如何成為房地產(chǎn)工程管理專家

標(biāo)桿房地產(chǎn)工程

現(xiàn)場(chǎng)管理精細(xì)化解析與借鑒課前調(diào)查5人次1分鐘2問(wèn)題第一部分第二部分第三部分第四部分什么是現(xiàn)場(chǎng)管理項(xiàng)目前期階段項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目交付階段課程目錄第一部分什么是現(xiàn)場(chǎng)管理第二部分第三部分第四部分項(xiàng)目前期階段項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目交付階段現(xiàn)場(chǎng)掃描A現(xiàn)場(chǎng)請(qǐng)描述A現(xiàn)場(chǎng)工地管理水平現(xiàn)場(chǎng)掃描請(qǐng)描述B現(xiàn)場(chǎng)工地管理水平現(xiàn)場(chǎng)掃描C現(xiàn)場(chǎng)請(qǐng)分析C現(xiàn)場(chǎng)所示區(qū)域的功能和特點(diǎn)，其對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工組織將帶來(lái)哪些影響？現(xiàn)場(chǎng)掃描請(qǐng)描述D現(xiàn)場(chǎng)施工作業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)D現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)掃描請(qǐng)描述E、F現(xiàn)場(chǎng)兩張圖片所反映的問(wèn)題及原因，如何規(guī)避？現(xiàn)場(chǎng)掃描這是一次著名的事故，你能分析事故發(fā)生的原因么？G現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)掃描以下兩個(gè)現(xiàn)場(chǎng)都發(fā)生了什么事情？如果是你，如何應(yīng)對(duì)？1、什么是現(xiàn)場(chǎng)管理？

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理是基于企業(yè)的戰(zhàn)略和遠(yuǎn)景目標(biāo)，努力解決在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的各種問(wèn)題，最終為客戶提供滿意的建筑產(chǎn)品這個(gè)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并借助和組織各種資源解決問(wèn)題的過(guò)程就是現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)管理——就是要解決以上各要素之間的矛盾！2、現(xiàn)場(chǎng)管理的維度包括哪些方面？

3、現(xiàn)場(chǎng)管理應(yīng)該具備的能力4、房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)工程管理的區(qū)別是什么？無(wú)為而治！?房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的最高境界

案例：東京建屋考察分享

規(guī)模過(guò)程客戶標(biāo)準(zhǔn)每個(gè)項(xiàng)目都是相似的，每個(gè)項(xiàng)目又都是不同的發(fā)現(xiàn)主要矛盾并去解決它，是一個(gè)項(xiàng)目工程管理成功的關(guān)鍵5、現(xiàn)場(chǎng)管理的“秘訣”堅(jiān)持把正確的事做正確第一部分什么是工程管理第二部分項(xiàng)目前期階段第三部分第四部分項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目交付階段1、項(xiàng)目開(kāi)工應(yīng)該具備什么樣的條件？案例：萬(wàn)科項(xiàng)目開(kāi)工需審批，必須具備以下條件：①②③④由政府授權(quán)的第三方審圖機(jī)構(gòu)出具的施工圖審查合格證項(xiàng)目管理策劃書（重點(diǎn)是總平、計(jì)劃、質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)）項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)（A\B\C及單位面積的裝修費(fèi)用）特別條款：不得使用加樓板偷面積

資金施工許可證全套施工圖項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)組建完畢合作方簽訂合同并做好進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備

項(xiàng)目經(jīng)理質(zhì)量技術(shù)工程師土建工程師水、電工程師項(xiàng)目秘書2、組建標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)

萬(wàn)科如何打造項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)？3、建立標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目管理制度案例：4、如何提升專業(yè)人員的專業(yè)水準(zhǔn)

項(xiàng)目部學(xué)習(xí)日（項(xiàng)目部員工主講，總包、監(jiān)理參與）

不定期舉辦專業(yè)知識(shí)沙龍（邀請(qǐng)公司內(nèi)部講師）

現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)觀摩會(huì)（如施工工法觀摩）

外出學(xué)習(xí)交流在制度與流程之外，項(xiàng)目部應(yīng)該經(jīng)常性組織：5、我們需要什么樣的合作資源？案例：選擇大企業(yè)的困惑（之成都篇與武漢篇）5、我們需要什么樣的合作資源？再優(yōu)秀的資源也是需要考察認(rèn)證的！總包考察評(píng)分大于70分合格（監(jiān)理大于60分），具備投標(biāo)資格，大于90分為優(yōu)秀5、我們需要什么樣的合作資源？清單招標(biāo)清單招標(biāo)的前提是全套施工圖，既定單價(jià)又定總價(jià)替代方案：模擬清單招標(biāo)定單價(jià)，施工圖出奇后2-3個(gè)月內(nèi)確定總價(jià)即使是安全文明施工或措施費(fèi)，都建議用清單定價(jià)6、工程前期介入

評(píng)估方案的可實(shí)施性優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從而節(jié)約成本嚴(yán)把施工圖紙質(zhì)量關(guān)（預(yù)審）有利于編制更具針對(duì)性的前期策劃提前進(jìn)行跨部門協(xié)同，有利于后期配合7、事半功倍的項(xiàng)目前期策劃案例：第一部分第二部分什么是現(xiàn)場(chǎng)管理項(xiàng)目準(zhǔn)備階段第三部分項(xiàng)目實(shí)施階段第四部分項(xiàng)目交付階段1、合作方管理

與合作方的第一次親密接觸合作方過(guò)程評(píng)估與管理（以總包為例）1、合作方管理1、合作方管理

能力復(fù)制---對(duì)合作方的管理輸出從產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的流程：拿地—設(shè)計(jì)——報(bào)建——建造——銷售——投訴處理——物業(yè)管理中不難發(fā)現(xiàn)，幾乎每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)與我們合作的供方，如果供方提供的產(chǎn)品和服務(wù)能滿足我們的要求，則我們的工作質(zhì)量和效率就會(huì)大大提高。

供方高層供方項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)供方施工班組過(guò)程評(píng)估 客戶理念 管理流程 工藝標(biāo)準(zhǔn) 后評(píng)估萬(wàn)科1、合作方管理

尊嚴(yán)---可以讓合作方的工作更有效尊重+尊嚴(yán)2、項(xiàng)目外圍協(xié)調(diào)管理

常抓不懈的外聯(lián)工作

規(guī)劃、建設(shè)（質(zhì)、安檢）、消防、人防、交通、城管。。。。

壟斷的供電、供水、供氣、供暖。。。。案例：緊急掛靠才通過(guò)驗(yàn)收的強(qiáng)電工程2、項(xiàng)目外圍協(xié)調(diào)管理

主動(dòng)歡迎積極引導(dǎo)爭(zhēng)創(chuàng)口碑學(xué)會(huì)與公眾及媒體打交道

案例1：農(nóng)夫山泉“標(biāo)準(zhǔn)門”事件 案例2、開(kāi)盤前三天，為“火災(zāi)事件”滅火3、現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理

全套施工圖????基礎(chǔ)施工圖

建施、結(jié)施、水施、電施、暖施

精裝

景觀

圖紙內(nèi)審與會(huì)審施工圖（擴(kuò)初）內(nèi)審設(shè)計(jì)師/設(shè)計(jì)院/與業(yè)工程師/監(jiān)理施工圖會(huì)審質(zhì)量工程師/設(shè)計(jì)師/與業(yè)工程師/

設(shè)計(jì)院/監(jiān)理/總包/與業(yè)分包圖紙會(huì)審最忌諱的就是走過(guò)場(chǎng)！必須重視和認(rèn)真！

有圖施工---把好圖紙審查關(guān)

技術(shù)交底分享：日本工地早會(huì)制度案例：樣板引路交底

按交底對(duì)象：

?專業(yè)工程師

?監(jiān)理

?總包

?班組、工人3、現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理

按交底內(nèi)容：

?圖紙交底

?規(guī)范交底

?合同交底

?現(xiàn)場(chǎng)交底

方案技術(shù)優(yōu)化3、現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理

設(shè)計(jì)方案優(yōu)化

施工方案優(yōu)化案例：奶酪墻施工方案優(yōu)化

“四化”管理3、現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理

工程經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與傳承3、現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理

各階段優(yōu)秀做法推介

技術(shù)比武活勱

學(xué)習(xí)平臺(tái)（如論壇）

。。。。案例1：萬(wàn)科E-learning系統(tǒng)案例2：VK設(shè)計(jì)系統(tǒng)“風(fēng)玫瑰”運(yùn)動(dòng)建造成本的70%以上已經(jīng)在設(shè)計(jì)階段之前就決定了！現(xiàn)場(chǎng)管理如果影響到整體成本的5%，公司管理很失敗！

成本是由哪些因素決定的？4、現(xiàn)場(chǎng)成本控制

什么是目標(biāo)成本？4、現(xiàn)場(chǎng)成本控制

目標(biāo)成本的形成與執(zhí)行4、現(xiàn)場(chǎng)成本控制4、現(xiàn)場(chǎng)成本控制

方案成本優(yōu)化

從意識(shí)著手

從技術(shù)著手

從管理著手

對(duì)過(guò)剩成本的優(yōu)化案例1：開(kāi)關(guān)50000次的櫥柜合頁(yè)案例2：希爾頓酒店外立面方案優(yōu)化4、現(xiàn)場(chǎng)成本控制

簽證判斷

簽證必要性判斷

方案經(jīng)濟(jì)性判斷

手續(xù)規(guī)范性判斷????????權(quán)力限制原則：不在權(quán)限之內(nèi)的簽字一律無(wú)效.若造成損失，追究責(zé)任時(shí)間限制原則：實(shí)行嚴(yán)格的時(shí)間限制，禁止事后補(bǔ)辦一單一算原則：一個(gè)設(shè)計(jì)變更及簽證單編制一份結(jié)算書一月一清原則：每月10日前，截止上月末已完工且手續(xù)完備的設(shè)計(jì)變更 及現(xiàn)場(chǎng)簽證，核清造價(jià)并簽字確認(rèn)，交部門領(lǐng)導(dǎo)復(fù)核。完工確認(rèn)原則：在完工后5日內(nèi)簽字確認(rèn)，隱蔽工程，須在覆蓋之前確認(rèn)原件結(jié)算原則：齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)多級(jí)審核原則：結(jié)算至少要經(jīng)過(guò)二級(jí)以上的審核標(biāo)準(zhǔn)表格原則：必須使用規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)表格辦理簽證的八大原則4、現(xiàn)場(chǎng)成本控制

規(guī)避施工管理無(wú)效成本4、現(xiàn)場(chǎng)成本控制

工程師“三大件”一般不看的圖紙基本不看的合同不用不看的規(guī)范提問(wèn)：如今工程師必須隨身攜帶三工具是什么？

一級(jí)計(jì)劃：公司年度計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃：各項(xiàng)目里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃：各項(xiàng)目（詳細(xì)實(shí)施）計(jì)劃5、現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度管理

三級(jí)計(jì)劃體系5、現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度管理

如果編制開(kāi)發(fā)計(jì)劃（里程碑）5、現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度管理

合理工期與趕工5、現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度管理

決戰(zhàn)示范區(qū)5、現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度管理

如何實(shí)現(xiàn)高效的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

“項(xiàng)目管理群”制度

計(jì)劃運(yùn)營(yíng)專員設(shè)置 必須的績(jī)效考核 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)圖萬(wàn)科實(shí)施集團(tuán)戰(zhàn)略合作集中采購(gòu)制度和材料設(shè)備供應(yīng)商認(rèn)證評(píng)估制度6、現(xiàn)場(chǎng)材料管理

材料選用6、現(xiàn)場(chǎng)材料管理

材料封存內(nèi)容詳見(jiàn)老師ppt編號(hào)分類材料設(shè)備名稱驗(yàn)收內(nèi)容1乙供石膏粉、膩?zhàn)臃?、石膏板、?xì)木工板、木方等；玱璃膠、水泥、粘結(jié)劑；質(zhì)量數(shù)據(jù)指標(biāo)檢測(cè)、污染物檢測(cè)；設(shè)備使用說(shuō)明及保修卡等2甲指乙供（甲供）瓷磚、石材、乳膠漆、淋浴房等玻璃類、開(kāi)關(guān)插座、燈具、座便、洗手盆等、五金件等、龍頭等、櫥房電器；3甲指乙供（甲委）地板、室內(nèi)門、櫥柜、衣柜等柜體6、現(xiàn)場(chǎng)材料管理

材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收驗(yàn)收內(nèi)容

規(guī)格、樣式、數(shù)量質(zhì)量物理數(shù)據(jù)指標(biāo)污染物檢測(cè)重要的乙供材料，如鋼筋、砌塊等需甲方工程人員見(jiàn)證送檢?目的：確定工序質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，控制大面積施工?范圍：每一道關(guān)鍵工序（見(jiàn)清單）?時(shí)間：關(guān)鍵工序施工前?要求：樣板的施工工藝和質(zhì)量合格后，才能大面積施工。?注意事項(xiàng)：工藝樣板的實(shí)施時(shí)間必須盡量提前，給設(shè)計(jì)修改和工藝改進(jìn)預(yù)留足夠的時(shí)間。7、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理

樣板引路---工藝樣板

范圍：每一家總包單位、每一種戶型

作用：

1、檢驗(yàn)各家總包單位及分包商的質(zhì)量水平，及早發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷

2、讓各承包商明白萬(wàn)科的質(zhì)量要求。

3、經(jīng)過(guò)驗(yàn)收的施工樣板間作為施工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。7、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理

樣板引路---施工樣板間解決設(shè)計(jì)缺陷和功能問(wèn)題

完成時(shí)間：在大面積裝修施工開(kāi)始前

完成標(biāo)準(zhǔn)：按交樓標(biāo)準(zhǔn)完成整套房間的全部施工

作用：檢驗(yàn)設(shè)計(jì)合理性、材料部品效果，確保工程產(chǎn)品滿足營(yíng)銷、設(shè)計(jì)要求和客戶正常使用要求。7、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理

樣板引路---交樓標(biāo)準(zhǔn)間7、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理

工序驗(yàn)收與交接

目的：工序檢查表的建立主要是填補(bǔ)過(guò)程控制的空白，使之 在分步驟驗(yàn)收中規(guī)定更具體。 內(nèi)容：確定項(xiàng)目工程師和監(jiān)理公司的檢查比例；簡(jiǎn)要闡述該 施工步驟需控制的主要技術(shù)要點(diǎn)。 執(zhí)行：編制完善的工序檢查表應(yīng)作為合同簽訂的附件，要求 監(jiān)理公司和承包單位按工序檢查表格要求進(jìn)行驗(yàn)收工作。200201201201201第1200200200

萬(wàn)科全集團(tuán)所有項(xiàng)目100%推動(dòng)實(shí)測(cè)實(shí)量結(jié)合第三方“飛行檢查”結(jié)果實(shí)施“拉閘”制度操作指引即為萬(wàn)科在質(zhì)量方面的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，其要求顯著高亍國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)測(cè)實(shí)量結(jié)果與一線公司老總及項(xiàng)目人員的績(jī)效考核掛鉤項(xiàng)目組織架構(gòu)設(shè)置中專門設(shè)置“質(zhì)量技術(shù)工程師”70.26%90.88%88.76%87.10%84.46%81.39%69.26%69.02%92.80%