股市樓市中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢：深度分析

股市樓市中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢：深度分析時(shí)間：2010年6月5日16：00地點(diǎn)：深圳市香格里拉酒店二樓主持人（金子楠）：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、女士們、先生們下午好，這里是股市、樓市中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的閉幕論壇，我是來自廣州電視臺的財(cái)經(jīng)節(jié)目主持人金子楠，非常榮幸主持今天這個(gè)論壇。大家已經(jīng)看到了今天要討論的主題是股市和樓市，這兩個(gè)問題是中國的老百姓最關(guān)心的兩個(gè)問題，對中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。說起樓市大家都有一個(gè)感覺，房價(jià)過高、上漲過快是大家最近經(jīng)常討論的問題，很戲劇性的，兩會剛閉幕，北京就誕生了幾個(gè)地王，所以現(xiàn)在老百姓把打牌都不打斗地主了，都打斗地王了，和樓市息息相關(guān)的就是中國的股市，今天有很多專家在這里，我就用老百姓眼中的比喻，如果拿拍電影來比喻中國股市的話，大家說說07年的時(shí)候是什么樣的片子？科幻片，《阿凡達(dá)》都比不上，到08年是驚恐片，很多人開著奔馳去，踩著單車回來，到了現(xiàn)在是懸疑片，我剛好是做股票節(jié)目的，兩條陰線，一條紅線，股市和樓市究竟該怎么發(fā)展？我是個(gè)門外漢，今天我們?yōu)榇蠹艺埖搅朔浅Ｖ亓考壍难葜v嘉賓，現(xiàn)在就讓我榮幸的介紹一下，他們是來自中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容先生；野村證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春先生；中國房地產(chǎn)獨(dú)立評論家牛刀先生；中國風(fēng)險(xiǎn)投資研究院院長陳工孟先生。接下來的時(shí)間里每一位嘉賓都將就大家非常關(guān)心的這兩個(gè)問題以及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢問題發(fā)表自己非常獨(dú)到的見解，隨后還會有一個(gè)和觀眾互動的時(shí)間，到時(shí)候大家有什么疑問都可以提出來，現(xiàn)在就讓我們首先請出中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容先生給我們演講。易憲容先生，中國社會科學(xué)研究院研究員，教授，易教授主要研究領(lǐng)域是金融市場理論，金融市場和制度分析、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在讓我們以掌聲歡迎易教授。易憲容：大家下午好！十分高興和大家討論當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場問題，大家知道2009年中國的房地產(chǎn)市場在全世界金融風(fēng)暴還沒有退出，全世界的經(jīng)濟(jì)仍然處于衰退的情況下，我們的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了驚天大逆轉(zhuǎn)，出現(xiàn)了前所未有的繁榮，2009年，中國的房地產(chǎn)市場增長了80%，大家可能會問，中國這樣的房地產(chǎn)市場在這樣的背景下為什么會如此繁榮？是什么原因？有人說中國房地產(chǎn)市場有剛性需求在內(nèi)，我就告訴他，如果說房地產(chǎn)市場真的有剛性需求，不要錢送給你的時(shí)候都難，但實(shí)際上，中國的房地產(chǎn)市場2009年之所以會如此，最根本的問題是政府的房地產(chǎn)市場政策出現(xiàn)了問題，我在2008年金融海嘯、金融危機(jī)之后，政府出臺了一系列的政策，我就說，2008年美國的金融海嘯救了中國的房地產(chǎn)市場，為什么？2008年9月份，我曾經(jīng)參加了一個(gè)會，當(dāng)時(shí)見證房地產(chǎn)企業(yè)，各個(gè)地方政府以及各種社會輿論、媒體輿論都認(rèn)為政府要救房地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)我給房地產(chǎn)市場九個(gè)字：不能救、不可救，不要救，一救的話肯定會出大問題，當(dāng)時(shí)開會的時(shí)候很多部委參加會議的人，基本上贊同我的觀點(diǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場沒有多大的問題，房地產(chǎn)市場能夠正常持續(xù)的發(fā)展下去，但是2008年，金融海嘯呼嘯而來以后，政府沒有判斷房地產(chǎn)市場將會發(fā)生什么，所以就出臺了一系列過度優(yōu)惠的信貸政策，出現(xiàn)了一系列讓我們投資者認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)驚天大逆轉(zhuǎn)的政策。所以在2009年這樣的政策推動下，我們的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的繁榮，2009年，我們個(gè)人從銀行獲得金融性貸款，達(dá)到了2.4萬億，2010年一季度，我們個(gè)人從銀行獲得金融貸款9202億，也就是說在短短的15個(gè)月時(shí)間里，個(gè)人從銀行貸款達(dá)到了3.5萬億，3.5萬億是什么概念？2008年個(gè)人金融性貸款只有6000億，也就是說是2008年的近6倍左右。而且2008年我們個(gè)人貸款只有2.98萬億，15個(gè)月的時(shí)間里，比前15年個(gè)人貸款還要多。這就是因?yàn)榇罅康你y行資金流入市場，正因?yàn)殂y行利用政府過度優(yōu)惠的政策，正因?yàn)槲覀兇罅康你y行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場的價(jià)格快速飆升，房地產(chǎn)市場由年初以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，改變?yōu)橐酝顿Y為主導(dǎo)的市場，房地產(chǎn)市場自然而然價(jià)格的快速飆升，房地產(chǎn)市場的繁榮也就出現(xiàn)了。但是到了2009年底，迪拜危機(jī)出現(xiàn)了，無論是國內(nèi)還是世界的媒體打電話問我，易教授，迪拜危機(jī)對中國有多少影響？我說迪拜危機(jī)只要阿拉伯國家他們出面來救，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)很快就會沒有了，但是迪拜危機(jī)會給中國的領(lǐng)導(dǎo)人給出比較重要的啟示，只要信貸無限的擴(kuò)張，你的規(guī)模超過了實(shí)體經(jīng)濟(jì)本身，那么一定會產(chǎn)生金融危機(jī)，一定會產(chǎn)生銀行危機(jī)，所以大家看到了，從2009年12月份之后，政府就推出了一系列來調(diào)整房地產(chǎn)市場政策，國十條等等，但是這些政策出臺之后，所產(chǎn)生的影響十分有限，為什么？他們有幾個(gè)假定，沒有認(rèn)清楚房地產(chǎn)市場到底是一個(gè)什么概念，房地產(chǎn)市場的泡沫到底有多大。因?yàn)樗麄兗俣ǎ?009年中國房地產(chǎn)市場有泡沫，價(jià)格過高，只是部分地區(qū)，我們買房的居民只要買一套住房，這兩個(gè)的假定前提下，推出的政策肯定和實(shí)際相差很遠(yuǎn)。為什么？因?yàn)?009年房地產(chǎn)市場來講，它的價(jià)格全面的飆升，已經(jīng)成了全中國一個(gè)普遍現(xiàn)象，房地產(chǎn)泡沫不是在一線城市，不是在少數(shù)幾個(gè)城市，而是基本上蔓延到全國，只不過各個(gè)地方的程度不一。我們2009年房價(jià)的快速飆升，是政府過度優(yōu)惠的信貸政策所導(dǎo)致的結(jié)果，由于這樣的假定，沒有認(rèn)清楚當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢，所以政策出臺以后，不僅僅沒有讓房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，反而有些城市房價(jià)的炒作、房地產(chǎn)市場的炒作越來越嚴(yán)重，土地的交易價(jià)格越來越高，所以到了3月份，政府覺得問題大了，我在人大開會的時(shí)候又參加了他們的會，當(dāng)時(shí)我就告訴他們，你說這個(gè)政策為什么起得作用不好？關(guān)鍵是因?yàn)闆]有看清楚房地產(chǎn)時(shí)常發(fā)生了什么，沒有分析出房地產(chǎn)價(jià)格為什么會快速飆升，房地產(chǎn)市場這種繁榮所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)在哪里？所以到了3月份兩會之后，政府對房地產(chǎn)市場重新認(rèn)識、重新思考、重新判斷，除了在4月15號之后出臺了新的國十條，新國十條所要表明的一個(gè)問題，就是要讓房地產(chǎn)市場成為我們中國經(jīng)濟(jì)未來增長的動力，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場將會成為中國城市化進(jìn)程的動力，所以房地產(chǎn)的功能一定要改變，所以新國十條的第一個(gè)差別和以往政策的差別就是要改變中國房地產(chǎn)的基本政策，房地產(chǎn)既不是支柱產(chǎn)業(yè)，也不是宏觀調(diào)控的工具，它的基本功能就是要讓我們房地產(chǎn)市場成為居民居住的，房地產(chǎn)市場不是賺錢的工具，而是要成為讓我們每一個(gè)人住房條件改善的工具。第二個(gè)特點(diǎn)說明以往的房地產(chǎn)暴利模式要改變，要讓房地產(chǎn)的利益分?jǐn)偨o每一個(gè)人，而不是說讓房地產(chǎn)市場成為財(cái)富轉(zhuǎn)移機(jī)制，讓房地產(chǎn)市場成為少數(shù)人獲得暴利的工具，房地產(chǎn)市場的利益、房地產(chǎn)的暴利讓大家來分享。第三個(gè)方面就是要把房地產(chǎn)市場改變?yōu)檫^去以投資為主導(dǎo)，過去以賺錢的工具改變?yōu)橐韵M(fèi)為主導(dǎo)的市場，所以新的國十條就強(qiáng)調(diào)，高房價(jià)不僅僅影響到我們居民基本的生存、影響到民生，而在影響到國家的金融安全、影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)發(fā)展，影響到中國未來經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定，因?yàn)閷Ψ績r(jià)進(jìn)行全面的調(diào)整，這是新國十條的核心，新國十條的核心就是要讓我們對2008年的房地產(chǎn)回歸到常態(tài)，回歸到比較平常的市場價(jià)格。比如說通過信貸政策的調(diào)整，比如說通過稅收政策的調(diào)整，讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)到常態(tài)，比如說通過土地政府的調(diào)整，來壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，其實(shí)大家可以看到，新的國十條出臺以后，新的政策一直在出來，但是我可以告訴大家，新國十條的內(nèi)容只是表現(xiàn)為僅僅一部分、一點(diǎn)點(diǎn)，所以未來的房地產(chǎn)市場，只要把國十條認(rèn)真的落實(shí)，認(rèn)真的調(diào)整、認(rèn)真的執(zhí)行，我們房地產(chǎn)市場一定會成為中國經(jīng)濟(jì)增長的動力，一定會成為中國經(jīng)濟(jì)、中國城市化發(fā)展的動力，一定會讓我們中國的經(jīng)濟(jì)保持未來30年快速增長的動力，謝謝大家！主持人：感謝易教授的演講，剛才易教授非常精辟的給我們大家解讀了房地產(chǎn)的新政，就是要讓我們的價(jià)格回歸到常態(tài)，希望能像您所說的把房地產(chǎn)商的暴利讓老百姓享受一下，接下來有請野村證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春先生，孫明春先生是中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，在宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣政策、企業(yè)戰(zhàn)略管理和經(jīng)濟(jì)管理方面都有研究，孫博士帶領(lǐng)野村團(tuán)隊(duì)在2001年亞洲研究團(tuán)隊(duì)的評選中成功躍居到第三名，現(xiàn)在讓我們以熱烈的掌聲有請孫教授。孫明春：首先非常高興能夠來參加今天的論壇，我講的和剛才的易教授講的有一點(diǎn)不同，因?yàn)槲抑酪紫壬团Ｏ壬际欠康禺a(chǎn)方面的專家，陳先生在股票市場研究也很多，所以我講一點(diǎn)不同的東西，我為這個(gè)會議專門做了一點(diǎn)研究，我講純粹的經(jīng)濟(jì)問題，因?yàn)樵谧氖秋L(fēng)險(xiǎn)投資者，接下來十年中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，包括一些挑戰(zhàn)，可能都給大家的房地產(chǎn)會提供一些機(jī)會，我也希望通過我的演講給大家提出一點(diǎn)啟示，大家可以從機(jī)會的角度去思考我講的數(shù)據(jù)。這個(gè)題目叫做大國的挑戰(zhàn)，它的背景是什么呢？大家也聽過很多遍，中國今年如果不出意外，應(yīng)該是成為全世界的第二大經(jīng)濟(jì)體，什么是不出意外呢？只要日元不急劇升值，我們今年就趕上日本了，趕上日本成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，對中國、對世界都提出了很大的挑戰(zhàn)，大家今天還沒有意識到。大家看看日本，這張圖是美國、中國和日本的GDP，也就是經(jīng)濟(jì)規(guī)模，大家看看日本在20年之前就成為了世界第二大經(jīng)濟(jì)體，但是日本成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體以后，并沒有對全球的經(jīng)濟(jì)造成特別大的挑戰(zhàn)，為什么？因?yàn)樗Ｔ谀橇?，這張圖可以看出來，它后面沒漲，一定程度上還降了，也就是說到了世界第二以后，沒有為全球的需求作出貢獻(xiàn)，中國現(xiàn)在是世界第二大經(jīng)濟(jì)體，可是我們還是每年以8%—10%的速度在增長，也就是說不出十年，我們的經(jīng)濟(jì)規(guī)模會翻一倍，十年之內(nèi)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展就會在全世界創(chuàng)造出一個(gè)新的日本出來，這是歷史上沒有發(fā)生過的，這是全世界GDP的9%。大家想想我們還有一個(gè)鄰居叫印度，人口是12億，每年是7%—8%的速度在增長，十年之后也肯定翻一倍。想一想這么快速度的經(jīng)濟(jì)增長，對全球的資源會有一個(gè)什么樣的要求？尤其我們都是發(fā)展中國家，都在建設(shè)初期或者密集期，這是我們要面臨挑戰(zhàn)的一個(gè)大的背景。從這張圖大家可以看出來，中國和美國還差得遠(yuǎn)，我們現(xiàn)在也就是美國的45%左右，但是規(guī)模是規(guī)模，我們對全球經(jīng)濟(jì)造成影響的主要是變化、增長，2009年中國和美國比是怎么樣的，美國去年是衰退，名義GDP在下降，零售、汽車銷售、家庭負(fù)債都是負(fù)增長，中國都是正增長，因?yàn)槿ツ曛袊?jīng)濟(jì)還是不錯(cuò)的。關(guān)鍵一點(diǎn)中國的增長已經(jīng)基本超過了美國的下降，換句話說，美國經(jīng)濟(jì)衰退在全球經(jīng)濟(jì)中挖了一個(gè)坑，中國把這個(gè)坑填上了，還加了一點(diǎn)，所以要從全球來看，去年全球經(jīng)濟(jì)還沒有衰退，為什么？就是因?yàn)橛形覀兊呢暙I(xiàn)，這是講好的方面。我想更多的要考慮挑戰(zhàn)方面，雖然我們和美國比，只是美國經(jīng)濟(jì)的45%，但是在很多方面我們已經(jīng)超過美國了，比如說汽車產(chǎn)量、鋼鐵產(chǎn)量、煤炭產(chǎn)量等等。再看看我們對資源的需求，中國經(jīng)濟(jì)占世界GDP的9%，看看我們銅的消費(fèi)、鐵礦石的消費(fèi)、鋁的消費(fèi)、鋅的消費(fèi)，我們消費(fèi)得比較多，我們進(jìn)了鐵礦石，出口鋼鐵，很多是給外國人做的，但是不管怎么樣，我們是這些東西世界上大的買方。我們看看接下來會怎么樣？我們已經(jīng)用了這么多了，在接下來的十年、二十年我們還會用多少？去年做了4萬億，接下來還有多少個(gè)4萬億要做？大家說我們的基礎(chǔ)設(shè)施是不是已經(jīng)產(chǎn)能過剩了？太多的公路了、太多的鐵路了，是不是這樣？這個(gè)東西見仁見智，我給大家看一個(gè)關(guān)于機(jī)場的數(shù)據(jù)，這是機(jī)場密度，你看看中國和這幾個(gè)國家比是什么概念，在座的概念有從非省會城市來的朋友們，大家都會多多少少有這種感覺，你想回一趟老家是不是很容易？大家心里有數(shù)。換句話說你如果看到左邊這個(gè)圖，接下來10年中國要建100個(gè)機(jī)場你信不信？第二個(gè)鐵路投資，我們現(xiàn)在在建高鐵，我們接下來要建四縱四橫，四條大的南北干線，四條大的東西干線，這些的投資需要不需要？我們有很多鐵路了，以前我讀大學(xué)的時(shí)候，北京到上海坐火車要23個(gè)小時(shí)，現(xiàn)在有動車了，十幾個(gè)小時(shí)，我們還可以縮短得更快，我記得我上大學(xué)的時(shí)候，我中途上車，我要站十幾個(gè)小時(shí)的，但是我想坐得更快一點(diǎn)，為什么不能更快一點(diǎn)？換句話說，我們這方面的投資并沒有說已經(jīng)達(dá)到了我們想要的水平，為什么美國人可以生活得比我們好，我們?yōu)槭裁床豢梢韵硎芡瑯拥脑O(shè)施？這就是四大干線。地鐵，北京的地鐵是歷史最悠久的，北京的地鐵密度很差，你下了車還得打車，為什么北京的汽車那么多，坐地鐵不方便，所以還要建，很多地方的地鐵剛剛開始建，全中國30個(gè)城市建地鐵，不多的，是不是需要地鐵？我們中國是人口密度大的國家，都需要開車是不行的，需要公共交通。我們深圳去廣州，每20分鐘有一個(gè)和諧號，北京到天津有了，杭州到上海也有了，濟(jì)南到青島要不要？大連到沈陽要不要？這種交通便利實(shí)際上是需要的。地鐵滿了嗎？還有很多要建。能源，左邊這個(gè)圖，人均電力消費(fèi)量，80年到06年漲了七倍，06年中國和美國相比是七分之一，咱們和英國比是三分之一，英國主要是服務(wù)業(yè)，這么一個(gè)國家還是咱們?nèi)司娜?，左邊個(gè)圖，你如果要做一個(gè)簡單的預(yù)測，按照這種增長速度，我們現(xiàn)在的水平還很低，8—10年，我們肯定又翻一倍，最多是九年再翻一倍，九年是什么概念？2015年我們能翻一倍，到美國三分之一的水平，但是別忘了，中國的人口是人口的四倍，也就是說從現(xiàn)在開始，五年之內(nèi)中國就要超過美國成為世界第一大電力消費(fèi)國，現(xiàn)在電力有沒有產(chǎn)能過剩？有人說有，有人說沒有。如果說接下來我們中國再建十個(gè)核電廠多不多？法國一個(gè)小國家有40個(gè)核電廠，我們現(xiàn)在有幾個(gè)大家心里清楚。給大家看這些數(shù)據(jù)，看看我們接下來的問題在哪里，還有看人均銅消費(fèi)，細(xì)心的人記得，中國的銅消費(fèi)從整體消費(fèi)來講，已經(jīng)占到全世界的30%，人均我們還低得很。汽車，去年我們稱為世界第一大汽車市場，去年賣了1300萬輛，看看家庭的擁有量，我還沒敢把美國放進(jìn)來，咱們就按照日本人、韓國人的生活，我們還需要賣多少車、我們還需要多少汽車，五年之內(nèi)，中國絕對是世界第一大消費(fèi)國，去年買車的人還沒開熟呢，今年加上1500萬輛，明年再加上1700萬輛，你想想能源消耗是什么樣子。為什么講這些呢？在座的各位是風(fēng)險(xiǎn)投資的，實(shí)際上我講的這些問題，如果從十年的角度來看的話，實(shí)際上十年之后如果中國、印度、金磚四國都起來，歐美這些國家再略微有增長，十年之后我們的能源資源很可能就會成為中國經(jīng)濟(jì)增長的瓶頸，為什么呢？十年之后我們付的成本和今天不可同日而語，油價(jià)不是80塊錢，不是150塊錢的概念，所以怎么去解決這個(gè)問題？這里面是兩方面的問題，我一方面給政策制定者提一個(gè)醒，我們“十二五”規(guī)劃也要做，將來還要發(fā)展“十三五”，大家也要想想什么地方可以投資，將來解決這個(gè)問題就是兩條路：一個(gè)就是價(jià)格猛漲；另外一個(gè)就是發(fā)展所謂的新能源、新技術(shù)、新材料等等。我想應(yīng)該是兩者都有的，除非有技術(shù)的突破，技術(shù)突破需要在各個(gè)領(lǐng)域，在材料、在能源，要有革命性的突破，突破性的發(fā)展才行，這個(gè)會有發(fā)展，但是各個(gè)領(lǐng)域都有突破性的發(fā)展也比較難，應(yīng)該說價(jià)格還會漲，同時(shí)新技術(shù)還會出來，因?yàn)閮r(jià)格漲到一定程度，很多新技術(shù)就可以使用了，可以擴(kuò)大了，對大家來講是很大的機(jī)會，我不是專家，你們是專家。還有一些問題是還有另外一個(gè)挑戰(zhàn)就是勞動力成本，我們的勞動力成本還是偏低，但是和某些國家比也不能算是低了，左邊這個(gè)圖漲得這么快，按照我們的想法，七八年之后還得翻一倍，我們的產(chǎn)業(yè)發(fā)展究竟是什么樣的發(fā)展路徑？我們的經(jīng)濟(jì)增長比別人快，我們想比別人富有的更快，我們勞動力成本的優(yōu)勢也就下來了。還有一個(gè)咱們中國人不愛談，但是不談不行，二氧化碳的排放量我們已經(jīng)是第一位了，而且基本上是一個(gè)趨勢，二氧化碳的排放將來要付錢，估計(jì)只是一個(gè)時(shí)間問題，我們要提前做準(zhǔn)備，這個(gè)其實(shí)是逃不掉的，在座的各位，這是機(jī)會，這么大的排放量將來翻上一倍、兩倍、三倍和玩似的，反過來講，如果我們沒有新技術(shù)，將來的發(fā)展成本非常大，如果在座的各位通過風(fēng)險(xiǎn)投資，將來你們會為社會做貢獻(xiàn)，你們也會有回報(bào)。最后稍微講一點(diǎn)人民幣的問題，歐元也好、美元也好，風(fēng)險(xiǎn)也好，有很多的說法，我個(gè)人的觀點(diǎn)可能比較激進(jìn)一點(diǎn)，我的觀點(diǎn)是分散不分散其實(shí)無所謂，我們2.5萬億的外匯儲備，也許有1萬億或者15000億，你永遠(yuǎn)用不著，就像比爾蓋茨似的，比爾蓋茨的銀行存款中某一大部分永遠(yuǎn)用不著，為什么？就是太多了，我覺得分散不分散只是一個(gè)技術(shù)性的問題，增值保值確確實(shí)實(shí)會有變化，但是最主要的是我們要看得遠(yuǎn)一點(diǎn)，什么叫看得遠(yuǎn)一點(diǎn)呢？我們有2萬多億的外匯儲備，將來會上3萬億、4萬億，我們要用這個(gè)支持國際化，很多人講為什么要國際化，其實(shí)不是說要國際化，關(guān)鍵是我們現(xiàn)在成為世界第二大國，將來有一天還會成為世界第一大國，人民幣國際化是我們推卸不掉的國際責(zé)任，沒辦法推卸，這個(gè)世界會逼著你，使人民幣成為國際貨幣，這個(gè)也不是件壞事。投資的含義我已經(jīng)都說了，大家再去仔細(xì)琢磨，謝謝大家！主持人：非常感謝孫博士，剛才孫博士說資源限制將會成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展或者增長面臨的瓶頸問題，我們說過度的消耗能源不僅僅會限制經(jīng)濟(jì)增長，對于全球氣候變化也是一個(gè)很大的影響，我們今年也看了不少關(guān)于《2012》這樣的大片，主要是全球氣候的變化，我們沒有機(jī)會參加聯(lián)合國的全球氣候大會了，但是可以從我們身邊的小事做起。大家有沒有留意到你們桌上放的一瓶水，我剛才留意觀看了一下，是貴州黃果樹牌的礦泉水，現(xiàn)在黃果樹從瀑布變成涓涓溪流，我們今天還能喝到黃果樹的水，節(jié)約能源要從我們自己來做起?，F(xiàn)在讓我們請出中國房地產(chǎn)獨(dú)立評論家牛刀先生，牛刀先生是中央電視臺財(cái)經(jīng)評論員，是清華大學(xué)資本戰(zhàn)略研修班的特聘教授，中國房地產(chǎn)商協(xié)會高級顧問，是中國著名的財(cái)經(jīng)專欄作家，2008年被中國互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會評為中國十大最具社會責(zé)任的優(yōu)秀博客，牛刀先生被互聯(lián)網(wǎng)界尊為中國民生經(jīng)濟(jì)的思想家，履獲多項(xiàng)殊榮，現(xiàn)在讓我們掌聲請出牛刀先生。牛刀：謝謝各位來賓、各位網(wǎng)友，我一般在演講的時(shí)候從來不說各位領(lǐng)導(dǎo)，因?yàn)橹袊膰槭呛芏嗳嗣俺漕I(lǐng)導(dǎo)。讀中學(xué)的時(shí)候我們老師就和我們講，做學(xué)問要不唯上、不唯書，只唯識。但是我們中國的政治體系決定了政府在經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作中承擔(dān)了相當(dāng)大的職能，因此我們的社會上很多人就假冒領(lǐng)導(dǎo)，散布虛假信息。不久前我們發(fā)改委一個(gè)小小的官員冒充發(fā)改委，說三年免談房產(chǎn)稅，結(jié)果我們的股市一天大漲4%，第二天發(fā)改委出來辟謠，說發(fā)改委沒講這句話，不能代表發(fā)改委，第二天股市的地產(chǎn)股又大跌了2.7，這種信息不對稱，造成了很多對經(jīng)濟(jì)走勢的誤判，很多人都很迷茫，就是我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，這么密集的政策出臺，到了現(xiàn)在為止，很多朋友問我一句話，死這一輪的防控政策是不是出境了？我告訴大家，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有出境。2007年開始的調(diào)控，到2008年9月15號，美國雷曼兄弟破產(chǎn)，中途夭折，它也是一個(gè)沒有完成使命的調(diào)控，今年中央政府推出的國十一條，作為新一輪調(diào)控的開始，它要走三步，現(xiàn)在我們看到的是第一步還沒有走完，這第一步叫什么呢？叫做調(diào)整需求，我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場主要是需求不對稱的市場，住宅的功能我們大家都很清楚，它是一個(gè)居住的功能，最大的價(jià)值是使用價(jià)值，但是在2009年，我們的整個(gè)住宅市場投機(jī)炒作，投資的占了絕大多數(shù)的比重。在北京、在上海，有60%的人這種購買行為是一種投機(jī)行為，其他的二線城市，這個(gè)比重也非常的重，等會我會談一談很多對通貨膨脹預(yù)期避險(xiǎn)性的投資，這個(gè)留在后面講。我們有一個(gè)很主要的數(shù)據(jù)，1996年香港房地產(chǎn)市場新房換手率65%，新出來的房子一年之內(nèi)被倒賣的比例高于65%，當(dāng)時(shí)就視為香港房地產(chǎn)泡沫的特征之一，我告訴大家，2009年在中國的杭州市，半年的新房換手率就超過了65%，這種投機(jī)行為是非常嚴(yán)重的。國十一條的核心內(nèi)容就是房貸首付30%，二套房貸首付提高到50%，這是它的核心內(nèi)容，它是在信貸政策上調(diào)整住房的需求，這是我們看的第一步，但是這一步還沒走完，政策還沒有出境。所以根本就不能說現(xiàn)在調(diào)控是不是見底了，地方政府現(xiàn)在有抵觸情緒，有的政府把細(xì)則軟著陸，等于說從中央政府的政策傳導(dǎo)到市場層面上，它有一個(gè)緩和的過程，那么我告訴大家，這個(gè)緩和的過程它是一個(gè)時(shí)間，但是實(shí)際上國務(wù)院對各個(gè)地方政府的要求非常嚴(yán)厲，很多地方政府的細(xì)則報(bào)上去被退回來，直到明確的表態(tài)這個(gè)城市的房價(jià)準(zhǔn)備降多少，你的目標(biāo)是什么，所以第一步的細(xì)則政策還沒有出境。第一輪的宏觀調(diào)控中第二步是要調(diào)整供給，現(xiàn)在還沒到調(diào)整供給的層面上，但是很多城市已經(jīng)拿出了一些實(shí)際的行動，來把供給面擴(kuò)大，對象我們來講，住宅問題面臨的最大問題是很多有住房需求的人，他的實(shí)際支付能力不足以支撐這么高的房價(jià)，那么在整個(gè)市場的供應(yīng)上，又是適合投機(jī)、適合投資的大戶型、豪宅，在調(diào)整供給的層面上，它會增大一部分普通性的住宅，增大一部分社會保障性的住宅，增大一部分公共租賃房，公共租賃房在上海已經(jīng)有一個(gè)完整的規(guī)劃，而且最低的房租只要500塊錢，比如你剛剛大學(xué)畢業(yè)，你到上海工作，沒有房子，最低、最小的戶型只要500塊錢，你是農(nóng)民工家庭，你買不起房子，政府給你提供很低廉的公共租賃屋，這緩和了一部分的住宅需求。在第二步的調(diào)整當(dāng)中，整個(gè)供給層面上將有一個(gè)很大的改觀，但是我們現(xiàn)在還沒有到第二步，我們的第三步是制度設(shè)計(jì)，可能很多人都知道，目前房地產(chǎn)的市場制度設(shè)計(jì)是不太合理的，有很多是很莫名其妙的設(shè)計(jì)，但是為什么這些設(shè)計(jì)又出臺了？我們現(xiàn)在沒有必要去追求它的歷史背景，但實(shí)際上它是不利于我們?nèi)w國民持有住宅的時(shí)候，把它作為自己的主要財(cái)富。比如70年的使用權(quán)，將來都是在整個(gè)調(diào)控的第三階段要進(jìn)行解決的問題，我們的發(fā)改委匆匆忙忙表態(tài)我們的房產(chǎn)稅，要求各個(gè)地方先行開征，一個(gè)主要原因是整個(gè)國家的體制設(shè)計(jì)還沒有進(jìn)入到更深的層面，所以先開征房產(chǎn)稅，不是物業(yè)稅，房產(chǎn)稅的開征對整個(gè)房地產(chǎn)市場的影響也是非常大的，為什么我們這一輪的調(diào)控在這么多政策出臺的情況下，我們很多的投資人都在觀望，其實(shí)這里面有一個(gè)很深層面的東西，它與我們的投資價(jià)值、投資指引有一個(gè)關(guān)系。我最近在中國幾個(gè)典型的城市采集了一些土地增值的樣本，北京、武漢、成都，因?yàn)槲覀冞@輪的房價(jià)上漲是從2004年開始的，我們采集的這些樣本都是從2004年來找它的參照數(shù)，2004年的地價(jià)對應(yīng)2009年的地價(jià)，整個(gè)上漲了275%，這是我們土地價(jià)值的增長，我們GDP的增長呢？2004年的GDP是13.65萬億，2009年的GDP是33.53萬億，經(jīng)濟(jì)的增長整個(gè)比例增長是245%，低于土地價(jià)值的增長。再來看看貨幣，2004年廣義貨幣余額是23.5萬億，2009年廣義貨幣的余額是60.62萬億，同比增長238%，在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較快的幾年，在中國土地增值比較快的幾年，我們大家也都看到了，從這個(gè)比例上來講，我們的經(jīng)濟(jì)增長、我們的貨幣增長是落后于我們的土地增長，這里面就有一個(gè)土地和貨幣的對應(yīng)關(guān)系，最經(jīng)典的經(jīng)濟(jì)學(xué)著作告訴我們一個(gè)基本的規(guī)律，土地是財(cái)富之母，勞動是財(cái)富之父，父母親結(jié)合得很或，家庭生活得就很和睦，這是很古典的經(jīng)濟(jì)學(xué)。所有人的財(cái)富離不開土地財(cái)富的增長，中國人古時(shí)候在外面當(dāng)了官，賺了錢，第一件事情就是回家做一棟房子，中國最完整的、有住宅元素的住宅在世界上也是比較早的，叫洞房，結(jié)婚鬧洞房，這個(gè)洞房是最早充滿完整住宅元素的住宅，是堯舜禹的年代最早誕生的住宅，這就說明在中華文化的傳承中，新人買房是很重要的文化傳承，我結(jié)婚首先得有房子，租房他心里總不太舒服，就是買自己的房子好好布置一下結(jié)婚，然后安居樂業(yè)。所以土地財(cái)富在中國人的生活當(dāng)中是非常重要的。在貨幣供應(yīng)上、貨幣品質(zhì)上，大家也都知道，原來很本位，現(xiàn)在全球的主要貨幣美元和黃金至今還是掛鉤的，全球各個(gè)非美國家的貨幣，法幣是同美元掛鉤的，那么在這種情況下，土地財(cái)富支撐法幣的幣值主要是各個(gè)國家的土地資源、礦產(chǎn)資源、政府資源，是這些資源性的東西支持人民幣的幣值在上漲，如果一旦土地的價(jià)值高于經(jīng)濟(jì)增長，高于貨幣發(fā)行的增長，那么就有很多的泡沫，所以日本在當(dāng)年痛定思痛，它后面的土地價(jià)值一直是低于經(jīng)濟(jì)增長和貨幣增長的，但是我們在這10年，所有的貨幣增長、經(jīng)濟(jì)增長都趕不上我們土地的增長。在這種增長的過程當(dāng)中，它的財(cái)富是不均衡的，所以到了2009年，不僅僅是中央政府的原因，整個(gè)社會也明白了這么一個(gè)道理，現(xiàn)在到這一點(diǎn)，為什么很多人很迷茫，他看不到后面這些政策要出臺，有一個(gè)很重要的原因，現(xiàn)在中國的住宅體制究竟往哪一步走？現(xiàn)在面臨的問題是降房價(jià)還是貨幣貶值？也就是我剛剛說的，土地的增值不能高于經(jīng)濟(jì)的增長和貨幣的發(fā)行速度，如果不降房價(jià)，也不是不行，那就是通貨膨脹，也就是我們講的貨幣貶值?，F(xiàn)在為什么很多人買黃金，中國的黃金儲量現(xiàn)在是1065噸，占全球第五大黃金儲備，但是目前探明的黃金的開采量是多少呢？是3700噸，我們有五大上市公司是開采黃金的，不去年的黃金開采量是228噸，我們居然還出口了117噸，一個(gè)國家拿黃金出口的很少，黃金的需求不是商業(yè)性的需求、不是工業(yè)性的需求，而是儲備性的需求，是個(gè)人資金的避險(xiǎn)，也就是說大家對貨幣的看法，對貨幣的看法是我們政府決策宏觀調(diào)控走向的一個(gè)明顯的方向，現(xiàn)在如果降房價(jià)，那么我們同樣有需求，一大批的購買力會上來，如果不降房價(jià)，我們的貨幣就會貶值，這種貨幣貶值受到最大的影響是我們普通的城鄉(xiāng)居民。我們城鄉(xiāng)居民的存款余額是28.5萬億，28.5萬億的存款余額絕大多數(shù)是普通城鄉(xiāng)居民，他們存這個(gè)錢是為了自己給自己體迥生老病死的保障，因?yàn)槲覀冎袊谋Ｕ献龅煤懿粔?。在這一次的中美戰(zhàn)略與經(jīng)濟(jì)合作的協(xié)議當(dāng)中，美國人就要中國人保證對普通老百姓的保障問題，包括醫(yī)療、住宅，我們在協(xié)議當(dāng)中已經(jīng)簽署了，中國政府承諾解決社會保障問題，打一個(gè)簡單的比方，我們不談住宅，我們談醫(yī)療，原來很多沒有錢的人，即使病的非常重，到醫(yī)院去拿不出錢，那對不起，那回家，為什么你回家呢？因?yàn)獒t(yī)院不會給你解決醫(yī)療費(fèi)，政府沒有這筆開支，但是我講一個(gè)中美合作的細(xì)節(jié)，這個(gè)細(xì)節(jié)就有一個(gè)官員談到了這個(gè)問題，以后只要中國不發(fā)生病人進(jìn)醫(yī)院不予以救治的情況下，醫(yī)療就做好了，我們的老百姓生病到了醫(yī)院，政府都要給你解決醫(yī)療問題，都要把你的病治好，這是中美合作對中國民生最有意義的一件事情。目前第一階段是降房價(jià)的方向，用降房價(jià)提高一定的購買力，增大銷售，從目前市場的反應(yīng)情況來看，深圳很多樓盤在陸續(xù)的下降，而且各大銀行都做了房價(jià)下降的壓力測試，從這種壓力測試的層面上來看，最低的是中國銀行，它是房價(jià)下降30%，銀行增大風(fēng)險(xiǎn)1.12%，最好的是建設(shè)銀行，房價(jià)下降30%—50%，建設(shè)銀行都可以承受這種風(fēng)險(xiǎn)。未來只有房價(jià)下降了，才是進(jìn)入到第二步，也就是調(diào)整供給的階段，那么在調(diào)整供給的階段，可能整個(gè)產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)會不一樣，它有更大量的普通住宅出來，在普通住宅的情況下擴(kuò)大消費(fèi)。李克強(qiáng)副總理在《求是》雜志纂寫了一篇文章，這篇文章談到的是城鎮(zhèn)化，而不是城市化，這也是為未來房地產(chǎn)業(yè)提出的走向。作為資本來講，房地產(chǎn)在中國的發(fā)展空間還非常的巨大，它只是調(diào)整一些不合理的結(jié)構(gòu)，讓住宅的供應(yīng)能夠滿足實(shí)際的需求，這種需求同樣能拉動消費(fèi)，我就談這么一點(diǎn)自己的意見，供大家參考，我也不說房價(jià)降多少，包括銀行，包括各個(gè)城市的具體做法，大家應(yīng)該對房價(jià)的合理回調(diào)有信心，謝謝！主持人：非常感謝牛刀先生，謝謝您讓我增長了一個(gè)知識，我現(xiàn)在才知道，原來小兩口要洞房從堯舜禹就開始的了。上個(gè)月我去采訪一對新人，他們本來今年不想結(jié)婚了，可是由于廣州金沙洲上個(gè)月推出了400多套房，6000多，周圍都是1萬多，這小兩口為了這一套房，就結(jié)了婚，因?yàn)檎咭?guī)定結(jié)婚可以優(yōu)先登記，他們就為了優(yōu)先權(quán)結(jié)了婚。接下來讓我們請出中國風(fēng)險(xiǎn)投資研究院陳工孟院長，他是中國風(fēng)險(xiǎn)投資雜志主編，中國金融評論常務(wù)執(zhí)行總編，在經(jīng)濟(jì)、金融、風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域造詣?lì)H深，著作豐富，1997年至今，他在國內(nèi)、國際著名金融學(xué)雜志上發(fā)表了60多篇學(xué)術(shù)論文，陳教授所領(lǐng)導(dǎo)的中國風(fēng)險(xiǎn)投資研究院在我國風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域的政策制定方面發(fā)揮了非常重要的作用，為推動我國風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)與創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了重要的貢獻(xiàn)，中國風(fēng)險(xiǎn)投資研究院與國際、國內(nèi)100多家大型的投資機(jī)構(gòu)保持緊密的聯(lián)系，成功的幫助了20多家企業(yè)籌集了10多億人民幣，讓我們掌聲歡迎陳工孟教授！陳工孟：大家下午好！剛才我們?nèi)粚＜曳浅＞俚奶接懥酥袊臉鞘幸约拔磥碇袊?jīng)濟(jì)的走勢。我今天就先從股市談起，剛才三位對中國的股市還沒有涉及到?，F(xiàn)在的股市看來是有點(diǎn)下滑、低迷，從幾個(gè)月前的高點(diǎn)3500點(diǎn)跌到現(xiàn)在2500點(diǎn)區(qū)間，下一步到底中國的股市會是什么樣的運(yùn)行軌跡？有的人預(yù)測，中國的股市還沒有見底，甚至有的人預(yù)測有可能跌到2000點(diǎn)，當(dāng)然也有人認(rèn)為股市應(yīng)該差不多了，我想在座的除了關(guān)心樓市以外，對股市也有很多人很關(guān)心，怎么看今天的股市？我們有必要對過去幾年股市的運(yùn)行軌跡做一個(gè)簡單的回顧。在2005年的時(shí)候，我們的股市從1000多點(diǎn)增長到2007年下半年的時(shí)候，我記得2007年10月份是高點(diǎn)，是6200多點(diǎn)，在差不多兩年的時(shí)間內(nèi)增長了5倍，我記得在2007年的上半年開始，我在擔(dān)憂股市泡沫比較嚴(yán)重，實(shí)際上我在06年的年底就認(rèn)為，那個(gè)時(shí)候已經(jīng)是3000多點(diǎn)，已經(jīng)差不多了，已經(jīng)有點(diǎn)泡沫了，后來竟然從07年1月份3000點(diǎn)左右，到07年下半年年底沖到6000點(diǎn)，所以我當(dāng)時(shí)做了一個(gè)大膽的預(yù)測，我說股市可能會從6000點(diǎn)左右跌到3000點(diǎn)以下，當(dāng)然謝國忠先生的預(yù)測和我是很接近的，當(dāng)時(shí)有人認(rèn)為股市會沖到1萬點(diǎn)，所以任何東西都有個(gè)度，不管是房子、土地還是股票，它都有一些內(nèi)在的價(jià)值，在每一個(gè)不同的時(shí)間點(diǎn)內(nèi)在的價(jià)值是不同的，它有它的規(guī)律，超出這個(gè)規(guī)律，最后肯定會受到懲罰，自然界也是一樣，所以我在第一次的預(yù)測不幸被我言中，但是哪一天下降我不知道，到6000點(diǎn)左右，在未來一年左右的時(shí)間會有一個(gè)大的調(diào)整，到了08年下半年年底的時(shí)候，也就是從6000多高點(diǎn)跌到2000點(diǎn)以下，最低是1600點(diǎn)，那時(shí)候大家非常的悲觀，認(rèn)為中國的股市完了，我在08年的10月，實(shí)際上那是金融危機(jī)最嚴(yán)重的時(shí)候，我記得在上海一次論壇、包括溫州的論壇上，我第一次鼓勵(lì)大家買股票，因?yàn)槲沂茄芯恐袊鲜泄镜?，我對中國的上市公司不能恭維，就像醫(yī)生不敢吃這個(gè)東西、那個(gè)東西，因?yàn)槟銓|西太了解了，所以我以前從來不買國內(nèi)的股票，也沒有建議朋友買股票，那是我第一次在公開場合說，在2000點(diǎn)一下大家都買進(jìn)，當(dāng)時(shí)我作出預(yù)測的時(shí)候是1800點(diǎn)左右，我說有可能再會跌10%左右，但是上漲的空間蠻大，當(dāng)然你說2000點(diǎn)買進(jìn)，一個(gè)月、兩個(gè)月馬上有大的回報(bào)是很難的，我說你大可放它兩年，2000點(diǎn)以下，我認(rèn)為兩年之內(nèi)恢復(fù)到3500點(diǎn)左右沒什么大的懸念，即使到3000點(diǎn)，已經(jīng)有50%以上的回報(bào)，兩年已經(jīng)不錯(cuò)了，后來股市的運(yùn)行比我預(yù)測快得多，我記得在09年1月份，大概是1800、1900左右，去年的下半年，高點(diǎn)差不多是3500點(diǎn)，接近增長了100%，怎么看未來？從3500跌到2500左右，我認(rèn)為現(xiàn)在股票的內(nèi)在價(jià)值比較合理的應(yīng)該在3000點(diǎn)到3500點(diǎn)，按照中國的宏觀經(jīng)濟(jì)綜合情況來看，3000點(diǎn)到3500點(diǎn)是比較合理的區(qū)位，現(xiàn)在我認(rèn)為是股票投資的合適時(shí)間，當(dāng)然我們還要看領(lǐng)域、看行業(yè)。我提具體一點(diǎn)的建議，如果是長線投資的，比如說你想要投資六個(gè)月，也就是說六個(gè)月我退出都OK的，我認(rèn)為你在2700點(diǎn)以下買進(jìn)是比較安全的，如果你要投資一年，應(yīng)該在3000點(diǎn)以下都是可以買進(jìn)的，換句話說，一年從3000點(diǎn)以下增長到3300點(diǎn)或者3500點(diǎn)的概率是非常大的，你說是不是很準(zhǔn)確，誰都沒有辦法預(yù)測，投資就帶有風(fēng)險(xiǎn)，如果你從長期投資，按照三年這樣的時(shí)間段，我認(rèn)為3500點(diǎn)以下買進(jìn)都是OK的，也就是說中國的股市在未來3—5年都會有很大的發(fā)展空間，也就是說3—5年增長5000點(diǎn)、6000點(diǎn)概率都是很高的。我是比較鼓勵(lì)價(jià)值投資、鼓勵(lì)中長期投資，尤其是一般的投資者，不要往短線買進(jìn)買出，我認(rèn)為很難玩得過那些基金，他們手里面有幾十億、幾百億，你沒辦法和他斗。另外過去20年中國的股市經(jīng)歷了多次的大起大落，股指期貨的推出我認(rèn)為有利于中國股市的穩(wěn)定，有的人認(rèn)為這一次股市的調(diào)整是股指期貨惹的禍，我認(rèn)為恰恰相反，這一次股市的下降內(nèi)在的原因還是樓市引起的，所謂的樓市要不要調(diào)整？我的看法是要，如果說樓市繼續(xù)這樣下去，可能會出現(xiàn)像股市一樣的大調(diào)整，同樣我們的房地產(chǎn)也有它的內(nèi)在價(jià)值，現(xiàn)在到底中國的樓市有沒有泡沫？不同的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、不同的投資家、不同的人有不同的看法、不同的立場，我也粗淺的談一談我對樓市到底有沒有泡沫的看法。中國很大，不能一概而論，不同的地區(qū)有不同的情況，總體來講，中國是存在一定程度的樓市泡沫，但是不同的地區(qū)泡沫的程度不同，我認(rèn)為按照我初步的調(diào)查研究，中國樓市泡沫最嚴(yán)重的是兩個(gè)地方，不是上海、不是深圳，也不是北京，我認(rèn)為是海南和溫州，這兩個(gè)地方的泡沫程度是最嚴(yán)重的，如果按照我初步的看法，可能超過50%，也就是說它偏離了它內(nèi)在的價(jià)值50%以上，甚至更高，現(xiàn)在溫州的樓市已經(jīng)超過深圳、超過上海、超過北京，接近香港了，我說溫州何德何能保持樓市和香港差不多，你說溫州的民間資本多，再多也不會多過于香港，溫州的土地寶貴，再寶貴也超不過香港。海南也有同樣的情況，所以有些人在炒作，找出各種各樣的理由，香港97年的時(shí)候，也是一個(gè)大大的炒作，最后從1997年年底開始跌，跌到2001年，四年的時(shí)間跌到70%，是也就是說1000萬的房子最后剩下了300萬，很多人變成負(fù)資產(chǎn)，所以這不是你個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，任何東西都有個(gè)度。剛才牛刀老師比較含蓄，我今天就大膽談一下我的看法，也是存在泡沫的，如果按內(nèi)在價(jià)值來講，我認(rèn)為應(yīng)該在30%—50%之間，三線四線城市并不存在泡沫，所以總體中國的國情還是OK的。未來的房地產(chǎn)會不會大跌呢？會不會大的調(diào)整呢？我認(rèn)為如果說一下子大的調(diào)整，對中國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了沖擊，動蕩會很大，無論從政府的角度還是從投資者角度，還是從中國的解決角度來看，都不適合大的調(diào)整，這種大的調(diào)整比股市的大跌沖擊還要大，比較理想的，像上海、深圳、北京，調(diào)整了20%、30%是比較合理的，再接下去的時(shí)間三年、五年、十年，慢慢的過渡，這樣的調(diào)整是比較理想的，就像我們的匯率，美國人希望我們一次調(diào)整到位，那么對中國經(jīng)濟(jì)的沖擊很大，我認(rèn)為中國的匯率在未來十年、二十年，每年平均調(diào)整2個(gè)點(diǎn)、三個(gè)點(diǎn)，是比較符合中國國情的，樓市也是一樣，如果一下子像香港一樣，跌去70%，剩下30%，我認(rèn)為我們很難承受。最后我簡單談一下對中國經(jīng)濟(jì)的看法，我是樂觀派，對中國未來30年的經(jīng)濟(jì)增長是抱著樂觀的態(tài)度，也贊同孫博士剛才的分析，我認(rèn)為中國未來的30年經(jīng)濟(jì)還會持續(xù)增長，GMP平均保持6%以上，我甚為可能性很大，未來十年GMP保持8%左右應(yīng)該沒有大的懸念，為什么這么說呢？依據(jù)在哪里呢？中國的國情，中國有13億人口，中國幅員遼闊，過去30年中國經(jīng)濟(jì)的增長主要是長三角、珠三角來拉動，主要是城市來拉動，未來的30年，我認(rèn)為中國的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，從區(qū)域角度是靠中部、西部、東北經(jīng)濟(jì)的增長來拉動，也就是說中國還有很大的區(qū)域具備經(jīng)濟(jì)的增長與發(fā)展空間，所以中央政府在最近一年陸續(xù)推出振興中部崛起戰(zhàn)略、西部大開發(fā)戰(zhàn)略，最近又重新啟動包括東北的振興經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略等等，也就是基于中國未來十年、三十年的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。第二個(gè)因素就是農(nóng)村，中國的農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)也是未來10—30年拉動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要的原動力，現(xiàn)在我們的高速鐵路、高速公路開始通到縣城、城鎮(zhèn)，我們的通訊現(xiàn)在也是非常發(fā)達(dá)，所以我認(rèn)為未來5—10年，中國的交通可以四通八達(dá)，就加速農(nóng)村的城鎮(zhèn)化建設(shè)和發(fā)展，這里醞釀著巨大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。第三個(gè)因素是中國人的創(chuàng)業(yè)精神、吃苦耐勞精神，這個(gè)比起其他國家有更大的優(yōu)勢。第四個(gè)因素我們現(xiàn)在溫飽問題解決了，但是實(shí)際上真正的民生問題還沒有完全解決，我們現(xiàn)在去買東西還不安全，我們怕今天買的蔬菜里面有很多的農(nóng)藥，都擔(dān)心肉、魚里面有莫名其妙的元素，我們的交通也不安全，我們住的話，莫名其妙的房子會倒下來，所以吃住行都存在質(zhì)量提高的問題，包括環(huán)境的改善，所以下一步推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展是怎么提高和改善我們民生生活的素質(zhì)、質(zhì)量，我們數(shù)量有了，但是我們的質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，包括風(fēng)險(xiǎn)投資，我在上次會上講，未來我們大的值得投資的行業(yè)包括你們買股票也可以考慮這樣的一個(gè)方向，第一就是新農(nóng)村建設(shè)，城鎮(zhèn)化建設(shè)有關(guān)的行業(yè)，未來十年巨大的發(fā)展空間。第二個(gè)行業(yè)就是有關(guān)民生經(jīng)濟(jì)的，提高民生經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的行業(yè)。第三個(gè)領(lǐng)域是全球關(guān)注的，就是所謂的低碳經(jīng)濟(jì)，新能源、環(huán)保，這個(gè)是全球關(guān)注的，也就是說我們的地球能不能夠繼續(xù)讓人類生存？幾百年、幾千年、甚至一萬年取決于我們未來幾十年人類怎么去修復(fù)與自然界、環(huán)境的關(guān)系，未來的矛盾不是社會主義和資本主義的矛盾，不是美帝國主義和中華民族的矛盾，未來的矛盾是人類能否適合居住在地球，是人和環(huán)境的矛盾，我想這一點(diǎn)全世界的領(lǐng)袖們已經(jīng)慢慢意識到，尤其是這兩年加速了領(lǐng)袖們的意識，所以低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不是某一個(gè)國家、某一個(gè)地區(qū)，不是十年、二十年的問題，是未來50年、甚至100年的問題，所以有關(guān)低碳經(jīng)濟(jì)的行業(yè)，是值得大家關(guān)注、投資的行業(yè)。謝謝大家！主持人：非常感謝陳教授！我對您剛才說的兩點(diǎn)特別感興趣，一個(gè)是在2007年的時(shí)候，覺得股票會升到1萬點(diǎn)的人是頭腦發(fā)熱，我身邊就有一個(gè)活人活事，就是我媽媽，她當(dāng)時(shí)頭腦發(fā)熱了，那一年我爸和我媽結(jié)婚幾十周年紀(jì)念日，我爸爸給我媽媽送一張禮物，是一張卡，20萬，這么多年幫我?guī)畠?，我媽一想?0萬，他讓我媽買臺車，我媽想，20萬頂多買2.0，我身邊的股市都說股市會升到1萬點(diǎn)，我把它變成3.0，現(xiàn)在那20萬已經(jīng)變成了電動車，但是不是比亞迪，而是電動自行車。非常感謝四位嘉賓的闡述，聽到他們非常獨(dú)到見解的演講之后，不但感受到頭腦風(fēng)暴，也對樓市、股市以及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢有了一定的了解，由于易教授還有公務(wù)，航班在等他，所以他提前退場了，接下來掌聲請出孫博士、牛刀教授、陳教授。提問：三位老師，非常感謝你們給我們提供非常好的學(xué)習(xí)的機(jī)會，我是深圳本土的一個(gè)創(chuàng)投基金的管理者，我想問一個(gè)問題，最近英國有一個(gè)對沖基金經(jīng)理，他拋出了做空中國的事，他的方式是和中國有關(guān)系的大宗商品，包括中國在海外上市的公司，他用做空的方式，手機(jī)投入了5億的美金，他有一個(gè)預(yù)測，中國經(jīng)濟(jì)在未來一段時(shí)間，6個(gè)月到11個(gè)月，會出現(xiàn)非常大的向下的，非常的悲觀，我想聽聽三位老師對這個(gè)現(xiàn)象的一個(gè)評論。謝謝！孫明春：我在國外投資銀行工作，應(yīng)該說各種觀點(diǎn)都有短期大家看得比較謹(jǐn)慎一點(diǎn)，好的時(shí)候看空，壞的時(shí)候也看空，它有各種各樣的原因、各種各樣的手段，我想講的就是你如果看看我剛才做的演講，然后你再聽聽剛才陳老師的講話，應(yīng)該了解我們的觀點(diǎn)，實(shí)際上我們對中國經(jīng)濟(jì)的看法是這樣的，我們認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)今年的表現(xiàn)可能是20年來最好的，什么意思呢？我們的經(jīng)濟(jì)增長會在10%以上，但是不會是12%、13%，不是像07年的過熱，跌到10%以下，我覺得概率不是很大，9%以下很難。另外一個(gè)就是通貨膨脹應(yīng)該是溫和的，是3%左右，3%是相對比較低的通貨膨脹，所以我們今年的組合就是高增長、低通脹，這是20多年來甚至30年來很難看到的，這是對經(jīng)濟(jì)來講。另外經(jīng)濟(jì)和股票市場的表現(xiàn)不是一對一的，大家這一點(diǎn)要搞明白，經(jīng)濟(jì)好和市場脫節(jié)的現(xiàn)象在中國也可能看到很多次，所以也不要吃驚，他說經(jīng)濟(jì)下行，我想加最后一句，我們確實(shí)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長按季度來算，在一季度已經(jīng)見頂了，肯定是往下的，11.9%是因?yàn)榛鶖?shù)的效應(yīng)，接下來由于基數(shù)提高，經(jīng)濟(jì)增長肯定是往下走，但是按季度來算的話，就是年同比增長9%以上應(yīng)該是不用擔(dān)心的。牛刀：我沒有孫博士這么樂觀，我覺得孫博士對今年的經(jīng)濟(jì)形勢估價(jià)非常的樂觀，做空中國，我本人認(rèn)為它并不是能夠把中國經(jīng)濟(jì)搞崩潰，它只是找到了中國經(jīng)濟(jì)的某些弱點(diǎn)，我本人認(rèn)為弱點(diǎn)是三個(gè)部分：一個(gè)部分是中國的資產(chǎn)泡沫，包括我剛剛說到的黃金，黃金的私人投資人70%是中國人，中國人避險(xiǎn)的，實(shí)際上我們作為中國普通的老百姓，對人民幣應(yīng)該是有足夠的信心，為什么呢？你看看美國，13萬億的國債，GDP是多少呢？GDP是14.2萬億，國債占GDP的比例相當(dāng)于80%，當(dāng)然國外的投資銀行的一個(gè)測評依據(jù)就是說你的國債比例沒有超過GDP的150%的時(shí)候，你還是良性的，也就是說美國發(fā)國債還有空間。那么我們再來看看，在歐元危機(jī)當(dāng)中，希臘這個(gè)國家，希臘這個(gè)國家現(xiàn)在的債務(wù)是2730億歐元，這個(gè)債務(wù)比較不大，相當(dāng)于它的GDP是115%，它占比還有空間，但是它到2010年，今年要支付的利息是175億歐元，去年的利息是119億，一年增加幾十億歐元的利息，它的最大債務(wù)的峰值是在2014年，14年歐元債務(wù)要到3853億歐元，這是債務(wù)的最高峰值，它目前最主要的問題是少還利息。G20國家的財(cái)長談到希臘危機(jī)的時(shí)候，對希臘支付利息的能力還是樂觀的，有一個(gè)什么結(jié)果出來我不知道，但是我們中國的債務(wù)程度比我們的GDP低多了，因?yàn)橹袊皇强堪l(fā)債的國家，中國是靠發(fā)行貨幣的國家，我們貨幣發(fā)多了，但是我們的國債沒有發(fā)多，地方政府的債務(wù)多了，是這么一種不平衡的債務(wù)結(jié)構(gòu)，但是整個(gè)支撐人民幣的動力還在，所以我認(rèn)為在這個(gè)方面做不空中國，做空中國的第一個(gè)是中國的官僚體制，全球的商務(wù)活動當(dāng)中，中國的間諜是最多的，現(xiàn)在買什么商品，什么東西漲價(jià)，你去買鐵礦石，鐵礦石漲價(jià)，你去買銅，全球的銅跟著漲價(jià)。我們知道今年4月份智利發(fā)生了地震，治理的銅礦與地震有1000多公里，但是全球的銅要漲價(jià)，為什么漲價(jià)？中國要買。因?yàn)槲覀冎袊写罅康男枨?，?dǎo)致國際大宗商品都在上漲，現(xiàn)在我們面臨的問題是美元上漲，美元上漲以后，大宗資產(chǎn)價(jià)值應(yīng)該是下降的，因?yàn)樗莻€(gè)反相關(guān)，大宗資產(chǎn)的下降以后，就導(dǎo)致中國原來進(jìn)口的大宗資產(chǎn)價(jià)格上漲，成本上升，最后全球其他的國家價(jià)格下降，我們的競爭力在這兩年要受到很大的影響，這是它看到中國的第二個(gè)弱點(diǎn)。第三個(gè)弱點(diǎn)中國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不平衡，我們的投資增長過快，我們的內(nèi)徐曉飛不足，現(xiàn)在歐洲市場受到歐元貶值的影響，我們的出口就產(chǎn)生了異常，我們在美國還是順差，宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不平衡也導(dǎo)致他們做空中國，但是做空中國肯定不是那么容易，他們之所以散播這些，是有投機(jī)目的的，他們是想到中國來賺錢，因?yàn)橹袊腻X好賺，所以對這個(gè)言論我本人認(rèn)為我們大可不必在意，如果找到了中國的軟肋，中國經(jīng)濟(jì)的軟肋被他們找準(zhǔn)了，他們會做一把投機(jī)，但是不會影響中國宏觀經(jīng)濟(jì)的崩潰，這是不可能的。提問：三位老師你們好！我想請教一下，剛剛陳院長說到去年底今年初海南房地產(chǎn)的過度投機(jī)的現(xiàn)象，我們私下討論關(guān)于這個(gè)現(xiàn)象，有說是中央政府是故意為之，以釋放東南沿海過度的流動性，請您對這樣的看法發(fā)表您的意見。陳工孟：你自己已經(jīng)回答了，的確這個(gè)現(xiàn)象政府是有責(zé)任，房地產(chǎn)泡沫一個(gè)是銀行、一個(gè)是國有企業(yè)，就是這兩個(gè)吵起來，現(xiàn)在房地產(chǎn)吵的不是民間的資本，是銀行的錢，70%是銀行的錢，所以你剛才已經(jīng)回答了這個(gè)問題。問題怎么去規(guī)范、制約政府的合理行為？那就超出我們今天討論的范圍了。提問：我這個(gè)問題是問陳院長的，剛才聽了你的講演最具體、最有操作性，我這里有一個(gè)問題，就是你前面談到的股市問題，你說6000多點(diǎn)，你大膽的說要把股票賣出去，1800點(diǎn)左右，你鼓勵(lì)要大膽的買，包括現(xiàn)在的2500、2700，都說得很具體，而且也都是對的。我想關(guān)心一個(gè)問題，陳院長在07、08年，你在做這個(gè)判斷的依據(jù)是什么？你是憑什么邏輯這個(gè)時(shí)候該賣、這個(gè)時(shí)候該買？陳工孟：這個(gè)是秘密。主持人：如果他這次不幸的預(yù)測錯(cuò)了，他也賠錢給你。提問：我想問一下，剛才主持人說的，今年是很迷茫的一年，我也覺得今年很迷茫，包括房地產(chǎn)和股市，剛才我覺得陳教授和牛教授的發(fā)言比較矛盾，因?yàn)閾?jù)我看報(bào)紙也說了，樓市還沒調(diào)整到底位的話，股市也起不來，剛才陳教授又說，現(xiàn)在可以買股票，我覺得比較矛盾，請陳教授和牛教授回答我這個(gè)問題。陳工孟：股票市場和某一個(gè)行業(yè)關(guān)聯(lián)度的關(guān)系，樓市雖然關(guān)系到各行各業(yè)，它畢竟占整個(gè)股票市場的總量只是一部分它調(diào)整到一定程度的時(shí)候，當(dāng)然有可能會繼續(xù)調(diào)整，但是可能調(diào)整的幅度接下去不會那么大，另外整個(gè)股市還有其他的行業(yè)帶平衡，比如說去年我們的GDP還能保持8%以上呢？我們的出口是很厲害的，去年的出口中國大部分的地區(qū)是負(fù)增長，為什么還能夠平衡呢？我們還有其他的方面，內(nèi)需拉動、加大投資、交通等等，同樣股市是一個(gè)整體的概念，你如果問我房地產(chǎn)的股票值不值得買？那可能就不一樣了，同時(shí)你還要選好行業(yè)，當(dāng)然你也可以買指數(shù)，在國外是沒問題的，所以你行業(yè)要選好。樓市的股票價(jià)格可能還沒有完全調(diào)整到位，如果說你買股票的話，作為閑聊，我不建議你去買樓市的股票，農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)有關(guān)的公司，低碳經(jīng)濟(jì)的節(jié)能環(huán)保，還有一大批這樣的企業(yè)，整個(gè)大勢調(diào)整和經(jīng)濟(jì)鏈差不多了，宏觀判斷差不多的情況下，下一步就看你選股的能力了，如果這兩點(diǎn)你都能選好的話，那就是暴