2022年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告

2022年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告第一章行業(yè)概況產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)，就是緊緊圍繞著微笑曲線構(gòu)筑的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展技術(shù)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，以政策為基礎(chǔ)，以金融和產(chǎn)業(yè)為充分利用，以地產(chǎn)為載體，同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)土地的整體研發(fā)與運(yùn)營(yíng)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以辦公樓宅、服務(wù)設(shè)施住宅、研發(fā)及生產(chǎn)用房、商業(yè)及消閑服務(wù)設(shè)施、景區(qū)為主要研發(fā)對(duì)象，同步形成投資、研發(fā)、技術(shù)教育、產(chǎn)業(yè)受精卵、產(chǎn)業(yè)科創(chuàng)、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)設(shè)施住宅、商業(yè)服務(wù)等功能，具備城市綜合體和產(chǎn)業(yè)綜合體兩大特征的城市混業(yè)經(jīng)濟(jì)模式的定義相對(duì)而言更加全面。圖：微笑曲線資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行在上圖可以看出微笑曲線就是：微笑嘴型的一條曲線，兩端朝上。在產(chǎn)業(yè)鏈中，附加值更多突顯在兩端，分別就是研發(fā)和銷售，而處在中間環(huán)節(jié)的生產(chǎn)附加值最低。從微笑曲線可以看出專門從事產(chǎn)品研發(fā)、零件生產(chǎn)、市場(chǎng)銷售和售后服務(wù)的企業(yè)能夠獲得較低利潤(rùn)，而專門從事加裝的企業(yè)利潤(rùn)水平較低。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是2003年明確提出，就是工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)與更新?lián)Q代。在政府方面，崇尚高效率快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)與日益減少的資源之間的矛盾，政府一方面建議經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，一方面又必須解決日益減少的土地資源等問(wèn)題，迫切需要一種高效率利用的平臺(tái)既能同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)又能高效率利用土地資源；在客戶方面，崇尚核心競(jìng)爭(zhēng)力的提高與市場(chǎng)運(yùn)作效率高之間的矛盾，企業(yè)仍須提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須建議企業(yè)的脫胎換骨環(huán)境日益得天獨(dú)厚；彌漫著經(jīng)濟(jì)全球化步入大融合時(shí)代，政府、企業(yè)兩方面的市場(chǎng)需求日益緊迫，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)孕育出而生，傳統(tǒng)的工業(yè)開發(fā)區(qū)正逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全面戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。圖：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行仁達(dá)方略產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀2021年，整體政策環(huán)境沿用2020年末節(jié)奏，中央就房地產(chǎn)市場(chǎng)密集表達(dá)意見，苛刻全面落實(shí)“房住房居住”政策主基調(diào)。作為長(zhǎng)期過(guò)慢快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)將步入中長(zhǎng)調(diào)整周期，發(fā)展邏輯已不再大力支持高速快速增長(zhǎng)。盡管目前上市房企發(fā)展重點(diǎn)仍為夯實(shí)研發(fā)主業(yè)，但尋找第二快速增長(zhǎng)曲線已成房企共識(shí)，龍頭房企拓展第二戰(zhàn)場(chǎng)主要涵蓋R500L、物管、產(chǎn)業(yè)、租賃、文旅、康養(yǎng)、創(chuàng)投等領(lǐng)域，其中TOP50房企當(dāng)中存7成以上參與至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。行業(yè)發(fā)展階段產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從1979年發(fā)展至今歷經(jīng)五個(gè)階段：1979-1984年為萌芽期，以企業(yè)自建好園區(qū)居多；1984-2003年步入積極探索-發(fā)動(dòng)期，以工業(yè)地產(chǎn)居多，由政府研發(fā)主導(dǎo)；2003-2006年處于整頓期，園區(qū)步入規(guī)范經(jīng)營(yíng)階段；2006-2017年步入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)期，發(fā)展形式以產(chǎn)業(yè)新城模式居多；2017年后隨著傳統(tǒng)地產(chǎn)發(fā)展觸底，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)步入第五個(gè)全新發(fā)展階段，變成投資新藍(lán)海，大量傳統(tǒng)房企積極主動(dòng)變?yōu)椴饺?，發(fā)展形勢(shì)主要涵蓋產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)等類型。第二章商業(yè)模式和技術(shù)發(fā)展2.1產(chǎn)業(yè)鏈資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行上游房地產(chǎn)開發(fā)流程長(zhǎng)，上游產(chǎn)業(yè)鏈全面全面覆蓋行業(yè)眾多。上游產(chǎn)業(yè)由土地購(gòu)置、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑施工三大環(huán)節(jié)共同共同組成，其中牽涉到了地方政府土地供應(yīng)、金融機(jī)構(gòu)提供更多更多融資、前期工程咨詢服務(wù)、建筑施工原材料和工程機(jī)械供應(yīng)，以及施工建設(shè)、園林工程、建筑裝飾等相同產(chǎn)業(yè)。資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行目前，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年來(lái)的高速增長(zhǎng)，上游產(chǎn)業(yè)鏈整體已相對(duì)成熟，各細(xì)分行業(yè)專業(yè)化程度較高。且每個(gè)行業(yè)發(fā)展成長(zhǎng)至今，都已形成一批行業(yè)龍頭上市企業(yè)。整體來(lái)看，房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)，主要是原材料供應(yīng)及工程建設(shè)行業(yè)的企業(yè)格局相對(duì)穩(wěn)定。如水泥行業(yè)的海螺水泥、天山股份、華新水泥、金隅集團(tuán)、冀東水泥等企業(yè)集中度較高。東方雨虹和三棵樹也分別在防水材料和建材涂料行業(yè)占據(jù)了較高的市場(chǎng)份額。資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行CRIC建材產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)鏈的重要一環(huán)，主要就是作為上游供應(yīng)企業(yè)為建筑施工提供更多更多主體建設(shè)所需的原材料。主要囊括了鋼材、水泥（商品混凝土）、防塵/保溫材料、涂料、管件管材、玻璃等行業(yè)。多年來(lái)隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，上游原材料供應(yīng)商的產(chǎn)能產(chǎn)值也不斷提升，各細(xì)分行業(yè)中都發(fā)展出一批龍頭上市企業(yè)。如水泥行業(yè)的海螺水泥、金隅集團(tuán)，建筑節(jié)能及功能性涂料行業(yè)的東方雨虹、三棵樹，以及管件管材行業(yè)的公元股份、偉星新材等等。整體來(lái)看，相比房地產(chǎn)上下游的各其他產(chǎn)業(yè)而言，建材產(chǎn)業(yè)基于原材料制造業(yè)重資產(chǎn)、規(guī)?；a(chǎn)的特性，企業(yè)集中度相對(duì)較高。但近年來(lái)受行業(yè)增長(zhǎng)速度大幅下滑、房企流動(dòng)性危機(jī)侵襲、共振疫情影響，對(duì)建筑原材料產(chǎn)業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)也造成了明顯的影響。具體內(nèi)容來(lái)看，一方面，行業(yè)下行、部分規(guī)模房企暴雷、工程進(jìn)度停滯不前，建材供應(yīng)企業(yè)的繳付資金回籠周期變大長(zhǎng)，部分企業(yè)應(yīng)收賬款賬款賬款存資產(chǎn)資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，主要受國(guó)內(nèi)疫情影響，建材產(chǎn)業(yè)上游的原材料價(jià)格提升并保持在高位，且在疫情反反復(fù)復(fù)下運(yùn)輸、勞務(wù)、生產(chǎn)等各項(xiàng)成本也均存提升。中游中游主要高度高度關(guān)注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。就目前形勢(shì)來(lái)看，多元格局逐漸入局，民營(yíng)地產(chǎn)商前期扎堆步入，2019年呈圓形明顯大幅下滑態(tài)勢(shì)，而政府平臺(tái)公司、央企或?qū)嶓w企業(yè)大力大力推進(jìn)布局，變成新一輪主力。從企業(yè)端的來(lái)看，民企投資力度大幅收縮，央國(guó)企逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位，但多元玩家逐漸入局，涵蓋制造業(yè)實(shí)體企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)科技巨頭等六類主體均將目光涌向至了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，各類市場(chǎng)主體優(yōu)劣勢(shì)明顯。其中房地產(chǎn)開發(fā)商地產(chǎn)研發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式不精確；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式分析，但遭遇著資產(chǎn)化、運(yùn)營(yíng)模式等問(wèn)題；政府平臺(tái)公司發(fā)展體系明朗，但異地轉(zhuǎn)化成能力不強(qiáng)。資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行房企多數(shù)布局，頭部企業(yè)搞出產(chǎn)業(yè)同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，腰部企業(yè)搞出產(chǎn)品同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)盈利和膨脹。2020年，百?gòu)?qiáng)房企涉足產(chǎn)業(yè)有關(guān)業(yè)務(wù)的企業(yè)占比約80%，其中具有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)體項(xiàng)目企業(yè)占44%，僅涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資源整合企業(yè)占比53%，其中頭部企業(yè)搞出產(chǎn)業(yè)，通過(guò)實(shí)體項(xiàng)目的投資及運(yùn)營(yíng)，同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)嶄新賽道規(guī)模發(fā)展。腰部企業(yè)搞出產(chǎn)品，緊鄰集團(tuán)地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)產(chǎn)品快速轉(zhuǎn)化成，同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)盈利和膨脹。下游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈所對(duì)應(yīng)的下游主要高度高度關(guān)注產(chǎn)業(yè)用戶企業(yè)。新興產(chǎn)業(yè)就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的寵兒，也就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的核心。新興產(chǎn)業(yè)存：半導(dǎo)體、大數(shù)據(jù)、碳基新材料、光電、特種金屬材料、一流軌道交通裝備、煤機(jī)智能生產(chǎn)裝備、節(jié)能環(huán)保、光伏、智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車、通用航空、現(xiàn)代醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)，具有高附加值、高土地利用效率的特點(diǎn)，新興的產(chǎn)業(yè)可以獲得產(chǎn)業(yè)園區(qū)的青睞，預(yù)計(jì)下半年可以形成一批以新興產(chǎn)業(yè)為代表的產(chǎn)業(yè)集群。比如蘇州工業(yè)園，建設(shè)國(guó)家生物藥技術(shù)創(chuàng)新中心、國(guó)家第三代半導(dǎo)體技術(shù)技術(shù)創(chuàng)新中心，嶄新導(dǎo)入科技項(xiàng)目634個(gè)，占到至全年目標(biāo)的53%。生物醫(yī)藥、納米技術(shù)應(yīng)用領(lǐng)域、人工智能三大產(chǎn)業(yè)科創(chuàng)企業(yè)3513家，順利完成產(chǎn)值1510億元，同比快速增長(zhǎng)24.9%，新增上市企業(yè)7家。同時(shí)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)竣工周期利好顯現(xiàn)，也將帶動(dòng)家裝、家居、家電等消費(fèi)需求，行業(yè)景氣度較高，尤其那些在智慧互聯(lián)、科技實(shí)力方面過(guò)硬的企業(yè)優(yōu)勢(shì)凸顯。在這方面，海爾智家旗下集家裝、家居、家電、家生活于一體的場(chǎng)景品牌三翼鳥搶占先機(jī)，已經(jīng)與綠地、世茂、鵬盛地產(chǎn)等150多家頭部房企聯(lián)合，共建地產(chǎn)場(chǎng)景生態(tài)聯(lián)盟。2.2服務(wù)模式資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行縱觀占據(jù)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主流服務(wù)模式，總結(jié)為三種：獨(dú)立自主型服務(wù)模式，涵蓋參會(huì)招商，即為為應(yīng)邀出席或舉辦各種招商推介會(huì)；以商招商，即為為利用企業(yè)的信息渠道、商務(wù)渠道、人脈資源進(jìn)行招商引資；定點(diǎn)招商，即為為預(yù)設(shè)定點(diǎn)機(jī)構(gòu)，等企業(yè)打聽上。居間型服務(wù)模式，涵蓋以五大犯罪行為代表的全球范圍服務(wù)商，業(yè)務(wù)涵蓋全球范圍的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)和投資管理業(yè)務(wù)，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面他們存供應(yīng)鏈物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址、土地購(gòu)置和處置、訂做研發(fā)、設(shè)施管理以及投資交易等各個(gè)方面的多樣經(jīng)驗(yàn)。還包括存一定經(jīng)驗(yàn)的區(qū)域型服務(wù)商。平臺(tái)型服務(wù)模式，涵蓋專業(yè)類園區(qū)/廠房選址平臺(tái)：近幾年發(fā)展出的，積極探索中的選址類平臺(tái)，比如園區(qū)寶主打智慧招商平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)；集商大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)主打通過(guò)大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)為地方政府和園區(qū)提供更多更多智慧招商解決方案。綜合類園區(qū)/廠房選址平臺(tái)：以58同城、趕集網(wǎng)為代表的，住宅起家，兼有園區(qū)、廠房等的交易平臺(tái)。2.3商業(yè)模式以產(chǎn)業(yè)物業(yè)研發(fā)租賃居多的地產(chǎn)研發(fā)模式物業(yè)研發(fā)租賃的研發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，與住宅和商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)模式大體相若，依照提著地、建設(shè)、銷售或租賃的流程進(jìn)行滑動(dòng)循環(huán)。而物業(yè)研發(fā)租賃主要存三種盈利模式物業(yè)出售，即為為出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)以以獲取利潤(rùn)。物業(yè)租售比通常維持在2:8左右；物業(yè)出租，即為為通過(guò)地產(chǎn)開發(fā)商自持的方式，對(duì)物業(yè)進(jìn)行出租以以獲取租金收益；提供更多更多服務(wù)，即為為通過(guò)提供更多更多入駐企業(yè)所需的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施服務(wù)和增值服務(wù)，進(jìn)行盈利。代表企業(yè)：聯(lián)東U谷作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的頭部企業(yè)之一，聯(lián)東集團(tuán)曾加口號(hào)：地產(chǎn)看一看萬(wàn)科，產(chǎn)業(yè)看一看聯(lián)東。所述其在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的信心與地位。從運(yùn)營(yíng)模式看一看，聯(lián)東就是一個(gè)典型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，主要研發(fā)產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體，再通過(guò)租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和管理，最后獲得研發(fā)利潤(rùn)。聯(lián)東的主要盈利模式為物業(yè)租售與物業(yè)服務(wù)。聯(lián)東集團(tuán)主要推行“物業(yè)租售+增值服務(wù)”的業(yè)務(wù)模型回去同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)單個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的內(nèi)部資平衡。由于聯(lián)東地儲(chǔ)備較太太少，不搞出級(jí)研發(fā)，聯(lián)東的盈利除了物業(yè)的租售以外，還通過(guò)政府的產(chǎn)業(yè)補(bǔ)貼回去獲得繳；同時(shí)，通過(guò)園區(qū)房地產(chǎn)的研發(fā)銷售以以獲取均衡的現(xiàn)流，回去彌補(bǔ)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的不確定性的收。資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行以PPP居多的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式這類型的研發(fā)運(yùn)營(yíng)模式主要就是通過(guò)尋求地方政府與企業(yè)之間能夠同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)雙贏的契合點(diǎn)，以產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)回去幫助政府同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)地域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)再以以獲取廉價(jià)土地，同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)互幫互輸。在產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)性PPP模式中，政府就是園區(qū)開發(fā)建設(shè)的決策者，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)價(jià)格、質(zhì)量推行監(jiān)管，并專門設(shè)立園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)管理交會(huì)有關(guān)事務(wù)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商作為投資研發(fā)主體，拒絕接受合作區(qū)域所在地方政府的委托，雙方簽訂長(zhǎng)期合作開發(fā)協(xié)議，設(shè)立項(xiàng)目公司，為區(qū)域提供更多更多涵蓋規(guī)劃設(shè)計(jì)與咨詢、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)以及城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)共六大類、全系列流程的一體化運(yùn)作綜合解決方案。其中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)就是核心，具體內(nèi)容涵蓋開發(fā)商在委托區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務(wù)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等服務(wù)。盈利模式主要為土地一級(jí)研發(fā)盈利（涵蓋土地出讓、產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)的稅收收入、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)設(shè)施費(fèi)和等非稅總收入以及地方財(cái)政可以繳交的專項(xiàng)總收入等在內(nèi)的土地一級(jí)研發(fā)總收入來(lái)源）和土地二級(jí)研發(fā)盈利（房地產(chǎn)開發(fā)銷售、招商引資、后期產(chǎn)業(yè)服務(wù)和園區(qū)管理等總收入來(lái)源）。代表企業(yè)：華夏幸?；鶚I(yè)圖：華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)性PPP模式運(yùn)行機(jī)制資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行以雙輪驅(qū)動(dòng)居多的產(chǎn)業(yè)投資商模式這類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式就是由產(chǎn)業(yè)投資商向社會(huì)資本募資園區(qū)開發(fā)基金。該基金不僅可以投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)研發(fā)，同時(shí)還將投向具有市場(chǎng)前景的科技型技術(shù)創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式取悅大批技術(shù)創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)的同時(shí)還助推園區(qū)資產(chǎn)增值。盈利模式主要就是園區(qū)業(yè)務(wù)收益，即為為通過(guò)土地出讓園區(qū)土地、租售產(chǎn)業(yè)物業(yè)以以獲取收益；投資企業(yè)收益，即為為前期利用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式受精卵、培育成長(zhǎng)型企業(yè)，等候受精卵企業(yè)被重組或上市后，通過(guò)互動(dòng)企業(yè)脫胎換骨的紅利回去獲得資本增值，形成既當(dāng)“房東”又當(dāng)“股東”的盈利模式；除了基金管理收益，即為為管理發(fā)售的產(chǎn)業(yè)投資基金，交納基金管理費(fèi)的收益。代表企業(yè)：張江高科在運(yùn)營(yíng)模式上，張江高科提出以科技投行作為戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商、面向未來(lái)高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰(zhàn)略，重點(diǎn)聚焦于把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的有形資源轉(zhuǎn)化成產(chǎn)業(yè)投資的無(wú)形資源，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)投資有機(jī)融合、創(chuàng)新協(xié)同，形成獨(dú)特的商業(yè)模式。意即張江高科的利潤(rùn)點(diǎn)不在租售環(huán)節(jié)，而在資本市場(chǎng)。提供更多更多產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)平臺(tái)，服務(wù)全系列生命周期的運(yùn)營(yíng)模式這種類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，針對(duì)入園企業(yè)構(gòu)筑綜合服務(wù)平臺(tái)，為企業(yè)提供更多更多全方位服務(wù)體系，服務(wù)企業(yè)從苗圃、受精卵、快速至脫胎換骨的全生命周期。盈利模式主要為：產(chǎn)業(yè)銷售盈利，住宅產(chǎn)品、部分的商業(yè)產(chǎn)品輕而易舉銷售，總部樓、產(chǎn)研大廈等產(chǎn)品部分輕而易舉銷售。物業(yè)租賃收益，所抱持部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)，以獲取租金，并在未來(lái)物業(yè)升值之后贏得收益。所抱持物業(yè)資本化收益，針對(duì)園區(qū)企業(yè)，以物業(yè)租金和現(xiàn)金的形式，聯(lián)合政府和其他基金，進(jìn)行股權(quán)投資。即為為，股權(quán)收益。代表企業(yè)：天安數(shù)碼多年以來(lái)，天安數(shù)碼已形成以技術(shù)創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈的研發(fā)及運(yùn)營(yíng)為核心，以智慧空間和金控平臺(tái)為兩翼的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，著眼于為企業(yè)全系列生命周期受精卵及培育，打造出集科研、辦公、商務(wù)、交流、生活等綜合業(yè)態(tài)于一體的企業(yè)生態(tài)環(huán)境。圖：天安數(shù)碼城的業(yè)務(wù)布局資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行2.4技術(shù)發(fā)展對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)的各個(gè)專利申請(qǐng)人的專利數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，排名前三的公司依次為：上海臨港、市北高新、華夏幸福等。資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行iFinD2.5政策監(jiān)管行業(yè)主管部門涵蓋發(fā)改委，負(fù)責(zé)管理立項(xiàng)審查；規(guī)劃局，負(fù)責(zé)管理規(guī)劃條件的審查證實(shí)；國(guó)土局，負(fù)責(zé)管理土地規(guī)劃的核驗(yàn)。行業(yè)自律協(xié)會(huì)為于1985年9月20日成立的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)寫中國(guó)房協(xié)），就是各地房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)交易、經(jīng)紀(jì)中介、物業(yè)管理、裝修裝飾和房地產(chǎn)金融、法律等企事業(yè)單位及有關(guān)部門自愿應(yīng)邀出席共同共同組成的全國(guó)性行業(yè)非政府，就是在中華人民共和國(guó)民政部登記注冊(cè)備案的具有法人資格的社會(huì)團(tuán)體，業(yè)務(wù)主管部門就是中華人民共和國(guó)建設(shè)部，總部設(shè)立于北京。行業(yè)的主要法律法規(guī)及政策（1）都市圈發(fā)展按下"快速鍵"2021年11月29日，四川省政府正式宣布正式宣布印發(fā)《成都都市圈發(fā)展規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)寫《規(guī)劃》），這就是DD91南京都市圈、福州都市圈以后，國(guó)家層面核準(zhǔn)的第三個(gè)都市圈規(guī)劃。2021年以來(lái)，南京、福州、成都三大都市圈發(fā)展規(guī)劃相繼核準(zhǔn)，都市圈建設(shè)按下"快進(jìn)鍵"。大城市就是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)主要的驅(qū)動(dòng)力，以大城市為中心的都市圈將促進(jìn)城市功能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、產(chǎn)業(yè)錯(cuò)位布局，推動(dòng)公共服務(wù)資源共享共享資源和政策協(xié)同（2）引導(dǎo)社會(huì)資本盤活國(guó)有存量資產(chǎn)，回收資金用做嶄新基礎(chǔ)建設(shè)2021年2月26日發(fā)改委印發(fā)《引導(dǎo)社會(huì)資本參與盤活國(guó)有存量資產(chǎn)中央預(yù)算內(nèi)投資示范點(diǎn)專項(xiàng)管理辦法》。其中明確提出，引導(dǎo)社會(huì)資本積極參與盤活國(guó)有存量資產(chǎn)，將回收資金用做代萊基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，形成投資良性循環(huán)，為促進(jìn)國(guó)內(nèi)大循環(huán)充分發(fā)揮積極主動(dòng)促進(jìn)作用。管理辦法明確重點(diǎn)大力支持領(lǐng)域，涵蓋盤活存量難度大、對(duì)形成投資良性循環(huán)示范性強(qiáng)的交通、市政、環(huán)保、水利、倉(cāng)儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施狠抓板行業(yè)，以及新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。（3）內(nèi)容為王，主題型園區(qū)變成大趨勢(shì)2021年作為"十四五"開局之年，新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革正在深入細(xì)致發(fā)展，各地政府基本建設(shè)的"十四五發(fā)展規(guī)劃"紛紛對(duì)地方區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展明確提出政策指導(dǎo)意見。以上海為基準(zhǔn)，在強(qiáng)化高端產(chǎn)業(yè)助推功能方面，上海將推動(dòng)集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)模銳減，大力大力推進(jìn)發(fā)展電子信息、汽車、高端裝備、一流材料、生命身心健康、時(shí)尚消費(fèi)品六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，打造出具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高端產(chǎn)業(yè)集群，大力大力推進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)科創(chuàng)的中心，將持續(xù)在產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新發(fā)展上充分發(fā)揮自身促進(jìn)作用，在各地政策引導(dǎo)之下，預(yù)計(jì)主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)將可以呈現(xiàn)科創(chuàng)助推性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。除此之外，北京、廣東等一線城市也紛紛大力大力推進(jìn)"主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)"建設(shè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正從綜合性園區(qū)變?yōu)橹黝}、特色園區(qū)。（4）城市更新從"量變"邁入"質(zhì)變"，產(chǎn)業(yè)就是核心2021年1月21日，廣州發(fā)布了城市更新政策1號(hào)文。在這份文件之中，城市更新產(chǎn)業(yè)規(guī)劃圈層得到進(jìn)一步強(qiáng)化，并明確引入企業(yè)、教育、醫(yī)療配套的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)中，第一、二圈層要重點(diǎn)引進(jìn)新一代信息技術(shù)、數(shù)字新基建、生物醫(yī)藥、專業(yè)服務(wù)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)、文化創(chuàng)意、金融保險(xiǎn)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)。在第一圈層之內(nèi)，城市更新項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)建設(shè)量為60%，或者屬于開發(fā)商的融資地塊部分產(chǎn)業(yè)建設(shè)量為60%，而居住部分占比為40%。在第二圈層之內(nèi)，城市更新項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)建設(shè)量為40%，住宅為60%。2021年，北京出臺(tái)的《北京市城市更新行動(dòng)計(jì)劃（2021-2025年）》提出，對(duì)需要改造或有升級(jí)改造需求的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及屬于產(chǎn)業(yè)禁限目錄、不符合安全生產(chǎn)和生態(tài)環(huán)境要求、閑置低效的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和老舊廠房開展評(píng)估。建立臺(tái)賬，制定年度計(jì)劃，到2025年，有序推進(jìn)700處老舊廠房更新改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)"騰籠換鳥"?！缎袆?dòng)計(jì)劃》提出，積極支持既有低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新，利用騰退空間建設(shè)產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新平臺(tái)，推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃使用性質(zhì)正負(fù)面清單制度，疏解非首都功能，發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)。（5）產(chǎn)業(yè)監(jiān)管指標(biāo)體系完善，工業(yè)用地市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻刷新2021年3月16日，自然資源部修正了《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地掌控指標(biāo)》，《掌控指標(biāo)》就是在（國(guó)土資發(fā)〔2008〕24號(hào)）文件基礎(chǔ)上進(jìn)行了修正，其目的就是進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地管理，促進(jìn)土地資源節(jié)約集約和高效率利用。國(guó)家對(duì)工業(yè)用地研發(fā)的管制主要突顯在容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、投資強(qiáng)度、綠地率等幾個(gè)方面。關(guān)于分割轉(zhuǎn)讓，《掌控指標(biāo)》提到：行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積≤工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%，且建筑面積≤工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的15%，不得分割轉(zhuǎn)讓；單體大型工業(yè)項(xiàng)目，按照工業(yè)用地全面落實(shí)用途的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、一流制造業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)可以增加研發(fā)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)、檢測(cè)、中試設(shè)施，增加的建筑面積≤工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的15%，不得分割轉(zhuǎn)讓。本次修正進(jìn)一步完善了工業(yè)用地市場(chǎng)準(zhǔn)入建議標(biāo)準(zhǔn)，有利于促進(jìn)工業(yè)企業(yè)集約化、精確化、公平化利用土地及促進(jìn)土地市場(chǎng)秩序規(guī)范化。（6）從"項(xiàng)目等地"至"對(duì)標(biāo)提著地"，多地推行"標(biāo)準(zhǔn)地"制度改革"標(biāo)準(zhǔn)地"模式發(fā)端于浙江，2021年廣東、江蘇、四川、青島等多地公布了"標(biāo)準(zhǔn)地"有關(guān)政策，"標(biāo)準(zhǔn)地"制度改革正全面大力大力推進(jìn)。（7）國(guó)家發(fā)改委明確提出推廣"工業(yè)上樓"模式2021年7月27日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布了《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)技術(shù)創(chuàng)新措施和經(jīng)驗(yàn)作法的通告》，總結(jié)剖析了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)已轉(zhuǎn)化成推廣的技術(shù)創(chuàng)新措施和經(jīng)驗(yàn)作法。其中，在第十條——?jiǎng)澏?區(qū)塊線"，保證工業(yè)發(fā)展空間的內(nèi)容中，明確提出必須推廣"工業(yè)上樓"模式。"工業(yè)上樓"就是指不同于傳統(tǒng)模式下在單層工廠中進(jìn)行生產(chǎn)，而是變成在高層大廈中進(jìn)行企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、研發(fā)、設(shè)計(jì)的新型工業(yè)樓宇模式。工業(yè)上樓極大地提高工業(yè)空間利用效率，但同時(shí)也受限于高層樓宇的鋼架等，工業(yè)上樓企業(yè)通常為生產(chǎn)設(shè)備較輕，生產(chǎn)過(guò)程噪音與污染較小的高端制造業(yè)，比如說(shuō)生物醫(yī)藥、智能生產(chǎn)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)或大數(shù)據(jù)等科技含量較低的產(chǎn)業(yè)。隨著城市不斷涌向發(fā)展，在集約非常非常有限的城市空間內(nèi)，土地資源變得越來(lái)越緊繃，而隨著城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，大量的高精尖產(chǎn)業(yè)可以內(nèi)置技術(shù)創(chuàng)新的生產(chǎn)空間，"工業(yè)上樓"作為技術(shù)創(chuàng)新模式受到越來(lái)越多的高度高度關(guān)注。今年9月上海印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)上海市產(chǎn)業(yè)用地土地出讓管理的若干規(guī)定》中，明確工業(yè)用地容積率通常不低于2.0，其中通用型類研發(fā)用地容積率不低于3.0，而存量工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用地經(jīng)核準(zhǔn)提高容積率和增加地下空間的，不再脫貧致富土地價(jià)款。（8）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs大力支持政策持續(xù)加碼，試點(diǎn)范圍不斷擴(kuò)大2020年7月31日，發(fā)改委公布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通告》（586號(hào)文），明確了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)區(qū)域及試點(diǎn)行業(yè)。2021年7月2日，發(fā)改委公布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通告》（958號(hào)文）。新政策趨緊了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的區(qū)域條件管制。對(duì)照586號(hào)文，"958號(hào)文"中將基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目試點(diǎn)區(qū)域從"著眼重點(diǎn)區(qū)域"不斷擴(kuò)大至"全國(guó)各地區(qū)符合條件的項(xiàng)目均可申報(bào)"，且在"國(guó)家關(guān)鍵性戰(zhàn)略區(qū)域"中新增黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展。在新規(guī)則下，積極開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的區(qū)域條件管制進(jìn)一步趨緊。國(guó)家對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的大力支持政策持續(xù)加碼，2021年12月31日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布關(guān)于大力大力推進(jìn)大力大力推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通告，通告明確提出，全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)必須秉承統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)和協(xié)同服務(wù)的功能定位，重實(shí)效項(xiàng)目“馬曉軍四百余里、應(yīng)入四百余里”，不得以任何理由謝絕項(xiàng)目入庫(kù)。及時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分類輔導(dǎo)，加強(qiáng)項(xiàng)目謀劃、儲(chǔ)備、申報(bào)等全過(guò)程服務(wù)，推動(dòng)做好發(fā)售準(zhǔn)備工作工作工作。第三章行業(yè)估值、定價(jià)機(jī)制和全球龍頭企業(yè)3.1行業(yè)市值和估值方法圖：PE/PB圖：指數(shù)整體整體表現(xiàn)資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行iFinD行業(yè)估值方法可以挑選出市盈率估值法、PEG估值法、市凈率估值法、市現(xiàn)率、P/S市銷率估值法、EV/Sales市售率僅估值法、RNAV重估凈資產(chǎn)估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF現(xiàn)金流現(xiàn)值估值法、NAV凈資產(chǎn)價(jià)值估值法等。3.2行業(yè)發(fā)展和驅(qū)動(dòng)因子（1）傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)的仍須我國(guó)傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)模式急需向新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式進(jìn)行全面戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，這為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展奠定了鞏固的基礎(chǔ)。與以出售、出租低價(jià)物業(yè)為代表的傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式相同，新型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式一方面與新型發(fā)展道路存密切的聯(lián)系（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自發(fā)展之初，就把戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、IT行業(yè)等作為自己的服務(wù)對(duì)象）；另一方面產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)跨行業(yè)和橫貫領(lǐng)域的融合，目的就是形成一個(gè)有效率的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)。（2）房地產(chǎn)行業(yè)受到挑戰(zhàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在受到政策約束、資本約束和資源約束的多重挑戰(zhàn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)必須尋求可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的技術(shù)創(chuàng)新空間，在這種情況下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無(wú)疑將可以變成眾多房地產(chǎn)企業(yè)謀求轉(zhuǎn)型的一個(gè)關(guān)鍵戰(zhàn)略方向。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與純粹消費(fèi)型地產(chǎn)相同，它的出發(fā)點(diǎn)就是將地產(chǎn)資源與其他各種資源進(jìn)行全面資源整合，通過(guò)對(duì)土地與房產(chǎn)持續(xù)性的二次、三次的深度研發(fā)與利用，把土地研發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的培育，真正并使房地產(chǎn)開發(fā)和城市發(fā)展融為一體，形成多方共贏的局面，這為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)提供更多更多了非常小的發(fā)展空間。（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)政策和經(jīng)濟(jì)方式的轉(zhuǎn)型，將非常大地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)升級(jí)已就是大勢(shì)所趨，而這必然大力大力推進(jìn)大批企業(yè)遷址的速度。這對(duì)于能夠提供更多更多完善的產(chǎn)品功能、迷人的自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的園區(qū)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，對(duì)于能夠增加企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)成本、為入駐企業(yè)構(gòu)筑高效率分解成平臺(tái)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑就是一個(gè)極為難得的機(jī)會(huì)。就北京市而言，北京四環(huán)內(nèi)除了保留清潔型高新技術(shù)企業(yè)以及一些大型企業(yè)的集團(tuán)總部外，大部分企業(yè)不得不順勢(shì)搬遷，從而為北京地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力，以順義區(qū)的MAX空港企業(yè)園、海淀區(qū)的中關(guān)村科技園為代表的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，借此良機(jī)迅速發(fā)展壯大。3.3行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)管理表：常用行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因子資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行（1）宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)2022年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)克服困難保持快速增長(zhǎng)，呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，但外部環(huán)境繁瑣緊迫，國(guó)內(nèi)疫情多收斂收到，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常仍遭遇不少挑戰(zhàn)。疫情發(fā)動(dòng)以來(lái)，全球產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈中斷，俄烏沖突減低供應(yīng)端的緊繃，小微企業(yè)存活遭遇挑戰(zhàn)。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍將遭遇著疫情反反復(fù)復(fù)、結(jié)構(gòu)性調(diào)整、輸入性通脹壓力大等問(wèn)題，可能將將對(duì)行業(yè)經(jīng)營(yíng)平添風(fēng)險(xiǎn)。（2）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)從“增量研發(fā)”時(shí)代邁入“存量運(yùn)營(yíng)”時(shí)代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)資源等方面同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，均遭遇著日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力。城鎮(zhèn)化人口涌向以及產(chǎn)業(yè)快速升級(jí)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸活躍，各路人馬紛紛進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，加之產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的同質(zhì)化發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，人才、土地、客戶變成各產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商爭(zhēng)相搶奪的對(duì)象。（3）項(xiàng)目研發(fā)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)載體研發(fā)經(jīng)營(yíng)及產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)屬于資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目研發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，前期資金投入資金大，產(chǎn)業(yè)科創(chuàng)效應(yīng)仍須一定的時(shí)間，并使產(chǎn)業(yè)載體研發(fā)項(xiàng)目存一定的不確定性。在整個(gè)研發(fā)過(guò)程中，仍須制定了較為苛刻的管理和掌控流程，但仍仍須綜合分析外部宏觀、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)及行業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)情況，提升應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力，確保行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。若在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程中無(wú)法及時(shí)解決出現(xiàn)的問(wèn)題，可能會(huì)影響資金周轉(zhuǎn)速度、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)成本等情況，可能將將對(duì)項(xiàng)目研發(fā)產(chǎn)生一定的影響。（4）項(xiàng)目受精卵風(fēng)險(xiǎn)近年來(lái)，行業(yè)積極探索“基金+基地”、產(chǎn)金融合的技術(shù)創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，強(qiáng)化了產(chǎn)業(yè)投資的力度，推動(dòng)總收入利潤(rùn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。目前，行業(yè)仍處于轉(zhuǎn)型初期的積累階段，投資項(xiàng)目自初始投資至達(dá)致明朗盈利狀態(tài)仍須一定的培育期，受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)發(fā)展環(huán)境、項(xiàng)目投資管理等因素影響，可能將將存投資決策風(fēng)險(xiǎn)以及投資選擇選擇退出風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致投資收益的不確定性。因此，公司仍須不斷優(yōu)化投資項(xiàng)目管理體系，建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和評(píng)估機(jī)制，構(gòu)筑專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)，不斷提升抗炎風(fēng)險(xiǎn)能力。3.4競(jìng)爭(zhēng)分析-SWOT（1）優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)地產(chǎn)研發(fā)領(lǐng)域積累了大量經(jīng)驗(yàn)，具備較為明朗的商業(yè)模式。多年發(fā)展體系明朗，國(guó)家政策大力支持；具備較好的產(chǎn)業(yè)鏈資源，比較貼近生產(chǎn)實(shí)體企業(yè)自身發(fā)展市場(chǎng)需求，也難于產(chǎn)業(yè)科創(chuàng)。（2）劣勢(shì)部分房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型升級(jí)中受限于長(zhǎng)期的住宅研發(fā)的慣性思維，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式并不非常精確；異地轉(zhuǎn)化成能力比較低，在研發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)等方面經(jīng)驗(yàn)不足，產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展方面存非常大局限。（3）機(jī)遇在當(dāng)前產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下，未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要方向就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研發(fā)日益專業(yè)化。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是以產(chǎn)業(yè)為充分利用地產(chǎn)為載體構(gòu)筑的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，園區(qū)就是專業(yè)化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，分工明確、協(xié)作服務(wù)設(shè)施緊密、集群效應(yīng)明顯，尤其就是近年來(lái)，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”、“大數(shù)據(jù)”、“人工智能”等概念的明確提出及具體內(nèi)容應(yīng)用領(lǐng)域，園區(qū)發(fā)展逐步同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)信息化、科技化、智能化為大勢(shì)所趨。疫情后在線經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥等行業(yè)的快速發(fā)展而令產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)變成全球房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的最輕熱點(diǎn)。2021年1-9月，中國(guó)涵蓋物流設(shè)施、商務(wù)園區(qū)、工業(yè)廠房、數(shù)據(jù)中心等在內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額多于340億元，創(chuàng)歷史新高。未來(lái)5-10年將步入中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展黃金期。（4）威脅首先地產(chǎn)行業(yè)如何融資就是非常小的一個(gè)問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是靠地產(chǎn)項(xiàng)目為生，屬于無(wú)機(jī)項(xiàng)目，商業(yè)模式的無(wú)法明晰將平添大問(wèn)題。其次，增量時(shí)代快速幻滅，使得提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。最后，實(shí)體產(chǎn)業(yè)變成國(guó)家經(jīng)濟(jì)命脈，中央和地方企業(yè)大規(guī)模進(jìn)軍園區(qū)開發(fā)，非常小一部分國(guó)企都會(huì)步入產(chǎn)業(yè)園區(qū)，相對(duì)來(lái)說(shuō)民企很難存優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈。3.5中國(guó)關(guān)鍵參與企業(yè)中國(guó)主要企業(yè)有上海臨港【600848.SH】、張江高科【600895.SH】、外高橋【600648.SH】、中新集團(tuán)【601512.SH】、浦東金橋【600639.SH】、華夏幸?！?00340.SH】、市北高新【600604.SH】、電子城【600658.SH】、海泰發(fā)展【600082.SH】、空港股份【600463.SH】等。資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行iFinD（1）上海臨港：上海臨港經(jīng)濟(jì)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司，成立于2003年9月，注冊(cè)資金63.72億元，是承擔(dān)上海臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)任務(wù)的大型國(guó)有多元投資企業(yè)，主要負(fù)責(zé)上海臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)218平方公里范圍內(nèi)的土地開發(fā)、基礎(chǔ)建設(shè)、招商引資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和功能配套等工作。（2）張江高科：張江高科技園區(qū)，被譽(yù)為中國(guó)硅谷。成立于1992年7月，位于上海浦東新區(qū)中南部，是中國(guó)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)園區(qū)，與陸家嘴、金橋和外高橋開發(fā)區(qū)同為上海浦東新區(qū)四個(gè)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。經(jīng)過(guò)近二十年的開發(fā)，園區(qū)構(gòu)筑了生物醫(yī)藥創(chuàng)新鏈，集成電路產(chǎn)業(yè)鏈和軟件產(chǎn)業(yè)鏈的框架。（3）華夏幸福：華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司（股票代碼：600340）創(chuàng)立于1998年，公司秉持“服務(wù)即為為未來(lái)”的理念和“服務(wù)實(shí)體企業(yè)，發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)”的歷史使命，以住宅研發(fā)和資產(chǎn)管理為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)新城為平臺(tái)，打造出以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的政府服務(wù)體系和以空間服務(wù)為核心的企業(yè)服務(wù)體系，致力于變成中國(guó)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商。3.6國(guó)際關(guān)鍵參與者國(guó)際主要企業(yè)存普洛斯（GLP）、騰飛集團(tuán)等。（1）普洛斯：在中國(guó)70個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，投資、研發(fā)和管理著450多處物流倉(cāng)儲(chǔ)、生產(chǎn)及研發(fā)、數(shù)據(jù)中心及新能源基礎(chǔ)設(shè)施。作為領(lǐng)先的另類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，普洛斯在中國(guó)的資產(chǎn)管理規(guī)模少于720億美元，在中國(guó)境內(nèi)外募資并運(yùn)轉(zhuǎn)多支專門投資于中國(guó)的公募基金基金，普洛斯REIT就是中國(guó)首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，也就是上交所首支“倉(cāng)儲(chǔ)物流類”基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT。（2）騰飛集團(tuán)：就是新加坡裕廊集團(tuán)旗下以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研發(fā)和招商為主營(yíng)業(yè)務(wù)的子公司，為新加坡產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿企業(yè)。旗下具備三個(gè)成功上市的信托基金，管理亞洲區(qū)域內(nèi)多個(gè)公募基金房地產(chǎn)基金。業(yè)務(wù)遍及新加坡、中國(guó)、印度等10個(gè)國(guó)家和地區(qū)，研發(fā)項(xiàng)目涵蓋科技園、物流地產(chǎn)、孵化器等多種類型，代表項(xiàng)目存新