房地產(chǎn)開發(fā)課程設計報告

...---可修編.房地產(chǎn)開發(fā)課程設計香山怡景工程可行性研究報告學部：城市建立工程學部專業(yè)：工程管理班級：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價指導教師：豐旋編制時間：文華學院.."房地產(chǎn)開發(fā)"課程設計分組及任務分工一、課程設計題目二、課程設計小組成員姓名班級學號組長高彤19小組成員王思言10肖雨薇15三、成員任務分工課程設計中所承當?shù)闹饕ぷ鱾渥⒊煽?.目錄工程總說明和概況…………1.1工程背景與概況……

1.2主要技術經(jīng)濟指標……第2章投資環(huán)境研究…………2.1國家政治、經(jīng)濟、形式及有關政策2.2工程開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理政策因素第3章市場研究………………3.1區(qū)位房地產(chǎn)市場分析3.2需求供給分析3.3房地產(chǎn)特征分析

3.42016樓市分析

第4章工程定位………………4.1價格定位

4.2市場定位

4.3工程介紹及SWOT矩陣分析第5章規(guī)劃方案及建立條件………………5.1規(guī)劃設計原那么

5.2住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局

第6章建立方式及進度安排………………6.1建立方式

6.2工程進度安排第7章投資估算及資金籌措…………………7.1投資估算

7.2資金籌措工程評估根底數(shù)據(jù)的預測和選定…

第9章工程經(jīng)濟效益評價……

第10章風險與不確定因素分析………………10.1風險分析10.2不確定因素分析第11章可行性研究的結論……11.1結論11.2建議..第一章工程總說明與概況1.1工程背景與概況

1.工程名稱：香山怡景住宅小區(qū)工程

2.承辦單位概況

單位名稱：興盛房地產(chǎn)開發(fā)

單位性質(zhì)：XX公司

注冊資金：RMB6億

單位住所：市武昌區(qū)文化學院一號

法定代表人;王思言

企業(yè)負責人：肖雨薇

興盛房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)簡介；興盛房地產(chǎn)開發(fā)位于市洪山區(qū)文華學院壹號，于2014年9月在注冊成立，公司注冊資本6億，房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的規(guī)模企業(yè)。目前，公司正著力打造香山怡景工程，并努力使之成為本地標桿性工程。公司秉承"讓更多人享受美好生活、美化城市〞的企業(yè)使命，用企業(yè)的核心價值觀——"守諾擔任共同開展〞指導各項工作，立志成為"客戶滿意開發(fā)商〞。自公司進入運作，標志著公司進入快速開展階段。公司堅持以對社會、客戶和企業(yè)負責的精神精雕細琢每一個工程和產(chǎn)品的每一個細節(jié)，為社會提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和效勞，為消費者創(chuàng)造最舒適的家園！公司目前擁有員工100人，本科以上學歷者占60%，人員總體素質(zhì)高，專業(yè)能力強，具有高度的凝聚力和向心力。同時，公司重點加強人才梯隊建立，使人力資源持續(xù)滿足公司不斷開展的需要。3.可行性研究報告依據(jù)1)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議2〕國家計委計辦投資[2016]15號審定的"投資工程可行性研究指南"

3〕國家發(fā)改革委委員會、建立部聯(lián)合公布的"建立工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)"4)"城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例"5)"房地產(chǎn)工程經(jīng)濟評價方法"4.編制圍

依據(jù)國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)，對漢水明珠居住小區(qū)工程建立的目的、必要性、工程區(qū)域概況、工程規(guī)劃方案及建立容、工程建立組織管理、工程招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、工程分析風險等方面進展全面論證和研究。

5.擬建地點本工程位于華中科技大學附近，東面臨近中百倉儲，生活便利，購物較方便。西面坐落于關山大道，北面位于珞瑜東路，附近有軌號交通2號線，華中科技大學，學習氣氛濃厚，南至光谷創(chuàng)業(yè)街?？傉嫉孛娣e142214.5平方米。土地平坦，五通一平。6.預期目標

1.1香山怡景居住小區(qū)擬占用面積142214.5平方米。平方米的土地上，建立總?cè)莘e率為4，建立密度25％。居住用地60萬平方米，建筑物基層面積35553.6平方米，總建筑面積71107.2平方米。商業(yè)、效勞業(yè)、設施用地73330.5平方米，公園、防護綠化用地33330.5平方米。1.2主要技術經(jīng)濟指標主要技術經(jīng)濟指標匯總表序號項目單位數(shù)量一規(guī)劃用地面積M2142214.5二總建筑面積M2711072其中：1期高層住宅M2284428.82期高層住宅M2248875.23期高層住宅M2177768三道路及停車場15.00%四建筑密度25.00%五容積率4.00六綠化率60.00%投資環(huán)境研究2.1國家政治、經(jīng)濟、形式及有關政策2015年以來，面對世界經(jīng)濟增長速度緩慢、國經(jīng)濟下行、財政金融風險加大的復雜形勢，國家先后出臺一系列穩(wěn)增長、調(diào)構造、防風險的政策，經(jīng)濟運行保持在合理區(qū)間。但經(jīng)濟構造性問題依然突出，產(chǎn)能過剩矛盾不斷積累、金融風險開場顯性化、市場預期有所惡化、宏觀調(diào)控政策邊際效應下降，經(jīng)濟下行壓力較大。應以經(jīng)濟構造調(diào)整為主線，兼顧穩(wěn)定經(jīng)濟增長和防經(jīng)濟風險，加大改革力度，激活市場活力，實現(xiàn)增加有效供給和刺激有效需求雙輪驅(qū)動。2016年國民經(jīng)濟總體保持平穩(wěn)開展加強和改善宏觀調(diào)控，經(jīng)濟運行保持在合理區(qū)間。2016年，針對需求缺乏問題，不斷推出重大投資工程和消費工程包，一些省市陸續(xù)推出取消房地產(chǎn)限購、限貸政策，降低住房首付比例和住房交易環(huán)節(jié)稅，完善出口退稅和貿(mào)易便利化。針對貨幣政策傳導不暢和實體融資本錢過高，自2014年11月以來，六次降息、五次降低存款準備金率，并利用其他貨幣政策工具，引導利率下降。針對地方政府負債率高和財政政策有效性下降的問題，開展了存量債務置換，出臺融資平臺在建工程的續(xù)貸政策，積極推進政府企業(yè)合作模式。對地方政府懶政進展問責，加強督導檢查和簡政放權，財政支出進度明顯加快。初步遏制了經(jīng)濟持續(xù)下行的趨勢，經(jīng)濟保持了總體穩(wěn)定，2016年國生產(chǎn)總值同比增長6.9%，規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)同比增長6.1%。消費需求根本平穩(wěn)，社會消費品零售額名義增長10.7%。根底設施建立投資增長17.0%，保持了較快增長。進口、出口分別下降14.1%和2.8%，但剔除價格因素，實際增速分別為-2.8%和-1.8%。就業(yè)形勢根本穩(wěn)定，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1313萬人。物價溫和上升，CPI上漲1.4%，商品房價格同比上漲7.4%，比去年同期提高6個百分點。經(jīng)濟構造調(diào)整亮點紛呈，新的增長動力正在逐步形成。一是效勞業(yè)主導趨勢進一步顯現(xiàn)。2016年第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重到達50.5%，同比提高2.4個百分點。工業(yè)部構造加快調(diào)整，高技術產(chǎn)業(yè)增長10.2%，比整體工業(yè)增速高出4.1個百分點，占規(guī)模以上工業(yè)比重為11.8%。新能源汽車、工業(yè)機器人、智能終端、軌道交通設備等產(chǎn)品的產(chǎn)量實現(xiàn)兩位數(shù)甚至成倍增長。二是需求構造繼續(xù)改善，消費拉動作用進一步增強。最終消費支出對經(jīng)濟增長的奉獻到達66.4%，比上年提高15.4個百分點。網(wǎng)絡零售等新型消費模式實現(xiàn)迅猛增長，旅游、信息、文化、安康等效勞消費持續(xù)升溫。三是收入分配構造有所改善，經(jīng)濟開展進一步惠及居民。居民人均可支配收入名義增長8.9%，居民在國民收入分配中的占比提高，農(nóng)村居民人均可支配收入實際增長明顯快于城鎮(zhèn)居民，城鄉(xiāng)居民收入差距縮小。四是節(jié)能減排取得新成效。單位國生產(chǎn)總值能耗同比下降5.6%。改革開放步伐加快，微觀主體活力有所釋放。行政審批制度改革繼續(xù)推進，取消、下放了局部行政審批事項，商事制度不斷完善。財政金融體制改革深化，加大構造性減稅力度，降低社會保險繳費費率，減輕企業(yè)的稅收負擔。降低民間資本準入門檻，5家民營銀行獲批營業(yè)。利率、匯率市場化改革取得進展，市場決定資金價格的機制初步形成。價格改革邁出重大步伐，政府定價目錄大幅度減少。效勞業(yè)和制造業(yè)開放進一步擴大，外商投資產(chǎn)業(yè)目錄限制類條目大幅度減少50%，90%以上的境外投資工程實現(xiàn)網(wǎng)上備案。這些改革舉措，有利于促進生產(chǎn)要素的自由流動，有利于創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境，有利于我國走出去戰(zhàn)略的實施，有利于形成群眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的局面?？傮w來看，2016年國民經(jīng)濟仍運行在合理區(qū)間，經(jīng)濟構造進一步優(yōu)化，轉(zhuǎn)型升級進一步加快，新興動力進一步積聚，人民生活進一步改善，為經(jīng)濟增長奠定了較好的根底。2.2工程開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理政策因素經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)〔以下簡稱"開發(fā)區(qū)〞〕位于西南，1991年5月開工興建，1993年4月經(jīng)國務院批準為國家級開發(fā)區(qū)，2000年4月經(jīng)國務院批準在開發(fā)區(qū)設立出口加工區(qū)。經(jīng)過二十多年的開展，開發(fā)區(qū)規(guī)劃控制面積已達489.7平方公里，轄區(qū)人口近40萬，形成了以汽車及零部件、電子電器產(chǎn)業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)構造，注冊企業(yè)逾15000家，是市重要的經(jīng)濟增長極，綜合實力位居全國經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)前列。近年來，按照"以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)、產(chǎn)城融合〞的總體思路，開發(fā)區(qū)在堅持做好產(chǎn)業(yè)的同時，更加注重城市建立、民生社會事業(yè)開展和生態(tài)文明建立，逐步由單純的工業(yè)園區(qū)向生產(chǎn)、生活和生態(tài)功能三位一體同步開展的現(xiàn)代化新城轉(zhuǎn)變。根據(jù)產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃，開發(fā)區(qū)設立了商務城、智慧生態(tài)城、先進制造業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)、港口物流區(qū)、汽車及零部件園區(qū)、通用航空及衛(wèi)星產(chǎn)業(yè)園、經(jīng)開農(nóng)業(yè)開展投資公司等八大園區(qū)，承當招商引資、工程落地、效勞企業(yè)等職能。2016年，開發(fā)區(qū)共實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2844億元，占全市比重到達1/4；其中，高新技術產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1388億，增長21%。實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資622億元，增長30%。實現(xiàn)全口徑財政總收入346億元，占全市比重超過1/7；實現(xiàn)地方公共財政預算收入77億元，增長14.5%。市場研究

3.1區(qū)位房地產(chǎn)市場分析

戴德梁行12日發(fā)布的"2016年上半年房地產(chǎn)市場分析報告"顯示，受多項利好政策刺激，上半年商品住宅成交量再創(chuàng)奇跡，同比增一倍;商品房可售面積同比下降43.7%，出清周期已跌至6.0個月。土地市場亦是地王頻出，局部片區(qū)的樓面地價兩個月增長一倍，總體成交面積、成交金額同比分別增長62.4%、39.2%。住宅市場火爆，但商鋪市場卻面臨多面"圍城〞的競爭壓力。2016年上半年，多個商業(yè)工程因故延期入市。下半年，又將有52.5萬平方米的商業(yè)工程投入使用，短時間的供給井噴意味著品牌資源爭奪將更加劇烈。住宅成交量同比翻倍2016年上半年，主城區(qū)商品住宅累計供給達645.7萬平方米，相比去年同期上升12.0%;從區(qū)域上看，除武昌和二七后湖片區(qū)供給量有所下降外，其它區(qū)域均呈現(xiàn)同比上漲態(tài)勢，青山片區(qū)增幅達69.8%。在全國樓市去庫存的主基調(diào)下，多項利好政策于一季度集中出臺，掀起了新一波置業(yè)熱潮。2016上半年，主城區(qū)成交量達112,486套，同比增長95.4%。其中三月和四月連續(xù)刷新單月成交量歷史記錄。成交價雖一再創(chuàng)新高，但漲幅相對理性，今年1～6月主城區(qū)住宅成交均價為每平方米11,127元，同比去年上漲9.3%。從片區(qū)來看，各片區(qū)成交量相比去年同期均有所上升，其中關山片區(qū)以28,411套居成交量首位，古田片區(qū)漲幅最為明顯達208.9%，青山及二七后湖分別增長165.6%和150.9%。成交價方面，武昌中心以16.2%的漲幅領漲各主城區(qū)，青山及漢口中心分別以14.6%和11.8%名列二三名。樓市在經(jīng)歷持續(xù)的火爆成交后，去庫存效果明顯。截止2016年5月，全市商品房可售面積為1585.2萬平方米，相比去年同期下降43.7%，出清周期已跌至6.0個月，同比去年縮短了12.1個月。戴德梁行及公司總經(jīng)理黃廣平向第一財經(jīng)記者表示，隨著城市開展節(jié)奏的加快，以及外來人口吸附力的不斷增強，仍然具有強勁的購房需求。預計下半年如果政策不收緊的話，樓市成交仍將維持上半年熾熱態(tài)勢。持續(xù)"紅火〞的樓市亦不斷吸引品牌房企來漢拿地，"面粉〞價格的不斷飆高，終將傳導至住宅市場。樓面地價兩月漲一倍上半年住宅成交量屢創(chuàng)記錄，不少房企開場積極拿地，土地市場呈現(xiàn)供需兩旺的局面。隨著品牌房企陸續(xù)登陸，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭變得更加劇烈，半年已誕三"地王〞，而本月8日的土地拍賣現(xiàn)場再次刷新樓面地價紀錄，個別片區(qū)的地價在短短兩個月時間就翻了一倍。2016年上半年，土地市場共計推出79宗地，成功交易76宗，成交面積為357.9萬平方米，同比增長62.4%;成交金額為288.0億元，相比去年同期上升39.2%。從區(qū)域角度來看，蔡甸區(qū)、東湖高新區(qū)以及洪山區(qū)成為2016年上半年土地市場成交主力，三區(qū)占全市土地成交面積總量的62.8%。而中心城區(qū)和遠城區(qū)成交面積占比同比分別下降14.8和5.0個百分點，次中心城區(qū)那么上升19.8個百分點。從成交構造來看，2016上半年商服用地成交占比相比去年同期大幅上升一倍至36.2%，而綜合用地成交占比下降13.7個百分點至21.2%，工業(yè)用地表現(xiàn)相對活潑，占總成交量的6.9%;民營房企為本季度的拿地主力，占比達52.6%，超國企17.8個百分點。商業(yè)"圍城〞需共同應對2016年上半年，多個商業(yè)工程因故延期入市。然而，由迅猛開展的電子商務和大量潛在供給帶來的競爭壓力使得各大商家不敢松懈，紛紛在運營策略上下功夫，各種藝術展和主題活動層出不窮。一方面為其商業(yè)工程起到了引流作用，另一方面，那么在當前商業(yè)面臨多面"圍城〞的大背景下給予了商戶更多的信心。品牌方面，體驗式業(yè)態(tài)依然保持著較為強勁的擴勢頭，多個新餐飲品牌首次入駐。另外，快時尚及輕奢品牌成為上半年零售類品牌的擴主力;隨著商業(yè)市場的深度調(diào)整及國家政策的大力扶持，書店這個傳統(tǒng)業(yè)態(tài)正不斷吸引著更多的關注，德芭與彩虹書店落戶古田，文華書城王家灣店成為了全國首家"地鐵書店〞。下半年，以M+、壹方購物中心和萬隆廣場為代表的52.5萬平方米的商業(yè)工程將投入使用，短時間的供給井噴意味著品牌資源爭奪將更加劇烈。同時，消費增速放緩、消費習慣改變，將成為商業(yè)運營商與品牌商之間共同需要面對的問題。3.2需求供給分析作為一種商品，從本質(zhì)意義上說房地產(chǎn)的價格是由房地產(chǎn)的供給和需求決定的，這一點與其它商品是一致的。但房地產(chǎn)商品和反地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)行業(yè)的網(wǎng)特點，使得房地產(chǎn)的供給和需求具有獨特的地方。判斷一個國家、一個地區(qū)居民住房的有效需求。要同時考慮兩個條件：一是居民家庭購房的實際承受能力，二是居民家庭購房的愿望。僅有購房的實際承受力而無意愿購房，或有意愿購房而無購房實際承受能力，都不能形成房地產(chǎn)的有效需求。只有同時解決這兩個問題，住房的有效需求才能促進房地產(chǎn)的供給，進而到達帶動社會經(jīng)濟增長的作用。調(diào)查結果顯示對高檔樓盤的工程地段選擇而言漢口市區(qū)占有絕對性的優(yōu)勢不但工作、居住在漢口的人將其作為購房首選區(qū)域工作、居住在武昌和漢陽的居民也將其作為重要購房考慮區(qū)域。另外"漢口城郊結合部〞也是重要的區(qū)域多數(shù)漢口人都將其作為"次選區(qū)域〞其他區(qū)域的許多人也作為購房的考慮區(qū)域位于漢口市郊的"常青花園〞地區(qū)、金銀湖地區(qū)和后湖地區(qū)經(jīng)過近年來的規(guī)模的開發(fā)可環(huán)境整飭、以及在新的城市規(guī)劃中的重要地位使得"漢口城郊結合部〞成為受群眾矚目的重要居住區(qū)。其次武昌中心城區(qū)的地位也很重要。居住和工作在武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)的大都會選擇"武昌市區(qū)〞作為首選購房區(qū)域。值得一提的是。洪山區(qū)目前的開發(fā)潛力已經(jīng)顯現(xiàn)出來洪山區(qū)是重要的教育、科技區(qū)在"·中國光谷〞這一開展前景異常廣闊的品牌所帶來的科技產(chǎn)業(yè)化、以及帶動周邊高校的科技產(chǎn)業(yè)開展的影響再加上自然環(huán)境好、土地自然豐富等自然條件必然會使洪山區(qū)在未來成為重要居住區(qū)本次調(diào)查由于主要針對漢口地區(qū)對洪山區(qū)涉及較少所以在調(diào)查結果中沒有被顯示出來。3.3房地產(chǎn)特征分析相對于上半年的平淡，下半年的土地市場尤為值得期待?？傮w來說，還會有更多優(yōu)質(zhì)的地塊推出，加上渴望進入的開發(fā)商越來越多以及資本力量更深的介入，在一定程度上將保持"房熱地更熱〞的態(tài)勢。對于下半場的態(tài)勢，我們認為。"喜中有憂慎重樂觀保持理性〞一方面，下半年僧多肉少，且政府在招拍掛土地供給層面占絕對主導優(yōu)勢，競爭依舊劇烈，地價將在一定時間持續(xù)刺激供需市場；另一方面，預計進入下半年，溢價率將有所回落，市場理性程度增加，在金融屬性強勢背景下，防止用更高的杠桿拿地帶來高風險，需慎重。目前來看，出現(xiàn)了很多的地王，我們也在反思這個地王背后形成的原因是什么？其實它有幾個方面：我們認為主要有以下幾個原因：1、開發(fā)商資金面融資環(huán)境友好，銷售回現(xiàn)給力，房企資金面充裕，拿地擴意愿強。2、開發(fā)商預期面市場面給予信心，新房市場表現(xiàn)理想，市場平安度高。土地價格相對合理，開發(fā)風險可控。3、開發(fā)商供給面2016準備進入房企數(shù)量越來越多，預計下半年更多開發(fā)企業(yè)進駐，在上半年無所收獲的背景下，下半年拿地決心更大。4、土地供給面下半年多個市中心優(yōu)質(zhì)地塊逐步上市，土地供給充足。四、后續(xù)土拍市場操作的建議經(jīng)歷地王浪潮，沒買到地，就糾結三天；買到地，就糾結五年，其實"地王〞工程操作難度不言而喻，昔日地王開發(fā)緩慢，2015年成交的多個"地王〞如?七濱江華發(fā)地塊、西后湖首地集團地塊均未進展實質(zhì)開發(fā)階段。在土地市場競爭中，以利為先，不加杠桿，不參與規(guī)模和土儲的軍備競賽?？梢詮慕档腿谫Y本錢、資源合作、產(chǎn)品打造等方面入手，保持理性競爭態(tài)勢：1、多渠道降低融資本錢利用金融市場工具，拓寬融資渠道，降低融資本錢。如平家〔平安+萬科聯(lián)合體〕拿下經(jīng)開P〔2015〕162號地塊。2、合作開發(fā)，分攤風險尋找專業(yè)運營能力強的開發(fā)商合作，分攤風險。如房投、綠城合作光谷中心城工程3、工程自身品質(zhì)的打造工程產(chǎn)品力、效勞力、部配套力的打造精裝修做溢價，部配套升級〔豪華會所、教育引入、酒店〕3.42016樓市分析10月2日市人民政府辦公廳發(fā)布市局部區(qū)域?qū)嵭凶》肯拶徬拶J措施的通知，核心容為主城區(qū)及開發(fā)區(qū)限購限貸，首套房商業(yè)貸款首付比例提至25%，二套房首付比例提至50%，10月3日起正式施行。2016年9月新房成交均價為10584元/㎡，環(huán)比增長了2.11%，同比增長了24.53%；9月份，二手房成交均價為13859元/㎡，環(huán)比增長了6.29%，同比增長了33.55%。9月份，各區(qū)住宅成交均價已經(jīng)出爐，其中，武昌區(qū)住宅成交均價最高，為16122元每平方，其次是江岸區(qū)和洪山區(qū)。9月份各區(qū)住宅成交均價漲幅最大的武昌區(qū)和江夏區(qū)，漲幅均超4成。2016年9月市各區(qū)住宅成交均價排行榜第四章、工程定位4.1價格定位根據(jù)對市周邊樓盤的調(diào)查，結合本工程建立和銷售時間因素的考慮，本工程定位確認為：住宅：2000~4000元/M24.2市場定位通過市場分析顯示，結合本工程的規(guī)劃和市場定位，再得出該工程的市場定位。工程的土地使用性質(zhì)為住宅，目標市場為文華周邊的師生及企業(yè)職工。房屋的根本屬性為高層的普通住宅—生態(tài)的溫馨家庭住宅，直切主題，突出有別于其它競爭性樓盤的景觀。對于本工程周邊而言，沒有任何天然資源，其它樓盤也都是部造景，但景觀沒有鮮明的特色。但本工程就點中要害，就表達了鮮明的主題景觀，而且是周邊非常稀缺的草地景觀，并能延伸出安康，環(huán)保，等很多主題來。恰恰能夠讓人體會到生活其樂融融的未來，且也是一個獨特的生活領域，配套完善，居民生活和睦，靜謐中流露出濃郁的田園氣息，寧靜中享受生活的熱鬧和城市的繁榮。整體風格上，突出展現(xiàn)了簡潔、大方的整體工程形象，營造了具有城市感的工程整體界面，以創(chuàng)造怡人、舒適的住宅小區(qū)作為設計的訴求。a、在規(guī)劃設計定位上，采用半圍合思路，為小區(qū)提供充分的公共空間，同時在每棟住宅的首層設置面積不等的架空層，用以改善小區(qū)的通風，并提供適應炎熱氣候的活動場所。b、建筑立面上，極具現(xiàn)代感，一面磚為主，加以一定量的質(zhì)感涂料，以穩(wěn)住大方的白色、灰色為主調(diào)，充分展現(xiàn)了工程整體雅典的氣質(zhì)。C、戶型設計上，力求戶型的經(jīng)濟適用，通風采光良好，并在入戶處設置了入戶花園，增加空間層次及實用性。4.3工程介紹及SWOT矩陣分析該房地產(chǎn)工程位于市光谷腹地，華中科技大學文華學院南面地域，緊鄰光谷一路，區(qū)域擁有眾多未開發(fā)的空地，且工程占地圍較為平坦，只分布幾處零星的建筑物，規(guī)模不大，地理環(huán)境良好，方案建開發(fā)中高端住宅樓。工程優(yōu)勢S1.地塊規(guī)整：比擬利于規(guī)劃出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品；2.規(guī)模優(yōu)勢：30萬平米的規(guī)模大盤，部配套設施完善，占有較大的競爭優(yōu)勢。小區(qū)俱樂部，幼兒園，高級會所游泳池，酒店，超市一應俱全。更有高達8900余平米的商業(yè)配套使居民的生活無憂，對客戶的吸引力不言而喻；3.交通暢達：東西向有珞瑜路和雄楚大道兩條主干道，交通便利，區(qū)位交通通暢。連接光谷和武昌主城區(qū)，這些路都非常寬闊，且路面非常平坦干凈，交通開發(fā)在不斷完善和成熟中。4.片區(qū)規(guī)劃品質(zhì)高、功能完善：工程周邊聚集了眾多一流地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各種規(guī)劃皆屬于高品質(zhì)片區(qū)；5.配套已逐步實施：地塊西側(cè)已經(jīng)在建華中科技大學文華學院，隨著片區(qū)開展，相應配套設施將逐步到位；6.周邊開發(fā)工程品質(zhì)一致：本地塊周邊工程都以品牌開發(fā)企業(yè)開發(fā)住宅用地為主，產(chǎn)品檔次較高，利于塑造高品質(zhì)的區(qū)域形象；7.外部景觀資源：工程位于光谷腹地，光谷一路景觀綠化帶和一排防護林，環(huán)境比擬優(yōu)美：片區(qū)的規(guī)劃非常好，寬闊的路面，理想的建筑間隔，同時在綠化方面做足了功課。區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)美，山景資源主要有馬森林公園，是著名的旅游景點。8.部景觀資源：由于地處開發(fā)區(qū)，其道路寬闊、干凈、綠化率高，區(qū)域環(huán)境非常好。9.物業(yè)形態(tài)實現(xiàn)差異化：本案物業(yè)形態(tài)與周邊直接競爭對手都形成了差異，擁有一定的互補優(yōu)勢，競爭力較強；10.物業(yè)形態(tài)齊備戶型豐富，符合市場主流需求：本案戶型面積從50平方—130平方，涵蓋一房一廳、兩房兩廳、三房兩廳，戶型的多樣化使客戶有了更多的選擇，也更契合市場對中小戶型房屋的需求，物業(yè)形態(tài)豐富齊備是本案特色之一；11.產(chǎn)業(yè)支撐：周邊多家高新技術企業(yè)和高校先期入駐，同時距離周邊中鐵十一局、烽火科技、三環(huán)集團、長江通信集團、長飛光纜等大型企業(yè)較近，帶來更多的穩(wěn)定的較高收入人群；工程劣勢W1.地塊地勢不平：地域還分布有不少山地，崎嶇不平；2.周邊風景資源嚴重貧乏：工程周邊沒有優(yōu)質(zhì)的風景，無山、無水、無湖；3.公交系統(tǒng)嚴重缺乏：本案距離城區(qū)較遠，目前只有兩路公交通行；4.區(qū)域配套期待完善：工程周邊缺乏醫(yī)療、金融、郵政、通訊等配套，需要盡快完善。5.現(xiàn)階段工程工程形象仍缺乏正面視覺震撼：現(xiàn)階段工程工程形象仍不具備建立環(huán)境體驗示區(qū)的條件，客戶尚不能全面直觀的感受產(chǎn)品的真正價值;工程時機O1.人文環(huán)境：該工程臨近華中科技大學文華學院，可以成為大學家屬區(qū)。不少文華任教的教師都居住較遠，來往文華路途辛苦，如果工程建成，必然成為文華學院等周邊學府教師的青睞，片區(qū)的人文氣氛將因此更加濃厚。2.片區(qū)市場良性開展：由于光谷國際廣場附近開發(fā)十分飽和，房增速過高，不少人望房興嘆，也為這個地方的房地產(chǎn)開發(fā)留下了很大的市場時機。3.差異物業(yè)形態(tài)競爭力較強：與周邊競爭樓盤差異鮮明，彌補了其市場白點，增強了選擇圍：4.片區(qū)企業(yè)和高校帶來巨大購置人群：中鐵十一局、烽火科技、三環(huán)集團、長江通信集團、長飛光纜等大型企業(yè)陸續(xù)入駐，高校不斷立足，持續(xù)帶來眾多購置人群；5.城市"地鐵效應〞擴大也將成為本案時機點：隨著市主城區(qū)地鐵工程的逐步建成，"地鐵效應〞擴大，也為本案提供了市場時機。6.地理位置帶來的后發(fā)優(yōu)勢：工程所在區(qū)仍在規(guī)劃開展中，開發(fā)潛力大，交通及相關的根底設施在不斷完善中，會得到當?shù)卣坝嘘P部門的大力支持。7.工程在市場擁有獨特性和稀缺性：針對白領的小戶型的產(chǎn)品并不多見。因此，產(chǎn)品擁有的鮮明個性為未來市場熱銷提供了可能。工程威脅T11.工程運作風險：工程規(guī)模大，運作周期長，不確定因素多，面臨的市場變化風險較大，由于市場熱度過高而為政策制定者關注，后期可能出臺的種種調(diào)控政策會影響本案的開展；2.來自成熟板塊的攔截與分流：本案片區(qū)經(jīng)過一段時間開展，已經(jīng)逐漸趨向南邊延伸，北部已經(jīng)相比照擬成熟，該區(qū)域?qū)Ρ景傅目蛻魯r截與分流影響較大。3.板塊潛量間同質(zhì)競爭壓力不小：板塊品質(zhì)類似的工程較多，在本案開展的中后期易形成競爭。在本案所在區(qū)域受市場追捧的過程中，將可能面臨更多競爭對手的參加。將面臨更多樓盤相伴，左右競爭劇烈可能會對本案形成夾攻之勢。5規(guī)劃方案及建立條件

5.1規(guī)劃設計原那么〔1〕依據(jù)城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，表達社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益相結合的原那么?！?〕依據(jù)國家和地方政府有關法律、法規(guī)，嚴格履行規(guī)劃管理手續(xù)?！?〕房地產(chǎn)開發(fā)要做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建立?！?〕遵循價值規(guī)律和市場供求法那么，充分了解和掌握市場行情，對開發(fā)工程作出正確的定位?！?〕節(jié)約用地、合理集約利用每一寸土地。〔6〕表達以人為本，可持續(xù)開展的思想。5.2住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局居住用房地產(chǎn)；

2.生產(chǎn)用房地產(chǎn)〔工廠等〕；

3.經(jīng)營用房地產(chǎn)〔商場、游樂園等〕；

4.行政用房地產(chǎn)〔政府辦公樓、房管局、建立局等〕；

5.其他專業(yè)用房地產(chǎn)〔學校、醫(yī)院、福利院等〕；建立方式及進度安排6.1建立方式本工程的總占地面積142214.5平方米，綜合建筑面積為711072平方米，工程分A,B,C三區(qū)，A,B，C三區(qū)為高層住宅及沿街商業(yè)，大型購物中心組成。6.2工程進度安排本工程自2016年1月份開場啟動，預計2018年5月份推出工程的最后一批房源，預計工程建立周期為3年零五個月。根據(jù)業(yè)主對本工程工期的總體要求，結合現(xiàn)場實際情況，擬方案開工2016年1月1日(實際開工日期以下發(fā)的開工令為準)，預計竣工850日，方案總工期30個月。根據(jù)業(yè)主階段性目標要求，編制本進度方案：340日前，完成A區(qū)建筑。300日前，完成B區(qū)建筑。210日前，完成C區(qū)建筑。根據(jù)以上總體施工方案按安排，考慮各工序間的關系，編制了上蛟高速B1合同段進度方案時標網(wǎng)絡圖、主要分項工程方案斜率圖及工程管理曲線圖。由于施工時可能受各種因素影響，在實際施工中應進展動態(tài)管理，根據(jù)每天完成的工程工程，通過比擬分析，確定按當前施工進度繼續(xù)施工對目標工程造成影響，從而及時對現(xiàn)行方案進展調(diào)整，充分調(diào)動資源，克制不利自然條件帶來的困難。最終實現(xiàn)預期的合同工程方案工期。工程201620172018123412341234一期二期三期第七章投資估算和資金籌措

7.1投資估算序號項目投資額占工程投入總資金的比例〔%〕估算合計其中：外匯說明1建立投資81210.20100.00%1.1建立投資靜態(tài)局部78820.8095.00%1.1.1建筑安裝工程費49514.6961.25%室外工程費8527.3010.50%1.1.3工程建立其他費10679.6013.15%1.1.4根本預備費5814.507.16%1.2建立投資動態(tài)局部2915.383.59%漲價預備費0.00%建立期利息2915.383.59%2流動資金0.00%3工程投資總計〔1+2〕81210.20100.00%7.2投資方案與資金籌措表根底設施建立費用序號建、構筑屋名稱單位工程量單價費用合計〔萬元〕指標單位1供排水工程費用㎡56885815元/㎡853.292排水工程費用㎡56885830元/㎡1706.573供電工程費用㎡56885845元/㎡2559.864公共綠化費㎡56885880元/㎡4550.865小區(qū)安防智能化㎡56885820元/㎡1137.71合計10808.29工程建立其他費用序號工程名稱計算規(guī)那么費用合計〔萬元〕1土地使用費5605002建立單位管理費建安造價的5%6462.53工程設計費建安工程費的2%25854工程勘察費設計費的15%387.755前期工作費工程費的0.8%10346工程建立監(jiān)理費工程費的1%129257質(zhì)量監(jiān)視費工程費的0.2%258.58竣工圖編制費工程設計費的5%129.259標書編制及招標管理費工程費用的0.1%129.2510工程保險費工程費的0.2%258.511施工圖預算編制費工程設計費的10%258.5合計584928.25建筑安裝工程費用序號建、構筑物名稱單位工作量單價費用合計〔萬元〕指標單位1住宅樓㎡4685002000元/m2937002地下建筑㎡500002300元/m2115003商業(yè)建筑㎡1000002400元/m2240004供電房㎡3581400元/m250合計129250資金籌措序號合計計算期2016201720181投資方案分年方案〔%〕100%42.92%42.92%14.16%1.1建立投資81210.2034855.4134855.4111499.36〔不含建立期利息〕1.2建立期利息2915.381150.281150.28614.821.3流動資金1.4工程總投資〔1+2+3〕84125.5836005.6936005.6912114.182資金籌措2.1自有資金企業(yè)自籌資金28640.7712199.3912199.394241.98銷售收入〔預售款〕38474.4729648.528825.952.2借款16023.546877.346877.342268.84長期借款其中：銀行借款12000700020003000建立期利息2915.381150.281150.28614.82流動資金借款短期借款資金籌措合計84125.5836005.6936005.6912114.18工程融資工程融資主體工程發(fā)起人：高彤工程公司：興盛公司貸款銀行：中國建立銀行產(chǎn)品購置者：購房者、投資人工程承包商：肖氏工程資金來源工程資本金籌措序號工程開發(fā)經(jīng)營期合計123...n1工程總投資36005.6936005.6912114.1884125.581.1開發(fā)建立投資34855.4134855.4111499.3681210.201.2經(jīng)營資金2資金籌措2.1資本金2.2借貸金2.3預售收入29648.528825.9538474.472.4預租收入2.5其他收入融資方案分析資本金來源可靠分析〔1〕既有工程法人部融資的可靠性分析1〕調(diào)查了解既有企業(yè)資產(chǎn)負債構造、現(xiàn)金流量狀況和盈利能力，分析企業(yè)的財務狀況，可能籌集到并用于擬建工程的現(xiàn)金數(shù)額及其可靠性；2〕調(diào)查了解既有企業(yè)資產(chǎn)構造現(xiàn)狀及其與擬建工程的關聯(lián)性，分析企業(yè)可能用于擬建工程的非現(xiàn)金資產(chǎn)數(shù)額及其可靠性?！?〕工程資本金的可靠性分析1〕既有法人融資方式的工程，應分析原有股東增資擴股和吸收新股東投資的數(shù)額及可靠性；2〕新設法人融資方式的工程，應分析各投資者認繳的股本金數(shù)額及可靠性；3〕采用上述兩種融資方式，如通過發(fā)行股票籌集資本金，應分析其獲得批準的可能性?！?〕工程債務資金的可靠性分析1〕采用債務融資的工程，應分析其能否獲得國家有關主管部門的批準；2〕采用銀行貸款的工程，應分析其能否取得銀行的貸款承諾；3〕采用外國政府貸款或國際金融組織貸款的工程，應核實工程是否列入利用外資備選工程。融資構造分析2.1資產(chǎn)負債構造分析資本金和債務資金比例1：1在滿足政府管理部門有關規(guī)定及債務清償要求的前提下，能使權益投資的回報率最高的資產(chǎn)負債比。2.2權益投資構造分析權益投資構造：工程資本金的部比例3：2：12.3工程資金來源資本金自有資金資本〔股本〕溢價承受贈款資金總額長期借款借入資金流動資金借款其他短期融資本錢分析融資本錢：為了籌集和使用資金付出的全部費用。包括：資金籌集費用和資金占用費用資金籌集費用：在融資過程中所發(fā)送的一次性支付本錢費用，如承諾費，手續(xù)費，擔保費，代理費等資金占用費用：反映資金占用和試用期應付出的經(jīng)常性費用，例如利息銀行借款的資金本錢銀行借款資金本錢包括借款利息和籌資費用由于借款利息計入稅前本錢費用，因而使企業(yè)少繳一筆所得稅，因此，企業(yè)實際負擔的借款利息費用應扣除相應的所得稅額。普通股資金本錢優(yōu)先股本錢工程財務評價序號工程合計銷售期2016201720181一期銷售面積〔M2〕284428.840%單價〔元/M2〕12000銷售收入〔萬元〕341314.562二期銷售面積〔M2〕248875.235%單價〔元/M2〕13000銷售收入〔萬元〕323537.763三期銷售面積〔M2〕17776825%單價〔元/M2〕15000銷售收入〔萬元〕266652合計711072341314.56323537.76266652序號項目合計計算期20162017201820191一期1.1銷售收入341314.56177657.28163157.281.2經(jīng)營稅金及附加2343.011145.471197.54營業(yè)稅2130.011041.341088.67城市維護建立稅149.1072.8976.21教育費附加63.9031.2432.662二期2.1銷售收入323537.76155768.88167768.882.2經(jīng)營稅金及附加1848.01848.011000營業(yè)稅1680.01680.011000城市維護建立稅117.6057.6060教育費附加50.4020.3430.063三期3.1銷售收入2666521323261343263.2經(jīng)營稅金及附加2009.6999..61010營業(yè)稅1990.51230.68759.82城市維護建立稅128.656.9871.62教育費附加44.526.3118.194收入合計664852.32177657.28318926.16300094.881343265經(jīng)營稅金及附加6300.621145.472045.551999.61010企業(yè)利益存留〔留利〕的資金本錢第十章風險和不確定因素分析

10.1風險分析

房地產(chǎn)投資風險是指房地產(chǎn)投資主體，直接或間接地把一定量的資金投入房地產(chǎn)開發(fā)過程，由于受各種不確定因素影響而造成的收益下降或損失增加或投資本錢增大等不利結果的可能性。風險是客觀存在的，風險的存在不僅會帶來損失，在許多情況下，風險也蘊藏著某種機遇。所以，科學預見各種不確定性，提示并正確識別房地產(chǎn)風險因素，認真分析和研究各種因素的影響方式和程度，對房地產(chǎn)投資風險管理具有特別重要的意義。房地產(chǎn)開發(fā)工程的風險管理要實現(xiàn)系統(tǒng)化、模塊化，就必須根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)工程的客觀規(guī)律建立風險管理體系，相對的固定下來并成為具體開發(fā)工程風險管理方案的根底和模板。

作為國民經(jīng)濟根底性和先導性產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，正成為新的經(jīng)濟增長點，并日益成為當今主要的投資熱點之一。然而，毋庸置疑，房地產(chǎn)投資是一項高風險的投資。如何針對房地產(chǎn)業(yè)本身的特點，在市場經(jīng)濟秩序不斷規(guī)，法制化體系不斷完善的情況下，改良目前經(jīng)濟