某地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)診斷報告

兩大社區(qū)商業(yè)2021年初診斷報告智衡.商業(yè)課題組

2021年03月05日重慶智衡市場信息咨詢研究總監(jiān)黃俊〔女士〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢本文件為重慶智衡市場信息咨詢〔以下簡稱“智衡〞〕為龍湖地產(chǎn)完成的機密文件；未經(jīng)智衡書面同意，不得向任意第三方〔公司或個人〕透露雙方洽談的情況以及簽署的任何文件，包括合同、協(xié)議、備忘錄、工程建議書等所包含的一切信息。

智衡擁有該文件的全部版權(quán)和知識產(chǎn)權(quán)，受法律保護。未經(jīng)智衡書面許可或授權(quán)，任何單位及個人不得以任何方式或理由對該產(chǎn)品的任何局部進行使用、復制、修改、抄錄、傳播或與其它產(chǎn)品捆綁使用銷售。

對任何侵犯版權(quán)和泄密的行為，以及由此對智衡造成的經(jīng)濟損失，智衡保存追究其法律責任的權(quán)力;客戶閱讀該工程建議書即說明遵守該保密和版權(quán)約定。如果對該文件有任何問題，請聯(lián)系：保密承諾PART

1研究背景介紹PART

2星悅薈篇PART

3晶酈館篇目錄CONTENTS商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢PART

1研究背景介紹商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢星悅薈作為龍湖三大商業(yè)品牌之一，致力于打造社區(qū)型時

尚生活中心，向中產(chǎn)家庭及消費者提供購物、美食、娛樂、休閑等多樣生活方式，從而讓消費者發(fā)現(xiàn)和享受“生活之

悅〞。重慶龍湖星悅薈位于北濱黃金濱江線的腹心口岸，

西鄰觀音橋商圈，東接江北嘴CBD，均不過5分鐘車程，可謂左右逢源；對岸即是解放碑CBD，黃花園大橋一橋飛

晶渡晶渡酈，酈，館相館相位當位當于便于便北利北利部，部，新濱新濱區(qū)江區(qū)江，快，快是速是速龍路龍路湖還湖還打可打可造以造以的避的避重開重開慶商慶商首圈首圈個環(huán)個環(huán)社道社道區(qū)的區(qū)的時擁時擁尚堵尚堵生。生?；钪行模珜Ф际袃?yōu)雅時尚生活。擁有多個富有特色的時

尚品牌，包括重慶會館、湯師傅逸景養(yǎng)生湯房、韓國艾塔

西餐廳、沖擊波健身俱樂部龍湖星級店、爵士島咖啡、野

綠花果坊、餐客道中國菜風氣餐廳、美滿蕉園泰國菜餐廳、兩大社區(qū)簡介富隆酒窖、帝豪KTV、清邁足藝等。商業(yè)地產(chǎn)智衡咨詢兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告工程需求商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢星悅薈一、二期商業(yè)相繼開業(yè)，給客群帶來了哪些沖擊效應？哪些人知道？哪些人來過？為什么來？為什么不來？客群的滿意度如何，滿意、不滿意、提升空間在哪里？有什么、缺什么、還需要什么？晶酈館多年經(jīng)營的輻射范圍、消費者心中的評價，滿意、不滿意、改善空間在哪里？星悅薈客群與天街系、業(yè)主、晶酈館客群的差異與互動，如何有效聯(lián)動？受龍湖集團的委托智衡在星悅薈開展?jié)M意度測評和研究，對癥下藥，找出下一階段的整改完善策略。定量研究主題：了解兩大社區(qū)商業(yè)客群根本消費習慣，客群覆蓋到了哪些區(qū)域。抽樣客群對兩大社區(qū)商業(yè)地段交通、硬件設(shè)施、軟件效勞、業(yè)態(tài)分布、商品力等各個方面的評價，廣泛收集意見建議。進行客群滿意度測評，逐一深入挖掘客戶感受，找出兩大社區(qū)商業(yè)整改完善方向。定性研究主題：深挖典型消費者2021消費需求，深入了解客群對兩大社區(qū)商業(yè)滿意度，并挖掘出原因。從各類商戶對兩大社區(qū)商業(yè)的評價，對兩大社區(qū)商業(yè)的開展建議〔軟硬件〕；從典型客戶訪談中，深入細致了解各個階層客群對時代天街的評價、滿意度、意見建議。商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢研究主題執(zhí)行說明〔星悅薈〕北城天街星悅薈水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段基數(shù)=所有被訪者100100100320808080801、星悅薈5、日月光片區(qū)定性：30個定性：50個定量：100個定量：80個2、重慶天地定性：50個36、北城天街定性：30個定量：80個6定量：100個3、水晶大社區(qū)7、北濱路金源定性：30個定量：100個

4、南濱路、星2715段定性：50個定量：80個光時代定性：50個定量：80個4商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢PART

2星悅薈篇消費客群畫像就餐、休閑消費篇知曉到達篇評價篇建議篇商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.1消費客群畫像客層來源客層年齡客層學歷客層職業(yè)客層個人年收入客層月花費客層私家車擁有情況客層家庭結(jié)構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢?個體特征：?直觀感受：時尚〔身上常能找到標簽，包或者表，包括在北城抽樣中的公務員在天街休閑裝扮頗潮〕?星悅薈主力客層：中青年中產(chǎn)階層。畫像，35歲以下，重朋友圈層，特別是80后工作細分，自由支配時間增多。而傳統(tǒng)職業(yè)客群，學歷明顯高于傳統(tǒng)工程。個體、企業(yè)高管或者高收入行業(yè)職員、喜歡外出就餐休閑娛樂，個人年收入在10-20萬之間的年輕為主。?客戶從哪里來：?研究顯示星悅薈主力客群與天街客群特征有較大重合，高職位、學歷、收入，消費實力強，講究特色，對環(huán)境和效勞要求較高，有車族，圈層活動，看重充足停車位。?下一個重點宣傳點：北城天街2.1畫像——特征小結(jié)商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.1.1畫像——客層來源〔目前居住區(qū)域〕輻射半徑：三北占71%，客群認定群仍以北區(qū)為主，認知區(qū)域型商業(yè)工程，主題型商業(yè)工程。北城天街：輻射范圍明顯強于星悅薈。晶酈館：客群也以周邊為主，對北部新區(qū)輻射突出，大社區(qū)為主。重慶天地：形成全主城的主題型商業(yè)，北區(qū)占51%，另以沙區(qū)、南岸區(qū)和渝中區(qū)為主，三區(qū)占41%?！?〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.1.1畫像——客層來源〔目前居住區(qū)域〕星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段基數(shù)=所有被訪者10010010032080808080客層目前居住區(qū)域觀音橋中心組團15174910.005.008.7513.75江北其他組團2528191725.006.2510.0026.25北部新區(qū)組團（新牌坊）1722411013.756.2510.0010.00渝北兩路片區(qū)163742.502.505.007.50三北組團7471714151203458渝中區(qū)577118.758.7520.007.50沙區(qū)6671217.5010.0010.0010.00南岸區(qū)81072115.0041.2518.758.75九龍坡區(qū)17772.5010.007.507.50巴南區(qū)132.505.002.502.50其他二級城區(qū)552.505.007.506.25Total100100100100100100100100

〔商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢%〕2.1.1畫像——客層來源〔目前工作區(qū)域〕與居住區(qū)域抽樣一致，北城天街輻射最廣，星悅薈和晶酈館輻射周邊為主。重慶天地：全市客層，三北為主?！?〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.1.1畫像——客層來源〔目前工作區(qū)域〕星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段基數(shù)=所有被訪者10010010032080808080客層目前工作區(qū)域觀音橋中心組團252315108.755.0010.0015.00江北其他組團（新牌坊）1320191216.255.0010.0017.50北部新區(qū)組團（新牌坊）2021301110.005.0010.0017.50渝北兩路片區(qū)133755.002.505.007.50三北組團7167713840183558渝中區(qū)8751512.508.7530.008.75沙區(qū)6951120.0010.005.0010.00南岸區(qū)810102115.0047.5012.507.50九龍坡區(qū)17787.508.757.507.50巴南區(qū)132.505.002.502.50其他二級城區(qū)5252.502.507.506.25Total100100100100100100100100商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢〔%〕2.1.2畫像——客層年齡類似：星悅薈與重慶天地客層的年齡結(jié)構(gòu)類似，星悅薈30歲以下占比略高8%。主力客層：星悅薈以35歲以下為主，重慶天地以30-40歲為主。整個抽樣中幾乎都有天街消費習慣：星悅薈客群相對水晶大社區(qū)年輕，北城天街客群覆蓋了整個主力年齡段。〔%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.1.2畫像——客層年齡星悅薈客群主力年齡段與重慶天地重疊性高。星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段基數(shù)=所有被訪者10010010032080808080客層年齡20-24歲8106.258.7516.257.5025-29歲2227132016.2520.0027.5017.5030-34歲3032342832.5026.2525.0027.5035-39歲1912261820.0017.5015.0018.7540-45歲1117141113.7511.258.7511.2545歲+1012131311.2516.257.5017.50Total100100100100100100100100〔%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.1.3畫像——客層性別本次抽樣，年女比例均衡，根本能夠廣泛代表不同性別客群意見。星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段基數(shù)=所有被訪者10010010032080808080客層性別男性5952475348.7550.0060.0052.50女性4148534751.2550.0040.0047.50Total100100100100100100100100〔%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.1.3畫像——客層學歷本次抽樣客層學歷較高，星悅薈本科學歷占比最高，相對重慶天地客層學歷差異較大?！?〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段基數(shù)=所有被訪者10010010032080808080客層受教育背景大專-3640173432.5037.5040.0025.00本科5758655956.2556.2555.0070.00碩士+8318711.256.255.005.00Total1001001001001001001001002.1.4畫像——客層職業(yè)星悅薈：客層但從職業(yè)上經(jīng)濟實力不如重慶天地，但富二代、官二代的占比在深訪中明顯高于重慶天地，敢消費，消費花費兩工程客層比較接近。重慶天地：在江北嘴的事業(yè)機關(guān)偏好星悅薈，其客層占比是六個抽樣點最高的?！?〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.1.4畫像——客層職業(yè)星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段基數(shù)=所有被訪者10010010032080808080客層職業(yè)私營企業(yè)主364610.005.002.505.00個體業(yè)主912101915.0022.5016.2522.50企事業(yè)高層81014917.507.505.007.50企事業(yè)中層81371013.7510.005.0010.00企事業(yè)骨干14137118.7518.758.757.50專業(yè)技術(shù)人員121871012.5010.008.7510.00普通公務員1051488.756.257.507.50一般職員203121610.0012.5020.0022.50自由職業(yè)81216103.757.5020.007.50銷售人員538在家526.25學生2Total10010010010010010010010〔0

%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.1.5畫像——客層個人年收入實力強：抽樣客群均有較強經(jīng)濟實力，北城天街和水晶大社區(qū)各個收入段相對均衡。個人收入：與職業(yè)背景對應，20萬+中高收入低于重慶天地和水晶、北城，但消費平均花費支出排第二，僅低于重慶天地。星悅薈：客群呈兩極分布，以7-15萬中高收入段和50萬以上高收入段為主。與后面消費者對星悅薈的評價〔消費檔次高不成低不就〕是否相關(guān)聯(lián)，值得探討?！?〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.1.5畫像——客層個人年收入重慶天地中高收入段客群占比相對高于星悅薈。星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段基數(shù)=所有被訪者10010010032080808080客層個人年收入3-5萬642127.508.7517.5013.755-7萬9481410.007.5025.0012.507-10萬1418161311.2515.0010.0015.0010-15萬182011108.7510.0012.508.7515-20萬121417117.5017.505.0012.5020-30萬149161318.7515.005.0012.5030-50萬12781215.0010.0012.5010.0050-70萬91414910.007.507.5010.0070萬+6108811.258.755.005.00Total100100100100100100100100〔%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.1.5畫像——客層個人月消費樂于消費：從平均個人月支出，星悅薈排第二；而個體差異也排第二。下午茶時間段抽樣，客層實力非常強，但店鋪目前的設(shè)計不夠呈團，無聚集效應。飯點，客層平均消費分為兩類〔商務和朋友團購〕，差異較大。夜場，客層消費實力較強?！?〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.1.6畫像——客層擁有私家車情況有車族占比高，不堵車、好停車問題關(guān)注度高。〔%〕〔%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.1.6畫像——客層擁有私家車情況星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段基數(shù)=所有被訪者10010010032080808080客層私家車擁有率有6982644656.2540.0042.5045.00沒有3118365443.7560.0057.5055.00客層私家車檔次10萬-4819167.5022.5015.0017.5010-15萬2719202115.0028.7521.2520.0015-20萬2222251922.5018.7515.0021.2520-30萬2926182330.0015.0023.7523.7530萬+1825182125.0015.0025.0017.50Total100100100100100100100100〔%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.1.7畫像——客層家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)以兩代居為主，家庭結(jié)構(gòu)簡單?！?〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.2消費客群消費偏好〔餐飲、休閑類〕朋友家人用餐商務宴請休閑消費商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.2.1朋友/家人外出用餐_頻次外出吃飯頻次高：星悅薈抽樣客群與朋友/家人外出用餐頻次高于北城客群和水晶大社區(qū)抽樣，此類消費有較大挖掘空間。〔%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段基數(shù)=所有被訪者外出朋友家人用餐10010010032080808080每周三次+1524111315.0010.0013.7512.50每周兩次3330222012.5025.0020.0022.50每周一次3322233342.5027.5033.7530.00每兩至三周一次1115111310.0015.0012.5015.00每個月一次79101110.0012.5010.0012.50每兩至三個月一次122910.0010.0010.007.50Total1001001001001001001001002.2.1朋友/家人外出用餐_頻次〔%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.2.1朋友/家人外出用餐_就餐距離消費活動區(qū)域傾向于固定在2-3個片區(qū)，或者越縮越小，社區(qū)商業(yè)攔截就近消費。隨著城市經(jīng)濟的開展，各區(qū)商業(yè)的欣欣向榮，消費者自身圈子的形成，星悅薈抽樣客群在嘗新消費意識相對較強。〔%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段基數(shù)=所有被訪者就餐習慣10010010032080808080集中在2-3個片區(qū)5854224741.2552.5040.0052.50非常分散111433118.755.0023.756.25有新的就去217111010.008.7512.5010.00就近1125333240.0033.7523.7531.25Total100100100100100100100100〔%〕2.2.1友/家人外出用餐_就餐距離星悅薈作為一個新興商業(yè)，對追求新穎、時尚的年輕人還是有較強吸引力；從就近消費性來看，對爭取北城天街消費者最具可能性。抽樣發(fā)現(xiàn)，重慶天地對周邊的江北、南坪、沙坪壩消費群體有較大吸引。商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.2.1朋友/家人外出用餐_平均消費開支〔人/次〕與收入規(guī)律根本一致，北城天街客群承受客單價最高，其次為重慶天地，星悅薈與水晶大社區(qū)根本持平。〔%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.2.1友/家人外出用餐_熱點區(qū)域〔核心三片區(qū)〕星悅薈抽樣客群仍以北城天街及周邊消費為主，北濱路金源段有較多截流，其次才為星悅薈。水晶大社區(qū)大局部停留在社區(qū)周邊，北城天街消費占比也較高。三大核心片區(qū)均會頻繁在北城天街活動，可見北城天街目標客群最集中?！?〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.2.2商務宴請_頻次商務宴請頻次低于朋友家人聚餐頻次，以每月1-2次為主，下年相對頻繁。從現(xiàn)場抽樣情況看，純商務宴請在逐漸減少，朋友聚會+商務性質(zhì)的小型聚會〔2-5人〕逐漸興起?！?〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.2.2商務宴請_頻次“這個不好說，有很正式的、人比較多的聚會的話，這種一般比較少，在下年多些。平時幾個朋友約起談點事情、順便吃個飯、喝茶聊天還是比較多，兩三周有一會兒吧。星悅薈有些店包房還可以，是單位指定的點〞星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段基數(shù)=所有被訪者商務宴請10010010032080808080每周三次+67131111.2510.0012.5011.25每周兩次1110252933.7525.0028.7528.75每周一次1719282323.7531.2521.2515.00每兩至三周一次332313122.5010.0013.7520.00每個月一次282010915.005.007.5010.00每兩至三個月一次60沒有去過616121613.7518.7516.2515.00Total100100100100100100100100消費者原聲：〔%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.2.2商務宴請_平均消費開支〔人.次〕商務宴請平均消費開支重慶天地最高、其次為北城天街和水晶大社區(qū)客群，星悅薈客群商務消費開支相對排第四?！?〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.2.1商務宴請_熱點區(qū)域〔核心三片區(qū)〕從熱點區(qū)域來看，對星悅薈客群而言，目前商務宴請分流、分散，主要為北城天街北濱路金源周邊和，隨著重慶天地和財富中心逐漸開展起來，分流攔截也愈加明顯?！?〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.2.3休閑_頻次KTV頻次KTV，是朋友商務聚會后的，重頭戲，客群分為兩類實惠〔團購〕和講硬件牌子〔純K〕，一般與吃飯點臨近。酒吧，本次抽樣消費占比50%，高于普通人群。酒吧頻次〔%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢〔%〕星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段基數(shù)=所有被訪者10010010032080808080KTV頻次每周一次+2624142321163421每兩至三周一次2211161617.5012.5023.7510.00每個月一次2239282930.0026.2518.7540.00每兩至三個月一次1011151211.2521.2511.253.75沒有去過2014272020.0023.7512.5025.00酒吧頻次每周一次+102362324213810每兩至三周一次158111010.007.5012.508.75每個月一次1511111920.0011.2520.0025.00每兩至三個月一次148141012.508.7510.008.75沒有去過4651583833.7551.2520.0047.50Total1001001001001001001001002.2.3休閑_頻次〔%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.2.3休閑_熱點區(qū)域星悅薈抽樣客群在北城天街，及其附近的九街高屋活動較多。從現(xiàn)場訪談來看，重慶人比較講究休閑娛樂的氣氛，目前已經(jīng)形成氣候的主要有，北城天街及周邊，九街高屋、較場口娛樂中心、瑞安重慶天地人氣提升較快。星悅薈在消費者心中更多的停留在起步階段。除了主力店和特色店的影響外，交通便捷性也是一個比較重要的考慮因數(shù)?！?〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.2.4

熱點工程評價〔%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.2.4

熱點工程評價商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢〔%〕星悅薈PK重慶天地共同點：不局限于社區(qū)配套，有一定輻射力。指標差異比較：綜合：星悅薈業(yè)態(tài)更全面，適合重慶中高端土族，喜歡熱鬧，追求時尚，而不是情調(diào)。餐飲：重慶天地更適合中高端商務餐飲，更適合講調(diào)性的客群，菜品和效勞質(zhì)量優(yōu)于星悅薈。休閑下午茶、咖啡類：重慶天地中、高端均有，更適合優(yōu)雅調(diào)性的消費但建筑日照設(shè)計不如星悅薈商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢夜場：12點后重慶天地排隊的出租車已經(jīng)證明，重慶天地已經(jīng)是一個熱點。留得住人：重慶天地的內(nèi)街使消費者有大把花時間的空間，包括一些時尚小店而星悅薈更偏向“港式〞的休閑場所，長條，感覺浪費不了時間。2.2.4

熱點工程關(guān)聯(lián)性分析爭奪時尚中青年客群，啟示突出主題和特色，尤其是下午茶。星悅薈PK南濱路共同點：濱江商業(yè)，以餐飲和休閑娛樂業(yè)態(tài)為主。指標差異比較：綜合：成熟的休閑景觀商業(yè)。得天獨厚的江景優(yōu)勢，諸多歷史人文景觀、交通便捷、業(yè)態(tài)豐富，城市名片效應。南濱路PK北濱路：南濱路起步早，知名度和人氣多遠遠高于北濱路，江景優(yōu)于北濱路，已經(jīng)形成氣候，但南濱路比北濱路交通擁擠，停車困難。北濱路人氣缺乏，南濱路人滿為患。

餐飲：南濱路大型餐飲、傳統(tǒng)商務餐飲業(yè)態(tài)豐富，喜來登等高端酒店拉動，對外地客群商務宴請是首選，菜品和效勞質(zhì)量優(yōu)于星悅薈，不少酒樓的靠江座位，總是最早被預訂。建筑風格、硬件設(shè)施不如星悅薈，缺乏適合家庭朋友聚會的年輕時尚餐飲。休閑下午茶、咖啡類：南濱路開放憑江，視野開闊，但比較吵鬧；星悅薈臨路望江，視野親水性不如南濱路，但環(huán)境清凈。夜場南濱路名氣大于北濱路，與周邊商業(yè)聯(lián)動提升北濱路人氣，吸引年輕時尚客群。。求難車一薈悅星，便方車打上晚，爆火意生吧酒：商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.2.4

熱點工程關(guān)聯(lián)性分析星悅薈PK日月光片區(qū)共同點：休閑娛樂夜場。指標差異比較：綜合：解放碑城市中心，日月光片區(qū)最早的夜場，輻射全重慶，人氣旺、口碑好。商家品牌帶動力強，純K。星悅薈新興商業(yè)，社區(qū)商業(yè)，輻射北區(qū)。交通：日月光片區(qū)地鐵、公交、出租車等公共交通便利，但交通擁堵、停車困難。星悅薈公共交通限制，不堵車、好停車，不好打車。休閑娛樂：日月光片區(qū)已經(jīng)形成氣候，純K、MIS，帶動力強，熱鬧火爆，主力消費客群18-35歲，年齡覆蓋廣。星悅薈目前客層以30-39歲為主，偏向于輕緩休閑娛樂。比照發(fā)現(xiàn)，休閑娛樂氣氛很重要，星悅薈要形成氣候還需培養(yǎng)。商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.2.4

熱點工程關(guān)聯(lián)性分析星悅薈PK晶酈館共同點：龍湖出品，龍民支撐，主打餐飲和休閑。指標差異比較：綜合：晶酈館成熟的社區(qū)商業(yè)，與周邊商業(yè)聯(lián)動，依托龍湖大社區(qū)支撐。星悅薈新興的商務會客廳，獨立于北濱路，背依春森、輻射北區(qū)、甚至大重慶。硬件：晶酈館規(guī)模偏小、硬件陳舊；星悅薈建筑獨特、時尚大氣。業(yè)態(tài)：兩大商業(yè)局部門店品牌重疊，但星悅薈業(yè)態(tài)更加豐富、檔次相對更高，輕松休閑娛樂星悅薈選擇優(yōu)于晶酈館。交通：晶酈館是有公共交通，交通堵、難停車、難打車，星悅薈是不堵車、好停車、達不到車。借客晶層酈：館都的是以場龍打湖星業(yè)悅主薈及的相關(guān)人牌，員吸為引主更，多晶的酈龍館館龍地民緣趕性場更。強，年齡相對更大。商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.2.4

熱點工程關(guān)聯(lián)性分析星悅薈清靜、時尚、不堵車、好停車，餐飲選擇多、圈子在北邊冷清、孤立、不好打車、餐飲口味不好。打好江景牌，突出主題和特色，提升下午茶、解決打車問題。北城天街綜合消費、九街高屋等休閑娛樂有氛圍，交通方便好打車。堵車、不好停車、人多嘈雜消費檔次重疊性高、餐飲品牌部分重合，客群有共性、有龍湖情節(jié)。重慶天地小資、有情調(diào)、有文化、不堵車、好停車、餐飲有特色偏僻、有點吵爭奪時尚中青年客氣，啟示突出主題和特色，尤其是下午茶。解放碑得意夜場成熟，氛圍好。太吵鬧對比發(fā)現(xiàn)，休閑娛樂氛圍很重要，星悅薈要形成氣候還需培養(yǎng)。世界南濱路城市名片、大型餐飲成熟、接待外地朋友、江景美沒有適合家庭朋友聚會的年輕時尚餐飲，不好停車，人太多。南濱路名氣大于北濱路，北濱路商業(yè)聯(lián)動提升人氣金源君豪段酒店、會所消費、特色江湖菜吸引，不夜城唱歌。沒有統(tǒng)一規(guī)劃，大環(huán)境一般，不夜城空氣不好。北濱路消費最遠至金源，競爭截流，聯(lián)合帶動北濱路人氣。商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢項目名稱去的理由不去的理由關(guān)聯(lián)及啟示2.2.4休閑_熱點區(qū)域2.2消費客群消費偏好小結(jié)星悅薈作為一個新興商業(yè)，對追求新穎、時尚的年輕人還是有較強吸引力，這局部客群有實力、喜歡消費，消費講究，要求高。客群消費需求旺盛，朋友/家人聚餐需求明顯高于商務需求，純商務宴請在逐漸減少，朋友聚會+商務性質(zhì)的小型聚會逐漸興起。消費活動區(qū)域傾向于固定在2-3個片區(qū)，重慶天地、財富中心等社區(qū)商業(yè)競?cè)虢亓鳎M半徑呈逐漸縮小趨勢。三大核心片區(qū)均會頻繁在北城天街活動，北城天街目標客群最集中，爭取可能性最大。休閑娛樂隨大流，耍氣氛，星悅薈氣候尚未形成，打車難是一大難題。商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.3星悅薈認知篇知曉情況到達情況渠道測試商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.3.1知曉率〔提示前后的變化〕星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段基數(shù)=所有被訪者10010010032080808080是否聽說過“星悅薈”提示前知道8631212135.0012.5015.0020.00提示后知道10050524047.5031.2537.5045.00提示與不提示差異較大，消費者對星悅薈名稱的知曉度偏低，星悅薈品牌認知度仍需提升。值得關(guān)注的是星悅薈抽樣中，不經(jīng)提示局部消費者甚至不知道工程的名字?！?〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.3.1知曉率〔提示后的〕從提示的情況來看，春森此岸的知名度高于星悅薈，說到春森此岸大多數(shù)消費者都知道，都知道北濱路但是對北濱路各段及商業(yè)不是很清楚。北城天街對工程的知曉率較低?！?〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.3.1知曉率〔提示后的〕星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段基數(shù)=所有被訪者提示后知曉率10010010032080808080提示后，還是不知道本商業(yè)項目28133728.7556.2547.5015.00提示后，只聽說過“春森彼岸”22352323.7512.5015.0040.00提示后，只知道有一個商業(yè)項目819311912.5018.7520.0025.00能清楚說出北濱路641381226.257.508.755.00能清楚說出“春森彼岸”28181398.755.008.7515.00Total100100100100100100100100〔%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢商1業(yè)00地產(chǎn)2.3.2到達率星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段基數(shù)=所有被訪者10010010032080808080到達率知道并且去過10021121321.257.507.5013.75知道沒有去過29392826.2523.7530.0031.25不知道50496052.5068.7562.5055.00Total1001001001001001001〔00

%〕到訪率偏低。以北城天街為例，僅一半的人知道、近四分之一的人到訪過，現(xiàn)場抽煙感覺年前抽樣的閑散時間較多的消費者知道并到訪率相對較高，年后抽樣到工作時間固定的消費者知曉率和到訪率都相對偏低?！?〕智衡咨詢兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告2.3.2熟悉度星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段基數(shù)=所有被訪者熟悉度10010010032080808080沒有去過79888879939386只去過一次62去過2-5次247449224去過5-10次389657346去過10次+323235214Total100100100100100100100100熟悉度較高。去過的消費者重復到訪率較高。本次抽樣發(fā)現(xiàn)星悅薈已經(jīng)吸引了一撥較為忠實的消費者。喜歡清靜(人群細分〕，好停車是重復到訪的主要原因?！?〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.3.3知曉沒有去的主要原因沒有去的主要原因為：沒有到訪的動力和理由。主題不突出，不具有激發(fā)目標消費的特色，地標不明顯不突出，沒有引起關(guān)注，公共交通對遠區(qū)域到訪也有一定的影響。北城天街客群、后四組團，以為只是一般底商，沒有注意，沒有突出特色不知道去干什么。水晶大社區(qū)客群，交通不方便，以為只是一般底商沒有注意?！?〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.3.4嘗試重復消費〔%〕已經(jīng)去過星悅薈的人重復消費趨勢向好，現(xiàn)有客群維系和圈子拓展有較好根底。介紹工程后，沒有聽說過的客群的嘗試消費意愿到達一半，觀望占比為32%，需要進一步宣傳推廣爭取。商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.3.5知曉的渠道星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段基數(shù)=所有被訪者知曉渠道10050524048313845朋友推薦3846353133203338路過看見的2627142118201731網(wǎng)絡(luò)121412141420176商務應酬103182615303325推廣活動63101010小區(qū)內(nèi)電梯廣告452166收音機4355Total100100100100100100100100知曉渠道：接觸宣傳推廣渠道較少。主要以口碑傳播為主，其次為路過看見和商務應酬接觸。其中，路過看見更偏向于留下一般底商的概念，地標宣傳作用沒有凸顯。啟示，營銷推廣需加強，地標更加突出。〔%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.3.6已經(jīng)到達頻次從到達頻次看，星悅薈抽樣客群到訪率高于北城和水晶大社區(qū)高于后四組團。商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢〔%〕2.3.7知曉新熱點場所的渠道星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段基數(shù)=所有被訪者新熱點知曉渠道10010010032080808080朋友推薦5557545858.7555.0062.5053.75微信/微博1715181515.0017.5017.508.75網(wǎng)上團購1514131410.0020.0010.0015.00報紙109111213.757.5010.0015.00電視35452.507.50Total100100100100100100100100有效的宣傳途徑：口碑、微信/微博、團購。微博的宣傳推廣方式建議：與北城天街的微博互粉，微信群?！?〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.3星悅薈知曉度小結(jié)星悅薈的知曉度偏低，知名度低于春森此岸營銷推廣需加強，地標更加突出。區(qū)域限制，以輻射北區(qū)為主，公共交通對遠區(qū)域到訪有阻隔。重復消費趨勢向好，現(xiàn)有客群維系和圈子拓展有較好根底。微信/微博是較好宣傳推廣，星悅薈商家聯(lián)動宣傳，與北城資源互動，到龍民中傳播。商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.4星悅薈評價篇到達客群目前習慣〔頻次〕到達同伴到達方式到達目的體驗后評價體驗業(yè)態(tài)占比客戶認知品牌定位業(yè)態(tài)突破對交通車關(guān)注度對推廣的感知評價消費者對星悅薈的整體評價商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.4.1已經(jīng)到達頻次星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段總體基數(shù)=所有被訪者到達頻次100181240176611170每周三次+116.5每周兩次282217020.0每周一次23113320504521.7每兩至三周一次183325405333173625.3一個月一次121425282950331116.8一個月以上81912181789.6Total100100100100100100100100100從到達頻次看，星悅薈抽樣客群到訪率高于北城和水晶大社區(qū)高于后四組團。〔%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.4.2同伴類型星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段總體基數(shù)=所有被訪者跟誰到訪100181240176611170自己一個人137113109.5朋友/同事799067625967835475.5戀人/家人8322354133173615.0Total100100100100100100100100100〔%〕從同伴類型看，主要以朋友/同事消費為主、其次為戀人/家人,值得關(guān)注的是，星悅薈抽樣發(fā)現(xiàn)單獨一人消費的占比相對較高，此類消費存在挖掘空間。商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.4.3到達方式星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段總體基數(shù)=所有被訪者100181240176611170到達工具自駕車69781006359100505570.7朋友、單位車16415243313.4打車15132217174515.4坐專線交通車40.5Total100100100100100100100100100〔%〕從到達方式看，以自駕車為主，其次為打車，然后為朋友、單位車，由此對停車環(huán)境有較高要求。值

得注意的是，在訪談中自駕車人員也會談到酒后禁駕的顧慮，有時會選擇打車，打車難也是一大困擾。商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.4.4到達目的星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段總體基數(shù)=所有被訪者100181240176611170到達原因離家近241431016.3商務應酬145252432341814.6環(huán)境舒適，安靜14525181217341814.7好停車14102510121813.4聽說有很多餐飲103350202417161817.7路過順便來看看95812177.4聽說有很多休閑娛樂項目819141017161810.1住在春森的朋友/家人約我過去710365.7Total

100從到達目的來看，剔除就近消費吸引了局100部北濱路客100

100

100

100

100

100群外，集餐飲與休閑娛樂于一體的商業(yè)模式還是有較大吸引了，商1〔00

%〕務應酬有較大帶動作用，環(huán)境舒適安靜、好停車也吸引了局部人群。商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.4.5體驗后評價從星悅薈的抽樣看，星悅薈的生意還是越來越好了，人氣正在起來，處于開展中，但相對其他商業(yè)人流較少，喜歡安靜的安靜。從其他區(qū)域抽樣看，不如星悅薈抽樣客群樂觀，大多數(shù)認為還在起步階段、比較冷清。星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段總體基數(shù)=所有被訪者100181240176611170星悅薈評價正在起步36933303533341831.7冷清183650353550332726.3生意越來越好了455517353017335542.0Total100100100100100100100100100〔%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.4.5體驗后評分〔總分值10分制〕Std

1.12

1.37

0.96

1.45

0.85

0.82

1.08北區(qū)抽樣客群評價高于其他區(qū)域，其中星悅薈抽樣客群評價最高。從抽樣情況來看，對星悅薈的評價

兩種觀念比照明顯，喜歡的人很喜歡喜歡冷清安靜重復到訪率高，不喜歡的人認為冷清二次到訪率低。商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.4.6體驗門店類型去過占比（%)最常去占比(%)評價（10分）增加門店類型(%)正式餐飲89466.857休閑57337.561KTV3067.2酒吧1766.829培訓店437.94生活服務1166.624健身25去過和常去門店類型根本一致：正式餐飲、休閑〔喝茶、咖啡〕、KTV、酒吧。評價排名：培訓店、休閑喝茶、KTV、正式餐飲。消費頻次增加的門店主要為休閑喝茶。餐飲是消費者評價中意見最多的，下午茶〔休閑〕需求呈增長趨勢。〔%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.4.7品牌定位星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段總體基數(shù)=所有被訪者品牌定位100181240176611170重慶首席商務會客廳192850302433333624.7國際美食娛樂旗艦1316123417105.0時尚聚會463933505333505445.3友人小憩35211751124.9Total100100100100100100100100100工程在消費者心中的定位偏向于時尚、朋友聚會類型，其次為商務會客廳，美食娛樂旗艦的概念還有待培養(yǎng)?！?〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.4.8適合消費類型星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段總體基數(shù)=所有被訪者適合業(yè)態(tài)100181240176611170朋友聚會592833403533504549.3商務接待255050404133503632.9都可以1622172124341917.8Total100100100100100100100100100與消費者對商業(yè)品牌的定位一致，認為星悅薈更加偏向于朋友聚會?！?〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.4.9對交通車的使用關(guān)注度商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢星悅薈北城天街水晶大社區(qū)后四組團重慶天地南組團日月光北濱路金源段總體基數(shù)=所有被訪者交通車關(guān)注度100181240176611170關(guān)注14181312171813.3不關(guān)注，不會搭乘86821008788831008286.7Total100100100100100100100100100.0對交通車的關(guān)注度較弱，接受度較低。在訪談中，很多消費者表示并不知道有無交通車，基于對交通車發(fā)收車時間，到達地點限制的顧慮，對交通車的興趣較弱，北城天街關(guān)注度相對較高。〔%〕2.4.10對宣傳推廣的評價〔%〕商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢?對“星悅薈〞品牌的整體評價?定位不清晰、主題不明確、特色不突出。?“星悅薈〞品牌不響亮，容易聯(lián)想為SPA、歌城等店名；地標不明顯，經(jīng)常被誤認為一般底商，而忽略；主題不明確，第一反響不知道去干什么，不知道怎么去介紹，只能做出一個高端餐飲休閑一體化的籠統(tǒng)介紹。從傳播途徑來看，以朋友介紹、邀約到訪的口碑宣傳和路過看見的方式，為主要認知渠道。消費者接收到得營銷推廣媒介較少。消費者原聲：“沒有聽說過星悅薈，是會所還是SPA呢？哦，春森此岸知道，有朋友買過。確實不知道，在江對岸看到過蝗蟲來了四個字，但是不知道那是什么，以為只是普通的社區(qū)商業(yè)，不知道主題是什么？自己去干什么？你們應該沒有做多少推廣吧，其實我們也很想知道這方面的信息的，但是也不曉得到哪里了解，現(xiàn)在一般就是會關(guān)注一下微博有哪些活動。〞2.4.11消費者對星悅薈的整體評價商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢?對公共交通的評價?公共交通配套欠缺，打車難?整個北濱路偏離公交、軌道等公共交通，目前主力消費客群仍為有車族，無形中為無車族到訪增加了一層阻隔，對人氣聚集有一定的影響。酒后不動車、夜場活動后的代駕偏

貴、打車難，也讓有車族很糾結(jié)。從店家和商家的反響看，打車難是目前亟待解決的問

題。消費者原聲：“江北打車過去比較方便，但是晚上一點出來就非常不好打車，一般都會喝酒，不動車最好。建議商家能夠幫助預定出租車是最好的。〞“一般會開車去，因為實在不好打車，有時候唱歌出來發(fā)現(xiàn)好多人等車，等一兩個小時的都有。像我們女娃兒做頭發(fā)，幾個小時，有時候家人朋友開車送過來，做完了打車走，很久都攔不到車，像簡蓋的效勞還是可以，會送我們出門打車，人家也是陪你很久都沒有車。〞“我是有車啥，但不是每個朋友都有車、都會開車來，有時候約在這邊吧，人家也不好過來，走也不好走，一般也會喝點酒，就是不好打車。〞2.4.11消費者對星悅薈的整體評價商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢消費者原聲：“老實說我知道你們，你不要找我問，我是肯定不得再去了，雖然我就住五里店，你們那邊太偏了，不好打車，等一個小時都沒有，代駕也比外面貴很多倍。〞“對于我們而言交通車不適宜，對業(yè)主或者你們員工還是可以，你想我到北城天街吧即使堵車、

不好停車也會開車。你不可能隨時都有車、還是要等吧，而且可能我到了北城還要動車或者轉(zhuǎn)乘，太麻煩了，你也有時間限制吧，一般耍一下，都晚上12點過了，你肯定沒有車了。〞“對于任何一個餐飲和休閑為主的地方，要有人氣，人氣起來了出租車拉得到客也才會經(jīng)常來，現(xiàn)在這邊應該說還比較冷清、才起步，你看晚上等車的人就知道，要解決人氣，我覺得你們還是必須先解決交通。〞“地理位置雖在北繽路，但不是在商圈，當時出租車司機都不知道在哪。〞2.4.11消費者對星悅薈的整體評價商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢?對自駕車環(huán)境的評價?不堵車、好停車，?？縼y、飯點車位緊張。?整個北濱路行車通暢，但是路標指引需加強，第一次到訪消費者不好找。引導人員少，車位?？勘容^亂，有時候有車位但是停不進，建議地下停車位滿后，再停放到地面。飯點是人流集中時段，開始出現(xiàn)飯點車位緊張。?合理有序引導停車，充分利用車位，防止飯點擁堵。商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢消費者原聲：“自己開車去不堵車、好停車，不過星悅薈飯點，人還是比較多，不好停車。〞“生意應該還是可以啊，我們有時候去吃飯還打擠，春節(jié)去了一次一樓那個海鮮火鍋停車位都沒有了。〞“不是車位不夠，是你們沒有規(guī)劃好，整個停車場就只有一個保安，幾乎沒有引導，有時候看到有車位就是停不下去，一個車占兩個車位。〞“地面停車看起很不舒服，你看從我這個位置〔阿拉比卡〕看出去幾乎都是車，放的也亂，感覺都是車，哪有啥子江景。〞“最開始來的時候，人還是很少，經(jīng)常是包場，現(xiàn)在人還是越來越多了，有時候晚上來還找不到位置停車，一般周末和天氣好的時候人比較多吧。〞2.4.11消費者對星悅薈的整體評價?對休閑〔下午茶〕的評價?正在起步中，冷清，下午茶靠天吃飯。?從消費者訪談和監(jiān)測情況看，周五、周六、周日以及有太陽的下午，人氣相對旺盛，下午茶靠天吃飯。集中反映意見，整個商業(yè)氣氛給人的感覺是消費大于文化，沒有明確的消費目的、就找不到停留下來的理由。下午茶露天場地太少，效勞水平有待提高，東西不好吃缺乏特色飲品和點心，沒有簡餐供給。?消注費重者江原景聲：的打造，突出特色；提升食物和效勞品質(zhì)，補充商務簡餐?！啊矘犯】Х取抄h(huán)境很好，很適合坐坐，很多書，很好停車，東西味道一般，就是效勞太慢啊太慢，口頭禪是稍等一下，這一下至少10分鐘.〞“簡餐種類太少，點的食物很多都沒有。我比較喜歡清靜，這邊又好停車，有時候想起了就過來，

但是確實很糾結(jié)，一兩個人不可能天天都去樓上哪些大餐廳的啥。像阿拉比卡、樂浮幾家我都坐過，都沒啥子吃的，價格就不說了，但確實難吃。〞2.4.11消費者對星悅薈的整體評價商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢消費者原聲：“黑求難吃，堅決不去了！效勞超慢！點的意面，感覺鹽都沒放。我點的素面，就放了點洋蔥青椒小番茄，難以下咽，還賣三十多一份，各種懊悔來這里。〞“我比較喜歡這家的咖啡〔阿拉比卡〕，以前在重慶天地有，可惜關(guān)門了，發(fā)現(xiàn)這里也有一家，偶爾就會來坐坐。他家的花式咖啡比美式咖啡要好喝一些。雖然有室內(nèi)和室外，不過室外車來車往，很不爽，還不如室內(nèi)安靜。洗手間要出門上2樓，也很不方便。〞“我和朋友去了幾次下面咖啡店，坐在外面看的全是車，都看不見景色，我為什么一定要去你那喝咖啡呢，我還不如選擇去南濱路，坐在南濱路上看的全是江，坐在星悅薈喝咖啡，看的全是壩壩停的車。龍湖為什么不把地下室的車庫拿一局部來做成沿江的商業(yè)呢，我們也可以坐在北濱路上吹下江風，看下江景。星悅薈完全失去了江的這一大塊的輔助景觀。〞2.4.11消費者對星悅薈的整體評價商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢?對餐飲的評價?餐飲菜品和效勞，價超所值，客戶不愿意二次買單。?門店裝潢考究、整個環(huán)境時尚高檔，硬件滿意度高。菜品種類不齊全、口味需多下功夫，沒有特色；上菜慢、效勞質(zhì)量差。是客戶一直詬病之處。?提高質(zhì)量、提升效勞。?防止：人少——菜少、效勞差——人少的惡性循環(huán)。消費者原聲：“去過兩次隨苑，感覺生意不好、心情也不好，菜色很好，但是味道確實一般，效勞可以說很差，雖然上菜很快，但是效勞員不忙還是不搭理人，吃的很不舒服。〞“那家泰國菜效勞員也愛理不理，效勞態(tài)度太差，然后稱菜單不見了，上菜混亂，管理之差！這邊估計人氣還是不夠，很多東西我看都是冰凍出來的，菜品很差，原材料不新鮮，蔬菜有些不太新鮮，都是蔫蔫的。〞2.4.11消費者對星悅薈的整體評價商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢消費者原聲：“星悅薈吃的還是不錯，環(huán)境還是可以，味道也比較適合我，就是有一點要注意。和之吉我們?nèi)チ巳?，三次都給我們亂算賬，要不是我比較仔細每次都要看單子，也許就不知道了。還有就是效勞態(tài)度倒不是不好，只是不積極，坐那半天都沒反響，倒茶水都要叫半天才有人過來。菜品分量不是很足。〞“星悅薈環(huán)境確實黑舒服，北濱路不堵車，喜歡去菩提素，點菜很是為難！好不容易點齊了一桌，結(jié)果還沒有開始上菜，又跑起來給我們說啥子啥子木有了。不過效勞還算可以，價格還是比晶酈館貴。去過天綠?上品料理，那個時候還沒變成自助，是我吃過最差的日本料理，壽司大多甜的要死，日本紅燒肉根本沒去膩，吃一口就吐出來了！！鐵板炒的飯，那叫一個干癟+硬阿！蒸蛋做了2次還是老的都快挖不出來了，好差！〞“有個料理吧，沒有有冰淇淋，甜點，鮮榨果汁也沒有，這點比不上木之蘭。〞“好久沒去過了，前兩天去感受了一下，去的小天鵝，只是感覺人氣比較冷清，其他效勞，品質(zhì)都非常ok。去過家全居，對菜沒什么印象了，不好不壞，湊合吃吧。只記得環(huán)境還可以。〞2.4.11消費者對星悅薈的整體評價商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢消費者原聲：“去過家全居，對菜沒什么印象了，不好不壞，湊合吃吧。只記得環(huán)境還可以。但不給發(fā)票不好，有時候老刷不起卡，商家就是吝嗇那點手續(xù)費。〞“好似是一樓咖啡館旁邊那個海鮮火鍋吧，態(tài)度太差了，海鮮都是冰凍的，感覺很不新鮮。〞“瀾軒環(huán)境一般，效勞員質(zhì)量很到位，菜品確實不新鮮。,燒鵝隔夜的，乳豬也是隔夜的，各吃了一塊就沒下手挑第二塊了。特色炒鵝干變味了，叫來了效勞員讓廚師試試，結(jié)果說沒事。在叫來經(jīng)理，才很禮貌的幫免了這道菜。效勞真的很好。〞“就是那個巴味堂的升級店面。點了他們推薦了幾個招牌菜，腰花和芋兒排骨。味道上感覺和巴味堂差不多，沒有多少特別之處。有次別人請客在這里，包房環(huán)境不錯，而且面積夠大，對江的風景也不錯。就是忘了吃了些什么，菜品和絕大局部重慶菜館一樣，不夠新穎。〞“大廳和局部包房可以看看江景，味道還不錯。菜上得慢了點，需要一段時間的等待。效勞也有待提高，很多地方做得不是太好。餐飲品牌與天街系差異不大，品質(zhì)有較大差異，餐飲品牌經(jīng)營品質(zhì)太差，人氣不旺，菜品不新鮮、質(zhì)量不好，效勞水平也不好，特別是東方肥牛菜品不好，態(tài)度也不好，板栗雞還可以，所以生意看起也好些。〞商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢2.4.11消費者對星悅薈的整體評價?對休閑娛樂〔KTV和酒吧〕的評價?休閑娛樂沒有形成氣候，耍了場子，坐不了車子。?主力店有一定拉動作用，但北濱路整體冷清，未成氣候。休閑娛樂面臨酒后不動車的問題，打車難是最大困擾。?提供出租車預約效勞。消費者原聲：“朋友邀請去帝豪，感覺硬件不錯，江北打車過去比較方便，但是晚上一點出來就非常不好打車，一般都會喝酒，不動車最好。〞“關(guān)注了蝗蟲的微薄，有時候朋友們會相約去，就知道了星悅薈。〞“一般都是在南坪或者北城天街附近的帝豪之類的比較多，感覺比較方便。星悅薈新開的也會去看，但估計不會常去，還是有點不方便，出來的時候不好打車。〞“現(xiàn)在還是比較喜歡安靜的、隨意的休閑方式，估計21歲是個分界，之前喜歡去酒吧、去得意世界，之后就很少去了，現(xiàn)在九街高屋比較多。〞2.4.11消費者對星悅薈的整體評價商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢?對休閑娛樂〔KTV和酒吧〕的評價消費者原聲：“現(xiàn)在還是比較喜歡安靜的、隨意的休閑方式，估計21歲是個分界，之前喜歡去酒吧、去得意世界，之后就很少去了，現(xiàn)在九街高屋比較多。〞“龍湖帶動了哪一片，星悅薈正在起步，交通不堵車，環(huán)境好，但是酒吧不成氣候，純酒吧還未能被重慶人所追從，還是流行全國連鎖酒吧，例如本色、MS.〞“偶爾也去，但主要還是在九街高屋附近，習慣了，好坐車啥，有時候不是所有的朋友都會開車去啥，喝了酒就更不會動車了。〞“星悅薈應該是休閑娛樂比餐飲好吧，我們單位〔銀行〕領(lǐng)導喜歡去唱歌，去了幾次都是單位組織的去。環(huán)境還是方便，好訂位置，就是走的時候看到好多人等車，不好打車。〞2.4.11消費者對星悅薈的整體評價商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢?對物業(yè)效勞的評價?物業(yè)人員效勞水平有待提升。?消費者：很少看見巡邏的保安，效勞素質(zhì)較差。?商家：做了面子，不管里子，保安態(tài)度差。?加強物業(yè)人員的管理與培訓。消費者原聲：“和天街的感覺完全不同，這邊的保安人員好似比較少，也不會主動問好。〞“完全對不起龍湖的物業(yè)聲譽，一個保安都勢利眼的很，看不起人，我朋友住春森的啥，約起吃飯，前面

的寶馬、奧迪都可以去停在上面，就非要喊我停下面，都是一路的人憑什么？而且我看了明明就有位置、

還絕對不是指定停車位，憑什么？就是看起牌子沒有他們的好嘛，我媽老漢就住龍湖西苑、我買了紫云臺，接觸了那么多龍湖物業(yè)，還沒有遇見這樣的，以后絕對不得去了。〞“電梯比較悶，味道不好聞。〞2.4.11消費者對星悅薈的整體評價商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告P2

智智衡衡咨咨詢詢背景資料冉建，男，30歲，高校教師，碩士，居住在南岸，個人收入10多萬，開的雪鐵龍，單身一人。穿著西裝，很斯文，一個人喝著咖啡。喜歡原因

環(huán)境好、休閑娛樂一站式服務客戶原聲今天是朋友約好晚上在這邊吃飯，看天氣好就早點過來在這邊喝咖啡曬太陽。去年

朋友帶我來的星悅薈，第一感覺就是開闊，吃喝休閑一條龍，感覺不錯。這邊好停車，感覺很舒服，臨江的視野好，喜歡天氣好的時候來坐下。平時喜歡來這里喝茶

咖啡吃飯，喝茶咖啡人均消費在50-100元，吃飯人均消費在100元左右?！靶菒偹C比南濱路人少，環(huán)境好，整體店鋪感覺不錯，適合年輕人。覺得星悅薈是中高檔的，比北城天街好的是人少。就是這邊好像缺個電影院?！毙菒偹C更適合朋友在一起來，南濱路大型餐飲多一些，商務大家都喜歡去那邊，選擇多，休閑娛樂主要還是觀音橋、商業(yè)化多一些，可以吃喝玩樂方便一些，南濱路有公園，可以去耍?！贝砜腿海和鈪^(qū)客群，喜歡星悅薈、環(huán)境好、好停車、喝下午茶、朋友聚餐。2.4.12典型消費者意見商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告P4

智衡咨詢背景資料張總，女37歲，學歷本科，企業(yè)高管，居住在江北組團，工作也在江北組團，偏向于時尚、餐飲休閑一體化的商務宴請。喜歡原因

好停車，清靜，餐飲休閑一體化，選擇種類多?？蛻粼u價我倒是蠻喜歡星悅薈的，好停車，自己一個人去或者約人談事情也可以，下午先坐坐，然后幾個人吃個飯，談事情，環(huán)境挺好安安靜靜的，現(xiàn)在只要好停車還是很有吸引力。重慶天地我倒是不怎么喜歡還是有點吵。商務宴請的話，星悅薈還是可以，比較好定位置，還是好安排，吃了飯有娛樂的地方，當然最好，最好不動車。那邊價位還是比較集中，缺少300-400元客單價的商務消費，像我們請客的話這個層次比較多。代表客群：北區(qū)企業(yè)高管喜歡星悅薈，追求清靜、時尚，偏向于時尚的餐飲休閑一體化的商務宴請。2.4.12典型消費者意見商業(yè)地產(chǎn)兩大社區(qū)商業(yè)2013年初診斷報告智衡咨詢背景資料趙先生，年齡34歲，自營IT公司，家居住北濱路，工作地點在北濱路，個人年收入50—70萬，家庭年收入70萬以上，車-三菱越野e族。喜歡原因

就近原則，北濱路沒有更好的選擇?？蛻粼u價對于星悅薈這邊的話，我覺得餐飲的共性太強，在其它商場也可以看到這些餐飲店，沒有特色，所以估計選擇這邊的很多都是就近原則。還有就是停車方面，現(xiàn)在這邊都還沒怎么開展起來就感覺不好停車，以后估計停車就更成問題，我覺得要么你們這邊停車特別好停也可以吸引一部分人。這邊還有個問題就是交通不方