寧波雅戈?duì)栭L島花園二期推廣戰(zhàn)略執(zhí)行方案

長島花園2期2011年推廣戰(zhàn)略執(zhí)行方案長島花園2期1王者歸來誰與爭鋒王者歸來誰與爭鋒21、禁購令出臺，如何直面“有錢也不讓買”的局面2、近30億的超級貨量，如何應(yīng)對2期總銷的嚴(yán)酷挑戰(zhàn)3、距1期銷售神話已經(jīng)1年，如何讓產(chǎn)品價(jià)值重新贏得客戶三重考驗(yàn)來臨，長島如何再超越？1、禁購令出臺，如何直面“有錢也不讓買”的局面三重考驗(yàn)來臨，3第一部分/最新市場動態(tài)分析及未來研判第二部分/二期推貨節(jié)奏安排及銷售目標(biāo)第三部分/全新推廣包裝及營銷戰(zhàn)術(shù)制定決勝之道第一部分/最新市場動態(tài)分析及未來研判決勝之道4第一部分/最新市場動態(tài)分析及未來研判第一部分/最新市場動態(tài)分析及未來研判5宏觀環(huán)境——國家政府換屆與十二五規(guī)劃開局之際需要穩(wěn)定社會環(huán)境，短期內(nèi)調(diào)控不會退場；新“國八條”以嚴(yán)格控制需求為手段來控制房價(jià)增長，投資、多次改善需求將面臨較長周期的被抑制和打壓；限購從嚴(yán)下，城市別墅及城市200㎡以上超大面積高層將面臨市場打壓；房產(chǎn)稅敲山震虎，此舉對樓市影響還未顯現(xiàn)，但對全國的投資客具有很大的警示作用；后續(xù)加息仍將繼續(xù)，對市場將持續(xù)保持高壓。宏觀環(huán)境——國家政府換屆與十二五規(guī)劃開局之際需要穩(wěn)定社會環(huán)境6中觀環(huán)境——寧波寧波調(diào)控細(xì)則20日出臺，與國家相比沒有“突破”細(xì)則出臺，寧波樓市成交冷清，客戶觀望情緒普遍高端樓盤面臨壓力，禁購令短時間內(nèi)打壓客戶購買欲望中觀環(huán)境——寧波寧波調(diào)控細(xì)則20日出臺，與國家相比沒有“突破7微觀環(huán)境——長島春節(jié)期間總體冷清環(huán)境下長島成交仍成交6套，雖為政策前搶購客戶，但仍能凸顯部分剛需能量高端客戶購買力仍在，但一段期內(nèi)受到抑制1期客戶對于送精裝修反饋良好，對于項(xiàng)目信心指數(shù)較高為長島后期打下良好客戶基礎(chǔ)微觀環(huán)境——長島春節(jié)期間總體冷清環(huán)境下長島成交仍成交6套，雖8長島花園已成交客戶分析：高層平層：41％為二套房，35％為三套房及以上高層躍墅：29％為二套房，53%為三套房及以上可以看出，平層產(chǎn)品購買基本以2套房為主這部分客戶不在限購范圍內(nèi)，有較大挖掘空間而大面積復(fù)式產(chǎn)品，大多數(shù)都為3次以上置業(yè)受此次調(diào)控影響最深，銷售壓力較大。長島花園已成交客戶分析：可以看出，平層產(chǎn)品購買基本以2套房為9長島花園新海景花園御璽園濱江慶豐項(xiàng)目榮安公館華茂萬達(dá)西鄞奉路項(xiàng)目雅戈?duì)柛咝聟^(qū)項(xiàng)目嘉里置業(yè)地塊榮安廟堰地塊銀億天水家園以北項(xiàng)目維科上院九龍倉項(xiàng)目原成教學(xué)院項(xiàng)目興普B4地塊比華利二期茶亭項(xiàng)目維拉公館柏悅項(xiàng)目卡納湖谷香湖灣市場競爭環(huán)境分析長島花園新海景花園御璽園濱江慶豐項(xiàng)目榮安公館華茂萬達(dá)西鄞奉路10雅戈?duì)栆颜紦?jù)寧波豪宅市場半壁江山未來競爭多來自內(nèi)部從大市場來看，具備與長島同等地段和環(huán)境條件的項(xiàng)目，幾乎沒有當(dāng)前在售豪宅產(chǎn)品，可選余地極少未來競爭還未推出，長島2期具備先發(fā)優(yōu)勢長島板塊價(jià)值成熟優(yōu)勢明顯。雅戈?duì)栆颜紦?jù)寧波豪宅市場半壁江山11同類型產(chǎn)品比較分析——平層小結(jié)：本產(chǎn)品在面寬、附加值、精裝、景觀上均占有優(yōu)勢地位市場，部分指數(shù)甚至已經(jīng)與170、180平米段產(chǎn)品相當(dāng)！同類型產(chǎn)品比較分析——平層小結(jié)：本產(chǎn)品在面寬、附加值、精裝12小結(jié)：本案躍墅在客廳主臥面寬、附加值、正南臨江、江景資源、城市中央位置上超越市場！并在第一居所選擇上超越別墅產(chǎn)品。同面積類產(chǎn)品比較分析——躍墅小結(jié)：本案躍墅在客廳主臥面寬、附加值、正南臨江、江景資源、城13從政策中，我們讀到嚴(yán)酷從市場中，我們感到優(yōu)勢從客戶中，我們看到希望縱然前方困難重重我們堅(jiān)信長島2期依然將鶴立寧波從政策中，我們讀到嚴(yán)酷縱然前方困難重重14通脹問題仍然存在，購房依然是未來民眾重要的保值渠道新政雖然嚴(yán)厲，但大家都處于同一環(huán)境下，長島優(yōu)勢反而凸顯客戶購房勢必更加謹(jǐn)慎，優(yōu)中選優(yōu)之下，他們的視線將更為集中，長島的比較優(yōu)勢將最大化體現(xiàn)高端客戶購買力仍在，不斷壓抑之下更在積聚能量，伺機(jī)引爆“高端2套房客戶、高端新婚客戶、升級大房客戶”將是未來三大核心突破點(diǎn)所在項(xiàng)目的唯一性、獨(dú)特性和性價(jià)比，將是保障成功的核心密碼長島2期機(jī)會點(diǎn)分析通脹問題仍然存在，購房依然是未來民眾重要的保值渠道長島2期機(jī)15長島2期，讓我們大膽想象，小心前行長島2期，讓我們16第二部分/二期推貨節(jié)奏安排及銷售目標(biāo)第二部分/二期推貨節(jié)奏安排及銷售目標(biāo)17定價(jià)定天下原則：價(jià)格只能上行，不能下價(jià)格、銷售趨勢一期銷售價(jià)格銷售率為基礎(chǔ)平層大宅成交均價(jià)：約2.7萬（除4#樓）江景躍墅成交均價(jià)：約3.8萬市場震動：抓機(jī)遇、保底線，價(jià)平量減目標(biāo)：26億市場平穩(wěn)：抓稀缺、保品質(zhì)，價(jià)高量平，穩(wěn)步上升目標(biāo)：30億定價(jià)定天下價(jià)格、銷售趨勢一期銷售價(jià)格銷售率為基礎(chǔ)市場震動：市183月

前期準(zhǔn)備控制推盤體量，制造熱銷勢頭4#平層開盤老客戶帶新客戶優(yōu)惠9#躍墅開盤持續(xù)熱銷抓住時機(jī)5#平層開盤6#少量推出2月

抓稀缺7#8#躍墅樓王集中放量4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

樣板房開放部分外立面落成整體外立面落成整體景觀完成剛性需求對接爭取現(xiàn)金流保量利潤最大化3月

前期準(zhǔn)備控制推盤體量，制造熱銷勢頭老客戶帶新客戶優(yōu)惠持19二期推盤策略第一批第二批1、平層大宅4#套數(shù)：64戶總建面積：9349.9㎡均價(jià)：28000元/平方2、江景躍墅9#套數(shù)：54戶總建面積：12402.54㎡均價(jià)：39000元/平方米3、平層大宅5#套數(shù)：102戶總建面積：14849.84㎡均價(jià)：29000元/平方米首批入市：4、5、9號樓，平層為主性價(jià)比入市，走量帶動人氣建議時間：2011年4月~7月入市理由：樣板房開放，全石材干掛落地二期推盤策略第一批第二批1、平層大宅4#首批入市：20第二批入市：主打7/8#樓王，立標(biāo)桿創(chuàng)造價(jià)值利潤最大化建議時間：9月~10月（待定，視下半年行情）入市理由：高層石材干掛落地，景觀到位實(shí)景動人1、江景躍墅7#套數(shù)：54戶總建面積：12402.54㎡均價(jià)：42000元/平方2、平層大宅6#套數(shù)：66戶總建面積：9808.75㎡均價(jià)：30000元/平方3、江景躍墅8#套數(shù)：54戶總建面積：12401.64㎡均價(jià)：50000元/平方第二批入市：1、江景躍墅7#21挖掘老客戶新客戶優(yōu)惠措施

老客戶帶領(lǐng)新客戶成交的，老客戶可享受免去二年物業(yè)綜合管理費(fèi)優(yōu)惠，新客戶同樣可享受免去二年物業(yè)綜合管理費(fèi)優(yōu)惠。（備注：費(fèi)用預(yù)計(jì)平層優(yōu)惠約1萬元/套，躍墅約1.8萬元/套）客戶界定：老客戶陪同新客戶到案場參觀購房的，填好申請書，成交及全款到位后方可享受相關(guān)優(yōu)惠。其他建議：此優(yōu)惠措施同樣可適用于一期余房。新政應(yīng)對措施:挖掘老客戶新客戶優(yōu)惠措施新政應(yīng)對措施:22減輕付款壓力建議首付3成起（此付款方式針對首套房按揭客戶）如果客戶系首套房并按揭的客戶首付款可降低至3成起，從而降低購房門檻，促使銷售，如非首套房按揭的客戶一律首付按6成起收取。分期付款1、付定7天內(nèi)補(bǔ)足30%以上首付款，并簽約；2、簽約6個月內(nèi)支付20%房款，簽約12個月內(nèi)支付20%房款；3、2012年12月31日前支付剩余30%房款。新政應(yīng)對措施:減輕付款壓力新政應(yīng)對措施:23加大一次性付款優(yōu)惠力度建議首付3成起1、付定7天內(nèi)付足30%以上首付款；2、付定30天內(nèi)補(bǔ)足100%房款；優(yōu)惠力度建議：滿足以上付款方式可優(yōu)惠95折新政應(yīng)對措施:加大一次性付款優(yōu)惠力度新政應(yīng)對措施:24針對新政的客戶引導(dǎo)：針對三套房客戶購買問題1、以成年子女名義購買；2、以父母的名義購買；3、企業(yè)家客戶可利用公司名義購買；4、假離婚（不倡導(dǎo)，萬不得已情況第三方出面溝通，如銀行）全員營銷1、雅戈?duì)栐谑蹣潜P意向客戶資源共享2、雅戈?duì)柛叨隧?xiàng)目已售房源客戶資源共享3、華星高端項(xiàng)目及商業(yè)項(xiàng)目客戶資源共享新政應(yīng)對措施:針對新政的客戶引導(dǎo)：新政應(yīng)對措施:25保底26億，挑戰(zhàn)30億！長島花園二期——銷售目標(biāo)保底26億，挑戰(zhàn)30億！長島花園二期——銷售目標(biāo)26·2期整體價(jià)值再梳理·分產(chǎn)品價(jià)值策略構(gòu)建·2期形象包裝定位·6大核心推廣戰(zhàn)術(shù)第三部分/全新推廣包裝及營銷戰(zhàn)術(shù)制定·2期整體價(jià)值再梳理第三部分/全新推廣包裝及營銷戰(zhàn)術(shù)制定27如果說長島花園1期，讓我們懂得了天賦極致的真正涵義那么長島花園2期的曠世登臨，又將讓整個寧波領(lǐng)略怎樣的震撼與驚嘆。如果說長島花園1期，讓我們懂得了天賦極致的真正涵義281、二期整體價(jià)值再梳理1、二期整體價(jià)值再梳理291個高度6個唯一5大升級5大利好1個引爆點(diǎn)1個高度6個唯一5大升級5大利好1個引爆點(diǎn)30首享1個引爆點(diǎn)城市熱點(diǎn)，永遠(yuǎn)是創(chuàng)造價(jià)值神話的絕對支撐所在首享1個引爆點(diǎn)城市熱點(diǎn)，永遠(yuǎn)是創(chuàng)造價(jià)值神話的絕對支撐所在31“兩江北岸”即將啟動，十二五規(guī)劃核心超越鄞州中心區(qū)、超越東部新城、超越三江口以超越一切之勢，引領(lǐng)寧波未來20年灣頭休閑商務(wù)區(qū)，以江北萬達(dá)廣場為中心、含謝家片區(qū)和城莊片區(qū)等的姚江新區(qū)，以及慈城新城、寧波北門戶商務(wù)區(qū)，是江北今后重點(diǎn)要發(fā)展的幾大城市功能區(qū)塊灣頭謝家片區(qū)城莊片區(qū)慈城-寧波北門戶商務(wù)區(qū)東至世紀(jì)大道、西至姚江、南至甬江、北至寶成路延伸段的甬江北岸區(qū)塊，待鐵路北站和莊橋機(jī)場搬遷之后，將迎來脫胎換骨的時機(jī)?！皟山卑丁奔磳?，十二五規(guī)劃核心灣頭休閑商務(wù)區(qū)，以江北萬32熱迎5大利好相比1年前，長島已發(fā)生了翻天覆地的變化熱迎5大利好相比1年前，長島已發(fā)生了翻天覆地的變化33江北萬達(dá)火爆開業(yè)，區(qū)域配套全面成熟新星商業(yè)中心全面動工，直接融入海曙副中心灣頭開發(fā)進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，都會新核一日千里江北萬達(dá)火爆開業(yè)，區(qū)域配套全面成熟新星商業(yè)中心全面動工，直接34大天一豪宅資源帶全面形成中央為我所用從天一商圈，到和義大道，到大劇院，到來福士商圈，到九島一心，到環(huán)日湖休閑帶，再到長島花園，首席城市豪宅資源帶已經(jīng)成型，大寧波絕對唯一大天一豪宅資源帶全面形成35從天一到長島，一條全寧波最精華、最成熟的豪宅資源帶，已經(jīng)打通萬達(dá)商圈灣頭RBD日湖核心區(qū)寧興鉆石廣場來福士廣場日湖商圈萬達(dá)廣場世紀(jì)聯(lián)華城市最佳休閑商務(wù)區(qū)引領(lǐng)城市未來！灣頭九島一心三江文化長廊重要節(jié)點(diǎn)江北核心區(qū)三江口重要組成三公里價(jià)值鏈和義大道天一商圈海曙副中心從天一到長島，一條全寧波萬達(dá)商圈灣頭RBD日湖核心區(qū)寧興鉆石362期準(zhǔn)現(xiàn)房呈現(xiàn)，看得見的頂端品質(zhì)2期準(zhǔn)現(xiàn)房呈現(xiàn)，看得見的頂端品質(zhì)37強(qiáng)調(diào)6個唯一價(jià)值再度征服，打造舍我其誰的超然氣勢強(qiáng)調(diào)6個唯一價(jià)值再度征服，打造舍我其誰的超然氣勢38大三江內(nèi)唯一的一線南面江目前寧波中心城區(qū)內(nèi)唯一在售的南面江豪宅社區(qū)，觀江效果、風(fēng)水資源全寧波城市豪宅TOP1，遍尋三江獨(dú)此處。大三江內(nèi)唯一的一線南面江目前寧波中心城區(qū)內(nèi)唯一在售的南面江39大三江內(nèi)唯一的超4萬平大中庭城市中央寸土寸金，但長島花園卻擁有目前寧波最大的中庭花園，其面積規(guī)模相當(dāng)于把種滿了花樹林溪的天一廣場放在家門口。在城市核心實(shí)現(xiàn)低密度豪宅，以前少有，未來更難有大三江內(nèi)唯一的超4萬平大中庭城市中央寸土寸金，但長島花園卻40大三江內(nèi)唯一的長達(dá)2500米水岸線長島花園擁有比湖景豪宅更為豐富、更為奢侈的水景資源，江岸線、社區(qū)水岸線加起來超過2500米，如詩、如畫，如同把三江六岸放進(jìn)了社區(qū)里，獨(dú)領(lǐng)寧波豪宅。每一段成功人生，都于此水岸旁，風(fēng)生水起。大三江內(nèi)唯一的長達(dá)2500米水岸線長島花園擁有比湖景豪宅更41大三江內(nèi)唯一的約百米超闊樓間距王者領(lǐng)地，理應(yīng)永享無疆視野。長島花園2期，最大樓間距超過百米，超過了常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的兩倍，恢弘氣度足以傲視整個大寧波。大三江內(nèi)唯一的約百米超闊樓間距王者領(lǐng)地，理應(yīng)永享無疆視野。42大三江內(nèi)唯一的中軸龍脈上首位置風(fēng)水依然是打動客戶購買的核心賣點(diǎn)。長島花園本已占據(jù)了三江中軸最好的位置，長島花園2期更是占據(jù)了長島的最好位置，三江之上的長島，長島之上的長島2期，全寧波，不會再有。大三江內(nèi)唯一的中軸龍脈上首位置風(fēng)水依然是打動客戶購買的核心43大三江內(nèi)唯一的最大頂端圈層聚集區(qū)百萬買宅，千萬買園，萬萬買鄰。真正的豪宅社區(qū)，除了出色的硬件條件，更珍貴的還在于其聚集的社會頂端人群。長島花園將擁有上千位寧波最出色的巔峰人群，涵蓋政、商、金融、行業(yè)專家，可謂寧波首屈一指的富人區(qū)，最好的人脈資源在這里匯聚。大三江內(nèi)唯一的最大頂端圈層聚集區(qū)百萬買宅，千萬買園，萬萬44打造5大升級超越長島1期，讓豪宅海拔不設(shè)自高打造5大升級超越長島1期，讓豪宅海拔不設(shè)自高45奢豪精裝大升級，系出豪宅極致理念雅戈?duì)栕院＞盎▓@之后，又一重量級精裝修出品。超越海景的極致化理念，聚攏世界頂級品牌的華麗考究，于長島2期再度奢華呈現(xiàn)。奢豪精裝大升級，系出豪宅極致理念雅戈?duì)栕院＞盎▓@之后，又一重46東首位置大升級，長島之尊三江之首東為上、東為尊，長島花園2期地處整個社區(qū)東首位置，占盡社區(qū)所有精華資源，呈現(xiàn)一統(tǒng)天下、惟我頓尊的宏大氣勢。東首位置大升級，長島之尊三江之首東為上、東為尊，長島花園2期47觀江距離大升級，三江亦如私家庭園長島2期與姚江的聯(lián)系更為緊密，最近處不足百米，推窗即攬三江勝景，出門就擁清澈灣岸，一切就如私家花園般自在自由。江與人的關(guān)系，從未像這般如此緊密。觀江距離大升級，三江亦如私家庭園長島2期與姚江的聯(lián)系更為緊密48觀景視野大升級，360度封鼎三江樓王長島2期景觀資源更加出色，東、北方向?yàn)槲磥矶紩比A豪景，南為三江中軸精華，西為大社區(qū)園林精粹，一幅永不落幕的城市傳奇。觀景視野大升級，360度封鼎三江樓王長島2期景觀資源更加出色49產(chǎn)品品質(zhì)大升級，從豪宅走向?qū)m殿豪宅從全石材干掛，到奢華園林打造，從精雕公共部位，到極致空間布局，每一處細(xì)節(jié)，無不呈現(xiàn)著豪宅微觀哲學(xué)。長島花園2期，于自然天賦之上，再度定義豪宅的極致內(nèi)涵。產(chǎn)品品質(zhì)大升級，從豪宅走向?qū)m殿豪宅從全石材干掛，到奢華園林打50確立1個高度雅戈?duì)枮閷幉淞⒌挠忠怀鞘泻勒篮銟?biāo)桿確立1個高度雅戈?duì)枮閷幉淞⒌挠忠怀鞘泻勒篮銟?biāo)桿51人和天時地利新的熱點(diǎn)已經(jīng)到來再借城市發(fā)展強(qiáng)大東風(fēng)從天一到長島一條中央豪宅資源帶全面成型數(shù)千寧波頂端階層支撐海景現(xiàn)象再度上演物極天賦極致依然內(nèi)涵極致奢華呈現(xiàn)人和天時地利新的熱點(diǎn)已經(jīng)到來從天一到長島數(shù)千寧波頂端階層支撐522、分產(chǎn)品價(jià)值策略構(gòu)建2、分產(chǎn)品價(jià)值策略構(gòu)建53A、中庭大宅7大超凡價(jià)值，打造寧波第一的140住品A、中庭大宅7大超凡價(jià)值，打造寧波第一的140住品54同類產(chǎn)品中第一戶戶豪攬寧波最大的中庭花園140平米，就能享受到別墅也難以實(shí)現(xiàn)的景觀同類產(chǎn)品中第一140平米，就能享受到別墅也難以實(shí)現(xiàn)的景觀55同類產(chǎn)品中第一南北超級棟距，大視野全寧波罕見

多數(shù)同類高層樓間距最多不超過60米，一般僅為40-50米同類產(chǎn)品中第一多數(shù)同類高層樓間距最多不超過60米，一般僅為456同類產(chǎn)品中第一全高級石材干掛，媲美海景花園

全石材里面僅少量應(yīng)用于大戶型產(chǎn)品中，而買長島140平米，得到的是海景花園的立面效果同類產(chǎn)品中第一全石材里面僅少量應(yīng)用于大戶型產(chǎn)品中，57同類產(chǎn)品中第一超過12米的獨(dú)棟級面寬

聯(lián)排7-8米，雙拼10米左右，獨(dú)棟11米-13米140平米產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)獨(dú)棟一般的面寬尺度，奢侈無以復(fù)加同類產(chǎn)品中第一聯(lián)排7-8米，雙拼10米左右，獨(dú)棟11米-1358同類產(chǎn)品中第一5米寬大客廳，超越大多數(shù)聯(lián)排標(biāo)準(zhǔn)

同類產(chǎn)品一般客廳面寬只在4-4.8米，而多數(shù)聯(lián)排也未超過5米長島花園140實(shí)現(xiàn)了5米的寬度，擁有了真正豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。同類產(chǎn)品中第一同類產(chǎn)品一般客廳面寬只在4-4.8米，而多數(shù)聯(lián)59同類產(chǎn)品中第一四房三開間朝南，140做到180空間感

140平米做到4房，而且實(shí)現(xiàn)3開間朝南，同類面積產(chǎn)品中極為罕見，而且向180面積段看齊。布局方正合理，浪費(fèi)面積極少。同類產(chǎn)品中第一140平米做到4房，而且實(shí)現(xiàn)3開間朝南，同類面60同類產(chǎn)品中第一真正大別墅區(qū)里的140平米，同享極致尊崇

與千萬級別墅同享一樣的配套和標(biāo)準(zhǔn)，同類產(chǎn)品可求而不可得同類產(chǎn)品中第一與千萬級別墅同享一樣的配套和標(biāo)準(zhǔn)，同類產(chǎn)品可求61全寧波同類面積產(chǎn)品中的至尊皇冠140平米中庭大宅=超高性價(jià)比，人生第一棟真豪宅全寧波同類面積產(chǎn)品中的至尊皇冠140平米中庭大宅=超高性價(jià)比62B、江景躍墅7大稀缺價(jià)值，打造寧波第一的江景復(fù)式B、江景躍墅7大稀缺價(jià)值，打造寧波第一的江景復(fù)式63稀缺價(jià)值一最近不過百米的一線東南面江，獨(dú)樹一幟在城市中央，能夠做到真正南面江的豪宅，極度稀缺，即使海景、新海景也無法實(shí)現(xiàn)。稀缺價(jià)值一在城市中央，能夠做到真正南面江的豪宅，極度稀缺，64稀缺價(jià)值二全寧波最好的大江景，超越所有惟此一處堪稱寧波城市中最好的江景資源，清澈、浩闊，別無他處，比皇家御寶更加珍貴稀缺價(jià)值二堪稱寧波城市中最好的江景資源，清澈、浩闊，別無他處65稀缺價(jià)值三全寧波極少數(shù)能兩層觀三江的純復(fù)式空間

真正復(fù)式，絕非挑高產(chǎn)品，每層都有超過標(biāo)準(zhǔn)層高。上下兩層，別墅級空間，更能比大平層戶型多一重角度欣賞窗外美景。稀缺價(jià)值三真正復(fù)式，絕非挑高產(chǎn)品，每層都有超過標(biāo)準(zhǔn)層高。66稀缺價(jià)值四有3個房間、1個客廳共四開間可朝南觀江，全寧波第一

目前多數(shù)產(chǎn)品為北向江，無法做到客廳與主臥同時朝南觀景。江景躍墅，不僅實(shí)現(xiàn)主臥、客廳同時朝南觀江，而且跟可做到3個臥室朝南觀江，空間均好性空前絕后。稀缺價(jià)值四目前多數(shù)產(chǎn)品為北向江，無法做到客廳與主臥同時67稀缺價(jià)值五最大可拓展約100平米的空間，可打造超越別墅的豪華雙套房，相當(dāng)于多送一層超大拓展面積，傲視寧波豪宅。可打造別墅也極少實(shí)現(xiàn)的豪華雙套房實(shí)現(xiàn)5房3衛(wèi)3廳的極致生活空間。稀缺價(jià)值五超大拓展面積，傲視寧波豪宅。可打造別墅68稀缺價(jià)值六5.7米總統(tǒng)套房級客廳、主臥面寬，可放置最氣派的家具，尺度冠領(lǐng)寧波高層大宅5米面寬已是多數(shù)高層對于房間尺度的極限理解，但長島江景躍墅，將總統(tǒng)套房理念引入空間設(shè)計(jì)，足以匹配最氣派、最奢華的家具，設(shè)置最盛大的家宴。稀缺價(jià)值六5米面寬已是多數(shù)高層對于房間尺度的極限理解，69稀缺價(jià)值七南江北園豪闊布局，觀景效果全寧波唯一

絕大多數(shù)社區(qū)只能北面江，而且中庭園林很少達(dá)到數(shù)萬平米，江景躍墅，獨(dú)一無二的南江北園布局，每一面都是他人難以企及的宏偉場面。稀缺價(jià)值七絕大多數(shù)社區(qū)只能北面江，而且中庭園林很少達(dá)到數(shù)萬平70城中央唯一的一線南江景純復(fù)式大宅超別墅之上的終極府邸250平米江景躍墅=城中央唯一的一線南江景純復(fù)式大宅250平米江景躍墅=71長島2期價(jià)值構(gòu)建極致·境：真正南向，一線江景極致·筑：金石華府，耀比海景極致·園：萬平中庭，王者御享極致·層：千萬圈層，城市巔峰極致·位：三江之首，長島之尊極致·戶：空間之王，精裝至尊極致·享：城市中軸，都會未來都會資源壟斷型豪宅大器已成長島2期價(jià)值構(gòu)建極致·境：真正南向，一線江景極致·筑：金石華723、二期形象包裝定位3、二期形象包裝定位73二期形象包裝4個關(guān)鍵地段牌：跳出江北融入天一商圈，串聯(lián)成熟大資源環(huán)境牌：繼續(xù)做足三江風(fēng)水文章，打造唯一性精裝牌：突出世界級精裝修水準(zhǔn)，價(jià)值大升級產(chǎn)品牌：深入建筑細(xì)節(jié)背后用意，挖掘超高附加值二期形象包裝4個關(guān)鍵地段牌：跳出江北融入天一商圈，串聯(lián)成熟大742期項(xiàng)目總定位三江上的奢裝宮殿融入天一商圈突出天賦自然風(fēng)水極致品質(zhì)極致精裝2期項(xiàng)目總定位三江上的奢裝宮殿融入天一商圈極致品質(zhì)752期案名組合方案一長島花園2期·

君頂最好的風(fēng)水，最好的景觀，最好的產(chǎn)品極致中的極致，長島上的長島，龍脈里的龍脈2期案名組合方案一長島花園2期·君頂最好的風(fēng)水，最好的景觀762期案名組合方案二長島花園2期·

御景龍庭

長島花園2期·

藏龍

長島花園2期·

御島2期案名組合方案二長島花園2期·御景龍庭長島花園2期·77SLOGAN再一次，推動極致從長島1期，到長島2期，無論時空、市場、價(jià)格如何變幻，對于推動寧波豪宅不斷前行的使命，始終未變。SLOGAN再一次，推動極致從長島1期，到長島2期，78寧波雅戈?duì)栭L島花園二期推廣戰(zhàn)略執(zhí)行方案79寧波雅戈?duì)栭L島花園二期推廣戰(zhàn)略執(zhí)行方案80寧波雅戈?duì)栭L島花園二期推廣戰(zhàn)略執(zhí)行方案81環(huán)境資源、城市資源、產(chǎn)品資源、圈層資源、精裝資源、品牌資源，六位一體的當(dāng)代都會豪宅，遍尋寧波也找不出第二個長島。但長島2期的高度，仍不滿足停留于此。他更希冀于以對極致的不懈探索，彰顯前所未見巧奪之工，只為筑就豪宅恒久門第傳奇。就其世界級品質(zhì)而論，它足以永恒于世，但對于懂得的人而言，他們更將驚嘆于其精雕呈現(xiàn)的背后——上天又一次眷顧長島，讓我們看到了2期再度御統(tǒng)寧波豪宅的自信與希望環(huán)境資源、城市資源、產(chǎn)品資源、圈層資源、精裝資源、品牌資源，82階段報(bào)廣演繹階段報(bào)廣演繹83寧波雅戈?duì)栭L島花園二期推廣戰(zhàn)略執(zhí)行方案84第二階段第二階段85第三階段配合平層樣板房開放主打140平米第三階段86第四階段配合躍墅樣板房開放主打230平米第四階段87寧波雅戈?duì)栭L島花園二期推廣戰(zhàn)略執(zhí)行方案88寧波雅戈?duì)栭L島花園二期推廣戰(zhàn)略執(zhí)行方案894、核心推廣戰(zhàn)術(shù)策略再一次，創(chuàng)造營銷極致4、核心推廣戰(zhàn)術(shù)策略再一次，創(chuàng)造營銷極致90線上——原子彈線下——狙擊槍核心策略如果說一期是一場大會戰(zhàn)那么二期將是一場殲滅戰(zhàn)線上——原子彈線下——狙擊槍核心策略如果說一期是一場大會戰(zhàn)91一段叫長島的傳奇廣告輿論奢侈品包裝每一個環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)與體驗(yàn)包裝輿論管理與互動產(chǎn)品呈現(xiàn)式地產(chǎn)類包裝輿論發(fā)布產(chǎn)品復(fù)合影響力提升六大戰(zhàn)術(shù)完成長島2期王者歸來公關(guān)服務(wù)渠道圈層公關(guān)首個高端營銷數(shù)據(jù)庫酒店服務(wù)意識及團(tuán)隊(duì)精準(zhǔn)渠道圈層拓展，為項(xiàng)目帶熱度首個豪宅服務(wù)系統(tǒng)一段叫長島的傳奇廣告輿論奢侈品包裝每一個環(huán)節(jié)包裝輿論管理與互92【2期六大戰(zhàn)術(shù)表一】線上做姿態(tài)線下銷售力廣告平面廣告戶外廣告電臺廣告電梯廣告短信廣告多點(diǎn)包抄，捕捉區(qū)域內(nèi)外客戶針對高端人群開車時接受信息區(qū)域內(nèi)定制渠道，精準(zhǔn)鎖定客群產(chǎn)品呈現(xiàn)式一段叫長島的傳奇，升華產(chǎn)品氣質(zhì)高端客戶覆蓋，提高來人來電【2期六大戰(zhàn)術(shù)表一】線上做姿態(tài)廣告平面廣告多點(diǎn)包抄，捕捉區(qū)域93【2期六大戰(zhàn)術(shù)表二】公關(guān)拓展圈層，帶熱度及影響力品牌聯(lián)動資源拓展事件公關(guān)高端品牌嫁接，快速引發(fā)關(guān)注與影響力利用老客戶資源，形成圈層營銷迅速引發(fā)關(guān)注，制造影響力圈層公關(guān)周邊路演深度挖掘慈溪、余姚等北三線客群【2期六大戰(zhàn)術(shù)表二】公關(guān)拓展圈層，帶熱度及影響力品牌聯(lián)動高端94【2期六大戰(zhàn)術(shù)表三】鋪面造勢能鋪點(diǎn)傳眼球輿論輿論發(fā)布點(diǎn)線面客戶（好感度）關(guān)注度

影響力市場

（造勢）業(yè)內(nèi)互動，傳遞長島2期價(jià)值聯(lián)動客戶，生活方式、價(jià)值熱點(diǎn)全面引導(dǎo)業(yè)內(nèi)（做熱）業(yè)內(nèi)雜志、網(wǎng)站，形成專業(yè)口碑。連續(xù)整版新聞炒作，影響力最大化。吸引力政企聯(lián)動，依托主流媒體炒作“兩江北岸”規(guī)劃制造市場熱點(diǎn)長島生活手冊，持續(xù)滲透【2期六大戰(zhàn)術(shù)表三】鋪面造勢能輿論輿論發(fā)布點(diǎn)線面95【2期六大戰(zhàn)術(shù)表四】包裝每一個細(xì)節(jié)的奢侈體驗(yàn)奢侈品化包裝現(xiàn)場包裝五大銷售物料情境樣板間豪宅物料系統(tǒng)標(biāo)桿首創(chuàng)豪宅情境體驗(yàn)營銷范本A.風(fēng)水手冊：風(fēng)水價(jià)值讀本B.實(shí)景樣板冊：豪宅體驗(yàn)樣本C.明信片：長島特質(zhì)禮物D.生活手冊：人文價(jià)值讀圖文本銷售環(huán)境的改進(jìn)提升E.銷售視頻片：震撼的賣點(diǎn)展示【2期六大戰(zhàn)術(shù)表四】包裝每一個細(xì)節(jié)的奢侈品化包裝現(xiàn)場包裝豪宅96【2期六大戰(zhàn)術(shù)表五】首個高端營銷數(shù)據(jù)庫渠道精準(zhǔn)渠道寫字樓資源：寧波各高端寫字樓公司名錄及負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式；人脈資源：已購客戶周邊親朋好友的開發(fā)；資源互換：與各銀行通過系列公關(guān)活動獲取；資源共享：高端俱樂部會員和高端汽車車主名錄；與中國郵政合作：以商業(yè)信函的方式對客戶資源

豐富的社區(qū)進(jìn)行投遞?！?期六大戰(zhàn)術(shù)表五】首個高端渠道精準(zhǔn)渠道寫字樓資源：寧波各高97【2期六大戰(zhàn)術(shù)表六】服務(wù)酒店服務(wù)意識及團(tuán)隊(duì)首個豪宅服務(wù)系統(tǒng)應(yīng)用售前售中售后酒店級服務(wù)意識及圍繞服務(wù)主張展開的營銷流程樂在其中的服務(wù)觀念及核心銷售服務(wù)流程服務(wù)觀的持續(xù)統(tǒng)一及定制化服務(wù)級別私人頂級會所等【2期六大戰(zhàn)術(shù)表六】服務(wù)酒店服務(wù)意識及團(tuán)隊(duì)首個豪宅服務(wù)系統(tǒng)應(yīng)983—4廣告線輿論線公關(guān)線渠道線【2期整合營銷戰(zhàn)術(shù)表】線上線下5—67—89—12第一波蓄水首批開盤第二波蓄水第二波強(qiáng)銷房交會樣板房開放立面落地景觀到位總形象細(xì)節(jié)價(jià)值平層產(chǎn)品價(jià)值新樣板房躍墅產(chǎn)品價(jià)值新樣板房最后樓王登場新聞炒作新規(guī)劃+板塊價(jià)值全新樣板房震撼市場長島之春客戶游園會兩江規(guī)劃論壇樣板房鑒賞會產(chǎn)品推介會首批上市雅戈?duì)枠O致品質(zhì)實(shí)景震撼市場長島之夏客戶納涼會金色長島成品鑒賞產(chǎn)品推介會客戶答謝會二批上市高端DM高端DM高端DM高端DM電臺、戶外、短信、電梯3—4廣告線輿論線公關(guān)線渠道線【2期整合營銷戰(zhàn)術(shù)表】線上線下99第一階段/蓄水/3月-4月核心動作：報(bào)紙報(bào)廣引爆亮相/戶外、電臺出街/新聞輿論炒作“長島之春”新老客戶系列游園會總裁高爾夫揮桿賽/城市發(fā)展規(guī)劃論壇業(yè)主、高端客戶DM直投工作準(zhǔn)備：新樣板通道完成售樓處空間布置改進(jìn)第一階段/蓄水/3月-4月核心動作：100揮桿浩闊三江，跨越極致品味通過與高端品牌資源的合作進(jìn)行跨領(lǐng)域傳播。長島花園/啟新高爾夫?qū)幉偛脫]桿賽揮桿浩闊三江，跨越極致品味通過與高端品牌資源的合作進(jìn)行跨領(lǐng)域101長島新老客戶系列游園會利用長島環(huán)境，為老客戶組織家庭踏春活動悅賞長島之春犒賞極致人生長島新老客戶系列游園會利用長島環(huán)境，為老客戶組織家庭踏春活動102長島花園兩江北岸規(guī)劃論壇盛世登臨充分利用政府、媒體資源，為項(xiàng)目造勢暢想一座城市的極致未來長島花園兩江北岸規(guī)劃論壇盛世登臨充分利用政府、媒體資源，為項(xiàng)103高端客戶數(shù)據(jù)庫直投高端客戶數(shù)據(jù)庫直投104銷售環(huán)境的改進(jìn)提升·獨(dú)立視屏包廂·熱點(diǎn)新聞墻借鑒世博會的形式，在封閉的環(huán)境內(nèi)讓客戶安靜坐下來了解項(xiàng)目賣點(diǎn)展示樓市最新熱點(diǎn)、城市規(guī)劃等價(jià)值提升信息，給客戶充分購買信心·客戶活動信息版放置客戶活動的照片，讓現(xiàn)場呈現(xiàn)溫馨的生活質(zhì)感銷售環(huán)境的改進(jìn)提升·獨(dú)立視屏包廂·熱點(diǎn)新聞墻借鑒世博會的形式105全新看房通道升級全新看房通道升級106地點(diǎn)建議：江邊高層樣板房方式：對裝修材料及品牌做更好的實(shí)物產(chǎn)品說明展示產(chǎn)品建議：地暖、潔具、龍頭、廚具、地板等精裝材料展示區(qū)地點(diǎn)建議：江邊高層樣板房精裝材料展示區(qū)107針對二期全方位的產(chǎn)品檔次及服務(wù)理念，制定全方位的銷售說辭。要求：針對新政制定專門的銷售說辭針對兩類產(chǎn)品分別制定相應(yīng)的銷售說辭針對客戶各種可能的情況制定銷售說辭說辭升級針對二期全方位的產(chǎn)品檔次及服務(wù)理念，制定全方位的銷售說辭。說108第二階段/首批開盤/5月-6月核心動作：報(bào)紙報(bào)廣持續(xù)亮相/戶外、電臺出街樣板房開放活動/精裝修品鑒推介會客戶定制家宴/親子活動/游長島/路演業(yè)主、高端客戶DM繼續(xù)直投工作準(zhǔn)備：新樣板房氛圍布置風(fēng)水手冊/樣板房圖集第二階段/首批開盤/5月-6月核心動作：109長島2期國際高端精裝修鑒賞針對樣板房開放，邀請室內(nèi)實(shí)設(shè)計(jì)大師為客戶講解2期精裝修品質(zhì)三江奢裝之極王者生活之道長島2期國際高端精裝修鑒賞針對樣板房開放，邀請室內(nèi)實(shí)設(shè)計(jì)大師110長島花園VIP客戶定制私人晚宴情感營銷鋪路，利用老客戶人脈打開新圈層。鋪陳于