上海XX大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160張課件

27七月2023上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁EGO時尚廣場整合策劃報告上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁不單是一個項目上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁政府線新城市中心/城市商業(yè)增長代表推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展/政績表現(xiàn)

招商線區(qū)位優(yōu)勢投資首選平臺投資回報率/永續(xù)性事業(yè)終端線新嘉定人個性生活多元式體驗形商業(yè)模型生活多元需求/品質(zhì)生活滿足目標(biāo)層優(yōu)勢、形象概念利益表現(xiàn)政府機(jī)構(gòu)支持投資客群認(rèn)同終端客群關(guān)注項目自身價值而是一個價值綜合體上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁EGOLifestyleTime

個性生活時代EGO.T終端客群核心價值挖掘上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁新嘉定人的

EGO

LifeStyle上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁Tom，12歲上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁Amy，32歲上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁MrsWu，55歲上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁①新財富階層（別墅客戶）區(qū)域來源：嘉定區(qū)域為主、部分上海市區(qū)客年齡特征和置業(yè)需求特征：30--45歲，多為改善居住環(huán)境家庭結(jié)構(gòu)：3口之家為主②中產(chǎn)階層（公寓客戶）他們是區(qū)域來源：嘉定、普陀、長寧區(qū)等11號線連接區(qū)域等外區(qū)客占一定比例年齡特征和置業(yè)需求特征：28-35歲青年置業(yè)為主（西上海白領(lǐng)首次置業(yè)）家庭結(jié)構(gòu)：2口之家為主上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁新財富階層（別墅主力客）他們是嘉定周邊制造業(yè)的私營業(yè)主或者是國家機(jī)關(guān)的公務(wù)員他們都屬于中產(chǎn)靠前，并向新貴跨進(jìn)的富裕族但并不屬于頂富一族所以他們需要最高的“性價比”他們理想的置業(yè)得到滿足時，個性需求開始膨脹他們想躋身于“貴族”的行列他們需要一個代表自己的“門面”他們不隨波逐流，卻追求屬于自身圈層內(nèi)的個性標(biāo)簽上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁中產(chǎn)階層（公寓主力客）他們奔波在西上海與時間爭分奪秒，與打卡時間打伏擊戰(zhàn)他們一般都受過高等教育有比較穩(wěn)定的職業(yè)和較為豐厚的收入來源他們在壓力中存在，居家生活給他們動力他們選擇的是一流品牌的二線產(chǎn)品這不僅是他們的服飾標(biāo)準(zhǔn)也是他們選擇一切生活用品的通用標(biāo)準(zhǔn)他們個人的消費(fèi)享樂方面非常重視物質(zhì)的“質(zhì)感”他們爭做第一，追求品味上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位關(guān)鍵詞—個性時尚新潮上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁ExperienceEconomyTime

體驗經(jīng)濟(jì)時代Experience.T項目核心價值挖掘上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目分析1—新城核心項目概況項目位于嘉羅公路（寶嘉公路）368號，處于嘉羅公路西南東北走向段。項目四至西面——“嘉華山莊”，西南面——嘉定區(qū)海關(guān)南面——藍(lán)宮大酒店、嘉寶花園北面——迎園新村一~六坊地塊及周邊點(diǎn)評地塊呈等腰梯形狀，形狀規(guī)整，地塊出口正對嘉羅公路（四車道），對面為嘉華山莊別墅區(qū)，嘉羅公路此段車人流較少，環(huán)境較幽靜，北面為倉場路（四車道），車流量較大，沿街主要為迎園新村的沿街商鋪，車人流較多環(huán)城路嘉定老城區(qū)嘉寶公路博樂南路倉場路本案嘉羅公路地塊現(xiàn)狀上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目分析2—政務(wù)中心概述項目所處位置為新老城區(qū)交界處，該區(qū)域主要以居民區(qū)以及行政辦事處為主，行政機(jī)構(gòu)大樓19個博樂路&博樂南路金沙路上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)交易中心嘉定區(qū)人力資源和社會保障局嘉定區(qū)公積金管理中心嘉定區(qū)房屋土地管理局嘉定區(qū)房屋和土地管理局嘉定勞動監(jiān)察大隊嘉定區(qū)勞動爭議仲裁委員會嘉定區(qū)社會保險事業(yè)管理中心上海市嘉定區(qū)人民法院嘉定區(qū)醫(yī)療保險事務(wù)中心嘉定區(qū)法律援助中心嘉定區(qū)農(nóng)村社會養(yǎng)老保險事業(yè)管理中心嘉定區(qū)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局嘉定區(qū)醫(yī)療保險辦公室嘉定區(qū)人民檢察院嘉定區(qū)政府嘉定海關(guān)嘉定區(qū)特種設(shè)備監(jiān)督檢驗所上海市勞動爭議仲裁委員會嘉定區(qū)社保爭議仲裁庭環(huán)城路本案博樂南路博樂路金沙路嘉定老城區(qū)嘉定區(qū)政府嘉定區(qū)政府嘉定海關(guān)嘉定人民法院嘉定人民檢察院上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目分析3—老城核心1.5公里商圈區(qū)域商業(yè)概況嘉定老城區(qū)面積為3平方千米左右，擁有大型商業(yè)主要有東方商廈、樂購（新老城區(qū)交界處）、歐尚購物中心，主要商業(yè)街（沿街商鋪）集中于塔城路和城中路；塔城路、城中路商業(yè)街段全長約800米，大小店鋪約83家，主要以服裝、飾品、專賣店為主嘉定長途客運(yùn)站環(huán)城路1.47km本案東方商廈城中路塔城路樂購倉場路上海大學(xué)嘉定區(qū)政府歐尚購物中心點(diǎn)評項目距離嘉定老城區(qū)核心“東方商廈”距離不足1.5公里，借助南門商服區(qū)規(guī)劃機(jī)遇有望發(fā)展成為嘉定城區(qū)另一個商業(yè)核心地標(biāo)。上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目分析4—區(qū)域地標(biāo)本案嘉定區(qū)政府《2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下Q:69031789上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目分析5—三位一體綜合功能商業(yè)-LOFT及辦公-公寓組成了新城核心區(qū)綜合項目商場部分順利運(yùn)作是保證項目整體成功的基本動力LOFT及辦公商場公寓《2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下Q:69031789上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁市場分析1—嘉定商業(yè)格局嘉定新城商業(yè)集群群依托國際汽車城，在安亭和黃渡地區(qū)形成的汽車嘉定新城及馬陸，綜合現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)聚集區(qū)國際汽車城商業(yè)集群南翔鎮(zhèn)商業(yè)集群依托南翔地區(qū)歷史文化底蘊(yùn)，重點(diǎn)發(fā)展高水平的商貿(mào)商務(wù)，突出旅游娛樂休閑等服務(wù)業(yè)商業(yè)區(qū)真新江橋曹安集群依托曹安路的大型專業(yè)市場群落，構(gòu)建以大型專業(yè)市場集聚為核心，中小型商務(wù)服務(wù)、商品集散上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁市場分析2—嘉定新城商業(yè)格局政府規(guī)劃方向：規(guī)劃建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，形成體育休閑賽事中心、總部經(jīng)濟(jì)中心和時尚創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)中心、大型購物中心、酒店賓館、文化娛樂設(shè)施、金融保險、教育醫(yī)療設(shè)施等，并發(fā)展商務(wù)辦公、會展中心和研發(fā)中心、時尚商業(yè)。嘉定新城商業(yè)構(gòu)成嘉定老城區(qū)

以本地居民為服務(wù)對象老城區(qū)商業(yè)市場多年自發(fā)形成，缺乏明確主題定位：目前嘉定城區(qū)內(nèi)主力成熟商業(yè)區(qū)域。馬陸新區(qū)以開發(fā)地塊的人口導(dǎo)入為對象的新建商業(yè)：多為有統(tǒng)一規(guī)劃及經(jīng)營管理，產(chǎn)品檔次提升：目前多處于有待成熟階段上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁市場分析3—嘉定城區(qū)商業(yè)格局城中路業(yè)態(tài)形式豐富，包括大型商場及沿街小型商鋪，整體以零售業(yè)態(tài)為主.博樂路新老居民區(qū)交界處，以博樂商業(yè)廣場為中心，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分散，但消費(fèi)能力較強(qiáng)。塔城路金融一條街，聚集大型餐飲及娛樂商家清河路老城區(qū)商業(yè)，區(qū)域發(fā)展最為成熟的路段，人流量大，出現(xiàn)綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)形式。清河路城中路塔城路博樂路上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁市場分析4—嘉定城區(qū)商業(yè)市場表現(xiàn)備注：中小型餐飲類店鋪?zhàn)饨鹁哂谄渌愋?0%-50%。新興板塊零售商業(yè)租金以1--3元/㎡/天為起點(diǎn)價上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁市場分析5—商業(yè)發(fā)展趨勢上海裝飾市場嘉定商場百聯(lián)東方商廈羅賓遜廣場低高檔次傳統(tǒng)百貨類市場類生活Mall嘉定百貨商場主題體驗式商業(yè)毆尚經(jīng)營類型歐亞美永心美迪龍綠地嘉創(chuàng)國際大衛(wèi)國際廣場樂購復(fù)華購物廣場新城YOHO城上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁市場分析6—主題商業(yè)趨勢1概念推動新城悠活城以TOD新市鎮(zhèn)必備的METRO交通體系SHOPPING商業(yè)體系SOHO商務(wù)體系A(chǔ)PPARTMENT高尚住宅體系四大生活體系造就1+1+1+1>4的增值生活魔方于11號線嘉定西站打造快捷、時尚購物、精品居住、高尚辦公等一站式生活的地鐵上蓋城市生活綜合體，以及地下主題商業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：78391㎡總建筑面積（地上）：178729.58㎡其中住宅面積：141634.71㎡商業(yè)面積：35525㎡容積率：2.28建筑密度：22.81%綠地率：39%上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁市場分析6—主題商業(yè)趨勢2綠地嘉創(chuàng)國際大廈以強(qiáng)勢品牌帶動綠地商業(yè)國際時尚休閑廣場萬豪17~26層商務(wù)酒店品牌推動上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁市場分析6—主題商業(yè)趨勢3從消費(fèi)趨勢導(dǎo)入項目數(shù)量增速商品零售額33.14億元7.7%商品批發(fā)額98.2億元8.3%城鎮(zhèn)居民收入13399元6.7%農(nóng)村居民收入8141元7.2%城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出增長7.3%農(nóng)村居民消費(fèi)支出增長8.2%中高檔零售商家營業(yè)額1.42億元13.6%數(shù)據(jù)來源：嘉定統(tǒng)計2009年上半年嘉定區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況簡析時尚化品牌化個性化汽車及汽車類消費(fèi)品中高檔百貨商品家居類用品醫(yī)藥及醫(yī)療類用品上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向1—主題選擇1嘉定居民消費(fèi)水平提高和消費(fèi)檔次提高中高檔百貨（服飾衣著為主）、家居類商品、汽車及汽車類商品、醫(yī)藥及醫(yī)藥類用品的市場需求機(jī)會增加1.7萬平方米商業(yè)規(guī)模小面積分割產(chǎn)品高度專業(yè)化領(lǐng)域的資源缺乏寧波商幫文化可以挖掘出其他城市歷史街區(qū)所不具備的核心競爭力;寧波體驗式商業(yè)業(yè)態(tài)的培育和發(fā)展——國際化要看和義大道，回歸歷史要看郁家巷市場機(jī)會本體限制競爭評價排除醫(yī)藥及醫(yī)藥類用品汽車及汽車類商品論證服飾VS家居上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向2—服飾在嘉定城區(qū)商業(yè)經(jīng)營業(yè)種構(gòu)成中的表現(xiàn)清河路城中路塔城路博樂路經(jīng)營業(yè)種品牌名稱服飾新感覺服飾、古柏服飾、名流服飾、森馬服飾、361運(yùn)動裝備、海瀾之家、MetersBonwe、零點(diǎn)坊服飾、Fascivating服飾、DORO、老人頭、卓斐服飾、GeN、T.EN、鳳凰羊毛衫、金伯利、登云專賣、GEOX、陌上臣、真維斯上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向2—服飾消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)地傾向消費(fèi)支出傾向消費(fèi)檔次傾向消費(fèi)關(guān)注點(diǎn)傾向于沿街商鋪購物傾向于中檔品牌消費(fèi)支出較低需求關(guān)注多樣上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向2—服飾主題商業(yè)經(jīng)營狀況基本信息地理位置：倉場路351號開發(fā)商：上海高新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面積：12,000平方米主題定位：品牌服飾折扣商場（ＩＴＡＴ）單套面積：30-50平方米復(fù)華購物廣場目前狀態(tài)：整體空置經(jīng)營評價：

項目所處區(qū)域居民小區(qū)集中，社區(qū)商業(yè)特征明顯 項目周邊交通動線及人流不支持服飾類商場 定位忽視了目前嘉定居民對服飾購買多傾向于沿街商鋪的消費(fèi)習(xí)慣上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向2—服飾主題于本項目的適應(yīng)度項目項目適應(yīng)度評價評分消費(fèi)需求居民傾向于“逛街”形式購買服飾類商品★★位置地段非人流集聚地段★★經(jīng)營面積服飾專賣店街鋪經(jīng)營面積多數(shù)在30平方米以下★★★經(jīng)營收益區(qū)域消費(fèi)頻次偏低，單次購買額偏低，未來收益較低★★較低上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向3—嘉定城區(qū)家居主題商業(yè)現(xiàn)狀業(yè)態(tài)開始升級，第二次業(yè)態(tài)整合過程中的市場重組尚不完善第一階段上海裝修市場：位于新老城區(qū)交界處，嘉定汽車站斜對面，地理位置優(yōu)越發(fā)展歷程：市場97年開業(yè)至今12年，由于區(qū)域市場家具裝飾類市場僅此一家，市場火爆長期處于滿租狀態(tài)現(xiàn)狀：08年由于區(qū)域新開業(yè)了歐亞美裝飾城，市場開始轉(zhuǎn)冷第二階段歐亞美建材家具：位于新城區(qū)滬宜公路3588號，主干道較擁擠發(fā)展歷程：市場08年11月開業(yè)，定位中高檔次，吸引了包括科勒廚衛(wèi)、諾貝爾瓷磚、德爾地板、歐派家具、紅蘋果家具等100多家中高檔廚衛(wèi)、家具店的入駐，提升了區(qū)域的消費(fèi)檔次現(xiàn)狀：由于宣傳力度較差，市場目前人氣一般，但租戶看重其潛在的價值，處于滿租狀態(tài)

上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向3—嘉定新城家居主題商業(yè)趨勢預(yù)測階段項目優(yōu)勢劣勢檔次定位第一階段（起步）上海裝飾市場發(fā)展時間較長，知名度較高，城區(qū)核心位置定位檔次低，市場物業(yè)老化，形象差，主干道擁擠低層次消費(fèi)滿足基本裝修采購第二階段（提升）歐亞美建材家具城定位層次較高，商場品質(zhì)感較強(qiáng)主干道擁擠，市場宣傳力度較差中高檔滿足嘉定居民高品質(zhì)硬裝修材料和中高檔家具采購第三階段（優(yōu)化）？是不是本項目商場式專業(yè)市場定位層次高，臨靠區(qū)域政府機(jī)構(gòu)形象好主干道狹窄且人流量不足個性化中高檔滿足個性化高品質(zhì)軟裝材料和家居飾品采購上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向3—嘉定家居主題商戶生存狀況調(diào)查區(qū)域中心，商業(yè)成熟，高租金新老城區(qū)交界處，商業(yè)氛圍差，租金較低新老城區(qū)交界處，成熟商業(yè)街，發(fā)展時間長，中高租金服飾、餐飲裝潢設(shè)計、裝飾家居材料中介、雜貨店城中路、塔城路塔城東路、新中路倉場路經(jīng)營業(yè)種商鋪面積租金元/㎡.天數(shù)量裝潢材料10-402.5-343裝潢設(shè)計40-1003-427其他20-804-1086塔城東路、新成路項目名稱商鋪面積租金元/㎡.天出租率上海裝飾市場30-602-395%歐亞美40-902.5-4100%永心-美笛龍40-602-3100%區(qū)域家居主題專業(yè)市場/商場裝潢設(shè)計、家居建材類商家租金承受力在2-4元/㎡-天，專業(yè)市場和主題商場滿租以及優(yōu)質(zhì)地段沿街商鋪?zhàn)饨鸶咂?，該類客戶處于尷尬地步，對于?yōu)質(zhì)主題商場的商鋪需求強(qiáng)烈10-17元/㎡-天2.5-4元/㎡-天6-8元/㎡-天裝飾及建材類、裝潢設(shè)計類租戶租金沿街商鋪已和主題市場/商場租金齊平，該類客戶對于專業(yè)市場商鋪需求旺盛在商業(yè)氛圍較差的地段，市場租金承受力在2-4元/㎡-天之間上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向3—嘉定家居主題商戶需求趨勢客戶訪談2公司——廣東星藝裝飾（全國400余家直屬分公司）區(qū)域——塔城東路訪談人：張振（門店經(jīng)理）Q：你們這邊生意好嗎？A：生意非常好，近階段業(yè)務(wù)量很大Q：為什么近階段生意好？A：區(qū)域周邊很多樓盤交房，裝修量大Q：貴公司是否近階段打算擴(kuò)張？A：有這個打算，但是現(xiàn)在市場好，找不到門面出租Q：假設(shè)未來一年內(nèi)有個大型專業(yè)市場，你們是否有興趣入住？A：當(dāng)然有啊，現(xiàn)在就急著找店面準(zhǔn)備擴(kuò)張Q：那您對于市場未來前景怎么看？A：非?？春?，因為明年會有很多大盤交房（處于交房高峰期），業(yè)務(wù)量會很大，所以未來3年我非?？春脜^(qū)域裝修市場。市場聲音：未來裝修及裝飾市場潛在需求量大，該類公司將大規(guī)模擴(kuò)張及進(jìn)駐本區(qū)域上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向3—嘉定家居主題商戶需求趨勢客戶訪談2公司——高超裝潢區(qū)域——塔城東路訪談人：李經(jīng)理（門店經(jīng)理）Q:1、關(guān)于目前裝潢公司的業(yè)務(wù)量情況？A：今年業(yè)務(wù)量較去年好多了，房產(chǎn)行情好裝修的業(yè)務(wù)量就多，裝潢公司跟房產(chǎn)走勢極其相關(guān)，經(jīng)歷了金融危機(jī)后，現(xiàn)在業(yè)務(wù)量比較好，今天公司的幾組工作人員都到不同的地方去測量了，在我們周邊的裝修公司還是相對比較多的，但大家的生意都不錯，只是有些門面整得比較好的公司，比一般的公司業(yè)務(wù)量要稍微好一些。Q：塔城路上商鋪?zhàn)饨鹗蹆r情況？A：總體還可以，房地產(chǎn)開發(fā)的量大，買房子的人多，那么裝修的生意也比較好做，今年總體形勢比較好，所以生意也好做，業(yè)務(wù)量也大，估計未來的房地產(chǎn)形勢繼續(xù)向好，未來5年至少可以延續(xù)現(xiàn)在的業(yè)務(wù)量。Q：是否愿意到一個規(guī)模比較大、檔次形象比較高的商場去經(jīng)營？A：會考慮過去那邊開店，但前提是要租金和價格比較合適，另外市場服務(wù)要好，形成市場氛圍。市場聲音：市場需求與房地產(chǎn)市場成正比，未來5年內(nèi)市場看好上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向3—家居主題商業(yè)未來需求預(yù)測1嘉定做為上?，F(xiàn)階段最主要的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，住宅市場發(fā)展迅速，成為新的市場熱點(diǎn)區(qū)域；嘉定家居主題商業(yè)發(fā)展面臨絕佳市場機(jī)遇供求比，相對于08年供大于求，09年嘉定公寓供求逆轉(zhuǎn),供應(yīng)量:成交量達(dá)到1:1.32。供應(yīng)量，09年1-10月供應(yīng)較08同比多成交10.3萬平方米，增幅達(dá)13%；成交量，09年1-10月成交較08年1-10月增量59萬平方米，達(dá)到119萬平方米,增幅達(dá)98%;價格走勢：在經(jīng)歷08年下半年成交價格下滑后,進(jìn)入09年價格保持平穩(wěn)增長，目前嘉定公寓整體成交價約為12000元/㎡,嘉定別墅整體成交價約為18000元/㎡。上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向3—家居主題商業(yè)未來需求預(yù)測1嘉定城區(qū)又是嘉定住宅供應(yīng)的主力上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向3—家居主題商業(yè)未來需求預(yù)測1區(qū)域輻射嘉定新城區(qū)、老城區(qū)、安亭、南翔四個區(qū)域區(qū)域可售面積可售套數(shù)2010年后交房已售面積2010年后交房已售套數(shù)第一區(qū)域區(qū)域周邊（老城區(qū)及新老城區(qū)交界處）21898121563269053492第二區(qū)域項目輻射區(qū)域60908960537794598208總計8280708209110636411700未來3年內(nèi)，項目輻射區(qū)域內(nèi)住宅交房套數(shù)將達(dá)到1.4萬套，按照每戶8萬元的平均裝修標(biāo)準(zhǔn)計算區(qū)域基本裝修需求超過11億元上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向3—家居主題商業(yè)未來需求預(yù)測2根據(jù)現(xiàn)有土地供應(yīng)情況預(yù)計，項目輻射區(qū)域住宅潛在供應(yīng)量超過440萬平方米，按照目前推盤節(jié)奏測算，上述潛在供應(yīng)釋放時間至少持續(xù)5年，考慮交房時間推后2~~3年計算，區(qū)域家居主題商業(yè)將持續(xù)7~8年的黃金發(fā)展期；按照每平方米1000元基礎(chǔ)裝修投入計算，家居主題商業(yè)年均基本市場需求保持在5億元以上；嘉定城區(qū)土地儲備量、供應(yīng)量集中，對本項目而言，區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿薮?。上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向3—家居主題商業(yè)未來需求預(yù)測3隨著軌道交通11號線即將開通，嘉定房地產(chǎn)市場將進(jìn)入嶄新的發(fā)展階段，特別是對市區(qū)客戶的導(dǎo)入會更為有利上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向3—家居主題商業(yè)未來需求預(yù)測3中高端客群的大量導(dǎo)入，直接帶動了房價的提升，項目輻射區(qū)域的住宅均價均已突破萬元；上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向3—家居主題商業(yè)未來需求預(yù)測3年輕化高收入改善型客層群體年輕化、高收入的特征以及改善型置業(yè)動機(jī)明顯，必然帶動提升型（個性化、時尚化、潮流化、品牌化）的家居需求。上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向3—區(qū)域家居主題商業(yè)項目表現(xiàn)1地址開業(yè)時間營業(yè)面積面積分割面寬進(jìn)深成交情況租金出租率滬宜公路3158－3188號1997年5月18日2500030-604-12米4-5米1-2單每天/鋪2-3元-天-㎡95%經(jīng)營商品類型裝飾裝潢、衛(wèi)生潔具、廚房設(shè)備、墻地瓷磚、燈具燈飾、玻璃及其制品、建筑藝術(shù)、家具、門窗、五金配件和建筑基礎(chǔ)材料上海裝飾市場——市場老化，定位層次低，逐漸為市場淘汰處于嘉定汽車站斜對面，地理位置優(yōu)越，集倉庫，辦公，商鋪為一體市場發(fā)展時間長，知名度高，市場年久老化，經(jīng)營商品檔次較低，隨著區(qū)域市場中高檔次裝飾市場的出現(xiàn)，逐漸被市場淘汰，經(jīng)營現(xiàn)況較冷淡，市場部分租戶開始撤離倉庫倉庫倉庫市場商鋪經(jīng)營現(xiàn)狀市場平面圖外景上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁永心-美笛龍——定位家具，與“歐亞美”形成產(chǎn)品互補(bǔ)，中低端定位，市場整體品質(zhì)感較差，人氣不足地址開業(yè)時間營業(yè)面積面積分割面寬進(jìn)深人流情況租金出租率滬宜公路3588號2006年10月1日1500040-604-8米4-5米1-2單每天/鋪2-3元/天/㎡100%業(yè)態(tài)家具、兒童家具、辦公家具1F:品牌沙發(fā)、軟床餐桌椅、影視柜茶幾、紅木家具2F:精品板式家具、精品松木家具、精品兒童家具3F:辦公家具、精品臥房家具1F2F3F主營家具，緊靠“歐亞美嘉定建材實(shí)木家具廣場”，與其形成產(chǎn)品互補(bǔ)，但由于定位中低端，市場物業(yè)品質(zhì)感較差，現(xiàn)階段人氣較差，較低的租金成為其最大的市場競爭優(yōu)勢定位方向3—區(qū)域家居主題商業(yè)項目表現(xiàn)2上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向3—區(qū)域家居主題商業(yè)項目表現(xiàn)3地址開業(yè)時間營業(yè)面積面積分割面寬進(jìn)深人流情況租金出租率滬宜公路3588號2008年11月28日2200040-904-12米4-8米1-2單每天/鋪2.5-4元/㎡100%業(yè)態(tài)陶瓷衛(wèi)浴、衛(wèi)浴五金、藝術(shù)畫廊/地板、櫥柜、木門、五金鎖具、燈具、藝術(shù)玻璃、涂料、樓梯、鐵藝/軟體家具、板式家具餐臺桌、家居飾品/豪華實(shí)木家具、紅木家具新古典家具、辦公家具、布藝歐亞美嘉定建材實(shí)木家具廣場——商場式家居裝飾市場，定位中高端，提升區(qū)域家居主題商業(yè)品質(zhì)1F:陶瓷衛(wèi)浴、衛(wèi)浴五金、藝術(shù)畫廊2F:地板、櫥柜、木門、五金鎖具、燈具、藝術(shù)玻璃、涂料、樓梯、鐵藝等3F:軟體家具、板式家具餐臺桌、家居飾品4F:豪華實(shí)木家具、紅木家具新古典家具、辦公家具、布藝等1F2F3F4F平面圖處于新老城區(qū)交界處，沿滬宜公路,商場式家具建材裝飾市場;定位中高檔次，提升區(qū)域家居主題商業(yè)市場；入住商家因?qū)笫锌春?，即便開業(yè)一年業(yè)績不佳，但多數(shù)愿意繼續(xù)在商場內(nèi)經(jīng)營外景內(nèi)部內(nèi)部上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向4—家居主題商業(yè)的市場機(jī)會點(diǎn)1低高檔次/個性化家居五金產(chǎn)品基礎(chǔ)裝修材料家具家電產(chǎn)品軟裝及居家飾品家居產(chǎn)品類型上海裝飾市場歐亞美建材家具廣場永心-美迪龍沿街品牌店上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁他們是：個性獨(dú)立、追求時尚，喜歡用一些新奇事物標(biāo)榜自己有自己的品位，在意居住的舒適感和設(shè)計元素他們的共同特征（對于室內(nèi)裝修）內(nèi)部裝修需要時尚不失溫馨的風(fēng)格受過高等教育，有自己的愛好標(biāo)新立異，追逐時尚、品位熱衷于DIY，自己設(shè)計，彰顯自我個性鐘情于飾品擺設(shè)，局部細(xì)節(jié)設(shè)計喜好新奇又品質(zhì)感的事物有想法但是沒有時間，喜歡逛集中式主題商場喜歡品牌，對于品牌有特殊的偏好……新房導(dǎo)入居住人口以中高收入的中青年為主，受過高等教育，時尚追求潮流，對于藝術(shù)有一定的鑒賞品味定位方向4—家居主題商業(yè)的市場機(jī)會點(diǎn)2上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向4—家居主題商業(yè)的市場機(jī)會點(diǎn)3伴隨著居家市場的不斷成熟，居家軟裝飾市場日益顯現(xiàn)其巨大的市場潛力。上海已經(jīng)進(jìn)入“重軟飾輕裝修”的時代！

軟裝飾優(yōu)點(diǎn)：

在家居設(shè)計中善用一些裝飾而不是一味地側(cè)重裝修，可以1、花小錢做出大效果2、減少日后家居設(shè)計因樣式過時要翻新時造成的損失3、使人們能夠隨時跟上潮流，隨心所欲地改變居家風(fēng)格營造出各種生活風(fēng)格。

上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁嘉定居民的軟裝需求已經(jīng)放量，但由于市場供應(yīng)少，需求份額基本為其他渠道分流定位方向4—家居主題商業(yè)的市場機(jī)會點(diǎn)4上海10%嘉定15%嘉定居民軟裝產(chǎn)品購買去向上海市區(qū)40%其他郊區(qū)25%外地15%網(wǎng)上購物10%本地購買10%上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向4—家居主題商業(yè)的市場機(jī)會點(diǎn)5產(chǎn)品家具廚具（中高檔）燈飾（中高檔）工藝品墻紙壁畫（中高檔）窗簾特點(diǎn)高成本低利潤低成本高利潤低成本高利潤低成本高利潤低成本高利潤低成本高利潤市場一般利潤率3-10%40%以上80%500%以上400%以上/商鋪面積100以上50-10050-10020-6020-6080-150市場承租力一般強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)區(qū)域市場占有率飽和缺失缺失缺失缺失飽和中高檔廚具、壁紙墻紙、工藝飾品呈缺失狀態(tài)，低成本高利潤，該類租戶承租能力看好，遠(yuǎn)高于家具類產(chǎn)品的市場利潤也使得我們對于其租金非常期待軟裝市場利潤大，租戶承租能力強(qiáng)區(qū)域市場飽和，整體租金2-4元/㎡-天區(qū)域市場占有率較低，產(chǎn)品定位較低，中高檔產(chǎn)品市場空白中高檔廚具家具——100%占有率市場飽和，租金2-4元/㎡-天燈飾（中高檔）工藝飾品墻紙壁畫（中高檔）地毯窗簾0%100%市場占有率曹安輕紡市場發(fā)展成熟，市場競爭力不強(qiáng)裝飾市場業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡，“市場大樓”傾倒，區(qū)域裝飾市場有待完善租金必大于2-4元/㎡/天上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁定位方向3—軟裝家飾主題于本項目的適應(yīng)度項目項目適應(yīng)度評價評分消費(fèi)需求居民傾向于“集中比較”形式購買軟裝家飾類商品★★★★位置地段購買目的性極強(qiáng)，并非需要人流集聚地段★★★★★經(jīng)營面積軟裝家飾專賣店經(jīng)營面積多數(shù)在30~50平方米★★★★★經(jīng)營收益區(qū)域需求旺盛，購買頻次高★★★★高上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目定位1—承載新嘉定人的個性生活夢想EGO時尚廣場致力于提高新嘉定人的生活品質(zhì)、引導(dǎo)其生活方式、倡導(dǎo)個性化生活品味，成為其生活中的伙伴，成為其私人的享受生活藝術(shù)的專家顧問。上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目定位2—主題定位EGO時尚廣場個性、時尚、新潮軟裝家飾一站式購物中心上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目定位3—形象定位EGO時尚廣場享受個性生活藝術(shù)的專家上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目定位4—功能定位EGO時尚廣場個性生活展示、銷售、體驗、服務(wù)空間上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目定位5—業(yè)態(tài)定位1（特色）三口之家美滿生活的品質(zhì)需求：個性精品

二人世界浪漫生活的溫馨需求：婚慶花藝

未來一代創(chuàng)意生活的起點(diǎn)需求：兒童天地

上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目定位5—業(yè)態(tài)定位2（配比）上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目定位6—功能布局地下車庫時尚生活天地地下一層二層三層一層新新生活天地個性生活天地上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目定位7—時尚生活天地品牌店時尚配套精品軟裝精品飾品創(chuàng)意DIY上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目定位7—時尚生活天地品牌店商戶推薦SimplyLife、LZ生活經(jīng)艷、琉璃工房等時尚配套商戶推薦銀行：浙商、寧波、杭州商業(yè)、廈門國際銀行等咖啡：星巴克、COSTA等休閑餐飲：季諾、棒約翰、DQ、愛茜茜里、哈根達(dá)斯等上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁精品軟裝和精品飾品地毯/墻布/桌布床上用品(抱枕等)照明燈飾工藝品創(chuàng)意家居裝飾戶外運(yùn)動/旅游生活用品廚衛(wèi)裝飾首飾掛件油畫／雕塑／相框／電影海報／月歷/其他藝術(shù)品上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁創(chuàng)意DIY創(chuàng)意DIY互動參與唐卡手工繪制油畫定制（肖像/寵物/景物/抽象油畫等定制）各類工藝品/飾品/民間手工定制/動漫衍生產(chǎn)品定制/各類T恤、杯子、相框、掛墜、鼠標(biāo)墊、拼圖等自選圖案個性化燙印瓷器陶器定制上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目定位8—個性生活天地居家軟裝居家用品上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁居家軟裝產(chǎn)品地毯/墻布床上用品花藝首飾掛件油畫/畫框旅游/戶外裝備廚衛(wèi)用品照明燈飾居家軟裝產(chǎn)品分類上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁地毯/墻布等上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁居家用品產(chǎn)品—陶瓷/玻璃制品生活日用瓷工藝陳設(shè)陶瓷(中式)手工陶瓷作坊工藝陳設(shè)陶瓷(西式)陶瓷/玻璃制品上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁居家用品產(chǎn)品—繪畫擺設(shè)等上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目定位9—新新生活天地兒童天地婚慶天地?zé)麸棌V場上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁兒童天地上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁婚慶天地上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁燈飾廣場上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目定位10—時尚LOFT（4F）客戶建議家居裝潢設(shè)計公司室內(nèi)環(huán)境設(shè)計公司商業(yè)環(huán)境設(shè)計公司創(chuàng)意設(shè)計師……上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目定位11—精裝修小戶型公寓（5-17F主推方案）無獨(dú)立衛(wèi)生間房源建議改造方案—利用“同層排水”技術(shù)進(jìn)行改造上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目定位11—精裝修小戶型公寓（5-17F主推方案）精品房源—大師設(shè)計標(biāo)簽特別推出幾套房間，其由國內(nèi)外知名室內(nèi)裝修設(shè)計大師精心設(shè)計，從產(chǎn)品細(xì)節(jié)、空間格局、功能分區(qū)都能反映大師的創(chuàng)意設(shè)計理念，將私屬性的個性口味發(fā)揮到極致；創(chuàng)造公寓部分的樓王產(chǎn)品。上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目定位11—精裝修小戶型公寓（5-17F主推方案）主題呼應(yīng)—個性家居產(chǎn)品應(yīng)用個性潔具敞開式浴室上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目定位11—精裝修小戶型公寓（5-17F主推方案）主題呼應(yīng)—個性家居產(chǎn)品應(yīng)用個性家飾細(xì)節(jié)之處見精致靈動空間激發(fā)無限創(chuàng)意愜意布置盡享閑逸生活上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁項目定位11—精裝修小戶型公寓（5-17F備選方案）精裝公寓+小戶型辦公上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁EvaluationTime

投資增值時代E-value.T四位一體價值鏈上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁四位一體價值鏈投資客開發(fā)商商戶消費(fèi)者上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁消費(fèi)者價值—EGO生活體驗時尚生活創(chuàng)意生活潮流生活藝術(shù)生活上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁商戶價值—高營業(yè)收益產(chǎn)品廚具（中高檔）燈飾（中高檔）工藝品墻紙壁畫（中高檔）特點(diǎn)低成本高利潤低成本高利潤低成本高利潤低成本高利潤市場一般利潤率40%以上80%500%以上400%以上200家商家集聚每年>1億元營業(yè)額平均營業(yè)利潤率60%戶均營業(yè)收益30萬元積極吸引消費(fèi)者進(jìn)來消費(fèi)，擴(kuò)大營業(yè)額開辟浙江產(chǎn)地直接進(jìn)貨渠道，降低進(jìn)貨成本積極尋求政府優(yōu)惠扶持，減免稅費(fèi)上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁開發(fā)商價值—市場售價評估（商業(yè)）市場比較法（70%）因素權(quán)重本案天林商業(yè)廣場大衛(wèi)國際大廈綠地嘉創(chuàng)國際弘基誠建休閑廣場位置、交通0.1588.588.58配套0.17.587.588項目規(guī)模0.05887.57.58.5人流量0.17.57.5888周邊人口0.18.5888.58面寬、進(jìn)深0.05887.588停車位0.188.587.58戶型分割0.158.58.57.588.5工程進(jìn)度0.057.5887.58發(fā)展商品牌0.0588888營銷手段0.198888得分100%8.18.157.8258.0258.1參考度

20%5%45%30%銷售均價(元/㎡)

15204194751578013645市場比較法預(yù)計入市價格=13000元/平方米刨除每個參考項目3~5年6~8%售后返租溢價因素影響，綜合評估本案商業(yè)開發(fā)商實(shí)得價為：上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁開發(fā)商價值—市場售價評估（公寓及辦公）因素權(quán)重本案泰宸匯金商務(wù)樓大衛(wèi)國際大廈平正大廈綠地嘉創(chuàng)國際位置0.158888.58配套0.17.57.57.588.5項目規(guī)模0.0587.57.588.5外觀0.197.5888.5公共部位0.18.587.588.5設(shè)施設(shè)備創(chuàng)新0.0587.57.588.5停車位0.1888.58.59戶型設(shè)計0.158.5887.58工程進(jìn)度0.057.5887.58發(fā)展商品牌0.0588888營銷手段0.198888得分100%8.257.857.98.0258.3參考度20%40%20%20%銷售均價(元/㎡)1163887431140815359市場比較法預(yù)計入市價格=11500元/平方米上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁開發(fā)商價值—市場售價評估（整體均價）項目組成面積均價整體均價考慮上市后3~5%的可能增長率商業(yè)16500平方米13000元/平方米12100元/平方米12500~12800元/平方米公寓及辦公26476平方米11500元/平方米上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁投資客價值—租金預(yù)計項目組成樓層類比標(biāo)準(zhǔn)租金預(yù)計回報率商業(yè)1F14~5元/平方米/天7~8%2F0.652.6~3.2元/平方米/天3F0.52~2.5元/平方米/天公寓及辦公26476平方米1.8~2.2元元/平方米/天6~7%上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁消費(fèi)者引導(dǎo)軟性宣傳—《EGO生活手冊》消費(fèi)者互動—EGO會員卡、EGO主題活動……上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁招商組織招商部經(jīng)理（１人）招商主管（１人）（大客戶）招商主管（２人）（中小客戶）招商助理(1人）招商人員（２人）招商人員（５人）駐場招商接待人員（２人）招商團(tuán)隊架構(gòu)建議上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁招商渠道建議招商組織A：上海各軟裝主題商場/市場的招商客戶資源；－－３５％B：開發(fā)商、代理商關(guān)系資源積累的招商客戶資源；－－２０％C：分散在嘉定及周邊區(qū)域各街區(qū)零散的單個經(jīng)營客戶；－－２０％D：參加相關(guān)專業(yè)展會收集的客戶資源；－－１5％E：通過招商宣傳資料和招商活動吸引的客戶；－－5％F：其他－－５％上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁銷售執(zhí)行異地銷售驅(qū)動的整合營銷上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁賣點(diǎn)梳理面對嘉定新城每年增加的約5億元的巨大家居市場定位的時尚家居產(chǎn)業(yè)促進(jìn)平臺。嘉定新老城區(qū)交匯處，新城建設(shè)以及人口的導(dǎo)入帶來巨大市場潛力，交通便利。多功能商住辦展示復(fù)合體區(qū)位優(yōu)勢定位優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢30~50㎡的小面積虛擬分割銷售，利于小額投資客進(jìn)入銷售優(yōu)勢巨大財富：新城核心，潛力無限升值空間：城市覺醒，繁華升級EGO旗艦：潮流首選，時尚地標(biāo)上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁是什么將兩位不同時代的偉人聯(lián)系在一起？是民族？還是歷史？什么是才是這兩位相隔千年的偉人的共同點(diǎn)？是國籍？還是信仰？大迂回！上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁營銷策略由外而內(nèi)，迂回包抄渠道：針對投資客戶多渠道行銷，配合品牌活動邀請客戶形象：在嘉定本地建立良好的項目形象，形成口碑效應(yīng)筑城渠道：全國逾20個分銷代理點(diǎn)戶外陣地：滬嘉高速沿線、嘉定城區(qū)高炮、周邊道旗網(wǎng)絡(luò)陣地：項目官方宣傳網(wǎng)站，便于外地客戶瀏覽查閱現(xiàn)場陣地：現(xiàn)場銷售中心、樣板示范單位等行業(yè)協(xié)會：建筑裝飾室內(nèi)設(shè)計協(xié)會、上海市內(nèi)設(shè)計協(xié)會等銀行渠道：銀行客戶經(jīng)理合作團(tuán)隊等上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁客戶定位客戶來源：由筑誠各分銷單位帶來的外地投資客戶各地區(qū)代理機(jī)構(gòu)帶來的投資客戶由于項目熱銷而帶來的上海地區(qū)投資客戶客戶特征：認(rèn)同本項目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃認(rèn)同本項目未來升值潛力有投資意愿，喜歡跟風(fēng)投資客戶背景：經(jīng)常在全國各地進(jìn)行房地產(chǎn)投資，有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，專業(yè)的購房客戶，通常來自江浙地區(qū)投資客黑龍江內(nèi)蒙古山西湖南南京溫州上海上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁EGO意為：個性時尚項目最終消費(fèi)群體多為70、80購房者，個性、時尚、潮流的定位契合本案最終消費(fèi)者的生活理念。以中規(guī)中矩的的方框為LOGO外圍，配合以色彩鮮明的主體內(nèi)容，寓意“小空間，大生活”的家居裝飾本質(zhì)。以對比鮮明的紅色以及黃色為項目LOGO的主色調(diào)，辯識性以及可記憶性強(qiáng)，且多樣的色彩與本案所推崇的商業(yè)氛圍貼合，并有利于后期銷售物料以及各種項目包裝的延伸。LOGO推薦上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁整個LOGO以EGO為主體，易于理解便于傳播，整體簡潔明快的風(fēng)格，更突出項目的家居展示意味線條的變化以對比強(qiáng)烈的紅黃兩色拼貼，兩暖色象征企業(yè)不斷發(fā)展的趨勢和銳意進(jìn)取的精神LOGO推薦上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁LOGO推薦整個LOGO通過4種色彩對比展現(xiàn)時尚、個性、人性化的形象空間LOGO下方用抽象的沙發(fā)形象表現(xiàn)整個廣場的主題定位——時尚家居飾品整個LOGO體現(xiàn)的是活潑的時尚個性，符合現(xiàn)代年輕一代消費(fèi)者的審美情趣上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁LOGO推薦上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁如何在剛剛覺醒的新城占有一席之地？銷售的問題：如何在盡可能短的時間里快速回籠資金？招商的問題：如何平衡招商與銷售之間的關(guān)系？推廣的問題：如何在嚴(yán)控費(fèi)用的情況下獲得良好項目形象？上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁銷售方式焦點(diǎn)租售并舉銷售手段銷控原則上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁有效增加自有資金投資，同時強(qiáng)效鎖定客戶項目啟動初期（工地包裝完成）即開始全面的客戶蓄水活動，利用外地客戶對嘉定本地樓盤價格以及銷售情況的信息不對稱，著重樹立項目的形象以及區(qū)域性價比，并在第一時間將意向客戶轉(zhuǎn)變?yōu)橘徺I客戶。貸款資金自有資金廣告投入低客戶鎖定精準(zhǔn)銷售手段焦點(diǎn)租售并舉銷售手段銷控原則上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁有效鎖定客戶，增強(qiáng)購買意愿以及最終成交率項目啟動初期（工地包裝完成）即開始全面的客戶蓄水活動，利用外地客戶對嘉定本地樓盤價格以及銷售情況的信息不對稱，著重樹立項目的形象以及區(qū)域性價比，并在第一時間將意向客戶轉(zhuǎn)變?yōu)檎J(rèn)購客戶。上海地區(qū)嘉定地區(qū)外地客戶核心客戶重要客戶游離客戶操作簡單廣告投入低銷售手段焦點(diǎn)租售并舉銷售手段銷控原則上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁全面推出，分片保留。按“金角銀邊”原則，可預(yù)留幾套鋪皇之皇，采用特殊的銷售方式銷售，如拍賣，以抬高價值，抹殺價格理性。

原則三預(yù)留足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位，分批推出。在公開發(fā)售前預(yù)留充分的優(yōu)質(zhì)鋪位，公開發(fā)售后分批推出，確保每次活動均有優(yōu)質(zhì)鋪位放出時分批放出，每次放號均會制造一輪搶鋪高潮。

原則二認(rèn)籌期間限量推出鋪位（如只推30套），解籌當(dāng)日引起客戶的搶鋪火爆場面，再根據(jù)認(rèn)籌情況加推部分鋪位。

原則一銷控原則焦點(diǎn)租售并舉銷售手段銷控原則上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁租售并舉售后返租，增強(qiáng)項目信心及性價比商業(yè)項目從初期到穩(wěn)定期需要3-5年的發(fā)展時間。依據(jù)本案實(shí)際情況，3年的返租期限較為合適，一般商業(yè)項目投資回報率為6%~10%，本案可暫定投資回報率為8%。經(jīng)營面積與銷售面積分離，降低投資門檻商業(yè)部分進(jìn)行小面積產(chǎn)權(quán)分割，依據(jù)以往項目經(jīng)驗面積30~50㎡是最受投資者歡迎的面積范圍。焦點(diǎn)租售并舉銷售手段銷控原則上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁以招商推動銷售，以銷售促進(jìn)招商，以租帶售，實(shí)行返租銷售，成立專業(yè)的管理公司，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營管理，制定高額投資回報率，合理的返租年限，招商要貫穿在整個項目的開發(fā)運(yùn)營始終。租賃銷售租售并舉以租促售，合理返租焦點(diǎn)租售并舉銷售手段銷控原則上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁招商方式1234與政府聯(lián)動的大型招商活動看得見的招商團(tuán)隊Factor3適時的招商&銷售活動聯(lián)合招售結(jié)合及時的招商完成信息發(fā)布上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁1234與政府聯(lián)動的大型招商活動看得見的招商團(tuán)隊Factor3適時的招商&銷售活動聯(lián)合招售結(jié)合及時的招商完成信息發(fā)布有實(shí)力的異域行業(yè)巨頭、商會嘉定投資考察利用一定的資源，邀請或吸引例如浙江商會、宜家家居等有實(shí)力的個人或企業(yè)對嘉定的投資情況，特別是本案進(jìn)行考察，擴(kuò)大項目影響力。招商先行，活動造勢上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁1234與政府聯(lián)動的大型招商活動看得見的招商團(tuán)隊Factor3適時的招商&銷售活動聯(lián)合招售結(jié)合及時的招商完成信息發(fā)布銷售中心直接命名為“招商銷售中心”簡單直接表明項目招商團(tuán)隊的運(yùn)作在售樓中心明顯位置設(shè)立招商接待處、招商洽談區(qū)讓進(jìn)入客戶看到項目的招商活動進(jìn)行有條不紊進(jìn)行，增強(qiáng)客戶對項目后期運(yùn)營的信心，增加購買欲望有條不紊的招商工作展現(xiàn)上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁銷售中心“EGO時尚廣場招商工作月報”定期發(fā)布于銷售中心設(shè)置報刊架等，放置“EGO時尚廣場招商工作月報”內(nèi)容以本階段完成或即將完成的招商任務(wù)為主，供客戶隨意取閱。短信、DM等招商完成信息及時更新發(fā)布定期發(fā)送項目招商工作進(jìn)程信息及時到位的招商成果發(fā)布1234與政府聯(lián)動的大型招商活動看得見的招商團(tuán)隊Factor3適時的招商&銷售活動聯(lián)合招售結(jié)合及時的招商完成信息發(fā)布上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁1234與政府聯(lián)動的大型招商活動看得見的招商團(tuán)隊Factor3適時的招商&銷售活動聯(lián)合招售結(jié)合及時的招商完成信息發(fā)布售樓處大型招商活動時邀約客戶進(jìn)行簽約項目有大型招商活動：如品牌簽約儀式等進(jìn)行階段，推出一定的優(yōu)惠或其他相關(guān)銷售政策，把握時機(jī)完成銷售。招商活動帶動銷售氣氛，促進(jìn)銷售上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁推廣方式焦點(diǎn)ABCD推廣集中緊湊訴求重點(diǎn)清晰現(xiàn)場氛圍營造活動帶動銷售上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁焦點(diǎn)ABCD推廣集中緊湊訴求重點(diǎn)清晰現(xiàn)場氛圍營造活動帶動銷售高炮立于嘉定主干道兩邊，貫穿于整個項目推廣始終，配合項目各結(jié)點(diǎn)對項目整體形象進(jìn)行打造。DM最有效的平面推廣手段，直銷、直白的宣傳項目的主要賣點(diǎn)以及優(yōu)勢，是本案最關(guān)鍵的銷售道具現(xiàn)場項目本身形象最重要的宣傳陣地，最直接的提升項目的整體形象以及知名度嚴(yán)控費(fèi)用，最少投入最大效果上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁B、訴求點(diǎn)清晰投資門檻，投資回報，品牌商家支撐，投資前景焦點(diǎn)ABCD推廣集中緊湊訴求重點(diǎn)清晰現(xiàn)場氛圍營造活動帶動銷售投資前景好品牌商家支撐投資回報高投資門檻低品牌旗艦時尚商業(yè)上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁焦點(diǎn)ABCD推廣集中緊湊訴求重點(diǎn)清晰現(xiàn)場氛圍營造活動帶動銷售“用住宅價格投資新城淘金旺鋪”表明商鋪的價位與住宅相當(dāng)，投資門檻較低，適合大眾消費(fèi)者投資。

“首付8萬元起，占領(lǐng)新城投資旺地”20萬元即可投資商鋪，如此低的投資門檻也是吸引廣大中小投資者的一大亮點(diǎn)，在營銷廣告訴求上起到了非常大的推動作用。投資門檻低上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁B、訴求點(diǎn)清晰投資回報高“租金回報1：6”住宅價格與商鋪價格相當(dāng)，但商鋪的租金回報要遠(yuǎn)高于住宅，達(dá)到住宅投資收益的N倍，該廣告語直截了當(dāng)讓投資者一目了然的了解到了該項目投資收益高的廣告信息。

“投資回報一覽表”利用表格形式將本項目的年投資回報金額最直觀的展現(xiàn)在客戶面前，數(shù)字量化表達(dá)有利于加深印象。焦點(diǎn)ABCD推廣集中緊湊訴求重點(diǎn)清晰現(xiàn)場氛圍營造活動帶動銷售上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁品牌店支撐焦點(diǎn)ABCD推廣集中緊湊訴求重點(diǎn)清晰現(xiàn)場氛圍營造活動帶動銷售“緊跟精品品牌，財富有保障”“與品牌商家一起，共同興旺”突顯品牌店對于整個項目的帶動作用，如利用“LZ生活經(jīng)艷搶灘EGO時尚廣場”等知名品牌店的進(jìn)駐，提升了整體項目的商業(yè)價值，也給投資者和商家增加了的投資信心。品牌旗艦時尚商業(yè)上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁投資前景好嘉定新城未來的徐家匯商鋪原始股升值潛力無法擋“繁華未來比肩徐匯”“商鋪原始股升值潛力無法擋”重點(diǎn)闡述項目投資前景，以徐家匯地區(qū)集中的建材家具家居市場為樣板，描繪項目未來前景。焦點(diǎn)ABCD推廣集中緊湊訴求重點(diǎn)清晰現(xiàn)場氛圍營造活動帶動銷售上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁現(xiàn)場氛圍營造現(xiàn)場氛圍營造ABCD訴求要清晰廣告元素的運(yùn)用工程圍板包裝售樓處包裝現(xiàn)場樓體包裝現(xiàn)場樣板鋪包裝焦點(diǎn)ABCD推廣集中緊湊訴求重點(diǎn)清晰現(xiàn)場氛圍營造活動帶動銷售上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁售樓處包裝辦公區(qū)洽談區(qū)簽約區(qū)展示區(qū)大堂接待前臺形象看板銷控臺招商接待五大功能分區(qū)簽約區(qū)貴賓區(qū)辦公室財務(wù)室招商辦公室模型展示區(qū)展示墻入駐企業(yè)展示影音室焦點(diǎn)ABCD推廣集中緊湊訴求重點(diǎn)清晰現(xiàn)場氛圍營造活動帶動銷售上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁接待前臺接待臺是置業(yè)顧問等候、接待客戶、臨時休息和擺放樓盤資料的場所；同時也是售樓中心的形象展示。形象看板、入駐企業(yè)展示在不影響外部視線通透的情況下，售樓中心內(nèi)設(shè)形象墻，表現(xiàn)項目的主題，也可作為局部視線隔斷作用。功能分區(qū)功能分區(qū)焦點(diǎn)ABCD推廣集中緊湊訴求重點(diǎn)清晰現(xiàn)場氛圍營造活動帶動銷售上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁銷控臺需能容納3—4名置業(yè)顧問，放置必要的設(shè)備（電腦、電話、傳真等）及一定數(shù)量樓書、單片、手袋等銷售工具。銷控臺后方需布置項目LOGO墻；兩側(cè)可放置外形美觀的花器，將銷控臺內(nèi)部與外部進(jìn)行軟隔斷。銷控臺功能分區(qū)焦點(diǎn)ABCD推廣集中緊湊訴求重點(diǎn)清晰現(xiàn)場氛圍營造活動帶動銷售上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁樓盤整體模型：表現(xiàn)本項目的全盤概念，重點(diǎn)在于展示整體規(guī)劃，重在功能應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)捏w量，以顯示本項目恢弘氣勢，其中突出表現(xiàn)立面、綠色環(huán)境，運(yùn)用光電等技術(shù)表現(xiàn)樓盤的立面效果。功能分區(qū)功能分區(qū)焦點(diǎn)ABCD推廣集中緊湊訴求重點(diǎn)清晰現(xiàn)場氛圍營造活動帶動銷售模型展示區(qū)上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁主要結(jié)合展示區(qū)提供動態(tài)影視效果，加強(qiáng)展示的動態(tài)效果，豐富展示形式，后期可以自行拆除或移建。功能分區(qū)功能分區(qū)焦點(diǎn)ABCD推廣集中緊湊訴求重點(diǎn)清晰現(xiàn)場氛圍營造活動帶動銷售影音室上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁洽談區(qū)是客戶代表向客戶詳細(xì)介紹本項目情況和購房程序的區(qū)域?；诒卷椖康膶?shí)際情況，洽談區(qū)可結(jié)合外立面玻璃幕墻及室外水景，擺放直徑約0.8米圓桌7~10張和椅子30~40把為限。洽談區(qū)為全開放布局,打造舒適良好的洽談環(huán)境。洽談區(qū)功能分區(qū)焦點(diǎn)ABCD推廣集中緊湊訴求重點(diǎn)清晰現(xiàn)場氛圍營造活動帶動銷售上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁針對不同的客戶，對重要客戶設(shè)立了單獨(dú)獨(dú)立的貴賓簽約區(qū)，提升整個售樓處形象及品質(zhì)。作為公司的辦公區(qū)域，為客戶辦理購房手續(xù)。辦公區(qū)\招商辦公室簽約室功能分區(qū)焦點(diǎn)ABCD推廣集中緊湊訴求重點(diǎn)清晰現(xiàn)場氛圍營造活動帶動銷售上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁建議與項目產(chǎn)品定位風(fēng)格相符合,主基調(diào)采用簡約風(fēng)格的室內(nèi)設(shè)計，注重整體視覺感，達(dá)到在低調(diào)的奢華中，給客戶尊貴感受的同時達(dá)到輕松愉悅的感覺。內(nèi)部裝修風(fēng)格建議功能分區(qū)焦點(diǎn)ABCD推廣集中緊湊訴求重點(diǎn)清晰現(xiàn)場氛圍營造活動帶動銷售上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁地面鋪裝以燈管覆蓋防滑玻璃，并覆以個性地貼裝飾，增強(qiáng)項目的商業(yè)氛圍。主要與整體色調(diào)統(tǒng)一，局部掛畫裝飾墻面。地面鋪裝墻面裝飾功能分區(qū)焦點(diǎn)ABCD推廣集中緊湊訴求重點(diǎn)清晰現(xiàn)場氛圍營造活動帶動銷售上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁建議選用造型簡潔的裝飾家具，家具顏色應(yīng)符合整個空間色調(diào)。裝修格調(diào)家具功能分區(qū)焦點(diǎn)ABCD推廣集中緊湊訴求重點(diǎn)清晰現(xiàn)場氛圍營造活動帶動銷售上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁圍墻包裝上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁圍墻包裝上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁焦點(diǎn)ABCD推廣集中緊湊訴求重點(diǎn)清晰現(xiàn)場氛圍營造活動帶動銷售針對整體形象針對自用者針對投資者針對消費(fèi)者以時尚家居消費(fèi)、展示為主題的活動，提高項目在區(qū)域消費(fèi)者中的知名度。舉辦產(chǎn)品推介類活動，闡述項目本身產(chǎn)業(yè)平臺優(yōu)勢以及新城消費(fèi)潛力優(yōu)勢。與銷售活動結(jié)合，最終成交。打造項目嘉定家居旗艦的形象，塑造項目備受市場追捧的銷售氛圍。產(chǎn)品推介類活動、產(chǎn)品教育、投資教育以及各種銷售促進(jìn)活動環(huán)環(huán)相扣，各司其職上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁09.12-10.0210.03-10.0610.07-10.1010.11.—11.02……營銷籌備推廣銷售招商DM物料商業(yè)巨艦財富標(biāo)王服務(wù)人員培訓(xùn)完成12.18辦公開盤項目開工08.08商業(yè)開盤交房，經(jīng)營條件具備階段控制其他相關(guān)戶外高炮工程進(jìn)度工地包裝完成售樓處交付售樓處交付使用相關(guān)投資考察品牌簽約儀式媒體采購?fù)瓿身椖烤W(wǎng)站建設(shè)經(jīng)營管理公司成立招商團(tuán)隊組建系列促銷活動系列家居活動商業(yè)部分完成預(yù)售許可取得主體結(jié)構(gòu)封頂辦公許可取得銷售人員進(jìn)場包袋/杯子等到位DM到位潮流家居旗艦即將登陸嘉定EGO時尚廣場小投入大回報創(chuàng)意、設(shè)計、購買一站式家居服務(wù)中心潮流首選時尚地標(biāo)首付20萬，占領(lǐng)新城投資旺地住宅價格，商鋪回報繁華未來比肩徐匯異地客戶主導(dǎo)，項目熱銷啟動北上海及全上?？蛻魧?dǎo)入，銷售完成嘉華任務(wù)筑誠任務(wù)活動系列投資課堂產(chǎn)品推介會家居品牌展示2011家居流行趨勢發(fā)布會時尚家居特賣上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁2009年12月——2010年2月形象期推廣主題：商業(yè)巨艦財富標(biāo)王階段工作重點(diǎn)：DM單片等準(zhǔn)備完成，并發(fā)放到各個分銷店1月份分銷點(diǎn)銷售人員培訓(xùn)完成階段工作描述：經(jīng)過一系列的品牌活動以及廣告宣傳，項目擁有了一定的知名度，此時開始前期積累，所有來人來電客戶定期進(jìn)行回訪，保證客戶的購買熱情。營銷階段上海嘉定半島大廈EGO時尚廣場整合營銷策劃投標(biāo)方案160頁活動簡述：邀請浙商會等知名投資客到