天津某商業(yè)地塊項(xiàng)目總體策劃方案

天津**公司***項(xiàng)目

總體策劃方案**2002年4月策劃依據(jù)經(jīng)過與**公司的幾次溝通，就以下問題已達(dá)成共識。本案策劃的出發(fā)點(diǎn)即在此：進(jìn)入21世紀(jì)，天津正在重新審視自我，進(jìn)行反思，洗牌和自我定位。城市化進(jìn)程正處于升級換代的關(guān)鍵時刻，新天津呼之欲出。**公司應(yīng)抓住這個歷史性的機(jī)遇，并有效地引導(dǎo)政府的規(guī)劃，從而成為政府的戰(zhàn)略同盟伙伴，相得益彰；**公司是一個城市開發(fā)商?！罢埧?，企業(yè)買單”，做的是天津城市營銷，是天津新造城運(yùn)動的領(lǐng)軍者；以經(jīng)營地產(chǎn)，搭建平臺為初期要務(wù)。把總體理念和前景規(guī)劃做好之后，就可以劃地而售，讓其他專業(yè)公司進(jìn)來進(jìn)行實(shí)際具體分項(xiàng)目的開發(fā)。

站在整個中國和大北京地區(qū)的角度重新定位天津和本案，從歷史發(fā)展沿革和區(qū)位空間布局以及趨勢，梳理出本案所應(yīng)承擔(dān)的城市功能；按照新城市主義的原則對本案進(jìn)行功能定位和規(guī)劃設(shè)計；要從功能層面、戰(zhàn)術(shù)層面和戰(zhàn)略層面理清楚近期、中期、遠(yuǎn)期的開發(fā)思路。做到一次性規(guī)劃，多次性、多元化開發(fā)。近、中、遠(yuǎn)期的各功能規(guī)劃與開發(fā)，應(yīng)是有機(jī)的復(fù)合疊加，起乘數(shù)效應(yīng)甚至是原子核裂變效應(yīng)，而不是簡單的切豆腐塊的機(jī)械分割開發(fā)。

核心問題大勢把握——站在整個中國、大北京及大天津的角度重新審視地塊的核心價值、空間和時間定位，確定其輻射和聚合區(qū)域。解決“為什么”的問題。理念創(chuàng)新——形象定位、概念定位和功能定位。解決“是什么”的問題。策略設(shè)計——設(shè)計開發(fā)模式，解決“怎么做”的問題。資源整合——設(shè)計商業(yè)模式，解決“誰來做”的問題。首先需要明確的是：通過本案，**公司所要達(dá)到的戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)為城市創(chuàng)造價值：全面提高城市品位和城市化進(jìn)程，經(jīng)營城市。

為企業(yè)創(chuàng)造價值：全面提升品牌，成為天津地產(chǎn)第一品牌。為顧客創(chuàng)造價值——投資者得到理想的投資收益。老百姓得到生活方式的革命。

大勢把握津京**城為什么？站在全中國的角度來看：

天津是什么？上海影響力輻射南方地區(qū)，北京+天津影響力輻射北方地區(qū)天津影響力〈上海影響力天津+北京影響力〉上海影響力結(jié)論天津——“北方上?！闭驹诖蟊本┑慕嵌葋砜矗?/p>

天津做什么？

北京天津行政（西部）港口優(yōu)勢CBD（東部）制造業(yè)中心（已形成）信息、體育、文教（北部）物流中心（正在形成）現(xiàn)代商業(yè)中心（欠缺）2008年奧運(yùn)會與WTO催生大北京，大北京催生新天津。大北京并不僅僅是吳良鏞院士受建設(shè)部委托所做的一紙規(guī)劃，而是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然。大北京的潛力在于發(fā)展沿大北京主軸的雙核（北京、天津）之間，而不是各自為政攤大餅式發(fā)展。

“大北京”藍(lán)圖中北京是全國知識經(jīng)濟(jì)基地、重要現(xiàn)代化服務(wù)基地、全國經(jīng)濟(jì)調(diào)控與管理中心、國際經(jīng)濟(jì)交往中心；天津則以制造業(yè)、海洋、石油、化工為主，同時是華北重要港口樞紐和物流中心；各地區(qū)、各產(chǎn)業(yè)間密切聯(lián)系、互利互惠、取長補(bǔ)短。

天津咬**看國際背機(jī)場繳擴(kuò)建柔以及腸與北環(huán)京機(jī)魄場的者合并克，京攏津聯(lián)普動已掀見端犁倪。京津束磁懸耀浮列起車的貸連通已，縮辰短京碰津距筑離，叛兩者隆聯(lián)系匙更加因緊密汁。實(shí)際絕上，善大北洋京不已僅給倆北京逝帶來收了新兇的發(fā)隊(duì)展機(jī)宜遇，乘更重儉要的幟是，粗天津肚成為徹大北漸京主底軸上腎的“搏雙核街”之每一，肅天津慢的地接位得猾以提框升，侍在這哪種發(fā)突展機(jī)達(dá)遇下傳，新球天津皂必將唐呼之裁欲出贏。京津野塘黃丙金走篇廊上哀分布出著七跌個高柜新技敗術(shù)開夜發(fā)區(qū)徑（其橋中天雖津占奏4個鋪），行承接胡了北卸京大及部分增的工墊業(yè)遷驗(yàn)移。結(jié)論強(qiáng)：大痛北京套作為跡未來級的世準(zhǔn)界城裹市，逮缺乏列一個廈可輻恩射本離區(qū)域晶的現(xiàn)障代新菜型商差業(yè)貿(mào)賠易區(qū)聰。站在秒大天兄津的惕角度酬來看路：國天津救缺什著么？大天懼津的圖未來脫發(fā)展邁方向哀不是訂從市恰中心木向四鉆周攤罵大餅威而是袍從天留津市京區(qū)和協(xié)塘沽叮區(qū)之稠間沿帶津?yàn)I塵高速丙路兩撞側(cè)發(fā)鍛展本案芬代表稿天津腔市區(qū)荷發(fā)展趴的方六向天津區(qū)城市奶的雙東核之礙間缺變少有取效的兩連接天津響開發(fā)傳區(qū)是刊中國秒最好掌的開累發(fā)區(qū)爪之一漆，是塑天津悔及中撥國北好方地緞區(qū)的悼制造鏟業(yè)中史心和船外商放投資朽的首凱選區(qū)懷域，暖人均禍GD掠P已叢過1內(nèi)0萬類元。疤中心裳城區(qū)塘則承沒擔(dān)了王幾乎吊所有善的城逐市功嶄能。在開謀發(fā)區(qū)孝及老案城區(qū)烈內(nèi)保需留著賽大量頌的土渡地，鞠依造驢津?yàn)I霉高速持公路域的連菜接，極開發(fā)紡區(qū)和柔老城籃區(qū)形蝦成了愿旺盛播的人秩流、局物流勝和信欣息流注。而然這些璃大量少的土英地可蹦以承畏擔(dān)補(bǔ)棄充開菊發(fā)區(qū)艱和老忍城區(qū)具的其挪他城草市功制能，降如商米務(wù)、負(fù)貿(mào)易黃、物晶流功薦能。結(jié)論缺：本粱案正驢是位輛于開味發(fā)區(qū)盛與老驅(qū)城區(qū)掙的黃沒金軸金帶上粥，可問以發(fā)建展成僅為現(xiàn)敢代化始商業(yè)軋、物學(xué)流業(yè)贈。站在愚**頂*的墻地塊膜上看獵：青本案草適于聚做什額么？天津般最漂律亮最詳寬闊慰的迎澇賓路冰——綿世紀(jì)條大道壟貫穿完本案鴉基地臨空?。壕o神鄰天蘋津*拴*國墾際機(jī)材場，蠶天津報機(jī)場遭正在僵發(fā)展塔成為寄北方放最大芬的貨熊運(yùn)機(jī)恥場，拾可發(fā)驅(qū)展臨涼空經(jīng)廣濟(jì)，膜并與就北京論機(jī)場丸與天尼津港際口聯(lián)新動，牢達(dá)成悠高度售外向寒型輻虹射功打能。臨路般：緊表鄰華磁北第賣一陸轉(zhuǎn)地大儉動脈監(jiān)——架京津購塘高累速路芬，輻拘射北暑京非醫(yī)常方霜便。叔并緊華鄰天勵津外福環(huán)線領(lǐng)，可產(chǎn)順利跌通達(dá)表天津嶼任何徑地方滅。擁堂有天鍵津最段寬最私美的劃標(biāo)志要心性換大道崖——型世紀(jì)獄大道春，既邀得景瞧觀之婆利，族又得偶交通貞之暢卸。三意路鄰毅我，解則不樓僅近駕通天遙津各歉處，準(zhǔn)更遠(yuǎn)吹達(dá)大魂北京爬各地猴，并露為天煮津城箱市之卵標(biāo)志最與驕甜傲。勸同時記還臨捎近“搭京哈淡”、叫“京跌山”畏鐵路聚大動米脈。近海隙：本損案靠陰近北孔方最跳大的糟出海盤口天桃津港緞，天稠津港煌是北幼方重覺要的佛國際盲貿(mào)易呼港口停。此外束，本稿案還靈鄰近濱東麗東區(qū)政淋府，討鄰近源消費(fèi)稍力比勺較強(qiáng)僑的河女東區(qū)新河西成區(qū)；貝項(xiàng)目假規(guī)模在宏大敗，更租有1置60辣0畝陪的大盛型苗瘡圃區(qū)偉在其歡中。綜述推：從憂以上稅幾方噸面分辛析，愿我們言認(rèn)為獄：本補(bǔ)案在棕空間水和功型能上河有以堡下幾聞大特印點(diǎn)：它是慚大北賤京的稼重要滋組成柿部分枝；它是丘京津帝塘經(jīng)許濟(jì)物帥流鏈囑上的冷重要墻一環(huán)分；是天池津東豆部新哈的經(jīng)忘濟(jì)增歡長極系；是天遮津新輔機(jī)場濤經(jīng)濟(jì)示區(qū)的評重要隱組成痰部分既，京首津機(jī)板場集趕團(tuán)的塊重組慰以及援磁懸父浮列線車的綠到來賀將提純升天蠅津機(jī)辣場地映位，煉北京毯就在呢家門電口；它是承天津厚經(jīng)濟(jì)特技術(shù)修開發(fā)塘區(qū)與結(jié)中心提城區(qū)音之間狠的粘緊合劑祖，使兼之構(gòu)輩成互該相呼顯應(yīng)的糾啞鈴羽結(jié)構(gòu)房誠，使稍天津牢物流逼空海威聯(lián)動寄便捷悉，并嘩帶動朝京津判冀諸杏多開輩發(fā)區(qū)詠。理念哄創(chuàng)新津京涼**抵城是痕什么某？代表斬21過世紀(jì)值天津蛋新城倘市形徒象的支標(biāo)志贈性項(xiàng)晃目天津問的門劍戶天津累的第顯一城逼市客專廳天津走的新莫名片天津奇開發(fā)束區(qū)與治老城秀區(qū)之用間的銹超級鏡粘合飛劑它的酬輻射下力不漸僅限數(shù)于天斃津，每而是殺大北夠京地喇區(qū)，甜2小茅時車透程內(nèi)很，甚樣至輻肥射整鉆個北厲方地垂區(qū)。它是惹現(xiàn)代裙化的親商業(yè)聞中心屈，并猜以商錫業(yè)為璃龍頭劈燕，集糠商務(wù)罷、旅糕游、菠倉儲血、加避工、促居住妨為一使體，量同時倒復(fù)合灑了作現(xiàn)為一憲個城忠市開真發(fā)所迫應(yīng)有蔬的教對育、偷休閑恒、娛膊樂、界文化懷等功京能。它是載真正廊產(chǎn)業(yè)敢化的慌、具攀有造粥血功房誠能、堅能自鼻我循缸環(huán)的各主題谷性城種區(qū)。以商姓業(yè)帶米動商違務(wù)、棵旅游釀、居握住、那休閑在娛樂疲，旅疤因商日而興笨，住懼因商州而旺盞。渾誦然一瓦體，踩相得滴益彰仙，共燙同發(fā)連展。**鉗公司恨作為耳城市炊開發(fā)沃商，越**透*地引塊作釘為一雪個主叉題新洲區(qū)，腎最主碎要的垃功能駛是商尸業(yè)，股融合照了為爸商業(yè)廣服務(wù)劑所衍扯生出重的商急務(wù)、光旅游頃（商逐業(yè)本唱身復(fù)更合了拿部分浪的旅要游概浸念）滅，同傘時包炊括城差市開房誠發(fā)中之必須縣具備架的居槽住、茄教育悶、娛垃樂、憐文化豈、工記業(yè)功抵能。與傳坦統(tǒng)商巷業(yè)區(qū)群的不承同？名稱及：津割京*洪*城津京排：立吹足天透津，銹輻射尸大北釋京**乞：既樓是公悟司名攜，也逼意味挎著臨珠機(jī)場溫（暮**謹(jǐn)國際蜻機(jī)場富）、濫臨港辰口、蠢臨海城：膚城市栽概念策略離設(shè)計津京奮**排城怎梁么做魚？三老鋸策略處理攪好“咐三老矩”關(guān)充系，闖特別監(jiān)是爭爸取“甚一老饒”的汁支持別是項(xiàng)槽目運(yùn)克作成話敗的回關(guān)鍵喂。只有姥和政朽府結(jié)蘆成共葵同體雖，爭輔取到祥政府皺的支喜持，訓(xùn)納入功政府性的工捕作范胸疇，瞇由政歇府通暈過政聾策和鋪宣傳派引導(dǎo)座老板票們參厭與，代再由眠老板死們?nèi)ゾ治估习倌I姓。趣這個那模式財才會料成功吳，否賢則以瓜目前摘**多公司鬧的實(shí)妥力來伍運(yùn)作坊本項(xiàng)嶄目可熊能力括不從委心。在與默天津見市政御府的破關(guān)系勝定位碰方面短，*秋*公飄司應(yīng)蔬強(qiáng)調(diào)授本項(xiàng)舌目對醋再造辛天津心新形弊象的付重要勺作用敬，對亮天津忙經(jīng)濟(jì)毒的拉呆動作弱用，吧對城蝦市功饑能的乒完善習(xí)和優(yōu)航化作贈用，沸以及猜對政返府部匪門職循能的左優(yōu)化失作用鵝，搞脂好與泛市領(lǐng)忘導(dǎo)、長主管讓領(lǐng)導(dǎo)問和相餐關(guān)業(yè)藏務(wù)部鉆門的器關(guān)系野，讓哀政府沿理解前并認(rèn)腦可*照*公舉司存紫在的歲巨大雨價值巨，從超而掃涂清來畏自政撥府方贈面的飯障礙承，獲掘取政銅府在豆資源騙、政工策方如面的肉大力杠支持塞，為盲**夾公司選的騰畝飛創(chuàng)香造良香好的閉政策驢基礎(chǔ)民。堅持道“品扇牌經(jīng)換營”多的戰(zhàn)野略方封針。棟借力農(nóng)造勢燦，打扔造品侵牌，陽要通脅過品群牌經(jīng)潔營，槍以無匪形駕刷駛有痰形，誘并以細(xì)品牌盒經(jīng)營講拉動廁產(chǎn)品滔經(jīng)營謹(jǐn)。結(jié)權(quán)合到竭本項(xiàng)睡目的陶具體槳情況緊就是動：*波*公雀司設(shè)低計游堆戲規(guī)傾則（徑照顧知老板宜們和徹老百圖姓的乞雙方渡利益吊，找宋兩者芒平衡亦點(diǎn)）沙，為哈老板咸們提減供服林務(wù)，刮為老議百姓趴提供楊信譽(yù)刪保障蛙。類駁似大親型商押場中犧，商駐家（粱**旦公司衡）、級廠家肚（老浩板們聰）、反消費(fèi)炸者（厭老百全姓）鳴。以點(diǎn)摩帶面澡，炒早熱地控塊。舌以某童一項(xiàng)錘或幾蒼項(xiàng)得碧到政揉府大隆力支俘持的質(zhì)核心唯功能印為起緒點(diǎn)，蹦撕開思一個握市場厲缺口得，再半順勢萬擴(kuò)大岔戰(zhàn)果憂。而驗(yàn)其他截的城賺市基搭本功駕能部類分則貓隨著鏈這個貌功能筍的需勤求走晨，通賠過這捎樣把露地塊獄炒熱閥，把把“麻政布”挨變成堡“錦瘡緞”打，把判生地除變成細(xì)熟地槽、熟竹地變罪成旺久地、樓旺地邀變成暖寶地盲。引爆夾點(diǎn)和側(cè)支撐劣點(diǎn)汽車還城天時楊。隨培著中環(huán)國加剝?nèi)隬登TO什，汽幣車關(guān)晉稅下劫降，安進(jìn)口售配額類逐漸豬放開團(tuán)，國釘內(nèi)個伙人消房誠費(fèi)能恭力提簡升真。中張國汽匹車的絹大眾博消費(fèi)拘時代嗓已經(jīng)蒜來臨父。地利堡。中布國汽封車的隔進(jìn)口粗的7霧0%鏡是通宰過天柱津港邀進(jìn)入炊國內(nèi)是市場肆，天告津市瓦本身尚也是鑰一個好汽車晴生產(chǎn)視基地弄，是外全國趨最大有的汽乎車物律流基惜地之斥一，撕交易吵分散鉗。汽車艘行業(yè)匆在國削民經(jīng)希濟(jì)中御既是惜一個予支柱偵型行呼業(yè)，斬又是要一個揉直接若面向姥終端銳的行狠業(yè)，債汽車優(yōu)背后邀又蘊(yùn)誓涵著森深層塔次的感汽車紀(jì)文化妥和歷祥史，軌代表枕著時請尚的貞生活尋方式康。汽車口展覽調(diào)對相編關(guān)行供業(yè)拉贊動作客用強(qiáng)優(yōu)，據(jù)序測算嘩，2欺00叮0年血北京肥國際優(yōu)汽車暈展直愚接與澆相關(guān)顯收入允的比躁例為謎1：詠6.聞07把。汽車拆城戰(zhàn)碰略定烘位依托糊大北侍京，行輻射紛中國恨整個奧長江刪以北湊地區(qū)正，中鍬國北嘆方最土大的留汽車亡博覽糾中心姿、流巾通中咳心和息汽車趣商務(wù)聽中心中國漁加入飄WT烤O之睛后世牙界汽狗車產(chǎn)禁業(yè)相胡關(guān)產(chǎn)蔬品與法品牌峽進(jìn)入徹中國標(biāo)市場胖，尤彎其是潛進(jìn)入繞中國率北方罪市場購的超薦級門僑戶與老平臺渾。天津奴市城票市經(jīng)搞濟(jì)發(fā)布展戰(zhàn)裕略的愉重要奏突破階點(diǎn)（蔑汽車織城與偷汽車渡節(jié)）數(shù)，成株為京鳴津地順區(qū)經(jīng)見濟(jì)發(fā)厲展的歐粘合折劑，藝天津犧市區(qū)敗與*槐*新舟區(qū)區(qū)吼域經(jīng)畫濟(jì)的與粘合蓋劑，芳促進(jìn)駱大北紗京地遲區(qū)經(jīng)棕濟(jì)一島體化追。天津煩市城騙市營提銷與顆城市羅品牌芬的重嚇要支磨撐點(diǎn)搜，天合津市變第三賴發(fā)展搞階段綢的新初形象挑、天者津市勉城市齊的新葡名片績、大金北京識地區(qū)蓬的客仇廳。天津椅市東卻部商品業(yè)中初心（督**傅*項(xiàng)陪目）鋤的核旁心支摧撐點(diǎn)籠。絕對專迥異董于北辭京車盒展，黎它包誓括：（1蔬）汽車月品牌若的展菠覽展籃示功諒能；（2瘋）汽車襯旅游貌功能鞭：開喜發(fā)汽軋車主卡題公逼園，撐與定心期汽婦車展石示、技汽車收集中帳展覽墳和與袖汽車興相關(guān)應(yīng)的其何他活犬動（拒如名國車試襖駕活測動）將相結(jié)赴合發(fā)各展汽臭車旅僵游；（3蕉）企業(yè)四間交肅易功屯能；（4戴）企業(yè)確與個險人之篩間的皮交易兇功能每；（5縫）汽車搞物流枝功能饞；（6朝）汽車垂售后吧服務(wù)招功能滑。（7倍）輔皺助商勒務(wù)辦社公功占能：件汽車豈產(chǎn)業(yè)乖及相疑關(guān)行而業(yè)的墊辦公歲用地縣；（8吵）會激議功裕能：宏舉辦他各類冰與汽點(diǎn)車相燦關(guān)的畢會議駕；（9絮）休找閑居奴住功條能：只酒店襲、商鳴業(yè)、嗚住宅通，為紡商務(wù)竹功能隔進(jìn)行蛾配套概；為誰伴服務(wù)由？汽車舒廠家壯：中位國汽副車的吼進(jìn)口閑的7獻(xiàn)0%臣是通狼過天悉津港由進(jìn)入情國內(nèi)賢市場盞，天黑津市毀本身蒜也是日一個逝汽車陶生產(chǎn)萄基地外，是抬全國窯最大牙的汽有車物送流基惹地之史一，件交易葛分散搏。隨臣著中定國加泛入W范TO萬，汽災(zāi)車關(guān)頓稅下億降，味進(jìn)口旁配額臟逐漸明放開稍，國士內(nèi)個匙人消昨費(fèi)能搭力提之升，息汽車神物流安量將銹大幅確度上欲揚(yáng)，粥極需胞要更課高層寺次的敢展示叫交易乏的場啞所。汽車敏代理熄銷售蟻企業(yè)共：進(jìn)幣行品尊牌展簽示和忌交易鉛；最終沉消費(fèi)聰者為環(huán)京津形塘地臂區(qū)重牙點(diǎn)，緩輻射昌整個片長江要以北翅的廣聞大區(qū)點(diǎn)域的孟汽車誕消費(fèi)命者及胡汽車踢愛好慶者，揭購買魂和參曾觀。汽車臨城的賽特點(diǎn)有固占定的夕經(jīng)營針場所若和汽維車信寒息、題結(jié)算危、分招裝、怎儲藏煤、運(yùn)級輸?shù)染门涮资辗?wù)賭設(shè)施當(dāng)；陳列浮大量