東方財(cái)富商居小區(qū)建設(shè)工程可可行性研究報(bào)告

“桃江.東方財(cái)富”商居小區(qū)建設(shè)工程PAGEPAGE53益陽東方昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“東方財(cái)富”商居小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告二0一三年八月目錄第一章總論…………………１第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性…………………7第三章市場分析與預(yù)測……………………10第四章項(xiàng)目建設(shè)條件………12第五章建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容……………………15第六章工程設(shè)計(jì)……………17第七章公用工程與輔助設(shè)施………………29第八章消防設(shè)計(jì)……………30第九章環(huán)境與節(jié)材分析……………………34第十章資源利用與節(jié)能分析………………38第十一章項(xiàng)目管理與設(shè)施進(jìn)度……………42第十二章項(xiàng)目的招標(biāo)與采購方案…………44第十三章投資估算與資金籌措……………46第十四章財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)……………………49第十五章社會(huì)效益與結(jié)論…………………52附件：1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照2、法人身份證3、組織機(jī)構(gòu)代碼證4、稅務(wù)登記證5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書6、土地使用證第一章總論一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：三星級(jí)旅游賓館、建材家居市場及生活超市項(xiàng)目選址：本項(xiàng)目選址于—————志溪路東側(cè)，東臨志溪河沿河風(fēng)光帶，北臨古松巷。2、項(xiàng)目建設(shè)主體：單位名稱：公司地址：公司法人代表：單位概況：————————公司是根據(jù)《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國公司登記管理?xiàng)l例》和國家有關(guān)法律法規(guī)成立的，于2009年在益陽市工商注冊(cè)，注冊(cè)資金2000萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。公司通過公開競拍，取得志溪路以東、志溪河沿河風(fēng)光帶以西地塊，并根據(jù)市場需求和用地性質(zhì)，在本地塊上進(jìn)行商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)。公司經(jīng)營目標(biāo)：為灰山港居民建造優(yōu)美、舒適商居環(huán)境，為公司的發(fā)展塑造精美商居項(xiàng)目名片。3、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)總建筑面積ｍ2。其中賓館建筑面積—————平方米；家居建材市場建筑面積18000平方米；生活超市建筑面積6000平方米，商居面積———平方米。4、投資規(guī)模及資金來源本項(xiàng)目概算總投資21961.36萬元，其資金來源：由益陽東方昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌。5、建設(shè)工期本項(xiàng)目建設(shè)工期為24個(gè)月。6、技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)備注項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量凈用地面積m240272.7總建筑面積m293635.3地上總建筑面積m288459.3其中a住宅m247000b商業(yè)m241000含酒店、市場、超市c物管用房m2459.3地下總建筑面積m25176計(jì)容建筑面積m2容積率2.15建筑密度%40綠地率%25居住總戶數(shù)戶358戶均人口人3.5居住總?cè)藬?shù)人1253機(jī)動(dòng)車位個(gè)286其中地上停車位個(gè)150地下停車位個(gè)136二、項(xiàng)目背景——————鎮(zhèn)是全國重點(diǎn)建制鎮(zhèn)、湖南省小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)、益陽市及桃江縣工業(yè)重鎮(zhèn)，地處———東南部，與寧鄉(xiāng)縣、安化縣、赫山區(qū)交界，與牛田、松木塘鎮(zhèn)相鄰，轄35個(gè)行政村、3個(gè)社區(qū)，總?cè)丝?2.18萬，總面積226.9平方公里。洛湛鐵路、省道S206、規(guī)劃建設(shè)的益婁衡高速公路經(jīng)過本鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域交通十分便捷。境內(nèi)石灰石、煤炭等礦產(chǎn)資源豐富，素有“建材之鄉(xiāng)”、“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱，是一個(gè)以建材、化工工業(yè)為主，集貿(mào)易服務(wù)為一體的綜合型城鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)共有各類民營企業(yè)335家，投資過億的桃江南方水泥有限公司、益陽市東方水泥有限公司、益陽市萬鑫水泥有限公司、益陽市金沙鋼鐵有發(fā)公司是全市的水泥、鋼鐵行業(yè)龍頭企業(yè)。2012年工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值57.6億元，完成財(cái)政收入1.56億元?；疑礁坻?zhèn)建成區(qū)面積已達(dá)4.6平方公里，人口已達(dá)4.5萬人，規(guī)劃到2020年建成區(qū)面積達(dá)到6.8平方公里，人口達(dá)到6.8萬人。隨著鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和城鎮(zhèn)居住環(huán)境的改善越來越被廣大人民群眾所關(guān)注。改善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，提升對(duì)鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承載能力；改善城鎮(zhèn)居住環(huán)境，提高城鎮(zhèn)人居環(huán)境質(zhì)量，是當(dāng)?shù)卣蛷V大居民共同關(guān)心的大事之一。三、報(bào)告編制依據(jù)⑴中共中央國務(wù)院《關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度，進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見》；⑵國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)法規(guī)；⑶國家環(huán)保部建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保相關(guān)法規(guī)；⑷《中華人民共和國節(jié)約能源法》；⑸民用建筑相關(guān)技術(shù)規(guī)范；⑹《————國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》；⑺《————灰山港鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃》。四、可研報(bào)告研究范圍⑴建設(shè)條件分析；⑵建設(shè)方案分析⑶環(huán)境、節(jié)能與節(jié)材分析；⑷投資估算及效益分析。五、報(bào)告研究結(jié)論本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)加快提升———鎮(zhèn)城鎮(zhèn)品位，改善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，提升城鎮(zhèn)承載服務(wù)功能；對(duì)改善灰山港鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提高城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量；對(duì)促進(jìn)———鎮(zhèn)鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展將產(chǎn)生積極的重要作用。項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)環(huán)境沒有破壞性影響，項(xiàng)目符合《————鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃》和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要求，項(xiàng)目評(píng)價(jià)符合城鎮(zhèn)規(guī)劃及相關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，建議投資主管部門審查并批準(zhǔn)本項(xiàng)目。六、存在問題與建議1、存在問題本項(xiàng)目建設(shè)期主要存在資金籌措問題，能否及時(shí)、足額籌措到建設(shè)資金，將直接影響到工程進(jìn)度與質(zhì)量，影響到項(xiàng)目能否按時(shí)竣工投入使用，工期拖得越長，項(xiàng)目預(yù)期投資效益下降。建議采取多渠道籌措建設(shè)資金，使其按時(shí)足額到位，確保按期竣工投入使用。2、建議設(shè)計(jì)過程中應(yīng)科學(xué)布局，節(jié)約土地，并采用節(jié)能節(jié)水設(shè)施，節(jié)約資源能源；建設(shè)過程中應(yīng)加強(qiáng)管理，減少原材料和人力資源浪費(fèi)，在確保工程質(zhì)量的前提下，控制好建設(shè)成本。第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要———鎮(zhèn)是國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委確定的“全國重點(diǎn)建制鎮(zhèn)”之一，是“湖南省小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)”，鎮(zhèn)建成區(qū)面積4.6平方公里，建成區(qū)城鎮(zhèn)人口4.5萬?；疑礁坻?zhèn)是湖南省百強(qiáng)鎮(zhèn)之一，是益陽市及桃江縣工業(yè)重鎮(zhèn)。境內(nèi)煤炭、石灰等礦產(chǎn)資源豐富，已探明石灰石儲(chǔ)量50億噸，煤炭6500萬噸，素有“建材之鄉(xiāng)”、“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱，憑借資源優(yōu)勢，工業(yè)發(fā)展起步較早，現(xiàn)有各類民營企業(yè)335家，其中投資過億元的企業(yè)4家，已形成了水泥、化工、鋼鐵、采礦、煤炭、食品等六大支柱產(chǎn)業(yè)；灰山港鎮(zhèn)是桃江縣的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，有商品糧示范基地2處，共1800畝，有油茶林基地3000畝，葛基地1000畝，小水果基地2000畝，煙葉基地1500畝，形成了基地+農(nóng)戶+公司的管理模式，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平較高。但灰山港鎮(zhèn)建成區(qū)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重滯后，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)。本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)進(jìn)一步改善和提升城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施承載服務(wù)功能，改善城鎮(zhèn)市容市貌和人居環(huán)境，加速鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)起到積極的作用。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。二、提升城鎮(zhèn)承載能力的需要國家新一輪城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，將極大地促進(jìn)灰山港鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)發(fā)展。城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施將激發(fā)農(nóng)村人口就地向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)住房等一系列基礎(chǔ)設(shè)施是否達(dá)到了承載農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的能力，是灰山港鎮(zhèn)面臨的一個(gè)嚴(yán)重的現(xiàn)實(shí)問題。本項(xiàng)目的實(shí)施能有效改善灰山港鎮(zhèn)建成區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件，提升建成區(qū)住房等基礎(chǔ)設(shè)施承載能力，特別是對(duì)改善城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提升城鎮(zhèn)應(yīng)對(duì)人口集聚的承載能力產(chǎn)生積極的作用。本項(xiàng)目的實(shí)施，符合《灰山港鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃》的要求，因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，提升城鎮(zhèn)承載能力的需要。三、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要灰山港鎮(zhèn)是國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委確定的“全國重點(diǎn)建制鎮(zhèn)”之一，是“湖南省小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)”，區(qū)位優(yōu)勢明顯，與寧鄉(xiāng)、安化、赫山等縣區(qū)交界。由于受自然條件和環(huán)境的限制，長期以來，城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)模不大，特別是城鎮(zhèn)等基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，承載能力有限，嚴(yán)重制約了城鎮(zhèn)的發(fā)展。該項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步改善城鎮(zhèn)因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口集聚帶來的城鎮(zhèn)承載能力弱的問題。因此，本項(xiàng)目的實(shí)施是加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要。四、“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展”的需要提高農(nóng)民收入，加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)增長，目前已不單單是農(nóng)民和農(nóng)業(yè)問題，而是我國經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)快速增長的重要方面，如果農(nóng)民的收入和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)不能快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)小康將是十分困難的。農(nóng)村農(nóng)民奔小康，根基在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展；而將人們的生活方式從農(nóng)村生活向城鎮(zhèn)生活轉(zhuǎn)化，關(guān)鍵在城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的配套與完善。不斷改善和提升城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施與承載能力，勢必加強(qiáng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，使城鄉(xiāng)居民走共同富裕之路。第三章市場分析與預(yù)測一、主要消費(fèi)對(duì)象改革開放以來，灰山港鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)已取得了巨大成績，人民豐衣足食，GNP、GDP總量以及人均GNP和人均GDP都有了較大提高，尤其反映個(gè)人消費(fèi)支出的指標(biāo)PI急劇增加，而反映生活消費(fèi)支出的恩格爾數(shù)年年下降，近年已降達(dá)40%，人民的生活水平和質(zhì)量日益向小康目標(biāo)邁進(jìn)，因而對(duì)商居環(huán)境等都提出了較高的要求，且這種潛在需求，隨著城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，正與日俱增。（1）正由于該項(xiàng)目是商居的黃金地段，地處灰山港鎮(zhèn)建成區(qū)中心地帶，周邊商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、車站等公益設(shè)施完善，且距工礦企業(yè)較近，上下班交通設(shè)施便捷。（2）隨著人們PI增加，消費(fèi)觀念，消費(fèi)模式的改變，投資方式的多樣化，投資房地產(chǎn)已成為新的熱點(diǎn)。公務(wù)員、小商業(yè)者、先富裕起來的農(nóng)村居民、回鄉(xiāng)的打工者、外來打工者、一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)擬入城的經(jīng)營戶也必將成為該項(xiàng)目的主要購買者。二、價(jià)格分析及預(yù)測根據(jù)灰山港鎮(zhèn)目前房產(chǎn)行情，“桃江.東方財(cái)富”商居小區(qū)商業(yè)鋪面售價(jià)均價(jià)6000元/㎡以上，住宅樓售價(jià)均價(jià)3000元/㎡左右。由于本項(xiàng)目處在灰山港鎮(zhèn)志溪河沿河風(fēng)光帶位置，外環(huán)境較好，商業(yè)和商品住宅銷售市場十分看好。第四章項(xiàng)目建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址本項(xiàng)目選址于桃江縣灰山港鎮(zhèn)志溪路以東，東臨志溪河沿河風(fēng)光帶，北臨古松巷。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)不壓覆礦，無珍稀動(dòng)植物物種，無文物古跡和軍事設(shè)施。項(xiàng)目用地為長條形，南北平均長約為600m，東西平均長約為72m，地塊基本平整，地塊周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美。項(xiàng)目選址符合《灰山港鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃》，項(xiàng)目選址合理。二、自然條件1、地理區(qū)位灰山港鎮(zhèn)地處桃江縣東南端，與寧鄉(xiāng)、赫山、安化三縣(區(qū))接壤，距省會(huì)長沙90km、益陽42km、桃江縣城35km。2、氣候本項(xiàng)目所在地區(qū)屬亞熱帶大陸季風(fēng)型濕潤氣候，春暖多雨，夏季干熱，秋季涼爽，冬季寒冷，四季分明，光照充足，雨量充沛。多年平均降雨量為1400.6毫米，雨量多集中在4-6月；年平均氣溫16.9℃；年均日照時(shí)數(shù)為1726小時(shí)；無霜期長，年均為279.3天。氣候條件對(duì)施工的影響較小，全年施工期長。3、地質(zhì)本項(xiàng)目地塊地質(zhì)為石灰石和頁巖結(jié)構(gòu)，因灰山港鎮(zhèn)屬地質(zhì)災(zāi)害治理區(qū)，建議本項(xiàng)目在施工圖設(shè)計(jì)前進(jìn)行地質(zhì)探測，根據(jù)地質(zhì)狀況進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)計(jì)，提出相關(guān)措施。三、人口與面積灰山港鎮(zhèn)域總面積226.9平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積4.6平方公里，總?cè)丝?2.18萬，占湖南省人口的0.2%，人口密度564.13人/km2，為湖南省人口密度306.89人/km2的1.84倍。城鎮(zhèn)建成區(qū)人口4.5萬人，占全鎮(zhèn)人口的32.3%，人口密度9545.45人/km2。四、社會(huì)經(jīng)濟(jì)1、自然資源本項(xiàng)目區(qū)域自然資源豐富，境內(nèi)有豐富的石灰石、煤、鐵礦石、硅泥等，尤以石灰石儲(chǔ)量最多，達(dá)500億噸。2、產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)近年來，鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展，2012年，全鎮(zhèn)完成生產(chǎn)總值57.6億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入1.56億元，完成固定資產(chǎn)投資18.9億元，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民人均純收入6500元?；疑礁垡研纬梢阅戏剿?、東方水泥、萬鑫水泥、金沙鋼鐵等為龍頭的建材工業(yè)集中區(qū)，成為益陽市第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，正在申報(bào)省級(jí)工業(yè)集中區(qū)和省級(jí)稀土循環(huán)經(jīng)濟(jì)冶煉園，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁看好。五、交通運(yùn)輸灰山港鎮(zhèn)交通比較發(fā)達(dá)，洛湛鐵路、S206省道、益漣公路和規(guī)劃建設(shè)的益婁衡高速公路穿鎮(zhèn)而過，鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)有汽車站、火車站等交通設(shè)施。項(xiàng)目區(qū)緊鄰紫荊路、茶果山路、康復(fù)路等城鎮(zhèn)干道，交通便利。六、配套設(shè)施項(xiàng)目周邊布局有向陽花小學(xué)、鎮(zhèn)中心小學(xué)、鎮(zhèn)中學(xué)、桃江縣第四中學(xué)，因此本項(xiàng)目居民子女就學(xué)十分便利；附近有鎮(zhèn)衛(wèi)生院、汽車站及鎮(zhèn)政府辦公區(qū)，本項(xiàng)目周邊配套設(shè)施比較完善。第五章建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容一、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目規(guī)劃新建賓館大酒店、建材家居市場、生活超市、商居樓。建筑面積93635.3m2。二、建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目根據(jù)灰山港鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，規(guī)劃新建商居樓8棟，其中17層建筑5個(gè)單元、11層建筑1個(gè)單元、9層建筑5個(gè)單元、6層建筑3個(gè)單元?？傆玫孛娣e43562m2，其中道路占地面積3289.3m2，項(xiàng)目凈用地面積40272.7m2，建筑占地面積16139m2。項(xiàng)目總建筑面積93635.3m2，其中地上建筑面積88459.13m2，地下建筑面積5176m2；商業(yè)建筑面積28000m2，星級(jí)酒店建筑面積13000m2，住宅建筑面積47000m2，公用設(shè)施建筑面積459.3m2，住戶數(shù)為358戶。三、配套工程供電工程供水工程下水及排水工程道路及停車位綠化工程路燈及亮化工程垃圾收集設(shè)施消防器材及設(shè)施四、項(xiàng)目建設(shè)工期本項(xiàng)目建設(shè)工期預(yù)安排為24個(gè)月。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度預(yù)安排表項(xiàng)目名稱時(shí)間安排123456789101112131415161718192021222324前期工作場地平整主體建筑配套工程竣工△說明：——表示建設(shè)期△表示竣工第六章工程設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93(2002年版)2、《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》(房屋建筑部分2009年版)3、《城市規(guī)劃管理辦法》4、《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》5、《建筑工程配套停車場(庫)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃》6、規(guī)劃選址批復(fù)7、民用建筑技術(shù)規(guī)范8、項(xiàng)目業(yè)主提供的設(shè)計(jì)要求二、用地現(xiàn)狀本項(xiàng)目建設(shè)用地位于桃江縣灰山港鎮(zhèn)志溪路以東、東臨志溪河沿河風(fēng)光帶，北臨古松巷，項(xiàng)目用地為長條形，南北平均長約600m，東西平均長約72m，地塊基本平整。項(xiàng)目地塊處于灰山港鎮(zhèn)志溪河沿江風(fēng)光帶，周邊環(huán)境優(yōu)美，用地景觀、交通條件良好，居民出行便利，極具商居開發(fā)價(jià)值。場地周圍城市基礎(chǔ)設(shè)施完備，水、電接口條件便利。項(xiàng)目凈用地40272.7m2，地勢較為平整?，F(xiàn)場內(nèi)無需要保留的文化、教育、衛(wèi)生等公共設(shè)施、文物古跡、名貴花木及樹種。三、設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目是城市商居建筑，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益，在充分發(fā)揮黃金地塊的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的同時(shí)，注重拓展城市空間，提升灰山港的城市形象，為此，本方案設(shè)計(jì)遵循以下原則：1、合理組織內(nèi)部空間，做到布局合理，節(jié)約用地。2、交通組織順暢便捷，減少人流、車流的相互干擾，減輕城市交通壓力。3、加強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)部的綠化和通道建設(shè)，形成有特點(diǎn)的綠化和通行體系，使之成為城市的有機(jī)組成部分，并能進(jìn)一步提高該地區(qū)的城市環(huán)境質(zhì)量。四、技術(shù)參數(shù)建筑密度：40%容積率：2.15綠化率：25%五、總體設(shè)計(jì)及布局本項(xiàng)目建筑均采用最佳的南北朝向，有利于采光和通風(fēng)，同時(shí)也有利于節(jié)能。建筑呈八排基本平行位置，從高層至低層，布局內(nèi)部景觀空間，豐富小區(qū)內(nèi)部景觀空間元素，同時(shí)增強(qiáng)區(qū)域城市景觀界面。整體建筑布局采用圍合組團(tuán)形態(tài)，單元式組合增強(qiáng)住宅的識(shí)別性和個(gè)性感。建筑布局與地下室相結(jié)合，利用場地自然高差，結(jié)合園林景觀，形成富有變化的主體景觀。建筑的離界退讓和建筑的樓間距按規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。主立面向志溪路展開。1、功能布局項(xiàng)目內(nèi)住宅區(qū)以17F、111F的小高層為主，以9F、6F低層為輔。整體功能布局采用棟樓與單元形式。項(xiàng)目商業(yè)配套主要設(shè)置在一至二層，專業(yè)配置的商場建筑為一至三層，并將以群樓使其連成一體，以帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氣氛和人氣。2、空間組織建筑空間組織尊重地形，利用隱形消防車道既美化小區(qū)內(nèi)部園林又滿足消防規(guī)范要求。3、交通組織本項(xiàng)目住宅區(qū)在南北方向。設(shè)置2個(gè)主要出入口，方便小區(qū)居民及車輛通行。商業(yè)區(qū)和酒店以志溪路為展示面，其交通流以志溪路為主導(dǎo)。出入口的設(shè)置同時(shí)要滿足消防車通行的要求。小區(qū)停車場分為地上和地下兩個(gè)停車場(庫)，地面設(shè)臨時(shí)停車位，地下設(shè)置停車庫。六、建筑設(shè)計(jì)1、空間設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)結(jié)合用地特點(diǎn)，戶型產(chǎn)品定位以90-150m2為主導(dǎo)，建筑單體以一梯二戶和一梯三戶。內(nèi)部設(shè)計(jì)為三房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)三個(gè)梯段，所有戶型均設(shè)計(jì)為明廚、明衛(wèi)、明房，南北朝向。17F小高層建筑單元設(shè)計(jì)兩部垂直電梯，11F小高層和9F建筑單元設(shè)計(jì)一部垂直電梯，6F低層建筑單元不設(shè)置電梯，每棟建筑輔以梯間組織垂直交通。2、建筑造型方案結(jié)合設(shè)計(jì)構(gòu)思及項(xiàng)目特點(diǎn)，注重天際輪廓線的起伏，采用現(xiàn)代派設(shè)計(jì)手法表達(dá)生態(tài)建筑學(xué)的理念。采用現(xiàn)代而質(zhì)樸的材料及現(xiàn)代的表現(xiàn)手法，使建筑由內(nèi)而外散發(fā)著優(yōu)雅的氣質(zhì)，體現(xiàn)出現(xiàn)代文明的美感。3、剖面設(shè)計(jì)住宅層高采用標(biāo)準(zhǔn)層高3.0m。地下室層層高設(shè)計(jì)為5m，商業(yè)用房層高設(shè)計(jì)為3.9-4.5m。4、裝飾設(shè)計(jì)外墻上部采用面磚，下部采用石材，使建筑單體顯得穩(wěn)重而富有感染力。內(nèi)墻為乳膠漆，地面為地磚，室外場地為廣場磚。七、綠化系統(tǒng)方案結(jié)合可持續(xù)發(fā)展的建筑觀，拓展“以人為本”的概念，衍化為“生態(tài)人居”這一主題，強(qiáng)調(diào)人與人的和諧，人與自然的和諧，以現(xiàn)有的指標(biāo)體系最大限度地創(chuàng)造出人與人溝通的廣場空間，人與自然溝通的綠化空間。在用地西側(cè)臨志溪路留出適當(dāng)場地，作為商業(yè)廣場。商業(yè)廣場場地考慮綠化、雕塑、坐椅、路燈等室外環(huán)境構(gòu)成元素的設(shè)計(jì)，創(chuàng)造商業(yè)氛圍建筑，在通道兩側(cè)考慮綠化。八、環(huán)境景觀項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)主要以生態(tài)景觀為主題進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)，景觀環(huán)境主要采用組團(tuán)式設(shè)計(jì)，并注重小區(qū)景觀的有機(jī)結(jié)合與互動(dòng)，從生態(tài)、環(huán)保的角度創(chuàng)造出宜人的居住環(huán)境。九、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068-2001《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》(房屋建筑部分2009年版)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2012《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-2010《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2010《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB50223-2008《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)范》GB50007-2011《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2010《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50003-2011《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》GB50108-2008《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95(2005年版)《巖土工程勘察規(guī)范》GB50021-2009《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ94-2008（2）設(shè)計(jì)使用荷載及自然條件①風(fēng)荷載基本風(fēng)壓0.35KN/m2(按50年重現(xiàn)期風(fēng)壓值)，地面粗糙度類別取B類。②雪荷載0.45KN/m2。③樓面活荷載臥室、客廳、廚房2.0KN/m2陽臺(tái)、衛(wèi)生間2.5KN/m2消防樓梯、商業(yè)3.5KN/m2電梯機(jī)房7.0KN/m2水泵、配電、空調(diào)機(jī)房10.0KN/m2上人屋面2.0KN/m2不上人屋面0.5KN/m2其他未列出者按現(xiàn)行荷載規(guī)范取值2、抗震設(shè)計(jì)本工程位于湖南省桃江縣，根據(jù)國家有關(guān)地震資料，桃江地震基本烈度值為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g，設(shè)計(jì)地震烈度分組為第一組。3、結(jié)構(gòu)體系整個(gè)建筑采用框架結(jié)構(gòu)。為保證建筑物的整體剛度，所有樓蓋均采用混凝土現(xiàn)澆板。4、基礎(chǔ)為整體基礎(chǔ)，具體形式根據(jù)地質(zhì)詳勘資料確定。十、給排水工程1、設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2003(2009年版)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95(2005年版)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006《自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-2001(2005年版)《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50261-2005《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140-2005《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-2011《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-2006《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50014-2006《城市二次供水設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)范》DBJ43/002-2009湖南省地方標(biāo)準(zhǔn)《居住小區(qū)給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》CECS57:94《工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》(房屋建筑部分)2002年版《全國民用建筑工程實(shí)際技術(shù)措施節(jié)能專篇—給水排水》2009建設(shè)單位提供的有關(guān)設(shè)計(jì)資料及時(shí)對(duì)本工程的設(shè)計(jì)要求建筑專業(yè)及相關(guān)專業(yè)提供的條件。2、設(shè)計(jì)范圍本工程給排水設(shè)計(jì)包括給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)以及室外排水系統(tǒng)。3、給水部分（1）水源本項(xiàng)目供水水源采用市政供水水源。（2）給水系統(tǒng)本工程采用由市政供水管網(wǎng)直接供水的方式，從志溪路和古松巷分別接出DN150兩路給水管網(wǎng)，供水壓力為0.3MPa，考慮樓層較高，在地上五層以上供水管網(wǎng)加裝變頻加壓水泵。4、排水部分⑴小區(qū)排水系統(tǒng)分污水、雨水兩個(gè)系統(tǒng)，污水和雨水均排至水渡河路及濱江西路的市政管道。⑵污水排水量315m3/d，雨水重現(xiàn)期：屋面取5年，室外取1年。⑶水系統(tǒng)室內(nèi)污廢合流，采用伸頂通氣排水立管。污水經(jīng)室外化糞池處理排至市政污水管；屋面雨水采用重力流內(nèi)排水系統(tǒng)。⑷管材、接口及敷設(shè)方式管徑小于等于500的室外排水管采用HDPE大口徑雙壁波紋管，密封圈承插接口；管徑大于500的室外排水管采用機(jī)制鋼筋混凝土管，鋼絲網(wǎng)水泥砂漿抹口。5、消防⑴室外消火栓系統(tǒng)：該系統(tǒng)用水由市政給水管網(wǎng)供給，由市政給水管引入兩根DN150給水管在紅線內(nèi)布置成環(huán)狀，在環(huán)狀管上設(shè)室外地上式消火栓，消火栓間距120m，保護(hù)半徑150m。⑵室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：建筑內(nèi)設(shè)消火栓保護(hù)，系統(tǒng)由地下室的消防水池(252m2)、消火栓加壓泵、屋頂消防水箱(18m3)組成，每棟建筑外設(shè)2套DN100消防水泵結(jié)合器，保護(hù)系統(tǒng)用水。該系統(tǒng)豎向不分區(qū)，動(dòng)壓超過0.5MPa的消火栓采用栓口設(shè)減壓孔板。⑶自動(dòng)噴水系統(tǒng)：地下車庫、商業(yè)用房、酒店等部位設(shè)自動(dòng)噴水系統(tǒng)保護(hù)。采用標(biāo)準(zhǔn)噴頭。系統(tǒng)由地下室的消防水池(252m3)、自動(dòng)噴水加壓泵、屋頂水箱(18m3)組成，設(shè)2套DN150消防水泵結(jié)合器，保護(hù)系統(tǒng)用水。地下車庫按中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)設(shè)計(jì)，其余按中級(jí)危險(xiǎn)Ⅰ級(jí)設(shè)計(jì)，采用濕式自動(dòng)噴水系統(tǒng)。6、材料（1）室內(nèi)生活給水管采用UPS或鋁塑管，排水管采用UPVC排水管。（2）室外給水管采用UPS或鋁塑管，排水管采用UPVC管，其余采用雙壁波紋管。十一、電氣工程1、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）《民用電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》[JGJ/T16-92]（2）《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50050-46]（3）《民用建筑照明設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50050-46]（4）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》[YD5003-94]2、設(shè)計(jì)范圍及內(nèi)容（1）照明配電與控制系統(tǒng)（2）空調(diào)配電與控制系統(tǒng)（3）一般動(dòng)力配電與控制系統(tǒng)（4）消防設(shè)施配電與控制系統(tǒng)（5）防雷與接地系統(tǒng)（6）通訊系統(tǒng)3、負(fù)荷估算工程總裝接容量3849KW照明裝接容量749KW空調(diào)裝接容量2800KW一般動(dòng)力裝接容量300KW4、負(fù)荷等級(jí)與供電電源的確定本工程電力住宅負(fù)荷等級(jí)為三級(jí)負(fù)荷用戶，消防設(shè)備、應(yīng)急照明、電梯、水泵屬于二級(jí)負(fù)荷。5、照明設(shè)計(jì)商業(yè)用房100-300Lx住宅50-100Lx公共走廊(樓梯間)60Lx采用節(jié)能高光效熒光燈；6、保安與防雷措施設(shè)計(jì)接地保護(hù)采用TN-C-S制；小區(qū)總配電間主開關(guān)設(shè)母聯(lián)開關(guān)，均采用四極開關(guān)；照明插座回路均設(shè)置漏電保護(hù)開關(guān)；本工程按二級(jí)防雷保護(hù)。在屋頂采用25x4鍍鋅扁鋼作接閃器，利用結(jié)構(gòu)構(gòu)造柱內(nèi)不少于二根主筋作引下線，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)作接地極。本工程保護(hù)接地、弱接地及防雷接地，采用聯(lián)合接地。要求接地電阻不大于1歐姆。7、電話系統(tǒng)電話系統(tǒng)采用直接接市政電話系統(tǒng)方法設(shè)計(jì)。8、有線電視有線電視系統(tǒng)采用直接接市政有線電視系統(tǒng)方法設(shè)計(jì)。第七章公用工程與輔助設(shè)施一、給排水本工程設(shè)置供水和排水設(shè)施，供水水源為市政供水水源，供水干管為2路DN150，排水由主排水和住宅樓排水兩部分組成。二、供電本地區(qū)供電線路電源容量充足，主要來源于灰山港鎮(zhèn)農(nóng)電供電電網(wǎng)，可以滿足用電負(fù)荷的要求。三、交通本項(xiàng)目位于灰山港鎮(zhèn)志溪路東側(cè)，有城鎮(zhèn)道路與S206省道相連，交通設(shè)施能滿足本項(xiàng)目建設(shè)和竣工投入使用后交通運(yùn)輸服務(wù)的要求。第八章消防設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95(2005年版)《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-2001(2005年版）《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50H6-98《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ50140-2005《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50222-95(2001年修訂版）《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50019-2003。二、建筑消防設(shè)計(jì)1、總平面布置利用城市道路和小區(qū)道路作為消防車道，每棟高層建筑設(shè)環(huán)形消防車道或兩個(gè)長邊設(shè)消防車道，消防車道寬度大于等于4米，轉(zhuǎn)彎半徑為12米。場地坡度均勻，坡度不大于7%，消防撲救面坡度不大于3%，高層住宅主樓均至少有一個(gè)長邊直接落地，消防車能順利到達(dá)到每棟進(jìn)行消防撲救，每棟住宅在消防撲救面均設(shè)有直通樓梯間的出口，能滿足高層建筑消防撲救的要求。小高層住宅南北方向建筑間距均大于30米，東西方向建筑間距均大于13米，滿足消防規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。2、建筑單體設(shè)計(jì)小高層建筑層數(shù)為11F和17F兩種，均屬二類高層，低層建筑為9F和6F兩種，耐火等級(jí)為一級(jí)。小高層和低層9F每個(gè)單元設(shè)一樓梯和一臺(tái)消防電梯(低層6F設(shè)樓梯，不設(shè)電梯)，合用前室自然通風(fēng)采光。樓梯間及前室的門為乙級(jí)防火門，部分戶門及入戶花園的門對(duì)前室開啟的均為乙級(jí)防火門，前室內(nèi)設(shè)消防栓。所有棟號(hào)樓梯間均通出屋面。3、地下室消防設(shè)計(jì)地下室整體設(shè)置，地下室總建筑面積為5176m2。地下室設(shè)有2個(gè)雙車道地面出入口。地下室設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，每個(gè)防火分區(qū)面積在2000m2左右，防火分區(qū)之間用防火墻及特種防火卷閘門分隔，每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)有2個(gè)人員安全出口，滿足地下室消防的要求。三、結(jié)構(gòu)消防設(shè)計(jì)本項(xiàng)目采用框架剪力墻和內(nèi)墻結(jié)構(gòu)，建筑物外墻和內(nèi)墻分別選用粘上空心磚和加氣硅塊。柱、梁、板均采用現(xiàn)澆鋼砼，鋼筋保護(hù)層厚度分別為25mm,25mm,2Omm，耐火等級(jí)一級(jí)，耐火極限分別大于3.Oh，2.Oh。四、給排水消防設(shè)計(jì)本工程設(shè)室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)以及自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，其中地下室、住宅及商業(yè)用房等均設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。室外消火栓系統(tǒng)與生活低區(qū)生活給水系統(tǒng)合用，由市政直接供水。地下室內(nèi)設(shè)消防水池一座，專用消火栓泵及噴淋泵各兩臺(tái)。另于最高住宅屋頂各設(shè)置一座18m3消防水箱用于提供火災(zāi)前期的消防用水。地下室除部分設(shè)備用房外、商業(yè)用房均設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。五、電氣消防設(shè)計(jì)本工程火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的防護(hù)等級(jí)按二級(jí)設(shè)置。整個(gè)小區(qū)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)一套，系統(tǒng)采用總線制集中報(bào)警系統(tǒng)。集中報(bào)警控制器設(shè)于小區(qū)消防控制中心，各棟設(shè)區(qū)域報(bào)警控制器。集中報(bào)警控制器與區(qū)域報(bào)警控制器通訊，完成各部位的報(bào)警及聯(lián)動(dòng)消防設(shè)施。系統(tǒng)組成：防排煙閥控制、防排煙機(jī)及通風(fēng)機(jī)聯(lián)動(dòng)控制、消防栓泵控制及運(yùn)行信號(hào)、噴淋泵控制及運(yùn)行信號(hào)、火災(zāi)事故廣播選控、火災(zāi)報(bào)警電話、消防電梯控制、應(yīng)急照明電源。六、防排煙消防系統(tǒng)地下室設(shè)排風(fēng)兼排煙系統(tǒng)，排煙量按換氣次數(shù)6次/小時(shí)計(jì)算，補(bǔ)風(fēng)按不低于排煙量50%計(jì)算。不具備自然排煙條件的防煙樓梯間、前室，消防電梯前室或合用前室設(shè)機(jī)械加壓系統(tǒng)。超過20米的內(nèi)走道和超過50m2的地下室房間和超過100m2的地上無外窗房間均設(shè)排煙系統(tǒng)。第九章環(huán)境與節(jié)材分析一、設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》《中華人民共和國水污染防治法》《中華人民共和國大氣污染防治法》《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3095-1996《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-2008《工業(yè)“三廢”排放試行標(biāo)準(zhǔn)》GBJ4-73(執(zhí)行“廢渣”部分)二、項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目建設(shè)地位于灰山港鎮(zhèn)志溪路東側(cè)，緊鄰志溪河沿河風(fēng)光帶，周邊自然環(huán)境較好。本項(xiàng)目在建設(shè)過程中對(duì)環(huán)境的主要影響主要有植被破壞及揚(yáng)塵與燥聲，其具體情況分析如下：①植被。在建設(shè)過程中由于開挖基礎(chǔ)與堆料，對(duì)自然植被有一定的破壞，但施工完工后，通過園林綠化，植被可恢復(fù)和超過自然狀態(tài)。②揚(yáng)塵。在施工過程中會(huì)產(chǎn)生一定的揚(yáng)塵，但通過灑水加濕，揚(yáng)塵會(huì)減少，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生較大影響。③噪聲。噪聲源主要是施工機(jī)械設(shè)備運(yùn)行過程中產(chǎn)生的機(jī)械噪聲，其聲強(qiáng)范圍在80-90db（A）。通過減振處理和控制施工時(shí)段，其外界噪聲可降至60db（A）左右。三、治理環(huán)境的方案1、建設(shè)期治理方案及標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容類型工程源（編號(hào)）環(huán)境破壞名稱治理方案、措施備注植被開挖基礎(chǔ)、堆料植被破壞園林綠化噪聲設(shè)備運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的噪聲經(jīng)減振后，外界噪聲可達(dá)到白天〈60dB（A），對(duì)周圍環(huán)境影響較小。揚(yáng)塵灑水加濕。2、營運(yùn)期治理方案及標(biāo)準(zhǔn)⑴廢水治理方案糞便污水設(shè)化糞池處理后排入市政干管，至污水處理廠處理達(dá)標(biāo)后排放。⑵廢氣治理方案所有廚房油煙氣經(jīng)排煙管道引上樓頂，并高出屋面1.5m排放。⑶噪聲治理方案所有設(shè)備盡量選用低噪聲型，降低噪聲源。⑷固體廢物治理本工程建筑垃圾由施工單位運(yùn)往灰山港鎮(zhèn)指定地點(diǎn)處理。生活垃圾分類收集后運(yùn)往灰山港鎮(zhèn)無害化垃圾處理場集中處理。⑸綠化根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和“創(chuàng)森工程”的要求與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行園林綠化美化，廣植常青植物和草坪，消除裸露泥土，綠化覆蓋率規(guī)劃25％。四、節(jié)材方案本項(xiàng)目主要耗用材料為水泥、鋼材、砂石等。水泥盡量選用本地產(chǎn)品，減少運(yùn)輸搬運(yùn)等裝卸過程造成的浪費(fèi)與消耗。鋼材將按照設(shè)計(jì)要求選用型號(hào)與規(guī)格，避免造成無功消耗與浪費(fèi)。砂石應(yīng)就地取材，取近棄遠(yuǎn)，減少運(yùn)輸過程中的消耗與浪費(fèi)。五、環(huán)保、節(jié)材評(píng)價(jià)結(jié)論經(jīng)對(duì)環(huán)保、節(jié)材評(píng)價(jià)分析，認(rèn)為項(xiàng)目實(shí)施后能改善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，提升城鎮(zhèn)承載服務(wù)功能；能改善城鎮(zhèn)商居環(huán)境，提升居民生話質(zhì)量，對(duì)促進(jìn)鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)和城鎮(zhèn)發(fā)展具有十分重要的作用。項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)環(huán)境沒有破壞性影響，項(xiàng)目投入使用后居民產(chǎn)生的生活污水和垃圾納入城鎮(zhèn)污水、垃圾處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理，對(duì)環(huán)境不造成危害。項(xiàng)目實(shí)施能按國家節(jié)約資源的要求，科學(xué)用材，節(jié)約資源。第十章資源利用與節(jié)能分析一、土地利用規(guī)劃本項(xiàng)目選址于桃江縣灰山港鎮(zhèn)志溪路東側(cè)，東臨志溪河沿河風(fēng)光帶、北臨古松巷，項(xiàng)目凈用地面積40272.7m2，項(xiàng)目建筑容積率達(dá)到2.15，建筑密度達(dá)到40%，土地利用率高。本項(xiàng)目用地為桃江縣灰山港鎮(zhèn)商居規(guī)劃用地，用地符合當(dāng)?shù)卣?guī)劃要求。二、設(shè)計(jì)依據(jù)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ134-2010《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005《湖南省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ43/003-2010《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50176-93《建筑外窗氣密性能人級(jí)及其檢測方法》GB/T7106-2008三、能耗種類根據(jù)本項(xiàng)目的性質(zhì)和技術(shù)設(shè)計(jì)要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)能耗種類為電、天然氣(液化氣)和水。四、能耗設(shè)計(jì)1、電(1)照明設(shè)計(jì)采用節(jié)能高光效熒光燈。(2)負(fù)荷估算工程總裝接容量3849kw/h照明裝接容量749kw/h空調(diào)裝接容量2800kw/h一般動(dòng)力裝接容量(設(shè)備)300kw/h2、天然氣(液化氣)(1)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目戶用熱能供應(yīng)采用天然氣(液化氣)灶。(2)用能估算本項(xiàng)目耗能采用天然氣標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算，估算戶日耗天然氣0.8m3。3、水(1)用水設(shè)計(jì)主要為小區(qū)常駐人口用水，小區(qū)設(shè)計(jì)戶數(shù)358戶，負(fù)載人員為1253人。(2)用水量估算按平均0.1噸天/人估算五、能耗總量經(jīng)測算本項(xiàng)目年耗電320.93萬kw、年耗天然氣(液化氣)133628.8m3、年耗水76587.6噸，年綜合耗能量591.83噸標(biāo)準(zhǔn)煤。六、節(jié)能措施1、建筑物節(jié)能措施（1）墻體節(jié)能：墻體內(nèi)外采用保溫隔熱材料，具有保溫、隔熱、隔聲等多重功能。（2）門窗節(jié)能：外墻立面上的所有門窗（含南、北陽臺(tái)）均采用雙層中空玻璃塑鋼門窗，具有保溫、隔熱、隔聲等多重功能。（3）屋面節(jié)能：在屋頂露臺(tái)、坡屋頂部位采用厚擠塑板(XPS)、隔熱防水膏，使屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。（4）選用高效節(jié)能的空調(diào)系統(tǒng)。對(duì)各個(gè)住宅房間進(jìn)行單獨(dú)控制，有效地減低能耗。（5）選用節(jié)能型的電力變壓器并配備電容補(bǔ)償裝置，減少無功損耗，提高功率因數(shù)；（6）選用節(jié)能高效的用電設(shè)備以及高效節(jié)能照明燈具等；（7）影響工程能耗的水、風(fēng)、電等設(shè)備、設(shè)施均選用節(jié)能型的產(chǎn)品。2、節(jié)水措施（1）生活用水采用節(jié)水器具節(jié)水。（2）加強(qiáng)管網(wǎng)的檢修、及時(shí)排除管網(wǎng)泄漏現(xiàn)象。（3）設(shè)置節(jié)水池，收集廢水用于花草樹木的灌用水。3、管理措施（1）配置能耗計(jì)量器具，做好能耗統(tǒng)計(jì)。（2）制定能耗指標(biāo)，明確節(jié)能責(zé)任。（3）制定節(jié)能獎(jiǎng)罰制度，節(jié)約有獎(jiǎng)，浪費(fèi)施罰。（4）建立節(jié)能機(jī)構(gòu)，安排專人管理。第十一章項(xiàng)目管理與設(shè)施進(jìn)度一、項(xiàng)目實(shí)施管理1、項(xiàng)目實(shí)施前的管理本項(xiàng)目擬實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制進(jìn)行管理。只有嚴(yán)格管理才能達(dá)到投資節(jié)約、工期縮短，經(jīng)濟(jì)效益顯著的目的。（1）加強(qiáng)調(diào)研，編制好項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告)。（2）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告)的編制及上報(bào)審批并對(duì)已經(jīng)進(jìn)行的各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作進(jìn)行計(jì)劃檢查與監(jiān)督。（3）對(duì)建設(shè)方案作出評(píng)議。（4）籌措資金。2、項(xiàng)目實(shí)施中的管理（1）征地及拆遷。（2）檢查、監(jiān)督工程質(zhì)量與進(jìn)度。（3）撰寫項(xiàng)目進(jìn)展情況報(bào)告。（4）組織協(xié)調(diào)工程中其他事項(xiàng)。3、項(xiàng)目完成后的管理（1）上報(bào)項(xiàng)目完成情況的報(bào)告。（2）功能布局分工及物業(yè)管理人員安排。（3）有關(guān)制度建立及管理。（4）有關(guān)配套設(shè)施安裝、調(diào)試等。二、項(xiàng)目建設(shè)前期工作進(jìn)度安排本項(xiàng)目的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告批準(zhǔn)后，應(yīng)提出設(shè)計(jì)參數(shù)供設(shè)計(jì)單位，與設(shè)計(jì)有關(guān)的資料應(yīng)在設(shè)計(jì)開始前提供給設(shè)計(jì)單位；同時(shí)對(duì)該工程進(jìn)行社會(huì)招標(biāo)。三、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排本工程建設(shè)期預(yù)計(jì)為24個(gè)月，其中主體工程約需18個(gè)月,前期工作約需3個(gè)月，后期工作約需3個(gè)月。四、項(xiàng)目資金使用計(jì)劃本工程建設(shè)期為24個(gè)月，用款計(jì)劃為3個(gè)年度，按3個(gè)年度安排投資計(jì)劃。第十二章項(xiàng)目的招標(biāo)與采購方案根據(jù)國家“招標(biāo)投標(biāo)法”的有關(guān)規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（包括勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理）以及與工程建設(shè)有關(guān)的設(shè)備、材料采購均應(yīng)實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度。本項(xiàng)目涉及的招標(biāo)事宜均由益陽市東方昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托有資格的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)承擔(dān)，具體實(shí)施。一、招標(biāo)方式本項(xiàng)目建設(shè)和采購主要采用的招標(biāo)方式，通過《益陽日?qǐng)?bào)》以及國家、省、市指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或其他媒介發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告內(nèi)容主要包括：招標(biāo)人的名稱和地址；招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間；獲取招標(biāo)文件的辦法。要求潛在投標(biāo)人提供有關(guān)資質(zhì)證明文件和業(yè)績情況。二、招標(biāo)方法設(shè)備材料采購按照“量力而行、物有所值”的原則，工程招標(biāo)按照“市場確定工程造價(jià)，合理低價(jià)”的原則分別實(shí)施。本項(xiàng)目招標(biāo)主要采用合理低價(jià)中標(biāo)法。1、最終標(biāo)底計(jì)算方法為：C=AX+B（1-X）其中：C為最低標(biāo)底；A為審定標(biāo)底值；B為在審定標(biāo)底A值+10%至-15%范圍內(nèi)的各投標(biāo)單位的投標(biāo)預(yù)算價(jià)平均值；X為唱標(biāo)序號(hào)首位的投標(biāo)單位隨機(jī)抽選的折減系數(shù)。2、合理低價(jià)計(jì)算方法：D=C×（Y+1）其中：D為合理低價(jià)參考值；C為最終標(biāo)底；Y為招標(biāo)單位隨機(jī)抽選的工程造價(jià)系數(shù)。3、中標(biāo)單位的確定凡投標(biāo)單位報(bào)價(jià)最接近D值的兩個(gè)單位為中標(biāo)候選單位，由招標(biāo)人組織有關(guān)專家（五人以上單數(shù)）對(duì)候選單位施工組織設(shè)計(jì)是否科學(xué)、經(jīng)濟(jì)、合理以及人、財(cái)、物、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的可行性等方面進(jìn)行綜合打分確定中標(biāo)單位，未中標(biāo)單位按報(bào)價(jià)由低到高的順序作為備選單位。第十三章投資估算與資金籌措一、投資估算根據(jù)建設(shè)部《建標(biāo)[1996]628號(hào)文》的規(guī)定，計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用，其中：建設(shè)單位管理費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的2%計(jì)算?？辈煸O(shè)計(jì)費(fèi)：按建筑面積每平方米8元計(jì)算。（三）工程監(jiān)理及質(zhì)檢費(fèi)：按建筑面積每平方米10元計(jì)算。（四）預(yù)備費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的5%計(jì)算。（五）建設(shè)期利息：依據(jù)湖南省2000計(jì)價(jià)定額配套文件對(duì)本項(xiàng)目的投資估算進(jìn)行編制，并對(duì)主要材料設(shè)備價(jià)格及人工工資按桃江縣現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以期更符合實(shí)際情況，經(jīng)估算項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資為21961.36萬元，具體組成如下：（一）土地成本費(fèi)4500萬元（二）開發(fā)前期費(fèi)262.16萬元1、城市配套費(fèi)93635.3m2×10元/m2=93.63萬元2、勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)93635.3m2×8元/m2=74.90萬元3、監(jiān)理費(fèi)93635.3m2×10元/m2=93.63萬元（三）建筑安裝工程費(fèi)14821.69萬元1、基礎(chǔ)及地下室5176m2×2000元/m2=1552.8萬元2、地上土建工程88459.3m2×1500元/m2=13268.89萬元3、內(nèi)裝飾工程4、外裝飾工程5、安裝工程（四）配套工程1340萬元1、電梯工程640萬元2、小區(qū)道路100萬元3、供電設(shè)施100萬元4、供水設(shè)施100萬元5、排水設(shè)施80萬元6、消防設(shè)施180萬元7、垃圾收集設(shè)施40萬元8、綠化100萬元（五）建設(shè)單位管理費(fèi)14821.69萬元×2%=296.43萬元（六）基本預(yù)備費(fèi)14821.69萬元×5%=741.08萬元（七）建設(shè)期利息二、資金籌措本項(xiàng)目全部投資由益陽東方昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)籌措，具體籌資方案如下：（一）公司自有資金投資。（二）申請(qǐng)銀行借款。（三）建設(shè)期間商品房（預(yù)）銷售回收資金。三、資金使用計(jì)劃本工程建設(shè)期為24個(gè)月，用款計(jì)劃為3個(gè)年度，按3個(gè)年度安排投資計(jì)劃。第十四章財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》及國家有關(guān)文件規(guī)定精神，本可行性研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，從而論證本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性，為項(xiàng)目決策和審批提供可靠依據(jù)。一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測1、項(xiàng)目計(jì)算期：本項(xiàng)目建設(shè)期為24個(gè)月（2013年9月—2015年8月）。2、項(xiàng)目收入；項(xiàng)目建成后商業(yè)用房出售價(jià)格(平均價(jià))預(yù)定為6000元/m2，商品住宅樓出售價(jià)格(平均價(jià))預(yù)按3000元/m2，酒店年出租價(jià)格預(yù)定為500萬元，估算總收入為33470萬元。據(jù)市場調(diào)研和同業(yè)房價(jià)水平及該中心地段，預(yù)計(jì)銷售收入如下：序號(hào)項(xiàng)目名稱可售面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）金額（萬元）備注1、商業(yè)用房28000600016800出售、平均價(jià)2、地下車庫517640002070出售、平均價(jià)3、住宅47000300014100出售、平均價(jià)4、酒店13000500出租、年合計(jì)=SUM(ABOVE)93176=SUM(ABOVE)334703、稅金及附加營業(yè)稅按收入的5.35%（綜合稅率）計(jì)算。營業(yè)稅：32970萬元×5.35％＝1763.89萬元城市建設(shè)維護(hù)稅及教育附加：1763.89萬元×７％=123.47萬元房產(chǎn)稅按出租收入的12%計(jì)算：房產(chǎn)稅：500萬元×12％=60萬元應(yīng)交稅金總額：1947.36萬元4、總成本費(fèi)用該項(xiàng)目總成本為25961.36萬元。（1）房產(chǎn)開發(fā)成本21961.36萬元。（2）銷售費(fèi)用為1000萬元。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用為1000萬元。（4）銀行貸款年利率2000萬元。5、總利潤總利潤=總收入-總成本-稅金及附加-所得稅=33970-25961.36-1947.36-2390.32＝3170.96萬元6、貸款償還期二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、靜態(tài)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)：投資利潤率=年均利潤總額/項(xiàng)目總投資×100%=14.43%投資利稅率=年均利稅總額/項(xiàng)目總投資×100%=23.30%投資回收期2-3年(含建設(shè)期)經(jīng)測算項(xiàng)目投資凈利潤率14.43%，投資利稅率23.30，投資回收期2－3年(含建設(shè)期2年)。2、盈虧平衡分析若總成本保持在25961.36萬元內(nèi)，可售與出租面積為93176㎡，則此項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（BEP）為：BEP=（總成本+稅金及附加）/加權(quán)平均售價(jià)=（21961.36+1947.36）/0.4=59771.8㎡即只需銷售59771.8㎡(含出租)即可保本。第十五章社會(huì)效益與結(jié)論本項(xiàng)目的實(shí)施，能從根本上改善灰山港鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施條件，提升城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施承載服務(wù)能力；能有效改善城鎮(zhèn)環(huán)境和城鎮(zhèn)容貌，提升城鎮(zhèn)品位；能有效改善城鎮(zhèn)居民人居環(huán)境與商業(yè)服務(wù)環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量。本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)促進(jìn)灰山港鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城鎮(zhèn)發(fā)展步伐起到積極的作用，項(xiàng)目符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要求，加快本項(xiàng)目的實(shí)施有著十分重要的意義。建議項(xiàng)目實(shí)施單位盡快完善報(bào)建手續(xù)，落實(shí)建設(shè)資金，爭取早日建成受益。目錄第一章總論 31.1項(xiàng)目概述 31.2項(xiàng)目提出的背景和必要性 41.3項(xiàng)目建設(shè)的可行性分析 4第二章項(xiàng)目依據(jù)和范圍 142.1項(xiàng)目編制依據(jù) 142.2編制原則 142.3項(xiàng)目編制范圍 15第三章市場發(fā)展預(yù)測及行業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)分析 163.1二手乘用車市場風(fēng)險(xiǎn)及發(fā)展預(yù)測 193.2目前二手乘用車價(jià)格分析 203.3二手車關(guān)鍵指標(biāo)分析 23第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 314.1項(xiàng)目選址 314.2建設(shè)條件 31第五章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 345.1項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 345.2建設(shè)規(guī)模 34第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 36第七章環(huán)境保護(hù)和交易流程 37HYPERLINK"