房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念課件

第二章

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念和特性

內(nèi)容提要：

1．房地產(chǎn)的概念與特性

2．房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)涵與產(chǎn)業(yè)定位

3．房地產(chǎn)的虛擬特性

第一節(jié)

房地產(chǎn)的概念與特性

一、房地產(chǎn)的概念

?對于房地產(chǎn)的含義，目前理論界流行的表述大致有以下幾種：

①房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)一論：房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。

②房地產(chǎn)的廣義和狹義論：廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施，以及諸如水、礦藏和森林等自然資源，還包括與土地、房屋權(quán)屬有關(guān)的權(quán)利或利益；狹義的房地產(chǎn)是指房屋的建筑部分與建筑地塊有機(jī)結(jié)合的整體和它們衍生的各種物權(quán)。

③房地產(chǎn)即不動產(chǎn)論：不動產(chǎn)（RealProperty）是指土地及附著于土地之上的定著物。這個定著物包括附著于土地之上的樹木、礦藏等自然物體和建筑物、構(gòu)筑物以及其他改良物。

養(yǎng)力用地及其財產(chǎn)權(quán)利

富源地及其財產(chǎn)權(quán)利

承載用地及其財產(chǎn)權(quán)利

1.地產(chǎn)

房地產(chǎn)

3.非房屋建筑及其財產(chǎn)權(quán)利

4.與土地尚未分離的農(nóng)作物、林木種子等

5.價值昂貴的車輛、船舶、飛機(jī)等財產(chǎn)

6.財產(chǎn)綜合體

住宅房屋建筑及其財產(chǎn)權(quán)利

非住宅房屋建筑及其財產(chǎn)權(quán)利

與房屋建筑有關(guān)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建筑及其財產(chǎn)權(quán)利

2.房產(chǎn)

不動產(chǎn)

房地產(chǎn)、房產(chǎn)、地產(chǎn)和不動產(chǎn)的關(guān)系圖

資料來源：曹振良等《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論》，北京大學(xué)出版社，2003，P3第一節(jié)

房地產(chǎn)的概念與特性

二、房地產(chǎn)的屬性

?對于房地產(chǎn)的屬性，可以從土地的資源屬性、經(jīng)濟(jì)活動的物質(zhì)載體、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易的法律規(guī)范以及房地產(chǎn)的社會價值等來理解。

1、房地產(chǎn)的自然屬性

①房地產(chǎn)位置的固定性

②房地產(chǎn)使用的耐久性

③房地產(chǎn)的異質(zhì)性

2、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性

①房地產(chǎn)的高價值特性

②房地產(chǎn)的稀缺性

③投資與消費的雙重性

④房地產(chǎn)的外部性

3、住宅房地產(chǎn)的社會保障屬性

?1996年6月在伊斯坦布爾舉行的第二次聯(lián)合國人居大會上把“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊焙汀俺鞘谢澜缰械娜祟惥幼^(qū)可持續(xù)發(fā)展”作為“具有全球重要意義的主題”。

第一節(jié)

房地產(chǎn)的概念與特性

第二節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)

一、房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)涵

1、產(chǎn)業(yè)(Industry)的基本內(nèi)涵

①產(chǎn)業(yè)是社會分工的產(chǎn)物，它隨社會分工的產(chǎn)生而產(chǎn)生，產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵也隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展、社會分工的進(jìn)一步深化和社會歷史的發(fā)展不斷地得到豐富和發(fā)展。

②產(chǎn)業(yè)是介于宏觀經(jīng)濟(jì)（國民經(jīng)濟(jì)）和微觀經(jīng)濟(jì)（企業(yè)和家庭）之間的中觀經(jīng)濟(jì)的概念，是具有某種同類屬性的企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的集合體。

③產(chǎn)業(yè)的含義具有多層次性。

構(gòu)成一個產(chǎn)業(yè)的幾個規(guī)定性：

①規(guī)模的規(guī)定性

②職業(yè)化的規(guī)定性

③社會功能的規(guī)定性

2、房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)涵

?房地產(chǎn)業(yè)（RealEstateIndustry）是指從事房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營的行業(yè)，它是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實際運(yùn)行與發(fā)展的“載體”。

?周誠（1997）認(rèn)為：房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)。

?張永岳等（1998）認(rèn)為：房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、租售經(jīng)營以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)（如融資、置換、裝修、維修、物業(yè)管理）等經(jīng)濟(jì)活動的行業(yè)。

第二節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)

2、房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)涵

?葉劍平，謝經(jīng)榮等（2005）認(rèn)為：房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理與服務(wù)等一系列經(jīng)濟(jì)活動的總稱，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動主要限于流通領(lǐng)域，在國民經(jīng)濟(jì)分類中屬于第三產(chǎn)業(yè)。

?曹振良（2003）認(rèn)為：從一般經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)理來說，現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)是兼?zhèn)涞诙?、第三產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營型產(chǎn)業(yè)，即可稱為廣義的房地產(chǎn)業(yè)；從國民經(jīng)濟(jì)核算和統(tǒng)計管理的角度看，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)歸類于流通領(lǐng)域的第三產(chǎn)業(yè)，即可稱為狹義的房地產(chǎn)業(yè)。

第二節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)

二、房地產(chǎn)業(yè)的定位

1、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)核算的產(chǎn)業(yè)分類定位

編號

產(chǎn)業(yè)分類名稱

編號

產(chǎn)業(yè)分類名稱

A農(nóng)、林、牧、漁業(yè)

K房地產(chǎn)業(yè)

B采礦業(yè)

L租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)

C制造業(yè)

M科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)

D電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)

N水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)

E建筑業(yè)

O居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)

F交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)

P教

育

G信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)

Q衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)

H批發(fā)和零售業(yè)

R文化、體育和娛樂業(yè)

I住宿和餐飲業(yè)

S公共管理和社會組織

J金融業(yè)

T國際組織

國際標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類（GB/T4754-2002）的劃分

第一產(chǎn)業(yè)

第二產(chǎn)業(yè)

第三產(chǎn)業(yè)分為兩大部分：流通部門和服務(wù)部門

第二節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)

代

碼

類

別

名

稱

說

明

門類

大類

中類

小類

K

房地產(chǎn)業(yè)

72

房地產(chǎn)業(yè)

7217210房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的活動。

7227220物業(yè)管理

指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定，對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動。

7237230房地產(chǎn)中介服務(wù)

指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動。

7297290其他房地產(chǎn)活動

包括房地產(chǎn)交易管理、房屋權(quán)屬登記管理、房屋拆遷管理、住房及房改積金管理。

資料來源：《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T4754-2002）2002版

第二節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)

2、房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的地位

（1）房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)地位

?首先，房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟(jì)活動的基本物質(zhì)前提和基礎(chǔ)，是居民生活消費的載體。

?其次，房地產(chǎn)是社會物質(zhì)財富創(chuàng)造的重要源泉，是社會經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的基本保證。

?第三，人口素質(zhì)提高和社會全面進(jìn)步的基本條件。

第二節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)

③能帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，即具有擴(kuò)散效應(yīng)（包括高新技術(shù)的應(yīng)用和擴(kuò)散）。

?美國學(xué)者羅斯托認(rèn)為主導(dǎo)（或支柱）產(chǎn)業(yè)具有三個基本規(guī)定性：

①能吸納新技術(shù)；

②產(chǎn)業(yè)本身具有較高的增長率；

（2）房地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

?國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》〔2003年18號文〕明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。

第二節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)

第三節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)的虛擬特性

1、虛擬資本與虛擬經(jīng)濟(jì)

?虛擬資本（FictitiousCapital）是馬克思在《資本論》中，將那些本身沒有價值，但可以通過資本循環(huán)運(yùn)動產(chǎn)生利潤，獲取剩余價值的股票、債券等資產(chǎn)。

?虛擬經(jīng)濟(jì)（VirtualEconomy）的概念及其相關(guān)的理論框架得到了建立和逐步完善。

?黨的十六大報告指出，要正確處理“虛擬經(jīng)濟(jì)和實體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系”，“虛擬經(jīng)濟(jì)”首次出現(xiàn)在黨和國家的正式文獻(xiàn)中。

?成思危：“虛擬經(jīng)濟(jì)是指與虛擬資本以金融系統(tǒng)為主要依托的循環(huán)運(yùn)動有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動，簡單地說就是直接以錢生錢的活動。”

?陳淮：“虛擬經(jīng)濟(jì)是資本獨立化運(yùn)動的經(jīng)濟(jì)?！?/p>

?劉駿民：“所謂的虛擬經(jīng)濟(jì)，是以資本化定價方式為基礎(chǔ)的一套特定的價值關(guān)系，其運(yùn)行特征相對于實體經(jīng)濟(jì)具有更大的不確定性和波動性，是以觀念支撐的定價方式。”

第三節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)的虛擬特性

?并通過虛擬經(jīng)濟(jì)的增長要素直接或間接作用于實際經(jīng)濟(jì)增長要素，從而帶動實際經(jīng)濟(jì)的增長

虛擬經(jīng)濟(jì)是相對于實際經(jīng)濟(jì)而言的，虛擬經(jīng)濟(jì)盡管對實際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生重要影響，但它一般不直接參與實際的生產(chǎn)過程。

?以信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為運(yùn)行載體

?以股票證券、債券、期貨、期權(quán)等虛擬資本為交易工具和表達(dá)方式

?以預(yù)期的資本（包括土地、勞動力、資金、技術(shù)、信息等）價值為定價和分配依據(jù)

虛擬經(jīng)濟(jì)

第三節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)的虛擬特性

2、房地產(chǎn)與虛擬經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)

?房地產(chǎn)是能夠直接參與生產(chǎn)和消費的重要物質(zhì)財富，是家庭財富、企業(yè)資產(chǎn)以及社會財富的重要組成部分。

?房地產(chǎn)作為一種投資工具和投資對象，也成為了除金融資產(chǎn)以外的另一重要的虛擬資本。

?從投資的行為和目的看，進(jìn)行房地產(chǎn)投資和金融市場的投資在本質(zhì)上是一致的。即投資的目的就是為了獲益，并不直接參與到生產(chǎn)和消費市場中的實際經(jīng)濟(jì)活動。

第三節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)的虛擬特性

?房地產(chǎn)實現(xiàn)資本虛擬化的三個基本條件：

①土地資源的稀缺性和房地產(chǎn)商品的開發(fā)建設(shè)周期較長，使得房地產(chǎn)的市場供給缺乏彈性。

②房地產(chǎn)的可投資性，房地產(chǎn)使用的耐久性和不需計提折舊的土地使得房地產(chǎn)可以成為一種重要的投資工具。

③作為資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)，需要通過金融市場提供開發(fā)的