上海冷庫(kù)白皮書(shū)

02摘要04上海高標(biāo)冷庫(kù)供給及需求15上海高標(biāo)冷庫(kù)重點(diǎn)子市場(chǎng)19上海高標(biāo)冷庫(kù)投資建議23附錄：冷庫(kù)術(shù)語(yǔ)上海高標(biāo)冷庫(kù)存量突破百萬(wàn)規(guī)模根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年12月31日上海高標(biāo)冷庫(kù)總存量為131萬(wàn)平方米1,五年之間翻了四倍，成為全國(guó)首個(gè)高標(biāo)冷庫(kù)總存量邁入百萬(wàn)級(jí)體量的城市。2020年以來(lái)在新冠疫情推動(dòng)下上海冷庫(kù)供需躍升。而由于A類專業(yè)冷庫(kù)不足以及時(shí)滿足來(lái)自生鮮、預(yù)制菜、醫(yī)藥等租戶快速增長(zhǎng)的需求，部分運(yùn)營(yíng)商加大了干倉(cāng)改造冷庫(kù)(B類冷庫(kù))的力度。上海高標(biāo)冷庫(kù)最主要的供應(yīng)類型為城配倉(cāng)和港口倉(cāng)，這與上海的城市能級(jí)、消費(fèi)水平以及外貿(mào)進(jìn)出口特征相匹配。同時(shí)，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建造的A類專業(yè)冷庫(kù)占比67%,由常溫倉(cāng)或工業(yè)廠房進(jìn)行改造而成的B類冷庫(kù)占比為33%。[1]高標(biāo)冷庫(kù)總存量主要包含按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和建造的專業(yè)冷庫(kù)、以及高標(biāo)干倉(cāng)或優(yōu)質(zhì)廠房參照專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)改造的冷庫(kù)即A類和B類冷庫(kù)，不包含C類低標(biāo)冷庫(kù)。具體分類標(biāo)準(zhǔn)，參圖表2:上海高標(biāo)冷庫(kù)功能定位(2022年)A類專業(yè)冷庫(kù)B類干改冷高標(biāo)冷庫(kù)總存量平均面價(jià)租金[2]平均出租率嘉定上河青閔行閔行上海市長(zhǎng)上海市國(guó)冷庫(kù)資源分布與所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及政府政策導(dǎo)向密切相關(guān)，上海南面有豐富的冷庫(kù)資源，臨港、松江及奉賢存量均超過(guò)20萬(wàn)平方米。圖表3:上海高標(biāo)冷庫(kù)重點(diǎn)子市場(chǎng)及存量(2022年)重點(diǎn)子市場(chǎng)總存量(萬(wàn)平方米)1臨港234浦東56閔行7嘉定8寶山注：[2]冷庫(kù)面價(jià)租金，按照租賃面積計(jì)費(fèi)，包含電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及增值稅，不含免租期。⑥2023CBRE,INC.新增供應(yīng)主要來(lái)自企業(yè)自建未來(lái)兩年內(nèi)，上海將新增高標(biāo)冷庫(kù)供應(yīng)超過(guò)60萬(wàn)平方米，大部分為A類冷庫(kù)。新交付項(xiàng)目主要分布在臨港、松江、青浦、金山和嘉定五個(gè)子市場(chǎng)，以終端用戶自建或自用為主，總面積高達(dá)43萬(wàn)平方米，占比接近70%;第三方出租型冷庫(kù)的新增供應(yīng)僅為21萬(wàn)平方米。圖表4:上海高標(biāo)冷庫(kù)未來(lái)兩年新增供應(yīng)(萬(wàn)平方米)◎20232024青浦區(qū)20232024數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕，2023年6月⑥2023CBRE,INC.冷庫(kù)租金：業(yè)主租金與終端客戶租金1414343向終端客戶收取的租金業(yè)主租金冷庫(kù)業(yè)主向冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)方收取的租金終端客戶租金與業(yè)主租金之間的價(jià)差反映了運(yùn)營(yíng)商服務(wù)的溢價(jià)，包括終端客戶資源的把控和運(yùn)營(yíng)服務(wù)的粘性。圖表5:高標(biāo)冷庫(kù)租賃鏈條圖解終端客戶租金2022年上海高標(biāo)冷庫(kù)業(yè)主租金為3.5元/平方米/天，是干倉(cāng)租金的兩倍有余，而終端客戶租金達(dá)到4.16元/平方米/天。2017年生鮮電商興起、2020年進(jìn)口冷鏈?zhǔn)称芳斜O(jiān)管消殺，帶動(dòng)上海高標(biāo)冷庫(kù)租金全面上揚(yáng)。2022年以來(lái)隨著生鮮電商退潮、進(jìn)口冷鏈?zhǔn)称废麣⒄呦戮€以及未來(lái)新增供應(yīng)項(xiàng)目入市等因素，上海高標(biāo)冷庫(kù)租金增速放緩。世邦魏理仕預(yù)計(jì)在此輪新增供應(yīng)去化完成后，上海高標(biāo)冷庫(kù)租金將于2024年后重拾增長(zhǎng)。上海終端客戶租金和業(yè)主租金之間價(jià)差在0.6-0.8元/平方米/天，在業(yè)主租金基礎(chǔ)上增加了20%。這個(gè)價(jià)差在2020年明顯走闊，體現(xiàn)了當(dāng)租賃需求快速擴(kuò)張時(shí)冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商擁有更強(qiáng)的定價(jià)能力。目前上海主要的高標(biāo)冷庫(kù)業(yè)主包括易商、東久新宜、美庫(kù)和海博等，主要的高標(biāo)冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)商包括新夏暉、順豐冷運(yùn)等，主要的綜合冷鏈服務(wù)商包括萬(wàn)緯冷鏈、中外運(yùn)冷鏈等。·進(jìn)出口總額上海高標(biāo)冷庫(kù)需求構(gòu)成進(jìn)口食品快消品乳制品25%-30%20%-25%8%-10%上海進(jìn)口食品75%港口倉(cāng)(存放進(jìn)口食品)占到上海冷庫(kù)存量的25%-30%,該比例是全國(guó)的比增長(zhǎng)11.6%、41.9%、28.7%,后疫情時(shí)代進(jìn)口食品消費(fèi)回暖并拉動(dòng)港口空間，而發(fā)達(dá)國(guó)家(人均GDP超過(guò)3萬(wàn)美元)平均人均進(jìn)口食品金額則高圖表8:2021年全國(guó)進(jìn)口食品分省市排名及上海進(jìn)口食品分類廣東上海廣東上海北京山東浙江的進(jìn)口食品需要高標(biāo)冷庫(kù)水海產(chǎn)品8.5%安徽安徽遼寧數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，上海統(tǒng)計(jì)局，Wind,世邦魏理仕，2023年6月上海精致餐飲全國(guó)領(lǐng)先中國(guó)美國(guó)餐飲連鎖率10-15%58%蔬菜冷鏈滲透率冷凍食品冷鏈滲透率118輛143立方米749輛1,818輛227立方米上海是生鮮商超的必爭(zhēng)之地隨著線上零售和即時(shí)配送的不斷發(fā)展和滲透，傳統(tǒng)商超的經(jīng)營(yíng)模式面臨轉(zhuǎn)型。近年來(lái)，線下商超紛紛將具備需求剛性和時(shí)效要求高的生鮮品類作為打造新型門(mén)店的突破口，加大生鮮經(jīng)營(yíng)面積。作為國(guó)內(nèi)最大的消費(fèi)城市，上海是新型商超轉(zhuǎn)型布局的必爭(zhēng)之地。從世邦魏理仕選取的四家國(guó)內(nèi)主要商超連鎖的門(mén)店分布來(lái)看，上海以共計(jì)148家門(mén)店在全國(guó)城市中排名第二；其中作為020生鮮超市典型代表的盒馬門(mén)店數(shù)量達(dá)到73家，大幅領(lǐng)先于其他城市。租戶類型面積(平方米)松江臨港金山松江2020年馬士基臨港園區(qū)馬士基臨港園區(qū)平均租金面價(jià)出租率未來(lái)兩年新增供應(yīng)87%港口倉(cāng)；13%城配倉(cāng)。圖表13:臨港高標(biāo)冷庫(kù)新增供應(yīng)(萬(wàn)平方米)50天環(huán)上海臨港現(xiàn)代冷鏈物流全球中心九曳華東冷鏈樞紐智冷上海冷鏈中心A類專業(yè)冷庫(kù)⑥2023CBRE,INC.和配送中心平均租金面價(jià)出租率未來(lái)兩年新增供應(yīng)84%城配倉(cāng)；16%區(qū)域分撥。松江冷庫(kù)市場(chǎng)起步較晚，2020年之前市場(chǎng)上可選擇的冷庫(kù)資源2022年冷庫(kù)租金較上一年度穩(wěn)中有升，距離市區(qū)圖表14:松江高標(biāo)冷庫(kù)新增供應(yīng)(萬(wàn)平方米)9876543210美庫(kù)上海松江冷鏈物流園新宜寧華松江智慧冷鏈產(chǎn)業(yè)園順豐松江產(chǎn)業(yè)園數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕，2023年6月⑥2023CBRE,INC.未來(lái)兩年新增供應(yīng)未來(lái)兩年新增供應(yīng)53%交易倉(cāng)；47%城配倉(cāng)2022年冷庫(kù)租金較上一年度穩(wěn)中有升，存量圖表15:青浦高標(biāo)冷庫(kù)新增供應(yīng)(萬(wàn)平方米)86420海博西虹橋物流園二期美庫(kù)上海青浦食品冷鏈產(chǎn)業(yè)園易商青浦雨潤(rùn)物2023投資建議智慧投資上海冷庫(kù)白皮書(shū)智慧投資上海高標(biāo)冷庫(kù)投建案例——萬(wàn)緯物流自建，2021年建成上海松江新橋冷鏈園區(qū)上海松江新浜冷鏈園區(qū)自建，2021年建成上海松江新浜冷鏈園區(qū)上海南橋冷鏈園區(qū)收購(gòu)改造，2018年上海南橋冷鏈園區(qū)一寶山區(qū)◎青浦區(qū)松江區(qū)奉區(qū)自建，2022年建成上海奉賢臨港園區(qū)自建，2022年建成成熟項(xiàng)目收購(gòu)，2018年自動(dòng)化水果催熟庫(kù)智題園區(qū)運(yùn)查平合《體驗(yàn)中心萬(wàn)緯上海臨港園區(qū)緊鄰港口，定位為服務(wù)于上海及華東地區(qū)進(jìn)出口水果的鮮果運(yùn)營(yíng)中心，提供集預(yù)冷、倉(cāng)儲(chǔ)、越庫(kù)、質(zhì)檢、庫(kù)存管理、催熟、包裝于一體的水·園區(qū)設(shè)有10間獨(dú)立催熟庫(kù)，每周催熟7.5萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱水果；·搭載乙烯發(fā)生器、變頻冷風(fēng)機(jī)及超聲波加濕器，通過(guò)PLC+觸摸屏主動(dòng)控制催熟庫(kù)內(nèi)溫度、濕度、乙烯濃度、二氧化碳濃度等參數(shù)，可實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)控制催熟進(jìn)程?！づ鋫鋪喼奘讞l奇異果自動(dòng)分揀包裝產(chǎn)線，自動(dòng)化地進(jìn)行裝盒、貼標(biāo)和打托；通過(guò)光學(xué)照相識(shí)別系統(tǒng)，自動(dòng)進(jìn)行原料果篩選、剔除瑕疵果，并自動(dòng)進(jìn)行無(wú)害化處理；·配備自動(dòng)化貨架，庫(kù)內(nèi)每小時(shí)可上下架180托水果，相較于普通貨架效率提升30%?！か@得USGBC(美國(guó)綠色建筑委員會(huì))LEED鉑金級(jí)正式認(rèn)證；·所有倉(cāng)庫(kù)屋頂架設(shè)了分布式光伏系統(tǒng)。但2024年后在有限的供應(yīng)下將重拾2%-4%的增長(zhǎng)。