金融街定位及產(chǎn)品建議匯報(bào)

金融街產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整建議匯報(bào)2009年4月17日大學(xué)城片區(qū)/集約型別墅規(guī)劃布局/戶型單體匯報(bào)內(nèi)容問題的起點(diǎn)項(xiàng)目定位完善規(guī)劃及產(chǎn)品調(diào)整意見階段性工作規(guī)劃問題的起點(diǎn)項(xiàng)目定位完善規(guī)劃及產(chǎn)品體調(diào)整建議階段性工作規(guī)劃投資屬性/升級(jí)換代從客群分析看集約型別墅的特征外地：3%區(qū)縣：5%沙區(qū)：27%三北：50%西區(qū)：15%自?。?0%投資：40%按客戶來源劃分按購買目的劃分教師、教授25%企業(yè)高管35%業(yè)內(nèi)人士25%私營業(yè)主15%按客戶職位劃分40-45歲25%30-40歲55%45歲以上20%按客戶年齡劃分客群分析來源于龍湖東橋郡低總價(jià)/大面積贈(zèng)送/區(qū)位升值潛力原有居住環(huán)境升級(jí)/別墅品質(zhì)需求“三明治”一代，上有老，下有小，處于創(chuàng)業(yè)階段，功能房需求較多問題的起點(diǎn)項(xiàng)目定位完善規(guī)劃及產(chǎn)品體調(diào)整建議階段性工作規(guī)劃項(xiàng)目競爭價(jià)值體系分析區(qū)位資源產(chǎn)品品牌價(jià)格文化服務(wù)配套銷售6810本項(xiàng)目萬科渝園龍湖東橋郡產(chǎn)品的超越性/價(jià)格優(yōu)勢(shì)/后期銷售執(zhí)行成為本項(xiàng)目突破市場競爭的關(guān)鍵點(diǎn)問題的起點(diǎn)項(xiàng)目定位完善規(guī)劃及產(chǎn)品體調(diào)整建議階段性工作規(guī)劃競爭對(duì)手產(chǎn)品特征分析項(xiàng)目名稱面積區(qū)間面積功能房

樓層分布贈(zèng)送面積庭院廚房客廳臥室衛(wèi)生間書房露臺(tái)及陽臺(tái)東橋郡191-2241912134415地下層：下沉式庭院，帶雙車位，工人房帶衛(wèi)生間；一層：客廳和餐廳，帶前庭花園；二層：兩個(gè)次臥室，帶一個(gè)公衛(wèi)；三層：主臥層，主臥帶書房、衣櫥402082135515地下層：雙車位，工人房帶衛(wèi)生間；一層：客廳和餐廳，帶老人房，前庭后院；二層：兩個(gè)次臥室，一個(gè)次臥帶衛(wèi)生間；三層：主臥層，主臥帶書房、衣櫥502242145515地下層：雙車位，工人房帶衛(wèi)生間；一層：客廳和餐廳，帶老人房，前庭后院；二層：兩個(gè)次臥室，一個(gè)次臥帶衛(wèi)生間；三層：主臥層，主臥帶書房、衣櫥76萬科渝園147-2701503123504地下層：下沉式庭院，帶雙車位；一層：客廳和餐廳，帶前庭花園；二層：兩個(gè)次臥室，次臥帶衛(wèi)生間；三層：主臥層，主臥帶衣櫥、露臺(tái)1322703126604地下層：下沉式庭院，帶雙車位；一層：客廳和餐廳，帶前庭花園；二層：三個(gè)次臥室，一個(gè)次臥帶衛(wèi)生間、衣櫥；三層：主臥層，主臥帶衣櫥、露臺(tái)130Townhouse至少有的三個(gè)特征：基本上在城郊區(qū)域，和市區(qū)之間有通暢便利的道路系統(tǒng)、高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán)境更貼近自然、住宅功能的齊全性和獨(dú)立接近，是公寓樓無法比擬的。Townhouse的構(gòu)成：TownHouse是一種典型的獨(dú)立住宅形式，它是由Town的文化氛圍、House的私人生活和Nature的自由格調(diào)，三種因素的組合體。Townhouse室內(nèi)空間：內(nèi)部空間由禮儀、交往、私密、功能等四部分組成。禮儀部分包括入口、起居室、餐廳；交往部分包括早餐室、廚房、家庭室；私密部分包括主臥室、衛(wèi)生間、次臥室、客房；功能部分包括洗衣機(jī)、儲(chǔ)藏、車庫、閣樓、地下室；Townhouse室外環(huán)境：具體包括沿街綠化帶、宅后花園、室外小品、木板平臺(tái)、硬地、水池、兒童游戲場、圍墻等許多構(gòu)件。問題的起點(diǎn)項(xiàng)目定位完善規(guī)劃及產(chǎn)品體調(diào)整建議階段性工作規(guī)劃TOWNHOUSE產(chǎn)品特征要點(diǎn)問題的起點(diǎn)項(xiàng)目定位完善規(guī)劃及產(chǎn)品體調(diào)整建議階段性工作規(guī)劃項(xiàng)目競爭差異化價(jià)值提煉英倫名門生活圈王子商業(yè)大街英式生活NO.1高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)七中金融街人民小學(xué)英國領(lǐng)事館活動(dòng)點(diǎn)集約低總價(jià)英國文化增值潛力大英國管家世界500強(qiáng)伙伴聯(lián)排\疊拼產(chǎn)品私密性的保障大面積贈(zèng)送資源享有性功能完善性生活化感受問題的起點(diǎn)項(xiàng)目定位完善規(guī)劃及產(chǎn)品體調(diào)整建議階段性工作規(guī)劃項(xiàng)目整體定位英倫生活圈財(cái)富新原墅金融街重慶1號(hào)別墅作品130-180平方米原創(chuàng)城市集約型別墅問題的起點(diǎn)項(xiàng)目定位完善規(guī)劃及產(chǎn)品體調(diào)整建議階段性工作規(guī)劃項(xiàng)目目標(biāo)客群購買特征描述年齡：30-45歲（偏年輕化，財(cái)富新貴）家庭結(jié)構(gòu)：三代之家為主（“三明治”一代）居住現(xiàn)狀：高層或者洋房（居住品質(zhì)有限，獨(dú)享空間不足）需求偏好：真正的別墅品質(zhì)物業(yè)（私密性及獨(dú)享性）購買力分析：總價(jià)承受力有限，看中性價(jià)比優(yōu)勢(shì)（經(jīng)濟(jì)型別墅）購買特征：1、家庭人數(shù)多，因此對(duì)于居住功能完善性要求較高。2、居住品質(zhì)要求高，較為看重前庭后院等獨(dú)享空間。3、面積需求較大，但總價(jià)應(yīng)有所控制。問題的起點(diǎn)項(xiàng)目定位完善規(guī)劃及產(chǎn)品體調(diào)整建議階段性工作規(guī)劃金融街1號(hào)別墅產(chǎn)品的三大標(biāo)準(zhǔn)1

獨(dú)棟化：“私享性”-真正的別墅品質(zhì)2精品化：“小而奢華”-功能的完善性-主題突出3生活化：“空間格局”-滿足生活細(xì)節(jié)的考慮主入口會(huì)所次入口燈塔強(qiáng)調(diào)回家的體驗(yàn)增加別墅尊崇感“三個(gè)亮點(diǎn)一個(gè)集中”亮點(diǎn)一：“燈塔”亮點(diǎn)二：禮儀莊園式入口“次入口”亮點(diǎn)三：雄渾豪華的英國宮廷大門“主入口”集中：會(huì)所移到中心區(qū)域問題的起點(diǎn)項(xiàng)目定位完善規(guī)劃及產(chǎn)品體調(diào)整建議階段性工作規(guī)劃產(chǎn)品價(jià)值體系分析問題的起點(diǎn)項(xiàng)目定位完善規(guī)劃及產(chǎn)品體調(diào)整建議階段性工作規(guī)劃產(chǎn)品價(jià)值體系分析景觀資源、地勢(shì)好的地方打造類獨(dú)棟，成為項(xiàng)目樓王水資源放大，打造差異化的水岸聯(lián)排私家花園做大，形成院落聯(lián)排類獨(dú)棟院落聯(lián)排水岸聯(lián)排集中綠化帶聯(lián)排戶型聯(lián)排戶型聯(lián)排：類獨(dú)棟/水岸聯(lián)排/院落聯(lián)排問題的起點(diǎn)項(xiàng)目定位完善規(guī)劃及產(chǎn)品體調(diào)整建議階段性工作規(guī)劃產(chǎn)品價(jià)值體系分析疊拼：“院拼別墅”增加資源占有優(yōu)勢(shì)，私家庭院更大，形成院拼別墅院拼別墅南入口戶型北入口戶型集中綠化帶疊院別墅區(qū)中央水景別墅區(qū)商業(yè)文化區(qū)端頭別墅區(qū)端頭別墅區(qū)問題的起點(diǎn)項(xiàng)目定位完善規(guī)劃及產(chǎn)品體調(diào)整建議階段性工作規(guī)劃產(chǎn)品價(jià)值體系分析因地制宜，錦上添花，形成自然的4個(gè)價(jià)值分區(qū)1中央水景聯(lián)排區(qū)增加臨水面，充分占有最好的景觀資源；以聯(lián)排別墅為主，少量疊拼別墅；2疊院別墅區(qū)停車位入地，平地疊院間私家庭院最大化；3端頭別墅區(qū)臨近主干道，景觀資源匱乏；以疊拼別墅為主，以價(jià)格優(yōu)勢(shì)取勝；4商業(yè)街區(qū)英倫商業(yè)文化街；總體規(guī)劃布局問題的起點(diǎn)項(xiàng)目定位完善規(guī)劃及產(chǎn)品體調(diào)整建議階段性工作規(guī)劃聯(lián)排別墅調(diào)整建議調(diào)整點(diǎn)具體建議圖示說明1、車庫移到地下層2、增大屋頂花園面積將整體建筑標(biāo)高抬高1.5米，使小區(qū)道路與地下層的高差減小，利于雙車停放。（案例借鑒：龍湖睿城）朝中庭的坡屋頂面做成屋頂花園.屋頂花園問題的起點(diǎn)項(xiàng)目定位完善規(guī)劃及產(chǎn)品體調(diào)整建議階段性工作規(guī)劃聯(lián)排分戶型調(diào)整建議聯(lián)排AT戶型圖示說明1、主人通道與保姆通道分離，增加別墅的尊崇感和功能的清晰。2、原有陽臺(tái)增大，形成一個(gè)進(jìn)深1.8米左右的生活陽臺(tái)。入戶平臺(tái)到廚房形成通道增加了陽臺(tái)1/1軸線向1軸線移動(dòng)600問題的起點(diǎn)項(xiàng)目定位完善規(guī)劃及產(chǎn)品體調(diào)整建議階段性工作規(guī)劃聯(lián)排分戶型調(diào)整建議聯(lián)排BT戶型圖示說明1、主人通道與保姆通道分離，增加別墅的尊崇感和功能的清晰。2、廚房和餐廳區(qū)的優(yōu)化“中廚面積壓小，餐廳與廚房局部功能組合”1/1軸線向1軸線移動(dòng)600增大西廚的開窗面縮減衛(wèi)生間面積中廚西廚及餐廳接下頁問題的起點(diǎn)項(xiàng)目定位完善規(guī)劃及產(chǎn)品體調(diào)整建議階段性工作規(guī)劃聯(lián)排分戶型調(diào)整建議聯(lián)排BT戶型圖示說明3、主臥室的門移到電視墻一側(cè)，避免主臥室內(nèi)形成對(duì)角線穿越。門的位置移到此問題的起點(diǎn)項(xiàng)目定位完善規(guī)劃及產(chǎn)品體調(diào)整建議階段性工作規(guī)劃疊拼戶型調(diào)整建議調(diào)整點(diǎn)具體建議圖示說明1、車庫下移，讓廚房采光2、保留轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)梯，露臺(tái)給上戶疊拼戶型增加地下層，將車位設(shè)置在地下層，解決一樓廚房采光問題。為了規(guī)避轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)梯庭院對(duì)下疊戶型的影響，建議在庭院上升起約3米高的板。車位移到地下層接下頁問題的起點(diǎn)項(xiàng)目定位完善規(guī)劃及產(chǎn)品體調(diào)整建議階段性工作規(guī)劃疊拼戶型調(diào)整建議調(diào)整點(diǎn)具體建議圖示說明3、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)樓梯