房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)

北京市的房?jī)r(jià)主要由四大塊構(gòu)成：一是成本；二是費(fèi)用；三是稅金；四是利潤(rùn)。構(gòu)成成本的主要因素有：征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)費(fèi)用主要有4項(xiàng)：管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、代收代費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、綠化費(fèi)、建材基金、新菜田對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收稅款有兩項(xiàng)：一是按銷(xiāo)售收入的5.5%征收營(yíng)銷(xiāo)售收入減去成本、費(fèi)用和稅金后的余額即為企業(yè)的利潤(rùn)。差別性主要表現(xiàn)在征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)，從幾百到幾千元。如此巨大的差別性對(duì)規(guī)范征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、實(shí)現(xiàn)土地費(fèi)用真實(shí)化帶來(lái)了很大的難度。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)流程概要房地產(chǎn)暴利,做房地產(chǎn)賺大錢(qián)之言至今不絕于耳,卻不知做房地產(chǎn)多么難!現(xiàn)在人們抱怨房?jī)r(jià)太高,你卻不知為什么?房地產(chǎn)成本有六大成本要素構(gòu)成:土地成本,建造成本,環(huán)境成本,營(yíng)銷(xiāo)成本,融資成本,稅費(fèi)成本.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最多可延伸至七十多個(gè)產(chǎn)業(yè),在相當(dāng)多的地區(qū)己成為當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè),是當(dāng)?shù)刂饕?cái)政收入源泉.在房地產(chǎn)成本中當(dāng)?shù)刎?cái)政僅從土地成本和稅費(fèi)兩項(xiàng)最本人曾擔(dān)任一企業(yè)集團(tuán)置業(yè)公司CEO.深知其內(nèi)情.請(qǐng)看一看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程你便知個(gè)中艱辛困苦.第一步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第二步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)3、委托做出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案7、住宅設(shè)計(jì)方案的專(zhuān)家組審查9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)（建筑用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開(kāi)工證、商品房銷(xiāo)售許可證共“五證”，商品房質(zhì)量保證書(shū)、商品房使用說(shuō)明書(shū)）7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)第三步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)第四步、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招、投標(biāo)三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收48、辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套第五步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序2、簽署預(yù)售內(nèi)銷(xiāo)商品預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議3、辦理《內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》5、委托中介代理結(jié)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售開(kāi)工建設(shè)和竣工驗(yàn)收的詳解內(nèi)容第八部分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)和竣工驗(yàn)收階段法律程序：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工手續(xù)辦理（1）建設(shè)工程檔案資料的編制；（2）建設(shè)工程施工圖的審查；（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理；（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工計(jì)劃的審批與備案；（5）工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表的備案；（6）建設(shè)工程施工的招投標(biāo)；（7）建設(shè)工程施工合同草案的審查；（8）建設(shè)工程施工合同的簽署；（9）工程質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)的備案；（10）建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工前統(tǒng)計(jì)登記；（15）建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)線(xiàn)與檢查；（16）建設(shè)工程施工許可證的辦理。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)監(jiān)理（1）工程建設(shè)監(jiān)理的管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)；（2）工程建設(shè)監(jiān)理范圍及內(nèi)容的確定；（3）建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的制定與簽署；（4）工程項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)理；（5）房屋建筑工程施工的旁站監(jiān)理規(guī)定。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工管理（1）建設(shè)工程施工的現(xiàn)場(chǎng)管理；（2）建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境保護(hù)；（3）建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理；（4）建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的消防管理；（5）建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的擾民管理。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收（1）建設(shè)工程檔案資料的預(yù)驗(yàn)收；（2）建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收；（3）人防工程的竣工驗(yàn)收備案；（4）建設(shè)工程檔案資料的報(bào)送移交；（5）建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收；（6）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的備案；（7）建設(shè)項(xiàng)目地名的命名與更名；（9）房屋建設(shè)工程的質(zhì)量保修。相關(guān)稅費(fèi)：3、市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）；4、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；5、地下水資源費(fèi)（地下水資源養(yǎng)蓄基金）；6、地下熱水資源費(fèi)；7、城建綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)；8、建筑行業(yè)管理費(fèi)；9、綠化補(bǔ)償費(fèi)；）；20、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)；22、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已取消）23、實(shí)心粘土磚限制使用費(fèi)（已取消）；24、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)已取消25、綠化建設(shè)費(fèi)（已取消）；26、公園建設(shè)費(fèi)（已取消）。產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師商海粟、房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師潘麒麟編著，按照北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)流稅費(fèi)逐一進(jìn)行了詳實(shí)、細(xì)致的解釋?zhuān)骊U述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)精要，在同類(lèi)書(shū)籍中具有顯著的專(zhuān)業(yè)性、全面性及實(shí)用性。全書(shū)的內(nèi)容包括三大部分：法律程序、相關(guān)稅費(fèi)、投資機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位和相關(guān)人員在北京市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)與投資的一部不可多得的工具書(shū)，具有極高的實(shí)用價(jià)值和指導(dǎo)作用。如需要了解詳情或購(gòu)書(shū)洽談：經(jīng)銷(xiāo)：北京瑞斯泰德投資顧問(wèn)有限公司產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的20%進(jìn)行計(jì)算扣除。在確定加計(jì)20%的扣除時(shí)，應(yīng)注意代收費(fèi)用金額是否包括在加計(jì)20%的扣除基數(shù)數(shù)額內(nèi)，在加計(jì)20%的扣除時(shí)需減除大市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化費(fèi)的金額后，再作為加計(jì)20%的扣除的基數(shù)。?對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的20%進(jìn)行計(jì)算扣除。在確定加計(jì)20%的扣除時(shí)，應(yīng)注意代收費(fèi)用金額是否包括在加計(jì)20%的扣除基數(shù)數(shù)額內(nèi)，在加計(jì)20%的扣除時(shí)需減除大市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化費(fèi)的金額后，再作為加計(jì)20%的扣除的基數(shù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程第六步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)4、交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)30、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證40、協(xié)調(diào)交通管理部門(mén)41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議42、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工43、施工場(chǎng)地的“三通一平”44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝46、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)48、辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》49、商品住宅性能認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)4、供熱廠建設(shè)費(fèi)5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)6、地下水資源養(yǎng)蓄基金7、地下熱水資源費(fèi)8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）9、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本詳細(xì)目錄一.征地補(bǔ)償費(fèi)土地出讓金基準(zhǔn)價(jià)*容積率修正系數(shù)*年限修正系數(shù)*用地面積(1)各區(qū)類(lèi)地價(jià)取值詳見(jiàn)附件;(3)遠(yuǎn)郊區(qū)縣地區(qū)土地出讓金全部由區(qū)縣留用;(4)市屬各局,總公司所屬企業(yè)和在市計(jì)劃單列的企業(yè)集團(tuán),在已取得的劃撥土地使用權(quán)的土地上或低價(jià)征用的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā),利用,經(jīng)營(yíng),應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金,其中的60%返還企業(yè),由留用企業(yè)專(zhuān)項(xiàng)用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).(5)在使用《基準(zhǔn)地價(jià)表》時(shí),由于地區(qū)分類(lèi)是按照區(qū)縣劃分,不同區(qū)縣的同類(lèi)地區(qū)差別很大,而且周?chē)h(huán)境至關(guān)重要,所以把同類(lèi)同種用途地類(lèi)的地價(jià)區(qū)間等分為十級(jí).在實(shí)際操作中,首先判斷土地的區(qū)類(lèi),然后評(píng)定地價(jià)的級(jí)別,最后選定基準(zhǔn)地價(jià),使地價(jià)測(cè)算更為合理,規(guī)范.同時(shí)考慮到說(shuō)明地出讓金比例.(2)土地出讓金修正系數(shù)表.(二).征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi):詳見(jiàn)附資料一:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開(kāi)支范圍.說(shuō)明:(1)測(cè)算時(shí)亦可依據(jù)《基準(zhǔn)地價(jià)表》,計(jì)取"土地開(kāi)發(fā)及其它費(fèi)用"的數(shù)據(jù).標(biāo)準(zhǔn):按實(shí)際發(fā)生工程量計(jì)算;/平米,或建安工程費(fèi)的1%.民用建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)率收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┃├─────┬─────┬─────┬─────┨┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃特級(jí)│2.2│2.1│2.0│1.9┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┗┷┷┷┷┛特級(jí):1.列為國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目或以國(guó)際性活動(dòng)為主的特高級(jí)大型公共建筑;2.有全國(guó)性歷史意義或技術(shù)要求特別復(fù)雜的中小型公共建筑;4.高大空間有聲,光等特殊要求的建筑.2.有地區(qū)性歷史意義或技術(shù)要求復(fù)雜的中小型公共建筑;2.技術(shù)要求較高的中小型建筑;2.7層以下無(wú)電梯的住宅,宿舍及磚混建筑.五級(jí):一,二層單功能,一般小跨度結(jié)構(gòu)建筑.(2)僅做民用建筑初步設(shè)計(jì)或施工圖分階段設(shè)計(jì)時(shí),其工作量的比例為40%用地規(guī)模(公頃)工日定額三.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1).根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況定.管線(xiàn)延長(zhǎng)米*管線(xiàn)單方造價(jià).2).根據(jù)經(jīng)驗(yàn),基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)一般為建安工說(shuō)明:(1)一般該項(xiàng)費(fèi)用為基礎(chǔ)設(shè)施各種管線(xiàn)工程量*單方造價(jià);2.紅線(xiàn)外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(包括集資和自己修建)依據(jù):設(shè)計(jì)方案和集資協(xié)議;標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況定;說(shuō)明:(1)熱力,煤氣,自來(lái)水,污水處理如有集資,則相應(yīng)的四源費(fèi)中的該項(xiàng)不在計(jì)取.(2)若自己修建,測(cè)算依據(jù)同紅線(xiàn)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi).四.房屋建安工程費(fèi)依據(jù):現(xiàn)行建安費(fèi)定額計(jì)算單方造價(jià).4.工程監(jiān)理費(fèi)說(shuō)明:(1)公共建筑包括公寓,寫(xiě)字樓,別墅,以及教育,醫(yī)療衛(wèi)生,文化體育,商業(yè)服務(wù),金融郵電,社區(qū)服務(wù),行政管理,市政公用.工程取費(fèi)按實(shí)際工程量.①.詳見(jiàn)公建配套附表.a.北京市新建改建居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)定額指標(biāo);b.北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)定額指標(biāo);標(biāo)準(zhǔn):工程造價(jià)*適用稅率適用稅率:說(shuō)明:(1)實(shí)行監(jiān)理的工程由監(jiān)理單位向工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)上繳質(zhì)量監(jiān)督費(fèi),其費(fèi)率為工程監(jiān)理費(fèi)中的7%,工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)不在收取建設(shè)單位的質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi).(2)設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)由于金額相對(duì)較小,測(cè)算時(shí)一般不予考慮.五.公共配套設(shè)施費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):總建面積/鍋爐每噸供熱面積*鍋爐每噸造價(jià)六.管理費(fèi)七.基礎(chǔ)設(shè)施增容費(fèi)(2).如其中之一在基礎(chǔ)設(shè)施中有集資,則該項(xiàng)不再重復(fù)計(jì)取;2.非住宅建設(shè)項(xiàng)目四源費(fèi)/百萬(wàn)大卡;可以分期交納.八.項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2.分散建設(shè)市政費(fèi)元/平米計(jì)算。