歙縣廣州市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

歙縣旅游市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告調(diào)查內(nèi)容：歙縣旅游景區(qū)（點(diǎn)）、歙縣酒店、歙縣房地產(chǎn)調(diào)查人：孫濤調(diào)查時(shí)間：2009-—42-02049-4-26一、歙縣旅游景區(qū)（點(diǎn)）調(diào)查：調(diào)查內(nèi)容：徽州古城（徽?qǐng)@、陶行知博物館、許國(guó)牌坊、漁梁壩、斗山街、太白樓）、新安江山水畫(huà)廊市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)：因?yàn)闀r(shí)間及人力問(wèn)題，為了取得更加合理的調(diào)查數(shù)據(jù)，本次調(diào)查主要采用訪談的方式進(jìn)行。?徽州古城景區(qū)：目前，徽州古城景區(qū)含六個(gè)景點(diǎn)，各屬于不同的主體。由旅游局成立的發(fā)展公司整合推廣。實(shí)質(zhì)上就是套票出售，售價(jià)為：80元/人（注：可以統(tǒng)一售票、也可景點(diǎn)分散售票），其他并無(wú)實(shí)質(zhì)的管理、營(yíng)銷(xiāo)整合。所以，經(jīng)營(yíng)狀況不是很好，古城內(nèi)各個(gè)經(jīng)營(yíng)主體也頗有說(shuō)辭。據(jù)調(diào)查徽州古城景區(qū)的講解員收入是底薪為450元，每帶一個(gè)團(tuán)提成為5元，在十一黃金周旺季時(shí)候最多可得到150元0左右，淡季時(shí)候也可得到70元0—80元0左右。由此可以得知景區(qū)的近年旅游粗略人數(shù)，具體推算如下表：徽州景區(qū)人數(shù)估算表（團(tuán)隊(duì)）項(xiàng)目淡季過(guò)渡過(guò)渡旺季淡季月份月月月月月月月月月月月

月講解員收入（單位：元）帶團(tuán)數(shù)量（單位：個(gè)）人數(shù)預(yù)測(cè)1每團(tuán)按照人計(jì)算。2單個(gè)講解員全年帶團(tuán)總?cè)藬?shù)： 人3據(jù)了解：目前古城景區(qū)內(nèi)共有名講解員，其工作強(qiáng)度基本飽和。4全年團(tuán)隊(duì)總?cè)藬?shù)： 人人人 人調(diào)查分析：以上表，徽州景區(qū)全年團(tuán)隊(duì)人數(shù)為24萬(wàn)人左右，估計(jì)全年團(tuán)隊(duì)門(mén)票（團(tuán)隊(duì)票分為35元/人和50元/人）總收入110萬(wàn)0元左右。散客人數(shù)無(wú)法得到具體統(tǒng)計(jì)，估計(jì)人數(shù)在10萬(wàn)人左右。主要客源市場(chǎng)來(lái)自江蘇、浙江、上海、安徽、皖北和河南等區(qū)域，以長(zhǎng)三角市場(chǎng)為主。散客人數(shù)的多少目前并不能對(duì)古城景區(qū)門(mén)票效益產(chǎn)生很大影響。原因是古城內(nèi)景區(qū)并不是只針對(duì)游客需求進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的，是在滿足當(dāng)?shù)厝诵枨蟮幕A(chǔ)上建設(shè)的，古城內(nèi)有許國(guó)石坊、八角牌坊、陶行知博物館、斗山街等景點(diǎn)，但是這些景點(diǎn)是與新建古城鎮(zhèn)是完全混合在一起的。新建古城以商鋪形勢(shì)為主，主要是歙縣當(dāng)?shù)厝速?gòu)物的商業(yè)步行街場(chǎng)所，其商品涉及百貨、電器、五金、工藝品、煙酒、餐飲等多項(xiàng)內(nèi)容。景區(qū)的出入口也是當(dāng)?shù)厝酥饕慕煌ǔ鋈肟?，?dāng)散客進(jìn)入景區(qū)之后，售驗(yàn)票工作人員根本無(wú)法進(jìn)行辨認(rèn)。即便是可以辨認(rèn)，其他地方也存在多個(gè)出入口可以通行。景區(qū)的門(mén)衛(wèi)只有通過(guò)辨認(rèn)停放在主要入口停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛牌照來(lái)確認(rèn)是否需要向其索票。所以，在該景區(qū)針對(duì)散客售票的情況極少，估計(jì)散客進(jìn)入購(gòu)票的比例不超過(guò)10%。而且即便是散客購(gòu)票，也不能完全按照票價(jià)購(gòu)買(mǎi)，只是象征性的給工作人員一定的費(fèi)用。調(diào)查過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)凡是來(lái)歙縣旅游的團(tuán)隊(duì)基本上周邊大中城市的游客，例如江浙、上海一帶。通過(guò)了解，全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)講，其它區(qū)域來(lái)黃山的旅游的游客不會(huì)選擇歙縣，一般是黃山—宏村、西遞景區(qū)。而來(lái)歙縣旅游的景區(qū)一般都是安徽周邊區(qū)域的團(tuán)隊(duì)游客，而且線路安排上是先到歙縣旅游一天，然后是去黃山景區(qū)，或者是最后游覽歙縣，然后結(jié)束行程返回出發(fā)地。通過(guò)對(duì)多個(gè)團(tuán)隊(duì)的采訪，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)有專門(mén)的歙縣短線游團(tuán)隊(duì)。有個(gè)別江浙散客團(tuán)隊(duì)是自駕慕名而來(lái)。所以，目前來(lái)說(shuō)，徽州旅游基本是依靠黃山（長(zhǎng)三角）分流客源。之前所說(shuō)的三分之一節(jié)流黃山客源我們認(rèn)為并不準(zhǔn)確。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，徽州古城的漁梁壩景點(diǎn)未來(lái)發(fā)展存在著較大的空間。其位于古城外圍，徽州路段。游客進(jìn)入一是出示套票，二是自行買(mǎi)票漁梁壩依托漁梁壩古街，該古街目前尚未得到真正開(kāi)發(fā)，保存較好。?新安江景區(qū)：新安江景區(qū)了解，同樣采用訪談方式進(jìn)行。 月日半天的調(diào)查過(guò)程中僅有兩個(gè)上海團(tuán)隊(duì)游覽景區(qū)。景區(qū)現(xiàn)屬發(fā)展公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)管理，根據(jù)實(shí)地勘察估計(jì)投資總體不超過(guò)50萬(wàn)元（吳東方稱投資達(dá)670萬(wàn)元），主要是樟潭和綿潭兩個(gè)碼頭的建設(shè)和其他衛(wèi)生、標(biāo)示系統(tǒng)的配備。新安江景區(qū)目前員工為20多人，景區(qū)主要是游船和沿途兩個(gè)點(diǎn)（樟潭和綿潭）的游覽。其門(mén)票收入是發(fā)展公司占75%，樟潭村占5%，綿潭村占5%，游船公司占15%。根據(jù)了解，景區(qū)內(nèi)導(dǎo)游講解員工資底薪為 元，每帶一個(gè)團(tuán)10元提成。旺季時(shí)最多可達(dá)150元0左右，淡季在100元0左右。具體人數(shù)推算如下表：新安江景區(qū)（團(tuán)隊(duì)）淡旺季淡季淡季過(guò)渡旺季旺季過(guò)渡淡季淡季旺季旺季淡季淡季月份月月月月月月月月月月月月導(dǎo)游員收入（單位：元）帶團(tuán)數(shù)量（單位：個(gè)）測(cè)算人數(shù)1、 以上表，新安江將去目前全年團(tuán)隊(duì)游覽人數(shù)在4.萬(wàn)4人左右，估計(jì)全年團(tuán)隊(duì)門(mén)票總收入為25萬(wàn)0元左右（散客：門(mén)票55元，船票60元，團(tuán)隊(duì)：總55元）。2、 散客數(shù)據(jù)無(wú)法得到準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)，估計(jì)人數(shù)2萬(wàn)人左右。散客全年收入為20萬(wàn)0元左右。3、 主要客源為來(lái)自江蘇、浙江、上海以及安徽本地區(qū)域，以長(zhǎng)三角市場(chǎng)為主。4、 新安江景區(qū)的旺季主要分為三大部分。三月底至四月初的油菜花開(kāi)季節(jié)，五月底至六月份的枇杷成熟季節(jié)和深秋的柑橘成熟季節(jié)。所以其目前的旅游發(fā)展?fàn)顩r基本處于“靠天吃飯”的狀態(tài)，受季節(jié)因素影響較為明顯。5、 新安江景區(qū)由于開(kāi)發(fā)力度小，對(duì)外知名度有限，在對(duì)外推廣方面由于受自身?xiàng)l件影響，所以力度較小。因此造成目前市場(chǎng)規(guī)模狹小。6、 通過(guò)采訪黃山當(dāng)?shù)貙?dǎo)游了解到，目前來(lái)新安江的旅游團(tuán)隊(duì)基本上只能占到來(lái)歙縣旅游團(tuán)隊(duì)總量的1/—41/，與5調(diào)查講解員得出數(shù)據(jù)基本吻合。一般團(tuán)隊(duì)都不會(huì)安排前往新安江。一是因?yàn)闀r(shí)間上安排不過(guò)來(lái)，另外是因?yàn)楸旧頉](méi)多少吸引力，再者一般游客對(duì)其并不知曉。二、歙縣旅游酒店調(diào)查：調(diào)查內(nèi)容：縣城區(qū)域內(nèi)2星級(jí)以上、經(jīng)濟(jì)型酒店。市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)：主要通過(guò)走訪調(diào)查、逐個(gè)統(tǒng)計(jì)方式進(jìn)行。本次調(diào)查共走訪了歙縣12家酒店，其中五星標(biāo)準(zhǔn)1家，四星標(biāo)準(zhǔn)2家，三星酒店1家，三星標(biāo)準(zhǔn)1家，二星酒店5家，經(jīng)濟(jì)型酒店兩家。具體如下歙縣酒店調(diào)查統(tǒng)計(jì)表酒店星級(jí)房間數(shù)量位置備注黃山國(guó)際友好飯店五星標(biāo)準(zhǔn)間在建，因資金斷裂已停工歙縣飯店四星標(biāo)準(zhǔn)間徽城鎮(zhèn)古關(guān)路據(jù)稱已投資億元，五月份開(kāi)業(yè)徽州大酒店四星標(biāo)準(zhǔn)間因業(yè)主牽涉案件，已停業(yè)披云山莊三星間徽城鎮(zhèn)披云路浙商大酒店三星標(biāo)準(zhǔn)間徽城鎮(zhèn)人民路紫陽(yáng)飯店二星間徽城鎮(zhèn)新安路潤(rùn)恒酒店二星間徽城鎮(zhèn)新安路新安賓館二星間徽城鎮(zhèn)紅旗路深渡賓館二星間歙縣深渡鎮(zhèn)金馬賓館二星間徽城鎮(zhèn)壕城路嘉佳快捷經(jīng)濟(jì)型間徽州城濱江路新大華客房經(jīng)濟(jì)型間徽州鎮(zhèn)濱江路調(diào)查分析：高檔次酒店少，目前正在建設(shè)的五星黃山國(guó)際友好因資金出現(xiàn)問(wèn)題已經(jīng)停工。歙縣飯店是按照四星標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，是歙縣城區(qū)樓層最高的建筑。其他酒店都已經(jīng)因?yàn)闀r(shí)間過(guò)長(zhǎng)，出現(xiàn)裝修陳舊，設(shè)施老化等狀況。歙縣酒店的主要消費(fèi)群體為當(dāng)?shù)鼐用?，另外包括日常的?huì)議、接待、商務(wù)出差、自駕游群體和部分團(tuán)隊(duì)游客。酒店定價(jià)較高，一般作為三星酒店的披云山莊普標(biāo)掛牌價(jià)達(dá)到358以上，二星普標(biāo)掛牌可達(dá)到24以8上。據(jù)了解普標(biāo)協(xié)議價(jià)三星標(biāo)準(zhǔn)一般在16—018元0，二星標(biāo)準(zhǔn)一般在70—11元0左右?？h城區(qū)內(nèi)低檔次的旅館很多，一般價(jià)格在30—80元不等，主要針對(duì)當(dāng)?shù)乜驮春筒糠窒M(fèi)檔次較低的散客群體。團(tuán)隊(duì)一般不安排在歙縣過(guò)夜，除非旺季黃山市區(qū)客房緊張。團(tuán)隊(duì)因?yàn)橛斡[歙縣景點(diǎn)在時(shí)間上較為充裕，所以安排市區(qū)住宿，主要是游客希望住宿市區(qū)。正常情況下團(tuán)隊(duì)首先游覽歙縣然后回市區(qū)住宿，可以為第二天游覽黃山景區(qū)節(jié)約部分時(shí)間，如果將歙縣做為最后游覽景點(diǎn)，便直接送團(tuán)離開(kāi)，所以一般不在歙縣安排住宿。6、由于城區(qū)人口較多，加之受散客市場(chǎng)影響。酒店市場(chǎng)出現(xiàn)飽和的狀況，三星標(biāo)準(zhǔn)以上酒店在節(jié)假日和周末出租率基本上可達(dá)到100，%平常的出租率也在70%左右。7、 公司項(xiàng)目所在地的中轉(zhuǎn)站深渡賓館酒店屬于二星標(biāo)準(zhǔn)，酒店外裝、設(shè)施都較差。一般主要針對(duì)深渡鎮(zhèn)本地市場(chǎng)，出租率較低。8、 因?yàn)橹髁驮床⒎锹眯猩鐖F(tuán)隊(duì)，所以目前在建的酒店和停業(yè)的酒店正常運(yùn)營(yíng)后，相信在很大程度上可以緩解住宿問(wèn)題。三、歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查：調(diào)查內(nèi)容：歙縣部分居住、商業(yè)樓盤(pán)，街道等。調(diào)查情況：目前，歙縣新開(kāi)發(fā)的居住樓盤(pán)較多，特別是當(dāng)?shù)匾恍┬⌒烷_(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，歙縣新開(kāi)發(fā)居住樓盤(pán)的價(jià)格在200元0/平米—300元0/平米之間，老城區(qū)內(nèi)商住樓盤(pán)的價(jià)格在1300元0/平米—1500元0/平米左右，新城區(qū)較為便宜約在1000元0/平米左右，調(diào)查當(dāng)中對(duì)具有代表性的一些樓盤(pán)進(jìn)行了抽樣調(diào)查。樓盤(pán)調(diào)查：上海花園：浙江天元建設(shè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)，位于新城區(qū)，縣政府對(duì)面，張曙音樂(lè)廣場(chǎng)斜對(duì)面。是目前歙縣開(kāi)發(fā)檔次最高、規(guī)模最大的樓盤(pán)項(xiàng)目?，F(xiàn)在均價(jià)為280元0/平米—310元0/平米。該樓盤(pán)也是目前歙縣最貴價(jià)格的居住樓盤(pán)?；罩萦罚何挥陟h新城區(qū)，新安路南端，靠近火車(chē)站位置，由徽州御苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)。建設(shè)檔次較高，且地理位置優(yōu)越，環(huán)境較好，靠近練江河畔，均在在260元0/平米—290元0/平米。鴻銳?財(cái)富廣場(chǎng)：安徽鴻銳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，位于城東區(qū)，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)旁（緊鄰政務(wù)中心），靠近桂林鎮(zhèn)位置。由于地處較為偏遠(yuǎn)，均價(jià)在200元0/平米—220元0/平米。在目前歙縣新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)當(dāng)中屬于比較便宜的居住樓盤(pán)。禾源?清華坊：黃山禾源投資置業(yè)公司開(kāi)發(fā)，該樓盤(pán)位于老城區(qū)長(zhǎng)青路，漁梁壩景區(qū)對(duì)面不遠(yuǎn)。是屬于目前歙縣開(kāi)發(fā)水平和價(jià)格比較適中的樓盤(pán)，其均價(jià)為240元0/平米—280元0/平米之間。徽府置業(yè)廣場(chǎng)：浙江湖州一家房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，位于人民路主干道旁，與徽州古城接壤。是目前古城區(qū)內(nèi)位置較為優(yōu)越、規(guī)模最大的純商業(yè)樓盤(pán)。它的建成將實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)在新古城街多個(gè)街道的對(duì)接。其底商均價(jià)在1200元0/平米—1500元0/平米，二層或三層均價(jià)在400元0/平米—500元0/平米。調(diào)查分析：1、 據(jù)了解歙縣土地招牌掛價(jià)格在68萬(wàn)元—235萬(wàn)元，均有成交記錄。2、 公司新安江項(xiàng)目中轉(zhuǎn)站所在地的深渡鎮(zhèn)，有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司做的休閑地產(chǎn)項(xiàng)目。目前，土地平整還在繼續(xù)，據(jù)說(shuō)原來(lái)掛牌價(jià)格為7.萬(wàn)2元/畝。但是該地塊造地成本很高，基本屬于挖山填溝。（招商局潘偉：一平方米填方九立方土）歙