不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)-1概述

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)經(jīng)管系張恒義Emailzhanghyi@手機(jī)州師范大學(xué)2014.09梁振英(LeungChun-ying)1954年8月生于香港，祖籍山東威海。特許測(cè)量師，戴德梁行主席。1977年返港加入仲量行擔(dān)任實(shí)習(xí)測(cè)量師，同年開(kāi)始到深圳、廣州、北京等地當(dāng)義工教學(xué)。1982年成為仲量行合伙人。1993年創(chuàng)辦梁振英測(cè)量師行。2000年透過(guò)互換股份，與英國(guó)DTZ及新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司合并，梁振英測(cè)量師行易名為戴德梁行。2006年再次透過(guò)互換股份，使梁持有控股公司的股份增至4.61%，成為戴德梁行控股公司第一大股東及最大的個(gè)人股東，首度晉身集團(tuán)董事局。2007年起他由戴德梁行東亞區(qū)主席升任為亞太區(qū)主席。2012年7月1日香港會(huì)展中心宣誓就職香港特別行政區(qū)第四任行政長(zhǎng)官。戴德梁行是國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)“五大行”之一，在全球45個(gè)國(guó)家200間分公司共有11,000余名員工為客戶提供跨國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)。戴德梁行（DTZ，倫交所除牌時(shí)DTZ.L），是一家主業(yè)為房地產(chǎn)顧問(wèn)的跨國(guó)公司，于1784年在英國(guó)伯明翰市創(chuàng)立，創(chuàng)辦人為ChesshireGibson。總部設(shè)于倫敦，雇員11,000人。在45個(gè)國(guó)家、140個(gè)城市，包括歐洲、中東、非洲、亞洲、美洲等設(shè)有分支機(jī)構(gòu)。戴德梁行的母公司為DTZ控股（DTZHoldingInc.），自1987年起是倫敦證券交易所的上市公司。在大中華區(qū)，DTZ戴德梁行：是最大、歷史最悠久的房地產(chǎn)顧問(wèn)公司、是第一家，也是唯一的一家獲得“國(guó)家A級(jí)估價(jià)執(zhí)業(yè)資格證”（資格證號(hào)：C-000630）的公司、業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋超過(guò)120個(gè)城市，大中華地區(qū)業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋18個(gè)城市，包括北京、成都、重慶、沈陽(yáng)、廣州、杭州、南京、青島、上海、大連、天津、武漢、廈門、西安，長(zhǎng)沙以及香港和臺(tái)北。成為大中華地區(qū)最具規(guī)模的國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)公司。戴德梁行的全球地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)范圍包括：環(huán)球企業(yè)服務(wù)、研究及顧問(wèn)、物業(yè)管理、酒店管理和顧問(wèn)服務(wù)、設(shè)施管理、估價(jià)及顧問(wèn)、物業(yè)投資、寫字樓代理、商鋪顧問(wèn)及代理服務(wù)、工業(yè)房地產(chǎn)投資服務(wù)、住宅服務(wù)、建筑顧問(wèn)。國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)五大行包括：戴德梁行、世邦魏理仕、高力國(guó)際、第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行。國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)五大行業(yè)務(wù)范圍涉及物業(yè)與設(shè)施管理、房產(chǎn)銷售及租賃、不動(dòng)產(chǎn)投資、顧問(wèn)研究、物業(yè)估值、市場(chǎng)推廣、酒店及消閑物業(yè)投資、建筑測(cè)量和工程顧問(wèn)等，經(jīng)驗(yàn)豐富，管理理念十分先進(jìn)?？梢哉f(shuō)除了施工開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)五大行的業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)運(yùn)作的任何方面都有涉獵。同時(shí)，由于在多個(gè)城市有過(guò)成功的運(yùn)營(yíng)案例，多年來(lái)，五大行各家公司已經(jīng)形成了一套行之有效的企業(yè)操作模式。慣例是，國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)五大行每進(jìn)入一個(gè)新市場(chǎng)，一般都會(huì)先瞄準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓、高檔商業(yè)、住宅等高端市場(chǎng)。盡管國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)五大行的業(yè)務(wù)范圍都很廣，但是每家公司都會(huì)有自己的獨(dú)特之處，比如仲量聯(lián)行參與得更多的是項(xiàng)目的物業(yè)管理、租售代理、前期策劃，有自己獨(dú)到的經(jīng)驗(yàn)；高力國(guó)際的強(qiáng)項(xiàng)在于零售、招商；戴德梁行更多的涉獵高端商業(yè)代理、估價(jià)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)；第一太平戴維斯只在每一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市選擇極為高端的10%物業(yè)作為管理對(duì)象，只選擇符合國(guó)際品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的建筑物業(yè)。資產(chǎn)證券化是很重要的融資形式，它是以特定資產(chǎn)組合和特定現(xiàn)金流為支持，發(fā)行可交易證券的一種融資方式。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)特別需要資產(chǎn)證券化的支持。“首先是商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)在發(fā)展要求長(zhǎng)期資金支持，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的最大的困境，就是要靠散售解決資金回籠問(wèn)題，但散售也帶來(lái)未來(lái)經(jīng)營(yíng)的困難；其次，資產(chǎn)證券化保持了物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的完整性，有利于提高經(jīng)營(yíng)水平和最大化提升商業(yè)價(jià)值；第三，資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)了眾多投資者的參與和選擇，形成了有效的激勵(lì)機(jī)制；第四，資產(chǎn)證券化分散了商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)了行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展?！薄〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缭诓椪搲黝}演講，2014年08月08日房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低，具有一定規(guī)模的資產(chǎn)進(jìn)行分割、標(biāo)準(zhǔn)化，把物權(quán)轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券的形式，從而達(dá)到充分釋放資產(chǎn)流動(dòng)性，滿足投資需求、釋放信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)投資信托（realestateinvestmenttrusts）REITs課程推介通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，要求了解房地產(chǎn)價(jià)格形成的規(guī)律與機(jī)理，熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序，初步掌握房地產(chǎn)估價(jià)的主要方法，以擴(kuò)大知識(shí)面、豐富視野、發(fā)展興趣愛(ài)好，使之成為專業(yè)課程的有機(jī)補(bǔ)充。為從事以下工作打下必要的基礎(chǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)、咨詢企業(yè)銀行/金融/投資業(yè)考核課堂出勤率20%作業(yè)與課堂參與20%課程結(jié)束后考試60%課程學(xué)習(xí)–課堂講授–課堂討論–課下自學(xué)

課下預(yù)習(xí)和復(fù)習(xí)參考書(美)理查德·貝茲(RichardM.Betts)，塞拉斯·埃利(SilasJ.Ely)著.《不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)》（第五版），北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2002柴強(qiáng)著.《房地產(chǎn)估價(jià)》（第五版），北京：對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)出版社，2005.虞曉芬主編.《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》，北京：高等教育出版社,2010國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》.中國(guó)建筑工業(yè)出版社.1999年版盧新海主編.《房地產(chǎn)估價(jià):理論與實(shí)務(wù)》,上海:復(fù)旦大學(xué)出版社,2010課程要求第一章不動(dòng)產(chǎn)概述第一節(jié)

不動(dòng)產(chǎn)的概念

第二節(jié)

不動(dòng)產(chǎn)的特性第三節(jié)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的概念第四節(jié)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序第五節(jié)

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的必要性了解不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)的概念、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的概念；熟悉不動(dòng)產(chǎn)特性、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的必要性；理解不動(dòng)產(chǎn)與其它商品的異同，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的應(yīng)用領(lǐng)域。第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)的概念日本《民法》規(guī)定“土地及其定著物為不動(dòng)產(chǎn)”瑞典《民法典》規(guī)定“土地為不動(dòng)產(chǎn)”臺(tái)灣《民法》規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)者，謂土地及其定著物。不動(dòng)產(chǎn)之產(chǎn)物，尚未分離者為該不動(dòng)產(chǎn)之部分?！绷_馬法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別：凡是能夠用外力推動(dòng)或自行移動(dòng)且不改變其性質(zhì)和價(jià)值的物，像牲畜、家禽和家具器物之類，屬動(dòng)產(chǎn)；反之，像土地、房屋等物，則屬于不動(dòng)產(chǎn)。（一）內(nèi)涵內(nèi)涵一：物與產(chǎn)中國(guó)民法學(xué)：存在于人身之外、能夠滿足人們社會(huì)需要而又能為人所實(shí)際控制和支配的物質(zhì)客體。動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)流通物和限制流通物：私產(chǎn)、國(guó)有財(cái)產(chǎn)等主物和從物：房地產(chǎn)與車庫(kù)、鼠標(biāo)與電腦；汽車與輪胎？可分物和不可分物原物和孳生物：牲畜與幼崽、本與息等；彩票與獎(jiǎng)金？有主物和無(wú)主物等《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》自2007年10月1日起施行。物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。財(cái)產(chǎn)：是指一切有所主且有價(jià)值的東西。不動(dòng)產(chǎn)：不能發(fā)生“位移”否則其性狀及價(jià)值定將發(fā)生改變之財(cái)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)：能發(fā)生“位移”且其性狀及價(jià)值不會(huì)改變之財(cái)產(chǎn)。杭州的財(cái)富內(nèi)涵二：權(quán)益產(chǎn)權(quán)：所有之物能在多種用途之中自由選擇。占有使用收益處置登記制度交付或占有法律登記《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見(jiàn)稿）》于2014年7月30日向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（一）集體土地所有權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán);（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)；（七）海域使用權(quán)；（八）地役權(quán)；（九）抵押權(quán)；（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。（二）不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)含義更為豐富：農(nóng)田農(nóng)宅山莊林木公寓城市……房地產(chǎn)較為狹窄：城市中經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)土地上的不動(dòng)產(chǎn)，同物業(yè)。高樓大廈基礎(chǔ)設(shè)施工業(yè)廠房……（三）不動(dòng)產(chǎn)與地產(chǎn)地產(chǎn)，指一切不動(dòng)產(chǎn)之基礎(chǔ)。有時(shí)也特指商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。沒(méi)有涵蓋：管線溝渠景觀……顯然，地產(chǎn)與房地產(chǎn)應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)之組成部分。（一）不動(dòng)產(chǎn)土地、建筑物、定著物、各種權(quán)益

二、不動(dòng)產(chǎn)的構(gòu)成地面

地上一定范圍的空間

地下1、土地橫

豎面積大小

形狀四至地下一定空間地球表面地上一定空間地心2、建筑物組成材料

構(gòu)配件

設(shè)備兩大類房屋

構(gòu)筑物建筑物的主要結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)3、定著物或附著物4、各種物權(quán)自物權(quán)：所有權(quán)他物權(quán)：使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)等第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)的特性1.不動(dòng)產(chǎn)的自然特性：位置的固定性；位置的差異性異質(zhì)性；數(shù)量固定性；耐久性；2.不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性：①稀缺性；②供給壟斷性；③價(jià)值量大；④保值增值性；⑤市場(chǎng)區(qū)域性；⑥合并與分割的可能性；⑦經(jīng)濟(jì)地位的可變性；⑧相互影響性；第三節(jié)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)概述

一、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的概念與特征不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)——專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

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把握三點(diǎn)：估價(jià)目的影響估價(jià)結(jié)果；抵押、買賣、資產(chǎn)清算、作價(jià)入股、典當(dāng)?shù)炔煌瑱?quán)益