標(biāo)桿對(duì)標(biāo)-成本管理課件

標(biāo)桿成本對(duì)標(biāo)

（蘇州旭輝）成本管理部目錄一一標(biāo)桿房企對(duì)標(biāo)情況三成本對(duì)標(biāo)后的思考二項(xiàng)目四項(xiàng)成本對(duì)標(biāo)*一標(biāo)桿房企對(duì)標(biāo)情況不做井底之蛙，不做閉門(mén)造車(chē)，必須走出去，引進(jìn)來(lái)——對(duì)標(biāo)。對(duì)標(biāo)的作用降：降低成本，增加利潤(rùn)升：自我提升，趕超標(biāo)桿案例1：龍湖獅山路的時(shí)代天街、萬(wàn)科園區(qū)的玲瓏東區(qū)，拿地的時(shí)候,價(jià)格舉到最后我們放棄了，人家拿地一年后兩家都賣(mài)得相當(dāng)火，（時(shí)代天街17000元/m2，玲瓏東16500元/m2）超過(guò)了我們當(dāng)時(shí)的預(yù)期，這是為什么呢？？？通過(guò)對(duì)標(biāo)找答案：龍湖時(shí)代天街：大打三學(xué)區(qū)，核心位置兩條地鐵交匯。萬(wàn)科玲瓏東區(qū)：園區(qū)稀缺地塊，沿現(xiàn)代大道主干道，全裝修房。尋找別人成功經(jīng)驗(yàn)——對(duì)標(biāo)1案例3：對(duì)標(biāo)不一定長(zhǎng)篇大論面面俱到，單項(xiàng)也可以對(duì)，對(duì)項(xiàng)不一定等項(xiàng)目建成，過(guò)程也可以對(duì)。蘇州核心區(qū)塔園路地塊，拍地時(shí)我們與招商競(jìng)爭(zhēng)到最后，最終我們放棄了，招商獲得。后來(lái)我們進(jìn)行拍地方案對(duì)標(biāo)，我們的定位是核心地段做別墅、做洋房，戶型做大，把貨值做大；而招商定位為高檔學(xué)區(qū)房，定位為能上戶口的最小戶型，專打?qū)W區(qū)房概念，把戶型做小，反而總價(jià)拉下來(lái)，做到現(xiàn)在好賣(mài)將來(lái)好租，不管以后是否成功，對(duì)標(biāo)發(fā)現(xiàn)他們思路已經(jīng)跳出了常規(guī)。及時(shí)對(duì)標(biāo)、及時(shí)總結(jié)。2對(duì)標(biāo)后發(fā)現(xiàn)差距+發(fā)現(xiàn)差距后去對(duì)標(biāo)案例4：與招商的雍華府對(duì)標(biāo)，發(fā)現(xiàn)吳中區(qū)自來(lái)水收費(fèi)是按照?qǐng)D紙、參照定額、按自來(lái)水公司的材料定價(jià)進(jìn)行預(yù)算。對(duì)標(biāo)交流時(shí)發(fā)現(xiàn)價(jià)格是可以談判，有優(yōu)惠下?。ㄒ话阍?0~12%）吳中區(qū)我們的美瀾城項(xiàng)目在簽訂自來(lái)水合同時(shí)，我們主動(dòng)的去復(fù)核量?jī)r(jià)，主動(dòng)的去談判公關(guān)，最終合同價(jià)省了200多萬(wàn)。案例5：馬莊項(xiàng)目在簽訂臨水合同時(shí)，自來(lái)水公司報(bào)價(jià)5萬(wàn)多，但在新區(qū)我們?nèi)A庭、御府項(xiàng)目常規(guī)就5千元，高出了10倍。因?yàn)轳R莊項(xiàng)目屬于木瀆片區(qū)，于是我們找到已在木瀆開(kāi)發(fā)合景地產(chǎn)對(duì)標(biāo)，發(fā)現(xiàn)木瀆片區(qū)自來(lái)水公司統(tǒng)一收取了一項(xiàng)4萬(wàn)元的維護(hù)管理費(fèi)。3沒(méi)有最好，只有更好。案例6：華庭地庫(kù)我們當(dāng)時(shí)做到單車(chē)位面積27.14m2，鋼筋含量做到122kg/m2，柱網(wǎng)為8000*8050，自認(rèn)為很牛。與中海對(duì)標(biāo)后發(fā)現(xiàn)小柱網(wǎng)會(huì)更省。我們?cè)趷偼ツ系貛?kù)推行小柱網(wǎng)無(wú)梁樓蓋，單車(chē)位面積26m2以內(nèi)，鋼筋含量做到98kg/m2，柱網(wǎng)為5300*5050，每平方節(jié)約成本約160元。挖潛力降成本：（設(shè)備房、人防口部、輪廓線、布車(chē)方式）均可以省成本41、相同建設(shè)時(shí)間對(duì)標(biāo)。時(shí)間不同成本不同：人工價(jià)在變，材料價(jià)在變，設(shè)計(jì)及施工驗(yàn)收規(guī)范也在變。2、相同建設(shè)區(qū)域的對(duì)標(biāo)。除人工材料費(fèi)有差異外，更重要的設(shè)計(jì)及施工驗(yàn)收規(guī)范不同（如抗震等級(jí)、保溫節(jié)能、車(chē)位、人防等），地質(zhì)情況相差比較大；壟斷性配套專業(yè)的價(jià)格也有比較大的差異。3、相同產(chǎn)品類(lèi)別對(duì)標(biāo)。眾所周知，產(chǎn)品類(lèi)別不同成本不同。4、相同產(chǎn)品定位對(duì)標(biāo)。產(chǎn)品定位不同，建造標(biāo)準(zhǔn)就不同，成本當(dāng)然也不同。售價(jià)相差百分之幾十的產(chǎn)品怎么能相提并論呢？5、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)條件或方式相同的對(duì)標(biāo)。有的項(xiàng)目用地具備七通一平的條件，有的項(xiàng)目不具備，所以在外電水氣及場(chǎng)平的投入費(fèi)用很高。有的公司房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是全產(chǎn)業(yè)鏈“自己做”的，有的公司房產(chǎn)是全外包性開(kāi)發(fā)的。6、成本科目費(fèi)用劃分一致的對(duì)標(biāo)。不同地產(chǎn)公司工程費(fèi)用的劃分標(biāo)準(zhǔn)有所不同。如有的公司地下車(chē)位不計(jì)可售，全攤?cè)牖虬匆欢ū壤龜側(cè)肟墒鄢杀緝?nèi)；樣板房裝修費(fèi)用全計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用或部分（30%）計(jì)入建安可售成本；也有公司連報(bào)建綜合費(fèi)也不歸口在建安成本內(nèi)。對(duì)標(biāo)注意事項(xiàng)：口徑統(tǒng)一7、須對(duì)方提供真實(shí)成本的對(duì)標(biāo)。所有公司的員工都在講職業(yè)道德和保密性，你不愿把真實(shí)的成本提供給別人，別人也不愿意把真實(shí)的成本告訴給你，結(jié)果對(duì)來(lái)對(duì)去自己都在懷疑：不可能，怎么可能這么高呢？不可能，怎么可能這么低呢？8、不能僅拿目標(biāo)成本對(duì)標(biāo)。有的公司做的目標(biāo)成本較為準(zhǔn)確，有的公司做的目標(biāo)成本極為不合理更談不上準(zhǔn)確。**公司曾在****地區(qū)開(kāi)發(fā)的目標(biāo)成本初定為2700元/左右，結(jié)果三年結(jié)算基本完成實(shí)際成本達(dá)到3300元/左右，相差20%多。9、不能無(wú)分析結(jié)論的對(duì)標(biāo)。對(duì)來(lái)對(duì)去，找不出可以改進(jìn)的地方。10、重復(fù)對(duì)標(biāo)。自己無(wú)標(biāo)準(zhǔn)，總是拿別人的不真實(shí)成本對(duì)標(biāo)。反復(fù)對(duì)不停地對(duì)，就是達(dá)不到別人的“理想成本”。對(duì)標(biāo)注意事項(xiàng)：口徑統(tǒng)一蘇州旭輝招商地產(chǎn)朗詩(shī)地產(chǎn)金輝地產(chǎn)中海地產(chǎn)佳兆業(yè)地產(chǎn)路勁地產(chǎn)萬(wàn)科地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)方興地產(chǎn)仁恒地產(chǎn)2015年成本對(duì)標(biāo)計(jì)劃已完成對(duì)標(biāo)房企序號(hào)房地產(chǎn)公司對(duì)標(biāo)情況拍地強(qiáng)排

方案拍地成本測(cè)算目標(biāo)成本限額設(shè)計(jì)總分包成本成本管理1招商地產(chǎn)√√√√√√2朗詩(shī)地產(chǎn)√√√√√3金輝地產(chǎn)√√√√√4中海地產(chǎn)√√5佳兆業(yè)地產(chǎn)√√6路勁地產(chǎn)√√7仁恒地產(chǎn)√√8萬(wàn)科地產(chǎn)√√√二項(xiàng)目四項(xiàng)成本對(duì)標(biāo)對(duì)標(biāo)項(xiàng)目區(qū)域位置對(duì)標(biāo)科目統(tǒng)一口徑對(duì)標(biāo)項(xiàng)目基本信息四項(xiàng)費(fèi)用管控水平公司能效對(duì)比項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)對(duì)比項(xiàng)目配置標(biāo)對(duì)比四項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)對(duì)比旭輝不足及改進(jìn)點(diǎn)旭輝華庭招商雍華府朗詩(shī)綠街南岸中海御景灣旭輝御府萬(wàn)科玲瓏東中海鳳凰熙岸旭輝美瀾城對(duì)標(biāo)項(xiàng)目區(qū)域位置朗詩(shī)地產(chǎn)1前期費(fèi)用2設(shè)計(jì)費(fèi)用3咨詢費(fèi)用4建安費(fèi)用5區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)6環(huán)境景觀工程費(fèi)萬(wàn)科地產(chǎn)1土地及政府規(guī)費(fèi)2配套及地下室工程費(fèi)3基建及管網(wǎng)工程費(fèi)4室內(nèi)裝修工程費(fèi)5裝飾及環(huán)保工程費(fèi)6環(huán)境提升工程費(fèi)7開(kāi)發(fā)管理費(fèi)中海地產(chǎn)三建安費(fèi)用1前期工程2基礎(chǔ)工程3建筑單體4配套工程5室外工程6戶內(nèi)裝飾7賣(mài)場(chǎng)招商地產(chǎn)1勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)2主體建安工程費(fèi)3配套工程4室外工程5工程建設(shè)其他費(fèi)旭輝地產(chǎn)1前期工程費(fèi)2建安工程費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4公建配套設(shè)施19對(duì)標(biāo)科目統(tǒng)一口徑公司項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型樓板價(jià)（元/m2）售價(jià)（元/m2）主體施工時(shí)間1中海御景灣11/18F高層370085002012-20132招商雍華府24/27F高層4039105002012-20133朗詩(shī)綠街南岸8/18F高層3644120002012-20134萬(wàn)科玲瓏東區(qū)11/26高層4572165002013-20145旭輝華庭18F高層230085002012-2013對(duì)標(biāo)項(xiàng)目基本信息

成本科目中海招商朗詩(shī)萬(wàn)科旭輝備注前期工程費(fèi)123150298201140中海前期工程費(fèi)用僅有臨時(shí)用電、水、道路、開(kāi)口等費(fèi)用，科目較少，其他如設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理等未納入四項(xiàng)成本，為對(duì)比保持統(tǒng)一口徑，按照旭輝相關(guān)價(jià)格計(jì)入。建安工程費(fèi)19122423266926102032基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)476550648626553公建配套設(shè)施000950四項(xiàng)費(fèi)合計(jì)25113123361535322725統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)后四項(xiàng)費(fèi)合計(jì)26383031304829982725調(diào)整影響價(jià)格較大的偷面積、門(mén)窗、外立面部品、配置差異等因素與旭輝差異－873063232730四項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)對(duì)比序號(hào)內(nèi)容旭輝華庭招商雍華府朗詩(shī)綠街南岸中海御景灣一期1總占地面積11019557483565271599232容積率及計(jì)容面積220390/容積率2.0143708/容積率2.5113054/容積率2.0319846/容積率2.03總建面286694177901150383305665（一期）4主要產(chǎn)品類(lèi)型18F高層24/27F高層8/18F高層11/18F高層5地上標(biāo)準(zhǔn)層層高2.852.93.02.96車(chē)位配比1:11:0.81:0.81:0.87地面停車(chē)比例2:82:83:78地下建筑面積65516.2733032.273400848455（一期）9地下室占總面積比例22.85%23.36%22.6%15.85%10地下車(chē)庫(kù)層數(shù)及層高1層/3.4(人防3.8)1層/3.81層/3.5(人防3.8)1層/4.0對(duì)標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)對(duì)比序號(hào)內(nèi)容旭輝華庭招商雍華府朗詩(shī)綠街南岸中海御景灣一期1外立面主入口處做石材，勒腳處做石材濕貼，一至二層為多彩漆，三層以上外立面部分采用真石漆外飾面，陽(yáng)臺(tái)底及彈性平涂面入口處做石材干掛，勒腳處做石材濕貼，一至二層為多彩漆，三層以上外立面部分采用真石漆外飾面，陽(yáng)臺(tái)底及彈性平涂面入口處做棕紅色干掛陶板，下部棕紅色涂料，上部白色/灰色仿面磚涂料入口處做石材干掛，勒腳及基座為真石漆，以上為彈性涂料外立面部分；陽(yáng)臺(tái)底及彈性平涂面2門(mén)窗欄桿塑鋼門(mén)窗+中空玻璃，國(guó)產(chǎn)五金件；南面窗戶設(shè)置鋁合金卷簾外遮陽(yáng)；陽(yáng)臺(tái)窗臺(tái)普通鐵欄桿斷熱鋁合金門(mén)窗+中空玻璃，國(guó)產(chǎn)五金件；南面窗戶設(shè)置鋁合金卷簾外遮陽(yáng)；陽(yáng)臺(tái)窗臺(tái)鋼方通欄桿塑鋼門(mén)窗+中空玻璃5+15+5充氬氣，國(guó)產(chǎn)五金件；南面窗戶設(shè)置電動(dòng)外遮陽(yáng)；陽(yáng)臺(tái)采用雙層夾膠玻璃欄桿塑鋼門(mén)窗+中空玻璃，國(guó)產(chǎn)五金件；南面窗戶設(shè)置鋁合金卷簾外遮陽(yáng)；陽(yáng)臺(tái)窗臺(tái)普通鐵欄桿3公共部位裝修同質(zhì)磚地面規(guī)則幾何形狀拼花；墻面、天棚涂料；石材電梯門(mén)套墻面白色乳膠漆，防滑地磚及踢腳，天棚原頂白色乳膠漆加石膏線條；石材電梯門(mén)套地磚地面；墻面、天棚涂料；石材電梯門(mén)套地磚地面；墻面、天棚涂料；石材電梯門(mén)套4外墻保溫外墻復(fù)合水泥發(fā)泡板，范圍包括所有外立面，但招標(biāo)時(shí)對(duì)空調(diào)板、女兒墻內(nèi)側(cè)等部位未做保溫；屋面聚氨酯復(fù)合板外墻復(fù)合水泥發(fā)泡板，范圍包括所有外立面屋面擠塑保溫板B1級(jí)EPS保溫11Omm厚，干掛石材墻面110mm厚巖棉保溫板,屋面B1聚氨酯保溫板80mm厚外墻及屋面均為膨脹聚苯板保溫板對(duì)標(biāo)項(xiàng)目配置標(biāo)對(duì)比1、中海最低，主要原因是其在外立面裝飾、景觀配置標(biāo)準(zhǔn)等方面較簡(jiǎn)單，且中海面積贈(zèng)送較少；2、旭輝次低，但統(tǒng)一對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)后，旭輝相對(duì)成本也僅比中海高87元/m2,主要原因是華庭外立面線條復(fù)雜（50元/m2）、廚衛(wèi)陽(yáng)臺(tái)地庫(kù)底板做防水（20元/m2）、總包價(jià)格差異（45元/m2），并且旭輝戶型較小鋼筋混凝土含量較高，刨除上述因素后，旭輝的實(shí)際成本比中海要低，主要在于旭輝在結(jié)構(gòu)指標(biāo)控制、地庫(kù)選型等方面做得比較到位；3、招商、朗詩(shī)成本較高，主要原因是二者在結(jié)構(gòu)指標(biāo)含量、地庫(kù)選型等方面成本投入較多，并且朗詩(shī)科技住宅相關(guān)的成本投入較大。四項(xiàng)費(fèi)用管控水平序號(hào)內(nèi)容蘇州旭輝蘇州招商蘇州朗詩(shī)蘇州中海蘇州萬(wàn)科12014年銷(xiāo)售額27.12億47.57億10.5億67.23億52.81億22014年銷(xiāo)售排名842212314年在建項(xiàng)目數(shù)1095474在建建筑面積172.81萬(wàn)m2171萬(wàn)m265.6萬(wàn)m2175.14萬(wàn)m2196萬(wàn)m25成本人數(shù)11128目前7106成本人均建面15.71萬(wàn)m2/人14.25萬(wàn)m2/人8.2萬(wàn)m2/人(全過(guò)程10元/m2)去年人員流動(dòng)很大19.6萬(wàn)m2/人蘇州區(qū)域公司能效對(duì)比序號(hào)內(nèi)容原因解釋改進(jìn)建議1尋求新的成本價(jià)值點(diǎn)戶型：結(jié)合蘇州市場(chǎng)大環(huán)境，剛需盤(pán)不再一枝獨(dú)秀，傳統(tǒng)小戶型房存貨較多；目前蘇州旭輝在建項(xiàng)目大都為此類(lèi)產(chǎn)品，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)需尋求新的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)向價(jià)值創(chuàng)造型成本轉(zhuǎn)型：參與公司新型產(chǎn)品（如科技住宅、全裝修住宅等）的研發(fā)，多方案的比選時(shí)提供專業(yè)意見(jiàn)，做好相關(guān)成本測(cè)算和數(shù)據(jù)支持；如批量精裝修，蘇州已在美瀾城局部實(shí)施，在新地塊G26全面實(shí)施。2華庭大線條外立面：線條多，外立面率偏高除華庭、御府項(xiàng)目外，后續(xù)百合、悅庭、蘋(píng)果、悅庭南、美瀾城、G26均已取消。對(duì)標(biāo)后旭輝不足及改進(jìn)點(diǎn)通過(guò)各項(xiàng)成本差異分析一、

1、用御府單價(jià)套鳳凰熙岸工程量，兩者指標(biāo)異常接近；

2、用鳳凰熙岸單價(jià)套御府工程量，中海指標(biāo)較我司低約2%；我司御府項(xiàng)目戶型面積小且外立面造型復(fù)雜，若以我司圖紙招標(biāo)投標(biāo)單位綜合考慮以上因素后投標(biāo)單價(jià)必定會(huì)有所上浮。由上可見(jiàn)，我司御府與中海鳳凰熙岸總包價(jià)格指標(biāo)較為接近。二、

1、用美瀾城單價(jià)套鳳凰熙岸工程量，兩者指標(biāo)異常接近；

2、用鳳凰熙岸單價(jià)套美瀾城工程量，中海指標(biāo)較我司低約3%，主要原因如下：①小戶型二結(jié)構(gòu)復(fù)雜，二結(jié)構(gòu)混凝土及鋼筋含量較高，對(duì)價(jià)格影響較大；鳳凰熙岸二結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土在砌體工程中包干，故二結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度對(duì)總體指標(biāo)無(wú)影響；②美瀾城保溫材料為A級(jí)纖維增強(qiáng)復(fù)合板，鳳凰熙岸保溫材料為膨脹聚苯板，材料差價(jià)約350元/m3，影響總體指標(biāo)約10元/m2；③美瀾城鋼筋工程整體指標(biāo)稍高于鳳凰熙岸，因中海鋼筋工程綜合了鋼筋接頭，而我司鋼筋接頭按實(shí)記取，故指標(biāo)較高；由上可見(jiàn)，我司美瀾城與中海鳳凰熙岸總包價(jià)格指標(biāo)也較接近。

蘇州中海鳳凰熙岸蘇州旭輝御府蘇州中海鳳凰熙岸蘇州旭輝美瀾城對(duì)標(biāo)小結(jié)案例通過(guò)與中海鳳凰熙岸總包的對(duì)標(biāo)，我司得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：

1、中海的總包工程量偏差較大:（影響整體指標(biāo)約2%），其總包承包方式為總價(jià)包干，這也意味著中標(biāo)單位需犧牲部分利潤(rùn)來(lái)承擔(dān)工程量偏小產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，非常不利于優(yōu)秀供應(yīng)商的培養(yǎng)；華庭項(xiàng)目四項(xiàng)費(fèi)用僅高出中海御景灣約45元/平方米(占四項(xiàng)費(fèi)用的1.7%)的主要差異也在于工程量的差異。

2、中海的戶型較簡(jiǎn)單實(shí)用:我司在后續(xù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)可將中海戶型作為重點(diǎn)研究對(duì)象，在學(xué)習(xí)的同時(shí)不斷創(chuàng)新優(yōu)化；這個(gè)在我們新獲取的G26地塊上已得到落實(shí)，G26的房型在目前蘇州業(yè)內(nèi)屬于較領(lǐng)先；

3、旭輝的結(jié)構(gòu)含量低于中海:我司兩個(gè)項(xiàng)目的鋼筋混凝土含量（撇去二結(jié)構(gòu)）均低于中海鳳凰熙岸及其他項(xiàng)目，也使得我司在這方面蘇州行業(yè)標(biāo)桿；在后續(xù)G17、G26項(xiàng)目上得到了良好的延續(xù)；

4、第三方實(shí)測(cè)實(shí)量質(zhì)量旭輝高于中海:這也在一定程度上增加了施工單位的投入；我司的總包工程質(zhì)量管理已全面優(yōu)于中海，這也在一定程度上影響了總包的投標(biāo)報(bào)價(jià)；5、通過(guò)對(duì)已建及在建項(xiàng)目的總結(jié)，提煉出可供后續(xù)項(xiàng)目參考的實(shí)用經(jīng)驗(yàn)（如華庭項(xiàng)目外立面造型復(fù)雜增加成本的教訓(xùn)在后續(xù)項(xiàng)目上均得到了優(yōu)化；華庭地庫(kù)抬高節(jié)約成本的經(jīng)驗(yàn)擬在G26地塊上應(yīng)用），進(jìn)一步提升部門(mén)員工的成本管理能力。

綜合以上幾點(diǎn)結(jié)論，蘇州旭輝的剛需盤(pán)成本管控水平在蘇州市場(chǎng)處于市場(chǎng)前列，甚至已略低于蘇州中海。后期我們將會(huì)在集團(tuán)成本部的支持下不斷進(jìn)行新產(chǎn)品(綠色科技住宅、全裝修房)的研究。對(duì)標(biāo)小結(jié)案例三成本對(duì)標(biāo)后的思考1、定位要轉(zhuǎn)型旭輝：低價(jià)快銷(xiāo)，先打贏街對(duì)面的這是旭輝一慣作法，首先考慮的是售價(jià)比別人低，長(zhǎng)期以來(lái)我們就變成了剛需屌絲專業(yè)戶，缺乏創(chuàng)造價(jià)值、溢價(jià)能力，缺乏產(chǎn)品打造能力。萬(wàn)科、中海、朗詩(shī)：是通過(guò)批量精裝修、科技住宅、綠色住宅、星級(jí)住宅多做附加值來(lái)提升售價(jià)，又利用戰(zhàn)略采購(gòu)、集中采購(gòu)、供方長(zhǎng)期合作來(lái)降低成本。

旭輝目前能做的只有批量精裝修，必須對(duì)以下幾方面進(jìn)行加強(qiáng)：（1）裝修設(shè)計(jì)能力（2）工程施工能力（3）戰(zhàn)略采購(gòu)能力（4）裝修策劃能力

屌絲變王子2、要有亮點(diǎn)、有賣(mài)點(diǎn)要有全局意識(shí)：不能每樣都做到最省、最低。在總成本不變的情況下，允許對(duì)1~2項(xiàng)配置進(jìn)行提升，整個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有特色、沒(méi)有亮點(diǎn)，營(yíng)銷(xiāo)就沒(méi)有賣(mài)點(diǎn)。（可以在級(jí)配包中不均衡使用成本）省錢(qián)不能光靠簡(jiǎn)配3、既要算得過(guò)賬，又要能快速兌現(xiàn)要會(huì)算運(yùn)營(yíng)賬：高層、小高、洋房、別墅之間相互搭配，在考慮高售價(jià)、高利潤(rùn)的同時(shí)，也要考慮高周轉(zhuǎn)、高去化。（1）可以用占地面積折算樓板價(jià)，推算售價(jià)。（2）在搭配別墅、洋房的同時(shí)要考慮售價(jià)能否實(shí)現(xiàn)，且對(duì)整盤(pán)開(kāi)發(fā)的影響，對(duì)整盤(pán)舒適度的影響。（3）禁止用了大量的占地面積，花了高昂的建設(shè)成本修的別墅、洋房只能賣(mài)出剛需高層的價(jià)格。（4）產(chǎn)品定位一定對(duì)地塊屬性研究透徹，周邊配套、區(qū)域地段十分重要。拉高拍低,貨值大利潤(rùn)大，——賣(mài)不掉就是神話。4、利潤(rùn)導(dǎo)向，用售價(jià)反推配置要學(xué)會(huì)反推：我們常用的建筑風(fēng)格有地中海，托斯卡納、ArtDeco、新古典，現(xiàn)代等很多很多，在選用時(shí)一定要與項(xiàng)目定位、項(xiàng)目售價(jià)相接合。例如華庭外立面線條、百合宮館外立面文化石、防腐木花架、坡頂瓦屋面等都算是高配，即使選用某種風(fēng)格，也得優(yōu)化后再進(jìn)行實(shí)施。

不能什么都要，售價(jià)提不上去，損失的就是利潤(rùn)。（例如營(yíng)銷(xiāo)要求增加高檔會(huì)所、要增加恒溫泳池，然而賣(mài)不出來(lái)）

地段決定售價(jià)，配置決定售價(jià)：地段因素>>配置因素

手長(zhǎng)衣袖短5、減少砸掉的成本，避免無(wú)效成本減少砸掉的成本：返工、拆除、重復(fù)、停工等無(wú)效成本。避免無(wú)效的成本：設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、公關(guān)等可能產(chǎn)生無(wú)效成本（1）設(shè)計(jì)原因引起的無(wú)效成本①設(shè)計(jì)效果把握不準(zhǔn)引起索賠簽證②圖紙?zhí)峁┗蜃兏逻_(dá)不及時(shí)引起索賠簽證③材料工藝選擇不當(dāng)，引起簽證④專業(yè)不對(duì)接，設(shè)計(jì)圖紙矛盾⑤設(shè)計(jì)保守、設(shè)計(jì)深度不夠（2）招標(biāo)原因引起的無(wú)效成本①策劃失誤，標(biāo)段不合理，計(jì)劃不足影響工期質(zhì)量②考查失誤，投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)不充分中途變化，費(fèi)用增加③招標(biāo)文件、合同文件矛盾、失誤，費(fèi)用增加④評(píng)標(biāo)失誤、合同滯后費(fèi)用增加（3）項(xiàng)目管理原因引起無(wú)效成本①施工周期短、使用高標(biāo)準(zhǔn)臨設(shè)②施工節(jié)點(diǎn)計(jì)劃不合理，引起趕工或延誤③施工安排失誤，引起索賠或維修④材料替代引起成本增加（4）業(yè)主管理失誤引起無(wú)效成本①業(yè)主不正當(dāng)終止工程引起索賠②手續(xù)證件不全引起行政處罰③未及時(shí)提供施工場(chǎng)地條件引起索賠④施工指令不當(dāng)，⑤維修未按質(zhì)保合同6、外配套有比較（1）要有標(biāo)準(zhǔn)：各項(xiàng)政府收費(fèi)、政策性收費(fèi)都要明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，范圍。（2）要有對(duì)標(biāo)：要與同區(qū)域、同行業(yè)進(jìn)行價(jià)格對(duì)標(biāo)，找出差異。（3）要有攻關(guān):各配套收費(fèi)要多比較、多咨詢、多攻關(guān)。一定要明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且最大能力公關(guān)，且對(duì)與同區(qū)域開(kāi)發(fā)其它公司對(duì)標(biāo)，（例如：吳中區(qū)自來(lái)水、燃?xì)猓┲泻Ｓ盀车奶?yáng)能1－3層可以不做。特別要搞清哪些政策是強(qiáng)制執(zhí)行的，哪些政策是彈性執(zhí)行的。不比不知道，原來(lái)有些政策是可以“彈性”執(zhí)行的。7、用數(shù)據(jù)驗(yàn)證，做到精益求精。要精細(xì)化成本管理：（1）地下室面積占總建筑面積比例：17~20%（2）人防面積占總面積的比例：5.5%左右。（3）人防與非人防面積比：高層25~30%,小高層，多層40~45%左右（4）社區(qū)用房面積S=住宅總建面*3‰

（5）物業(yè)用房面積S=地上總建面*7‰

（6）地庫(kù)面積(含人防)：按30平米/個(gè)車(chē)位估算（7）人防車(chē)庫(kù)面積S1:高層及埋深大于3米的建筑的首層面積+S2:其他[10層以下含配套用房]地面建筑*4%+S3:（集中車(chē)庫(kù)-S2)*4%舉例：1、人防面積與建筑物占地面積有關(guān)；百合宮館建面12.2萬(wàn)，全為11層住宅，建筑物占地11990m2，人防面積10854m2，