某市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報告課件

2017年

孝感商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報告國家對房地產(chǎn)市場的進一步調(diào)控使得住宅地產(chǎn)處于薄利微銷的時代，在住宅地產(chǎn)的“疲軟”下，以特色營銷作為項目的杠桿，撬動項目，使之實現(xiàn)我司整體戰(zhàn)略和針對性支撐。孝感商業(yè)地產(chǎn)本身基礎(chǔ)優(yōu)勢明顯，對于后期營銷策劃有著強力支撐，我司建議通過對項目特色的挖掘，針對性的尋找營銷策劃方面的突破點，實現(xiàn)項目的利潤和社會效應(yīng)最大化。目錄

1.房地產(chǎn)宏觀政策2.全國房地產(chǎn)總體市場分3.武漢、孝感商業(yè)地產(chǎn)分析4.項目商業(yè)基本情況分析5.項目商業(yè)SWOT分析6.總結(jié)一：房地產(chǎn)宏觀政策國務(wù)院總理溫家寶表示：“對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理價格”。由此可見，國家在未來幾年內(nèi)對于房地產(chǎn)調(diào)控的政策是不會改變的，使房價回到理性是一個長期的目標(biāo)，國家是有信心的。商業(yè)地產(chǎn)是未來房地產(chǎn)主要方向，現(xiàn)時的房地產(chǎn)是在調(diào)整，是在“擠泡沫”，盡管對企業(yè)打擊不小，但在調(diào)整之后，行業(yè)發(fā)展的機遇和方式都會發(fā)生根本性的變化，而未來，房地產(chǎn)主要的趨勢和方向?qū)⑹巧虡I(yè)地產(chǎn)?！{(diào)控助行業(yè)產(chǎn)品轉(zhuǎn)型.二：全國地產(chǎn)總體市場分析1：住宅部分：1-1商品房銷售情況10月當(dāng)月，全國商品房銷售面積9278萬平方米，同比增長16.0%，絕對量比9月份減少1167萬平方米，下降11.2%；全國商品房銷售額5076億元，增長27.0%，絕對額比9月份減少423億元，下降7.7%。1-370個大中城市房屋銷售價格指數(shù)10月份，新建住宅銷售價格同比上漲10.6%，漲幅比9月份縮小0.7個百分點；環(huán)比上漲0.3%。與上月相比銷售價格所占的比例，普通住宅銷售占28%，高檔住宅銷售占39%，經(jīng)濟適用房銷售占2%，商品房銷售占31%。10月份，二手住宅銷售價格同比上漲5.9%，漲幅比9月份縮小0.3個百分點；環(huán)比上漲0.1%，比9月份縮小0.4個百分點。1-3全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為103.57，比9月份提高0.05點，比去年同期提高1.54點。1-3全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)綜上所述，可以看出，目前全國的房地產(chǎn)走勢穩(wěn)中有降，投資的增長與需求的下降成反比，房價的波動也逐步走下行趨勢，未來的整個前景是不樂觀的。1-4全國土地市場2011年下半年，土地市場出現(xiàn)分化。居住用地成交量顯著下跌，地價結(jié)構(gòu)性下降，市場總體表現(xiàn)冷清。同時商業(yè)用地則表現(xiàn)良好，供求總量穩(wěn)中有升。相對而言，二線發(fā)展中城市的市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定，優(yōu)于發(fā)達(dá)城市。由于土地財政的重要性依然不減，為實現(xiàn)供地計劃的完成率，下半年各地有望迎來土地供應(yīng)的增加。為促進土地成交，近期部分城市政府紛紛提供各種優(yōu)惠條件吸引開發(fā)商，因此，房企入市購地的時機已經(jīng)到來。1-6全國主要大中城市住宅情況10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況一、新建商品住宅

(不含保障性住房)價格變動情況

(一)與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有34個，持平的城市有20個。與9月份相比，10月份環(huán)比價格下降的城市增加了17個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。

(二)與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，比9月份增加了1個。漲幅回落的城市有59個。10月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有57個，比9月份增加了8個。二、二手住宅價格變動情況(一)與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有38個，持平的城市有19個。與9月份相比，10月份環(huán)比價格下降的城市增加了13個。價格上漲的城市中，環(huán)比價格漲幅均未超過0.5%。(二)與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有13個，比9月份增加了6個。同比漲幅回落的城市有43個。10月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有51個，比9月份增加了1個。2：全國商業(yè)地產(chǎn)部分商業(yè)地產(chǎn)是未來房地產(chǎn)主要方向：現(xiàn)時的房地產(chǎn)是在調(diào)整，是在“擠泡沫”，盡管對企業(yè)打擊不小，但在調(diào)整之后，行業(yè)發(fā)展的機遇和方式都會發(fā)生根本性的變化，而未來，房地產(chǎn)主要的趨勢和方向?qū)⑹巧虡I(yè)地產(chǎn)。調(diào)控助行業(yè)產(chǎn)品轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的出臺限貸政策、稅收政策、土地規(guī)劃政策等等限制了住宅的投資，它會讓中國經(jīng)濟、中國的房地產(chǎn)市場發(fā)生根本性的變化。所謂的變化，就是產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變。調(diào)整涉及的地產(chǎn)產(chǎn)品主要有三個方面，一是高端地產(chǎn)，二是租賃市場，三是商業(yè)地產(chǎn)。如果前兩個方面的前景不好，商業(yè)地產(chǎn)投資就成為未來中國房地產(chǎn)發(fā)展的根本所在。從目前的市場來看，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)項目上的投入明顯加強，在政策的引導(dǎo)之下，房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，以住宅為工具的投資需求逐步轉(zhuǎn)向以商業(yè)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)有更大的空間隨著人們生活水平的提高，城市居民對于商業(yè)消費的需求會越來越大，商業(yè)地產(chǎn)將具有更大的發(fā)展前景。在住宅市場被限制以后，商業(yè)地產(chǎn)的投資有比較好選擇的。從整體上看，住宅市場并不太適宜用來投資炒作。但商業(yè)地產(chǎn)怎么炒都沒有關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)的投資可把周邊整個住宅和商業(yè)市場都帶動起來。最重要的是開發(fā)商能夠提供好的投資產(chǎn)品。一、2011年11月份武漢商業(yè)地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)分析2011年11月份武漢商業(yè)地產(chǎn)項目（寫字樓、商鋪）共成交1921套，其中寫字樓成交655套，成交面積共計99936.04平米，商鋪成交共計1266套，成交面積共計118330.51平米。在商鋪項目的帶動下，11月份武漢商業(yè)地產(chǎn)沖破9、10月份低迷期，逐漸回暖并恢復(fù)至上半年的高成交量。從11月份整體成交情況來看，武漢商業(yè)地產(chǎn)大有年底翹尾勢頭。從2011年3月份以來武漢商業(yè)地產(chǎn)市場成交情況看出，由于部分住宅投資者的涌入，大大增加了商業(yè)地產(chǎn)投資性需求，投資性需求的增強，無疑對商業(yè)市場的發(fā)展起到了推波助瀾的作用。市場前景看好。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要一部分，在目前的房地產(chǎn)市場大趨勢下，有著巨大的潛力與發(fā)展空間，武漢作為中部特大城市，更不例外，相信未來的市場還會超出我們的想象，值得期待。2：孝感孝感作為緊臨武漢的三線城市，同時也是武漢8+1城市圈副中心城市之一，其商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω遣豢晒懒?。孝感商圈分布：目前主要有四大主力商?：孝商商圈：以孝感商場為核心，輻射整個孝感城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，最老的商業(yè)發(fā)源地，歷史悠久，影響深遠(yuǎn)，產(chǎn)品以中低檔日用品為主，包括服裝，家用電器，食品，日雜，等等。以孝感商場為主，店面經(jīng)營為輔助。有主題街，和主題商業(yè)板塊。如“北正街”，“一條龍服飾城等，附近也有次商業(yè)圈“大東門服裝專業(yè)市場”以及“大東門調(diào)料市場”和“湯加街日用品市場”等專業(yè)市場。2：乾坤商圈：近幾年新崛起的商業(yè)中心，隨著孝感城市及經(jīng)濟發(fā)展的整體東移，高檔的商業(yè)體也應(yīng)運而生，乾坤是比較成功的一家，同時帶動周圍的商業(yè)升級，是孝感新生活區(qū)的主導(dǎo)商業(yè)中心，產(chǎn)品以中高檔為主，包括服裝，電器，娛樂，餐飲等，適合城市新新人群的消費。商業(yè)氛圍濃厚超前，發(fā)展?jié)摿艽蟆?：文化路商圈：僅次于“孝商商圈”，其影響力和歷史都不及“孝商商圈”，商業(yè)范圍不大，以中高檔品牌服裝為主，輔以娛樂，餐飲等，適合都市白領(lǐng)和高檔人群消費。4：寶麗商圈：由以前的老商業(yè)區(qū)演變而來，業(yè)態(tài)由單一變多元，生機逐漸顯現(xiàn)，以“中百”和“保麗”為龍頭，涵蓋超市，餐飲，娛樂和高檔品牌產(chǎn)品為主，是孝感最值得期待和最時尚的消費中心。四：項目商業(yè)基本情況分析:項目周邊商業(yè)基本情況及分析：周邊商業(yè)業(yè)態(tài)以建材為主，在我們調(diào)查75家已開業(yè)商鋪中，有32家燈飾、裝修等建材類商業(yè)，有43家小賣部、飯館、網(wǎng)吧、超市等生活配套商業(yè)體。項目對面臨街商鋪租金大約在14-20元/平米，商業(yè)業(yè)態(tài)分布散亂，沒有進行詳細(xì)規(guī)劃。此項目的容積率為2.2，綠化率為3.6，商業(yè)三層的總面積為7013.7㎡。項目的樓層共16層，有地下室，為停車場，可停車50輛；1-3層為商鋪，4.8米/層；4-16層為住房，共13層，3米/層。商業(yè)朝向分布在項目東面和南面，兩面都臨街，地理位置較佳。項目四至：東面：項目東面臨街，沿街對面是錦繡后湖項目，對面沿街基本以建材商業(yè)業(yè)態(tài)為主，大多以50-100平米小型商鋪為主；西面：西面為項目背后，主要以私房為主，環(huán)境一般；南面：項目南面臨街，街對面為在建樓盤，街道環(huán)境較差；北面：項目北面為以建成的多層住宅小區(qū)，現(xiàn)在還未入住。五：項目商業(yè)SWOT分析優(yōu)勢：項目區(qū)域位置交通便利，區(qū)位較好，兩面臨街，商業(yè)條件充足；周邊新項目小區(qū)較多，居住氛圍濃厚，學(xué)校等潛在消費能力巨大；建筑規(guī)劃規(guī)整，建筑柱網(wǎng)布局方正實用，空間格局較規(guī)范；周邊商業(yè)租金普遍不高，對于項目后期商業(yè)運作有一定利潤空間。劣勢：項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍還未形成，商業(yè)分布較散亂；周圍的整體環(huán)境還跟不上現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展步伐；人們的消費觀念也有待加強；周邊在建樓盤較多，現(xiàn)場施工環(huán)境惡劣，影響整體商業(yè)形象；周邊建成樓盤入住率不高，周邊人流量不高。機會：本項目挨近學(xué)校，學(xué)生消費群體不可小視，商業(yè)消費人群較多；項目周邊無大型商業(yè)體，區(qū)域商業(yè)發(fā)展空間巨大；消費檔次還沒有一個主題定位，產(chǎn)品的選擇余地較大；隨著航空路以南的聯(lián)通以及政府的整體規(guī)劃布局的實施和孝感城市化規(guī)模的加速，其商業(yè)價值提升空間值得期待；威脅：產(chǎn)品及消費檔次可能不高，利潤空間有限；如果產(chǎn)品定位不好，可能引不起消費興趣，帶動不了商業(yè)氛圍；區(qū)位和消費人群的優(yōu)勢不太明顯，后期的維護與市場提升可能需要很長的時間；六、總結(jié)

縱觀以上宏觀政策及市場面貌和走勢，無論從全國來看，還是從大中城市，特別是武漢的市場前景來看，都存在很大的需求空間和市場潛力，回到孝感這樣的中小城市，又有其自身的特色。具體有以下幾點：1：整個房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展和上升期，后續(xù)的增長還會繼續(xù)，這無疑將帶動整個商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。2：隨著經(jīng)濟的快速增長，人們的消費增長，也給商業(yè)的發(fā)展提供了很大的空間。3：城市化的進一步加速，給商業(yè)提供了大量的消費人群。4：隨著人們消費水平的提高，給商業(yè)氛圍和商業(yè)品質(zhì)的提升，以及商家?guī)砀罄麧?，促進了商業(yè)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展。5：國家的刺激消費政策，促進整個經(jīng)濟的發(fā)展和國民經(jīng)濟的提升同時也會推波助瀾，刺激商業(yè)的良性快速發(fā)展。6：政府也會大力加強地方經(jīng)濟發(fā)展，投資和消費首當(dāng)其中，更會給商業(yè)的發(fā)展注入新的活力，并且會全力配合與扶持。隨著新一輪經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化步驟的加快，在國家“十二五規(guī)劃”的大力推動下，孝感城市的新發(fā)展新前景值得期待，商業(yè)的騰飛更是如虎添翼，迎來其發(fā)展的黃金時期，現(xiàn)在切入商業(yè)地產(chǎn)可以說是一種前瞻性的眼光，切合實際，放眼未來，是使命，是責(zé)任，更是機遇，做到了就一定可以贏到。因此，可以預(yù)見，未來的3—5年內(nèi)，孝感會迎來新一輪的商業(yè)發(fā)展高峰期，帶動當(dāng)?shù)氐南M檔次和整個商業(yè)氛圍，改善和提高人們的生活水平，同時，也會讓城市的面貌大大改觀，生活指數(shù)也得以提高。樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識。27-7月-2327-7月-23Thursday,July27,2023人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。***7/27/20231:55:50PM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。27-7月-23**Jul-2327-Jul-23加強交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。***Thursday,July27,2023安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。27-7月-2327-7月-23**27July2023踏實肯干，努力奮斗。2023年7月27日*27-7月-2327-7月-23追求至善憑技術(shù)開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。27七月