最高人民法院關于商品房買賣合同司法解釋

最高人民法院關于商品房買賣合同司法解釋背景介紹隨著中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和商品房買賣合同數(shù)量的不斷增加，涉及該合同的爭議案件也隨之增多。為了加強對該領域法律規(guī)范的解釋和統(tǒng)一適用，最高人民法院于2011年發(fā)布了《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的規(guī)定》（下稱《規(guī)定》），其中涉及商品房買賣合同的相關規(guī)定。然而，《規(guī)定》中并未對所有可能涉及到的問題進行詳細規(guī)定，于是最高人民法院于2017年4月28日發(fā)布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》），對于商品房買賣合同有關的爭議案件作出明確規(guī)定。主要內(nèi)容合同成立首先，《解釋》對于商品房買賣合同的成立作出了明確規(guī)定，指出成交價款、簽訂合同時的定金繳納以及不動產(chǎn)登記部門負責登記的房地產(chǎn)權(quán)證書等三個條件必須同時滿足。其中，對定金繳納金額的規(guī)定也有了新變化，規(guī)定應不超過房價的百分之十五。此外，《解釋》還對于“認購合同”進行了更詳細的規(guī)定，認購合同在法律意義上并非商品房買賣合同，因為該合同不能要求立即過戶并轉(zhuǎn)移所有權(quán)。認購合同與買賣合同之間的關系，應當按照雙方達成的約定予以處理。合同內(nèi)容在合同內(nèi)容方面，《解釋》進一步明確了開發(fā)商參照施工圖紙?zhí)峁┑难b飾、設備、材料等的質(zhì)量標準，應當符合國家標準或者行業(yè)標準。買受人可以要求查驗該等標準及證明文件。若開發(fā)商未明確說明該等標準，通常視為應當符合當?shù)氐淖畹蜆藴?。此外，《解釋》還對于房屋交付時間的規(guī)定進行了更加細化，當出現(xiàn)開發(fā)商未按要求交付或者提前交付的情況，應當按照合同約定的違約金進行賠償。要注意的是，《解釋》明確了過渡期和寬限期的概念，再次強調(diào)了開發(fā)商的合理期限要求，保護了買受人的利益。合同變更和解除在購房過程中，合同變更和解除是經(jīng)常會發(fā)生的事情?！督忉尅愤M一步明確，商品房買賣合同的變更應當符合中華人民共和國《合同法》的規(guī)定，雙方要按照約定的程序進行變更，并應當簽訂書面變更協(xié)議。此外，《解釋》還對合同提前解除、合同無效、撤銷等情況作出詳細規(guī)定，有效保護了消費者的權(quán)益。爭議處理最后，《解釋》對于商品房買賣合同爭議的解決方式進行了規(guī)定。當買受人、賣出人發(fā)生合同糾紛時，應當依法行使和保護自己的權(quán)利。雙方也可以采用調(diào)解、仲裁等方式解決糾紛。當然，如果雙方不能達成一致，也可以通過法院進行訴訟。結(jié)論總體來說，最高人民法院發(fā)布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》為我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供了良好的司法保障。從合同成立、內(nèi)容、變更和解除，到爭議處理，這些詳細規(guī)定有效保護了消費者的合法權(quán)