如何成為房地產工程管理專家

標桿房地產工程

現場管理精細化解析與借鑒課前調查5人次1分鐘2問題第一部分第二部分第三部分第四部分什么是現場管理項目前期階段項目實施階段項目交付階段課程目錄第一部分什么是現場管理第二部分第三部分第四部分項目前期階段項目實施階段項目交付階段現場掃描A現場請描述A現場工地管理水平現場掃描請描述B現場工地管理水平現場掃描C現場請分析C現場所示區(qū)域的功能和特點，其對現場施工組織將帶來哪些影響？現場掃描請描述D現場施工作業(yè)的關注重點D現場現場掃描請描述E、F現場兩張圖片所反映的問題及原因，如何規(guī)避？現場掃描這是一次著名的事故，你能分析事故發(fā)生的原因么？G現場現場掃描以下兩個現場都發(fā)生了什么事情？如果是你，如何應對？1、什么是現場管理？

房地產項目工程管理是基于企業(yè)的戰(zhàn)略和遠景目標，努力解決在項目實施過程中發(fā)生的各種問題，最終為客戶提供滿意的建筑產品這個發(fā)現問題并借助和組織各種資源解決問題的過程就是現場管理現場管理——就是要解決以上各要素之間的矛盾！2、現場管理的維度包括哪些方面？

3、現場管理應該具備的能力4、房地產企業(yè)與施工企業(yè)工程管理的區(qū)別是什么？無為而治！?房地產企業(yè)工程管理的最高境界

案例：東京建屋考察分享

規(guī)模過程客戶標準每個項目都是相似的，每個項目又都是不同的發(fā)現主要矛盾并去解決它，是一個項目工程管理成功的關鍵5、現場管理的“秘訣”堅持把正確的事做正確第一部分什么是工程管理第二部分項目前期階段第三部分第四部分項目實施階段項目交付階段1、項目開工應該具備什么樣的條件？案例：萬科項目開工需審批，必須具備以下條件：①②③④由政府授權的第三方審圖機構出具的施工圖審查合格證項目管理策劃書（重點是總平、計劃、質量和風險）項目裝修標準（A\B\C及單位面積的裝修費用）特別條款：不得使用加樓板偷面積

資金施工許可證全套施工圖項目管理團隊組建完畢合作方簽訂合同并做好進場準備

項目經理質量技術工程師土建工程師水、電工程師項目秘書2、組建標準化的項目管理團隊

萬科如何打造項目管理團隊？3、建立標準化的項目管理制度案例：4、如何提升專業(yè)人員的專業(yè)水準

項目部學習日（項目部員工主講，總包、監(jiān)理參與）

不定期舉辦專業(yè)知識沙龍（邀請公司內部講師）

現場技術觀摩會（如施工工法觀摩）

外出學習交流在制度與流程之外，項目部應該經常性組織：5、我們需要什么樣的合作資源？案例：選擇大企業(yè)的困惑（之成都篇與武漢篇）5、我們需要什么樣的合作資源？再優(yōu)秀的資源也是需要考察認證的！總包考察評分大于70分合格（監(jiān)理大于60分），具備投標資格，大于90分為優(yōu)秀5、我們需要什么樣的合作資源？清單招標清單招標的前提是全套施工圖，既定單價又定總價替代方案：模擬清單招標定單價，施工圖出奇后2-3個月內確定總價即使是安全文明施工或措施費，都建議用清單定價6、工程前期介入

評估方案的可實施性優(yōu)化設計方案，從而節(jié)約成本嚴把施工圖紙質量關（預審）有利于編制更具針對性的前期策劃提前進行跨部門協同，有利于后期配合7、事半功倍的項目前期策劃案例：第一部分第二部分什么是現場管理項目準備階段第三部分項目實施階段第四部分項目交付階段1、合作方管理

與合作方的第一次親密接觸合作方過程評估與管理（以總包為例）1、合作方管理1、合作方管理

能力復制---對合作方的管理輸出從產品開發(fā)的流程：拿地—設計——報建——建造——銷售——投訴處理——物業(yè)管理中不難發(fā)現，幾乎每個環(huán)節(jié)都離不開與我們合作的供方，如果供方提供的產品和服務能滿足我們的要求，則我們的工作質量和效率就會大大提高。

供方高層供方項目團隊供方施工班組過程評估 客戶理念 管理流程 工藝標準 后評估萬科1、合作方管理

尊嚴---可以讓合作方的工作更有效尊重+尊嚴2、項目外圍協調管理

常抓不懈的外聯工作

規(guī)劃、建設（質、安檢）、消防、人防、交通、城管。。。。

壟斷的供電、供水、供氣、供暖。。。。案例：緊急掛靠才通過驗收的強電工程2、項目外圍協調管理

主動歡迎積極引導爭創(chuàng)口碑學會與公眾及媒體打交道

案例1：農夫山泉“標準門”事件 案例2、開盤前三天，為“火災事件”滅火3、現場技術管理

全套施工圖????基礎施工圖

建施、結施、水施、電施、暖施

精裝

景觀

圖紙內審與會審施工圖（擴初）內審設計師/設計院/與業(yè)工程師/監(jiān)理施工圖會審質量工程師/設計師/與業(yè)工程師/

設計院/監(jiān)理/總包/與業(yè)分包圖紙會審最忌諱的就是走過場！必須重視和認真！

有圖施工---把好圖紙審查關

技術交底分享：日本工地早會制度案例：樣板引路交底

按交底對象：

?專業(yè)工程師

?監(jiān)理

?總包

?班組、工人3、現場技術管理

按交底內容：

?圖紙交底

?規(guī)范交底

?合同交底

?現場交底

方案技術優(yōu)化3、現場技術管理

設計方案優(yōu)化

施工方案優(yōu)化案例：奶酪墻施工方案優(yōu)化

“四化”管理3、現場技術管理

工程經驗總結與傳承3、現場技術管理

各階段優(yōu)秀做法推介

技術比武活勱

學習平臺（如論壇）

。。。。案例1：萬科E-learning系統案例2：VK設計系統“風玫瑰”運動建造成本的70%以上已經在設計階段之前就決定了！現場管理如果影響到整體成本的5%，公司管理很失??！

成本是由哪些因素決定的？4、現場成本控制

什么是目標成本？4、現場成本控制

目標成本的形成與執(zhí)行4、現場成本控制4、現場成本控制

方案成本優(yōu)化

從意識著手

從技術著手

從管理著手

對過剩成本的優(yōu)化案例1：開關50000次的櫥柜合頁案例2：希爾頓酒店外立面方案優(yōu)化4、現場成本控制

簽證判斷

簽證必要性判斷

方案經濟性判斷

手續(xù)規(guī)范性判斷????????權力限制原則：不在權限之內的簽字一律無效.若造成損失，追究責任時間限制原則：實行嚴格的時間限制，禁止事后補辦一單一算原則：一個設計變更及簽證單編制一份結算書一月一清原則：每月10日前，截止上月末已完工且手續(xù)完備的設計變更 及現場簽證，核清造價并簽字確認，交部門領導復核。完工確認原則：在完工后5日內簽字確認，隱蔽工程，須在覆蓋之前確認原件結算原則：齊備的、有效的原件作為結算的依據多級審核原則：結算至少要經過二級以上的審核標準表格原則：必須使用規(guī)定的標準表格辦理簽證的八大原則4、現場成本控制

規(guī)避施工管理無效成本4、現場成本控制

工程師“三大件”一般不看的圖紙基本不看的合同不用不看的規(guī)范提問：如今工程師必須隨身攜帶三工具是什么？

一級計劃：公司年度計劃二級計劃：各項目里程碑節(jié)點計劃三級計劃：各項目（詳細實施）計劃5、現場進度管理

三級計劃體系5、現場進度管理

如果編制開發(fā)計劃（里程碑）5、現場進度管理

合理工期與趕工5、現場進度管理

決戰(zhàn)示范區(qū)5、現場進度管理

如何實現高效的項目運營

“項目管理群”制度

計劃運營專員設置 必須的績效考核 項目運營圖萬科實施集團戰(zhàn)略合作集中采購制度和材料設備供應商認證評估制度6、現場材料管理

材料選用6、現場材料管理

材料封存內容詳見老師ppt編號分類材料設備名稱驗收內容1乙供石膏粉、膩子粉、石膏板、細木工板、木方等；玱璃膠、水泥、粘結劑；質量數據指標檢測、污染物檢測；設備使用說明及保修卡等2甲指乙供（甲供）瓷磚、石材、乳膠漆、淋浴房等玻璃類、開關插座、燈具、座便、洗手盆等、五金件等、龍頭等、櫥房電器；3甲指乙供（甲委）地板、室內門、櫥柜、衣柜等柜體6、現場材料管理

材料進場驗收驗收內容

規(guī)格、樣式、數量質量物理數據指標污染物檢測重要的乙供材料，如鋼筋、砌塊等需甲方工程人員見證送檢?目的：確定工序質量標準，控制大面積施工?范圍：每一道關鍵工序（見清單）?時間：關鍵工序施工前?要求：樣板的施工工藝和質量合格后，才能大面積施工。?注意事項：工藝樣板的實施時間必須盡量提前，給設計修改和工藝改進預留足夠的時間。7、現場質量管理

樣板引路---工藝樣板

范圍：每一家總包單位、每一種戶型

作用：

1、檢驗各家總包單位及分包商的質量水平，及早發(fā)現質量缺陷

2、讓各承包商明白萬科的質量要求。

3、經過驗收的施工樣板間作為施工的質量標準。7、現場質量管理

樣板引路---施工樣板間解決設計缺陷和功能問題

完成時間：在大面積裝修施工開始前

完成標準：按交樓標準完成整套房間的全部施工

作用：檢驗設計合理性、材料部品效果，確保工程產品滿足營銷、設計要求和客戶正常使用要求。7、現場質量管理

樣板引路---交樓標準間7、現場質量管理

工序驗收與交接

目的：工序檢查表的建立主要是填補過程控制的空白，使之 在分步驟驗收中規(guī)定更具體。 內容：確定項目工程師和監(jiān)理公司的檢查比例；簡要闡述該 施工步驟需控制的主要技術要點。 執(zhí)行：編制完善的工序檢查表應作為合同簽訂的附件，要求 監(jiān)理公司和承包單位按工序檢查表格要求進行驗收工作。200201201201201第1200200200

萬科全集團所有項目100%推動實測實量結合第三方“飛行檢查”結果實施“拉閘”制度操作指引即為萬科在質量方面的企業(yè)標準，其要求顯著高亍國家標準實測實量結果與一線公司老總及項目人員的績效考核掛鉤項目組織架構設置中專門設置“質量技術工程師”70.26%90.88%88.76%87.10%84.46%81.39%69.26%69.02%92.80%