某樓盤(pán)銷售提案

恒富花園市場(chǎng)報(bào)告提案今年泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)并不樂(lè)觀，上半年全市完成房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積、竣工面積分別僅為7.32億元、38.84萬(wàn)㎡、19.28萬(wàn)㎡，同比分別減少22.52%、52.27%與24.36%，只有施工面積230.97萬(wàn)㎡基本與去年持平；而商品房銷售也不旺盛，上半年泉州住宅成交面積29.63萬(wàn)㎡，金額6.8094億元，比去年分別下降了9%、8%和0.7%。在房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面日益成熟，另一方面又相對(duì)低迷的情況下，面對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)就越需要審慎地分析客戶，鎖定市場(chǎng)，了解市場(chǎng)的真實(shí)需求并客觀有效地加以論證，而后應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求作全面的產(chǎn)品設(shè)計(jì)并加以系統(tǒng)專業(yè)的策劃銷售。針對(duì)恒富花園開(kāi)發(fā)的研判，本案放棄對(duì)市場(chǎng)的假設(shè)，踏踏實(shí)實(shí)地從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)、地段與客源細(xì)化分析上著手，認(rèn)清項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的空間與潛力，確立項(xiàng)目的客戶、價(jià)格與產(chǎn)品走向。第一章市場(chǎng)分析篇一、泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析如前述，泉州今天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售均不暢旺，而泉州未來(lái)房市以目前情況來(lái)看并不樂(lè)觀，主要壓力在于：1、泉州目前城市面貌與城市形象較差，城市聚集力小，外來(lái)落戶比例小，晉江、南安、安溪等縣城的客源受廈門(mén)分流且相當(dāng)嚴(yán)重，外來(lái)落戶與進(jìn)城族仍局限于工作調(diào)動(dòng)或長(zhǎng)期工作落戶或?yàn)榱诵『⒔逃?、原有泉州市區(qū)居民自建房比例高達(dá)96%，68.89%的居民擁有單元式套房住宅，其中72%的居民有二套或三套的房子；3、泉州市人口基數(shù)少，本地人口40余萬(wàn),加上外來(lái)人口70—80萬(wàn),在外來(lái)落戶比例低的情況下，住宅市場(chǎng)需求主要來(lái)自于二次換房與新家庭建立的住宅需求，在整個(gè)過(guò)程中因舊有住宅不適應(yīng)居住要求而產(chǎn)生的換屋族仍占主流，因而每個(gè)項(xiàng)目的主要客源都集中在周邊板塊區(qū)域內(nèi)的住宅區(qū)換屋居民。在這樣的情況下，泉州房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的量?jī)r(jià)（銷售面積與價(jià)格）的上升都受到較大的局限。未來(lái)市場(chǎng)，如果不能以城市建設(shè)吸引周邊以至外地人落戶，那么泉州東擴(kuò)南進(jìn)西移的大戰(zhàn)略，將會(huì)因人口的不足而受到很大局限，單純依靠本地人口與經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)不足以支撐泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，與廈門(mén)市場(chǎng)相比而言，泉州市客源外流現(xiàn)象嚴(yán)重，量?jī)r(jià)不溫不火，2002年上半年銷售量與金額僅在29.63萬(wàn)與6.8094億元，分別僅為廈門(mén)同期的1/5與1/7左右。二、特定區(qū)域樓盤(pán)動(dòng)態(tài)情況分析1．競(jìng)爭(zhēng)變化（1）價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)仍是該區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)泉秀路區(qū)域的大部分樓盤(pán)都定位在中檔樓盤(pán)，各樓盤(pán)區(qū)域環(huán)境差別不大，而產(chǎn)品本身則趨于同質(zhì)性，加之客戶定位均以中層消費(fèi)群體為主，而這部分消費(fèi)群體對(duì)價(jià)格較為敏感，因此，目前市場(chǎng)仍以價(jià)格為主要競(jìng)爭(zhēng)。（2）開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)度時(shí)下，誠(chéng)信已成為當(dāng)今社會(huì)最為關(guān)注的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)然也不例外，這幾年泉州開(kāi)發(fā)商被頻頻送上被告席，也讓人們看到了誠(chéng)信的重要。開(kāi)發(fā)企業(yè)信譽(yù)的好壞，直接影響樓盤(pán)的銷售。（3）走特色之路爸面對(duì)茅同質(zhì)初性的紹市場(chǎng)炸，面佳對(duì)同著一階匹層的錄客戶錢群體察，只遺有開(kāi)子發(fā)自猴己的可特色四產(chǎn)品枕，才替能從薯眾多晚樓盤(pán)砍中脫勝穎而旱出，捕成為吧引領(lǐng)肯區(qū)域益市場(chǎng)膊的強(qiáng)融者。仍如倚“拿世紀(jì)福巨星澆”仁因其畝特色貼的夠“蹲復(fù)合扁式樓樸中樓勢(shì)”晌、宣“顏中遠(yuǎn)授名城繡”噸免費(fèi)捕安裝渴太陽(yáng)刷能熱黨水器袍管道羞，而再倍受隸消費(fèi)秤者的棒關(guān)注仿，市差場(chǎng)情榴況反集映良旺好，元因此吃取得縫不錯(cuò)咳的銷夢(mèng)售業(yè)丙績(jī)。糕2．長(zhǎng)營(yíng)銷蓋策略緊研判廢（1終）營(yíng)坡銷手曬法不效斷推蒸陳出所新比房地雞產(chǎn)市防場(chǎng)經(jīng)篩過(guò)兩壺年的范發(fā)展森高潮蹤之后敬，客依戶在裁洗禮音中變蝦得成顛熟。摟面對(duì)牢老陳匙的推師廣模率式，然人們繁已經(jīng)斯麻木旬了，組很難墊再激剖起他南們的攀熱情糊，因飽此，地這就笑要求敘我們抵這些刻新時(shí)遭代的嬸"捕慰魚(yú)手旺"必槳須想由出更殺好的芝方式塑，才反能引層爆激喊情。坐從去眾年"抬豐盛忍假日竊城堡釣"的著系列劫秀、組"金卻帝花囑園"棵的"裹形象顏代言感人"揚(yáng)到今障年"刪諾林牌商城艇"的系一元步拍賣熊會(huì)。俯只有凡創(chuàng)新掏的營(yíng)穴銷手彎法和走多變壽的營(yíng)盲銷手昏段，勞才能損留住肅更多蓬人的瓜視線層。鼓（2遷）從等單一爭(zhēng)的營(yíng)呢銷推聚廣方衫式向懼多元羊化發(fā)灘展津在房胃地產(chǎn)鉤代理障公司秘未介叢入泉缺州市藍(lán)場(chǎng)之所前，護(hù)那時(shí)仙營(yíng)銷黃途徑躺主要齒以層“談姜太嫌公釣奸魚(yú)丑——峰愿者仿上鉤猛”誘，而購(gòu)今隨玻著市叛場(chǎng)競(jìng)董爭(zhēng)的降日異涉激烈伐，祥“抵釣魚(yú)延”緊的時(shí)鮮代已裂經(jīng)過(guò)船去，辮市場(chǎng)剖已進(jìn)叫入多淋種渠酬道相村互整貍合的未“老捕魚(yú)技時(shí)代勺”稱。這情就對(duì)裙我們戴提出謙更高限的要早求，皆需要返我們壞對(duì)市意場(chǎng)對(duì)私客戶交作更虜準(zhǔn)確斜的把秧握。掏（3掠）從杜概念湯營(yíng)銷句轉(zhuǎn)入掀品牌規(guī)營(yíng)銷音、品希質(zhì)營(yíng)神銷削概念乒炒作蜂畢竟夾只是忽開(kāi)發(fā)與商或況代理動(dòng)商所奶運(yùn)用捐的一志種營(yíng)錦銷手渾段，構(gòu)是看借不見(jiàn)設(shè)摸不本著的路，然剃而隨嘉著市掀場(chǎng)的堡成熟賞與競(jìng)葡爭(zhēng)加挑劇，村泉州臨已悄槳然進(jìn)恭入拜“火產(chǎn)品叮時(shí)代挺”不。成虛3、鬼價(jià)格央走勢(shì)爽分析摧20蝴01蹈年樓貫盤(pán)價(jià)猾格列朵表如撲下：看樓盤(pán)蛛多層叼均價(jià)紗小高門(mén)層均番價(jià)舌多層揉主力誘總價(jià)季小高際層主福力總睛價(jià)沈開(kāi)發(fā)景總量史寶成趙花園懸22蓋80借元/歐m2準(zhǔn)25濾50努元/窩m2砍25昌萬(wàn)欄26質(zhì)萬(wàn)元雖1.鵲9萬(wàn)驕㎡熱豐盛懇假日丙城堡載23掃00捕元/騙m2盾25捏80剪元/肚m2拔26凡萬(wàn)困29舉萬(wàn)元眼26求萬(wàn)㎡龍陽(yáng)光鮮巴黎徑二期甚22岡50鮮元/云m2袍24與50珠元/按m2茄29嬌萬(wàn)促31氧萬(wàn)元題2.顏2萬(wàn)乘㎡樸東方什銀座娘24艷50苦元/閉m2猶29稱00摸元/催m2高32違萬(wàn)舉36屋萬(wàn)元時(shí)8.伸3萬(wàn)彼㎡顯福新鐘花園率城蜓27弄50帆元/鹿m2涼45做萬(wàn)元啊12紐.2指萬(wàn)㎡多金帝偶花園堂24乘80嘴元/混m2降27予00林元/沸m2菜33竿萬(wàn)尋35守萬(wàn)元鄭12戰(zhàn)萬(wàn)㎡娘聚豪受特區(qū)辟25遙50輪元/立m2杰36柄萬(wàn)元觸1萬(wàn)唯㎡文鳳凰克假日峰25花50漢元/政m2拒36貪萬(wàn)元呀1萬(wàn)歌㎡睬湖景渴花園穗企劃史提案掃第一儉篇獸紡市場(chǎng)扒及項(xiàng)野目分皂析刮一、侵病泉州雙市房般地產(chǎn)鋼市場(chǎng)挖概況解1、昂歪宏觀乓經(jīng)濟(jì)商運(yùn)行識(shí)及產(chǎn)蘿業(yè)結(jié)駱構(gòu)的慘變化泰1）椅據(jù)相扯關(guān)部踏門(mén)統(tǒng)歲計(jì)報(bào)凈道，慨20關(guān)02兄年全嚴(yán)國(guó)商竄品房店空置白率繼逃續(xù)加揀大，販同比戶去年劃，今如年1踏-5哨月份奴，全尼國(guó)商等品房殿空置沸面積桑增長(zhǎng)吹幅度逼達(dá)8帝.2番%，重高于墾去年半2.栗3%仍的水傲平。盆2）見(jiàn)全國(guó)犧商品聚房銷占售速賞度放驗(yàn)慢，熊與去朝年同曲期相窮比，銜今年盞全國(guó)判銷售刪面積遇回落袍8%洗，價(jià)糕格下樸跌3嬸.3括%。覽3）資20蘆02務(wù)年上僚半年皂，泉普州G悲DP貨值同冶比去桐年增浴長(zhǎng)1胡0.急8%誘，居弟民收夠入增佳長(zhǎng)7齊.8焦%，伙消費(fèi)早指數(shù)阻下降擦0.段9%輸。叫4）艱泉州娛同期請(qǐng)商品禍房交府易量翠下降吳，上壽半年傍泉州津住宅最成交違21專53卸起，希成交緊面積巾26攀.6異3萬(wàn)穴㎡，藥金額餓6.帝08蘆94耀億元留，比微去年精分別班下降鬼9%陣、8鹿%和奴0.減7%癢。歡5）幣20抖02它年7館月末優(yōu)泉州憑空置伍房面塌積達(dá)六55根.8開(kāi)2萬(wàn)泰㎡，恐同比澡去年椒增長(zhǎng)澆35高.2正%。勒6）債20扭02歪年第繞二季升度，稈泉州買房地隙產(chǎn)企珠業(yè)景旱氣指兩數(shù)為趣93萍.3固，同推比去悔年下賽降1灘3.蛇3%園。嘗2、倦洞政策完法規(guī)技及城只市發(fā)焰展規(guī)寬劃對(duì)掀泉州獸房地射產(chǎn)市工場(chǎng)的蜘影響飛1）貨20騾02略年7撒月份康起，缺國(guó)家前全力元整頓器房地陰產(chǎn)業(yè)這，泉啦州市拖政府怨亦大孤力治魔理旅“肌六項(xiàng)扛”與不法題行為小，給鐘產(chǎn)業(yè)態(tài)運(yùn)作棚并不倘規(guī)范稠的泉射州房包地產(chǎn)鄙市場(chǎng)梢?guī)?lái)仿較大的的沖州擊。詳2）剃20滿02分上半萌年泉乖州成鐮為省拆級(jí)園朱林城房市，滲并將負(fù)在2君00夢(mèng)5年瓶晉升盛為國(guó)拔家園診林城凳市，寸以及拜圍繞己“啄四山細(xì)二江暗”憶和妨“里半小么時(shí)城熄市群臟”竊的城脊市發(fā)割展遠(yuǎn)辭景，迎進(jìn)行甩規(guī)劃北方案煌國(guó)際便咨詢鍵征集誼活動(dòng)概，都囑將有導(dǎo)力的派促進(jìn)益泉州仁城市僻形象裝及品懸位的絹提升告，以凍及對(duì)赤園林附景觀鏈、城攀市綠鞏化與逗居住酬環(huán)境跨的改鐮善。餃3）啦20黎02舞年6簽月底退，市聽(tīng)區(qū)太村平洋嶺花園奴爆發(fā)較的物沖業(yè)管洞理風(fēng)童波預(yù)敗示著熔泉州吧部分勒市民椅對(duì)物找業(yè)管量理需厚求與室服務(wù)守意識(shí)胸的覺(jué)店醒；隱同時(shí)晌，也險(xiǎn)提醒置我們產(chǎn)，物登業(yè)管吧理將琴是泉悅州未破來(lái)住痕宅市偷場(chǎng)中筒主要提的競(jìng)乏爭(zhēng)或嶄賣點(diǎn)疲之一的。脈4）違房地齒產(chǎn)抽“彎兩書(shū)扔”針再次平受到桿重視尊，下芹半年遇起，戰(zhàn)未能地提供藏“渴五證蔑”壯、渡“杠兩書(shū)溪”盾的房溝產(chǎn)開(kāi)付發(fā)企傲業(yè)，召將受師到政阻府的后嚴(yán)懲繳。死3、誘蝦泉州乏房地程產(chǎn)住增宅市滑場(chǎng)的芳發(fā)展睜趨勢(shì)漢1）芹大泉干州城土市架孫構(gòu)與蹲“歸東拓旋南進(jìn)便”監(jiān)戰(zhàn)略布的實(shí)勻施，儀刺桐宿路以掀東區(qū)思域成伙為近柄幾年緒泉州耕房地寶產(chǎn)開(kāi)規(guī)發(fā)的忙重點(diǎn)凍區(qū)域幟，城飲市重友心東舉移已飯然顯吉現(xiàn)。影2）丑隨著佛沿海味大通擊道、男后渚情港及拳坪山旗隧道才的建披設(shè)與雅投入腰使用跑，洛戲江必快將成飄為泉能州未茂來(lái)的恐發(fā)展食熱土逼。輩3）汁20旦02道年下兇半年篇始，瓶“漆冠亞聰城市呀花園織”幅、香“肝世紀(jì)閑巨星件”究及陡“飼中遠(yuǎn)迷名城鋼”場(chǎng)等樓羊盤(pán)的認(rèn)面市翁，宣擾示著稻泉州系的房鳴地產(chǎn)旦業(yè)的岡產(chǎn)品歪時(shí)代渾與大艦盤(pán)時(shí)恨代的顯到來(lái)姑。請(qǐng)4）食區(qū)域齡購(gòu)買闊力已恐基本托得到泰釋放栗，高忍端產(chǎn)雅品競(jìng)垂?fàn)幖语瀯?，爛有效偶需求舟不足童已明學(xué)顯表勻現(xiàn)。臟5）捉小高念層住泰宅已出開(kāi)始珍逐漸林為泉目州市邀民所喊接受似，但嚷多層臟住宅居仍是臣熱銷殖的主友流，廊而高壓層住肝宅依講然嚴(yán)希峻。跑6）描隨著酸土地親開(kāi)發(fā)境成本稅的增會(huì)加，恨工薪白階層牌消費(fèi)呼的住裝宅將描向城裙市邊竿緣或虛新區(qū)濱邁進(jìn)超。策7）書(shū)東部阿洛江必將隨汗著坪還山隧參道的垂開(kāi)通居而價(jià)座值突們顯，老將成妖為泉第州大至規(guī)模廈化產(chǎn)峽品開(kāi)敵發(fā)的脈基地般，與和高品稠質(zhì)社讓區(qū)的配孵化質(zhì)器。閣二、避本案巾SW搭OT練（優(yōu)亭劣勢(shì)筑、機(jī)全會(huì)點(diǎn)似、隱胳憂）航分析殿杜1、霜項(xiàng)目北優(yōu)勢(shì)濁矮S網(wǎng)1）辮本案太位于害溫陵桑北路糠與湖院心街戒交叉扛的北甜邊，褲隸屬皂于鯉誓城區(qū)霉，毗崗鄰東腎湖公滑園及恰東湖加電影禮院、圣華僑恨歷史汪博物息館、嘴施瑯攏故居擠，以置及將霸要落砌成的術(shù)市民反廣場(chǎng)弟，區(qū)鄰域地秧段價(jià)赴值屬拜性高先，人拜文底爭(zhēng)蘊(yùn)豐北厚，誠(chéng)市民棕有著包較高拋的的升認(rèn)同異度；達(dá)2）擔(dān)醫(yī)院橫、銀雙行、懂菜市張場(chǎng)、呀電影篩院、斃博物未館、蛾圖書(shū)棕館、寫(xiě)超市占等，去配套等齊全蟻，生副活便族利；領(lǐng)3）槳本案注于溫質(zhì)陵路脹市區(qū)診主干致道旁武，擁離有1枯2條拌公交雅線路廁，居明民出媽入與井行車暢十分悅便捷宅；藥4）畝泉州預(yù)重點(diǎn)所知名種學(xué)校遺：三腰中、臥五中領(lǐng)、師魄院位株于本辟案區(qū)盟域內(nèi)源，有足較高奸的教少育資合源及曲就學(xué)飲條件搭；懸5）餐東湖摔公園首、城獸市園愁林廣臨場(chǎng)與查本案題左右舒為鄰擁，城矩市稀斤缺的蒸景觀除資源聲，在姑繁華繞的市賺中心藍(lán)鬧中亭取靜露，獨(dú)懼一無(wú)勵(lì)二，取是本朝案最沙大優(yōu)鴿勢(shì)；鬼6）信隨著專城市激的發(fā)弓展與爸資源郵的日甚益稀晶缺，愧本案購(gòu)有著糟較好化的發(fā)腸展前昌景及減巨大嚼的增醬值潛修力。尺2、土項(xiàng)目謎劣勢(shì)友確W速1）惑本案刪處于止新老遣城區(qū)漏的過(guò)腥渡帶獸，項(xiàng)難目后州為城潑中村不落，悠大量濱的民胡房密滅集而啄凌亂使，并迷居住涉著大繡量的鑒外來(lái)獨(dú)民工震，居術(shù)住環(huán)就境及管視覺(jué)膝形象習(xí)不佳證，影聯(lián)響項(xiàng)勢(shì)目的喘形象手及居鄭住品我位的嚷塑造抵與提擺升；蜓2）蜻項(xiàng)目笑一側(cè)響緊挨潔八卦叔溝，舊其難休聞的狀臭味墾及漂參浮水孫面的訂污物欠，亦幟對(duì)本醉案造陵成一是定的見(jiàn)影響坡；嶄3）謀項(xiàng)目聾周邊憶商業(yè)筆形態(tài)肯雜亂閑，檔盒次不堵高，午氛圍蕉不濃螺，店平面空凍置率倚較高唇，店誓面租揉金相押對(duì)較侮低；功4）贈(zèng)項(xiàng)目嘆所在杯湖心田街前絨段，低尚未山改造付，街藏面窄叔小，襯無(wú)商店業(yè)氛沿圍與舉特色諸，本庭案沿疊街店想面的慮銷售帝難度隔較大爐；耽5）派項(xiàng)目租旁中冬泉大排廈及勿幾幢莊舊有景建筑酒物，廟既破壇壞本蒸案的椅完整畏性，康又不脖利于歇項(xiàng)目險(xiǎn)整體雷形象備的塑足造。尋3、望項(xiàng)目取機(jī)會(huì)俱姨O(píng)萄1）卸老城城區(qū)受冒政府兩古城育保護(hù)狹的制央約，運(yùn)房產(chǎn)玻開(kāi)發(fā)翅基本劃受限賀，對(duì)秤老市膏區(qū)的鋪居住熔與生旅活有味著向蹲往和約留念飯的客敬戶群駕體，艦將是話本案?jìng)鶢I(yíng)銷竿的一尚大契礦機(jī)；回2）問(wèn)本案攻對(duì)面藏的祥鄰景家有園定彈位為嗎別墅安小區(qū)幻，提譜升了粉項(xiàng)目猜所在娘的區(qū)藥域形坡象與斗地域顛價(jià)值施，亦鄙對(duì)本顏案的樣項(xiàng)目趙形象行與品辯位的金提升乳起著堵一定篩的促恢進(jìn)作擱用；黨3）宣隨著漏綠色框、健膨康、春環(huán)保但的居蕉住概顫念被遼普遍嗚接受蠅，與扇稀缺斬的自唯然景懼觀資褲源相崇伴而跑居，葵已成右為都藥市成出功人探士對(duì)耗居住射新的院追求邊點(diǎn)，掙這將飄是本屈案的院附加僵價(jià)值宣得以枯最大細(xì)體現(xiàn)桂的市快場(chǎng)大繁勢(shì)。營(yíng)4、妙項(xiàng)目考隱憂選惑T便1）踩泉州紋國(guó)聯(lián)忌房地長(zhǎng)產(chǎn)二照期開(kāi)禮發(fā)的停定位湖為中按高檔凍住宅齒的券“光富貴剃花園休”掙將直諷接對(duì)送本項(xiàng)脊目構(gòu)撤成威段脅；撇2）怎與本街案同寫(xiě)區(qū)域匠的項(xiàng)輛目開(kāi)央發(fā)及勤市區(qū)銷相近面的住瞞宅項(xiàng)鑄目將猛形成邪對(duì)本嶄案客繩源分釘（截嗎）流泄的威絹脅，沉因此汽營(yíng)銷搞時(shí)機(jī)起的把梁握，燃亦是閱本案糾的關(guān)擺鍵；易3）順本案紗周圍章的村府落、墨民房恥及眾靈多的齡外來(lái)陷人員奴與較塘差的陷居住根環(huán)境副，將技會(huì)影鑼響本疫案目乎標(biāo)客露戶群章體對(duì)警項(xiàng)目?jī)?chǔ)的抗荒性。治第二鵲篇溉貨項(xiàng)目販定位驚及產(chǎn)資品修疏正建熊議切一、躁項(xiàng)目黃定位秒瘋1、每區(qū)域軍屬性調(diào)與產(chǎn)告品定澤位菠本案戲位于肚溫陵腥北路奴與湖勺心街奴交叉臭處，吼隸屬粒于鯉雀城區(qū)糠行政兔管轄裂，街蟻區(qū)定紀(jì)位明完晰，勢(shì)項(xiàng)目毀區(qū)域柏具有箏豐富飲的人咽文及紗景觀渡資源心，東敗湖公漫園、鐘圖書(shū)匆館、綱電影里院等席使本拍案所劣在的各區(qū)域用在市蓄民的逆心中滋有著尊潛在泥的心混理定鞋位和暫情感垂傾向讓。毛隨著慧城市騾的發(fā)果展與然人們賴居住屬理念栽的提室升，拳人與鮮環(huán)境賢的統(tǒng)梢一協(xié)微調(diào)將載是未纖來(lái)的蕉意識(shí)使主流較，而點(diǎn)海景背、湖罵景、灑山景欠、水舌景已坦開(kāi)始晨成為捎人們縮居住合的極散致追渾求。蹦本案寸項(xiàng)目?jī)x的操費(fèi)作應(yīng)劇根據(jù)時(shí)地塊援及項(xiàng)涌目周徒邊現(xiàn)岡狀環(huán)評(píng)境的叫優(yōu)劣慌勢(shì)幻“識(shí)揚(yáng)長(zhǎng)拖避短湯”翅，充袋分挖染掘周肥邊綜緣合資魯源，杜擺脫萌項(xiàng)目表周邊舅民房守的影挺響，根充分它利用遺與東種湖公愉園、領(lǐng)電影貨院、拿圖書(shū)再館以賄及將或要建食設(shè)的舍城市拖廣場(chǎng)纏等市辦政設(shè)粘施的不區(qū)位植優(yōu)勢(shì)猶，引抗導(dǎo)并柳挖掘臥出特衰定目延標(biāo)客皇戶群償體的爬潛在袋需求掩和價(jià)床值的框認(rèn)同庫(kù)。欲因此勤，本循項(xiàng)目至的定劃位應(yīng)閱在高閱尚住房宅的棚基礎(chǔ)篇上，本提升很一個(gè)油層次干，以請(qǐng)主題旦式住妨宅概熊念為衛(wèi)主要健思路薯，在鐮提升豎項(xiàng)目央的產(chǎn)童品內(nèi)欠涵的唯同時(shí)意，更由可達(dá)葛到產(chǎn)鑒品的更惟一渡性和袍排它容性。找2、突主力現(xiàn)客戶具群體鍵定位零嗚1、袖客戶蹦群體纏定位自：以若二次體購(gòu)房宴的中抬產(chǎn)階蜘級(jí)為棉主（鉆包括浮公務(wù)俯員、喝企事讀單位先管理槽層、殘私營(yíng)內(nèi)企業(yè)芒主等全）；榴2、?？蛻粑輩^(qū)域沾定位安：以孩項(xiàng)目犧周邊末及老炸市區(qū)塑的居昆民為澆主，糟周邊云地區(qū)笑（晉寺江、短石獅動(dòng)、南毛安、供惠安暖）居便次，碑兩者綠在本愛(ài)案客容戶總著量所蘭占的希比例秤，預(yù)伴計(jì)分據(jù)別為璃6：巧4。據(jù)二、葡產(chǎn)品場(chǎng)修正予建議廈方案港一尺井現(xiàn)代辨時(shí)尚蹦的深鑼港風(fēng)戚格園郊林式宮住宅鋒依據(jù)尼地塊筑及周保邊的童資源腰配備臘以及濟(jì)能接摘受這幸一地管段物提業(yè)升算值的膚客戶迷群體嚷來(lái)看饞，項(xiàng)目目定央位應(yīng)有著手嶼于中湖上階租層，互項(xiàng)目唐品質(zhì)蹄應(yīng)屬別于中商高檔銹次項(xiàng)嬸目。姿但是械這一巡定位迅真正柿成功拍的關(guān)拼鍵還梁在于戴產(chǎn)品勒本身便品質(zhì)繡及我勁們所嚇賦予伸產(chǎn)品斜的綜言合的桶附加割價(jià)值茅。所孩以這躁就必尖須在榨產(chǎn)品銜規(guī)劃希當(dāng)中駛重點(diǎn)伸塑造呀本案等的綜莫合競(jìng)抽爭(zhēng)力批，也墳只有是這樣池方能適吸引歡住這田些日釣趨理苗性且欣又具北實(shí)力花的目風(fēng)標(biāo)客睡戶，務(wù)創(chuàng)造介利益牢最大舅化。蠅針對(duì)燦目前樹(shù)三個(gè)巾設(shè)計(jì)持方案掌，以聾香港掏方面徐設(shè)計(jì)寨的規(guī)承劃方省案，止在大恩方向高上符錄合我倍們所藝要求鬼的整孝體定師位，團(tuán)但由岸于香聚港規(guī)狂劃設(shè)粥計(jì)公尋司對(duì)越泉州型的本妥土民布情不暑甚了甚解，顆所以謹(jǐn)仍存圓在許幟多方總面的冒不適洞應(yīng)，芬必須由做出張修正挑以更閃為貼迷切的輝被目趴標(biāo)客挪戶所崖接受逆。贏項(xiàng)目綿地塊萌呈扇渠形狀戰(zhàn)，從蒜總體麗的規(guī)攻劃來(lái)生看，拖在泉瞞州當(dāng)吸屬前岸衛(wèi)，快且它州的朝攜向，珠分布?xì)ぜ芭耪剂幸补瘦^為佛合理淚，所育以說(shuō)功大方寄面能畜滿足有于中和高檔膨項(xiàng)目傻定位局，而額在于蜜細(xì)部嫌處理革及本牙土適川應(yīng)性察上卻遷存在由許多忙不足告，這趣又將忘影響域整個(gè)刪項(xiàng)目但檔次廊塑造表及價(jià)嶺值提熱升。恰因此錦就總秩平、疤外觀筆、景晌觀、趟配套肺及戶基型的健調(diào)整青作以跡下建包議：兩總平獄規(guī)劃項(xiàng)：整拌個(gè)首筑層都息為店像面，涼首先層量太欲大，姨其次普有些歌中庭渾花園牧內(nèi)側(cè)洋的店瑞面商侵業(yè)價(jià)劫值不誦高且掛很難臥定位翁，與淡住宅著園林殲中庭臨氛圍跳格格晃不入騎。建旗議把血花園衫內(nèi)側(cè)座店面迫架空川作為色園林飯的延百伸部繩分以蜓化解糖內(nèi)街弓店面敞推廣襖的抗優(yōu)性，屢以提先升項(xiàng)貨目人膏性化小品質(zhì)痕塑造糠。墨外觀歪：目運(yùn)前的犧方案速?gòu)念伵忌?，富造型唐及立疲面上屈線條膠與塊濟(jì)面的別組合憲都強(qiáng)娛烈的血透射跑出深覽港特賄色建授筑風(fēng)儉格，苗但細(xì)園部處跌理卻猾仍較吉為生曠硬。攝①雷顏色纖單一賄，沒(méi)匙有能鄭夠把姑建筑設(shè)立面頭的節(jié)矛奏感忍很有幟效的孤體現(xiàn)強(qiáng)出來(lái)穗。警②筐立面增板塊膜構(gòu)成捷不夠禁協(xié)調(diào)喉，尤鞠以1羞3、熔14葉、1延5、貿(mào)16撒這一演沿中咐庭立阻面更母為明泊顯，處陽(yáng)臺(tái)敗與陽(yáng)央臺(tái)之我間，醉陽(yáng)臺(tái)稅與整懼體立斗面之怨間的伴關(guān)系財(cái)，從再功能門(mén)與視暢覺(jué)兩焰?zhèn)€方脾面都發(fā)有欠污缺。韻戶型被規(guī)劃略：本圍案現(xiàn)食行戶威型規(guī)縣劃中蛋客廳些與主蓬臥室溉的開(kāi)燒間面擺積比芬例不泊合理穗，（援客廳奏開(kāi)間堡偏小僚，臥頁(yè)室開(kāi)腔間偏軟大，趕戶型倉(cāng)面積選設(shè)置寫(xiě)缺乏產(chǎn)變化愧，無(wú)獄法滿使足消森費(fèi)群逗體的走需求濁，客送戶層廟次較齡窄，蛛不利滾于銷閉售，生建議席作如鳥(niǎo)下調(diào)艙整：繪1、謎房型呼設(shè)置紛：鈴二房設(shè)二廳遮一衛(wèi)陣：7坦5~遣80色㎡，饞客廳唇開(kāi)間退在尿4.吊3m師左右迫，主辮臥開(kāi)鋪間恨3.永8m棋左右灰，客礎(chǔ)廳面嘴積2畝0㎡嘴左右寶為宜喚。裙三房坐二廳增二衛(wèi)飯：1候10單~1偽30幅㎡，超客廳苦開(kāi)間寒在4駝.5堆～5續(xù)仙m左趙右，丈客廳鋸面積扔25諷～3唯0㎡況。累四房碑二廳砌二衛(wèi)所：1汽45神~1蜓50浸㎡，化客廳栗開(kāi)間孤各在奉5.圖1～央5片搶.5判m圣左右座，客托廳面述積3在5㎡絡(luò)左右浮。霉樓中顯樓：霸灘18紋0～粒23遭0㎡奶，客討廳開(kāi)蝴間各和在5蛾.5藝～6慨爸.5站m垂左右鄭，客皂廳面示積4歸0～屆50梅㎡左軍右。磚2、糕面積卷比例冒：躺二房詠、三哲房、迫四房南、樓德中樓謎的比飽例分面別為貴：2器5%鏈、4錦0%冠、2旗0%膠、1訂5%貫。臥3、園戶型悟特色熱：榜①梨錯(cuò)層例：動(dòng)引靜分作離；牽②狠帶閣旗樓的概樓中薄樓：咐贈(zèng)送裕閣樓羊，既積使用怒面積邪大于爆建筑恩面積初；種③蹄底層箏樓中捏樓：余將售獅價(jià)低著的底應(yīng)層住紹宅，降設(shè)計(jì)細(xì)成樓隱中樓己，既搭可有饅效化歪解底棟層住約宅價(jià)家值低殊的缺泉點(diǎn)，誼又同卵時(shí)改酸變了程以往晴樓中君樓均紙是頂角層的易慣例堆，且?guī)胚€可銀使消弱費(fèi)者治耳目萌一新充，并爹避免騎了攀局爬樓聞梯之繁苦。廳景觀昌及配牛套：厘高檔壯項(xiàng)目賞與普旋通項(xiàng)奸目明鳥(niǎo)顯區(qū)粉別在顧于它無(wú)除了敘滿足辟日常讀居住躁功能防外，歷在所稀能享你受到妥的配要套，森服務(wù)臨及產(chǎn)抖品附論加價(jià)絨值重冤點(diǎn)提宴升，賀到位魂。這告也是債提升巾產(chǎn)品挽價(jià)值演、塑模造產(chǎn)久品檔禽次所永要傾捐力打室造的傍。犧①題功能燙配備料：保嬸安、偶保潔傘中心盈，業(yè)唐主服膜務(wù)中鈔心、昌社區(qū)號(hào)醫(yī)療絲中心酒、干斧洗房復(fù)、便降民超籮市、剪小區(qū)僵幼兒眉所、納車庫(kù)湖。調(diào)②沖休閑層配備匯：社來(lái)區(qū)景前觀中廈庭園埋林，鐮休閑蜘會(huì)所秀。瘦A．焦晚景觀賽中庭果園林色：區(qū)隔隔于走普通樂(lè)的綠鄭地、患植物雹而打鵝造出敞極具舊人性奔及自奉然靈讓性的餓至善腸空間律：開(kāi)染放式移綠地盯、棋議藝方判園、兄茗茶山小歇愧，泳堡池/遭嬉水繩池、婦鏡影強(qiáng)荷塘誓、健訴康步絮道、?；ㄅ_(tái)佩涼亭我、噴并疊、藥帶椅責(zé)花架澆、兒閱童天傍地、次露天植劇場(chǎng)之/舞治廳，擺雕塑啄廣場(chǎng)鼓。憶B．牢所休閑掛會(huì)所亞：健素身房幻、桑忠拿房溪、臺(tái)識(shí)球室遣、乒去乓球紹室、奸棋牌揭室、堪咖啡很廳、短網(wǎng)吧鉗（如團(tuán)社區(qū)挽引入滔寬帶貼網(wǎng)絡(luò)懸就無(wú)瓦須網(wǎng)追吧）牛方案分二移皺以江仁南特富色為窮主的繳蘇州覆園林捉主題摧風(fēng)格掩式住稱宅進(jìn)介于竿項(xiàng)目勝地塊云處于拴新老拳區(qū)域尚交匯嫌處，悔在東果湖公取園的朋優(yōu)勢(shì)秩依托醒下，薦以及燒與周乏邊項(xiàng)概目、究景觀扛互相剪呼應(yīng)揉的協(xié)柔調(diào)性碗的需鍛要，粗以及差市政隸對(duì)于事城市鵲建筑地物外甩觀與觸顏色居的要荷求及柴限制卻，故撤我們叔提出嚷傳統(tǒng)朱古典園韻味稅之方罷案二框：以柔蘇州辜園林凱為主笨題的拉江南騙特色救規(guī)劃巾方向都。午這一雁方案仔主題痕思想薄在于晴塑造旅具泉盆州市則場(chǎng)唯削一性靠及排截它性撒的產(chǎn)享品內(nèi)槍涵，向走無(wú)蹄競(jìng)爭(zhēng)煤路線絡(luò)，以即使本械項(xiàng)目敬在港耕深、遞臺(tái)灣暈風(fēng)格塑滿溢洽的市會(huì)場(chǎng)中膊一枝香獨(dú)秀其。友規(guī)劃挨重點(diǎn)歪：建豈筑與惕園林更的有冒機(jī)結(jié)贏合，嘉空間屢與人那文的垃良性轎互動(dòng)僑。采嘗取這戴一方昆案將湊在外淹觀及篇園林塊乃至屋項(xiàng)目敞內(nèi)涵幅整體曲風(fēng)格沖獨(dú)樹(shù)鏈一幟晌，從輪而在敲歐陸鞏風(fēng)格蹤與港寨深路拐線中爐，秀倦出江驅(qū)南水秘鄉(xiāng)風(fēng)謀景如捐畫(huà)的在古典乓韻味讀。疤外觀抄：以臥極具顫中國(guó)陜傳統(tǒng)趕風(fēng)格共的斜忠坡頂豐、琉畝璃瓦綢為屋筆頂主彩建筑尤造型帆，并勢(shì)在立何面與夫屋頂普融入爺江南腐特色孕的建你筑表缸現(xiàn)元求素使低之與頂主題艘定位甜的相妹呼應(yīng)葬。（述具體熔方案梁略）飾園林贈(zèng)景觀旁：以方江南茂特色扔、蘇孟州園吐林為相理念轎的中乏心思吸想，連打造渡有人慣間美愧稱的旺蘇杭沾特色俗園林撿，風(fēng)頂格印夫象：于小橋姐流水成，鏡騰路荷象塘，沫迥廊阻蘭亭計(jì)，林晶蔭小檔徑，眼山石仙小溪直，輕方風(fēng)垂逃柳，肚草堂魄書(shū)屋瞞。（沫具體木方案畏略）順注：改方案誰(shuí)的難模點(diǎn)在親于小胡高層羨建筑匙與傳榮統(tǒng)園瘋林的逼有機(jī)歡組合汁，以救及環(huán)向繞社番區(qū)的阿靈動(dòng)塊水域夢(mèng)的設(shè)丑計(jì)上姜。造第三甜篇忠移項(xiàng)目酒企劃感案名述一燭從上紡述產(chǎn)辟品規(guī)脾劃思科路與土方向幼，可憲以清午楚的燈反映容我們眼的產(chǎn)天品定優(yōu)位，泉加之娛這一意項(xiàng)目陷的地贈(zèng)段市列政建毯設(shè)配秧備的斃資源撓及優(yōu)下勢(shì)，滅我們作把它撒定位達(dá)為成市心樣公園已帶丹·問(wèn)大型鋪園林亭式高遇尚社胸區(qū)木案名棍：兄繪東湖家豪園辨組合延形象緊：戲濟(jì)東湖賀豪園緣智市心播公園驚帶分·貪大型悠園林轎式高共尚社飲區(qū)兵產(chǎn)品就印象顧：現(xiàn)主代、鄭時(shí)尚尚、高奮貴、件尊崇粉、生弓態(tài)、托人性廊案名些二饑結(jié)合并本案學(xué)產(chǎn)品祖修正飛建議椅二的動(dòng)思路體，本奉項(xiàng)目譯的定姿位為劉大泉寸州首診家蘇棍州園仗林景尖觀社訪區(qū)創(chuàng)案名輩：糠喝東湖騾御景尼苑數(shù)組合鋸形象腥：黎濟(jì)東湖囑御景拘苑免大泉削州首躺家蘇間州園派林景次觀社獲區(qū)稻媒體霞應(yīng)用懼：媒代體應(yīng)型用應(yīng)末著手浸于推幅案進(jìn)尼度及曉工程瀉進(jìn)度求的各身個(gè)階綿段而掃展開(kāi)價(jià)。重防點(diǎn)把飾握新罰鮮、能迅速應(yīng)、到由位。瞧預(yù)告執(zhí)期：皮主要駐目的垃在于訓(xùn)市場(chǎng)震摸底共及項(xiàng)抹目信因息的銀傳達(dá)像，這汪階段蔽的媒堅(jiān)體以旬戶外射定點(diǎn)腥看板懼及工躍地、復(fù)售樓獄處形障象，雪軟性績(jī)文章梅、夾非報(bào)為酬傳播禮渠道竄來(lái)傳狀達(dá)信瓶息以木積蓄惕能量窮。懂公開(kāi)才期：男大面趕積展美開(kāi)項(xiàng)棵目的樣宣傳招，以季其新時(shí)鮮、摧前衛(wèi)糕、高閣端的機(jī)姿態(tài)敲一舉達(dá)入市面把前征期積偷蓄能策