遠大地產(chǎn)亳州南部新區(qū)項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議報告

遠大地產(chǎn)亳州南部新區(qū)項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議報告輝創(chuàng)地產(chǎn)運營部狼性輝創(chuàng)未戰(zhàn)先贏輝創(chuàng)使命：致力為客戶提供卓越的不動產(chǎn)解決方案，創(chuàng)造地產(chǎn)價值最大化。60000組

40人身經(jīng)百戰(zhàn)意向客戶

狼性團隊輝創(chuàng)在亳州多條垂直系統(tǒng)過硬關(guān)系網(wǎng)亳州碧桂園嚴(yán)寒封鎖尖兵突破小看房團來訪就送成交殺手

每天3場小看房團熱渠道每周2場產(chǎn)品解析精美隨手禮來就送熱現(xiàn)場現(xiàn)場多輪精確洗客黃埔軍校殺客培訓(xùn)熱成交成交殺手現(xiàn)場殺客

上山下鄉(xiāng)進企業(yè)機關(guān)全城無縫隙覆蓋掃客源源不斷輸客戶資源全城口碑效應(yīng)快傳播成交殺手順位截殺客不放過一個意向客戶平侯府價格標(biāo)桿溢價突圍品牌規(guī)劃價值體系地段戶型以品牌和產(chǎn)品精裝地段形成最核心的物業(yè)智能家居賣點園林景觀鳳尾河景觀帶體育公園學(xué)區(qū)資源精裝科技豪宅地段優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢平侯府價格標(biāo)桿溢價突圍品牌立勢期 廣泛拓客期 硬廣強拓期 開盤沖刺期策 策略軸線略思路 價值梳理廣 線上投放告投放 線下執(zhí)行活 動包 裝1報 2告 3結(jié) 4構(gòu) 56

本體及目標(biāo)解讀篇市場篇案例借鑒客戶篇形象篇營銷策略7 推售執(zhí)行1本體/目標(biāo)解讀?本項目拿地后6個月內(nèi)需開工，建設(shè)周期分別為20個月和30個月，要采取非常規(guī)的運作模式?南部新區(qū)的項目是現(xiàn)金流要求高的項目，必須要速度+價格雙重突破。實現(xiàn)現(xiàn)金快速回籠的常規(guī)做法—“低價跑量”以保證現(xiàn)金快速回籠Q：“低價跑量”做法是否適用于本案？開發(fā)商背景：22年開疆拓土，累積開發(fā)建設(shè)面積約200萬平方米，具有多項目、多年開發(fā)經(jīng)驗和物管經(jīng)驗。2000200420112012201420162017安徽遠大投資2004-2009年開發(fā)建設(shè)遠大進軍省城合肥，2014-2015年六安地區(qū)開挺近亳州，強勢置業(yè)有限公司六安，開發(fā)舒六安地區(qū)開發(fā)發(fā)遠大中央取得經(jīng)開區(qū)77、港匯廣場16萬開發(fā)建設(shè)19.7黃山分公司，怡花園、香榭遠大雍錦臺、公園、遠大78、79號地塊，方商業(yè)綜合體萬方遠大尚林開發(fā)徽州金市花城、遠大幸遠大東都1號、玫瑰園、遠總建筑面積71萬苑，實現(xiàn)戰(zhàn)略等55.4萬方福里等43萬方遠大拉菲公館大南溪公館方?？缭降软椖?。等項目。遠大地產(chǎn)注重打造經(jīng)典，所開發(fā)的項目產(chǎn)品均具有一定的品質(zhì)保證。遠大地產(chǎn)依然堅持對本項目一貫的品質(zhì)打造,“低價跑量”實現(xiàn)現(xiàn)金快速回籠的常規(guī)方法，將變相降低本項目檔次，不適用于本項目。本項目開發(fā)目標(biāo)：在保證銷售速度的同時兼顧一定的價格突破速度突破+價格突破77號地塊：百合路南、酒城大道北、希夷大道東、嵇康路西，約183.12畝。商住用地，容積率2.0，建筑密度25%，樓面地價約2957元。78號地塊：百合路北、銀杏路南、湯王大道東，約96.77畝。土地用途為商住，容積率2.0，建筑密度25%，樓面地價約2790元。79號地塊：百合路北、銀杏路南、仙翁路東、希夷大道西，約231.86畝。容積率2.2，建筑密度25%，樓面地價約2940元。

宗地項目認(rèn)知銀杏路78號地79號地百合路77號地1、距市人民醫(yī)院4.5公里，約9分鐘車程。2、距萬達商圈4公里，約8分鐘車程。3、距市政府5.5公里，約11分鐘車程。4、距市火車站約5.8公里，約12分鐘車程。5、距高鐵站3公里，約6分鐘車程。6、基礎(chǔ)配套：亳州一中南校、師專附屬學(xué)校、380畝市政南湖公園、風(fēng)華實驗學(xué)校、待建31中、亳州一小。

宗地配套認(rèn)知本案 本案

亳州高鐵站宗地本體認(rèn)知本體認(rèn)知1：項目處亳州南遠南區(qū)域，距離市政府5.5公里，約車11分鐘程。本體認(rèn)知2：項目周邊無獨特配套，無明顯資源優(yōu)勢，地緣性人口比較少。屬性界定：中大規(guī)模／中低容積率／遠郊區(qū)域項目／政府限定開發(fā)周期。通過項目本體分析發(fā)現(xiàn)：項目現(xiàn)有條件無明顯獨特優(yōu)勢不足以支撐本項目完成“速度突破+價格突破”！2市場解讀篇亳州宏觀市場簡析/城南房地產(chǎn)市場簡析亳州市宏觀市場簡析近3年銷售套快速變化銷售（套）20000178631500029843倍8663多10000增長500002015年2016年2014年說明：1、數(shù)據(jù)來源亳州房地產(chǎn)交易網(wǎng)不完全統(tǒng)計。數(shù)據(jù)為住宅產(chǎn)品銷售數(shù)據(jù)。2、2016年數(shù)據(jù)為銷售套數(shù)前20名房企合計，實際銷售數(shù)據(jù)超20000套。2016年1-11月住宅價格穩(wěn)步上升均價（元/㎡）6000555153945000489745284840477347564496450843674367400030002000100001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月重拳出擊房市維穩(wěn)土地供應(yīng)快速放量1、2016年亳州供應(yīng)商住用地27宗，建筑面積466萬㎡。2、初步按130㎡一套估算，約可建房36000套住房。3、按照2016年月均成交2000套計算，新增住房可售18個月。雙重天花板置頂量價2017年2月份起，亳州市對市場備案價和備案數(shù)量進行限制，具體體現(xiàn)在兩個方面：1、限制備案價格：限制項目備案上限價格，一定程度上約束了整體均價的快速上漲勢頭。2、限制備案數(shù)量：對銷售均價超過6000元/㎡的住宅項目，每月備案上限不超過40套，延緩了回款節(jié)奏。5點意見穩(wěn)定房地產(chǎn)秩序2017年3月29日，副市長李軍在整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為電視電話會議上給出五點意見：一、加快供給，保持市場供求平衡。區(qū)域平衡、加快供地節(jié)奏，科學(xué)有序出讓商品住房用地。督促已拿地企業(yè)加快施工建設(shè)。二、強化措施，嚴(yán)打擊違規(guī)違法行為。定期開展房地產(chǎn)市場巡查。重點查處捂盤惜售、哄抬房價、違規(guī)預(yù)售、違規(guī)交房，虛假宣傳、賺取房源差價、挪用交易資金、違規(guī)代理銷售、無照經(jīng)營等違法違規(guī)行為。三、部門聯(lián)動，切實穩(wěn)控住宅價格。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房價格備案制度，認(rèn)真核算商品住房備案價格。對于虛高定價的，不予備案。房產(chǎn)部門對不落實商品住房價格備案的項目，不核發(fā)預(yù)(銷)售許可證。四、加大宣傳，引導(dǎo)群眾合理消費。宣傳房地產(chǎn)法律法規(guī)、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售樓盤的相關(guān)信息，以及促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策和做法等內(nèi)容，穩(wěn)定廣大購房者的購房心理。五、政府要履行主體責(zé)任，維護市場秩序。加強協(xié)作配合，整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。新政下的亳州市場小結(jié)：2016年亳州市場火爆之后，市政府為了維護市場良性發(fā)展，加快了土地供應(yīng)，并實行價格備案限價和備案數(shù)量雙重限制，一定程度上對快速飆升的價格有所遏制，目前供需關(guān)系偏向買方市場。亳州這樣的三四線城市受宏觀政策的影響具有半年以上的滯后性，具體走勢還得看全國宏觀政策。未來市場走勢保持謹(jǐn)慎樂觀。區(qū)域市場格局簡析城南區(qū)域市場格局：根據(jù)與主城區(qū)的距離關(guān)系，目前城南區(qū)域市場可分為：近南區(qū)域及遠南區(qū)域近南板塊客戶源：主要承接主城區(qū)南遷客戶產(chǎn)品均價：7000-8500元/平米主力戶型：108-180平米代表樓盤：碧桂園平侯府、萬達廣場、碧桂園順泰南湖薈、漢京紫庭主要開發(fā)商：碧桂園、萬達等遠南區(qū)域客戶源：主城區(qū)外溢+部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶產(chǎn)品均價：6000-7500元/平米主力戶型：90-140平米代表樓盤：三巽公園墅、恒大翡翠華庭、主要開發(fā)商：滁州三巽置業(yè)、恒大地產(chǎn)

?目前近南區(qū)域開發(fā)樓盤眾多，逐步呈現(xiàn)高端主城化的趨勢。?遠南區(qū)域開發(fā)較晚，樓盤少，接受度相對較低，均價略低。近南區(qū)域市場：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品多為洋房+高層，均價為7000-8000元/平米，多數(shù)樓盤進入開發(fā)中后期開盤時間在售項目存貨量核心賣點住宅主力戶型價格區(qū)間商鋪價格區(qū)間庫存套區(qū)域（套）（㎡）（元）（套）（元）數(shù)已開盤碧桂園·平侯府智能化，地暖，物業(yè)612118-1407200-80009410000-706南部新區(qū)270005月碧桂園順泰南湖薈學(xué)區(qū)，南湖，地暖，新1050108-1807500-9500851135南部新區(qū)風(fēng)系統(tǒng)已開盤亳州萬達廣場地段，品牌1141205800-650028123000-395南部新區(qū)380006月漢京紫庭地段668106-1435500-680010418000-772南部新區(qū)23000已開盤外經(jīng)鉆石廣場地段320110-1605300-590016314000-483南部新區(qū)25000已開盤京皖財富中心地段13750-95自持3718000-174南部新區(qū)22000典型樓盤——碧桂園平侯府，碧桂園亳州第二個高端項目，周邊配套齊全，通過精細(xì)化的展示而提升品質(zhì)總建筑面積308164.75㎡容積率2.5物業(yè)類型高層，小高層，輕奢綜合體主力戶型108-140平米項目定位萬達旁鳳尾河畔聚首亳都英豪人物推廣理念豪情千古觀止平侯府配套設(shè)施萬達廣場體育公園、學(xué)校價值點萬達對面，核心地段遠南區(qū)域市場：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品多為高層+洋房+少量別墅，均價5500-7000元/平米，加上新拍77-80號地，競爭激烈開盤時間在售項目存貨量核心賣點住宅主力戶型價格區(qū)間商鋪價格區(qū)間庫存套數(shù)區(qū)域（套）（㎡）（元）（套）（元）已開盤三巽壹號院低容積率，智能社區(qū)450120-1405500-65005015000-20000500南部新區(qū)6月三巽公園墅多層，高層精裝，一二860100-1406000-700013815000998南部新區(qū)層復(fù)式6月恒大翡翠華庭退臺，精裝154095-1507000-8500220150001760南部新區(qū)5月31日建投泊灣一樓帶地下室，洋房一460120-15060002515000-20000485南部新區(qū)二樓復(fù)式5月耀商會館環(huán)境140110-160別墅150000140南部新區(qū)洋房6300已開盤京皖財富中心地段13750-95自持3718000-22000174南部新區(qū)其他區(qū)域市場：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品多為高層+小高層為主，均價4500-6700元/平米，城西和北城片區(qū)非城市未來發(fā)展發(fā)現(xiàn)已開盤珍寶島雍景合府價格，別墅地下室881405500309500-11000118城西片區(qū)贈送120㎡已開盤金大地時代公館主打褐石經(jīng)典建筑490110-1604900-65001013000-15000500城西片區(qū)理念已開盤古井上善名郡價格150090-1204800-60001411000-130001514城西片區(qū)已開盤金色名城現(xiàn)房17580-10057008413000-15000259城西片區(qū)已開盤恒大城品牌，物業(yè)288110-1305800-62001389000-12000426西南片區(qū)7月加僑.僑城壹號河景房，商墅1273105-1586000-7000545未輸出1818渦河北8月古井.悅湖城國企1622110-167未輸出405未輸出2027渦河北區(qū)域市場分析小結(jié)：1.近南區(qū)域樓盤均價為7000-8500元/平米，多數(shù)樓盤處于開發(fā)的中后期。主要客群是城市重心升級南移的潮流領(lǐng)導(dǎo)者。2.遠南區(qū)域由于配套設(shè)施不完善，距離主城區(qū)較遠，主要承接主城外溢人群和鄉(xiāng)村進城人群，因此，目前遠南區(qū)域市場均價提升空間較小，部分在售樓盤未來供應(yīng)量較大，競爭激烈。3.其他區(qū)域：城西片區(qū)和北城片區(qū)，非城市發(fā)展核心區(qū)域，區(qū)域競爭優(yōu)勢會逐漸喪失。基于背景事實的Ｒ１、Ｒ２分析：背景事實項目所處遠南區(qū)域周邊配套設(shè)施不完善，對主城區(qū)主動南遷客戶吸引力不足，均價提升空間較??；區(qū)域內(nèi)樓盤未來供應(yīng)量較大。

R1 VS R2區(qū)域市場發(fā)展不成熟 速度突破價格提升空間小 價格突破Q：市場競爭激烈，價格提升有限的遠郊區(qū)域本項目如何破局，在保證速度的基礎(chǔ)上實現(xiàn)價格突破？思考：

價格突破遠南區(qū)域：5800-7000元／平米OR近南區(qū)域：7000-8000元／平米僅僅是遠南區(qū)域的高端品質(zhì)項目？還是跳出區(qū)域的限制，尋找新的定位？近南區(qū)域樓盤遠南區(qū)域樓盤城郊結(jié)合部

本項目，占位在哪？碧桂園平侯府（8500+）8000碧桂園南湖薈（7500-9500） 萬達廣場（僅剩公寓）本項目（7500-9000）√7000三巽公園墅（6000-7000）恒大翡翠華庭（7000-8500，精裝修） ？本項目（5800-7000）新拍80號地（價格未知）6000郊區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)占位決定到訪的客群也決定客群愿意支付的價格如果我們僅僅占位遠南的高品質(zhì)項目客戶愿意支付的價格也將以遠南區(qū)域價格（6000-7000）為參考而如果我們跳出遠南區(qū)域，和近南區(qū)域樓盤占位到一起那7000-8500也將是理所當(dāng)然的價格這是家天下、偉星公園大道、薩爾斯堡成功的要訣也是遠郊區(qū)域樓盤實現(xiàn)速度、價格突破的成功根本3案例借鑒看非成熟區(qū)樓盤如何跳出區(qū)域，實現(xiàn)突破家天下薩爾斯堡偉星公園大道輝創(chuàng)案例研究1—家天下——非城市熱點區(qū)域，依靠強勢營銷手段及正確客戶細(xì)分實現(xiàn)價格與速度突破項目初期情況? 處于非城市熱點區(qū)域，不被主城區(qū)客戶認(rèn)可，本項目無法單獨突破。? 市場競爭慘烈，區(qū)域市場更是供應(yīng)量大，殺價、快速走量盛行，本項目價格突破難度大。? 區(qū)域產(chǎn)品、營銷同質(zhì)化嚴(yán)重，本項目亮點不多。關(guān)鍵舉措1：進行區(qū)域客戶細(xì)分，通過形象概念包裝，拔高項目地位，鎖定中高端客群延續(xù)前端調(diào)性：氣勢、氣度；同時開始向產(chǎn)品價值點過渡；客群定位逐步拔高在目前自吹自擂的營銷環(huán)境下，獨樹一幟，以反論的方式先行調(diào)足當(dāng)?shù)厝说奈缚?；以家的概念，主?5歲以上的中高端客群，舍棄中低端客群以成就感、責(zé)任感詮釋個人的心理影像與追求；從而把這份情結(jié)轉(zhuǎn)移到項目本身關(guān)鍵舉措2：借勢名人，大事件營銷，一夜傾城“家天下”文化論壇舉辦，邀請名流【小莉看世界】輝創(chuàng)案例研究2— 薩爾斯堡——城市遠郊區(qū)域，依靠打造強勢概念及景觀資源實現(xiàn)突破項目情況：? 距離南二環(huán)約20公里，屬于南遠郊板塊?項目交通不太方便，?主城區(qū)客戶認(rèn)知度不高關(guān)鍵舉措：強勢概念包裝，打造奧地利音樂小城占位高端，跳出區(qū)域舍棄周邊經(jīng)開區(qū)邊緣、和縣城客戶，圍繞主城區(qū)中高端客戶做營銷以奧利地小鎮(zhèn)薩爾斯堡為藍本打造項目產(chǎn)品價值體系，進行強勢概念營銷輝創(chuàng)案例研究3— 偉星公園大道——東城遠郊區(qū)域，依靠打造養(yǎng)生概念及景觀資源實現(xiàn)突破項目情況：? 東城不成熟片區(qū)?項目交通不太方便，?主城區(qū)客戶認(rèn)知度不高?價格超過萬科精裝關(guān)鍵舉措：強勢包裝鮮氧健康生活概念，聚焦高端人群外景內(nèi)用，借勢發(fā)力。內(nèi)部造景，內(nèi)外呼應(yīng)。出入皆公園，回家若旅行。以健康、養(yǎng)生、休閑、高端，搶占消費者有限心智空間，實現(xiàn)量價雙突破，成為經(jīng)典營銷案例！案例總結(jié)（制勝殺手锏）?市場定位——跳出原區(qū)域，通過新的占位，吸引中高端客群?形象定位——強勢概念包裝，震撼力的展示動作，將產(chǎn)品價值有效傳遞給目標(biāo)客戶?客戶定位——舍棄低端客群，主打中高端客群，實現(xiàn)價格突破核心問題梳理：速度突破+價格突破客戶突破尋找能夠支付高價的客戶4客戶篇遠南區(qū)域客戶概況：該區(qū)域地緣性客戶較少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶進城占比不足三成，老南區(qū)價格外溢客戶作為爭奪重點遠南區(qū)域?qū)I(yè)人士訪談：恒X項目銷售代表訪談：客源主要是來自老城區(qū)靠南，鄉(xiāng)鎮(zhèn)上來的客戶基本以南部為主，住房主要為自住，改善占比較大，也有首次買房結(jié)婚用。三巽X項目置業(yè)顧問訪談：鄉(xiāng)鎮(zhèn)上來的人在這里買房有進城的感覺，所以還是有一定的吸引力的。他們比較喜歡120-140㎡之間的房子，但是手上錢不多。客戶特征總結(jié)自住比例高，投資人群少客戶消費層次相對較低，好面子價格敏感性客戶比較多區(qū)域性較強，同時有都市情節(jié)

啟示：項目要實現(xiàn)價格突破，必須跳出區(qū)域，尋找較高端客群近南區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)：主城南遷客戶、藥商、酒商、公務(wù)員占比40%以上，白領(lǐng)占比25%左右，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房客戶作為補充碧桂園X項目營銷經(jīng)理訪談：主城南遷客戶、藥商、酒商、公務(wù)員基本上都是具備雄厚經(jīng)濟實力的改善型客群，手頭都有房屋，對于產(chǎn)品品質(zhì)追求較高，因此對于示范區(qū)和樣板房打造尤為重要。近南區(qū)域客群消費特征：關(guān)注生活品質(zhì)的提升，主要考慮價格、配套，環(huán)境，注重產(chǎn)品的性價比碧桂園平侯府何先生（本地藥商，40歲以上）：本地酒商 我門店在老城區(qū)，有一天我站在樓頂往南看，老城區(qū)基本都是低矮的房子，高樓大廈基本都在南部新區(qū)，所以我就下定決心去南部買房子，雖然我手里有幾套房子，但是我不能被城市拋棄，城市往南發(fā)展的風(fēng)向誰也改變不了，未來在南部。老城區(qū)居民外來藥商

萬達廣場居民何陳女士（公務(wù)員退休，60多歲）：萬達這邊發(fā)展很快，生活比較快捷，周圍越來越成熟，配套比較成熟，那我們不管購物或者出行都很方便，老伙伴們都搬到這邊了，我不過來，臉上真沒面子。三巽壹號院楊小姐（小超市老板，30歲左右）：我是新亳州人，從徐州豐縣來的，來這里做生意不少年了，往南投資買房我是很看好的，關(guān)鍵看環(huán)境、房子品質(zhì)、配套，價格合適就買，面積嘛！140-160平米左右的四房，兩個小孩，自己住也方便?？蛻舴治鲂〗Y(jié)：客戶群置業(yè)特征置業(yè)目的產(chǎn)品需求客戶職業(yè)老城區(qū)追求品實力客戶，看到城市發(fā)展趨勢，投資兼自四房或別墅主城南遷客戶、藥商、質(zhì)外遷人群追求品質(zhì)生活住自住酒商、公務(wù)員、生意人主城外溢客群區(qū)域選擇面廣，區(qū)域移動明顯、自住為主寬敞三房公務(wù)員、教師、從事第受營銷影響大，價格敏感度高三產(chǎn)業(yè)的白領(lǐng)等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城價格敏感性非常高，有都市情自住為主三房為主同向性周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人客戶節(jié)喜歡總價低、功能全的房子喝務(wù)工還鄉(xiāng)人群根據(jù)訪談，大部分人充分認(rèn)同城市重心難移事實，高端品質(zhì)居住在南部新區(qū)已經(jīng)逐漸深入人心?？蛻舨呗裕嚎蛻敉黄茖ふ艺J(rèn)同高品質(zhì)、能支付高價的客戶主動牽引：主動牽引主城區(qū)域主動外遷的優(yōu)質(zhì)的客戶自然跟進：主城外溢和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶，自然跟隨購買客戶定位主城主動外遷客戶，購買力強，關(guān)注產(chǎn)品檔次，講究面子，愿意為“品質(zhì)”買單，而模糊地段、配套等因素考慮跟重核進要心主城區(qū)外溢客戶，關(guān)注價格、交通、配套客客客，關(guān)注生活方式戶戶戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城的客戶，會隨著項目拔高，自然跟進購房產(chǎn)品定位 原則：1、基于對市場的調(diào)查（目前市場上主流面積120-180㎡）2、基于目標(biāo)客戶心理需求（改善需求為主，品質(zhì)要高）3、控制總價（在便于銷售去化基礎(chǔ)上，實現(xiàn)溢價）產(chǎn)品面積段建議：主流產(chǎn)品補充產(chǎn)品

80%20%

小四房：140-145㎡大五房：150-180㎡小三房：100-120㎡大三房：125-134㎡77號地初步鋪排構(gòu)想1、4棟33F，綠色樓棟2、3棟32F，藍色樓棟3、11棟9F，黃色樓棟4、3棟底商，沿街商業(yè)面積區(qū)間：約110-180㎡78號地初步鋪排構(gòu)想1、7棟33F，綠藍樓棟2、1棟32F，淺藍樓棟3、5棟9F，黃色樓棟4、2棟底商，沿街商業(yè)面積區(qū)間：約110-180㎡79號地初步鋪排構(gòu)想1、10棟33F，綠色樓棟2、3棟33F，藍色樓棟3、15棟9F，黃色樓棟4、1棟9F，淺藍樓棟5、3棟底商，沿街商業(yè)面積區(qū)間：約110-180㎡5形象篇項目所在遠北區(qū)域，認(rèn)知度較低，周邊生活配套、交通配套缺乏，無可利用資源實際條件，不足以支撐項目價值不足以支撐項目形象傳遞提升客戶價值感知無法突破價格項目價格突破必須完成：針對目標(biāo)客戶提升客戶的心理價值感知準(zhǔn)確的客戶定位突破價格 價值體系全面提升提升客戶價值感知價值體系系統(tǒng)傳播展示策略營銷策略形象策略形象策略：要突破價格，提升目標(biāo)客戶價值感知，就必須“避實務(wù)虛”！從客戶的心理需求出發(fā)，立意傳遞是關(guān)鍵！針對目標(biāo)客戶，制造話題務(wù)“虛”樹立高調(diào)市場形象，形象為主告訴市場，我是什么？成功合肥瑤海區(qū)－－家天下經(jīng)濟開發(fā)區(qū)——薩爾斯堡案例竟品項目立意傳遞支撐點：碧桂園·平侯府：萬達旁鳳尾河畔聚首亳都英豪三巽公園墅：南湖畔原生院落墅質(zhì)洋房恒大翡翠華庭：南湖公園畔全裝修傳世宅邸三巽壹號院：低容積率、智能社區(qū)

地段\精神層面公園\院落洋房公園\精裝修低密度\智能化我們的形象立意？從客戶的心理需求出發(fā)我們的客戶——講面子，追求表面的“豪華”、“品位”、“有檔次”希望用合適的價格享受到更高品質(zhì)的生活！我們必須賦予項目“領(lǐng)袖標(biāo)簽”一個代表著亳州高品質(zhì)生活的這種生活應(yīng)該是“貴”而不俗，“雅”而不膩——聯(lián)想到法蘭西、西班牙、意大利法蘭西 理想︱浪漫︱優(yōu)雅西班牙 積極︱進取︱熱情意大利 前瞻︱貴氣︱優(yōu)越思想行動文化意思形態(tài)

領(lǐng)袖氣質(zhì)城市領(lǐng)袖齊聚南城亳州北部是一座古典小城，南部新城是現(xiàn)代化都市，城市重心難移，南部新區(qū)依然成為亳州城市發(fā)展毫無爭議的領(lǐng)頭羊。領(lǐng)導(dǎo)潮流的領(lǐng)袖和跟隨潮流的次級領(lǐng)袖，聞風(fēng)而動，爭奪南部。領(lǐng)袖從來主宰時代領(lǐng)袖氣質(zhì)

︱自由︱力量︱勇猛︱高遠︱ 天空領(lǐng)袖——高瞻遠矚的鷹！︱堅強︱勇猛︱智慧︱威嚴(yán)︱ 陸地領(lǐng)袖——深謀遠慮的獅！︱理想︱抱負(fù)︱強大︱低調(diào)︱ 海洋領(lǐng)袖——鯤鵬之志的鯨！項目核心思想落位建筑融人文融建筑領(lǐng)符號具合城市入建筑袖生活象領(lǐng)袖領(lǐng)袖=嶺秀英雄惜英雄領(lǐng)袖識嶺秀項目案名落位總案名：遠大·嶺秀遠79遠77遠78大大大···嶺嶺嶺秀秀秀天天天宸璽悅1、產(chǎn)品品牌系列化，形成自己獨特個性的產(chǎn)品系列，聚集核心競爭力。2、以產(chǎn)品品牌升級集團品牌，以嶺秀系高端品牌，快速提成集團品牌。SLOGAN：亳州封面·70萬方嶺秀人居范本總體形象：學(xué)府佳境·闊景大宅·嶺秀洋房備選案名1：遠大·瓏府SLOGAN：瓏居佳境·70萬方嶺秀人居范本

77號地：遠大·御瓏府79號地：遠大·悅瓏府78號地：遠大·藏瓏府遠大·悅瓏府瓏府系創(chuàng)意方向遠大·藏瓏府瓏府系創(chuàng)意方向遠大·御瓏府瓏府系創(chuàng)意方向備選案名2：遠大·瓏灣SLOGAN：瓏居佳境·70萬方嶺秀人居范本

77號地：遠大·御瓏灣79號地：遠大·悅瓏灣78號地：遠大·藏瓏灣79號地塊： 法蘭西建筑風(fēng)格締造原味法蘭西嶺秀貴族佳境法式建筑立面

法式貴族服務(wù)法式商業(yè)風(fēng)情街法式園林風(fēng)格78號地塊： 西班牙建筑風(fēng)格構(gòu)建代表樓盤南京香山美墅77號地塊： 意大利建筑風(fēng)格呈現(xiàn)代表樓盤深圳華僑城·波托菲諾附加價值提升附加價值打造1 超級震撼景觀展示區(qū)營銷中心從平面構(gòu)圖、植物的色彩、小品的設(shè)置、小游園的主題等等，極力烘托浪漫的景觀主題。附加價值打造2充滿嶺秀氣質(zhì)的營銷中心充滿嶺秀文藝范的營銷中心附加價值打造3 充滿嶺秀氣質(zhì)的樣板間附加價值打造4

地暖、新風(fēng)、3D等科技地暖、新風(fēng)系統(tǒng)、3D展示，提升項目核心價值，增加客戶粘性！附加價值打造5

星級物業(yè)管理服務(wù)附加價值打造6

亳州首創(chuàng)嶺秀社區(qū)巴士1、解決客戶通達顧慮。2、提升項目附加價值。3、利于項目知名度和美譽度打造。6營銷策略策略總綱鎖定主戰(zhàn)場策略現(xiàn)場震撼策略

主城區(qū)展場/城南萬達展場設(shè)置戶外廣告渠道封殺公交站牌廣告渠道投放線上媒體渠道高調(diào)宣傳重點社區(qū)桁架攔截、DM派單客戶平臺共享渠道具有視覺震撼力的大售樓處主入口景觀震撼先登場法式標(biāo)簽元素貫穿園林景觀鎖定營銷主戰(zhàn)場策略弱化遠北區(qū)域營銷戰(zhàn)場，主動納入主城和近南區(qū)域鎖定主城及近南營銷主戰(zhàn)場渠道1——老北區(qū)展場主動進城，釋放影響目的：釋放項目在亳州市影響力，承擔(dān)蓄客作用，讓客戶感知服務(wù)價值地點設(shè)置：主城區(qū)和近南萬達廣場人流集中地，設(shè)立外展場，定向吸引老陳和近南目標(biāo)客戶關(guān)鍵點：保證有足夠的空間擺放項目道具，充分利用聲、光、電系統(tǒng)，增強客戶體驗感渠道2——戶外、公交站臺封殺扼守要道，高舉高打在同質(zhì)、同價競爭項目周邊的公車站站牌投放廣告，讓處在購房選擇階段或者猶疑階段的客戶多一種選擇，增加客戶上門進行比較的沖動。遠大·嶺秀亳州封面·70萬方嶺秀人居范本

建議：戶外廣告投放地點鎖定主城區(qū)和近南區(qū)，釋放項目影響力，吸引目標(biāo)客戶上門目的：通過戶外廣告牌、LED、展示條幅的宣傳形成視覺上的沖擊渠道4——線上媒體全面鋪開，高調(diào)宣傳電臺廣播雙整點報時廣告和網(wǎng)絡(luò)廣告。弱化商業(yè)氣息，增加公益性廣告語，打溫情牌，不經(jīng)意間打動客戶。遠大·嶺秀︱天宸︱天璽︱天悅亳州封面·70萬方嶺秀人居范本電臺15秒雙整點報時廣告語亳房網(wǎng)亳州封面·70萬方嶺秀人居范本，遠大·嶺秀提醒您，天氣炎熱，請注意防暑降溫，現(xiàn)在是北京時間上午（下午/晚上）××配合銷售節(jié)點，點整。主流媒體造勢渠道6：客戶平臺共享輝創(chuàng)地產(chǎn)6萬意向客戶共享1、微信病毒傳播、DM聯(lián)系實施“新帶新”計劃，推薦本項目。成交后獎勵2000元現(xiàn)金，介紹客戶到現(xiàn)場即可獲精美禮品；2、依托輝創(chuàng)在亳州代理項目的累積的6萬組意向客戶資源，進行聯(lián)動！現(xiàn)場震撼策略視覺震撼先行，充分提升客戶的價值感知，確保項目后階段品質(zhì)落地的承接性現(xiàn)場震撼1——主入口景觀先行經(jīng)典復(fù)制，從入口開始，充分提升客戶感知?主入口復(fù)制法國標(biāo)志建筑凱旋門，從入口開始體驗原汁原味的法式風(fēng)情?入口處設(shè)立融入法式藝術(shù)元素的雕塑及噴泉?沿主入口大道種植高大棕櫚樹，延伸至售樓處，沿途點綴法式雕花燈柱和路標(biāo)指引建議先啟動79號地，理由見后現(xiàn)場震撼2——具有視覺震撼的大售樓處售樓處外的景觀震撼力的大售樓處現(xiàn)場震撼2——具有視覺震撼的大售樓處售樓處內(nèi)，獨具特色的步入式沙盤，裝修盡顯法式風(fēng)格項目整體沙盤模型制作時適當(dāng)夸張比例尺表現(xiàn)與老城區(qū)的聯(lián)系，削弱遠郊區(qū)概念步入式沙盤法式香水帶來味覺體驗現(xiàn)場展示3——法式園林景觀大量法式標(biāo)簽貫穿園林景觀，法式風(fēng)情隨處可見法式雕花燈柱及路標(biāo)法式噴泉法式鐘樓薰衣草花園法式長椅7銷售執(zhí)行地塊啟動選擇及首期推售策略一期推案策略:多回合作戰(zhàn)，形成波次推案零庫存一期推案推案構(gòu)想：啟動區(qū)考慮：基于開發(fā)周期考慮，啟動78號地更為合理，但是考慮市場接受度和形象展示，79塊地東北角商業(yè)作為現(xiàn)場營銷中心，圍繞營銷中心打造現(xiàn)場展示體驗區(qū)，更容易打開市場，建立三塊地整體品牌形象。首開適量房源：入市房源的價格試探，大事件營銷手段配合，形成良好銷售口碑，為后續(xù)房源入市奠定基礎(chǔ)。首批推售量約584套。面積區(qū)間為120-180㎡，三房、大平層、9F洋房搭配，滿足不同客群需求，利于實現(xiàn)首開旺銷。首批推售量約為580套銷售目標(biāo)保400套，爭500套誠意客戶至少1200組以上比較定價法定價：開盤前一個月左右定價推廣鋪排以10月底首批入市倒排第一階段：6月15日—7月30日啟動期工作目標(biāo)：?項目形象快速建立，引起市場關(guān)注。?完成前期系列準(zhǔn)備工作配合的重點工作： A、銷售道具制作完成B、戶外媒體通路的選定C、銷售端前置：市區(qū)外展場選定及布置D、線上線下全面鋪開三項目以整體形象震撼入市總案名：遠大·嶺秀遠79遠77遠78大大大···嶺嶺嶺秀秀秀天天天宸璽悅以79塊地落地銷售，實現(xiàn)整體品牌形象建立和首塊地?zé)徜N！銷售道具制作完成：產(chǎn)品宣傳片：拍攝公司及3D合成5分鐘完整實拍宣傳片一部，并可剪輯至15、30秒各一版本，同時制作VR體驗片。吉祥物設(shè)計制作，配合后期活動。時間：7月初投入拍攝、8月中旬成片銷售物料：?8月下旬完成新物料設(shè)計包括：戶型折頁、《樓書》8月下旬完成沙盤的制作戶外媒體通路選擇：設(shè)置原則：1、努力扼守要道：主城中心道路2、輻射兩線路：希夷大道、湯王大道等設(shè)置形式：1.工地圍欄廣告牌；現(xiàn)場形象展示2.戶外高炮：在主城和近南區(qū)展示項目影響力3.公交車車體廣告；針對亳州本地客戶4.主要商業(yè)街沿街道旗；萬達廣場等時間節(jié)點：8月15日前確定，并完成相關(guān)設(shè)計，具備發(fā)布條件市區(qū)外展場選定及布置：遠大領(lǐng)袖卡

關(guān)鍵點：6月底前確定市區(qū)外展場地點，7月10號前完成布置，7月15日對外接待。8月末（待現(xiàn)場售樓處裝修完畢，可投入使用）增設(shè)兩輛看房車，并安排專職司機（市區(qū)展場至項目現(xiàn)場），班車時間設(shè)置，從早上10點開始到下午4點，每小時一班。完善導(dǎo)示系統(tǒng)（入口、停車場、銷售中心）銷售人員工作關(guān)鍵點：對上門客戶進行項目講解，滲透項目價值為客戶辦理恒盛會員卡，累計客戶線上線下全面鋪開：網(wǎng)絡(luò)：每月新品推出前在焦點、億房和搜房網(wǎng)進行信息傳遞電視：亳州主流電視媒體報廣：效果不是特別理想，階段性亮相戶外：每月新品推出前進行信息傳遞（市場控制很嚴(yán)，資源稀缺）微信：每月通過微信公眾號對目標(biāo)客戶集中進行信息傳遞；CALL客：每月新