新東方鳳凰城營銷推廣整合方案

新東方鳳凰城營銷推廣整合方案匯豐行房地產(chǎn)投資顧問公司2005年11月10日前言隨著新東方鳳凰城項目各項工作的順利進行，同時依托區(qū)域房地產(chǎn)市場的良性變化，本項目即將進入緊張的開工及銷售準備工作。我們在對新東方鳳凰城保持信心的同時，也應該隨時做好迎接市場挑戰(zhàn)的準備，下面我們就項目的整合推廣與市場營銷做出定性定量的安排，而且我們將預留調(diào)整和補充的空間，從而保證高速高效高質(zhì)地完成新東方鳳凰城的銷售與服務工作?？怠ど皂椖可赘艣r點新東墊方鳳廉凰城遙位于毫保定尺市東毛北部辯，域北臨狡七一朋路，彩東臨距二環(huán)帳路，倍東靠蜜紅光表路；測毗鄰怎河北寧大學嘴等多塊所省往市重伐點院先校；局南面撒是保日定最驕大的鹿綠化礎、休隆閑廣現(xiàn)場—避—軍近校廣早場；過交通區(qū)便捷膠，人鎖文、愈自然捷環(huán)境哨優(yōu)越鞠，生畜活配嫁套齊撫全。編本項棟目總嗽占地野面積亦18衰0余獸畝，針擬建角住宅際20謹萬平粱方米薄，約踐30砌棟樓謙，可秒容納名14忌00腸余戶膀。項嫂目建謊筑風遮格是徹現(xiàn)代伴中式撈風格像，單壤體建莫筑錯斗落有葉致；佳道路翅系統(tǒng)飲充分么貫徹閣“忙通而圈不暢犯，暢青而不棍穿距”征的原賄則，炭人車密分流碧，最殖大限散度減甚少車貞流對蘇小區(qū)墳環(huán)境爭的干場擾。肉本小肅區(qū)有奔多層籍、小詞高層凡、高絨層，叼以多遮層和曲高層獸為主勁，輔慘以板爭式小背高層值。戶界型以墾兩室繼、三梅室為濃主，最一少爪部分擺錯層墓、躍息層，陶戶型均齊全看，設事計合滔理，朝可以零滿足四不同回的消緞費需校求。遵小區(qū)使內(nèi)生縫活配助套設久施一資應俱富全，副并設盲有人性防地球下車杠庫5推60嘩個，棟地上絞停車示位1息40生個。滴新東軍方鳳收凰城軋?zhí)岢瘛半U以人賢為本捕”專的最北高生月活狀銳態(tài)，五從滿雙足知寇識人莊群居片住生依活要航求和周心理趨上對退居住拾環(huán)境他的熱挪愛出碼發(fā)，痰結(jié)合厲本地凳居民棉的習奪慣，王凸顯藏中高透檔文丙化人革群的競愛好射，著獅力于蒙引領拌保定容人居害知識淺生活泊風尚謀，精手心演絡繹知杯識生器活方舍式。些·蜻項目翁分析斃良性焰分析惡1、而開發(fā)求商實歉力雄韻厚（尼河大黎后勤責集團妨和保夢定市課房管住局）牙。麻2、鬼位于茂市政京規(guī)劃缸區(qū)域曲，該挑區(qū)域冠在未島來城輕市規(guī)邪劃中犧將發(fā)帳展成新為功例能涵南蓋居事住休偶閑、憑創(chuàng)業(yè)續(xù)、教孔育的薄親水莊、崇栗學型勺新人救居環(huán)耍境。竊3、浪東臨滑高速擱公路爬出口漁，便升利的貌交通秋，可減以很種方便謀的北拔上北宜京，陷南下境石家圣莊。熊4、殲位于娘市區(qū)估主干筆道七進一路坦與五列四路翅之間稻交通臨便利謎，公俘交線躍路聚詳集，腐出行連方便招。氧5、揪毗鄰韻河大假等高包等級掩大中隱專院華校，嗓有良雪好的無文化忌教育雪氛圍嫂。瞧6、羨周邊畢環(huán)境節(jié)優(yōu)美葵，毗紐鄰軍汪校廣性場，昌東關自公園易，小播區(qū)內(nèi)酷綠化澤率高淚，可紡以享栽受幽儀雅的功居住撒環(huán)境看。說7、你周邊闊完善前的配傍套設擊施，梁醫(yī)療流，購儲物，聰銀行體，學為校，惱餐飲阿一應堅俱全暴。方8、蝕升值孩空間琴大。眼周邊洽環(huán)境躬好，蜜交通謀便利澇，無坦重工物業(yè)污哄染，情人文聞環(huán)境洋好，扇是今味后城植市居春住區(qū)洋域的籮發(fā)展寫方向舟。良9、扯小區(qū)躺內(nèi)多稱以大款學教專師為橋主，善業(yè)主態(tài)文化究素質(zhì)如高，位居住烈人群柏好。路10縱、項樂目中析式風帶格設畏計，狹獨具灑特色才，顯病現(xiàn)品簽質(zhì)與旬尊貴陡。裕11舊、項愚目規(guī)原模大秘，戶棵型多盈樣合證理，塞；左12烘、本覺項目掘?qū)⑹遣[此區(qū)恩域內(nèi)革未來偽幾年菠規(guī)模安最大版的高遷檔社瘡區(qū)。街抗性岸分析略1、貢項目畫所在佳區(qū)域露為保糕定市殃遠期快發(fā)展鍛區(qū)域戰(zhàn)范疇燃，目汁前人管們認尖可度激不高穿，離懶市區(qū)退較遠場。港2、芳項目喜周邊油環(huán)境貍較亂絮，項廳目西歐側(cè)的惰北苑筐街狹佛窄路獵況不涂好。提3、偏項目忽對面鳳有1原0K襲V變甩電站苦，對氧周邊打環(huán)境悟有一商定影豪響仗4、距緊鄰幟一級織主干婦道和抹二環(huán)眼，噪健聲污壁染較愚大補5、評開發(fā)影公司陣市場早知名章度較蒸弱連·技項目梅定位昂綜合斥定位烤專為聲本市點東部晶區(qū)域載及周們邊縣籮市的卻中高僅收入眨人群古量身們定做愚的具繡有現(xiàn)雙代感川和濃寺厚文久教氛續(xù)圍的瘦高品擁質(zhì)社猜區(qū)；其產(chǎn)品遇定位次文化昌型、訴教育沫型中劃高檔有生活耐社區(qū)通客戶嘩定位字1）怒周邊揪學校即的教釘職工彎；罷2）乖周邊世企事誓業(yè)單盒位員滅工以瓶及附螺近醫(yī)潑療機拳構(gòu)從具業(yè)人紋員；申3）存周邊息的私括營業(yè)站主；替4）啊周邊糕縣市路來保識定的唉購房叛者；缺5）菠投資者者；殖消費踩心理變：掀有較毯高的兩文化恥素養(yǎng)發(fā)，對炭所購彼房屋染要求遷較高算；命長期鳳在該手區(qū)域恒工作慘生活鼻對該杯區(qū)域花認可沿度較昏高；內(nèi)看重啟該區(qū)代域的錫教育懼環(huán)境茂、人紐文環(huán)何境、舟自然摟環(huán)境旬等。趁價格描定位你1、世總體批定價尖原則執(zhí)：犁低開農(nóng)高走匯，搶涼占市累場先烤機。彎為了曲有一救個良凱好的先開端正，盡系早盡繁速樹網(wǎng)立項債目知撿名度棗，項捎目應遷低價載入市憤，之含后隨密銷售背進度辟逐步需攀升笛，爭屬取利嬌潤最胖大化墨。饞2、突價格歸總體系變動排趨勢老根據(jù)卡市場煙接受裝程度陽，結(jié)猶合銷她售進爽度，蒜分階吐段小鏈幅上導漲；賞每次把上漲糠幅度逃不要許太大述，每面次漲邪價時疤間間爪隔縮嘩短一熱些，屬也就腎是小呀幅多尺次上披漲。跑3、秒項目嗓樓宇催價差逢從項裳目外法圍樓管宇到飛項目遷中心餐區(qū)域搞逐步翁遞增潛；項廢目中刪心區(qū)葉域遠微離小缸區(qū)外羽部干慮擾，革距小季區(qū)中羊心綠依地較航近，海景觀鍵優(yōu)美熱，因坊此，蠅價格清比外甩圍樓沉宇要惜高。惱具體薪價差伸：雹4、響各建韻筑形抓態(tài)定擋價勁針對徑不同巾建筑尊形態(tài)壞，制臺定不翻同的減起價胃、均煙價、紅樓層超價差提；不還同的家建筑朝形態(tài)鄭，其拋建筑跑成本魔是不皺同的暖，居文住舒的適度蠻也不丘一樣魯，市石場接纖受度你也會嚴有差餐別。資考慮擇成本愁、市比場接嬌受度斑等因奪素，反各建討筑形叉態(tài)定巾價：溝·灑銷售盟目標寇銷售要分段戀周期弱根據(jù)和項目壤現(xiàn)狀路和市躍場情目況,是“棚新東耽方鳳喜凰城立”甜的銷浪售分勇為四窄個階夾段:漲銷售詞時段略起止法時間撥銷售削目標伍市場駛引導觀期絲20氣05愉年1淘1月南1日歇—卻20匆06抹年4群月9閘日繭20鑄05血年1畏2月速30并日前路完成羊70映0萬遙銷售彈任務鄭開盤到強銷賞期員20全06肢年4往月1風0日瓶－2蜜00較6年夕8月注9日琴20氣06衣年5錢月1鑰日前根完成閱22抓00父萬銷贏售任機務妄續(xù)銷油期糊20奶06聰年8賢月1希0日腳－2粘00泛7年曾3月抖1日傅7梅0％蓬尾盤槐期季20夾07催年3斗月2卻日銜－2佳00著7年繁8月訪31賠日表1挨00道％國本項勸目預茄定2慕00編7年藝8月阿31誠日清勾盤，售銷售太周期寒22賭個月麥。入窄市預普熱階甚段的茶銷售粉任務鄙是1恐2月超21浮日之賓前完膛成回戲款7龜00英萬元山，2勢00昨6年窮5月叔1日耍前，析完成歌銷售災回款澇22禽00奇萬元菊；之柿后到浪20固07拾年3慧月1期日前絕完成項銷售辭總額弄的7寧0%已；2徹00多7年菊8月磨31途日清素盤。盤·慕營銷唱策略蝶根據(jù)碰廣泛潑的市烈場調(diào)擇研和丹客戶虎分析呀，并歷在總?cè)杞Y(jié)前狂一階謊段的近工作獅的基賓礎上樸，我亂們調(diào)厘整營羽銷思委路，戚結(jié)合奧市場錦需要催，整睜合項植目優(yōu)凝勢，捐全面宏進行讓有效跳市場鍵推廣胸。哪思路染決定自出路子園主要蓄針對克以下模問題姻展開霉我們素的營釋銷思蠟路：輸為什銅么要蟻購房幸？造為什歇么選柏擇爐新東倉方鳳芬凰城銷？尼如何故去引貌導客坑戶并父促進歸成交汪？期·獻概念尸推廣昨策略禮為什旋么要豐購房煙？細——拒為了盛改善胖居住席環(huán)境說！杰創(chuàng)意愚原點磁：書冠香門斗第廚概念柏釋義雨這不塊是只竄有居描住功鴨能的縱住宅驅(qū)，而導是有宏充滿抵著濃爆郁書唇香氣轉(zhuǎn)息和場自然派氣息桿的文盾景大達宅，型是屬謊于懂筍得文尸化情穴調(diào)和呢重視北子女饅教育費的成射功人疤士的職理想殿居住雅之所敲。他川們是督生活趴的行課家，暴真正撞懂得耐文化院生活奧內(nèi)涵關。最文景事大宅宵，領混耀東譜方，珍既是繭新東程方鳳太凰城跌的樓歡盤概眾念與掩樓盤匆個性傭，也嫩是潛刮在目顆標客派戶的視群體港特征勞和心袋理需居要。環(huán)真正抱懂得劑生活框內(nèi)涵間都市勉生活蹦·考文化涼氛圍漠·抬修身法養(yǎng)性敢·積升值梯空間兄·陳休閑進樂趣見·訪空間弱美學鑼·疤社區(qū)夜文化若…連…蛛文景挽大宅感，是敵產(chǎn)品機與客鉗戶之扶間的井共性聽，是經(jīng)產(chǎn)生的共鳴騎和認慮同感冶的爐“蘆結(jié)點雁”粘廣告制語：盆文景奧大宅繩，領億耀東倆方亂廣告繁語釋其義肅1、好文要景，聾項目古地處雜河大幅周邊蛾，文淘化氣純息濃恰郁，敗浸潤逃半個鉛世紀醉以上朗的儒楚雅涵棄養(yǎng)，砌令一梁切自避我炫艦耀的窩山景拆水景厘林景晴黯然愛失色萬，如骨果世刊上存為在相摟看永害不厭駛的景軋色，眠那么對一定行就是宮恒久踏不衰鑄的苗“飯文景察”糧風華丸。姥2、川夜大宅智是一球個文淘化概炮念，甩不是戒簡單膛的大箏房子父，吵是心脂靈的泳家園絨，放闊松的襯地方瓶，泄是一買個藝唐術(shù)化禁的生綠活場盒所。藥中國觀的住鐵宅，攏有淘其獨楊特的評風格舞特色殘和料精神繭內(nèi)涵阿，具作有香很豐認富的斬文化濤含義包，與捆項目退濃郁咸的文鳴化氣拘息和針中式陸建筑茫風格今相吻閃合恐。填3、牧領暮：領聯(lián)銜。棟領主帥。耀抖，榮渾耀。妥闡釋思樓盤罩的高扮定位也與高化品位漸。同細時彰滅顯尊波貴生譜活感挖受，柿讓業(yè)嶄主以棕居于章此而群感到吉驕傲瓶、榮藏耀，啄獲得稀心理鍋上的澇滿足瞎。版4、勤誠“艇東方機”朗明確盞表達綠了本傘項目穿在城撥市的搜東部族的信渾息，毅同時浙在東質(zhì)部屬啊于上林風上哥水之烘寶地惜。風告水上車有純“礦東為勝上斑”“捐東部考乃青賊龍之惰祥位謀”男之說叨。凍為什創(chuàng)么選綱擇戰(zhàn)新東捆方鳳湯凰城奸？損選擇廈新東義方鳳甚凰城捎五大暗理由胖：雜人文老環(huán)境矩好帖河北乘大學刑教師蛇的入猜住為副本項盡目帶嬸來了孩濃厚弦的文截化教觀育氣秀息。忌河北寺大學候是我栽省知洗名學膠府，森河大兼教師音的入盡住為麗項目臨本身見帶來詠了良們好的揚文化潑教育值居住滋氛圍央。此宴外，讀項目旦毗鄰詠河北典大學泄、玉保定約金融著?？破W校薄、華雪北電判力大踩學、宮保定北學院宅、第爸二外炸國語嗓學校婦、想十七犬中萌、品新世功紀小匠學續(xù)河北育大學某幼兒貨園，府軍校租幼兒鈔園扯等多謠所省陽市重鵝點院槽?；?，周狹邊具懶有良狹好的既文化簡教育第環(huán)境濃。仍自然圣環(huán)境戲好戚優(yōu)美民的區(qū)償域環(huán)絲境營李造出遇良好三的居涉住氛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