經(jīng)濟(jì)管理學(xué)及資產(chǎn)管理知識(shí)分析課件

《資產(chǎn)評(píng)估》總復(fù)習(xí)泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉jialli@126.com第一章總論資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則資產(chǎn)評(píng)估的構(gòu)成要素的基本內(nèi)容泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉2023/9/8資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)原則1234預(yù)期收益原則供求原則貢獻(xiàn)原則替代原則5評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則3資產(chǎn)評(píng)估的構(gòu)成要素1主體（資產(chǎn)評(píng)估人員）2客體（被評(píng)估的對(duì)象）3假設(shè)（理論體系的基礎(chǔ)）4原則（評(píng)估行為規(guī)范）5依據(jù)（相關(guān)法規(guī)、合同）4泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉資產(chǎn)評(píng)估的構(gòu)成要素6程序（一定的程序系統(tǒng)）7基準(zhǔn)日（確定資產(chǎn)價(jià)值的基準(zhǔn)時(shí)間）8目的（特定、具體）9價(jià)值類型10評(píng)估方法（手段和途徑）5泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉第二章資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法2023/9/86泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉市場(chǎng)法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能重置成本法統(tǒng)計(jì)分析法觀測(cè)法

使用年限法修復(fù)金額法收益額折現(xiàn)率收益期市場(chǎng)法某宗房地產(chǎn)在2010年6月的價(jià)格為3000元/平方米，該地區(qū)同類房地產(chǎn)2010年7月至10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，修正到2010年10月的價(jià)格為：2023/9/8泰山學(xué)院經(jīng)管系賈莉莉73000×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=3311（元/平方米）收益法被評(píng)估企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)5年的預(yù)期收益分別為100萬(wàn)元、120萬(wàn)元、150萬(wàn)元、160萬(wàn)元和200萬(wàn)元，且從未來(lái)第六年起，企業(yè)的年收益水平維持在200萬(wàn)元的水平，企業(yè)永續(xù)經(jīng)營(yíng)。求：被評(píng)估企業(yè)的整體價(jià)值。2023/9/8泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉82023/9/8泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉9純收益按等差級(jí)數(shù)變化

(1)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限有以下計(jì)算式：

其成立條件是：①純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；②純收益逐年遞增額為B；③收益年期無(wú)限；④r大于零。2023/9/8泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉10純收益按等比級(jí)數(shù)變化（1）純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限有以下計(jì)算式：其成立條件是：①純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；②純收益逐年遞增比率為s；③收益年期無(wú)限；④r大于零；⑤r＞s＞0。成本法資產(chǎn)的評(píng)估值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實(shí)體有性貶值－功能性貶值—資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值=重置成本×成新率功能價(jià)值法

例：被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的年生產(chǎn)能力為90噸，選擇的與被評(píng)估對(duì)象具有相同性質(zhì)和用途的全新參照物機(jī)器設(shè)備的年生產(chǎn)能力為120噸，參照物機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行成本100000元，經(jīng)分析資產(chǎn)的功能與成本之間呈線性關(guān)系。則該被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重置成本為：2023/9/8泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉122）功能性貶值的估算步驟

第一步與功能相同且廣泛使用的主流資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較第二步計(jì)算二者的差異，確定稅后凈超額運(yùn)營(yíng)成本第三步估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。第四步計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額＝∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)）功能性貶值的估算步驟1234第四章房地產(chǎn)評(píng)估一、市場(chǎng)法市場(chǎng)售價(jià)類比法二、收益法三、成本法四、剩余法五、路線價(jià)法（四、三、二、一法則）市場(chǎng)售價(jià)類比法評(píng)估計(jì)算公式2023/9/8泰山學(xué)院經(jīng)管系賈莉莉15上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價(jià)格為基準(zhǔn)；區(qū)域因素修正的分子為100，表示以評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)域狀況為基準(zhǔn)；個(gè)別因素修正的分子為100，表示以評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的自身狀況為基準(zhǔn)；交易日期修正的分母為100,表示以參照物交易日期的價(jià)格水平為基準(zhǔn)。市場(chǎng)售價(jià)類比法評(píng)估計(jì)算有一待估宗地A，與待估宗地條件類似的宗地甲，宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素交易時(shí)間價(jià)值數(shù)A2007.1001.100108甲7802006.2+1%1.2-2%0102容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%。三、成本法（五）開發(fā)利潤(rùn)（六）銷售稅費(fèi)（二）開發(fā)成本（三）管理費(fèi)用（四）投資利息（一）土地取得成本房地產(chǎn)重置成本2023/9/817泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉例：評(píng)估對(duì)象土地基本數(shù)據(jù)資料評(píng)估對(duì)象土地為征用農(nóng)地，面積為500平方米。土地取得成本為230元/平方米，土地開發(fā)成本（包括管理費(fèi)）為246元/平方米。土地開發(fā)期為2年，第一年投入的開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的3/4，第二年投入的開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的1/4；銀行基本建設(shè)貸款年利率為8%，土地開發(fā)的平均利潤(rùn)率為10%，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的3%、銷售費(fèi)用為開發(fā)后土地售價(jià)的3%。2023/9/818泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉三、成本法2.估價(jià)要求

計(jì)算評(píng)估對(duì)象土地開發(fā)后的市場(chǎng)價(jià)值。

3.評(píng)估過(guò)程

（1）計(jì)算土地取得成本土地取得成本=500×230=115000（元）（2）計(jì)算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本=500×246=123000（元）（3）計(jì)算投資利息。土地取得費(fèi)的計(jì)息期為2年，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，土地取得費(fèi)利息=115000×[（1+8%）2－1]=19136（元）土地開發(fā)費(fèi)利息=123000×3/4×[（1+8%）1.5－1]+123000×1/4×[（1+8%）0.5－1]=11289+1206=12495（元）

總投資利息=19136+12495=31631（元）2023/9/819泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉案例1（4）計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)=（115000+123000）×10%=23800（元）（5）計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及附加

2023/9/820泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉城市維護(hù)建設(shè)稅=15444×7%=1081（元）教育費(fèi)附加=15444×3%=463（元）營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：15444+1081+463=16988（元）（6）計(jì)算銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用=（115000+123000+31631+23800+16988）×3%=9313（元）（7）計(jì)算土地價(jià)值

土地價(jià)格=115000+123000+31631+23800+16988+9313=319732（元）土地單價(jià)=319732÷500=639（元/平方米）

4.評(píng)估結(jié)論

根據(jù)計(jì)算結(jié)果，經(jīng)分析確定評(píng)估對(duì)象土地的市場(chǎng)價(jià)值為319732元，土地單價(jià)為每平方米639元。2023/9/821泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉案例12023/9/822平均深度百分率=累計(jì)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度/宗地深度累計(jì)深度百分率=∑單獨(dú)深度百分率n單獨(dú)深度百分率=小塊土地價(jià)格an/路線價(jià)A深度百分率制作表例(單位:%)平均深度百分率200175150125100755025累計(jì)深度百分率單獨(dú)深度百分率深度40401603020109876709010010911712413065.270.87887.5100120140泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉22深度百分率2023/9/8145練習(xí)

現(xiàn)有臨街宗地A、B、C、D、E，如下圖所示，深度分別為25英尺，50英尺，75英尺，100英尺和125英尺，寬度分別為10英尺，10英尺，20英尺，20英尺和30英尺。路線價(jià)為2000元/英尺，標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺。

要求：試運(yùn)用“四三二一”法則，計(jì)算各宗土地的價(jià)值。ABCDE10英尺25英尺路線價(jià)：每英尺2000元{8000元，14000元，36000元，40000元，65400元}泰山學(xué)院商學(xué)院賈莉莉116練習(xí)宗地總價(jià)＝標(biāo)準(zhǔn)深度下每單位寬度的路線價(jià)×累計(jì)深度百分率×臨街寬度A＝2000×0.4×10＝8000（元）B＝2000×0.7×10＝14000（元）C＝2000元×0.9×20＝36000（元）D＝2000元×1.0×20＝40000（元）E＝2000元×（1.0＋0.09）×30＝65400（元）2023/9/8146泰山學(xué)院商學(xué)院賈莉莉第五章機(jī)器設(shè)備評(píng)估外購(gòu)國(guó)外進(jìn)口設(shè)備重置成本的計(jì)算修復(fù)金額法外購(gòu)國(guó)外進(jìn)口設(shè)備重置成本例6:對(duì)某企業(yè)一套從美國(guó)進(jìn)口的設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查了解到，現(xiàn)在該設(shè)備從美國(guó)進(jìn)口的離岸價(jià)格為60萬(wàn)美元，境外運(yùn)費(fèi)需2萬(wàn)美元，保險(xiǎn)費(fèi)為FOB價(jià)格的4‰，該設(shè)備現(xiàn)行進(jìn)口關(guān)稅稅率為20%，增值稅稅率為17%，其他費(fèi)用約占CIF價(jià)格的2%。國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)及安裝調(diào)試費(fèi)需2.5萬(wàn)元人民幣。評(píng)估基準(zhǔn)日美元同人民幣的比價(jià)為1：8.3。要求：計(jì)算該被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重置成本。2023/9/8泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉26①FOB與CIF保險(xiǎn)費(fèi)=60×4‰=0.24（萬(wàn)美元）CIF價(jià)格=60+2+0.24=62.24（萬(wàn)美元）CIF價(jià)格=62.24×8.3=516.59（萬(wàn)人民幣）進(jìn)口關(guān)稅=516.59×20%=103.32（萬(wàn)人民幣）進(jìn)口增值稅=（516.59+103.32）×17%=105.38（萬(wàn)人民幣）其他費(fèi)用=516.59×2%＝10.33（萬(wàn)人民幣）進(jìn)口設(shè)備重置成本=516.59+103.32+105.38+10.33+2.5=738.12（萬(wàn)元人民幣）2023/9/8泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉27練習(xí)一臺(tái)數(shù)控折邊機(jī)，重置成本為150萬(wàn)元，已使用2年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約20年，現(xiàn)該機(jī)器數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用約2萬(wàn)美元，（折人民幣16.5萬(wàn)），其他部分工作正常。

要求：計(jì)算所有實(shí)體性貶值及貶值率。2023/9/8泰山學(xué)院商學(xué)院賈莉莉28重置全價(jià)：150

可修復(fù)性損耗引起的貶值：16.5

不可修復(fù)性損耗引起的貶值：（150－16.5）×2／20＝13.35萬(wàn)

實(shí)體性貶值：29.85萬(wàn)（16.5＋13.35）

貶值率：29.85／150＝19.9%第六章無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)最低收費(fèi)額無(wú)形資產(chǎn)利潤(rùn)分成率的計(jì)算無(wú)形資產(chǎn)最低收費(fèi)額例：某企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓制藥生產(chǎn)技術(shù)，與購(gòu)買方商議的雙方生產(chǎn)能力分別為600萬(wàn)箱和400萬(wàn)箱，轉(zhuǎn)讓后為受讓方提供技術(shù)指導(dǎo)費(fèi)20萬(wàn)元，該生產(chǎn)技術(shù)的開發(fā)成本為200萬(wàn)元，已使用3年，尚可使用6年，三年來(lái)物價(jià)上漲5%，該技術(shù)轉(zhuǎn)讓后由于競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)使轉(zhuǎn)讓方收入減少的現(xiàn)值為80萬(wàn)元。要求：計(jì)算該無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額。2023/9/8泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉30無(wú)形資產(chǎn)最低收費(fèi)額（1）無(wú)形資產(chǎn)成本凈值=200×（1+5%）×6/(3+6)=140(萬(wàn)元)（2）開發(fā)成本分?jǐn)偮?400/（400+600）=40%（3）該無(wú)形資產(chǎn)最低收費(fèi)額=20+140×40%+80=156（萬(wàn)元）2023/9/8泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉31

(3)約當(dāng)投資分成法根據(jù)等量資本獲得等量報(bào)酬的思想，將共同發(fā)揮作用的有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)換算成相應(yīng)的投資額（約當(dāng)投資量），再按無(wú)形資產(chǎn)的約當(dāng)投資量占總約當(dāng)投資量的權(quán)重確定無(wú)形資產(chǎn)利潤(rùn)分成率。數(shù)學(xué)表達(dá)式：

2023/9/8泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉32式中：無(wú)形資產(chǎn)約當(dāng)投資量=無(wú)形資產(chǎn)重置成本×（1+適用成本利潤(rùn)率）購(gòu)買方約當(dāng)投資量=購(gòu)買方投入總資產(chǎn)的重置成本×（1+適用成本利潤(rùn)率）(3)約當(dāng)投資分成法例3：甲企業(yè)以液晶電視新技術(shù)向乙企業(yè)投資，該技術(shù)的重置成本為150萬(wàn)元，乙企業(yè)投入合營(yíng)的資產(chǎn)重置成本為9000萬(wàn)元，甲企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的成本利潤(rùn)率為400%，乙企業(yè)擬合作的資產(chǎn)原利潤(rùn)率為12%。試評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)投資的利潤(rùn)分成率。2023/9/8泰山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系賈莉莉33根據(jù)題意：無(wú)形資產(chǎn)的約當(dāng)投資量=150×（1+400%）=750（萬(wàn)元）企業(yè)資產(chǎn)的約當(dāng)投資量=9000×（1+12%）=10080（萬(wàn)元）

無(wú)形資產(chǎn)的利潤(rùn)分成率=750/(750+10080)=6.93%第八章企業(yè)價(jià)值評(píng)估企業(yè)永續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下的評(píng)估方法（1）年金法（2）分段法7.4收益途徑及其方法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用[例7-2]待估企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)5年的預(yù)期收益額為100萬(wàn)元、120萬(wàn)元、150萬(wàn)元、160萬(wàn)元、200萬(wàn)元，并根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況推斷，從第六年開始，企業(yè)的年收益額將維持在200萬(wàn)元水平上，假定資本化率為10%，使用分段法估測(cè)企業(yè)的價(jià)值。=（100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.683+200×0.6209）+200/10%×0.6209=536+2000×0.6209=1778（萬(wàn)元）7.4收益途徑及其方法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用2.分段法

假設(shè)從（n＋1）年起的后段，企業(yè)預(yù)期年收益將按一固定比率（g）增長(zhǎng)，則分段法的公式可寫成：7.4收益途徑及其方法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用[例7-3]承上例資料，若評(píng)估人員推斷，企業(yè)從第6年起，收益額將在第五年的水平上以2%的增長(zhǎng)率保持增長(zhǎng)，其他條件不變，試估測(cè)企業(yè)的價(jià)值。=（100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.683+