濟南市大觀電影城項目可行性謀劃書

濟南市大觀電影城可行性研究報告目錄第一部分：項目概論 1一、項目基本情況 1二、可行性研究依據(jù)和范圍 1三、項目發(fā)展依據(jù) 2四、主要技術、經(jīng)濟指標 3五、結論 3第二部分：土地基本情況 4一、土地自然情況 4二、土地性質(zhì)分析 6三、土地市場分析 8第三部分：城市及區(qū)域市場分析 11一、城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 11二、區(qū)域宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 18三、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展概述 20四、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展概述 25五、宗地周邊區(qū)域市場研究 26六、市場分析結論 28第四部分：項目定位 29一、項目整體定位 29二、規(guī)劃布局分析 31三、產(chǎn)品定位及戶型設計 36四、銷售價格定位 43五、建設標準定位 45第五部分：經(jīng)濟效益分析 46一、經(jīng)濟測算依據(jù) 46二、項目開發(fā)成本構成 46三、三項費用與稅金 49四、各類產(chǎn)品銷售價格 50五、分期開發(fā)、銷售設想 50六、項目資金計劃 51七、經(jīng)濟效益測算結論 52第六部分：結論 53一、項目名稱：濟南市大觀電影城二、項目提出的背景大觀電影院始建于1932年，位于濟南市的商業(yè)中心的大觀園商場內(nèi)，地理位置優(yōu)越、交通方便、人員流量大。1991年在市文化局、市影劇公司的關心和支持下，自籌資金1000多萬元，對己使用了幾十年的老影院進行了徹底的改造，建筑面積由原來的1800平方米擴大到3600平方米。建成了全省第一家70mm道爾貝八聲道立體聲超大銀幕影院。十幾年來，經(jīng)過不斷的對影院技術和設備的更新和改造，形成了具有三個放映廳、三個錄像廳、招待所、賣品部為一體的多功能娛樂場所，影院的技術、設施和觀影環(huán)境在全省是最好的，先后建成了全省第一家數(shù)碼電影廳和3D立體電影廳，影院的票房收入一直處于全省首位?！翱措娪暗酱笥^”已經(jīng)成為濟南觀眾的共識。影院連續(xù)多年獲得市級文明先進單位、衛(wèi)生先進單位和安全文明業(yè)戶等榮譽，為濟南市的精神文明建設做出了一定的貢獻。但是，目前大觀電影院的空間己達到了極限，目前的設施和設備已經(jīng)滿足不了觀眾的需求，其建筑風格也與省會城市基礎建設的步伐相差甚遠，因此急需建設一個現(xiàn)代化的符合濟南“十五”期間城建工作要求的現(xiàn)代化的電影城。三、項目提出的理由濟南市現(xiàn)有5家專業(yè)影院，現(xiàn)在除大觀電影院是以放映電影為主營業(yè)外，其他幾家影院都不以放映電影為主業(yè)，有的已停業(yè)多年，有的己轉(zhuǎn)做它行。大部分影院設施陳舊，技術和設備由于缺乏資金而得不到維修和更新，各影院負債累累，人員臃腫，大堂式的單廳放映和環(huán)境的臟亂差嚴重影響著影院的發(fā)展，失去了大量的觀眾，已極不適應人們對文化娛樂的高品位需求。但是，北京、上海、成都、武漢等城市確是另一種景象，他們借助巨大的資金投入和先進的管理模式，已經(jīng)在低迷的電影市場中取得了驕人的成績，他們已經(jīng)向著電影超市，多廳，多功能發(fā)展(包括餐飲、游藝、健身、購物等)，一個影院可以同時放映多部影片，觀眾可以隨到隨看，不用等待，觀眾不是為了看某個電影而到影院去，而是到影院以后再選擇看什么電影。影院基本上都座落在市中心的繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，從放映設備、音響、座椅的舒適度和整個的觀影環(huán)境以及影院的電影氛圍和規(guī)范化的服務等，都大大的超過了濟南市的所有影院；電影的票房收入更不能與之相比，差距甚遠。例如：上海的環(huán)藝電影城，北京的華星國際影城，成都的太平洋影城等年票房收入都在2000萬元以上，己成為當?shù)氐睦惔髴簟６覀內(nèi)〉钠狈渴杖氩贿^1000萬元，還不到一家影院的一半。我省的票房收入在全國排在倒數(shù)前幾名，這和山東經(jīng)濟大省的形象及不相稱。濟南是山東省的省會，全省的政治、經(jīng)濟和文化中心，有著得天獨厚的歷史文化資源和旅游資源，按照省委、省政府提出的把濟南建設成具有新世紀現(xiàn)代化氣息的省會城市的要求和“十五”期間濟南城建工作高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理的原則和大力推進特色建設基礎工程、形象工程和便民工程的要求。建成后的大觀電影城地處繁華的商業(yè)中心是集電影、購物、書市、音像超市、客房、名優(yōu)美食城、游藝城、咖啡廳、網(wǎng)吧、書吧、健身房等為一體的綜合性的大型文化娛樂場所。五星級的標準，先進的設備，現(xiàn)代化的管理，必將給我市增加一個城市建設的亮點。三、項目選址大觀電影城建設地址：影城位于大觀園商場內(nèi)大觀電影院原址(占地2．09畝)，另需要征地2．6畝(需要拆遷大觀電影院宿舍樓和南面的民房)，建筑面積約2500平方米，拆遷費用800多萬元。大觀電影城位于繁華的大觀園商場內(nèi)，大緯二路、經(jīng)四路是濟南市的主要交通干道，20多條公交線路經(jīng)過該區(qū)域，商場云集，交通非常方便，是通向濟南市各個方向的中心樞紐，是一個理想的建設場所。四、項目的建設規(guī)模和建設方案新建的大觀電影城總占地面積4．7畝(3300平方米)，建筑總面積23100平方米，共7層(包括地下一層)?？偼顿Y1．53億元。地下一層：建筑面積約為3300平方米，主要為停車場、水泵房、配電室、空調(diào)控制系統(tǒng)等。一層：建筑面積約為3300平方米，設圖書超市、音像超市、電影放映歷史展覽廳。二層：建筑面積約為3300平方米，設風味美食城。三層：建筑面積約為3300平方米，主要設大型網(wǎng)吧、咖啡廳、書吧等。四層：建筑面積約為3300平方米，主要設客房、招待會議場所。五層：建筑面積約為3300平方米，設游藝城、健身房、棋社、牌社、量販式KTV。六層：建筑面積約為3300平方米，共設十個電影廳，其中二個400座超大銀幕放映廳，兩個200座的放映廳，四個100座的小放映廳，總座席1600個。六層樓頂：建筑面積約為2000平方米，球幕天文科普教育電影廳。六、市場前景預測1、電影：總共有1600座位，按照10％的上座率計算，每天每個放映廳放映電影六場，電影票按每張12元計算，每天的票房收入為：11萬多元，年票房收入為：4147萬元，稅后利潤1359萬元。2、其他項目的經(jīng)營由于不是我們的專長，可以以出租或其他的方式進行招商和合作。如果以大觀園現(xiàn)在的租價每平方米每天4元計算(電影院由我們自己經(jīng)營)，5層(除電影院一層和地下室一層)按使用面積11500平方米計算，一天租金46000元，一個月為138萬元，一年為l656萬元。每年總的收入為3015萬元，預計6年收回建設投入資金。大觀電影城的建設是濟南市電影事業(yè)發(fā)展的美好前景，電影具有巨大的市場潛力，誰先占有這個市場，誰就能夠統(tǒng)領濟南的電影市場，這需要我們開拓思想，大膽進取，盡快的建設成這個項目，那么濟南的電影市場就是我們自己的。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 總論 1一、項目概況 1二、報告編制的依據(jù) 4三、編制內(nèi)容 4四、結論與建議 4第二章 業(yè)主基本情況 6一、企業(yè)概況 6二、技術負責方簡介 7第三章 項目背景和建設的必要性 11一、項目背景 11二、項目建設的必要性 18第四章 項目市場分析 23一、紅豆杉市場前景分析 23二、紅豆杉市場現(xiàn)狀 30三、營銷策略、方案、模式 33四、產(chǎn)品方案 33第五章 項目建設條件 34一、項目位置 34二、項目建設條件 34第六章 項目建設內(nèi)容及規(guī)模 38一、建設規(guī)模 38二、建設內(nèi)容 38第七章 技術方案 40一、設計原則及指導思想 40二、總圖布置 40三、土地整理 42四、道路設計 42五、給排水 47六、電力、電信 54七、綠化 54八、紅豆杉種植方案 55第八章 項目資源供應 65一、林業(yè)資源 65二、土地資源 66三、勞力資源 67四、苗木供應 67第九章 環(huán)境保護和節(jié)能措施 68一、環(huán)境保護 68二、節(jié)能措施 69第十章 勞動安全衛(wèi)生與消防 71一、消防 71二、森林防火預案 72三、安全 75四、病蟲害的防治 76第十一章 項目的管理及實施 78一、組織機構 78二、項目的監(jiān)督和評價 80第十二章 項目實施進度計劃與招投標 81一、項目實施進度計劃 81二、招投標方案 81第十三章 投資估算和資金籌措 83一、投資估算 83二、資金籌措 87第十四章 財務評價 89一、評估依據(jù)、原則和方法 89二、基礎數(shù)據(jù)選取 90三、收入及稅金估算 92四、盈利能力分析 95五、償債能力分析 96HYPERLINK\l"_Toc29599