淺析小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的利益糾紛

淺析小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的利益糾紛【完整版】(文檔可以直接使用，也可根據(jù)實際需要修訂后使用,可編輯放心下載）

淺析小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的利益糾紛【完整版】(文檔可以直接使用，也可根據(jù)實際需要修訂后使用,可編輯放心下載）題目淺析小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的利益糾紛學(xué)生畢業(yè)設(shè)計〔論文〕原創(chuàng)性聲明本人以信譽聲明：所呈交的畢業(yè)設(shè)計〔論文〕是在導(dǎo)師的指導(dǎo)下進行的設(shè)計〔研究〕工作及取得的成果，設(shè)計〔論文〕中引用他〔她〕人的文獻、數(shù)據(jù)、圖件、資料均已明確標(biāo)注出，論文中的結(jié)論和結(jié)果為本人獨立完成，不包含他人成果及其它教育機構(gòu)的學(xué)位或證書而使用其材料。與我一同工作的同志對本設(shè)計〔研究〕所做的任何奉獻均已在論文中作了明確的說明并表示了謝意。畢業(yè)設(shè)計〔論文〕作者〔簽字〕：年月日摘要近年來隨著房地產(chǎn)市場不斷的開展，物業(yè)管理和物業(yè)公司在我國也得到蓬勃開展，物業(yè)管理作為一種先進的管理模式，一方面對城市住宅小區(qū)管理的專業(yè)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化起到了重要作用；另一方面，由于相對其他行業(yè)，我國的物業(yè)管理行業(yè)屬新興行業(yè)、朝陽行業(yè)，從無到有，從少到多，雖然上世紀(jì)90年代以來，國務(wù)院和各地出臺了相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章，但由于在我國尚處于起步階段，過于原那么，缺乏可操作性，導(dǎo)致在實踐中也引發(fā)了大量的糾紛，當(dāng)前日益增多的群體糾紛,并成為諸多糾紛類型中最為引人關(guān)注的社會熱點問題。特別是近一段時間以來，物業(yè)糾紛不僅在數(shù)量上有上升的趨勢，而且矛盾沖突也有不斷升級的跡象。因此作者從小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間利益糾紛的主要類型出發(fā)結(jié)合典型案例對其提出糾紛處理方式以及如何處理好兩者間關(guān)系的指導(dǎo)意見。關(guān)鍵字：小區(qū)業(yè)主物業(yè)公司利益糾紛ABSTRACTRecentyears,withthedevelopmentofrealestatemarketcontinuously,propertymanagementandpropertycompaniesinChinaalsogetvigorousdevelopment,propertymanagement,asakindofadvancedmanagementmode.Ononehand,urbanresidentialareamanagementprofessional,scientific,modemplayedanimportantrole,because,ontheotherhand,relativetootherindustries,China'spropertymanagementindustryisemergingindustries,chaoyangindustries,fromsmalltoemerge.Althoughthe1990s,thestatecouncilandlocalissuedarelevantpropertymanagementregulationsandrulesinChina,butbecauseinfancy,tooprinciple,lackofmaneuverability,resultinginpracticealsosparkedmuchdispute.Thecurrentincreasinggroupdispute,andbecomethemostattractivetomanydisputestypesofsocialfocusesattention.Especiallyinrecentperiodoftime,propertydisputesincenotonlyinthenumberisrisingtrend,andconflictalsohasescalatedsigns.Thustheauthorfromthevillageownerandpropertymanagementcompanyintheinterestsofthemaintypesofdisputesbetweenontheauthorwithtypicalcaseshandlingdisputesbetweenthemandhowtohandletherelationshipbetweenguidance.Keyword：Villageowner；propertymanagementcompany；Benefitdisputes目錄摘要 IABSTRACT II引言 1一小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之利益糾紛的主要類型 1〔一〕物業(yè)管理費糾紛 11．業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)管理費用 12．因物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)不標(biāo)準(zhǔn)而引發(fā)訴訟 13．業(yè)主以小區(qū)未成立業(yè)主委員會造成前期物業(yè)管理時間延長為由拒付管理費 1〔二〕因物業(yè)管理效勞不到位引起的各種糾紛 2〔三〕開發(fā)建設(shè)遺留問題引起業(yè)主與物業(yè)公司糾紛 2二小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間利益糾紛的典型案例分析 2〔一〕房屋質(zhì)量有問題，業(yè)主能否拒交管理費 2〔二〕業(yè)主被盜物業(yè)公司應(yīng)否賠償 3〔三〕小區(qū)丟車業(yè)主告物業(yè)案例 4三小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的處理方式和程序 5〔一〕小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的處理方式 51．當(dāng)事人各方自選 52．各方當(dāng)事人請求第三人調(diào)解 53．當(dāng)事人之間約定仲裁 54．司法訴訟 6〔二〕小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛處理方式的一般程序 7四化解小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的指導(dǎo)意見 8〔一〕化解小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的可行性建議 81．積極解決開發(fā)建設(shè)遺留問題 82．標(biāo)準(zhǔn)接撤管管理 83．暢通投訴渠道 84．嚴(yán)格物業(yè)監(jiān)管機制，加大違規(guī)處分力度。 85．加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高法制觀念，樹立效勞意識。 96．細(xì)化物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn) 9〔二〕處理好小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系 9五總結(jié) 10參考文獻 11致謝 12引言就物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系來講，一個是提供效勞收取管理費，一個是享受效勞支付管理費，二者應(yīng)該是一種比擬單純的合作關(guān)系。然而，隨著中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌和社會轉(zhuǎn)型進程的逐步加快，許多大中城市的市民的居住條件及物業(yè)管理水準(zhǔn)也進入了一個新的歷史階段。在物業(yè)管理快速開展進步的同時，我們發(fā)現(xiàn)一些城市的物業(yè)管理領(lǐng)域處于一種特殊的緊張關(guān)系之中。近幾年，?物業(yè)管理條例?具有突破性地表述了物業(yè)管理所涉及的各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，?物權(quán)法?激發(fā)了廣闊業(yè)主維權(quán)的內(nèi)在熱情和潛能，二者先后發(fā)揮作用，使得原本較為模糊而平靜的物業(yè)管理領(lǐng)域成為矛盾的激發(fā)地段。一小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間利益糾紛的主要類型近年來，涉及小區(qū)物業(yè)管理的糾紛案件頻發(fā)且呈現(xiàn)急劇上升勢頭。這類糾紛主要有以下幾種情形：〔一〕物業(yè)管理費糾紛1．業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)管理費用業(yè)主因種種原因，如未清掃小區(qū)衛(wèi)生、保安未履行崗位職責(zé)等，引起業(yè)主不滿，以拒交物業(yè)管理費的方式予以抵抗引發(fā)糾紛的居大多數(shù)。在此類糾紛中，物業(yè)公司往往是原告，依照?合同法?規(guī)定，業(yè)主可以行使與對方違約程度相適應(yīng)的合同履行抗辯權(quán)。2．因物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)不標(biāo)準(zhǔn)而引發(fā)訴訟此類案件是因物業(yè)管理公司單方面提高收費標(biāo)準(zhǔn)、隨意增加收費工程、收費標(biāo)準(zhǔn)不標(biāo)準(zhǔn)或業(yè)主以種種理由單方面要求降低管理費用等導(dǎo)致的糾紛。3．業(yè)主以小區(qū)未成立業(yè)主委員會造成前期物業(yè)管理時間延長為由拒付管理費因房產(chǎn)公司在開發(fā)前期多由其自己成立物業(yè)公司或委托其他公司進行物業(yè)管理，物業(yè)公司期滿后仍舊繼續(xù)履行前期合同，后業(yè)主對原物業(yè)公司所履行義務(wù)不予成認(rèn)而拒付物業(yè)管理費，這類糾紛近來亦時有發(fā)生?！捕骋蛭飿I(yè)管理效勞不到位引起的各種糾紛因物業(yè)管理效勞不到位或物業(yè)管理企業(yè)工作失職導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)損害，業(yè)主起訴物業(yè)公司人身、財產(chǎn)損害賠償糾紛；業(yè)主財產(chǎn)損失賠償糾紛；小區(qū)公共設(shè)施傷人的賠償糾紛；小區(qū)公用部位侵權(quán)的糾紛；小區(qū)公用部位的出租經(jīng)營問題；小區(qū)停車場收費糾紛；業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)而致糾紛?！踩抽_發(fā)建設(shè)遺留問題引起業(yè)主與物業(yè)公司糾紛主要表現(xiàn)在：規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損；業(yè)主購房時的規(guī)劃在交房時往往發(fā)生變更，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異；房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差；配套工程缺項甩項；個別開發(fā)企業(yè)對這些遺留問題采取能拖就拖，能省就省，能不解決就不解決的策略，工程完工，開發(fā)企業(yè)撤走，問題甩給物業(yè)管理企業(yè)，從而造成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的諸多糾紛；建筑權(quán)屬不清；公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題引起的糾紛。二小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間利益糾紛的典型案例分析〔一〕房屋質(zhì)量有問題，業(yè)主能否拒交管理費現(xiàn)在的小區(qū)在建設(shè)、銷售過程中出現(xiàn)不少問題，例如房屋建筑質(zhì)量差、發(fā)布虛假廣告、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或面積有誤差、房款計算錯誤等等。這些問題要等廣闊的業(yè)主入住以后才逐漸暴露出來，而造成這些問題的開發(fā)商已將樓盤銷售完畢，對此不聞不問，很多業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費作為抗議和斗爭的方法，業(yè)主的這些行為是否合理、合法呢？案情簡介：某物業(yè)公司，從2021年1月起為小區(qū)業(yè)主提供保安、保潔等物業(yè)管理效勞。王先生是該小區(qū)業(yè)主。自2021年1月起，王王先生稱，欠費是事實，但數(shù)額不清楚，沒交費的原因是因為房屋質(zhì)量有問題，地面、墻體有裂縫、墻皮有脫落、衛(wèi)生間和廚房的房頂滲水等。另外，某房地產(chǎn)開發(fā)在售房時承諾要奉獻一個全新的物業(yè)。王先生據(jù)此認(rèn)為物業(yè)效勞應(yīng)當(dāng)是免費的，他所購置的房產(chǎn)是由某房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)建設(shè)的，該公司與物業(yè)公司法定代表人均為蔡某。據(jù)此，王先生認(rèn)為二者是一體，物業(yè)公司理應(yīng)對王評析：物業(yè)公司稱，房屋質(zhì)量問題和物業(yè)管理沒關(guān)系，該質(zhì)量問題均是室內(nèi)自用設(shè)施及王先生自用部位的問題，在質(zhì)保期內(nèi)應(yīng)由房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)，超過質(zhì)保期應(yīng)由業(yè)主自己負(fù)責(zé)，與物業(yè)無關(guān)。另外物業(yè)費及代收費與房屋質(zhì)量不是同一法律關(guān)系，因此不能作為不交費的理由。法院審理認(rèn)為，售房宣傳資料，并非物業(yè)公司免費效勞的承諾。物業(yè)公司依據(jù)該市物價局頒發(fā)的?收費許可證?和物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的?物業(yè)管理委托合同?收取物業(yè)費合法有據(jù)，王先生認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免費效勞的辯稱不能支持。關(guān)于王先生提出的質(zhì)量問題，物業(yè)公司主張的物業(yè)費及代收費用不是同一法律關(guān)系應(yīng)另案解決。因此，王先生應(yīng)向物業(yè)公司支付物業(yè)管理、水、電、暖、煤氣等費用共計18354.77元，并賠償逾期付款損失。此類案例，首先要弄清開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理三者的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。開發(fā)商與業(yè)主之間存在合同關(guān)系，如果房屋有質(zhì)量問題，開發(fā)商基于賠償責(zé)任對業(yè)主負(fù)有債務(wù)；業(yè)主與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，業(yè)主不交納物業(yè)管理費那么是業(yè)主對物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)；開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。商品房買賣與物業(yè)管理屬于不同的法律關(guān)系，開發(fā)商與物業(yè)效勞企業(yè)各是一個獨立的法人企業(yè)，單獨對外承當(dāng)民事責(zé)任。業(yè)主與開發(fā)商的糾紛應(yīng)由開發(fā)商與業(yè)主根據(jù)合同糾紛和民事訴訟來解決，而不能以此遷怒物業(yè)公司，因此，業(yè)主采取拒交物業(yè)管理費是不妥的?！捕硺I(yè)主被盜物業(yè)公司應(yīng)否賠償案情簡介：某物業(yè)小區(qū)一位業(yè)主家中被盜，派出所民警接到報警后及時趕到，但很遺憾沒有當(dāng)場抓住竊賊，業(yè)主喪失約一萬元的金錢及手飾，此案正在偵破之中。業(yè)主說明，自己按時交納物業(yè)管理費，要求物業(yè)公司賠償失竊的財物。評析：對于這個問題，首先要明確業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系。一般來說，開發(fā)商交付房屋以后，購房者在入住的時候，要辦理有關(guān)手續(xù)，其中一項就是和物業(yè)公司簽訂“業(yè)主公約〞，屬于合同的性質(zhì)。在公約中，明確了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，明確了物業(yè)公司的職責(zé)。簡而言之，一般是業(yè)主要按期繳納管理費，遵守有關(guān)規(guī)定；物業(yè)公司收取費用，提供清潔、維修、綠化養(yǎng)護、保安等效勞。其次，如果要物業(yè)公司承當(dāng)賠償失竊物品的責(zé)任，那么要看是否存在過錯行為。這就要看“業(yè)主公約〞中是否明確了物業(yè)公司在業(yè)主失竊的情況下要賠償損失。如果有這樣的約定而且物業(yè)公司的工作中存在過錯，業(yè)主才可以向物業(yè)公司要求賠償。由于業(yè)主與物業(yè)公司是合同關(guān)系，發(fā)生糾紛以后要按照合同執(zhí)行，如果有證據(jù)證明是物業(yè)公司管理、效勞不到位，那么屬于物業(yè)公司違約，可以就此到人民法院起訴，由人民法院依法判決。最后需要說明的是，鑒于上述失竊案件正處于公安機關(guān)偵破過程中，一般也要等偵查終結(jié)或偵查無結(jié)果后再進行處理比擬妥當(dāng)。業(yè)主與物業(yè)公司簽訂入住手冊，該合同是物業(yè)公司對業(yè)主提供物業(yè)管理效勞的承諾以及業(yè)主愿意接受效勞和物業(yè)管理的明確表示。但是雙方并未就業(yè)主的財產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司也就無保管該業(yè)主家庭財物的義務(wù)。因此，盡管物業(yè)公司對小區(qū)的平安負(fù)有日常管理義務(wù)，但其所承當(dāng)?shù)男^(qū)平安防范只是協(xié)助義務(wù)。當(dāng)前，由于社會治安環(huán)境比擬嚴(yán)峻，賊人的作案手法越趨專業(yè)化，政府懲治犯罪人員的條例法規(guī)較為寬松，外來流動人口激增，業(yè)主財產(chǎn)被盜事件時有發(fā)生。在這種情況下許多業(yè)主把物業(yè)公司理解為“第二警力〞，這是片面的，甚至把物業(yè)公司誤以為保險公司，業(yè)主財產(chǎn)遭損，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承當(dāng)什么責(zé)任，這個問題需要具體事情具體分析，如物業(yè)公司履行了正常的治安任務(wù)，那么物業(yè)公司可不用負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任?！踩承^(qū)丟車業(yè)主告物業(yè)案例案情簡介：王先生2021年買了一輛轎車，價值16萬余元，2007年5月，王先生下班開車回家后，將車停在物業(yè)公司劃定的停車位上。次日，王先生準(zhǔn)備開車上班時，發(fā)現(xiàn)車輛被盜。王先生隨即報警，警方調(diào)取監(jiān)控錄像發(fā)現(xiàn)，王先生的車于凌晨5點左右駛出本市。警方追蹤未果，車輛尚未被追回。王先生認(rèn)為，他已向物業(yè)公司繳納了2021年3月至2021年3月的車輛保管費1500元，物業(yè)公司對其車輛的喪失負(fù)有不可推卸的責(zé)任。經(jīng)協(xié)商無果后，他將物業(yè)公司告上法庭。評析：在此案中，王先生在小區(qū)內(nèi)自行泊車的行為，不能認(rèn)定為交付保管物，物業(yè)公司也無法控制車輛的自由移動，不具有返還車輛這一特征，所以，通常情況下，不能認(rèn)定為保管合同。但是，假設(shè)是在全封閉式停車場中，車主將能夠控制車輛轉(zhuǎn)移的車鑰匙及行車證等交付給保管人后，完成對保管車輛的交付，那么保管合同是可以成立的。此外，王先生所交的1500元停車費是物業(yè)公司對小區(qū)公共場地車位進行管理和定額收費，而非保管合同的費用。但并非任何情況下物業(yè)公司都不承當(dāng)責(zé)任。王先生與物業(yè)公司之間存在物業(yè)管理效勞合同關(guān)系。?物業(yè)管理條例?第三十六條第二款規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)平安受到損害的，應(yīng)依法承當(dāng)相應(yīng)法律責(zé)任。〞也就是說，假設(shè)王先生能舉證證明物業(yè)公司在管理過程中未履行合同約定，導(dǎo)致車輛失竊或與車輛失竊存在一定因果關(guān)系，那么可依據(jù)物業(yè)管理效勞合同，請求物業(yè)公司承當(dāng)相適應(yīng)賠償責(zé)任。此案因王先生無法證明物業(yè)公司有違反物業(yè)管理效勞合同的行為，故物業(yè)公司不承當(dāng)責(zé)任。三小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的處理方式和程序〔一〕小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的處理方式當(dāng)物業(yè)管理糾紛發(fā)生后，當(dāng)事人可以根據(jù)具體情況選擇協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟這四條途徑來解決。糾紛一經(jīng)立案，就成為案件，對案件的合法處理屬于事后解決糾紛的方法。1．當(dāng)事人各方自選協(xié)商和解是由物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人雙方或多方本著實事求是的精神，依據(jù)有關(guān)法規(guī)業(yè)主公約和所訂合同中規(guī)定，直接進行磋商，通過擺事實、講道理的方法來查明事實、分清是非，在自愿互諒、明確責(zé)任的根底上，共同商量達成一致意見，按照各自過錯的有無、大小和對方受損害的程度，自覺承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任，以便及時地自行解決物業(yè)管理糾紛的一種處理糾紛的方式。2．各方當(dāng)事人請求第三人調(diào)解調(diào)解是指當(dāng)事人之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛時，由國家規(guī)定的有管轄權(quán)的第三人來主持引導(dǎo)當(dāng)事人進行協(xié)商活動，堅持自愿原那么和合法原那么，運用對當(dāng)事人進行利害分析、說服教育的方法，促使當(dāng)事人雙方相互諒解，自愿達成協(xié)議，平息糾紛爭端的一種方式。調(diào)解按調(diào)解主持人的身份不同可分為民間調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解三種。調(diào)解達成協(xié)議的，調(diào)解主持人應(yīng)制作調(diào)解書，在調(diào)解書中寫明當(dāng)事人的情況，糾紛的主要事實和責(zé)任，協(xié)議的內(nèi)容和責(zé)任的承當(dāng)方式、承當(dāng)者，然后由當(dāng)事人簽字蓋章，主持調(diào)解人員署名并加蓋公章。雙方當(dāng)事人對送達的調(diào)解書都要自覺履行。3．當(dāng)事人之間約定仲裁仲裁是指由物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人依據(jù)仲裁法，雙方自愿達成協(xié)議選定仲裁機構(gòu)并由其主持調(diào)解或?qū)m紛做出裁決的一種處理糾紛方式。依據(jù)中國?仲裁法?規(guī)定，仲裁委員會不按行政區(qū)劃層層設(shè)立，可以在設(shè)區(qū)的市、省級人民政府所在地的市設(shè)立，并且仲裁不實行級別管轄和地域管轄。仲裁委員會只受理平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛。物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛，應(yīng)當(dāng)雙方自愿，達成書面仲裁協(xié)議。沒有仲裁協(xié)議，一方申請仲裁的，仲裁委員會不予受理。當(dāng)事人達成仲裁協(xié)議后，一方向法院起訴的，法院不予受理，但仲裁協(xié)議無效的除外。仲裁協(xié)議包括合同中訂立的仲裁條款和以其他書面方式在糾紛發(fā)生前或者糾紛發(fā)生后達成的請求仲裁的協(xié)議。仲裁協(xié)議法定應(yīng)具備的內(nèi)容包括請求仲裁的意思表示；仲裁事項和選定的仲裁委員會。仲裁協(xié)議獨立存在，合同的變更、解除、終止或者無效，不影響其效力。物業(yè)管理合同和其他民事糾紛的仲裁處理一般程序與司法審判程序類似，但相比照擬靈活些、簡便些、可選擇余地大些。仲裁委員會在收到一方當(dāng)事人提交的仲裁申請書日內(nèi)決定立案或不立案；立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)那么和仲裁員名冊送申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規(guī)那么、仲裁員名冊送達被申請人；依普通程序?qū)徖頃r3名仲裁員組成仲裁庭，當(dāng)事人雙方按名冊各選1名，第3名仲裁員作為首席仲裁員由當(dāng)事人共同選定或者共同委托仲裁委員會主任指定，案情簡單、爭議標(biāo)的小的，可以適用簡易程序，由1名仲裁員審理。仲裁不公開進行。開庭后經(jīng)庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論，在作出裁決前，可以先行調(diào)解，然后制作調(diào)解書，調(diào)解不成時制作裁決書。調(diào)解書與裁決書具有同等法律效力，調(diào)解書經(jīng)雙方當(dāng)事人簽收后即發(fā)生法律效力，裁決書自做出之日起發(fā)生法律效力。與司法審判的兩審終審制不同，仲裁裁決是一裁終局的。除當(dāng)事人有?仲裁法?第58條所規(guī)定的理由可以自收到裁決書之日起6個月內(nèi)提出撤銷裁決申請外，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行裁決。一方當(dāng)事人不履行的，另一方當(dāng)事人可以依照民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定向法院申請執(zhí)行。4．司法訴訟訴訟是法院在物業(yè)管理糾紛訴訟當(dāng)事人和其他訴訟參加人的參加下，依法審理和解決物業(yè)管理糾紛案件的活動，以及在該活動中形成的各種關(guān)系的總和?？煞譃槊袷略V訟和行政訴訟兩大類。訴訟是解決爭議糾紛的最根本的方式，也是最后的方式。按照訴訟程序向法院對一定的人提出一定的權(quán)益主張，并要求法院予以保護的請求，叫做訴。向法院對一定的人提出訴這種請求的權(quán)利，叫做訴權(quán)。程序意義上的訴權(quán)，又叫起訴權(quán)，它是請求法院對權(quán)益的爭議進行審判的一種權(quán)利；實體意義上的訴權(quán)，是提請法院適用審判這一特殊手段，強制實現(xiàn)權(quán)益請求的權(quán)利，也就是要求明確被訴一方的義務(wù)和強制其履行義務(wù)的權(quán)利。權(quán)利主體從實體(權(quán)利義務(wù))法律關(guān)系發(fā)生時起，就享有實體意義上的訴權(quán)；但他要實現(xiàn)這一權(quán)利，還必須具有程序意義上的訴權(quán)。二者都具備，即可勝訴。只有起訴權(quán)，沒有實體意義上的訴權(quán)，就會導(dǎo)致敗訴，沒有起訴權(quán)，法院那么不予受理或作出駁回起訴的裁定。每一個訴的具體內(nèi)容都由兩個必不可少的要素構(gòu)成，即訴的標(biāo)的和訴的理由(包括提出訴訟請求的事實根據(jù)和法律根據(jù))。根據(jù)不同的訴之不同的直接目的和內(nèi)容，可將訴分為三類：①給付之訴。是要求法院判決責(zé)令對方當(dāng)事人履行相應(yīng)的義務(wù)(包括作為和不作為)。如果對方敗訴又不自動履行義務(wù)，可以依法強制執(zhí)行。因此，給付之訴又稱執(zhí)行之訴。②確認(rèn)之訴。是要求法院查明和確定當(dāng)事人之間是否存在一定的法律關(guān)系，從而作出肯定的或否認(rèn)確實認(rèn)裁判。確認(rèn)判決雖然不直接確定給付的義務(wù)，但對以后可能發(fā)生的給付之訴，具有預(yù)決的效力。③變更及撤銷之訴。是要求法院根據(jù)新發(fā)生的一定法律事實，查明是否已經(jīng)發(fā)生或形成一定的法律關(guān)系，或者原來存在的法律關(guān)系是否已經(jīng)變更或終止，從而相應(yīng)作出是否變更或撤銷的裁判。提起訴訟，首先應(yīng)明確到哪個法院去告，這是法院管轄問題。法院管轄有級別管轄、地域管轄、專屬管轄之分。物業(yè)管理糾紛中，因物業(yè)即不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地法院管轄，是專屬管轄；因效勞合同糾紛提起的訴訟，原那么上由被告住所地或者合同履行地法院管轄；因物業(yè)管理或業(yè)主自治管理中的侵權(quán)行為提起的訴訟，由侵權(quán)行為地或者被告住所地法院管轄。中國的訴訟制度主要包括起訴、受理立案、(被告)辯論、開庭審判(包括法院調(diào)查、辯論調(diào)解、制作調(diào)解書或一審判決書，行政訴訟不適用調(diào)解等)、上訴二審、二審終審不得上訴、生效的一審判決、二審判決的執(zhí)行等制度?！捕承^(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛處理方式的一般程序一方當(dāng)事人向待定的仲裁委員會提交仲裁申請書；物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序詳解；委員會于收到申請書后5日內(nèi)決定立案或不立案；立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)那么和仲裁員名冊送申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規(guī)那么、仲裁員名冊送達被申請人；被申請人在規(guī)定期限內(nèi)辯論，雙方按名冊待定仲裁員。普通程序?qū)徖頃r由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員會指定一名任首席仲裁員；案情簡單、爭議標(biāo)的小的，可以適用簡易程序，由一名仲裁員審理；開庭：庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論、提議調(diào)解；制作調(diào)解書或調(diào)解不成時制作裁決書；當(dāng)事人向法院申請執(zhí)行。四化解小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的指導(dǎo)意見〔一〕化解小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的可行性建議1．積極解決開發(fā)建設(shè)遺留問題物業(yè)管理與居民的日常生活息息相關(guān)，物業(yè)管理的好壞，直接關(guān)系和影響社區(qū)的安定團結(jié)，是構(gòu)建和諧社區(qū)的重要組成局部。為此北京市政協(xié)建議政府主管部門對存在物業(yè)糾紛的小區(qū)開發(fā)建設(shè)遺留問題進行普查。重點針對存在物業(yè)糾紛小區(qū)的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、權(quán)屬界定及規(guī)劃變更、合同標(biāo)準(zhǔn)等問題，有針對性地提出解決措施，為物業(yè)管理打好堅實的根底。建立長效管理機制：一是嚴(yán)格居住小區(qū)竣工驗收程序。居住小區(qū)竣工驗收時，政府相關(guān)部門必須對小區(qū)是否按規(guī)劃進行建設(shè)嚴(yán)格把關(guān)，凡擅自修改規(guī)劃、附屬設(shè)施配套不齊全、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量等方面存在嚴(yán)重問題的，不得竣工驗收；二是標(biāo)準(zhǔn)購房合同文本，按合同調(diào)處糾紛。業(yè)主購房時，應(yīng)與開發(fā)商就房屋建筑及設(shè)備安裝質(zhì)量、附屬配套設(shè)施、房屋周邊環(huán)境條件、小區(qū)內(nèi)相關(guān)公建設(shè)施的權(quán)屬關(guān)系、物業(yè)效勞內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)及效勞標(biāo)準(zhǔn)等進行約定，并在購房合同中簽認(rèn)。2．標(biāo)準(zhǔn)接撤管管理明確物業(yè)工程交接時的查驗制度，標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)進入、退出物業(yè)工程時的程序，特別是業(yè)主選擇新的物業(yè)管理企業(yè)時，交接各方要按照法律相關(guān)規(guī)定進行交接；對于違反接撤管法規(guī)要求的物業(yè)管理企業(yè)，要依法嚴(yán)肅處理。3．暢通投訴渠道建立糾紛調(diào)解機制形成政府部門、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)行業(yè)協(xié)會、社區(qū)居委會等多元化協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理糾紛的機制。針對不同類型的糾紛，設(shè)立不同的調(diào)解路徑?？稍诮值擂k事處設(shè)立物業(yè)管理糾紛專業(yè)調(diào)解機構(gòu)，為居民提供便捷周到的法律效勞，對居民、業(yè)主之間的物業(yè)管理糾紛進行調(diào)解，及時化解矛盾，維護社會穩(wěn)定。4．嚴(yán)格物業(yè)監(jiān)管機制，加大違規(guī)處分力度。嚴(yán)格物業(yè)管理準(zhǔn)入機制，加強資質(zhì)管理，建立企業(yè)信用檔案，為業(yè)主委員會選聘物管企業(yè)提供信息。催促物業(yè)公司落實好各地政府辦公廳出臺的?物業(yè)效勞收費管理方法?，公開量化其效勞內(nèi)容，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，并將其納入企業(yè)年審工作。暢通投訴渠道，及時處理物管企業(yè)違規(guī)行為，對違規(guī)企業(yè)嚴(yán)肅處理并公開曝光，對效勞不達標(biāo)、群眾意見大的物管企業(yè)要撤消其營業(yè)資質(zhì)，使居民、業(yè)主享受到高質(zhì)量的生活效勞，心甘情愿的繳納費用。5．加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高法制觀念，樹立效勞意識。一是加強對社區(qū)居委會和物業(yè)的從業(yè)人員的崗位培訓(xùn)，了解物業(yè)管理的范圍職責(zé)，標(biāo)準(zhǔn)工作職責(zé)，通過培訓(xùn)，持證上崗；二是加強業(yè)主、居民的法規(guī)培訓(xùn)，通過學(xué)習(xí)?物業(yè)管理條例?相關(guān)條例，增強業(yè)主的法制觀念，提高業(yè)主委員會成員的素質(zhì)，標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的自治管理；三是強化從業(yè)人員的效勞意識及職業(yè)道德培訓(xùn)，樹立“以人為本，效勞至上〞的職業(yè)態(tài)度，努力為業(yè)主提供全方位、多層次、優(yōu)質(zhì)和高效的效勞。6．細(xì)化物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)確定效勞工程的分級效勞標(biāo)準(zhǔn)，建立專門的價格認(rèn)證機構(gòu)，對物業(yè)效勞收費水平進行評估，供物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主選擇和協(xié)商，建立“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價〞的物業(yè)效勞和收費價格體系。〔二〕處理好小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)管理活動中是互利共贏、共生共榮的合作關(guān)系，作為業(yè)主在享受物業(yè)管理效勞的同時，需要支付費用；業(yè)主聘請物業(yè)管理企業(yè)實施對物業(yè)的管理，雙方是利益的共同體，其目標(biāo)是一致的，無論發(fā)生什么分歧，業(yè)主要采取平等、包容、協(xié)助、友好的態(tài)度思考問題，化解矛盾；業(yè)主要分清事件的責(zé)任主體，業(yè)主要樹立公共意識和自我約束能力；有時業(yè)主的言行，出于對自己既得利益的考慮，沒有顧及到全體業(yè)主的整體利益，而影響到了物業(yè)管理企業(yè)的工作開展；業(yè)主在享受效勞的同時，要接受物業(yè)管理企業(yè)的管理，因為良好的效勞需要通過有序的管理來實現(xiàn)，沒有管理也談不上效勞。作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該正確對待業(yè)主的利益，要把業(yè)主利益擺在首位，力戒追求現(xiàn)實利益的短期行為。要在員工的思想意識中肯定和樹立“業(yè)主〞第一的觀點，認(rèn)真對待和處理業(yè)主的訴求；物業(yè)管理企業(yè)的所用員工要正確認(rèn)識管理與效勞的關(guān)系，物業(yè)管理的本質(zhì)是效勞，需要通過科學(xué)的管理來實現(xiàn)高品質(zhì)的效勞。管理不是“治理〞，要正確使用好全體業(yè)主賦予