，濟南部分“先富”人士已開始第二次購房。3、濟南市城市發(fā)展規(guī)劃（1）中心城區(qū)總體布局。中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團組成。A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿(mào)、文化、科教、居住中心，劃分為核心區(qū)和11個功能各有傾重的片區(qū)。核心區(qū)為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區(qū)。白馬山、濼衛(wèi)、黃臺、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)；無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)；文東為科研文教片區(qū)；千佛山為風(fēng)景旅游片區(qū)。B、王舍人組團位于中心城區(qū)最東部，規(guī)劃為獨立工業(yè)區(qū)。重點發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。C、賢文組團位于主城區(qū)與王舍人組團之間，以濟南開發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成。重點發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機電一體化等產(chǎn)業(yè)。D、大金組團位于中心城區(qū)西部，規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲業(yè)。E、黨家組團位于中心城區(qū)西南部，規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨立工業(yè)區(qū)，重點發(fā)展汽車制造工業(yè)。(2)公共設(shè)施布局4、中心商務(wù)區(qū)。在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區(qū)內(nèi)。B、市級商業(yè)中心。在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場商業(yè)集中地區(qū)。。、省級行政辦公用地。集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。同時完善古城區(qū)和歷山路兩側(cè)的省級行政辦公設(shè)施。。、金融設(shè)施。在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)。E、文化娛樂設(shè)施。在南門、經(jīng)三緯三、普利門、經(jīng)八緯一等地區(qū)。F、體育設(shè)施。在臘山湖北新建市級體育中心。G、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。在白馬山、賢文、大金和黨家建設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生院所。H、文科設(shè)施。完善文東科研文教區(qū)建設(shè)，在南部十六里河地區(qū)建設(shè)濟南科技活動場所，在東部鰲角山地區(qū)預(yù)留高教科研用地。(3)濟南旅游資源開發(fā)。形成以古城旅游區(qū)為中心，四面擴展的格局。4、古城旅游區(qū)。主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。B、向北擴展建成黃河旅游區(qū)。主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。。、向東擴展建成龍山文化旅游區(qū)。主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉群等名勝古跡。。、向南擴展建成山川古跡旅游區(qū)。主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風(fēng)景旅游區(qū)?！辍⑾蛭鲾U展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區(qū)。主要包括洪范池、翠屏門等風(fēng)景旅游區(qū)。（4）外聯(lián)交通A、鐵路。2010年前建設(shè)京滬高速鐵路濟南段（含黃河高速鐵路橋），建設(shè)邯濟線、濟龍煙線，并引入濟南樞紐。笈、公路。近期建設(shè)大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟德、濟泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線。C、機場。濟南（遙墻）機場擴建為國內(nèi)口岸一級機場。新建5萬平方米侯機樓和一條3200米跑道，延長現(xiàn)有跑道至3200米，張莊軍用機場不宜在市區(qū)內(nèi)保留，遷出選址新建。（5）城市交通?？傮w框架：3個環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。（簡稱“三環(huán)九射、九縱九橫”）“三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟齊路、營市街等組成的快速路環(huán)；由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán)；由京滬、京滬與濟青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟王、濟青（青州）、濟青（青島）、濟濱、濟德、濟齊、濟兗、濟微、濟臨9條高等級公路?！熬趴v”指二環(huán)西路、營市街（快速）、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路（快速）、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路?！熬艡M”指二環(huán)南路、劉長山路、經(jīng)十路（快速）、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路（快速）、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。（6）城市園林建設(shè)。市級公園：擴建大明湖、五龍?zhí)?、趵突泉等公園，完善環(huán)城、千佛山、金牛、百花等公園。新建西郊、郎茂山、丁字山、白馬山、匡山、藥山、柳云、硯池山、牛旺、新宇、鮑山、趙仙莊、興福寺、黨家等公園。區(qū)級公園：建設(shè)工業(yè)南路、段南、魏華、無影潭、黃崗、南全福、視甸、義和、繁榮、王舍人、大金等公園。將植物園改為開放式公共綠地，在龍洞風(fēng)景區(qū)新建植物園。整治改造中山、青年公園為開放式公共綠化廣場，開辟湖山路（南門）、濟南火車北站、濟南火車東站、英雄山、工業(yè)南路等公共綠化廣場。4、濟南重大市政工程（1）已建：A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟濼路立交橋一期工程竣工使用。C、泉城廣場建成使用。D、濟南機場主跑道投入使用。（2）在建：A、“藍(lán)天工程”市區(qū)新增綠地20萬平方米，使城市綠化覆蓋率達到36%，綠地率31%。B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設(shè)，搞好舜湖社區(qū)，新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開發(fā)和經(jīng)濟適用房建設(shè)。C、重點工程：緯六路道橋工程。高速繞城路南線工程。順河高架路北延工程。歷山北路拓寬工程。共青團路東段、無影山北路、建新路、工業(yè)北路、辛河路和縣西巷的拓寬改造工程。大明湖擴建改造工程。英雄山風(fēng)景區(qū)二期工程。中山廣場工程。開工建設(shè)千佛山風(fēng)景名勝名。(3)規(guī)劃：詳見“濟南市城市發(fā)展規(guī)劃”。分析：從以上“3、濟南市城市發(fā)展規(guī)劃和4、濟南重大市政工程”兩項內(nèi)容分析得出以下幾點：A、對中心城區(qū)，采取強化、改造手段，進一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。B、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區(qū)的形成確立其每個片區(qū)的核心任務(wù)。C、南部大力開發(fā)旅游資源，形成濟南的生態(tài)區(qū)。D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內(nèi)最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點：北向擴建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線工程。將使本案的外聯(lián)更方便。順河高架路北延工程。歷山北路拓寬工程。5、濟南商圈分析關(guān)于濟南商業(yè)的分布情況，詳見各區(qū)塊分析報告，以下對濟南的一些主要商業(yè)設(shè)施進行初步分析。

名稱具體情況世界購物廣場新世界商城位置經(jīng)十四路，長途客運站緯一路，馬鞍山路交匯面積一層1540平方米，二層未開，三層1000平方米左右20000平方米左右場所環(huán)境屬貨倉式大型超級市場私營攤販?zhǔn)脚l(fā)、零售商場產(chǎn)品從食品、蔬菜到大件家用電器一應(yīng)俱全，檔次不高。小商品、生活日用品、服裝、化妝、洗滌用品占大部分。價格同屬超市，價位比較低，服裝、家電除外。同屬批發(fā)零售場所，價位較低。消費客戶中、青年各階層均有特點貨物齊全，由于地理位置偏遠(yuǎn)，顧客不多。價格低，可還價，生活日用品多。

表二：名稱具體情況、\^^百貨大樓銀座地下商城位置黑虎泉西路，貴和對面濼源大街，泉城廣場下面面積1萬平方米左右不到3萬平方米場所環(huán)境老、舊的場所環(huán)境與銀座貴和相比檔次偏低，顧客數(shù)量不多。狹長、熱鬧，屬中檔類的商場，經(jīng)營品種比較豐一富。產(chǎn)品所經(jīng)營的產(chǎn)品項目單調(diào)，一層皮包，二層家電，三層音像，四層百信鞋所經(jīng)營產(chǎn)品從衣帽、化妝品、手飾、鞋、皮包、食品一應(yīng)俱全，屬中檔。價格價格還可以，屬中等水平價格中檔消費客戶中、低層，工薪階層。工薪階層特點老的外貌，老的大環(huán)境，一切呈現(xiàn)給人80年代的感覺。集餐飲、娛樂于一身，位于泉城廣場之下，客流量大。

表三：名稱具體情況、\^^大潤發(fā)位置文化西路與歷山路交匯面積4萬平方米左右場所環(huán)境大型自選超市，客流量大，屬中檔偏高類超市，大而明亮。產(chǎn)品從食品、蔬菜、水果到首飾、鞋帽、化妝品、大型電器一應(yīng)俱全。價格價格中檔消費客戶屬大眾型超市特點大型倉儲超市，生活日用品與食品是主要經(jīng)營范圍

表四：名稱具體情況\人民商場大觀園位置經(jīng)四路，順河高架交匯經(jīng)四路、緯二路交匯面積超市：2600平方米，主樓：3-4萬平方米。4萬平方米左右場所環(huán)境屬老式國營商場，顧客稀少，服務(wù)人員散漫，相比超市熱鬧一點。顧客稍多一些，屬國營體制。產(chǎn)品化妝，洗滌用呂，服裝，鞋帽，文化，電器，珠寶，床上用品?；瘖y飾品，服裝，電器，電子，古董，主要來自全國各地大型廠家。價格對于濟南市人民消費能力，價位中等偏高。產(chǎn)品檔次不高，但價位卻不低。消費客戶中年為主。中、青年特點以服裝為主，產(chǎn)品檔次低。古董、工藝品是大觀園的一大特色。

表五：名稱具體情況\銀座商城貴和購物位置濼源大街黑虎泉西路面積3.2萬平方米不到2萬平方米場所環(huán)境在濟南屬于中偏高檔，共六層，面積比較大，客人數(shù)量一般。在濟南市給人一種很新穎、高檔的環(huán)境感覺，共五層，一層、地下是濟南最高檔的商店。產(chǎn)品所經(jīng)營的部分商品屬品牌商品，產(chǎn)地多數(shù)以深圳、北京、汕頭為進口主單位。所經(jīng)營的產(chǎn)品牌子比較全，價格貴，也以深圳、北京、汕頭、武漢等一些城市居多。價格價格偏高，一般要1000元左右。價格高，在濟南市屬頂級。消費客戶針對于濟南中上層收的人，工薪階層也有，不過很少，主要是為了信譽。針對于濟南市上層收的人，工薪層極少。特點大而全，檔次處于中等偏高的有信譽的大型商場。環(huán)境新穎、價格貴，整體面貌比較時尚。第二部分房地產(chǎn)市場分析一、住宅分布現(xiàn)狀及特征：1、住宅分布現(xiàn)狀整體印象：A、濟南房地產(chǎn)開發(fā)尚處于初級起步階段，給人以散亂無序的感覺。B、從濟南全市房地產(chǎn)的宏觀而言，東部和南部比西部和北部發(fā)達，地域的認(rèn)知度在濟南市民中極強。C、濟南市由于受南部山區(qū)和北部黃河的自然因素限制，因此整個城區(qū)呈現(xiàn)向東、西兩頭發(fā)展的態(tài)勢。2、市場分區(qū)：分類價格主要分布代表樓盤備注低價住房900-2500元/平方米北區(qū)（鐵路線以北）金閣花園，板橋小區(qū)等濟南的低價位房包括動遷房和低價商品房兩種中價位房3000-5000元/平方米東南和西南部怡心苑、中聯(lián)花園、開元山莊等高價位房5000-10000元/平方米市中心區(qū)和南部千佛山一帶皇冠山莊，三箭銀苑、加州花園、舜華園等案量小，有地段和產(chǎn)品的特殊性。3、住宅特征：（1）整體規(guī)劃——零星插建比較普遍，形成規(guī)模的小區(qū)不多，個別超大規(guī)模的小區(qū)雖已立項但進展緩慢，目前還沒有投放市場；住宅項目以多層為主，社區(qū)規(guī)劃差，呈行列式布局，個別小區(qū)開始分組團，出現(xiàn)了圍合或半圍合式的布局，但比例很??；高層住宅極少（有限的幾幢高層均為單位自建），小高層住宅開始增多。（2）建筑設(shè)計——多層以一梯兩戶為主，也有一梯三戶或一梯四戶的設(shè)計，個別多層帶電梯；注重南北朝向的布局；目前已建產(chǎn)品大多將臥室作為朝南的首選，而客廳北向采光不在少數(shù)。小高層既有板式也有點式。（3）建筑風(fēng)格：較為單一，以傳統(tǒng)樸實設(shè)計為主，有少量產(chǎn)品開始重視外觀設(shè)計，出現(xiàn)了仿歐式的建筑，但歐陸風(fēng)并未盛行，純歐式建筑幾乎沒有。（4）配套設(shè)計：配套設(shè)計比較簡單，大型社區(qū)以服務(wù)性配套為主，個別小區(qū)建了會所并配健身房、臺球室娛樂室、游泳池等。（5）景觀環(huán)境：景觀體現(xiàn)在小區(qū)草坪綠化，種樹很少，小品較為低檔、粗糙，尚未引進景觀設(shè)計，無架空層底部綠化和休閑設(shè)計，有的雖已開始注重小區(qū)的外部環(huán)境，但綠化硬地廣場環(huán)境并不理想。（6）戶型設(shè)計：二房二廳和三房二廳主導(dǎo)市場，面積70-120平方米為多，復(fù)式有錯層設(shè)計不多見。（7）外墻處理：外墻多為水刷石或馬賽克，色彩單調(diào)，也有部分涂料和面磚，但較為低檔，坡屋頂樓房增多。（8）車位布置：多層以地面停車為主，小高層雖設(shè)有地下停車場，但車位較少，難以滿足業(yè)主需求，一些小區(qū)出現(xiàn)了人車分流設(shè)計。（9）安保設(shè)施：許多小區(qū)呈半封閉式格局，僅以防盜門、防盜窗解決安保問題，有電子對講系統(tǒng)，個別小區(qū)引進了紅外線防盜系統(tǒng)。（10）細(xì)部處理：窗戶變化不多，突窗和轉(zhuǎn)角窗很少，弧形窗及異形窗尚未出現(xiàn)，窗戶多數(shù)是普通玻璃，白鋁合金或鋼塑制品，入戶門多為夾板門，圍墻粗糙未作藝術(shù)處理，屋頂設(shè)計簡單，大堂及電梯廳設(shè)計很小氣。（11）智能化：一些小區(qū)開始鋪設(shè)光纖網(wǎng)絡(luò)，寬頻網(wǎng)絡(luò)已入入個別小區(qū)，部分小區(qū)增設(shè)了一卡通設(shè)施。（12）采暖：濟南作為我國沿海較為北部的城市，社區(qū)供暖是產(chǎn)品規(guī)劃中必備部分，詳細(xì)采暖方式及價格見《附件1》。4、濟南樓市狀況綜述近年來，山東濟南的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的火爆局面，據(jù)不完全統(tǒng)計，濟南市目前正在開發(fā)和銷售的90個樓盤中銷售率基本在50-80%。在過去的一年里，市場形勢的驟然升溫，除房改等政策的影響外，主要是當(dāng)?shù)卣f城改造規(guī)劃的拉動作用。濟南市計劃利用3年的時間，完成二環(huán)以內(nèi)重點項目的改造，開發(fā)建設(shè)住宅和公建1500萬平方米，建設(shè)5-8個規(guī)劃合理、設(shè)計新穎、配套齊全的大型住宅社區(qū)。據(jù)有關(guān)部門透露，5年之內(nèi)濟南市將有4000萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬平方米。房產(chǎn)市場的火爆吸引了大批投資者，2000年，濟南市新增房地產(chǎn)公司40至50家，占原有公司總數(shù)的1/7。目前，濟南市大大小小的房地產(chǎn)公司總數(shù)已近300家。然而面對濟南房地產(chǎn)市場的火爆，濟南房地產(chǎn)業(yè)卻明顯呈現(xiàn)出力不從心之態(tài)。據(jù)報導(dǎo)，濟南市房地產(chǎn)業(yè)無大企業(yè)，幾百家房地產(chǎn)企業(yè)注冊資金總共才十幾個億。這是因為，多年來該行業(yè)市場進入的門檻較低，造成了小作坊式的不具備市場應(yīng)對能力的企業(yè)大量存在。此外，大量的房地產(chǎn)企業(yè)市場定位雷同，產(chǎn)品差異性很小，幾乎在同一個層面上競爭，造成產(chǎn)品積壓，資金沉淀，企業(yè)缺乏發(fā)展后勁，但從濟南現(xiàn)有260萬人口和目前的人均11平方米居住面積計算，濟南市的房地產(chǎn)業(yè)還有強勁的發(fā)展?jié)摿?。在這一輪發(fā)展機遇面前，濟南市房地產(chǎn)業(yè)的市場格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強大后盾支持的開發(fā)商可能會脫穎而出。二、濟南房地產(chǎn)發(fā)展演變1、起步階段：80年代初—90年代初開發(fā)特點：政府統(tǒng)建，計劃經(jīng)濟為指導(dǎo)，基本屬于政府行為，沒有市場銷售。開發(fā)量：30-50萬平方米/年，共17家開發(fā)公司代表樓盤：燕山小區(qū)缺少統(tǒng)一開發(fā)規(guī)劃，東、南部檔次相對高，西、北部主要屬于經(jīng)濟適用性住房。2、發(fā)展之初：90年代初—90年代中期開發(fā)特點：從零星插建為主，無成規(guī)模小區(qū)、規(guī)模較小。主要集中在市中心，三五棟樓即成小區(qū)。開發(fā)量：100萬平方米/年，共280家開發(fā)公司代表樓盤：佛山苑3、開發(fā)較熱：96年以后—2000年開發(fā)特點：（1）開發(fā)面較廣，從低檔的經(jīng)濟適用房到高檔的別墅項目都有，900-11000元/平方米不等。其中中高檔商品房（4000元/平方米以上）占總開發(fā)量的20-30%。（2）濟南市內(nèi)已無土地，掌握在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商手中，共有49個項目，其中絕大多數(shù)“拆而不建，晾曬地塊”。導(dǎo)致外地有實力和能力的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市內(nèi)無項目可作。（3）最近1-2年，郊區(qū)的開發(fā)項目成為熱點，但檔次都不高。開發(fā)量：96-99年 100-150萬平方米/年2000年 190萬平方米/年代表樓盤：（1）中高檔樓盤：綠景家園、雅居園、開元山莊、怡心苑、舜湖社區(qū)。（2）別墅項目：加州花園三、濟南市主要房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)代表樓盤1濟南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司一級燕子山、王宮莊、佛山苑、七星山、八里洼2市中區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司隸屬于市中區(qū)人民政府，被評為全國綜合效益百強回民、王函、梁莊等十四個居民小區(qū)（動遷房）3濟南天建房地產(chǎn)開發(fā)總公司二級黃倉、黃崗、影山花園、寶豐等居民小區(qū)（動遷房）4濟南市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)總公司百花小區(qū)、雅居園5山東三箭置業(yè)集團一級資質(zhì)，山東省最大的大型建筑企業(yè)集團三箭.銀苑花園6山東省房地產(chǎn)開發(fā)集團濟南總公司二級魯房高新小區(qū)，歷苑小區(qū)、山大路住宅區(qū)等。7三聯(lián)集團山東省重點企業(yè)舜湖社區(qū)注：2000年，濟南全市商品房竣工量190萬平方米。銷售量：160平方米，剩余多數(shù)為動遷安居房。四、濟南市商品房銷售主要途徑及按揭辦理情況。1、濟南市商品房銷售主要途徑：A、絕大多數(shù)是現(xiàn)場銷售，有現(xiàn)場售樓處；B、安居房和低價位房到開發(fā)商總部登記購買為主；C、出現(xiàn)少數(shù)中介公司，也有商品房買賣，但多數(shù)為低價位房；D、類似于上海的“金豐易居”購房超市，尚未出現(xiàn)。2、按揭辦理情況：A、銀行—一濟南目前多數(shù)銀行辦理購房貸款服務(wù)，目前集中為工行、建行、農(nóng)行三家；B、年限一一大多數(shù)為15年，極個別為20年（如加州花園）；C、貸款比例——70%額度。D、貸款相關(guān)收費：1、抵押評估費萬分之八義貸款總額2、保險費：千分之一義貸款總額義貸款年限 1-5年萬分之八義貸款總額義貸款年限 5-10年萬分之六義貸款總額義貸款年限 10-15年3、公證費：萬分之八義總房款4、代辦費：100-300元不等。E、入戶相關(guān)收費：1、契稅：1.5%義總房款；2、維修基金（一次性）：2%義總房款；3、有線電視初裝費：320元；4、煤氣開戶費：1500元；5、供熱費：18.2元/平方米義總建面（4個月）另附：《附件2—利率表》、《附件3—辦理按揭手續(xù)資料表》各一份。五、廣告分析及報價1、報紙廣告：濟南目前的報紙廣告主要是《濟南時報》和《齊魯晚報》兩家。種類通欄（黑/彩）1/2版（黑/彩）整版（黑/彩）備注濟南時報12250/1740026000/2700052000/74000折扣在75-85齊魯晚報19600/2548039000/5070078000/101400折不等注：齊魯晚報為全省發(fā)行，日發(fā)行量達到65萬份。濟南時報為全市，日發(fā)行量達到36萬份。2、電視廣告以濟南電視臺-1（綜合頻道）和濟南電視臺二套（經(jīng)濟頻道）為調(diào)研對象。價格根據(jù)時間段而言。從晚上19：30—22:50。濟南電視臺-1平均收費為：100-200元/秒。濟南電視臺-2平均收費為：70-160元/秒。3、身車廣告價格從6-12萬/單車又全年不等，外加15%的廣告公司代理費。4、戶外看板在濟南市區(qū)繁華路段，戶外看板價格從1080元/平方米—1680元/平方米不等，合作期限3年起。另注：有關(guān)以上4種廣告的詳細(xì)資料見《附件4》。第三部分區(qū)域市場調(diào)查本次濟南市場調(diào)查以分區(qū)形式開展，共分為五個區(qū)域：東南區(qū)（歷山路以東，解放路以南）東北區(qū)（歷山路以東，解放路以北）中心城區(qū)及南區(qū)（歷山路以西，緯二路以東，鐵路線以南）西南區(qū)（鐵路線以南，緯二路以西）北區(qū)（鐵路線以北，歷山路以西）以下為各區(qū)的市場調(diào)查報告：東南區(qū)調(diào)查報告一、范圍歷山路以東，解放路以南二、整體感覺生態(tài)環(huán)境較好，主要依托千佛山，臥佛山及燕子山進行開發(fā)。另外本區(qū)域東二環(huán)路以內(nèi)是濟南大專院校、省市、機關(guān)集中辦公區(qū)，整體屬鬧中取靜地段。三、環(huán)境分析1、交通以和平路，解放路，文化東路，山大路，歷山路為主要交通干線，縱橫交錯，井字排列離市區(qū)距離近，交通便利。中心醫(yī)院附近NO.45、46、47、87、K52終點站舜風(fēng)世紀(jì)花園、文東裕華園、東旺家園附近NO.K59、75、18歷東花園附近NO.K50、46、47、101開元山莊附近NO.K51、79、68終點站，燕東山莊、K59和平花園NO.K96、102、49、80頤琴灣NO.102終點2、商業(yè)在這塊區(qū)域里沒有特別明顯的大型商圈，值得提出的是二環(huán)東路與徑十東路交匯處有一家“萬嘉隆”會員店，屬濟南第一家僅對會員開放的大型倉儲式購物中心。還有位于解放路與文化東路之間的一段山大路，匯集了多家電腦及軟件公司，稱得上是科技街，其它就是一些供居民日常生活的零星小超市、菜場，生活配套比較成熟，完全可以保證附近居民的日常生活。3、文教、醫(yī)療該區(qū)域內(nèi)的大專院校眾多，如山東師大、省藝術(shù)學(xué)院、省經(jīng)濟學(xué)院等，中小學(xué)校更是遍布此區(qū)域內(nèi)，就學(xué)方便。市中心醫(yī)院就在解放路邊，還有一些其它機關(guān)醫(yī)院，都較其它區(qū)域多。4、周邊環(huán)境這塊區(qū)域主要屬于歷下區(qū)。歷下區(qū)在濟南屬較好的區(qū)域，而所調(diào)研區(qū)域位于濟南市東南角，被人們稱為濟南的“富人區(qū)”。故明思意，居住在這里的人都有頗有的經(jīng)濟基礎(chǔ)，當(dāng)然他們購房的標(biāo)準(zhǔn)要比其它人高，在很大程度上這里的周邊環(huán)境是吸引他們的主要因素，這塊區(qū)域南面是千佛山、臥佛山及燕子山，生態(tài)環(huán)境相當(dāng)好，清靜、幽雅，絕對是養(yǎng)生的好地方，且離市區(qū)不遠(yuǎn)，交通也比較便利，周邊的生活配套也相對齊全醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局、菜場一應(yīng)俱全，故“茅頭峪”，又稱開元山莊地區(qū)四周樓盤很多，這里的樓盤價位高，生態(tài)環(huán)境占了很大因素。四、市場分析1、開發(fā)地段及開發(fā)量主要分為兩個部分A、千佛山、臥佛山、燕子山周邊?代表樓盤：邦泰-綠苑、中創(chuàng)-開元山莊、中聯(lián)花園、明月華庭、燕東山莊?特點：均依山而建，生態(tài)環(huán)境相當(dāng)好，屬中、高檔住宅，規(guī)模大小不一。中創(chuàng)-開元山莊最大，占地130畝93年開發(fā)明月華庭最小，占地3110M2另外還有頤琴灣也屬這個部分，整個小區(qū)占地100畝，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃良好，綠化也不錯，看得出是一處經(jīng)過很好規(guī)劃的小區(qū)。B、解放路南，經(jīng)十路北，零星分散的幾處樓盤代表樓盤：和平花園、歷東花園、文東裕華園、東旺家園、華僑公寓及舜風(fēng)世紀(jì)花園特點：開發(fā)地段靠近市中心，周邊配套很齊全，交通便利，基本上屬中檔樓盤，品質(zhì)不高，普遍占地面積不大，不能形成氣候，居于高檔經(jīng)濟適用房，沒有特點。上述項目的開發(fā)主要都集中在山腳下，也就是“開元山莊”周邊。因為這里的環(huán)境好，是近年來濟南房產(chǎn)開發(fā)重點區(qū)域。所以“開元山莊”周圍陸續(xù)開發(fā)了很多樓盤，但目前可開發(fā)的地塊已不多，除非往山上發(fā)展。另外就是這里已經(jīng)是樓市的密集點，房市成熟，房價高，可發(fā)展空間較小。2、單價市場這塊區(qū)域的普遍價位都較高，單價范圍2650-8000元不等，平均單價在4000-4500元左右。3、總價及主力總價總價范圍在40-170萬，主力總價在60-80萬之間，這證明了濟南市真正想買好房子的人還是有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)的，且為數(shù)不少。4、主力面積及主力房型這塊區(qū)域的主力面積在130-170M2之間，以三房二廳二衛(wèi)為主，其中最大的是住戶一般都較重視臥室的朝向，卻忽視客廳的朝向。5、社區(qū)規(guī)劃調(diào)研的12個樓盤基本都是行列式的排列，沒有新意。比較典型的幾處均在千佛山、臥佛山及燕子山腳下，也許是憑借南部山區(qū)這一大優(yōu)勢，使得生態(tài)環(huán)境很好，而忽視了小區(qū)內(nèi)部的綠化。這里占地面積最大的是中創(chuàng)-開元山莊，占地130畝，93年開始開發(fā)。另外一處是頤琴灣-明珠花園，占地100畝是近幾年開發(fā)的樓盤，這里的綠化相對好些，但也是行列式排列，上海索爾-結(jié)繩營銷代理，普遍的綠化都不是很好，沒有主題。6、建筑立面一般以釉面磚為建筑立面，但外觀設(shè)計都沒有特別之處，和平花園、歷東花園、東旺家園、明月華庭、文東裕華園，這幾處都類似高檔的經(jīng)濟適用房，華僑公寓外墻為涂料，只有邦泰-綠苑的外觀設(shè)計比較好，屬歐式風(fēng)格，但所采用的釉面磚質(zhì)地卻較差。7、主要建材及設(shè)備這12處樓盤大部分是磚混結(jié)構(gòu)，只有中創(chuàng)開元山莊的四幢高層，明月華庭的小高層為框架外，其它均為磚混，而廚房、衛(wèi)生間都已初步裝修。8、行銷主題基本上沒有行銷主題，主要依托千佛山、臥佛山、燕子山，大部分連售樓處都沒有，只是一些辦公室及銷售科，業(yè)務(wù)員能力差，缺乏專業(yè)知識，生態(tài)環(huán)境為產(chǎn)品支撐點。五、具體案例分析1、頤琴灣-明珠花園價位：3000-3400元/平方米(在此區(qū)域內(nèi)屬于中檔價位房)面積范圍：130-240M2主打面積：130-140M2銷售率：75%客源：80%屬自由購房，20%建委、機關(guān)單位及關(guān)系戶，自由購房客源主要來自山東航空公司、東方航空公司、華能集團員工及機關(guān)人員付款方式：主要是按揭，一次性付款很少，額度7成居多賣點：地段較好，交通便利，配套也較齊全，小區(qū)整體規(guī)劃好，房型設(shè)計較合理，三A標(biāo)準(zhǔn)，二十四小時安保，可視對講等智能化管理。2、邦泰-綠苑價位：4060-8000元主力面積：120-140M2銷售率：77%客源：集體購房5%散戶95%主要多為教師、醫(yī)生、律師、藥業(yè)、金融等職業(yè)，收入較高付款方式：按揭為主，多為7成，一次性付款者少，賣點：生態(tài)環(huán)境極好，臨近自然，配套較齊，交通便利總結(jié)：綜上所述，這塊區(qū)域的樓盤在濟南市來說屬于中檔偏高層次。1、南部一塊，地理位置優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境絕佳，這是它的量大賣點，是養(yǎng)生的好地方，雖然靠近山區(qū)，但離市中心距離不遠(yuǎn)，周邊的配套也相對齊全，交通方面也比較便利，所以雖然售價不低，但銷售得也不錯。2、中部及北部檔次都不是很高，屬于中檔層次，主要賣點就是靠近中心市區(qū)，生活配套成熟，交通也很便利。以上兩部分個案目前均依賴周邊環(huán)境，大多都存在缺少優(yōu)美社區(qū)規(guī)劃及高尚產(chǎn)品品質(zhì)的問題，除南部依靠連綿起伏的山脈這一環(huán)境外，而其余產(chǎn)品一待濟南出現(xiàn)大量優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供市場選擇，其產(chǎn)品難以支持目前的售價。東北區(qū)調(diào)查報告一、范圍歷山路以東，解放路以北，鐵道線以南二、區(qū)域印象歷山路是劃分市區(qū)與市核心區(qū)重要界線，此區(qū)域由二環(huán)東路為界可劃分為二大部分。1、環(huán)內(nèi)地區(qū)：歷山路-鐵道線-二環(huán)東路-解放路圍合部分（即內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間地帶），屬市區(qū)部分；2、環(huán)外地區(qū)：二環(huán)東路以東部分，屬市郊部分。其中市區(qū)部分盡管區(qū)別于市核心區(qū)，但受地緣位置上輻射影響，因而配套豐富齊全，人口密集，尤其文教醫(yī)療設(shè)施集中，故也是房產(chǎn)開發(fā)的集中所在；市郊部分因為交通弊端等原因，人文基礎(chǔ)、配套條件均明顯薄弱，目前仍處房產(chǎn)開發(fā)初期。三、環(huán)境分析1、商業(yè)?以洪樓廣場為中心，東關(guān)大街-花園路是東北區(qū)商業(yè)網(wǎng)點最集中，生活設(shè)施最齊全的地帶，如有肯德基、新華書店、小商品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)集市、大潤發(fā)倉儲式大賣場等，其輻射范圍整個東北區(qū)。?以山大路及山大南路構(gòu)成的濟南高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，利用周邊高校人才優(yōu)勢，以電腦、電子為主的科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前已初具規(guī)模。2、交通縱向道路系統(tǒng)：歷山路（內(nèi)環(huán)）、將軍路-二環(huán)東路（外環(huán)）、山大路、洪家樓南路-閔子騫路橫向道路系統(tǒng)：東關(guān)大街-花園路、山大南路、解放路構(gòu)成整個東北區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，總體面言路況較好，公交線路多集中在以上地段。地勢上南高北低，東高西低。公交集散點：洪樓廣場：75、71、1、10、K98歷山路與解放路口：45、46、K52、47、87、83、5、8、K55、K913、文教集中在解放路一線：濟南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院、鐵路黨校、七中洪家樓地區(qū)：山東大學(xué)（東校）、山大附中、歷城三中、濟南聯(lián)合大學(xué)藝術(shù)中專部山大南路一線：山大新校、山東大學(xué)、糧食干校、計劃學(xué)校4、醫(yī)療集中在環(huán)內(nèi)市區(qū)范圍，散布在解放路、歷山路及山大路區(qū)域：市中心醫(yī)院、榮軍醫(yī)院、省胸科醫(yī)院、歷下二院、山大二院四、市場分析開發(fā)地段及開發(fā)量環(huán)內(nèi)地區(qū)：金閣花園（1.2萬方），洪西花園（1.44萬方），恒泰花園（3.6萬方），大學(xué)南苑（＜5000方），建鑫小區(qū)（9萬方），綠景嘉園（＞10萬方），環(huán)外地區(qū)：齊魯世紀(jì)園（4.2萬方），百花小區(qū)（＞15萬），雅居園（16萬）環(huán)內(nèi)新開樓盤數(shù)量多，但受周邊相鄰關(guān)系影響，規(guī)模普遍不大；環(huán)外地區(qū)未形成大開發(fā)態(tài)勢，新建個案現(xiàn)多集中環(huán)線邊緣，且普遍規(guī)模大于環(huán)內(nèi)個案，有一定社區(qū)規(guī)劃。價格區(qū)間分類（2000-3000元/M2）：齊魯世紀(jì)園、恒泰、大學(xué)南苑、百花小區(qū)一一多屬于環(huán)外個案，或為規(guī)劃品質(zhì)較落后的環(huán)內(nèi)個案。（3000-4000元/M2）：洪西花園、金泰花園、綠景嘉園、雅居園一一多屬環(huán)內(nèi)個案，且相對規(guī)劃起點較高。主力面積與主力單價、總價分析（3000-4000元/忖2）二房面積110-120M2，3300-3500元/m2，36.3-42萬三房面積140-160M2，3300-3500元/m2，46.2-56萬（2000-3000元/忖2）二房面積90-110M2，2200-2500元/m2，19.8-26萬三房面積110-130M2，2200-2500元/m2，24-31.2萬社區(qū)規(guī)劃與建筑立面除綠景家園、百花小區(qū)、雅居園大規(guī)模社區(qū)均有較完善社區(qū)規(guī)劃，包括集中綠化、社區(qū)會所、物業(yè)形態(tài)也趨于多樣化，注重外立面的設(shè)計風(fēng)格，追求高品質(zhì)社區(qū)形象外，其余個案均為行列式排布，外立面平凡，同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，且受規(guī)模所限，無環(huán)境規(guī)劃。建材與設(shè)備百花小區(qū)——采用建設(shè)部推薦“四新”技術(shù)成果建材標(biāo)準(zhǔn)及智能化設(shè)施配置。雅居園——全國康居示范社區(qū)，采用新型環(huán)保節(jié)能型建材。綠景家園一一引入智能化系統(tǒng)、防盜、INTERNET通訊及物業(yè)管理設(shè)施。金泰花園——初裝修房，廚、衛(wèi)裝修送三件套，客廳鋪好面磚?？驮捶治鲇捎诘靥幨袇^(qū)范圍內(nèi)，原住人口密集，客源范圍多為區(qū)域性客源，本區(qū)文教科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達，區(qū)域客源特征明顯，因而客源中教師、IT業(yè)人士、醫(yī)生、醫(yī)藥商人占一定比例，另外個人購房中相當(dāng)部分為私營業(yè)主。行銷主題大多個案仍緊扣地段概念為訴求要點，或是主打“洪樓地區(qū)”配套商圈或是主打山大路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的高尚人文氣息，但也有個案緊扣自身產(chǎn)品上賣點的。綠景家園——“東情西韻中國心”，主打社區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃雅居園——“冠軍家園”，意指業(yè)主中有奧運冠軍，突出名人效應(yīng)。百花小區(qū)——主打社區(qū)內(nèi)新型建材及智能化設(shè)施。總結(jié)區(qū)域市場以下特征：環(huán)內(nèi)新開樓盤數(shù)量多，但受周邊相鄰關(guān)系影響，規(guī)模普遍不大；環(huán)外地區(qū)未形成大開發(fā)態(tài)勢，新建個案現(xiàn)多集中環(huán)線邊緣，且普遍規(guī)模大于環(huán)內(nèi)個案，有一定社區(qū)規(guī)劃。物業(yè)價格主要由地段價值決定，而同類地段上則由物業(yè)品質(zhì)區(qū)分，總體而言，外環(huán)內(nèi)外物業(yè)差價在500-700元/M2之間。3、區(qū)域內(nèi)物業(yè)形態(tài)以多層為主，但存在整體規(guī)劃落伍，多為行列式布局，無集中綠化環(huán)境。4、區(qū)域市場物業(yè)多存在以下共性弊端：?外立面設(shè)計風(fēng)格雷同，缺乏細(xì)部處理，歐陸化標(biāo)識不明；?社區(qū)公共部分建材標(biāo)準(zhǔn)低檔；?現(xiàn)代物業(yè)管理模式尚屬空白；5、規(guī)模化社區(qū)、大型集中綠化環(huán)境以及智能化設(shè)施配套逐漸成為發(fā)展趨勢，環(huán)保節(jié)能型建材成為亮點。中心城區(qū)及南區(qū)調(diào)查報告一、范圍：歷山路從西，緯二路以東，鐵路線以南。二、整體感覺：此地塊以大明湖、泉城廣場、千佛山風(fēng)景區(qū)和南部山區(qū)四部分組成。是濟南的中心城區(qū)，屬于第一流的地區(qū)。也是配套最完善，房價最高的高檔地段。三、環(huán)境分析：1、商業(yè)：該地區(qū)是濟南商業(yè)最集中的區(qū)域，主要分布以下地區(qū)：（1）大明湖周圍。此處為市中心的老城廂，盡管商業(yè)配套不上檔次，但非常齊全。如緯北、北坦，長盛小區(qū)。（2）泉城路和泉城廣場周圍。商家林立，如貴和、銀座、百貨大樓等等，檔次最高，類似于上海的人民廣場，南京路商業(yè)街。（3）東八里地區(qū)。以東八里農(nóng)貿(mào)市場為核心，解決近幾年動遷至此的居民的生活配套。（4）玉函小區(qū)周圍。最主要解決玉函社區(qū)（動遷小區(qū)）的生活配套。2、交通。該區(qū)除泉城廣場市中心區(qū)，交通便利之外，主要有以下公交集散點：（1）濟南東站（大明湖以北）。33、6、31、36、37、41終點站。（2）東八里洼地區(qū)。48、44、34、66、42終點站。（3）玉函小區(qū)。4、76、35、43終點站。3、文教。該區(qū)的文教設(shè)施分布以下幾塊：（1）省委附近。如省實驗中學(xué)、濟南外國語學(xué)校、回民學(xué)校、鐵中等。（2）文化西街以南、千佛山以北。如山東大學(xué)、二中、山東畫院、山東醫(yī)科大學(xué)等。此處是濟南市高教集中區(qū)域。4、醫(yī)療。濟南市醫(yī)療設(shè)施比較分散，基本集中在居民聚集區(qū)內(nèi)。三、市場分析1、開發(fā)地段及開發(fā)量現(xiàn)將該地區(qū)作以下細(xì)分：（1）大明湖以東、以西，鐵路線沿線地區(qū)。代表樓盤：緯北、北坦、長盛小區(qū)。此類物業(yè)屬于老式居民區(qū)，多建于80年代左右。物業(yè)較為破爛，但區(qū)域內(nèi)配套齊全，生活方便。是一塊開發(fā)有潛力的地區(qū)。（2）大明湖周圍地區(qū)。代表樓盤：金冠花園和大明翠庭。此類物業(yè)為大明湖周圍新開的高檔住宅小區(qū)。但規(guī)模均較?。航鸸诨▓@建筑面積5萬平方米，大明翠庭3.6平方米。（3）市中心和千佛山地區(qū)。代表樓盤。三箭銀苑、皇冠山莊、四季花園和舜華園。此類物業(yè)是目前濟南房市中地段最好，品質(zhì)最高和價格最貴的公寓小區(qū)。開發(fā)量較大：三箭銀苑：7萬平方米；四季花園：5.7萬平方米；皇冠山莊：4萬平方米；舜華園：6.3萬平方米。（4）南部山區(qū)。代表樓盤：舜玉小區(qū)、玉函小區(qū)和舜湖社區(qū)。其中舜玉小區(qū)和玉函小區(qū)為最近幾年的動遷小區(qū)、物業(yè)都比較新，區(qū)域內(nèi)配套比較完善。舜湖社區(qū)是目前濟南開發(fā)量最大的社區(qū)，總建面達到267萬平方米。（5）別墅項目。代表樓盤：加州花園。該小區(qū)是濟南目前唯一的純別墅類項目。處于仲宮鎮(zhèn)，離市區(qū)車程30分鐘。但開發(fā)量不大。加州花園共有2.3萬平方米。結(jié)論：該區(qū)的物業(yè)分布為：老式小區(qū)在大明湖以北，鐵路線沿線；南部為新建動遷

小區(qū)；高檔住宅集中在市中心區(qū)和千佛山地區(qū)。2、單價市場：（1）大明湖周圍：3930-5500元/平方米，其中大明翠庭為全裝修房。（2）市中心和千佛山地區(qū)：6000-11000元/平方米。（3）南部動遷房：1500-2200元/平方米。（4）舜湖社區(qū)：3090-4890元/平方米。（5）加州花園：4557-6382元/平方米。3、總價和主力總價：主力總價：50-80萬。主力總價：80-137萬。主力總價：50-80萬。主力總價：80-137萬。主力總價：65-80萬。主力總價：200-217萬。主力房型：二房和三房均勢。（2）市中心和千佛山地區(qū)：75萬-250萬。（3）舜湖社區(qū)：46.9萬-131.5萬。（4）加州花園：139-217萬。4、主力面積及主力房型：（1）大明湖周圍：100-140平方米。（2）市中心和千佛山地區(qū)：125-200平方米。主力房型：三房二廳。（3）舜湖社區(qū)：148.23-180.24平方米。 主力房型：三房。（4）加州花園：320-340平方米。 單幢別墅。5、社區(qū)規(guī)劃：本地區(qū)個案除皇冠山莊和金冠花園屬于兵營式排列，無社區(qū)規(guī)劃外。其余均有較好的社區(qū)規(guī)劃，包括圍合花園，完善的會所設(shè)施和體育休閑設(shè)施。舜湖社區(qū)甚至是造城運動、包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、商場等等應(yīng)有盡有。三箭銀苑、舜華園個案的社區(qū)規(guī)劃相當(dāng)不錯。6、建筑立面：除動遷房外，本區(qū)的個案建筑立面歸納為兩種：歐陸式和現(xiàn)代式。多數(shù)使用面磚。其中三箭銀苑和舜華園是現(xiàn)代式的代表之作。7、主要建材與設(shè)備：（1）本區(qū)所有個案均為砼現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)；（2）多數(shù)采用塑鋼門窗，大廳和走道均經(jīng)過處理、裝修；但多數(shù)比較粗糙。（3）均以中央冷暖空調(diào)作為采暖設(shè)備，而且多數(shù)的奉送；(4)除金冠花園和皇冠山莊外，其余均為全裝修房或廚衛(wèi)裝修。但裝修明顯不夠檔次。(5)均有智能化設(shè)施。INTERNET接口入戶。8、客源分析：本區(qū)域樓盤為濟南目前最昂貴的物業(yè)，因此客源多數(shù)為濟南的私營業(yè)主，大企業(yè)的老總，外地來省城購房者，歸國的香港、新加坡人士和政府官員。9、行銷主題：(1)大明湖地區(qū)：主要依托大明湖公園，生態(tài)型社區(qū)。(2)千佛山和南部山區(qū)：生態(tài)型綠色社區(qū)。(濟南人對此區(qū)域的生態(tài)形環(huán)境深信不疑)和智能化社區(qū)。(3)三箭銀苑和舜華園：商務(wù)互動，SOHO家庭辦公、智能化住宅(三箭一一住宅進化論)。注：生態(tài)型社區(qū)概念和智能化為主要行銷主題?？偨Y(jié)：綜上所述，該區(qū)域樓盤有以下特征：1、檔次高，地段佳，規(guī)劃好的社區(qū)，有不錯的銷售市場。2、高檔次樓盤的單戶面積都相當(dāng)大；3、房型設(shè)計上仍不科學(xué)，朝向影響因素較大；4、規(guī)劃設(shè)計已有一定思路，但雷同性較大；5、多數(shù)物業(yè)均帶裝修。6、“省職員工房”仍占相當(dāng)大比例，多為公款消費，略帶畸形；7、濟南貧富差距相當(dāng)大。西南區(qū)調(diào)查報告一、范圍：鐵路線以南，緯二路以西，屬濟南市西南角。二、整體感覺：北區(qū)域可以說它是一塊工業(yè)區(qū)，有著大大小小的工廠，就濟南市而言這塊區(qū)域可以說是中等地塊，房價也是屬于中檔價位。三、環(huán)境分析：1、商業(yè)該區(qū)域的商業(yè)配套很少，呈點狀分布。（1）經(jīng)二路、經(jīng)四路附近有濟南華聯(lián)、大觀園這些商業(yè)配套應(yīng)屬中檔，但已足夠滿足這個區(qū)域的消費。（2）緯二路上的山東華聯(lián)，也屬中檔商業(yè)配套。2、交通這塊區(qū)域的交通還算便利，主要有以下幾條重要的交通道路與交通集散點：（1）經(jīng)四路：是通往大觀園與中山公園的主要交通道路之一；（2）經(jīng)七路：經(jīng)濼源大街，可直接通往泉城廣場；（3）經(jīng)十路：是連接濟南東西兩側(cè)的重要交通道路；（4）南辛莊西路與緯二路是這塊區(qū)域縱向的兩大交通道路。兩處交通集散點：（1）經(jīng)十路上的辛莊高架橋連接經(jīng)七路與南辛莊西路交通路線有：K56、K98、78、42、9、101、100、K58、K90、73、81。（2）緯二路上的八一立交橋，連接經(jīng)十路交通路線有：43、15、34、49、、33、4、35、81、K523、文教：主要分布以下地塊：（1）經(jīng)四路附近，如：十二中、四十七中學(xué)、濟南衛(wèi)生學(xué)校；（2）經(jīng)七路附近，如：二十中、省委黨校；（3）南辛莊西街附近，如：機床二廠子弟中學(xué)、山東省第九中學(xué)；（4）南辛莊西路以南的，如：市中心醫(yī)學(xué)專科學(xué)校，省物資學(xué)校，山東建材學(xué)校（濟南大學(xué)）基本上以中學(xué)為主，大專院校很少。4、醫(yī)療：主要集中在三塊區(qū)域：（1）續(xù)十二路以東，經(jīng)十路以北，這一塊醫(yī)療配備很密，大大小小有六家。（2）在英雄山路上。（3）在辛莊高架附近。四、市場樓盤詳分：1、單價：該區(qū)域的樓盤價位基本上一致：在2000-4000元左右；2、主力面積及主力房型：80平方米-120平方米、三房、二房3、社區(qū)規(guī)劃：本地區(qū)除匯統(tǒng)花園與怡心苑有完整的規(guī)劃，包括：會所、綠化軸與水的概念外，其余均無規(guī)劃可言。4、建筑立面：本區(qū)域歸納為歐式與現(xiàn)代派兩種，多數(shù)使用涂料，其中匯統(tǒng)與怡心苑是代表作。5、主要建材與設(shè)備：（1）本區(qū)大多數(shù)樓盤屬磚混結(jié)構(gòu)；（2）門窗多數(shù)塑鋼窗；（3）多數(shù)樓盤都采用分戶取暖設(shè)備，而且都是奉送；（4）除匯統(tǒng)、怡心、千喜外，多數(shù)都有簡單的裝修；（5）除匯統(tǒng)、怡心有智能化管理，其余均沒有。綜上所述，這塊區(qū)域樓盤的特征如下：1、中檔樓盤，中檔價位；2、有品質(zhì)感的花園小區(qū)太少；3、房型設(shè)計都很一般；4、集體購房仍占相當(dāng)大的比例；5、價位與房子的品質(zhì)不相符合，開發(fā)潛力尚可。五、具體樓盤舉例分析：1、匯統(tǒng)花園占地面積：15公頃，2000年5月開盤。建筑面積：24萬平方米。面積段：71.25-260平方米。主力房型：125平方米-135平方米，三房二廳二衛(wèi)。40%的集體購房，60%針對于散戶，銷售率達60%左右。散戶家庭月收入都在2000元以上。年齡段在30歲-45歲占主要年齡段。貸款買房占大多數(shù)，一般都是首付30%，7成按揭?？驮粗饕呛腺Y企業(yè)的高級主管、商人、教師還有少部分的國企高級主管2、千喜家園占地面積：20萬平方米，2000年8月開盤，銷售率達46%。建筑面積：272200平方米。面積段：106-230平方米。主力房型：106平方米-126平方米，二房、三房。不存在集體購房，針對零散客戶。30歲以上-40歲以下占主要年齡段一次性付款占購房比例的1/3，有部分首付70%，大多數(shù)首付30%?？驮粗饕撬綘I業(yè)者、報社總編、記者、醫(yī)藥商人、合資企業(yè)高級業(yè)務(wù)員、化工局領(lǐng)導(dǎo)3、優(yōu)劣原因：(1)匯統(tǒng)花園的銷售情況還不錯主要原因是小區(qū)的規(guī)化設(shè)計在這個區(qū)域應(yīng)是獨一無二的、戶型好，并且有的圖型曾是國家獲獎圖形，小區(qū)配套齊全，有小學(xué)、會所、自選商場，并且它所在地段、政府有較大的規(guī)劃設(shè)計、廣告投放量大。(2)千喜家園的銷售率不是很好原因：廣告投放量少、地塊小、周邊是宿舍樓，周邊環(huán)境不理想，并且離匯統(tǒng)花園很近，開盤日期比匯統(tǒng)花園晚，并且價位相差不大，小區(qū)規(guī)劃也很差。北區(qū)調(diào)查報告一、范圍及總體印象鐵路線以北至繞城高速公路，歷山路以西至二環(huán)西路，主要轄屬濟南市天橋區(qū)。天橋區(qū)位于濟南市的北部，屬于工廠、倉儲、建材市場集中區(qū)域，城區(qū)的市容、市貌、市政建設(shè)及規(guī)劃較市中心地區(qū)來說都要差幾個檔次，有待改進。二、交通1、繞城高速公路、濟青高速公路：主要與外省市相聯(lián)接，是濟南的北出口2、濟濼路、無影山路，北園大街，堤口路：主要是通往城區(qū)內(nèi)部的主干道，車道為4-6車道，寬約為15-25米主要交通路線：84、30、68、33、43、15、7、K53、K58、K90(K字頭為旅游車)3、兩大長途交通結(jié)散點：長途汽車總站：無影山中路、濟濼路，主要通往通內(nèi)外各大市城濟南長途客運中心：堤口路、無影山東路三、商業(yè)主要以居民區(qū)附近的零散日用配套為主，有兩個具有代表性的商圈：1、北園路商圈：天橋區(qū)檔次最高的商業(yè)區(qū)。東側(cè)以餐飲、娛樂、酒店為主，西側(cè)以家俱建材經(jīng)營為主。2、濼口服裝市場：濟濼路、清河北路。主要以服裝為主兼營鞋帽。濟南市的服裝貿(mào)易的結(jié)散地。另有幾家零散的大型商業(yè)配套：綠地倉儲超市：濟濼路、廠東路濟南商廈：堤口路、萬盛北街四、醫(yī)療文教以濟濼路為界劃分為東西兩部分，醫(yī)療文教主要集中在西部。濟南動物園附近：濟南師范學(xué)校、省氣象學(xué)校、濟南第四醫(yī)院總醫(yī)院無影山中路附近：山東科技大學(xué)、濟南幼師、濟南師專、警察學(xué)校、交通醫(yī)院、建筑醫(yī)院五、個案樓盤以濟濼路為界分為東、西兩個區(qū)。西區(qū)的建筑密度，人口密度明顯要比東區(qū)高，大多數(shù)樓盤主要集中在西區(qū)，安居房占有一定比例。1、個案開發(fā)地段及開發(fā)量1）西區(qū)：濟南動物園附近有兩處規(guī)模較大的安居房個案A、金閣花園占地130畝，屬于濟南市舊城改造試點小區(qū)，受到濟南市政府的關(guān)注。B、太平洋小區(qū)位于金閣花園的北部，占地300畝。此外，無影山中路附近集中有幾處商品房樓盤，天旺泉景、萬盛園、天福苑等等，占地面積從1萬-9萬M2間不等。2）東區(qū)：東區(qū)的商品房主要集中在北園大街一帶，具有代表性的主要有兩個：湖濱園占地190畝分二期開發(fā)，荷花園占地20畝。2、個案單價（1）東區(qū)：主要以湖濱苑、荷花園為代表。這兩個個案在東區(qū)及至整個天橋區(qū)來說單價是最高的，荷花園的單價為3150-3350元/M2，湖濱苑單價1700-2700元/平方米（一期）。（2）西區(qū)：主要以金閣花園、萬盛園為代表，其中金閣花園是一個大規(guī)模的安居小區(qū)。金閣花園：1680-2030元萬盛園：2300-2600元3、東西區(qū)房型面積表：區(qū)域案名主力房型面積總價東區(qū)荷花園二室二廳97-132M230-44萬湖濱園二室二廳101-128M219-34萬西區(qū)金閣花園三室二廳101-110M217-22萬萬盛園二室二廳95-131M230-34萬4、個案規(guī)劃（1）東區(qū)：東區(qū)的兩個代表樓盤荷花園、湖濱園（一期）占地面積不大，內(nèi)部社區(qū)規(guī)劃有限，沒有會所及中心花園、娛樂中心等公建配套。（2）西區(qū)：西區(qū)的兩個樓盤金閣花園、萬盛園占地面積大，社區(qū)規(guī)劃較西區(qū)來說比較完善。其中金閣花園是市政府試點小區(qū)，是以商品房的標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)劃一個安居小區(qū)，內(nèi)部公建有托幼、家政、中心綠化帶、醫(yī)療中心等。萬盛園小區(qū)內(nèi)部也有一個占地1萬M2的中心花園和健身廣場。六、客源分析同樣以濟濼路為界分為東西兩區(qū)。（1）東區(qū)：主要個案都集中在北園大街商圈一帶，客源主要為天橋的高薪階層。政府外貿(mào)企業(yè)員工醫(yī)生、教授、法院干部北園商圈的私營業(yè)主一少部分外地駐濟南辦事處的主管（桂林三金藥業(yè)）（2）西區(qū)：

西區(qū)樓盤的客源主要針對的是中低檔的層次。約15%的外遷戶約5%的企業(yè)、單位的福利房效益不好，沒有能力分房的單位、企業(yè)的一部分干部自行購買一些小型的私營、個體業(yè)主綜上所述，天橋區(qū)房地產(chǎn)業(yè)主要有以下幾個特點：產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計起點低，主要針對中低檔客源。產(chǎn)品單一，市場競爭不激烈，缺少更新產(chǎn)品。房型設(shè)計陷入誤區(qū)。缺乏先進的營銷理念和技巧。福利分房仍占一定比例。產(chǎn)品規(guī)劃中大面積戶型較多?，F(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房占絕大多數(shù)。七、相關(guān)數(shù)據(jù)1、平均占地面積：8萬M22、平均建筑面積：13萬M2平均容積率：1.64、主力單價：2300-2900元/平方米復(fù)式1% 面積配比5、主力面積：100-130M2復(fù)式1% 面積配比6、主力總價：21-34萬7、主力房型：二室二廳8、面積配比：二室二廳：53%三室二廳：46%復(fù)式：1%9、平均得房率：81.4%第四部分：華山項目市場定位一、地塊分析1、地塊概況地塊位于濟南市北端，屬歷城區(qū)轄管，位于華山西面，原址為王保莊地區(qū)，系農(nóng)業(yè)用地及部分民宅。地塊東臨華山，西臨將軍東廣場，北望濟青高速公路，南接開元路，一期開發(fā)用地共占地300畝，現(xiàn)為農(nóng)民住宅，尚未動遷，計劃開發(fā)總量達建面15萬平方米。2、區(qū)域環(huán)境概況從地理位置而言，該地塊位于整個濟南東北端，遠(yuǎn)離中心城區(qū)。尤其鐵路線橫貫市區(qū)東西，受交通條件阻隔，中心城區(qū)的幅射作用明顯受阻，加之北部地區(qū)為黃臺工廠區(qū)，因而環(huán)境面貌，人文基礎(chǔ)、配套條件相當(dāng)薄弱。地塊位于華山西面，華山周邊為平原地形，現(xiàn)多用作農(nóng)耕用地，而華山系一座平地突兀而起的孤山，山體相對較小，但姿態(tài)挺拔，目前與山腳下的道觀——“華陽宮”構(gòu)成目前華山風(fēng)景區(qū)的主要景觀。盡管華山歷史上淵源悠久，但目前而言，人文景觀挖掘、開發(fā)力度明顯不足。無論與市中心大明泉、趵突泉，還是南區(qū)千佛山其它風(fēng)景區(qū)相比，無論知名度、成熟度均有明顯差距，因而就目前而言，華山風(fēng)景區(qū)景觀資源相當(dāng)有限，對物業(yè)價格支撐作用有限。據(jù)悉市政府已經(jīng)將大力發(fā)展華山風(fēng)景，興建“華山現(xiàn)代城”計劃列入政府規(guī)劃之一，此項工程預(yù)計將斥資5億，項目實施后將有效抬升整個北部板塊的土地價值。近些年來，濟南市政建設(shè)主要圍繞道路工程成為政府主抓落實的工作，道路系統(tǒng)基本形成了“三環(huán)九射”“九縱九橫”道路系統(tǒng)。目前通往該區(qū)城道路主要有將軍路——二環(huán)東路一線及歷山北路一線且尚無公交系統(tǒng)入駐。據(jù)悉順河高架將北延至繞城高速公路，以及歷山北路拓寬工程，此舉將大大加強其與市核心區(qū)直接聯(lián)系。3、環(huán)境優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1)地處華山風(fēng)景區(qū)，除現(xiàn)有自然、人文景觀外，城市規(guī)劃中將投入巨資，引入配套，興建華山現(xiàn)代城。原地塊為農(nóng)耕用地及民居，土地平整動遷快速，易于規(guī)劃。華山西側(cè)將開發(fā)一人工瀑布，地塊東邊可直接觀景。區(qū)域近鄰高速公路，聯(lián)外交通便利。由歷山路及將軍路可直達市區(qū)，車程在30分鐘內(nèi)，另外規(guī)劃中順河高架北延及歷山北路拓寬工程將利于與市區(qū)聯(lián)系。劣勢：地塊周邊為農(nóng)業(yè)用地，缺乏生活必需配套，缺乏人文基礎(chǔ)?，F(xiàn)有華山風(fēng)景區(qū)資源有限，開發(fā)不足，與同城南部的千佛山風(fēng)景區(qū)相比劣勢明顯。區(qū)域偏離中心城區(qū)，配套缺乏，且基地臨近道路多為工廠、倉庫，區(qū)域面貌不佳。位于鐵道線北側(cè)，交通配套不全，尚無公交線路支撐。華山現(xiàn)代城規(guī)劃尚在規(guī)劃階級，具體實施有待時日。二、市場分析1、重點參考個案簡介(略)雅居園金閣花園百花小區(qū)市場優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：(1)自近年來濟南樓市漸旺，潛在需求旺盛，市場前景看好。(2)華山現(xiàn)代城規(guī)劃納入政府工程，基地規(guī)模大，有利于塑造特色產(chǎn)品。（3）北區(qū)內(nèi)尚無優(yōu)質(zhì)個案，區(qū)域市場有空白。（4）開發(fā)商系報業(yè)集團，是各媒體宣傳上優(yōu)勢。（5）地處華山風(fēng)景區(qū)，具投資升值潛力。劣勢：（1）地處城市北區(qū)，房產(chǎn)開發(fā)多為安居住宅，市場認(rèn)知度不高，價格參照體系不利。（2）與南部風(fēng)景區(qū)及中心城區(qū)相比，配套劣勢明顯，定位同類產(chǎn)品，競爭力低。（3）地塊原為農(nóng)業(yè)用地，區(qū)域內(nèi)多為農(nóng)業(yè)居民，無客源基礎(chǔ)。（4）整個濟南高收入客源層有限，開發(fā)高檔物業(yè)風(fēng)險較大。（5）基地內(nèi)農(nóng)耕地部分無法一次開發(fā)，不利于形成規(guī)模效應(yīng)。（6）濟南樓市多為自住型客源，投資性客源比例極少。（7）隨著舊城區(qū)改造深入，近二年內(nèi)新興的大型同規(guī)模社區(qū)將在全市其它區(qū)域啟動，構(gòu)成潛在威脅。三、產(chǎn)品定位：根據(jù)第三部分的濟南市市場調(diào)查，得出本案存在下列市場機會點，具體如下：1、產(chǎn)品機會：目前濟南市以別墅作為主力產(chǎn)品推案的僅為加州花園一案，170萬以上的總價，使其消費客源只能是市場“金字塔”塔尖部分，而很多想能擁有獨門獨院住家生活的社會精英，由于消費能力不夠而不能實現(xiàn)“別墅夢”，同時市場優(yōu)質(zhì)的低層公寓同樣存在空白點，而本案恰如其分地彌補了市場的空白。2、規(guī)劃設(shè)計：濟南房產(chǎn)正逐步完善其市場化進程，但目前市場所推個案其產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃總體停留在上海房市95-96年階段，在房產(chǎn)回暖之際。原持幣待購者無好房可覓，本案優(yōu)異的產(chǎn)品規(guī)劃可滿足客戶需求。3、總價優(yōu)勢：濟南市場別墅（獨棟或聯(lián)體）總價在人民幣120-300萬之間，中心城區(qū)、東區(qū)、南區(qū)多層、高層主力總價在40-70萬，若主力總價定位在40-45萬，僅為市場別墅產(chǎn)品的1/3，也比其它區(qū)域普通產(chǎn)品總價略低。市場吸引力極大。4、時間優(yōu)勢：目前濟南市場別墅產(chǎn)品極少，而濟南具有開發(fā)別墅產(chǎn)品的天然生態(tài)環(huán)境，目前，市場對別墅產(chǎn)品正處醞釀階段，預(yù)計在二年內(nèi)，會有為數(shù)不少同質(zhì)產(chǎn)品推出，因此，年內(nèi)推案正好打個“時間差”。四、項目開發(fā)初步分析1、整體規(guī)劃建議：結(jié)合市場機會點分析和本案項目分析，我公司認(rèn)為本產(chǎn)品規(guī)劃可有下列三種方案，以下作具體分析：建議一：規(guī)劃大型歐陸風(fēng)格多層社區(qū)的“造城計劃”，類似“萬科城市花園”物業(yè)，通過環(huán)境塑造，物業(yè)服務(wù)，房型設(shè)計等全方位高起點品質(zhì)競爭。理由：(1)基地規(guī)模大，土地成本低，適應(yīng)開發(fā)此類物業(yè)。(2)市場初期，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品少，富有競爭力個案少，全新規(guī)劃高起點引起市場轟動。(3)城市舊城改造，將產(chǎn)生大量潛在客源。(約350萬m2開發(fā)量)(4)中低檔客源基礎(chǔ)雄厚，多層物業(yè)容積率較高，作為大規(guī)模物業(yè)，市場風(fēng)險較小。困難：(1)開發(fā)中低檔物業(yè)，其主打客源群消費特性：風(fēng)險意識較重，對期房抗性明顯，且更務(wù)實，關(guān)注實際生活配套。(2)目前濟南住宅開發(fā)主要產(chǎn)品為安居房和經(jīng)濟適用房，售價極低，是消化低收入消費者的主要渠道，這將本案客戶形成巨大沖擊。(2)開發(fā)多層類物業(yè)，容積率較高，數(shù)量較大，對客源總量要求高。(3)本案完全依賴區(qū)域外客源，而中低收入客源群相對地域觀念重，居住慣性大。(4)社區(qū)開發(fā)量大，較難一次性形成規(guī)模效應(yīng)。(5)“造城”項目往往需要率先投入巨資，完善生活配套，引入交通設(shè)施，滿足未來大量業(yè)主需求。建議二：規(guī)劃大型聯(lián)排式聯(lián)體別墅社區(qū)——“用買屋錢買樓”。類似“康橋半島-獨院住宅”與“錦秋加州-排屋"，控制主力總價40-45萬，面積160-180M2。理由：（1）現(xiàn)存市區(qū)內(nèi)中高檔物業(yè)大多戶型面積較大，房型較差，環(huán)境規(guī)劃落后，本案控制總價，物業(yè)品質(zhì)錯位競爭。（2）華山地區(qū)為未來風(fēng)景區(qū)規(guī)劃，本案高品質(zhì)規(guī)劃，與環(huán)境相協(xié)調(diào)。（3）地區(qū)當(dāng)前公共交通設(shè)施欠缺，同時存在便捷的高速道路，“有車族”抗性較低。若“車房聯(lián)動”更有助于本案去化。（4）市場上“排屋”、“獨院住宅”類物業(yè)尚屬空白，易引發(fā)市場沖擊效應(yīng)。困難：（1）開發(fā)中高檔別墅類物業(yè)，地段唯一性及景觀支撐因素尤顯重要，本案環(huán)境面尚待改善。（2）南部山區(qū)規(guī)劃成熟，為市場廣泛認(rèn)可，若開發(fā)同類產(chǎn)品，市場競爭力有待考驗。（3）主打中高檔客源將面臨整個市區(qū)范圍的客源競爭，對產(chǎn)品品質(zhì)要求較高。（4）在保證容積率的前提下，別墅類項目勢必增加覆蓋率，不利于集中環(huán)境塑造。（5）別墅類項目仍數(shù)市場空白，無市場參照可比。建議三：以聯(lián)體別墅為主輔以多層的混合型社區(qū)理由：（1）作為別墅產(chǎn)品開放初期的市場初探性產(chǎn)品，產(chǎn)品面及客源面應(yīng)力求廣泛。（2）混合型社區(qū)能夠根據(jù)市場反饋作及時調(diào)整。（3）混合型社區(qū)可保證容積率，分?jǐn)偨ㄖ杀荆黾永麧櫬?。?）混合型社區(qū)可根據(jù)物業(yè)形態(tài)，分布確定不同定價原則，利于建立銷售價格體系。困難：（1）混合型社區(qū)需追求整體風(fēng)格的和諧，避免不同物業(yè)的風(fēng)格絕對的背離。（2）混合型社區(qū)注重不同物業(yè)比例，避免客源層混雜。（3）混合型社區(qū)對不同物業(yè)分布位置要求較高。2、產(chǎn)品定位：綜合上述三種分析，我們建議本案產(chǎn)品最佳定位為：以聯(lián)體別墅為主力，多層公寓為輔的高尚生活社區(qū)。產(chǎn)品配比7：3。3、房型面積配比建議房型面積比例多層二房二廳80-90M220%三房二廳100-120M210%聯(lián)體別墅三房三廳160M230%四房三廳180M240%4、定價建議：多層社區(qū)：平均單價2000元/M2 主力總價16-20萬聯(lián)體別墅：平均單價2500元/M2 主力總價40-45萬5、產(chǎn)品建議：本產(chǎn)品建議分為社區(qū)內(nèi)部配套和外部配套兩部分：（1）社區(qū)內(nèi)部配套：a、建材與設(shè)備建議：以下建議是對目前濟南市場物業(yè)進行比較后，結(jié)合未來發(fā)展趨勢與基地自身狀況后所得出的，具體建議如下：建筑風(fēng)格：純歐陸風(fēng)格，形成強烈視覺沖擊。（但在作整體規(guī)劃時，應(yīng)考慮與華山道教文化相融合）；結(jié)構(gòu)：砼現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)；屋頂：現(xiàn)澆樓板，做一定防水處理；外墻：面磚結(jié)合涂料，以面磚為主；門窗：分戶門采用高級防火防盜門（小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一安裝），單元不設(shè)內(nèi)門，雙層真空塑鋼窗配淺色玻璃；廚房、衛(wèi)?。好鳎隙鄶?shù)物業(yè)都對廚衛(wèi)進行過裝修）；水、電、煤：變頻式供水；全區(qū)三相供電，配備6-10KW；管道天然氣安裝到位；三表出戶，自動抄表；通訊系統(tǒng)：每戶二門直線電話，小區(qū)統(tǒng)一接收有線電視及衛(wèi)星電視；智能化設(shè)施：①安保：小區(qū)外圍墻紅外線報警裝置；每戶可視對講系統(tǒng)；每戶配備緊急救助按鈕；②網(wǎng)絡(luò)：直接寬帶進戶，小區(qū)內(nèi)自設(shè)局域網(wǎng)，建立服務(wù)平臺。?停車：聯(lián)體別墅每戶一個。在社區(qū)內(nèi)建造地上、地下停車場，滿足多層住戶?；具_到全區(qū)每三戶二個車位。b、社區(qū)配套建議：以下建議是在對市場同類物業(yè)，特別與雅居園進行比較后，結(jié)合未來發(fā)展趨勢與基地自身狀況后所得出的，具體建議如下：小區(qū)巴士：往返小區(qū)與山大路（東區(qū)）、泉城廣場（中心城區(qū)）、長途汽車站（北區(qū)）之間。如條件允許，可專備巴士接送業(yè)主子女上下學(xué)。大型會所：美容院、茶室、棋牌室、餐廳酒吧、洗衣房、閱覽室、健身房、桌球室、桑拿房。大型商場：滿足業(yè)主的日常生活所需。醫(yī)護中心：滿足業(yè)主的一些常見病的癥治。文教：開辦特色教育班和幼兒托護中心。體育活動設(shè)施：室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場、七人制足球場、壁球館。社區(qū)健身場所：類似于上海居民新村內(nèi)的健身設(shè)施，針對老年人。（2）社區(qū)外部配套：由于華山個案目前的交通，生活配套相當(dāng)潰乏，接近于“零”配套，唯一依托于“華山現(xiàn)代城”整體規(guī)劃。如果想要吸引外區(qū)客源至此（本地客源無）產(chǎn)生熱銷狀況，除社區(qū)內(nèi)部配套出眾之外，外部配套至少應(yīng)達到以下標(biāo)準(zhǔn)：a、“華山現(xiàn)代城”計劃啟動，并且政府加大宣傳力度。使?jié)鲜忻裼兴劊壳?，濟南市民對該計劃知之甚少）。b、至少2-3條公交線路進入華山。c、在華山區(qū)域應(yīng)配備一所學(xué)校（中小學(xué)），以解決業(yè)主子女的入學(xué)問題（小區(qū)內(nèi)部無法達到這一要求）6、抗性去化建議（1）區(qū)域認(rèn)知度低——利用報業(yè)集團先天優(yōu)勢，以官方媒體形式宣傳該地區(qū)未來規(guī)劃及社區(qū)規(guī)劃。（2）景觀支持不足——充分挖掘“華山”歷史文化資源，提高其知名度。（3）生活配套匱乏——配合華山現(xiàn)代城政府規(guī)劃，率先引入相關(guān)生活必需配套，社區(qū)自行建設(shè)。（4）與市區(qū)交通設(shè)施不足——完善地塊內(nèi)外道路狀況，并在道路兩側(cè)設(shè)置綠化帶；并引入社區(qū)巴士或“房、車組合”的銷售方式。（5）無區(qū)域客源——塑造特色、個性產(chǎn)品，以高性能價比吸引市區(qū)范圍內(nèi)客源。7、目標(biāo)客源定位：（1）客源分析：中心城區(qū)動拆遷戶（主要針對多層房）；居住和工作在北園大街的人士；山大路科技一條街；東部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)合資公司的人士；東南部文教科技單位的人士；外地人士；中心城區(qū)和省市機關(guān)及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；（2）客源職業(yè)：大公司的職員（如山東航空、華能集團、輕騎集團等）私營業(yè)主；合資企業(yè)的高級主管；國有企業(yè)的部門主管；各類專業(yè)人士（機關(guān)公務(wù)人員、教師、醫(yī)生、報社員工等）（3）客源年齡：30-50歲。特點：@、華山個案由定位聯(lián)體別墅為主，主力總價為40-45萬在濟南屬于中檔價位房，因此在客源上與東南區(qū)和西南區(qū)重合。b、北園大街和東部科研區(qū)城內(nèi)的客源在地理位置上接近華山個案，最易接受此地段，因此會成為主力客源。。、由于華山個案在規(guī)劃超前，品質(zhì)較高，但地塊的認(rèn)知度不高的特性的影響，因此客源年齡以中青年為主。d、集團消費現(xiàn)象已是下降態(tài)勢，但仍普遍存在，基本在10-15%之間。第五部分 財務(wù)分析本部分以多層住宅區(qū)、聯(lián)體別墅住宅區(qū)、混合型住宅區(qū)（70%聯(lián)體別墅、30%多層）三種假設(shè)規(guī)劃作以下財務(wù)分析。前提：1、基地面積以18.75萬方計算；2、小區(qū)的公建1萬方計算3、多層容積率以1；聯(lián)體別墅以0.6；混合社區(qū)以0.7計算；4、多層銷售均價以2000元/平方米，聯(lián)體別墅以2500元/平方米計算。一、多層住宅區(qū)（容積率為1，總建面18.75萬方）1、成本：樓板價：267元/平方米內(nèi)配套（含智能化）：180元/平方米園林景觀：80元/平方米建安費（含設(shè)計費）：800元/平方米銷售管理費用（含廣告費）：90元/平方米財務(wù)費用：50元/平方米不可預(yù)計費用：30元/平方米合計：1497元/平方米2、銷售總收入：177500X1X2000=3.55億3、利潤（含稅）：3.55-（1497X17.75）=0.89億二、聯(lián)體別墅住宅區(qū)（容積率為0.6，總建面11.25萬方）1、成本：樓板價：444元/平方米內(nèi)配套（含智能化）：180元/平方米園林景觀：80元/平方米建安費（含設(shè)計費）：750元/平方米銷售管理費用（含廣告費）：90元/平方米財務(wù)費用：50元/平方米不可預(yù)計費用：30元/平方米合計：1624元/平方米2、銷售收入：2.56億3、利潤（含稅）：2.56-1.66=0.9億三、混合型住宅區(qū)（70%聯(lián)體別墅，30%多層容積率為0.7，則總建面積為13.125萬方）1、成本：樓板價：381元/平方米內(nèi)配套（含智能化）：180元/平方米園林景觀：80元/平方米建安費（含設(shè)計費）：765元/平方米銷售管理費用（含廣告費）：90元/平方米財務(wù)費用：50元/平方米不可預(yù)計費用：30元/平方米合計：1576元/平方米2、銷售收入：2.85億3、利潤(含稅)：0.94億第六部分銀座地塊評估簡報一、地塊分析1、地塊概況地塊位于濼源大街銀座商城對面，北鄰司里街小區(qū)。目前地塊已平整，沿街地帶現(xiàn)有二層臨時工程用房。目前基地東部地塊為其它發(fā)展商所有，基地西北角還有獨幢6層多層居民住宅。2、周邊環(huán)境基地以南：緊靠濼源大街，向南面對中銀廣場、銀座商城，以及在建魯銀大廈。基地以北：系司里街小區(qū)，小區(qū)為行列式排列6層居民住宅，另外基地范圍內(nèi)西北角有一獨幢6層民宅?；匾詵|：糧食大廈及良友富臨大酒店和部分6層居民住宅?；匾晕鳎荷綎|汽車進出口公司辦公樓(8層)3、環(huán)境面與市場面分析地處泉城廣場市中心城區(qū)，是全市政治、經(jīng)濟、商貿(mào)、文化中心，區(qū)域人文環(huán)境上佳，地段價值一流，被廣為認(rèn)可。?鄰近大明湖公園和趵突泉公園兩大市級風(fēng)景點，人文環(huán)境優(yōu)越。?區(qū)域內(nèi)泉城路及濼源大街集中濟南市最高檔商廈及辦公寫字樓，商業(yè)繁華，配套齊全。濼源大街一線上集中大型銀行機構(gòu)，系規(guī)劃中“金融街”商貿(mào)街。市中心城區(qū)交通配套齊全，公交線路豐富，濼源大街是市級示范街，路況條件好?；厮闹芤曇伴_闊，無不