上海投資咨詢公司某項目可行性研究報告及新員工入職培訓(xùn)計劃表

目錄前言第1章項目概況第2章市場分析第3章建設(shè)方案第4章市政配套第5章環(huán)保及節(jié)能第6章項目法人與項目的經(jīng)營管理第7章工程建設(shè)進度第8章投資估算、資本金及資金籌措第9章財務(wù)效益分析第10章結(jié)論與建議附表：1、投資估算表2、銷售收入預(yù)測表3、總成本費用估算表4、損益表5、現(xiàn)金流量表6、敏感性分析表

第1章項目概況1.1項目名稱XXXX二期商品住宅項目1.2項目法人概況公司名稱：XXXX住所：XXXX法定代表人：XXXX注冊資本：人民幣壹億元企業(yè)類型：一人有限責任公司(法人獨資)經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、銷售建材、五金交電、園藝花卉(涉及行政許可的，憑許可證經(jīng)營)。XXXX有限公司的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書分別詳見附件4、5。1.3項目建設(shè)地點XXXX二期商品住宅項目位于XXXX，基地東南面與閔吳鐵路支線相鄰，地塊邊界距鐵路支線15米，南面為XXXX一期商品住宅項目（在建），北面和西面均為已規(guī)劃或建成的住宅小區(qū)，基地面積為35371平方米。1.4建設(shè)內(nèi)容本項目總建筑面積為XXXX平方米，其中住宅建筑面積XXXX平方米，公建建筑面積1115平方米，地下車庫建筑面積7932平方米，地下自行車車庫建筑面積2421平方米。本項目地上建筑面積為53839平方米（其中：計容積面積為53176平方米），地下建筑面積為10697平方米，容積率為1.5，建筑密度為15.38%，綠地率為35%。1.5市政配套本項目日最大用水量為704m3，日最大排水量為634m3。本項目用電容量為1986KVA；本項目天然氣用量為122m3/h；經(jīng)征詢相關(guān)單位意見，本項目基本滿足市政配套條件。1.6建設(shè)期本項目計劃于2007年第4季度開工，2009年第3季度末完工，預(yù)計建設(shè)期為2年。1.7投資估算、資本金及資金籌措經(jīng)估算，本項目建設(shè)投資為XXXXX萬元，其中，建筑安裝工程費用為16015萬元，其他建設(shè)費用為12453萬元，預(yù)備費為1281萬元。項目建設(shè)資金由項目法人自籌解決。按照國家建設(shè)項目實行資本金制度的有關(guān)規(guī)定，項目資本金需占建設(shè)投資的35％。本項目所需資本金為10412萬元，資本金證明詳見附件8。1.8財務(wù)效益分析本項目主要財務(wù)效益指標如下：財務(wù)內(nèi)部收益率13.5％財務(wù)凈現(xiàn)值(I=9%)1098萬元靜態(tài)投資回收期2.8年(含建設(shè)期)

第2章市場分析2.1上海房地產(chǎn)市場總體發(fā)展趨勢近年來，國家對房地產(chǎn)業(yè)出臺了一系列調(diào)控政策和法規(guī)，有助于加強市場調(diào)控與管理，進一步規(guī)范市場，提高住宅消費服務(wù)水平，保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長方式由速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展機制由主要靠行政措施和政策調(diào)控向主要靠市場機制自身調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變。2006年，上海房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控已初見成效，市場平穩(wěn)發(fā)展。具體表現(xiàn)在：（1）市場成交量和供應(yīng)量得到有效控制。相比2005年，2006全市新建商品房銷售面積和竣工面積均有所降低，分別為3025萬平方米和3724萬平方米，其中商品住宅銷售面積為2615平方米和2747萬平方米；（2）房價漲幅得到一定抑制。2006年全市商品住宅銷售均價為7040元/平方米，相比2005年的6697元/平方米，上漲5%；（3）房地產(chǎn)開發(fā)投資基本穩(wěn)定，2006年全市商品房建設(shè)投資與2005年基本持平，為1154億元。2007年以來，上海房地產(chǎn)整體市場繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。具體表現(xiàn)在：（1）從市場供求情況來看，1、2、3月份呈現(xiàn)供略大于求的狀況，而4月份以后，市場則表現(xiàn)出供略小于求的態(tài)勢，整體來看，市場供求關(guān)系基本維持在1：1.2。（2）從價格走勢而言，則表現(xiàn)出小幅上升的態(tài)勢，其中部分板塊由于需求明顯高于供應(yīng)，價格出現(xiàn)一定的上揚。（3）從開發(fā)區(qū)域上來看，上海房地產(chǎn)開發(fā)重心正逐步從市中心轉(zhuǎn)移到郊區(qū)。由此將對上海房產(chǎn)開發(fā)帶來三大變化：一是將出現(xiàn)一批借鑒國際經(jīng)驗和特色風貌，開發(fā)建設(shè)高起點規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、開發(fā)規(guī)模適度、功能完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的大都市特色風貌城鎮(zhèn)；二是圍繞住宅品質(zhì)和個性，住宅建設(shè)將突破以往幾年市中心開發(fā)樓盤品質(zhì)雷同、立面相似的一般格局，加快住宅產(chǎn)品的優(yōu)化升級；三是一大批具有前瞻性、現(xiàn)代化、集約化、信息化、特色化的樓盤，通過與國際水平的加速接軌，將會促進住宅消費觀念的變化和購買力的提高。預(yù)計未來一段時期內(nèi)，上海房地產(chǎn)市場整體供求基本平衡，房價小幅上漲，建筑產(chǎn)品的品質(zhì)和個性將被進一步突出和強調(diào)，并且隨著上海郊區(qū)城市化進程的加速，城鎮(zhèn)經(jīng)過幾年的規(guī)劃布局已進入實質(zhì)性的規(guī)模開發(fā)階段，一大批精彩紛呈的郊區(qū)特色風貌樓盤將展現(xiàn)在市民面前。2.2XXXX區(qū)房地產(chǎn)市場簡析2007年上半年以來，由于宏觀調(diào)控影響，XXXX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步回落，新開工面積和竣工面積均呈現(xiàn)下降態(tài)勢。但由于市場供需結(jié)構(gòu)矛盾依然突出，商品房銷售價格仍然在高位運行。具體運行特征如下：（1）房地產(chǎn)投資額下降，投資結(jié)構(gòu)仍以住宅為主2007年上半年，XXXX區(qū)房地產(chǎn)投資額為51.5億元，同比下降16.4%，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的50.8%，所占比重比2006年同期下降6.9個百分點。商品住宅投資額為41.7億元，占全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的80.8%，其中別墅以及高檔公寓投資占住宅總投資的17.9%；商業(yè)用房投資占總投資的8.0%。（2）現(xiàn)房成交比重上升，期房成交比重下降2007年上半年，我區(qū)新建商品房銷售面積137萬平方米，同比下降9.9%。其中期房預(yù)售面積為82萬平方米，同比下降26.8%，占商品房銷售面積60%，所占比重比2006年同期下降13.8個百分點?，F(xiàn)房銷售面積為55萬平方米，同比增長37.5%，占商品房銷售面積40%，所占比重比2007年同期上升13.8個百分點。從單月的成交量來看，期房預(yù)售面積和現(xiàn)房現(xiàn)售面積以及存量商品房銷售面積基本上呈現(xiàn)出逐月上升的態(tài)勢，詳見圖2-1。圖2-12007年1-6月XXXX商品房（期房、現(xiàn)房、存量房）交易面積（3）交易均價高位運行，并呈現(xiàn)小幅上漲態(tài)勢由于受到房地產(chǎn)交易整體回暖的影響，特別是改善性需求和自住的剛性需求依然旺盛，2007年上半年，XXXX區(qū)新建商品房預(yù)售均價和存量房交易均價基本呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，截至6月份，分別達到10170元/平方米和7330元/平方米，詳見圖2-2。圖2-22007年上半年XXXX商品房交易均價2.3本項目的市場定位本項目基地所處區(qū)域位于XXXX區(qū)XX鎮(zhèn)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，生活配套設(shè)施齊全。目前XX鎮(zhèn)主要商業(yè)生活配套都集中在基地附近的龍吳路和劍川路路口區(qū)域，基地周邊有XX公園，二級乙等醫(yī)院XX醫(yī)院，和XX第三小學(xué)、XX中學(xué)、上海交通大學(xué)等醫(yī)療和教育配套資源，向南可直達紫竹科學(xué)園區(qū)?；貎?nèi)自然景觀豐富，有一片保留完好的生態(tài)小樹林，無污染源。本項目周邊部分樓盤銷售情況如表2-1所示。表2-1項目周邊部分樓盤銷售情況表樓盤名稱銷售均價（元/平方米）銷售情況楓樺景苑二期6100現(xiàn)房在售紫晶南苑二期5500二手房在售劍橋磬苑6800現(xiàn)房在售本項目建成后，擬全部按照市場價格出售，根據(jù)周邊市場情況，并考慮房地產(chǎn)市場的變化，根據(jù)薄利多銷、穩(wěn)妥原則，暫定本項目經(jīng)營期第一年平均售價為7000元/平方米，經(jīng)營期第二年平均售價為7500元/平方米。

第3章建設(shè)方案本章主要參照項目法人單位提供的有關(guān)資料及部分設(shè)計方案資料編寫。3.1主要建筑技術(shù)指標建設(shè)用地面積35371平方米總建筑面積XXXX平方米其中：住宅建筑面積XXXX平方米配套公建建筑面積1115平方米地下車庫建筑面積7932平方米地下自行車庫建筑面積2421平方米地上總建筑面積53839平方米其中：計容積建筑面積53176平方米地下建筑面積10697平方米容積率1.5建筑密度15.38％綠地率35％集中綠地率17.75％住宅總戶數(shù)575戶停車位422個3.2規(guī)劃及建筑設(shè)計3.2.1總體布局及交通體系本項目以規(guī)劃路網(wǎng)為依托，在基地西端和北端分別設(shè)置主要出入口和次要出入口，在地塊內(nèi)設(shè)計一條6米寬車道形成環(huán)路。從環(huán)路上引出若干條枝狀4米寬的車行道，將高層住宅的消防登高場地有機地串聯(lián)起來，同時沿路設(shè)置地面停車位。住宅組團依托道路在保證較好朝向的前提下形成豐富的空間變化，塑造高低錯落的空間形態(tài)，形成勻質(zhì)的圍合空間，為組團居民的交往提供舒適的氛圍和場地。本項目無障礙設(shè)施有：人行道設(shè)緣石坡道，集中綠地入口處設(shè)提示盲道。高層住宅的單元入口設(shè)無障礙坡道、不小于2米寬的入口平臺和無障礙電梯，多層住宅10%的單元入口設(shè)無障礙坡道。配套公建入口設(shè)無障礙坡道和無障礙廁位。按照國家有關(guān)規(guī)范，多層住宅設(shè)立樓梯，高層住宅設(shè)置樓梯和電梯作為豎向交通方式。3.2.2綠化本項目綠化設(shè)計的基本理念是利用建筑設(shè)計圍合成的組團空間，在組團內(nèi)部區(qū)域規(guī)劃成片的集中綠地，創(chuàng)造幽靜高雅的視覺景觀，充分發(fā)揮綠島效應(yīng)，改善居住者的生態(tài)環(huán)境。綠地率為35％，其中集中綠化率為17.75％。通過對景觀構(gòu)件材料的選擇,造型的呼應(yīng),綠化樹種植被的選擇等使小區(qū)建筑主體、景觀風格達到充分的融合。在本小區(qū)的道路整體規(guī)劃中,重點使整個道路系統(tǒng)及小區(qū)感覺不至于過于嚴謹且秩序化，要充分體現(xiàn)小區(qū)圍合組團感，在道路節(jié)點的處理上相對輕松表現(xiàn)出西班牙風格的悠閑自在的氣氛，使交通具有多樣化，景觀化。3.2.3消防小區(qū)主要出入口位于基地西端，可供消防車出入，小區(qū)內(nèi)設(shè)有消防車道，車行道寬度為6米，轉(zhuǎn)彎半徑不小于6米；住宅的間距大于6米。小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消火栓，間距滿足規(guī)范要求。消防登高面設(shè)于10層和11層的高層住宅南面或北面，在每個消防登高面的一側(cè)設(shè)有大于15m×8m的消防登高場地，且消防登高場地外側(cè)至高層住宅相應(yīng)消防登高面的水平距離小于10m。高層和高層住宅、高層和多層住宅的防火間距均大于13米，多層和多層住宅的防火間距大于6米。3.2.4單體設(shè)計小區(qū)住宅結(jié)合現(xiàn)代居住行為以及市場需求，按照住宅的類型與標準，包括6層住宅、14層住宅和17層住宅。從居住活動的客觀規(guī)律和滿足國家有關(guān)規(guī)范要求出發(fā)，戶型分為基本的三大類：78平米的小二室，90平米的小三室和128平米的三室。戶型設(shè)計朝向以南向為主，住宅的最大傾斜角為南偏西25度，盡量降低西曬的影響，充分考慮每戶的通風以及陽臺布置，增強空氣對流，形成良好的自然通風條件，營造健康舒適的居所。房型布置做到客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間全明，動靜分離，內(nèi)外分離，各使用空間根據(jù)生活動線有機地串連起來，形成科學(xué)合理實用的居住空間系列。立面采用磚紅色四坡瓦屋面，點綴局部的木構(gòu)架，外墻以滿刷涂料做裝飾，一層和二層底部為花崗巖石材，莊重大氣，色彩古樸。3.2.5消防本工程建筑工程等級為二級，耐火等級為二級，地下室耐火等級為一級。設(shè)計使用年限為50年。住宅的結(jié)構(gòu)類型為砌體結(jié)構(gòu)，承重構(gòu)件耐火性能均滿足相應(yīng)的耐火極限要求。住宅部分地上為一個防火分區(qū)，地下為一個防火分區(qū)。安全出口、疏散樓梯：5層或6層住宅每單元設(shè)一部敞開疏散樓梯，疏散寬度與疏散距離均滿足防火規(guī)范的要求。9～14層的高層住宅的一層住戶每戶附加地下室，地下室按戶設(shè)一部室外疏散樓梯直通地面，9層的住宅一層附送地下室每戶另設(shè)一垂直爬梯至地下室高窗處作為第二出口，10層以上的住宅一層附送地下室利用通達地下室的公共樓梯作為第二出口；9～14層的單元式高層住宅地上每單元設(shè)一個敞開疏散樓梯間，戶門均為乙級防火門。3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計3.3.1設(shè)計荷載住宅為2.0KN/㎡，消防樓梯為3.5KN/㎡，挑出陽臺為2.5KN/㎡，車庫為4.0KN/㎡，機房為7.0KN/㎡，樓梯、走道、門廳為2.0KN/㎡，露臺為3.0KN/㎡。3.3.2設(shè)計標準抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計基本地震加速度為0.10g,設(shè)計地震分組為第一組。建筑物抗震設(shè)計重要性類別：丙類。設(shè)計基準期為50年，合理使用年限50年。建筑物結(jié)構(gòu)安全等級二級，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級5-6層為丙級，9-12層為乙級。3.3.3結(jié)構(gòu)本項目6層住宅采用砌體結(jié)構(gòu)，14層和17層住宅采用短肢剪力墻與一般剪力墻結(jié)合的結(jié)構(gòu)，抗震等級為三級，短肢墻按二級構(gòu)造設(shè)計。單層地下車庫采用框架結(jié)構(gòu)。3.3.4基礎(chǔ)設(shè)計基礎(chǔ)型式可采用沉降控制復(fù)合樁基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)、片筏基礎(chǔ)等形式。基礎(chǔ)形心或群樁中心與建筑物重心相對偏心小于1.5%。3.4給排水3.4.1給水3.4.1.1水源根據(jù)周邊市政管網(wǎng)的情況，在基地內(nèi)設(shè)兩路進水，由劍川路和基地西側(cè)鐵路邊各引一路DN200給水管，在基地內(nèi)環(huán)通，以滿足生活、消防所需。給水從環(huán)管引出，市政最低水壓為0.16Mpa。3.4.1.2用水量最高日生活供水量：704立方米/天3.4.1.3給水系統(tǒng)室外綠化用水、車庫地坪沖洗用水和配套公建等用水均由城市管網(wǎng)直供。其他用水由加壓設(shè)施供給。在地下車庫內(nèi)設(shè)置生活水泵房，內(nèi)設(shè)不銹鋼水池、變頻給水泵組和加壓泵組，分別向附近樓供給生活用水。3.4.2排水3.4.2.1排水量日最大排水量為634立方米/天。3.4.2.2排水系統(tǒng)室內(nèi)污廢分流，室外污廢合流，雨污分流。生活污廢水經(jīng)小區(qū)污水管網(wǎng)收集后排向市政污水管去城市污水處理站集中處理。地下室設(shè)有明溝，集水至集水坑，用潛水泵提升排至室外。3.4.3消防給水3.4.3.1消防水源取用城市給水，在基地內(nèi)設(shè)兩路進水，既由劍川路和基地西側(cè)鐵路邊各引一路DN200給水管，以滿足消防所需。3.4.3.2水量室外消火栓：15L/S室內(nèi)消火栓：10L/S自動噴淋：28L/S3.4.3.3消防系統(tǒng)室外消火栓系統(tǒng)為直接由市政給水供水的低壓制系統(tǒng)，消火栓間距不大于120m，保護半徑小于150m，并考慮在消防水泵接合器附近設(shè)置。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)為穩(wěn)高壓制。在7#樓南側(cè)地下車庫內(nèi)消防泵房內(nèi)設(shè)專用消防泵和穩(wěn)壓泵，兩路出水，在建筑物內(nèi)消防管成環(huán)狀布置，按規(guī)范設(shè)室內(nèi)消火栓。車庫設(shè)有自動噴水滅火系統(tǒng)，為濕式，穩(wěn)高壓系統(tǒng)。在8#樓北側(cè)地下車庫泵房內(nèi)消防泵房內(nèi)設(shè)噴淋泵組，設(shè)水力報警閥組。各防火區(qū)設(shè)有信號閥、水流指示器和末端放水試驗裝置。按規(guī)范要求的部位作噴頭布置，噴頭動作溫度為68℃。所有場所按中輕危險等級A、B類火災(zāi)配備手提滅火器。3.5暖通設(shè)計3.5.1空調(diào)設(shè)計參數(shù)（1）夏季:空調(diào)計算干球溫度34.6℃空調(diào)計算濕球溫度28.6℃通風計算溫度32.0℃大氣壓力1004.9hPa（2）冬季:空調(diào)計算干球溫度-5℃空調(diào)計算相對濕度75％通風計算溫度2℃大氣壓力1025.9hPa3.5.2空調(diào)設(shè)計3.5.2.1住宅每套單元住宅的臥室及起居室預(yù)留分體式空調(diào)電源插座。配合建筑預(yù)留空調(diào)室外機的位置?？照{(diào)的冷凝水排入外墻上敷設(shè)的PVC立管，集中排放。3.5.2.2公建考慮采用分體立柜式空調(diào)或分體壁掛式空調(diào)，也可采用VRV小型中央空調(diào),空調(diào)的冷凝水采用集中排放,或排入外墻上敷設(shè)的PVC立管或排至衛(wèi)生間等處。3.5.3通風設(shè)計每套住宅的廚房內(nèi)設(shè)置排油煙豎井，廚房油煙由脫排油煙機進入豎井，從屋頂排出。暗衛(wèi)生間設(shè)排風豎井，排風通過豎井由屋頂排出。排風豎井采用防倒灌形式。地下車庫采用自然排風及排煙方式，排風量按6次/時換氣次數(shù)計算，通過車庫頂上的通風口進行通風與排煙。3.5.4防排煙系統(tǒng)設(shè)計地下車庫設(shè)通風兼消防排煙系統(tǒng),系統(tǒng)風量按6次/小時換氣次數(shù)計算。補風利用豎井機械補風或利用汽車出入口自然補風。高層住宅，其防煙樓梯間及其前室采用開啟外窗的自然排煙方式。3.6強電設(shè)計說明3.6.1供配電系統(tǒng)3.6.1.1負荷等級（1)本工程中多層、中高層、高層住宅的住戶用電均為三級負荷。（2)高層住宅的電梯及公共照明電源為二級負荷。（3)小區(qū)配套的變頻生活水泵；消防泵、噴淋泵等消防設(shè)備的電源為二級負荷。3.6.1.2供電電源及線路住宅用電由附近箱變經(jīng)電纜分支箱配出，采用三相四線（380V/220V），YJV22-1KV電纜直埋饋送。多層住宅采用埋地方式引至各單元一層電業(yè)熔絲盒(或總進線開關(guān))，再經(jīng)電表箱引至各層住戶，供電電壓為三相四線380V/220V，使用電源為220V。高層住宅電源,由附近箱變(或電纜分支箱)用電纜引入兩路電源至樓內(nèi)配電間，再由配電間用導(dǎo)線或電纜放射式或樹干式配至各用電點，供電電壓為380V/220V，客梯、消防、公照分別由常用電源和備用電源各引一路送至配電箱未端進行自動切換。3.6.1.3用電負荷表按功率因素0.7，補償功率因素0.9估算，項目用電容量為1986KVA。供電設(shè)置2臺1000KVA變壓器,總?cè)萘繛?000KVA。3.6.1.4導(dǎo)線及敷設(shè)本工程由配電箱引出的線路采用BV-450/750型導(dǎo)線穿管暗敷于樓板，吊頂或墻內(nèi)。3.6.2防雷接地設(shè)計3.6.2.1低壓配電系統(tǒng)接地方式采用TT制，采用等電位聯(lián)合接地形式，接地電阻小于1歐姆。3.6.2.2本工程屬三類防雷等級。屋面設(shè)避雷帶作接閃器，利用柱內(nèi)主鋼筋作引下線，利用基礎(chǔ)樁作接地極，接地電阻不大于1歐姆。3.7弱電設(shè)計3.7.1通信系統(tǒng)本項目設(shè)置市話直通用戶和程控小交換機用戶共網(wǎng)系統(tǒng)。住戶全部為市話直通用戶，部分管理及設(shè)備用房為內(nèi)線用戶。物業(yè)管理處設(shè)弱電總機房。每戶2對進線（進入多媒體信息箱），多個出線口。3.7.2電纜電視系統(tǒng)本項目從城市有線電視網(wǎng)引入信號源，以860MHz雙向傳輸技術(shù)、分配—分支—用戶形式組網(wǎng)。每戶設(shè)２～３個用戶點（雙孔插座）。3.7.3閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)為加強管理、提高小區(qū)的安全防范能力，在小區(qū)主要出入口、道路交叉口、人員密集區(qū)、設(shè)置相應(yīng)類型的攝像機。系統(tǒng)以視頻基帶傳輸、總線控制方式組網(wǎng)，主機房設(shè)于弱電總機房。攝像機總數(shù)30臺。3.7.4寬帶網(wǎng)接入系統(tǒng)小區(qū)在提供使用電話線及有線電視上網(wǎng)的同時，與網(wǎng)絡(luò)運營商合作，以5類UTP接入的形式，為住戶提供高速訪問INTERNET的端口，每戶設(shè)一個進戶端，具體網(wǎng)絡(luò)解決方案及設(shè)備機房占用情況將與網(wǎng)絡(luò)公司協(xié)商確定。3.8燃氣設(shè)計說明3.8.1氣源本項目氣源為天然氣。由龍吳路引DN200管入小區(qū)。3.8.2用氣量經(jīng)初步估算，項目最大小時用氣量為122立方米/小時。3.8.3系統(tǒng)設(shè)置在基地東側(cè)設(shè)集中調(diào)壓箱，低壓進戶，經(jīng)燃氣表計量后接至各灶具。住宅每戶需設(shè)2.5立方米/小時燃氣表一個。3.8.4管道布置天然氣管道管材采用熱鍍鋅鋼管、絲扣連接，室內(nèi)天然氣管道采用明管架空敷設(shè)。

第4章市政配套4.1給排水本項目水源取自城市自來水管網(wǎng)，日最大用水量為704m3。室內(nèi)污、廢水分流，室外污、廢水合流，小區(qū)污水匯集后排入城市污水管網(wǎng)。日最大排水量為634m3。4.2供電本項目電源由地區(qū)變電站10KV引入小區(qū)，小區(qū)內(nèi)設(shè)10KV變電站和若干個箱變。設(shè)置2臺1000KVA變壓器，總用電容量為1986KVA。4.3燃氣本項目氣源為天然氣，最大小時用氣量為122立方米/小時。4.4通信本項目設(shè)置市話直通用戶和程控小變換機用戶共網(wǎng)系統(tǒng)，每戶2對進線。4.5有線電視本項目從城市有線電視網(wǎng)引入信號源，每戶設(shè)2-3個用戶點。項目市政配套建設(shè)征詢意見詳見附件6。

第5章環(huán)保及節(jié)能5.1環(huán)境保護措施5.1.1沿城市主要干道，建筑物滿足退紅線要求，大面積綠化種植大喬紅木，以美化環(huán)境并改善車流、噪音及尾氣對居民的影響。5.1.2小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周，綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強防塵隔離。小區(qū)除道路、廣場、入口地面為硬質(zhì)鋪地外，大面積設(shè)置草坪、花壇及小葉灌木，以利吸聲防塵。5.1.3加強水環(huán)境保護，雨、污水分流。5.1.4衛(wèi)生間，廚房排氣排煙通過排風豎井或采光通風井向室外排放，并避免排向有人員停留的地方。5.1.5在二期北部設(shè)垃圾站，垃圾站距住宅距離10米以上。垃圾站布置在小區(qū)交通方便處，站前有12mX12m的垃圾車回轉(zhuǎn)空間，且相對獨立，使其對居民的影響減至最小。5.1.6生活污水經(jīng)匯集后排入市政管網(wǎng)后，排入污水處理廠，達到排放標準后排放。5.1.7設(shè)備采用低噪聲，選用振動小、噪音低的水泵;設(shè)備基礎(chǔ)采用隔振處理，管道與設(shè)備接口采用柔性橡膠接頭減振。所有通風機及風管安裝均采用減震支座或減震支吊架，選用低噪聲通風機。5.1.8本小區(qū)不使用任何產(chǎn)生廢氣、粉塵的設(shè)備，無廢氣、粉塵污染。衛(wèi)生間、廚房等排風，通過排風豎井或直接向室外排放，并避免排向有人員停留的地方。本項目環(huán)評批復(fù)詳見附件7。5.2節(jié)能措施5.2.1提倡以新科技手段實現(xiàn)“節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電、節(jié)地、治污”,實現(xiàn)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展,也實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益與生態(tài)效益三者統(tǒng)一的節(jié)能原則。結(jié)合總平面布局，建筑錯落有致，保證獲得良好日照及自然通風。外飾面為淺色。5.2.2小區(qū)建筑外墻采用30厚聚苯乙烯泡沫塑料板保溫系統(tǒng)，平均傳熱系數(shù)小于K≤1.5W/(m2.K)5.2.3屋面選用30厚擠塑板保溫屋面，滿足總傳熱系數(shù)K≤0.80W/(m2.K)。5.2.4外門窗為鋁合金單框中空玻璃，氣密性等級達4級。5.2.5建筑盡量控制體形系數(shù)，并結(jié)合其它措施滿足要求。5.2.6空調(diào)冷媒管道采用橡塑材料保溫。

第6章項目法人與項目的經(jīng)營管理6.1項目法人本項目由XXXX作為項目法人，對項目的策劃、資金籌措、建設(shè)實施，實行全過程負責。6.2經(jīng)營管理本項目建成后，商品住宅將全部銷售，車庫、公建配套等交由專業(yè)的物業(yè)管理公司統(tǒng)一進行管理。

第7章工程建設(shè)進度本項目計劃于2007年第4季度開工，2009年第3季度末完工，預(yù)計建設(shè)期為2年。建設(shè)進度詳見表7-1。表7-1建設(shè)進度表(單位：季度表)年份工程建設(shè)季度20072008200941234123前期工作土建工程設(shè)備安裝市政配套竣工驗收

第8章投資估算、資本金及資金籌措8.1投資估算范圍項目建設(shè)用資金包括建筑安裝工程費用、其他建設(shè)費用及不可預(yù)見費。本估算不包括建設(shè)期利息；8.2投資估算編制依據(jù)A、項目法人提供的方案設(shè)計和部分基礎(chǔ)資料；B、《上海市建筑和裝飾工程預(yù)算定額(2002)》；C、近期本市部分同類工程竣工決算的主要指標，并考慮費用調(diào)整因素；D、主要設(shè)備參照現(xiàn)行市場價格。8.3投資估算內(nèi)容8.3.1總體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、圍墻及綠化等；8.3.2設(shè)備及建筑安裝工程均以本市現(xiàn)行市場價進行估算；8.3.3根據(jù)項目土地出讓合同，本項目分攤土地費用約8816萬元。8.3.48.3.4預(yù)備費為工程不可預(yù)見費，按建安工程費用的8%計。8.4建設(shè)投資經(jīng)估算，本項目建設(shè)投資為XXXXX萬元，其中，建筑安裝工程費用為16015萬元，其他建設(shè)費用為12453萬元，預(yù)備費為1281萬元。(詳見附表1－投資估算表)。8.5資本金按照國家建設(shè)項目實行資本金制度的有關(guān)規(guī)定，項目資本金需占建設(shè)投資的35％。本項目所需資本金為10412萬元，資本金證明詳見附件8。8.6資金籌措本項目建設(shè)投資所需全部資金(包括資本金)由項目法人自行籌措解決。

第9章財務(wù)效益分析9.1財務(wù)效益分析說明9.1.1根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系進行分析；9.1.2本項目多層、小高層住宅建成后將分期銷售，車庫、公建配套等物業(yè)委托專業(yè)物業(yè)公司管理。9.1.3本項目計算期為3年(含建設(shè)期)。9.2房產(chǎn)出售收入本項目建成后住宅面積共XXXX平方米將全部分期銷售。經(jīng)營期第一年銷售50％，經(jīng)營期第二年銷售50％。銷售收入合計38474萬元。(詳見附表2－－銷售收入及收款進度預(yù)測表)9.3總成本費用總成本費用為房屋的建設(shè)投資，并按銷售收入的3％計取銷售費用，計30903萬元。(詳見附表3－－總成本費用估算表)9.4項目的損益9.4.1經(jīng)營稅金售房部分營業(yè)稅及附加按售房收入的5.55%計，為2135萬元。9.4.2利潤總額扣除成本費用和稅金后，項目銷售利潤為5436萬元。9.4.4所得稅所得稅稅率按25%計，需繳納1359萬元。9.4.5稅后利潤完稅后售房利潤為4077萬元。9.4.6公積金按稅后利潤的10%提取公積金。(詳見附表4－－損益表)9.5主要財務(wù)指標本項目主要財務(wù)效益指標如下：財務(wù)內(nèi)部收益率13.5％財務(wù)凈現(xiàn)值(I=9%)1098萬元靜態(tài)投資回收期2.8年(含建設(shè)期)(詳見附表5－－現(xiàn)金流量表)9.6不確定性分析9.6.1盈虧平衡分析本項目銷售盈虧平衡點按以下公式計算：銷售盈虧平衡點＝(建設(shè)投資)/(銷售收入－銷售費用－銷售稅金)*100%＝85％。即當本項目房產(chǎn)銷售收入達到32530萬元時，項目可保本。9.6.2敏感性分析從建設(shè)投資、售房價格等因素分別對項目進行敏感性分析(詳見附表6－－敏感性分析)，在建設(shè)投資增加、銷售價格降低的情況下項目財務(wù)收益受到一些影響，但仍保留在基準收益率之上，表明項目抗風險能力尚可。

第10章結(jié)論與建議10.1結(jié)論本項目的建設(shè)將促進XXXX區(qū)和XX鎮(zhèn)的城市建設(shè)，符合XXXX區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃。本項目布局較為合理，功能、配套完善，為項目實施開創(chuàng)了良好的條件，因此本項目的建設(shè)條件成熟。經(jīng)估算，本項目建設(shè)投資總額為XXXXX萬元，所需全部資金(包括資本金)由項目法人自行籌措解決。本項目財務(wù)內(nèi)部收益率為13.5％，財務(wù)凈現(xiàn)值(I=9%)為1098萬元，靜態(tài)投資回收期為2.8年(含建設(shè)期)。10.2建議（1）建議加強與有關(guān)部門協(xié)調(diào)、溝通，并進一步完善項目建設(shè)方案。（2）建議項目法人在建設(shè)過程中，根據(jù)實際情況科學(xué)安排工程進度，合理調(diào)度，嚴格控制投資，節(jié)約使用資金，以求良好的經(jīng)濟效益。（3）建議項目建設(shè)中認真考慮與一期工程的銜接協(xié)調(diào)，文明施工，確保一期住戶的居住安全。新員工入職培訓(xùn)計劃表培訓(xùn)管理部2011年11月目錄新員工培訓(xùn)目的新員工培訓(xùn)流程新員工培訓(xùn)計劃新員工培訓(xùn)課程表新員工培訓(xùn)所需填寫表格新員工培訓(xùn)目的為了加強公司管理，提高員工的個人綜合素質(zhì)和自我約束能力，增強員工干工作的積極性，從而達到提升員工工作效率和公司整體形象的目的，現(xiàn)對員工進行為期10天的新員工入職培訓(xùn)。在這期間，我們將從最基礎(chǔ)的軍姿訓(xùn)練開始，一步一步提升員工的自我養(yǎng)成意識，規(guī)范一日工作秩序、工作流程，將部門工作手冊上的操作流程，進行實際的工作演練，將訓(xùn)練中所學(xué)所得能運用到實際的工作和生活當中。在訓(xùn)練中，我們要重點訓(xùn)練員工的團隊意識，提高員工的集體榮譽感，通過類似培訓(xùn)，我們的員工一定會實現(xiàn)從一個普通員工向一個高素質(zhì)員工的轉(zhuǎn)變，同時也會為我們公司全面實現(xiàn)規(guī)范化管理搭好一個平1、讓新員工了解公司歷史、政策、企業(yè)文化，使其更快適應(yīng)公司；2、為新員工提供正確的、相關(guān)的公司及工作崗位信息，鼓勵新員工的士氣；3、為新員工培訓(xùn)崗位的相關(guān)通用知識，使新員工的能力、知識和技能得到提升，快速適應(yīng)崗位的需要；4、讓新員工了解公司所能提供給他的相關(guān)工作環(huán)境及公司對他的期望；5、讓新員工感受到公司對他的歡迎，消除緊張并體會到歸屬感；6、培訓(xùn)新員工解決問題的能力及提供尋求幫助的方法；7、本流程主要適用于公司普通員工及一般管理人員。二、新員工培訓(xùn)流程責任部門責任人流程圖相關(guān)表格備注行政人事部匯總培訓(xùn)需求開始匯總培訓(xùn)需求開始“培訓(xùn)申請表”由行政人事部根據(jù)當月入職員工人數(shù)，填寫培訓(xùn)管理部原則上每月至少組織一次新員工培訓(xùn)培訓(xùn)管理部制訂“培訓(xùn)課程計劃表”制訂“培訓(xùn)課程計劃表”“培訓(xùn)課程安排表”包括培訓(xùn)內(nèi)容/培訓(xùn)方式/培訓(xùn)講師/培訓(xùn)時間/培訓(xùn)地點、培訓(xùn)對象、考核方式等?？偨?jīng)理辦公室審批發(fā)出培訓(xùn)通知審批發(fā)出培訓(xùn)通知N做好準備做好準備實施培訓(xùn)培訓(xùn)管理部“培訓(xùn)通知單”培訓(xùn)開始前一周，向所在部門發(fā)出培訓(xùn)通知培訓(xùn)部/行政部相關(guān)部門/人員“培訓(xùn)簽到表"“培訓(xùn)記錄表”培訓(xùn)負責人考核考核“考核成績表”學(xué)員重新受訓(xùn)或自學(xué)通過與否重新受訓(xùn)或自學(xué)通過與否成績在80分（含）以上為合格培訓(xùn)管理部培訓(xùn)合格通知單培訓(xùn)合格通知單“培訓(xùn)合格通知單行政人事部辦理正式入職手續(xù)辦理正式入職手續(xù)“培訓(xùn)效果調(diào)查表”培訓(xùn)管理部整理歸檔整理歸檔"員工培訓(xùn)檔案”包括培訓(xùn)感想/員工身份證復(fù)印件/培訓(xùn)協(xié)議/考試成績轉(zhuǎn)入部門培訓(xùn)結(jié)轉(zhuǎn)入部門培訓(xùn)結(jié)束培訓(xùn)基地作息時間表入職通用培訓(xùn)共分為7天，培訓(xùn)課程及事項安排如下：1.培訓(xùn)期間按照軍事化管理模式，在培訓(xùn)基地門口由安全員輪流進行執(zhí)勤工作，2.培訓(xùn)期間無特殊情況按照《培訓(xùn)基地作息表》執(zhí)行作息時間。3.培訓(xùn)期間人員不得隨意外出，如有特殊情況須請假，并填寫《請假單》時間內(nèi)容備注07：00起床07：10出操集合3公里晨跑隊列口號07：30-08：20洗漱整理內(nèi)務(wù)打掃衛(wèi)生08：20-09：00開始早餐基地統(tǒng)一食堂09：00-11：50培訓(xùn)根據(jù)課程表安排培訓(xùn)內(nèi)容12：00-13：20午餐、休息午餐后可回宿舍休息13：30-17：20培訓(xùn)根據(jù)課程表安排培訓(xùn)內(nèi)容17：30培訓(xùn)結(jié)束休息18：00-19：00晚餐基地統(tǒng)一食堂19：00-20：30晚上培訓(xùn)20：30-21：20洗漱基地宿舍21：30熄燈休息統(tǒng)一熄燈三、新員工入職培訓(xùn)計劃培訓(xùn)對象：公司所有項目管理處新進員工培訓(xùn)時間：新員工入職培訓(xùn)期一個月，包括七天的集中脫崗培訓(xùn)及后期的在崗指導(dǎo)培訓(xùn)。培訓(xùn)管理部根據(jù)具體情況確定培訓(xùn)日期。（注：物業(yè)公司各部門新員工集中脫崗培訓(xùn)七天，其中保潔員三天集中培訓(xùn)。）經(jīng)費預(yù)計按照與基地公司協(xié)調(diào)來看，員工每人每天為25元的伙食標準項目部門人數(shù)/人時間/天金額/元總金額/元安全部金馬廣場安全員2生態(tài)城安全員7學(xué)府中央安全部2MINI時代安全員1127252100元客服部生態(tài)城客服部5學(xué)府中央客服部167251050元環(huán)境部生態(tài)城環(huán)境部12學(xué)府中央環(huán)境部1MINI時代環(huán)境部1143251050元教員、、3人725525元水電費200元文具150元車輛200元藥品100元橫幅200元不可預(yù)計500元合計6000元培訓(xùn)方式及內(nèi)容：脫崗培訓(xùn)：由培訓(xùn)管理部制定培訓(xùn)計劃和方案并組織實施，采用集中授課的形式。負責單位：培訓(xùn)管理部負責人：經(jīng)理、主管、培訓(xùn)專員、內(nèi)部培訓(xùn)師時間：七天地點：公司統(tǒng)一培訓(xùn)基地企業(yè)概況(公司的歷史、背景、經(jīng)營理念、愿景、使命、價值觀)組織結(jié)構(gòu)圖；組織所在行業(yè)概覽；福利組合概覽（如健康保險、休假、病假、退休等）績效管理系統(tǒng)，即績效評估的方式，何時，由誰來評估，總體的績效期望薪酬制度：發(fā)薪日，如何發(fā)放；勞動合同、福利及社會保險等；職位或工作說明書和具體工作規(guī)范；職業(yè)發(fā)展信息（如潛在的晉升機會，職業(yè)通道，如何獲得職業(yè)資源信息）員工手冊、政策、程序、財務(wù)信息；內(nèi)部人員的熟悉(本部門上級、下屬、同事；其他部門的負責人、主要合作的同事)著裝要求；公務(wù)禮儀、行為規(guī)范、商業(yè)機密、職業(yè)操守公司組織的歷次活動（如運動隊、特殊項目等）。培訓(xùn)考核；分部門在崗培訓(xùn)：由新員工所在部門負責人對其已有的技能與工作崗位所要求的技能進行比較評估，找出差距，以確定該員工培訓(xùn)方向，并指定專人實施培訓(xùn)指導(dǎo)，培訓(xùn)管理部跟蹤監(jiān)控?？刹捎萌粘９ぷ髦笇?dǎo)及一對一輔導(dǎo)形式。負責單位：各部門負責人：項目經(jīng)理、主管、入職引導(dǎo)員時間：1個月地點：各項目管理處1.部門工作手冊2.部門共流程實際演練3.部門內(nèi)部關(guān)系協(xié)調(diào)4.部門內(nèi)重要崗位培訓(xùn)考核：培訓(xùn)期考核分書面考核和應(yīng)用考核兩部分，脫崗培訓(xùn)以書面考核為主，在崗培訓(xùn)以應(yīng)用考核為主，各占考核總成績的50%。書面考核考題由各位授課教師提供，培訓(xùn)管理部統(tǒng)一印制考卷；應(yīng)用考核通過觀察測試等手段考查受訓(xùn)員工在實際工作中對培訓(xùn)知識或技巧的應(yīng)用及業(yè)績行為的改善，由其所在部門的領(lǐng)導(dǎo)、骨干員工及培訓(xùn)管理部共同鑒定。效果評估：培訓(xùn)管理部與新員工所在部門通過與學(xué)員、教師、部門培訓(xùn)負責人直接交流，并制定一系列書面調(diào)查表進行培訓(xùn)后的跟蹤了解，逐步減少培訓(xùn)方向和內(nèi)容的偏差，改進培訓(xùn)方式，以使培訓(xùn)更加富有成效并達到預(yù)期目標。九、培訓(xùn)工作流程：綜合部根據(jù)各部門的人力需求計劃統(tǒng)籌進人指標及進人時間，根據(jù)新入職員工的規(guī)模情擬定培訓(xùn)內(nèi)容及時間；并填寫《培訓(xùn)申請表》送培訓(xùn)管理部；培訓(xùn)管理部負責與各相關(guān)部門協(xié)調(diào)，作好培訓(xùn)全過程的組織管理工作，包括經(jīng)費申請、人員協(xié)調(diào)組織、場地的安排布置、課程的調(diào)整及進度推進、培訓(xùn)質(zhì)量的監(jiān)控保證以及培訓(xùn)效果的考核評估等；培訓(xùn)管理部負責在每期培訓(xùn)結(jié)束當日對學(xué)員進行反饋調(diào)查，填寫《新員工入職培訓(xùn)反饋意見表》，并根據(jù)學(xué)員意見七日內(nèi)給出對該課程及授課教師的改進參考意見匯總；培訓(xùn)管理部在新員工集中脫產(chǎn)培訓(xùn)結(jié)束后一周內(nèi)，提交該期培訓(xùn)的總結(jié)分析報告，報總經(jīng)理審閱；新員工集中脫產(chǎn)培訓(xùn)結(jié)束后，分配至相關(guān)部門崗位接受上崗指導(dǎo)培訓(xùn)（在崗培訓(xùn)），由各部門負責人指定指導(dǎo)專人實施培訓(xùn)并于培訓(xùn)結(jié)束時填寫《新員工在崗培訓(xùn)記錄表》報培訓(xùn)管理部綜合部和培訓(xùn)管理部在新員工接受上崗引導(dǎo)培訓(xùn)期間，應(yīng)不定期派專人實施跟蹤指導(dǎo)和監(jiān)控，并通過一系列的觀察測試手段考查受訓(xùn)者在實際工作中對培訓(xùn)知識和技巧的運用以及行為的改善情況，綜合、統(tǒng)計、分析培訓(xùn)為企業(yè)業(yè)務(wù)成長帶來的影響和回報的大小，以評估培訓(xùn)結(jié)果，調(diào)整培訓(xùn)策略和培訓(xùn)方法。入崗后第一個月：到部門報到，經(jīng)理代表全體部門員工歡迎新員工到來；經(jīng)理介紹部門結(jié)構(gòu)與功能、部門內(nèi)的管理規(guī)定；經(jīng)理或主管對新員工進行工作描述、職責要求；經(jīng)理或主管分配新員工工作任務(wù)；對新員工進行安全教育培訓(xùn)；入崗后第二個月：在新員工確定崗位后進行培訓(xùn)，包括工作流程培訓(xùn)、設(shè)備操作過程與保養(yǎng)培訓(xùn)等；參加其他的內(nèi)部培訓(xùn)；各部門安排新員工進行實際操作考核；部門經(jīng)理根據(jù)新員工考核結(jié)果及平時工作表現(xiàn)決定是否轉(zhuǎn)正；新員工培訓(xùn)課程安排時間安排主要培訓(xùn)內(nèi)容地點參與部門第一階段一天拓展訓(xùn)練---樹規(guī)矩組團隊培訓(xùn)基地外部培訓(xùn)機構(gòu)第二階段兩天強服從練素質(zhì)培訓(xùn)基地培訓(xùn)管理部軍事化訓(xùn)練個人素質(zhì)培訓(xùn)基地業(yè)務(wù)骨干第三階段講制度樹標準培訓(xùn)基地一天公司現(xiàn)狀與歷史、公司戰(zhàn)略及核心競爭力概述企業(yè)文化對員工行為的要求部門主要職責、部門架構(gòu)、人員情況介紹優(yōu)秀小區(qū)簡介規(guī)章制度-薪酬、福利、獎懲概述培訓(xùn)基地會議室綜合部公司企業(yè)文化宣講培訓(xùn)基地會議室培訓(xùn)管理部一天物業(yè)服務(wù)禮儀培訓(xùn)基地會議室綜合部金輝物業(yè)特色服務(wù)體系培訓(xùn)基地會議室物業(yè)公司總經(jīng)理第四階段兩天崗位實際操作流程培訓(xùn)基地培訓(xùn)管理部第五階段一天完善入職手續(xù)物業(yè)公司辦公室綜合部新員工入職儀式物業(yè)公司辦公室培訓(xùn)管理部第一階段培訓(xùn)重點：樹規(guī)矩組團隊1、第一天時間內(nèi)容地點備注09：00-10：00新員工報到各項目處員工統(tǒng)一集合學(xué)府中央學(xué)府中央10：00-10：30前往培訓(xùn)基地員工由物業(yè)公司統(tǒng)一乘車出發(fā)前往培訓(xùn)基地聯(lián)系營銷部車輛10：30-11：00分配宿舍培訓(xùn)員工情況安排住所、11：00-12：00開訓(xùn)動員宣布培訓(xùn)期間紀律規(guī)定培訓(xùn)基地會議室12：00-13：30午餐13：30--15：00隊列訓(xùn)練軍姿、立正講師根據(jù)內(nèi)容確定中場休息時間15：00-17:30拓展訓(xùn)練團隊破冰訓(xùn)練分班組培訓(xùn)基地會議室操場17:30-19:00晚餐19：00-20:30理論課程員工分享會議室20：30晚點名點評一天工作情況宿舍樓前21：30熄燈 第二階段培訓(xùn)重點：強服從練素質(zhì)2、第二天時間內(nèi)容地點備注09：00-10：20隊列訓(xùn)練立正、稍息、跨立基地籃球場10：20-10：30中間休息10：30-11：50隊列訓(xùn)練停止間轉(zhuǎn)法11：50-12：00小結(jié)講評12：00-13：30午餐13：30-15：30隊列訓(xùn)練軍姿、立正基地籃球場15：30-17：20拓展活動團隊破冰訓(xùn)練17：20-17：30小結(jié)講評17：30-19：00晚餐19：00-20:30理論課程員工分享會議室20：30晚點名點評一天工作情況宿舍樓前21：30熄燈3、第三天時間內(nèi)容地點備注09：00-10：20隊列訓(xùn)練行進間步伐---齊步基地籃球場10：20-10：30中間休息10：30-11：50隊列訓(xùn)練行進間步伐---齊步11：50-12：00小結(jié)講評12：00-13：30午餐13：30-15：30隊列訓(xùn)練行進間步伐---跑步基地籃球場15：30-17：20實際運用物業(yè)小區(qū)內(nèi)行進方式17：20-17：30小結(jié)講評17：30-19：00晚餐19：00-20:30理論課程通過2天培訓(xùn)，員工分享心得會議室20：30晚點名點評一天工作情況宿舍樓前21：30熄燈第三階段培訓(xùn)重點：講制度樹標準第四天時間內(nèi)容地點備注09：00-10：20公司行政制度物業(yè)公司企業(yè)概況組織結(jié)構(gòu)、所在行業(yè)概況培訓(xùn)基地會議室、10：20-10：30中間休息10：30-11：50公司行政制度員工手冊、員工發(fā)展、職業(yè)規(guī)劃、11：50-12：00小結(jié)講評12：00-13：30午餐13：30-15：30企業(yè)理念企業(yè)目標、企業(yè)理念服務(wù)宗旨、金輝人法則基地籃球場唐斌15：30-17：20物業(yè)品質(zhì)規(guī)定唐斌17：20-17：30小結(jié)講評17：30-19：00晚餐19：00-20:30理論課程考核當天內(nèi)容會議室、20：30晚點名點評一天工作情況宿舍樓前21：30熄燈第四階段培訓(xùn)重點學(xué)流程實操作第五天時間內(nèi)容地點備注09：00-10：20禮儀標準物業(yè)公司標準禮節(jié)禮儀培訓(xùn)基地會議室張紅10：20-10：30中間休息10：30-11：50服務(wù)體系物業(yè)公司服務(wù)介紹陳偉、11：50-12：00小結(jié)講評12：00-13：30午餐13：30-17：30部門工作手冊操作流程培訓(xùn)客服服務(wù)部基地籃球場會議室、安全部保潔部17：30-19：00晚餐19：00-20:30部門工作手冊操作流程培訓(xùn)考核當天培訓(xùn)部門工作手冊內(nèi)容會議室、20：30晚點名點評一天工作情況宿舍樓前21：30熄燈第六天時間內(nèi)容地點備注09：00-10：20部門工作手冊操作流程培訓(xùn)現(xiàn)場實際演練培訓(xùn)基地會議室10：20-10：30中間休息10：30-11：50部門工作手冊操作流程培訓(xùn)現(xiàn)場實際演練11：50-12：00小結(jié)講評12：00-13：30午餐13：30-17：30部門工作手冊操作流程培訓(xùn)客服服務(wù)部基地會議室基地籃球場、安全部現(xiàn)場實際演練保潔部現(xiàn)場實際演練17：30-19：00晚餐19：00-20:30部門工作手冊操作流程培訓(xùn)考核當天培訓(xùn)部門工作流程會議室、20：30晚點名點評一天工作情況宿舍樓前21：30熄燈第七天時間內(nèi)容地點備注09：00-10：20部門工作手冊操作流程培訓(xùn)現(xiàn)場實際演練培訓(xùn)基地會議室10：20-10：30中間休息10：30-11：50部門工作手冊操作流程培訓(xùn)現(xiàn)場實際演練11：50-12：00小結(jié)講評12：00-13：30午餐13：30-17：30考核現(xiàn)場理論考核準備回程事宜基地會議室基地籃球場、回程 新員工入職儀式辦理入職手續(xù)、發(fā)放制服時間內(nèi)容地點備注09：00-10：20辦理入職手續(xù)辦理入職手續(xù)物業(yè)公司辦公室10：30-11：50辦理員工培訓(xùn)檔案12：00-13：30午餐13：30-15：30新員工入職儀式物業(yè)公司全體人員參加學(xué)府中央會議室各部門負責人15：30-17：20分配到各崗位由各部門主管負責帶領(lǐng)新員工到本部門確定入職引導(dǎo)員轉(zhuǎn)入部門培訓(xùn)五、新員工培訓(xùn)所需表格表格一新員工部門培訓(xùn)要點序號培訓(xùn)內(nèi)容完成內(nèi)容確認1①向本部門其他員工介紹新員工，讓大家知道新員工的到來②準備好新員工辦公場所、辦公用品、介紹后勤事項③準備好給新員工培訓(xùn)的部門內(nèi)訓(xùn)資料，包括《員工手冊》④為新員工指定工作入職引導(dǎo)員，并確定所需培訓(xùn)的崗位技能及完成時間，作好新員工培訓(xùn)計劃2部門經(jīng)理代表全體部門員工歡迎新員工到來、引導(dǎo)參觀本部門的工作范圍3部門結(jié)構(gòu)與功能介紹，部門內(nèi)的特殊管理規(guī)定4由入職引導(dǎo)員對新員工陳述工作描述、崗位職責要求、工作涉及的程序制度，討論新員工的第一周工作任務(wù)5新員工到職一周內(nèi)，部門經(jīng)理與新員工進行非正式談話：5.1重申工作職責5.2談?wù)摴ぷ髦谐霈F(xiàn)的問題5.3回答新員工的問題5.4對新員工一周的表現(xiàn)作出評價談話記錄培訓(xùn)申請表申請部門申請人培訓(xùn)類型□內(nèi)部培訓(xùn)□外出培訓(xùn)培訓(xùn)機構(gòu)/培訓(xùn)講師培訓(xùn)時間總時數(shù)培訓(xùn)地點培訓(xùn)費用培訓(xùn)人員培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)目的培訓(xùn)管理部負責人簽字年月日物業(yè)公司總經(jīng)理：年月日新員工培訓(xùn)通知金輝物業(yè)公司各項目處，茲定于月日到月日，在公司培訓(xùn)基地組織舉行2011年10月份新員工培訓(xùn)，具體培訓(xùn)日程安排如下：時間安排主要培訓(xùn)內(nèi)容地點參與部門第一階段一天拓展訓(xùn)練---樹規(guī)矩組團隊培訓(xùn)基地外部培訓(xùn)機構(gòu)第二階段兩天強服從練素質(zhì)培訓(xùn)基地培訓(xùn)管理部軍事化訓(xùn)練個人素質(zhì)培訓(xùn)基地業(yè)務(wù)骨干第三階段講制度樹標準培訓(xùn)基地一天公司現(xiàn)狀與歷史、公司戰(zhàn)略及核心競爭力概述企業(yè)文化對員工行為的要求部門主要職責、部門架構(gòu)、人員情況介紹優(yōu)秀小區(qū)簡介規(guī)章制度-薪酬、福利、獎懲概述培訓(xùn)基地會議室綜合部公司企業(yè)文化宣講培訓(xùn)基地會議室培訓(xùn)管理部一天物業(yè)服務(wù)禮儀培訓(xùn)基地會議室綜合部金輝物業(yè)特色服務(wù)體系培訓(xùn)基地會議室物業(yè)公司總經(jīng)理第四階段兩天崗位實際操作流程培訓(xùn)基地培訓(xùn)管理部第五階段一天完善入職手續(xù)物業(yè)公司辦公室綜合部新員工入職儀式物業(yè)公司辦公室培訓(xùn)管理部注：8月20日培訓(xùn)，建議所有員工著休閑裝和長褲，請勿穿高跟鞋，便于參與戶外活動。請相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)和員工提前安排好時間，按時參加培訓(xùn)；原則上所有新員工均須出席培訓(xùn)，如果有特殊情況請假，需院領(lǐng)導(dǎo)批準。世紀金馬金輝物業(yè)公司培訓(xùn)管理部2011-11-3 附1：需參加培訓(xùn)人員名單（人）：員工培訓(xùn)請假單請假人姓名：請假時間：請假原因：審核：意見：日期：銷假:培訓(xùn)記錄表培訓(xùn)課題培訓(xùn)時間培訓(xùn)地點主辦單位/主持人培訓(xùn)內(nèi)容概要培訓(xùn)效果簡述學(xué)員反映培訓(xùn)簽到表部門、班組培訓(xùn)日期

及