保利-廣州保利香雪山2009年創(chuàng)意城市別墅研究報(bào)告-56PPT

鏖戰(zhàn)，廣州別墅廣州別墅市場(chǎng)專項(xiàng)培訓(xùn)2009年5月6日第一部分：廣州別墅第二部分：鏖戰(zhàn)分析第三部分：品我風(fēng)尚第一部分廣州別墅一、整體分析1、廣州別墅分布金沙洲板塊（4）從化板塊（6）花都板塊（14）番禺板塊（7）蘿崗板塊（5）增城板塊（5）時(shí)代糖果中海金沙熙岸元邦-山清水秀圣普拉多島岸別墅玖瓏湖桃花源芙蓉半島溢盈湖畔天馬河國(guó)際公館天湖峰境美林湖假日半島綠茵豪苑雅圖奧園南航碧花園金碧御水山莊萊茵水岸居禮-潤(rùn)園珠光流溪御景珠江國(guó)際城東方夏灣拿逸泉山莊保利香雪山萬(wàn)科城合生帝景山莊龍光比華利山金地荔湖城恒大山水城鳳凰城綠野山莊銀匯府邸頤和高爾夫山莊招商金山谷新光城市花園錦繡銀灣翡翠藍(lán)灣南沙碧桂園南沙境界南沙濱?；▓@保利林語(yǔ)山莊全廣州主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目40個(gè)恒大御景半島一、整體分析2、廣州別墅供應(yīng)金沙洲板塊從化板塊花都板塊番禺板塊蘿崗板塊增城板塊全廣州可售別墅產(chǎn)品共計(jì)2158套，其中花都板塊貨量最大，蘿崗板塊貨量最少；五一成交，花都由于美林湖和玖瓏湖的強(qiáng)勢(shì)推貨，取得148套的銷售業(yè)績(jī)，增城加號(hào)的銷售則由于鳳凰城和山水城的銷售有所提升可推貨量——250套總體推貨——831套總體推貨——371套總體推貨——142套總體推貨——302套總體推貨——262套五一成交——15套五一成交——148套五一成交——25套五一成交——9套五一成交——50套五一成交——10套一、整體分析3、廣州別墅產(chǎn)品金沙洲板塊從化板塊花都板塊番禺板塊蘿崗板塊增城板塊目前全市供應(yīng)的別墅產(chǎn)品主要為聯(lián)排別墅，獨(dú)立別墅和雙拼別墅在售單位有限；除了頤和高爾夫和玖瓏湖外，大部分獨(dú)立別墅都在400-500㎡左右；聯(lián)排別墅，從化、番禺、增城板塊，以小型別墅為主，花都、羅崗則以200-400㎡的中型別墅為主聯(lián)排別墅——260-530㎡聯(lián)排別墅——200-400㎡聯(lián)排別墅——180-266㎡聯(lián)排別墅——220-360㎡聯(lián)排別墅——120-260㎡聯(lián)排別墅——180-275㎡獨(dú)立別墅——500-1000㎡獨(dú)立別墅——240-860㎡獨(dú)立別墅——340-500㎡獨(dú)立別墅——370-560㎡獨(dú)立別墅——330-350㎡獨(dú)立別墅——350-400㎡一、整體分析4、廣州別墅價(jià)格金沙洲板塊從化板塊花都板塊番禺板塊蘿崗板塊增城板塊總體來(lái)看，聯(lián)排（雙拼）別墅，價(jià)格總體較高的主要集中在蘿崗板塊，其次則是番禺板塊（新光城市別墅），均價(jià)在16000-18000之間；獨(dú)立別墅則主要是花都板塊，較多項(xiàng)目擁有獨(dú)立別墅資源，尤以玖瓏湖為重，均價(jià)達(dá)到20000，另外，僅有白云板塊的頤和高爾夫山莊、恒大御景半島達(dá)到20000以上均價(jià)；聯(lián)排別墅——11500-18000聯(lián)排別墅——4500-14000聯(lián)排別墅——8000-11000聯(lián)排別墅——15000-27000聯(lián)排別墅——4500-11000聯(lián)排別墅——5000-16000獨(dú)立別墅——28000-30000獨(dú)立別墅——7000-20000獨(dú)立別墅——15000-18000獨(dú)立別墅——16000-20000獨(dú)立別墅——13000-15000獨(dú)立別墅——7000-10000一、整體分析5、廣州別墅總體競(jìng)爭(zhēng)金沙洲板塊從化板塊花都板塊番禺板塊蘿崗板塊增城板塊江景公交站臺(tái)廣告南湖高爾夫王子山風(fēng)景區(qū)芙蓉帳風(fēng)景區(qū)高爾夫自然風(fēng)景區(qū)溫泉高爾夫蘿崗新區(qū)府科學(xué)城群山環(huán)繞世界大觀山水資源價(jià)格優(yōu)勢(shì)新塘產(chǎn)業(yè)集群帶永和、開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)帶成熟居住大盤(pán)林立近天河商業(yè)帶完善的交通網(wǎng)絡(luò)山水資源豐富各區(qū)域優(yōu)勢(shì)都非常明顯位于該區(qū)中心的，僅蘿崗板塊區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ弧⒄w分析5、廣州別墅總體競(jìng)爭(zhēng)金沙洲板塊從化板塊花都板塊番禺板塊蘿崗板塊增城板塊居住人口混雜交通網(wǎng)絡(luò)暫未完善眾多洋房項(xiàng)目中的別墅距離廣州車程遠(yuǎn)板塊銷售印象差各項(xiàng)目配套薄弱距離廣州車程遠(yuǎn)板塊形象屬中檔在售項(xiàng)目較少，關(guān)注低區(qū)域內(nèi)配套短期未成熟距離廣州較遠(yuǎn)板塊形象較一般配套較為低檔各區(qū)域劣勢(shì)均非常明顯郊區(qū)劣勢(shì)所帶來(lái)的其他軟肋短期內(nèi)難以改善板塊升值潛力期望低南沙區(qū)交通及配套未成熟一、整體分析5、廣州別墅總體競(jìng)爭(zhēng)金沙洲板塊從化板塊花都板塊番禺板塊蘿崗板塊增城板塊6大板塊，目前最受市場(chǎng)和買家關(guān)注的，主要為花都、蘿崗及番禺板塊（華南板塊部分），由于各板塊短期內(nèi)都較難完善其地域配套等軟肋，該格局短期內(nèi)不會(huì)有大改變綜合評(píng)分：7居住氛圍濃厚，但檔次較低，但對(duì)于別墅買家而言，交通便利，優(yōu)勢(shì)的江景資源是其重要的優(yōu)勢(shì)和吸引點(diǎn)綜合評(píng)分：8大盤(pán)林立，但缺乏成熟的生活配套和區(qū)域成熟度，山水資源、高爾夫受到別墅買家親睞，但較遠(yuǎn)的交通時(shí)間和費(fèi)用成本令客戶考慮頗多，升值潛力不明確板塊長(zhǎng)期不屬于廣州客戶關(guān)注的重點(diǎn)，經(jīng)歷房產(chǎn)寒冬后，該區(qū)域原本的投資類買家劇減，后期走勢(shì)堪憂綜合評(píng)分：5由于蘿崗新城的快速建設(shè)，加快該區(qū)域物業(yè)（尤是別墅物業(yè)）升值，與市區(qū)半小時(shí)車程等綜合因素，使其在別墅競(jìng)爭(zhēng)中占盡先機(jī)綜合評(píng)分：9板塊內(nèi)擁有成熟別墅大盤(pán)（鳳凰城）優(yōu)質(zhì)山水資源（山水城）高爾夫（金地荔湖城），綜合性強(qiáng)，但板塊形象中低檔及距離市區(qū)遠(yuǎn)一定程度上限制了其發(fā)展綜合評(píng)分：7板塊兩極分化較為明顯，南沙新區(qū)項(xiàng)目，受關(guān)注度低，交通配套的短期缺乏更減低客戶信心，華南板塊【二龍戲珠】，又是市場(chǎng)長(zhǎng)期熱炒的項(xiàng)目，在市場(chǎng)上還是有一定的號(hào)召力。綜合評(píng)分：7第二部分鏖戰(zhàn)分析一、競(jìng)爭(zhēng)篩選1、競(jìng)爭(zhēng)別墅分布金沙洲板塊從化板塊花都板塊番禺板塊蘿崗板塊增城板塊頤和高爾夫山莊玖瓏湖美林湖萬(wàn)科城龍光比華利山合生帝景山莊保利林語(yǔ)山莊保利香雪山金山谷新光城市花園恒大山水城金地荔湖城保利香雪山面對(duì)40個(gè)別墅項(xiàng)目，在產(chǎn)品差異性、價(jià)格類比及客戶選擇三個(gè)單項(xiàng)參考比較后，認(rèn)為【頤和高爾夫】【玖瓏湖】【美林湖】【萬(wàn)科城】【新光城市花園】具有較大的競(jìng)爭(zhēng)參考價(jià)值二、個(gè)盤(pán)分析1、玖瓏湖項(xiàng)目玖瓏湖項(xiàng)目位置花都區(qū)九龍湖國(guó)際社區(qū)占地113萬(wàn)㎡總建80萬(wàn)㎡總貨量將分為6期開(kāi)發(fā)建設(shè)現(xiàn)貨狀況一期占地24萬(wàn)平米，總建12萬(wàn)平米，269套現(xiàn)推戶型430-870㎡的獨(dú)棟別墅為主，另加少量單位面積介于348-352平方米之間的雙拼別墅開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年5月1日現(xiàn)行價(jià)格20000元/㎡推廣語(yǔ)傳奇相遇非偶然所成基本數(shù)據(jù)二、個(gè)盤(pán)分析1、玖瓏湖銷售情況五一推出85套，銷售約80套二、個(gè)盤(pán)分析1、玖瓏湖營(yíng)銷推廣二、個(gè)盤(pán)分析1、玖瓏湖現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景大門(mén)二、個(gè)盤(pán)分析1、玖瓏湖現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景沿途二、個(gè)盤(pán)分析1、玖瓏湖現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景高爾夫球場(chǎng)二、個(gè)盤(pán)分析1、玖瓏湖現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景樣板房二、個(gè)盤(pán)分析2、美林湖項(xiàng)目位置 花都區(qū)山前大道 占地 坐擁30000畝休閑森林，8000畝生態(tài)湖面總建 未知 總貨量 未知 現(xiàn)貨狀況 “金色溪谷”組團(tuán)，首推約50套現(xiàn)推戶型 山地聯(lián)排庭院別墅，戶型面積300～380平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2007年5月1日 現(xiàn)行價(jià)格 3800元/㎡起，均價(jià)6000元/㎡ 推廣語(yǔ) 超越期望的別墅夢(mèng)想 基本數(shù)據(jù)二、個(gè)盤(pán)分析2、美林湖銷售情況在售五一共銷售15套單位二、個(gè)盤(pán)分析2、美林湖戶型分析美林湖別墅，主力居住層2層；部分有三層半平層面積的露臺(tái)；

地下室和車庫(kù)（車庫(kù)在地下室）均計(jì)算進(jìn)銷售面積；外圍花園較小，且不做植被綠化鋪裝，多以簡(jiǎn)易瓷磚鋪面；充分利用天然植物裝飾別墅外立面；臥室開(kāi)窗面較窄，采光較為不利；全屋頂采用歐式斜坡頂，頂層房間利用率有所降低；二、個(gè)盤(pán)分析2、美林湖戶型分析一層戶型優(yōu)點(diǎn)——

入戶先進(jìn)休閑區(qū)，挑空，采光優(yōu)質(zhì)；首層設(shè)置老人房，方便家中老人居??；客廳小躍式，增加生活情趣；停車后直接由地下室入戶，形成多種入戶方式，保證私密性；一層戶型缺點(diǎn)——

入戶庭院浪費(fèi)客餐廳空間；整體屋院難以達(dá)到南北對(duì)流，餐廳無(wú)采光；客廳無(wú)挑空，缺乏別墅大氣的感覺(jué)；玄關(guān)緊靠上下樓梯，行動(dòng)較為不便；一層無(wú)直接前后花園，景觀有限；二、個(gè)盤(pán)分析2、美林湖戶型分析二層戶型優(yōu)點(diǎn)——

三房設(shè)置，滿足家庭居住用房；主人房全套房設(shè)計(jì)，包含衣帽間；設(shè)側(cè)露臺(tái)，增加附送面積；南向臥室?guī)Т箨?yáng)臺(tái)；二層戶型缺點(diǎn)——

走道狹窄，不方便多人行走；主臥室無(wú)陽(yáng)臺(tái)配置；僅庭院挑空，有景觀卻浪費(fèi)了使用空間；單側(cè)采光露臺(tái)，可利用率低；三房排布緊湊，無(wú)法滿足別墅的舒適感；二、個(gè)盤(pán)分析2、美林湖戶型分析負(fù)一層戶型優(yōu)點(diǎn)——

雙車位設(shè)置，帶電閘安全門(mén)；配置影音房，增加社交和功能區(qū)；南北天井設(shè)置，增加地下室采光通風(fēng)；衛(wèi)生間配置，增加社交功能便利；負(fù)一層戶型缺點(diǎn)——

地下室全計(jì)算銷售面積，無(wú)附加值可言；車位占據(jù)大半空間，其余空間可利用率低；部分單位三層露臺(tái)二、個(gè)盤(pán)分析2、美林湖營(yíng)銷推廣二、個(gè)盤(pán)分析2、美林湖營(yíng)銷推廣二、個(gè)盤(pán)分析2、美林湖營(yíng)銷推廣西班牙風(fēng)情節(jié)二、個(gè)盤(pán)分析2、美林湖現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景二、個(gè)盤(pán)分析3、頤和高爾夫莊園基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目玖瓏湖項(xiàng)目位置白云區(qū)南湖邊（頤和山莊內(nèi)）占地40萬(wàn)㎡總建10萬(wàn)㎡總貨量將分為3期開(kāi)發(fā)建設(shè)現(xiàn)貨狀況在推二期產(chǎn)品50套現(xiàn)推