廬陽區(qū)高檔老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄序言 3第一章項(xiàng)目概況 5第二章項(xiàng)目建設(shè)社會(huì)背景 82.1人口老齡化和老年人問題日益突出 82.2合肥市養(yǎng)老現(xiàn)實(shí)狀況 92.3建設(shè)老年公寓的必要性 11第三章三十崗鄉(xiāng)建設(shè)老年公寓的優(yōu)勢 123.1區(qū)域概況 123.2三十崗鄉(xiāng)自然環(huán)境特性 163.2.1地理位置 163.2.2地形、地貌 163.2.3地質(zhì) 173.2.4氣候、氣象 173.2.5水文 183.3三十崗鄉(xiāng)建設(shè)老年公寓的優(yōu)勢 20第四章建設(shè)計(jì)劃 214.1本項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃： 214.2投資計(jì)劃： 22第五章建筑設(shè)計(jì) 235.1老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 235.2廬陽區(qū)高檔老年公寓設(shè)計(jì) 315.3建筑設(shè)計(jì)根據(jù) 335.4給排水設(shè)計(jì) 335.5綠化設(shè)計(jì) 335.6抗震設(shè)計(jì) 33第六章老年住宅市場研究 346.1老年住宅市場的現(xiàn)實(shí)狀況分析 346.1.1老年人口的發(fā)展?fàn)顩r 346.1.2老年住宅的現(xiàn)實(shí)狀況 366.2老年住宅市場環(huán)境分析 396.2.1投資環(huán)境 396.2.2政策環(huán)境 40第七章老年住宅市場發(fā)展前景分析 417.1市場發(fā)展趨勢 417.2產(chǎn)品發(fā)展趨勢 437.3消費(fèi)發(fā)展趨勢 457.4老年住宅市場的準(zhǔn)入條件 45第八章項(xiàng)目管理與實(shí)行進(jìn)度 478.1項(xiàng)目管理 478.2項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度 47第九章組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員及培訓(xùn) 50第十章項(xiàng)目招投標(biāo) 5110.1項(xiàng)目招標(biāo)范圍 5110.2項(xiàng)目招標(biāo)組織形式 5210.3項(xiàng)目的招標(biāo)方式 52第十一章環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全 5411.l環(huán)境保護(hù)措施 5411.1.1工程征地的影響及對(duì)策 5411.1.2對(duì)交通的影響及緩和措施 5411.1.3施工揚(yáng)塵、噪聲的影響及緩和措施 5511.1.4生活垃圾的影響和對(duì)策 5611.1.5棄土的影響及對(duì)策 5611.1.6對(duì)地下水的影響 5711.1.7對(duì)地表水體的影響 5711.2安全生產(chǎn) 58第十二章投資估算及資金籌措 5912.1投資估算 5912.2資金籌措 60第十三章效益分析 6113.1社會(huì)效益 6113.2環(huán)境效益 61第十四章可行性研究結(jié)論 63序言中國制鞋工業(yè)通過十幾年的迅速發(fā)展獲得令世人矚目的成績。中國制鞋工業(yè)做主勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，擁有天獨(dú)厚的人力和原料資源優(yōu)勢，伴隨加入WTO組織和我國經(jīng)濟(jì)不停持續(xù)、迅速發(fā)展，我國鞋業(yè)將迎來更大的發(fā)展機(jī)遇和空間。

一、中國制鞋工業(yè)總體現(xiàn)實(shí)狀況及評(píng)價(jià)中國鞋業(yè)在目前世界鞋業(yè)發(fā)展格局中的位置毋庸置疑，中國鞋類產(chǎn)品生產(chǎn)量已占全球生產(chǎn)總量的40％左右，我國已成為世界鞋類生產(chǎn)和銷售中心。從出口的數(shù)量上看，目前世界上平均不到兩人就可以擁有一雙中國產(chǎn)的鞋。但這并不能闡明我們?cè)谑澜缧瑯I(yè)中的強(qiáng)大。實(shí)際上，衡量一種國家的鞋業(yè)與否發(fā)達(dá)，不光是看它的產(chǎn)量有多大、有多少條生產(chǎn)線。從業(yè)人員有多少，更重要的要看它在這個(gè)行業(yè)中與否具有強(qiáng)大的設(shè)計(jì)開發(fā)和創(chuàng)新能力、與否擁有世界級(jí)的著名品牌、產(chǎn)品與否擁有較高的附加值、在世界范圍內(nèi)的市場擁有率的大小等方面。

從產(chǎn)品狀況上看，中國制鞋業(yè)生產(chǎn)技術(shù)和產(chǎn)品工藝加工質(zhì)量與世界制鞋發(fā)達(dá)國哪比并無很大差距，有些方面已經(jīng)到達(dá)相稱高的水平，許多世界著名品牌在中國訂牌生產(chǎn)便證明了這一點(diǎn)。就象其他國家鞋業(yè)發(fā)展初期同樣，我國鞋類產(chǎn)品還基本處在模仿、拷貝階段，或是遠(yuǎn)離鞋靴產(chǎn)品消費(fèi)需求的一種低層次的簡樸設(shè)計(jì)。從鞋的植型造型變化到鞋幫的構(gòu)造式樣，從旅鞋到旱冰鞋，從休閑鞋到運(yùn)動(dòng)涼鞋等等，無論是款式，還是具有新的實(shí)用功能的鞋類品種都是由國外傳入，我國制鞋企業(yè)基本都是跟著他人走，國外設(shè)計(jì)開發(fā)出什么新款式或新功能的鞋類，我們就模仿生產(chǎn)什么，我國制鞋企業(yè)幾乎完全省略了現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展中最為重要的關(guān)鍵程序──設(shè)計(jì)。伴隨中國鞋類產(chǎn)品在設(shè)計(jì)開發(fā)上的嚴(yán)重貧弱，我國鞋類產(chǎn)品在國際市場上難以樹起品牌形象，再加上工藝和材料等方面的局限性，致使產(chǎn)品在國際市場上以“大路貨”和低級(jí)貨的形象出現(xiàn)，平均單價(jià)局限性3美元，皮鞋局限性7美元。如此低的價(jià)格，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于制鞋發(fā)達(dá)國家意大利、西班牙等，甚至低于同是發(fā)展中國家的印尼和巴西，這種綜合水平較低的產(chǎn)品很難具有高附加值，產(chǎn)品的價(jià)格基本反應(yīng)的是勞動(dòng)力的價(jià)值。總體看，中國鞋類產(chǎn)品品質(zhì)尚處在較低階段。

從中國鞋業(yè)生產(chǎn)發(fā)展方式來看，中國制鞋業(yè)目前還處在低層次的加工型發(fā)展階段，即中國制鞋業(yè)整體上看是靠國外來樣訂單，通過為其加工而獲取有限的利潤。

因此，從中國鞋類產(chǎn)品總體狀況和目前中國鞋業(yè)發(fā)展方式上看，中國制鞋工業(yè)在世界鞋業(yè)發(fā)展格局中只是鞋業(yè)大國，而不是強(qiáng)國。

二、二十一世紀(jì)世界鞋業(yè)發(fā)展趨勢

從世界鞋業(yè)發(fā)展形勢看，老式概念意義的制鞋國家和地區(qū)，如美國、捷克、韓國、日本、中國臺(tái)灣等，由于勞動(dòng)力成本不停提高以及貨幣升值和環(huán)境保護(hù)等原因的影響，這些國家的制鞋工業(yè)逐漸衰退，但居世界鞋業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位的意大利制鞋工業(yè)除外，雖然近些年意大利鞋業(yè)受來自各方的競爭影響有所下降，但其依托自己的皮革、設(shè)備、制品上強(qiáng)大的設(shè)計(jì)開發(fā)能力，其整體實(shí)力在相稱一段時(shí)期內(nèi)仍可傲視世界鞋業(yè)。此外，在歐洲較發(fā)達(dá)的國家中，西班牙和葡萄牙的制鞋工業(yè)目前也保持很好的狀況。

在世界鞋業(yè)的重新布局和構(gòu)造調(diào)整中，亞洲尤其是中國的制鞋工業(yè)獲得了很大發(fā)展，全球制鞋工業(yè)向亞洲傾斜轉(zhuǎn)移時(shí)，中國以其極為豐富和低廉的勞動(dòng)力、有關(guān)的優(yōu)惠政策、豐富的原材料資源和強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭，抓住了這次制鞋工業(yè)調(diào)整。轉(zhuǎn)移的機(jī)遇，獲得了大量投資，鞋業(yè)硬件設(shè)施現(xiàn)代化進(jìn)程獲得飛速發(fā)展，中國已成為世界鞋類生產(chǎn)和貿(mào)易大國。近年來印尼、泰國、越南等東南亞國家的制鞋業(yè)也在不停發(fā)展，尤其是越南制鞋業(yè)進(jìn)步較快。南亞的印度盡管目前制鞋業(yè)還不發(fā)達(dá)，但它與中國有許多相似的條件，如廉價(jià)的勞動(dòng)力、豐富的皮革原材料資源以及悠久的皮革加工歷史等，都使印度在未來也許成為有影響的世界鞋業(yè)生產(chǎn)大國。

在制鞋生產(chǎn)上，二十一世紀(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)的特性將越來越深刻地體目前制鞋生產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)上，制鞋CAD與CAM將被廣泛地應(yīng)用于鞋業(yè)設(shè)計(jì)與生產(chǎn)當(dāng)中。伴隨制鞋CAD與CAM軟件功能的不停發(fā)展、強(qiáng)大，將大大提高制鞋設(shè)計(jì)與生產(chǎn)效率。商務(wù)電子化進(jìn)程的加緊，鞋業(yè)商務(wù)電子化也勢在必行，鞋業(yè)商務(wù)電子時(shí)代的到來，預(yù)示鞋業(yè)發(fā)展模式的一種主線性轉(zhuǎn)變，在一定期機(jī)和條件下，有規(guī)模的制鞋企業(yè)都將轉(zhuǎn)入這一新的發(fā)展模式中，否則將很也許遭到無情淘汰。制鞋CAD與CAM的廣泛使用和商務(wù)電子化時(shí)代的到來以及新的制鞋技術(shù)、新功能材料的出現(xiàn)，新的幫底、幫部件與幫部件之間的結(jié)合方式和新的定型方式的出現(xiàn)等，已使未來鞋業(yè)針對(duì)每個(gè)人對(duì)鞋的合理性、實(shí)用性、審美性和個(gè)性化的需求而進(jìn)行專門的設(shè)計(jì)生產(chǎn)變?yōu)橐苍S。制鞋工業(yè)也必將在新的世紀(jì)里由工業(yè)化階段的大批量、原則化的生產(chǎn)方式逐漸過渡到由于個(gè)性時(shí)代的需求及能滿足這種需求的知識(shí)產(chǎn)業(yè)階段的多品種、小批量、柔性化生產(chǎn)方式階段。

在新的世紀(jì)里，制鞋企業(yè)或鞋業(yè)企業(yè)愈加看重新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)開發(fā)和產(chǎn)品營銷兩個(gè)環(huán)節(jié)，而將鞋靴產(chǎn)品的生產(chǎn)加工置于次要地位。耐克、阿迪達(dá)斯、銳步等世界著名品牌發(fā)展模式就是如此。它們并不在本土設(shè)置生產(chǎn)加工鞋類產(chǎn)品的工廠，而是設(shè)置新產(chǎn)品設(shè)計(jì)開發(fā)中心，將開發(fā)出的新產(chǎn)品以訂單方式不停送往遍及世界各地的加工廠去訂牌生產(chǎn)，然后再通過先進(jìn)的營銷理念和營銷方式，以及品牌價(jià)值和著名度來獲取高額的利潤。

二十一世紀(jì)是個(gè)性化的時(shí)代，人們?cè)谏钪懈鼧芬馓岢鲎约旱囊庖姟⒄宫F(xiàn)自己的個(gè)性、顯示自己的存在。鞋類產(chǎn)品做為服飾的重要構(gòu)成部分，也起著展現(xiàn)人們個(gè)性和美感的重要作用，這種作用在未來會(huì)越來越成為人們選某些鞋類產(chǎn)品的重要?jiǎng)訖C(jī)。因此，新的世紀(jì)里鞋類產(chǎn)品將進(jìn)人到個(gè)性化的設(shè)計(jì)時(shí)代，新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)開發(fā)將面臨更大的挑戰(zhàn)。制鞋企業(yè)或鞋業(yè)企業(yè)各個(gè)運(yùn)行環(huán)節(jié)和最終目的都必須圍繞產(chǎn)品來展開和實(shí)現(xiàn)，這樣，新世紀(jì)的鞋業(yè)發(fā)展趨勢的一種重要特點(diǎn)是制鞋企業(yè)或鞋業(yè)企業(yè)將不遺余力地去進(jìn)行新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)開發(fā)。

未來世界制鞋工業(yè)發(fā)展的另一重要趨勢是企業(yè)愈加重視品牌意識(shí)和品牌戰(zhàn)略的實(shí)行，并由運(yùn)動(dòng)鞋向其他鞋類品種轉(zhuǎn)移。對(duì)品牌關(guān)注是現(xiàn)代人消費(fèi)的重要特點(diǎn)之一，因此，品牌可以成為企業(yè)重要的無形資產(chǎn)并帶來巨大的商業(yè)價(jià)值。世牌一運(yùn)動(dòng)鞋品牌耐克，通過成功實(shí)行品牌戰(zhàn)略造了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。制鞋企業(yè)品牌戰(zhàn)略實(shí)行不僅可使企業(yè)當(dāng)時(shí)獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益，并且這種無形資產(chǎn)還可以持續(xù)不停地發(fā)明新價(jià)值和穩(wěn)定其產(chǎn)品的市場價(jià)格，正是由于品牌可以帶來更多的收益，制鞋業(yè)同其他工業(yè)領(lǐng)域同樣，在新的世紀(jì)里將愈加重視對(duì)品牌的建立和塑造。第一章項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱:合肥寶威龍?bào)w育用品有限企業(yè)生產(chǎn)基地2、項(xiàng)目單位:合肥寶威龍?bào)w育用品有限企業(yè)3、法人代表：林國清

4、項(xiàng)目位置:瑤海區(qū)大店行政村

5、建設(shè)性質(zhì):新建

6、項(xiàng)目建設(shè)背景:中國制鞋工業(yè)通過十幾年的迅速發(fā)展獲得令世人矚目的成績。中國制鞋工業(yè)做主勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，擁有天獨(dú)厚的人力和原料資源優(yōu)勢，伴隨加入WTO組織和我國經(jīng)濟(jì)不停持續(xù)、迅速發(fā)展，我國鞋業(yè)將迎來更大的發(fā)展機(jī)遇和空間。伴隨中國人的消費(fèi)觀念越來越理性，越來越樂意接受某些高品質(zhì)的品牌，進(jìn)入高端市場是我國鞋業(yè)的重大戰(zhàn)略決策，勢在必行。

目前我國雖已成為世界鞋生產(chǎn)制造大國，然而鞋業(yè)“中國名牌”寥寥無幾。許多企業(yè)當(dāng)碰到諸如原材料價(jià)格暴漲、勞動(dòng)力成本加大等不利原因，面臨的只有減產(chǎn)或停產(chǎn)關(guān)門。有些很好的企業(yè)，也由于缺乏自主品牌，只能靠給國外品牌加工掙微薄的錢。因此，中國鞋業(yè)要在未來的競爭中取勝，必須加緊創(chuàng)名牌的步伐。要實(shí)現(xiàn)這一目的，需要我們用探索和創(chuàng)新的實(shí)際行動(dòng)去做大量的工作，尤其是提高產(chǎn)品科技含量，勇于踏進(jìn)高檔大商場，強(qiáng)攻高端市場。7、項(xiàng)目建設(shè)宗旨:在鞋類產(chǎn)品消費(fèi)方面，伴隨世界經(jīng)濟(jì)不停發(fā)展和人民物質(zhì)生活水平的不停提高，世界范圍內(nèi)鞋類產(chǎn)品消費(fèi)發(fā)展趨勢將展現(xiàn)如下特點(diǎn)。

1、鞋類產(chǎn)品功能消費(fèi)細(xì)化。

當(dāng)人們?cè)絹碓疥P(guān)注生活質(zhì)量、品位、并有一定的經(jīng)濟(jì)概障時(shí)，人們穿鞋就如同穿衣服同樣，不一樣的穿著用途和不一樣的場所，人們會(huì)選擇穿不一樣的鞋，如人們出人正式場所穿端莊大方的正裝鞋、休閑娛樂穿休閑鞋、參與朋友聚會(huì)穿禮鞋（包括晚禮鞋）或時(shí)裝鞋。在產(chǎn)品功能細(xì)化中，未來休閑鞋（包括運(yùn)動(dòng)鞋）和越來越時(shí)裝化和個(gè)性化的女性將得到較大發(fā)展，休閑鞋的多功能、舒適性、審美性和個(gè)性化將成為發(fā)展趨勢。

2、鞋靴產(chǎn)品消費(fèi)審美化。

鞋作為妝扮人的外表形象的重要服飾品，消費(fèi)者正越來越看重它的審美價(jià)值及所帶來的一種審美享有。有調(diào)查表明，人們?cè)谙M(fèi)鞋類產(chǎn)品時(shí)考慮的諸多原因中，款式與否滿意是首先考慮的原因，另一方面是穿著的舒適性，接著是質(zhì)量、價(jià)格等原因。由此，可以推測，鞋類產(chǎn)品消費(fèi)審美化是二十一世紀(jì)鞋類消費(fèi)市場上的一種重要特點(diǎn)和發(fā)展趨勢。

3、鞋類產(chǎn)品消費(fèi)個(gè)性化。

當(dāng)今社會(huì)發(fā)展的多樣性、短暫性和人類認(rèn)知領(lǐng)域的不停深入與爆炸式的增長，使人類難以找到終極目的和同類中的一種自我認(rèn)證?，F(xiàn)代人為了印證自我的一種價(jià)值、個(gè)性，通過多種途徑和形式在生活中尋求自我、尋求個(gè)性。對(duì)個(gè)性化日用品的追求是其一種最重要的方式，但凡可以體現(xiàn)自我存在的、有個(gè)性的商品都將在新的世紀(jì)中廣受歡迎。服裝和鞋類產(chǎn)品又是這些商品中更易體現(xiàn)其個(gè)性的商品，更易使擁有或選擇此類商品的人感受到自我存在的價(jià)值以及所帶來證明自我的一種樂趣。在新的世紀(jì)里，鞋類產(chǎn)品消費(fèi)個(gè)性化的趨勢在青年人中體現(xiàn)得尤為突出。

4、鞋類產(chǎn)品消費(fèi)時(shí)尚化。

伴隨人們物質(zhì)生活水平的提高，人們?cè)谙M(fèi)領(lǐng)域中的時(shí)尚化體現(xiàn)愈加突出，服裝和鞋類產(chǎn)品消費(fèi)時(shí)尚體現(xiàn)尤為明顯。這種時(shí)尚化消費(fèi)表目前人們對(duì)鞋靴的楦型、構(gòu)造式樣、材質(zhì)、色彩、圖案、裝飾工藝、裝飾配件和新功能的不停追逐。鞋類產(chǎn)品消費(fèi)時(shí)尚化，也可以說是一種消費(fèi)流行化。人既需要展示自己的個(gè)性存在和價(jià)值，同步也但愿自己為同類所承認(rèn)，這是人類產(chǎn)生趨同心理的本源、根據(jù)、鞋類產(chǎn)品消費(fèi)時(shí)尚化、流行化對(duì)制鞋企業(yè)來說，必須重視對(duì)流行的預(yù)測，誰精確把握住了時(shí)尚，誰就將贏得市場競爭中的積極權(quán)，誰也就將獲得豐厚的利潤回報(bào)。近些年鞋類產(chǎn)品消費(fèi)時(shí)尚化愈來愈明顯，如運(yùn)動(dòng)休閑鞋、滑輪鞋、松糕鞋、軍警靴（馬丁靴）、休閑鞋、方頭楦、斜頭楦、腳型楦等等都曾是或目前仍在國內(nèi)外流行消費(fèi)時(shí)尚的鞋類品種和楦頭造型。追求時(shí)尚性已成為鞋類消費(fèi)發(fā)展的重要趨勢。

5、新功能鞋消費(fèi)增長。

伴隨人類對(duì)生活方式的多樣化追求，以及現(xiàn)代科技的飛速發(fā)展，能滿足人們多種需求的新功能鞋將受到人們廣泛歡迎。在過去的中，人們的生活態(tài)度及生活方式發(fā)生了巨大變化，健康、輕松、娛樂、運(yùn)動(dòng)等成為人們生活中的追求，輕便的慢跑鞋、柔軟和式樣新奇的休閑鞋、給人帶來滑行樂趣的滑輪鞋、具有良好減震功能和回彈性的氣墊運(yùn)動(dòng)鞋等等都發(fā)明了巨大的社會(huì)效益和市場效益，深受人們的愛慕。在新的世紀(jì)中人們?nèi)耘f會(huì)給他們帶來健康、輕松、娛樂、以便、實(shí)用等新功能的鞋類產(chǎn)品充斥愛好。現(xiàn)代科技的發(fā)展也努力地使這些變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，如納米技術(shù)的出現(xiàn)和不停成熟，正在深刻影響人類生活的各個(gè)方面，通過納米技術(shù)處理的材料可以透氣而不透水，可以克制病菌，可以生產(chǎn)出非常小的機(jī)械裝置等等，這就為此后生產(chǎn)出真正的防水皮鞋、防臭人造革鞋和一種具有微型驅(qū)動(dòng)裝置的電動(dòng)鞋等新功能鞋奠定了技術(shù)基礎(chǔ)。世界著名的銳步企業(yè)即將在新的世紀(jì)里推出一種高科技智能化的運(yùn)動(dòng)鞋。這種鞋是針對(duì)那些在運(yùn)動(dòng)的時(shí)候更關(guān)注自己的健康、效率及運(yùn)動(dòng)成果的人，這種運(yùn)動(dòng)鞋通過內(nèi)置的微處理感應(yīng)裝置和無線電頻傳播，可以使運(yùn)動(dòng)者在一塊專門設(shè)計(jì)的手表上不停理解到自己的步行數(shù)、跑步數(shù)、距離、目前的運(yùn)動(dòng)節(jié)奏、平均節(jié)奏和其所消耗的熱量，并且往后還想增長測量心率的功能，這種可以給運(yùn)動(dòng)都帶來諸多使用價(jià)值的新功能運(yùn)動(dòng)鞋必然會(huì)吸引眾多消費(fèi)者。對(duì)新功能鞋的消費(fèi)是構(gòu)筑在人們對(duì)自身更美好的一種生活狀態(tài)的追求基礎(chǔ)上的。在人類愈加關(guān)注生活質(zhì)量的21世紀(jì)，能滿足人們多種實(shí)用功能需求的新功能鞋將倍受人們歡迎，成為新世紀(jì)鞋業(yè)發(fā)中消費(fèi)方面一種重要的趨勢。8、項(xiàng)目總投資及資金籌措：項(xiàng)目估計(jì)總投資9925.25萬元，其中地方政府自籌6010萬元，申請(qǐng)中央財(cái)政協(xié)助處理3900萬元。9、項(xiàng)目實(shí)行根據(jù):近幾年，我國在科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)友好社會(huì)的統(tǒng)領(lǐng)下，積極推進(jìn)改革開放，國民經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)持續(xù)增長較快，效益很好，價(jià)格平穩(wěn)，活力較強(qiáng)的良好發(fā)展趨勢。10、項(xiàng)目規(guī)劃布局：獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢，安徽省緊靠長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，是臨江近海的內(nèi)陸省份。安徽省在中部崛起戰(zhàn)略中占有重要的地理和區(qū)位優(yōu)勢。伴隨寧西、合武、合寧等高速鐵路的貫穿，安徽連接?xùn)|西南北各個(gè)方位的交通已經(jīng)形成立體交通網(wǎng)，交通優(yōu)勢十分明顯。作為合肥的東大門，該區(qū)域的位置更為優(yōu)越。11、編制根據(jù):《合肥市瑤海區(qū)大店工業(yè)匯集區(qū)總體規(guī)劃》（～）。第二章項(xiàng)目建設(shè)社會(huì)背景近年來，受國際貿(mào)易壁壘、人民幣升值、原材料價(jià)格上漲以及勞動(dòng)力短缺等諸多原因的制約，中國制鞋業(yè)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。在這樣的環(huán)境下，中國制鞋業(yè)怎樣保持全球最大產(chǎn)鞋國和出口國的地位？怎樣從低端市場走向中高端市場？怎樣從數(shù)量型向品質(zhì)型、效益型轉(zhuǎn)變……

在全球制鞋業(yè)的版圖中，中國無疑是最為強(qiáng)勢的大軍團(tuán)，由于在全球年產(chǎn)鞋量150億雙的份額中，“中國造”已超過100億雙。然而，進(jìn)入風(fēng)云變幻的，一枝獨(dú)秀的中國制鞋業(yè)開始了新的裂變，在國際貿(mào)易壁壘、人民幣升值、原材料價(jià)格上漲以及勞動(dòng)力短缺，特別是國家新的勞動(dòng)協(xié)議法實(shí)行的影響下，一直處於強(qiáng)勢地位的中國制鞋業(yè)正面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。中國制鞋業(yè)的轉(zhuǎn)移危機(jī)以及產(chǎn)業(yè)升級(jí)的緊迫性，全球制鞋業(yè)新的格局怎樣變化，已成為全球業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。2.1世界制鞋業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及消費(fèi)市場概況從全球范圍上看，目前世界制鞋大國重要是亞洲的中國、印度、越南、印尼和泰國，歐洲的義大利、西班牙和葡萄牙以及南美洲的巴西等。全球既有多種制鞋企業(yè)3-4萬家，制鞋業(yè)及鞋材、鞋機(jī)等有關(guān)行業(yè)從業(yè)人員總計(jì)近1000萬人。

中國是全球最大的產(chǎn)鞋國和出口國。近幾年，中國每年生產(chǎn)多種鞋超過100億雙，占全球制鞋總量的66%，是世界最大的鞋類製造基地，也是世界上最大的鞋類出口國。，中國鞋類出口達(dá)76.5億雙，出口總值為218.1億美元，出口量占世界出口總量的53%以上。

印度是僅次於中國的全球第二大鞋類生產(chǎn)國。印度目前年產(chǎn)鞋約20億雙，約有4000家制鞋及有關(guān)企業(yè)，其中約500家為大型企業(yè)，3500家為中小企業(yè)。中小企業(yè)的產(chǎn)量約占印度鞋類總產(chǎn)量的60%到65%；大型企業(yè)一般能提供高品質(zhì)的產(chǎn)品，重要為國際品牌加工。

巴西是全球第三大產(chǎn)鞋大國，其女鞋品質(zhì)和價(jià)格在世界上佔(zhàn)有重要的份額，目前巴西有制鞋企業(yè)7200家，從業(yè)人員約30萬，年產(chǎn)鞋7億雙，年出口鞋在1.8億雙左右。

越南是全球第四大制鞋國，約有400家制鞋企業(yè)，從業(yè)人員約50萬人左右。越南現(xiàn)年產(chǎn)鞋4-6億雙，其中90%產(chǎn)品出口。，越南鞋類出口總值為35.5億美元；1-10月鞋類出口總值達(dá)32億美元，同比增長9.9%

意大利是歐洲乃至全球最重要的老牌制鞋大國，目前年產(chǎn)鞋約2億多雙，51%的產(chǎn)品定位在中高端市場。義大利有3個(gè)地區(qū)重要生產(chǎn)高檔鞋，第一種是SanMauroPascoli，共有270家企業(yè)，年產(chǎn)鞋1500萬雙。第二個(gè)是RivieradelBrenta，有近1000家企業(yè)，重要生產(chǎn)高檔女鞋。第三個(gè)是馬凱省的費(fèi)爾墨和馬塞拉塔，約有3300家企業(yè)，總銷量達(dá)10億歐元，大概60%的產(chǎn)品出口到國外。

西班牙是歐盟國家中第二大鞋類生產(chǎn)國。該國年產(chǎn)量為1億雙左右，由於亞洲國家與拉美國家的競爭，使西班牙鞋業(yè)徹底變化了商業(yè)方略。如今，他們已將產(chǎn)品定位從重要以中等為主轉(zhuǎn)向具有設(shè)計(jì)項(xiàng)目的、高品質(zhì)的高檔產(chǎn)品上。西班牙制鞋業(yè)已由低成本的生產(chǎn)中心轉(zhuǎn)向全球中端及高端鞋類生產(chǎn)地之一。

葡萄牙也是歐洲重要的鞋類生產(chǎn)國。有制鞋企業(yè)1900家，年產(chǎn)量為9180萬雙，近年在不停減少。葡多數(shù)鞋廠重要為義大利等國的鞋商生產(chǎn)，產(chǎn)品以中低級(jí)為主。隨著國際市場競爭的加劇以及產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，葡制鞋業(yè)在經(jīng)歷一段不景氣時(shí)期后，開始重新定位，走向以中高檔產(chǎn)品為主，崇尚自我設(shè)計(jì)，創(chuàng)立自有品牌，開發(fā)國際市場的道路。

在鞋類消費(fèi)市場方面，目前全球鞋類產(chǎn)品重要消費(fèi)市場集中在兩類地區(qū)，一類是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，如美國、歐盟、日本、加拿大等，另一類是人口眾多的國家及地區(qū)，如中國、印度、巴西、印尼等。據(jù)國際有關(guān)記錄資料表明，進(jìn)入二十一世紀(jì)后，全球前10名的年鞋類消費(fèi)大國分別為：中國（22.57億雙）、美國（21.33億雙）印度（20.09億雙）、日本（6.2億雙）、巴西（5.52億雙）印尼（4.8億雙）、法國（3.3億雙）、德國（3.24億雙）、英國（2.78億雙）、巴基斯坦（2.3億雙）。在上述國家中，中國、印度、巴西、印尼等國家人口眾多，擁有巨大的鞋產(chǎn)品消費(fèi)市場，但同步這些國家擁有大量的制鞋企業(yè)，其產(chǎn)品可滿足大部分國內(nèi)需求，對(duì)外部產(chǎn)品需求不大。隨著這些國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水準(zhǔn)的不停提高，消費(fèi)能力和意識(shí)的不停增強(qiáng)，鞋產(chǎn)品消費(fèi)市場的增長空間極大，這些國家將是鞋產(chǎn)品消費(fèi)最具潛力的市場，也是鞋類產(chǎn)品出口最具潛力的目標(biāo)市場。2.2全球重要鞋業(yè)生產(chǎn)國的優(yōu)劣勢比較制鞋業(yè)是勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展和轉(zhuǎn)移受到土地資源、勞動(dòng)

力成本、原材料供應(yīng)、環(huán)境保護(hù)以及銷售市場等多方面原因的影響和制約。由於全球重要消費(fèi)市場和鞋業(yè)製造商、批發(fā)商及零售商對(duì)利潤最大化的追求，必然要考慮上述幾方面的重要原因，使得全球制鞋業(yè)的重心在不停轉(zhuǎn)移。初期的全球制鞋業(yè)的中心在歐洲的義大利、西班牙、葡萄牙等國家，上世紀(jì)六七十年代開始轉(zhuǎn)移到成本相對(duì)低廉的日本、臺(tái)灣、韓國、香港等國家和地區(qū)。上世紀(jì)80代末、90年代初，又轉(zhuǎn)移到了土地勞動(dòng)力成本更低廉，產(chǎn)業(yè)資源更豐富、投資環(huán)境更完善的中國大陸沿海一帶。至1996年，中國已成為世界鞋類生產(chǎn)和出口第一大國。在其后的間，中國制鞋業(yè)一枝獨(dú)秀，不停發(fā)展壯大，每年都以10%-20%的增幅在發(fā)展，成為全球鞋業(yè)頭號(hào)大國。這期間，越南和印度的市場也為國際鞋業(yè)巨頭提供了另一種勞動(dòng)力資源豐富且成本低廉的產(chǎn)業(yè)選擇地，從而使兩個(gè)地區(qū)的鞋業(yè)獲得迅速的發(fā)展。到目前為止，包括中國、越南、印度、印尼和泰國在內(nèi)的亞洲國家，為全球市場提供了超過85%的鞋類產(chǎn)品，成為全球制鞋業(yè)的中心。

此后亞洲制鞋業(yè)包括中國的制鞋業(yè)與否會(huì)轉(zhuǎn)移到其他地區(qū)去？還是在亞洲內(nèi)部國家之中轉(zhuǎn)移？這是業(yè)界都在關(guān)懷、關(guān)注的重要話題。我們可從上述的影響鞋業(yè)發(fā)展和轉(zhuǎn)移的原因去進(jìn)行考察和分析比較。2.3中國制鞋業(yè)此后的發(fā)展趨勢中國制鞋業(yè)有著悠久的歷史，隨著改革開放的流潮，中國承接國際制鞋業(yè)的轉(zhuǎn)移，一躍成為全球最大鞋業(yè)生產(chǎn)中心和銷售中心，形成了十分完善的產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，並且已基本佔(zhàn)據(jù)了全球中低端的鞋產(chǎn)品市場，而使老式的制鞋大國義大利、西班牙、葡萄牙等已放棄中低端市場，所有轉(zhuǎn)向高端市場，南美的巴西的制鞋業(yè)也開始轉(zhuǎn)向高端市場。這是一種國際產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢。

中國制鞋多集中在東南沿海地區(qū)，如今也開始面臨勞動(dòng)力成本上升，電力供應(yīng)緊張、原材料價(jià)格上漲以及環(huán)境保護(hù)規(guī)定趨嚴(yán)等問題，一部分鞋廠（重要是人數(shù)龐大的大廠或不規(guī)范的小廠）面臨著關(guān)閉和轉(zhuǎn)移的抉擇，也有部分鞋廠關(guān)門大吉或者搬遷到其他地方。中國制鞋業(yè)的競爭優(yōu)勢是明顯的，但怎樣適應(yīng)國際市場變化和國內(nèi)的生存環(huán)境，把握好市場的發(fā)展機(jī)遇，也是業(yè)界不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)

按照業(yè)界有關(guān)專家人士的分析，此后中國制鞋業(yè)的發(fā)展必然要從低端市場走向中高端市場，要從數(shù)量型向品質(zhì)型和效益型轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代是必走之路，因而，從數(shù)量上看，中國鞋業(yè)的生產(chǎn)量和出口量或許此后將有所下降，但品質(zhì)將得到提高，產(chǎn)品價(jià)格和出口總值將會(huì)不停增長。第二，中國制鞋業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和轉(zhuǎn)移是大勢所趨，一部分有創(chuàng)新能力和規(guī)范性較強(qiáng)的企業(yè)，將走向產(chǎn)業(yè)升級(jí)的轉(zhuǎn)型之路，一部分依托生產(chǎn)成本取勝的企業(yè)將轉(zhuǎn)到內(nèi)地生產(chǎn)成本更具優(yōu)勢的地方，如廣東珠三角制鞋業(yè)已開始向東西兩翼相對(duì)較落后地區(qū)轉(zhuǎn)移，溫州制鞋業(yè)已向西部地區(qū)轉(zhuǎn)移。第三，產(chǎn)業(yè)佈局更趨合理。通過產(chǎn)業(yè)調(diào)整大洗牌之后，中國制鞋業(yè)的產(chǎn)業(yè)佈局將愈加合理。例如廣東珠三角鞋業(yè)將形成新的格局，東莞形成國際中高檔鞋品的加工基地和國際鞋業(yè)總部基地；廣州形成國際鞋業(yè)、鞋材業(yè)的市場貿(mào)易中心展覽中心和研發(fā)中心；惠東形成中低級(jí)時(shí)尚女鞋生產(chǎn)基地；鶴山形成中高檔男裝鞋生產(chǎn)基地；潮州、揭陽一帶形成工藝鞋加工出口基地。而福建泉州晉江一帶形成全球運(yùn)動(dòng)鞋生產(chǎn)基地；溫州形成中低級(jí)男裝鞋生產(chǎn)基地；成都形成中低級(jí)女鞋生產(chǎn)基地。第四，內(nèi)銷市場不停擴(kuò)大，中國自身是一種具有13億人口的龐大消費(fèi)市場，目前中國人均年消費(fèi)鞋僅為1.7雙，在此后幾年內(nèi)，中國人均年消費(fèi)鞋類提高到3-4雙，是完全有也許的，因而，中國有能力的制鞋企業(yè)應(yīng)提高產(chǎn)品的設(shè)計(jì)及自主創(chuàng)新能力，在國內(nèi)市場建立、培育和發(fā)展自己的品牌和建立市場行銷管道，更好地拓展國內(nèi)市場。第五，創(chuàng)立品牌拓展國際市場。中國鞋已在國際市場佔(zhàn)有重要的市場份額，但品牌卻不是中國企業(yè)的，絕大部分是加工貼牌的，隨著產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)整和市場競爭的加劇，中國應(yīng)加緊在國際市場創(chuàng)立自己的品牌和行銷管道，獲取更大的利潤空間，發(fā)明更大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

中國制鞋業(yè)此后的發(fā)展目標(biāo)應(yīng)是產(chǎn)業(yè)的國際化，和市場的全球化。在與世界制鞋業(yè)的博弈中，中國制鞋業(yè)若能立足國內(nèi)市場，確保產(chǎn)業(yè)的生存和發(fā)展，進(jìn)而發(fā)展全球化的品牌和管道，以長袖善舞的優(yōu)勢佔(zhàn)領(lǐng)國際市場空間，實(shí)現(xiàn)制鞋業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，那么，中國作為全球制鞋業(yè)的中心不會(huì)變化，無論產(chǎn)業(yè)怎樣轉(zhuǎn)移，也是在中國各地轉(zhuǎn)移和發(fā)展。第三章大店行政村建設(shè)體育用品廠的優(yōu)勢3.1區(qū)域概況1、合肥市概況合肥市位于華東地區(qū)中部安徽省中心，地處江淮之間，巢湖西北岸，地理坐標(biāo)為東經(jīng)116度40分～117度52分，北緯31度30分～32度37分。東北部與滁州市相接，東南部與巢湖市相連，西臨六安市，北靠淮南市。合肥市位于安徽省中部，地處江淮之間、巢湖北岸，現(xiàn)轄三縣（肥東、肥西、長豐）、四區(qū)（瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)），總面積7266（市區(qū)458）平方公里，人口425.9（市區(qū)127.94）萬。全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值589.7億元，比上年凈增104.74億元，增長16.2％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增長值54億元，增長16.6％；第二產(chǎn)業(yè)增長值297.2億元，增長17.5％；第三產(chǎn)業(yè)增長值238.5億元，增長14.5％。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造為9.16：50.4：40.44。按戶籍人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值為13378元，比上年增長2658元。，合肥市市民上下一心、齊抓建設(shè)，生產(chǎn)總值初次跨越千億元，實(shí)現(xiàn)GDP1073.86億元，同比增長17.5%，創(chuàng)十年來最高增幅，人均GDP到達(dá)2975美元。全市城鎮(zhèn)居民可支配收入超過萬元，到達(dá)11013元，農(nóng)民人均純收入約為3690元，整年城鎮(zhèn)單位在崗職工工資為21889元。，合肥市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值突破千億元，新增產(chǎn)值超過200億，實(shí)現(xiàn)利潤47.09億，比上年提高16.8%。固定資產(chǎn)投資突破800億，非公有制投資增長強(qiáng)勁，完畢437.98億元。合肥市作為安徽省省會(huì)，全國重要的科研基地，總體規(guī)劃到都市人口控制在300萬之內(nèi)。都市規(guī)?？刂圃?80平方公里以內(nèi)。第一、二、三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)產(chǎn)生總值的比重為9:45:46，總體規(guī)劃到達(dá)5:43:52。到實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1000億元，國民經(jīng)濟(jì)愈加發(fā)展，各項(xiàng)制度愈加完善。到，農(nóng)業(yè)初步實(shí)現(xiàn)集約化、規(guī)模化、現(xiàn)代化；工業(yè)化基本完畢，城鎮(zhèn)化到達(dá)發(fā)展中國家同期平均水平；三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展；對(duì)外開放水平不停提高，形成與國內(nèi)外有廣泛經(jīng)濟(jì)聯(lián)絡(luò)的對(duì)外開放格局?？萍冀逃l(fā)展水平明顯提高。生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，社會(huì)環(huán)境文明，人民物質(zhì)文化生活到達(dá)初步富裕水平。2、大店概況大店工業(yè)匯集區(qū)總用地面積約3.0平方公里，近期建設(shè)約33.3公頃。園區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地2.8平方公里，按照每公頃就業(yè)人口110人計(jì)算，所需的就業(yè)人口為3.1萬人?？紤]帶眷系數(shù)0.5，則規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可居住人口4.9萬人。園區(qū)內(nèi)規(guī)劃居住用地43.2公頃。采用多套人均居住指標(biāo)，進(jìn)行多層次反復(fù)推算，結(jié)論是可容納的人口數(shù)約為4.0萬人，考慮到工業(yè)匯集區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)用地多為第三產(chǎn)業(yè)，且距離都市中心距離很近，因此，規(guī)劃期內(nèi)4萬人是較為合理的。近期人口約2萬人。伴隨工業(yè)匯集區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)和服務(wù)設(shè)施的不停完善，集聚區(qū)著名度不停得到提高，匯集區(qū)開始具有吸引大的工業(yè)項(xiàng)目入駐的也許性。一旦吸引到大項(xiàng)目，就有也許吸引到有關(guān)配套企業(yè)，由此形成匯集區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。因此，本階段匯集區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略是立足匯集區(qū)的既有優(yōu)勢，培育匯集區(qū)的競爭優(yōu)勢，合適引進(jìn)勞動(dòng)密集型高科技產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)扶持技術(shù)密集型和知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。大店工業(yè)匯集區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略是以服裝產(chǎn)業(yè)、新型建材產(chǎn)業(yè)為方向形成產(chǎn)業(yè)集群。伴隨合肥市現(xiàn)代化濱湖大都市建設(shè)的進(jìn)展，原先處在都市邊緣地帶的大店工業(yè)匯集區(qū)逐漸成為城區(qū)的構(gòu)成，其土地價(jià)值明顯提高，某些工業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展也與都市功能不匹配，因此，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造及都市功能的提高成為瑤海工業(yè)園區(qū)二輪創(chuàng)業(yè)的新目的，作為瑤海工業(yè)園區(qū)延伸的大店工業(yè)匯集區(qū)正是在這個(gè)形勢下發(fā)展起來的新興工業(yè)區(qū)，其發(fā)展目的就是使得工業(yè)匯集區(qū)從單純的制造業(yè)主導(dǎo)走向具有綜合職能的新城區(qū)。按行業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分區(qū)有助于污染性的工業(yè)進(jìn)行集中處理，分片區(qū)確定基礎(chǔ)設(shè)施投入原則，也有助于發(fā)明宜人的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，吸引高科技人才，更有助于多種用地之間的協(xié)調(diào)，發(fā)明環(huán)境優(yōu)美的都市環(huán)境。3.2大店工業(yè)匯集區(qū)自然環(huán)境特性●位置優(yōu)勢：大店工業(yè)匯集區(qū)位于合肥市瑤海區(qū)大店社居委境內(nèi)，長江東路穿境而過，南與肥東縣龍?zhí)凉I(yè)區(qū)相望，東臨肥東新城區(qū)，西與龍崗開發(fā)區(qū)隔河相對(duì)，作為瑤海工業(yè)園區(qū)大店組團(tuán)的一部分，對(duì)其周圍具有較強(qiáng)的輻射和帶動(dòng)作用?！窠煌▋?yōu)勢：有“安徽第一街”之稱的長江路是合肥市重要交通干道，匯集區(qū)通過長江東路向西可直達(dá)市中心，并可通過都市環(huán)道抵達(dá)都市各區(qū)，向南可直上312國道，交通順暢，內(nèi)外聯(lián)絡(luò)以便，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯?！癍h(huán)境優(yōu)勢：根據(jù)合肥市環(huán)境監(jiān)測中心站對(duì)該區(qū)域現(xiàn)實(shí)狀況環(huán)境監(jiān)測成果，表明該區(qū)域環(huán)境質(zhì)量很好，該區(qū)域大氣環(huán)境不僅可以滿足《環(huán)境空氣質(zhì)量原則》（GB3095-96）二級(jí)原則，并且整年大部分時(shí)間空氣環(huán)境質(zhì)量到達(dá)一級(jí)原則規(guī)定，噪聲環(huán)境除交通主干道外其他區(qū)域均可滿足《聲環(huán)境質(zhì)量原則》（GB3096-）2類原則，區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境狀況良好，環(huán)境容量較大?！窕A(chǔ)設(shè)施：截至到目前，大店工業(yè)匯集區(qū)前期建設(shè)區(qū)域周圍的基礎(chǔ)設(shè)施基本完善，區(qū)內(nèi)的雨水、污水管道正在加緊完備之中；區(qū)內(nèi)供電可靠，電源較近，電力充足。目前在匯集區(qū)西部有一座110KV變電站供電，后來在周圍還將新建兩座110KV變電站。這三座變電所可保證大店工業(yè)匯集區(qū)的發(fā)展用電。目前匯集區(qū)內(nèi)的供水重要來自市政供水管網(wǎng)，水量充足，水質(zhì)優(yōu)良。本次規(guī)劃的大店工業(yè)匯集區(qū)目前各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施正在完善，道路等基礎(chǔ)設(shè)施正加緊建設(shè)，配套的雨、污水管網(wǎng)等也在齊頭并進(jìn)地規(guī)劃建設(shè)之中，可保證在企業(yè)、入住居民進(jìn)駐之前將基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)一完善。●形態(tài)優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)開發(fā)前重要地貌以農(nóng)田及居民村莊為主，易于都市景觀的營造，勾畫都市輪廓線。3.2.1選址合理性分析●選址規(guī)定：大店工業(yè)匯集區(qū)的立項(xiàng)建設(shè)源自于貫徹合肥市“千億”規(guī)劃，加緊發(fā)展第二、第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)區(qū)的戰(zhàn)略目的。因此匯集區(qū)選址原則首先應(yīng)符合合肥市總體規(guī)劃，應(yīng)有一定的本底構(gòu)造相對(duì)簡樸的區(qū)域，同步應(yīng)遠(yuǎn)離老城區(qū)商業(yè)中心，但交通要以便，便于與老城區(qū)相聯(lián)絡(luò)?！褡匀粭l件：大店工業(yè)匯集區(qū)所在地重要地貌為農(nóng)田及居民村莊為主，地勢平坦，以人工植被為主，無原始植被，區(qū)內(nèi)野生動(dòng)物較少，多為人工養(yǎng)殖的家禽家畜；該區(qū)屬季風(fēng)亞熱帶濕潤氣候，四季分明、氣候溫和、日照充足、雨量適中、無霜期較長?！裆鐣?huì)條件：區(qū)域內(nèi)社會(huì)構(gòu)造簡樸，工業(yè)設(shè)施較少，居民點(diǎn)較少，拆遷損失較小，因此便于區(qū)域內(nèi)的整體規(guī)劃，統(tǒng)一風(fēng)格?！窠ㄔO(shè)條件：區(qū)域所在位置周圍緊靠東部的肥東新城區(qū)、西側(cè)的龍崗開發(fā)區(qū)、南側(cè)的龍?zhí)凉I(yè)園，交通、供水、排水、供電、供暖、通訊等設(shè)施齊全，便利于大店工業(yè)匯集區(qū)的建設(shè)。●環(huán)境條件：區(qū)域附近地表水為二十埠河。二十埠河發(fā)源于長豐縣境內(nèi)，流域面積140km2，河長24km，河寬8～60m，90﹪保證率條件日經(jīng)流量為2.34萬m3。二十埠河作為南淝河支流之一，在河上口附近匯入南淝河，最終進(jìn)入巢湖。二十埠河接納了合肥市東市區(qū)部分、美菱工業(yè)園、龍崗工業(yè)區(qū)及其附近排放的工業(yè)廢水河生活污水。區(qū)域內(nèi)工業(yè)廢水通過預(yù)處理后與生活污水一起通過市政污水管網(wǎng)進(jìn)入朱磚井污水處理廠處理達(dá)標(biāo)后排入二十埠河。合肥市常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南偏東風(fēng)，大店工業(yè)匯集區(qū)開發(fā)性質(zhì)定位為發(fā)展都市型工業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)的工商匯集區(qū)，對(duì)空氣環(huán)境質(zhì)量規(guī)定較高，本區(qū)域空氣環(huán)境質(zhì)量很好，可以滿足規(guī)定。3.3大店工業(yè)匯集區(qū)建設(shè)合肥市寶威龍?bào)w育用品生產(chǎn)基地的優(yōu)勢1、大店工業(yè)匯集區(qū)位于合肥市瑤海區(qū)大店社居委境內(nèi)，長江東路穿境而過，南與肥東縣龍?zhí)凉I(yè)區(qū)相望，東臨肥東新城區(qū)，西與龍崗開發(fā)區(qū)隔河相對(duì)。長江東路是連接老城區(qū)與東部組團(tuán)的重要干道，且伴隨新安江路等級(jí)的提高，將使得匯集區(qū)與東部組團(tuán)連接更為緊密。大店工業(yè)匯集區(qū)范圍為東連肥東新城區(qū)，西接龍崗開發(fā)區(qū)，南與肥東龍?zhí)凉I(yè)園相望，北至合寧鐵路大店段，規(guī)劃總面積3.0平方公里（約合300公頃），其中一期已建成面積約500畝。2、都市工業(yè)區(qū)的重要功能是發(fā)展以建材、服裝為主的都市型工業(yè)區(qū)，建設(shè)節(jié)能、節(jié)地、環(huán)境優(yōu)美的新型匯集區(qū)區(qū)；中央商貿(mào)辦公區(qū)作為都市東部片區(qū)中心之一，本區(qū)域不僅集中了商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)區(qū)，同步也應(yīng)為匯集區(qū)企業(yè)、市民提供行政、商業(yè)、文化娛樂等服務(wù)。功能區(qū)著重景觀的營造，疏密結(jié)合，軟質(zhì)空間與硬質(zhì)空間相結(jié)合，給人以現(xiàn)代生態(tài)匯集區(qū)的印象。該功能區(qū)建設(shè)元素有公園、廣場、商業(yè)、行政、居住區(qū)等。崇高生活區(qū)重要是為匯集區(qū)人員提供配套生活的區(qū)域。文化娛樂產(chǎn)業(yè)區(qū)是以發(fā)展娛樂業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。第四章建設(shè)計(jì)劃4.1本項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃：規(guī)劃詳細(xì)建設(shè)內(nèi)容重要包括：1、項(xiàng)目建設(shè)原則該項(xiàng)目采用一次性規(guī)劃、一次性實(shí)行的戰(zhàn)略，在兩年時(shí)間內(nèi)完畢所有投資。2、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模該項(xiàng)目分為三個(gè)部分：辦公區(qū)、加工區(qū)、倉儲(chǔ)區(qū)（1）辦公區(qū)：占地5700平方米，作為企業(yè)平常經(jīng)營管理，產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)的基地，同步安排職工的集體宿舍。（2）生產(chǎn)加工區(qū)：占地8200平方米，引進(jìn)兩條生產(chǎn)線以及有關(guān)的機(jī)床、模具生產(chǎn)。（3）倉儲(chǔ)區(qū)：占地3100平方，作為原材料和成品的倉儲(chǔ)、物流基地（4）職工生活區(qū)：占地面積3000平方米（5）綠化布置區(qū)：占地面積7300平方米4.2投資計(jì)劃：項(xiàng)目總投資約30000萬元，其中地方政府配套0萬元，申請(qǐng)中央財(cái)政支持處理10000萬元。第五章建筑設(shè)計(jì)人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一種突出的社會(huì)問題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化科學(xué)事業(yè)的發(fā)展，計(jì)劃生育工作的推進(jìn)，人口出生率和死亡率不停下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和比例不停增長。根據(jù)聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤竭_(dá)10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎氐竭_(dá)7%”，目前，我國所面臨的老齡化問題勢必使老式的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的變化，老年人對(duì)經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照顧和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“有效供應(yīng)”。怎樣滿足市場上的“有效需求”，怎樣為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，是我們進(jìn)行“老年住宅”這個(gè)課題研究的最終目的。5.1老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范1、一般規(guī)定<1>老年人居住建筑應(yīng)按老齡階段從自理、介助到介護(hù)變化全程的不一樣需要進(jìn)行設(shè)計(jì)。<2>老年人公共建筑應(yīng)按老齡階段介助老人的體能心態(tài)特性進(jìn)行設(shè)計(jì)。<3>老年人公共建筑，其出入口、老年所經(jīng)由的水平通道和垂直交通設(shè)施，以及衛(wèi)生間和休息室等部位，應(yīng)為老年人提供以便設(shè)施和服務(wù)條件。<4>老年人建筑層數(shù)宜為三層及三層如下；四層及四層以上應(yīng)設(shè)電梯。2、出入口<1>老年人居住建筑出入口，宜采用陽面開門。出入口內(nèi)外應(yīng)留有不不不小于1.50m×1.50m的輪椅回旋面積。<2>老年人居住建筑出入口造型設(shè)計(jì)，應(yīng)標(biāo)志鮮明，易于識(shí)別。<3>老年人建筑出入口門前平臺(tái)與室外地面高差不適宜不小于0.40m，并應(yīng)采用緩坡臺(tái)階和坡道過渡。<4>緩坡臺(tái)階踏步踢面高不適宜不小于120mm，踏面寬不適宜不不小于380mm，坡道坡度不適宜不小于1／12。臺(tái)階與坡道兩側(cè)應(yīng)設(shè)欄桿扶手。<5>當(dāng)室內(nèi)外高差較大設(shè)坡道有困難時(shí)，出入口前可設(shè)升降平臺(tái)。<6>出入口頂部應(yīng)設(shè)雨篷；出入口平臺(tái)、臺(tái)階踏步和坡道應(yīng)選用結(jié)實(shí)、耐磨、防滑的材料。3、過廳和走道老年人居住建筑過廳應(yīng)具有輪椅、擔(dān)架回旋條件，并應(yīng)符合下列規(guī)定：<1>戶室內(nèi)門廳部位應(yīng)具有設(shè)置更衣、換鞋用櫥柜和椅凳的空間。<2>戶室內(nèi)面對(duì)走道的門與門、門與鄰墻之間的距離，不應(yīng)不不小于0.50m，應(yīng)保證輪椅回旋和門扇啟動(dòng)空間。<3>戶室內(nèi)通過式走道凈寬不應(yīng)不不小于1.20m。<4>老年人公共建筑，通過式走道凈寬不適宜不不小于1.80m。<5>老年人出入經(jīng)由的過廳、走道、房間不得設(shè)門坎，地面不適宜有高差。<6>通過式走道兩側(cè)墻面0.90m和0.65m高處宜設(shè)?40～50mm的圓桿橫向扶手，扶手離墻表面間距40mm；走道兩側(cè)墻面下部應(yīng)設(shè)0.35m高的護(hù)墻板。4、樓梯、坡道和電梯<1>老年人居住建筑和老年人公共建筑，應(yīng)設(shè)符合老年體能心態(tài)特性的緩坡樓梯。<2>老年人使用的樓梯間，其樓梯段凈寬不得不不小于1.20m，不得采用扇形踏步，不得在平臺(tái)區(qū)內(nèi)設(shè)踏步。<3>緩坡樓梯踏步踏面寬度，居住建筑不應(yīng)不不小于300mm，公共建筑不應(yīng)不不小于320mm；踏面高度，居住建筑不應(yīng)不小于150mm，公共建筑不應(yīng)不小于130mm。踏面前緣宜設(shè)高度不不小于3mm的異色防滑警示條，踏面前緣前凸不適宜不小于10mm。<4>不設(shè)電梯的三層及三層如下老年人建筑宜兼設(shè)坡道，坡道凈寬不適宜不不小于1.50m，坡道長度不適宜不小于12.00m，坡度不適宜不小于1／12。坡道設(shè)計(jì)應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)原則《以便殘疾人使用的都市道路和建筑物設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50的有關(guān)規(guī)定。并應(yīng)符合下列規(guī)定：①坡道轉(zhuǎn)彎時(shí)應(yīng)設(shè)休息平臺(tái)，休息平臺(tái)凈深度不得不不小于1.50m。②在坡道的起點(diǎn)及終點(diǎn)，應(yīng)留有深度不不不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。③坡道側(cè)面凌空時(shí)，在欄桿下端宜設(shè)高度不不不小于50mm的安全檔臺(tái)。④樓梯與坡道兩側(cè)離地高0.90m和0.65m處應(yīng)設(shè)持續(xù)的欄桿與扶手，沿墻一側(cè)扶手應(yīng)水平延伸。扶手設(shè)計(jì)應(yīng)符合本規(guī)范第4.3.4條的規(guī)定。扶手宜選用優(yōu)質(zhì)木料或手感很好的其他材料制作。⑤設(shè)電梯的老年人建筑，電梯廳及轎廂尺度必須保證輪椅和急救擔(dān)架進(jìn)出以便，轎廂沿周圍離地0.90m和0.65m高處設(shè)介助安全扶手。電梯速度宜選用慢速度，梯門宜采用慢關(guān)閉，并內(nèi)裝電視監(jiān)控系統(tǒng)。5、居室<1>老年人居住建筑的起居室、臥室，老年人公共建筑中的療養(yǎng)室、病房，應(yīng)有良好朝向、天然采光和自然通風(fēng)，室外宜有開闊視野和優(yōu)美環(huán)境。<2>老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面積不適宜不不小于14m2，臥室使用面積不適宜不不小于10m2。矩形居室的短邊凈尺寸不適宜不不小于3.00m。老年人基礎(chǔ)設(shè)施參數(shù)應(yīng)符合附錄<3>老人院、老人療養(yǎng)室、老人病房等合居型居室，每室不適宜超過三人，每人使用面積不應(yīng)不不小于6m2。矩形居室短邊凈尺寸不適宜不不小于3.30m6、廚房<1>老年住宅應(yīng)設(shè)獨(dú)用廚房；老年公寓除設(shè)公共餐廳外，還應(yīng)設(shè)各戶獨(dú)用廚房；老人院除設(shè)公共餐廳外，宜設(shè)少許公用廚房。<2>供老年人自行操作和輪椅進(jìn)出的獨(dú)用廚房，使用面積不適宜不不小于6.00m2，其最小短邊凈尺寸不應(yīng)不不小于2.10m<3>老人院公用小廚房應(yīng)分層或分組設(shè)置，每間使用面積宜為6.00～8.00m2<4>廚房操作臺(tái)面高不適宜不不小于0.75～0.80m，臺(tái)面寬度不應(yīng)不不小于0.50m，臺(tái)下凈空高度不應(yīng)不不小于0.60m，臺(tái)下凈空前后進(jìn)深不應(yīng)不不小于0.25m。<5>廚房宜設(shè)吊柜，柜底離地高度宜為1.40～1.50m；輪椅操作廚房，柜底離地高度宜為1.20m。吊柜深度比案臺(tái)應(yīng)退進(jìn)0.25m。7、衛(wèi)生間<1>老年住宅、老年公寓、老人院應(yīng)設(shè)緊鄰臥室的獨(dú)用衛(wèi)生間，配置三件衛(wèi)生潔具，其面積不適宜不不小于5.00m2<2>老人院、托老所應(yīng)分別設(shè)公用衛(wèi)生間、公用浴室和公用洗衣間。托老所備有全托時(shí)，全托者臥室宜設(shè)緊鄰的衛(wèi)生間。<3>老人療養(yǎng)室、老人病房，宜設(shè)獨(dú)用衛(wèi)生間。<4>老年人公共建筑的衛(wèi)生間，宜臨近休息廳，并應(yīng)設(shè)便于輪椅回旋的前室，男女各設(shè)一具輪椅進(jìn)出的廁位小間，男衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)一具立式小便器。<5>獨(dú)用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不應(yīng)不小于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不應(yīng)不小于0.40m。浴盤一端應(yīng)設(shè)不不不小于0.30m寬度坐臺(tái)。<6>公用衛(wèi)生間廁位間平面尺寸不適宜不不小于1.20m×2.00m，內(nèi)設(shè)0.40m高的坐便器。<7>衛(wèi)生間內(nèi)與坐便器相鄰墻面應(yīng)設(shè)水平高0.70m的“L”形安全扶手或“∏”形落地式安全扶手。貼墻浴盆的墻面應(yīng)設(shè)水平高度0.60m的“L”形安全扶手，入盆一側(cè)貼墻設(shè)安全扶手。<8>衛(wèi)生間宜選用白色衛(wèi)生潔具，平底防滑式淺浴盆。冷、熱水混合式龍頭宜選用杠桿或掀壓式開關(guān)。<9>衛(wèi)生間、廁位間宜設(shè)平開門，門扇向外啟動(dòng)，留有觀測窗口，安裝雙向啟動(dòng)的插銷。8、陽臺(tái)<1>老年人居住建筑的起居室或臥室應(yīng)設(shè)陽臺(tái)，陽臺(tái)凈深度不適宜不不小于1.50m。<2>老人療養(yǎng)室、老人病房宜設(shè)凈深度不不不小于1.50m的陽臺(tái)。<3>陽臺(tái)欄桿扶手高度不應(yīng)不不小于1.10m，寒冷和寒冷地區(qū)宜設(shè)封閉式陽臺(tái)。頂層陽臺(tái)應(yīng)設(shè)雨篷。陽臺(tái)板底或側(cè)壁，應(yīng)設(shè)可升降的晾曬衣物設(shè)施。<4>供老人活動(dòng)的屋頂平臺(tái)或屋頂花園，其屋頂女兒墻護(hù)欄高度不應(yīng)不不小于1.10m；出平臺(tái)的屋頂突出物，其高度不應(yīng)不不小于0.60m。9、門窗<1>老年人建筑公用外門凈寬不得不不小于1.10m。<2>老年人住宅戶門和內(nèi)門(含廚房門、衛(wèi)生間門、陽臺(tái)門)通行凈寬不得不不小于0.80m。<3>起居室、臥室、療養(yǎng)室、病房等門扇應(yīng)采用可觀測的門。<4>窗扉宜鑲用無色透明玻璃。啟動(dòng)窗口應(yīng)設(shè)防蚊蠅紗窗。10、室內(nèi)裝修<1>老年人建筑內(nèi)部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角，且在1.80m高度如下做與墻體粉刷齊平的護(hù)角。<2>老年人居室不應(yīng)采用易燃、易碎、化纖及散發(fā)有害有毒氣味的裝修材料。<3>老年人出入和通行的廳室、走道地面，應(yīng)選用平整、防滑材料，并應(yīng)符合下列規(guī)定：①老年人通行的樓梯踏步面應(yīng)平整防滑無障礙，界線鮮明，不適宜采用黑色、顯深色面料。②老年人居室地面宜用硬質(zhì)木料或富彈性的塑膠材料，寒冷地區(qū)不適宜采用陶瓷材料。③老年人居室不適宜設(shè)吊柜，應(yīng)設(shè)貼壁式貯藏壁櫥。每人應(yīng)有1.00m311、建筑設(shè)備與室內(nèi)設(shè)施<1>寒冷和寒冷地區(qū)老年人居住建筑應(yīng)供應(yīng)熱水和采暖。<2>炎熱地區(qū)老年人居住建筑宜設(shè)空調(diào)降溫設(shè)備。<3>老年人居住建筑居室之間應(yīng)有良好隔聲處理和噪聲控制。容許噪聲級(jí)不應(yīng)不小于45dB，空氣隔聲不應(yīng)不不小于50dB，撞擊聲不應(yīng)不小于75dB。<4>建筑物出入口雨篷板底或門口側(cè)墻應(yīng)設(shè)燈光照明。陽臺(tái)應(yīng)設(shè)燈光照明。<5>老年人居室夜間通向衛(wèi)生間的走道、上下樓梯平臺(tái)與踏步聯(lián)結(jié)部位，在其臨墻離地高0.40m處宜設(shè)燈光照明。<6>起居室、臥室應(yīng)設(shè)多用安全電源插座，每室宜設(shè)兩組，插孔離地高度宜為0.60～0.80m；廚房、衛(wèi)生間宜各設(shè)三組，插孔離地高度宜為0.80～1.00m。<7>起居室、臥室應(yīng)設(shè)閉路電視插孔。<8>老年人專用廚房應(yīng)設(shè)燃?xì)庑孤﹫?bào)警裝置；老年公寓、老人院等老年人專用廚房的燃?xì)庠O(shè)備宜設(shè)總調(diào)控閥門。<9>電源開關(guān)應(yīng)選用寬板防漏電式按鍵開關(guān)，高度離地宜為1.00～1.20m。<10>老年人居住建筑每戶應(yīng)設(shè)電話，居室及衛(wèi)生間廁位旁應(yīng)設(shè)緊急呼救按鈕。<11>老人院床頭設(shè)呼喊對(duì)講系統(tǒng)、床頭照明燈和安全電源插座。附錄A：老年人設(shè)施基礎(chǔ)參數(shù)A.0.1老年人用床尺寸應(yīng)符合下列規(guī)定：1、單人床：長度2.00m，寬度1.10m，高度0.40～0.45m；2、雙人床：長度2.00m，寬度1.60m，高度0.40—0.45m。A.0.2急救擔(dān)架尺寸應(yīng)為長度2.30m，寬度0.56m。A.0.3輪椅應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)原則《以便殘疾人使用的都市道路和建筑物設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50有關(guān)規(guī)定。A.0.4家俱應(yīng)圓角圓棱、結(jié)實(shí)穩(wěn)定、尺度合適、便于扶靠和使用。5.2廬陽區(qū)高檔老年公寓設(shè)計(jì)合肥市廬陽區(qū)民政局認(rèn)為在當(dāng)今社會(huì)，人口老齡化已經(jīng)成為世界人口發(fā)展的一大趨勢，估計(jì)在二十一世紀(jì)三、四十年代將到達(dá)高潮。伴隨人口老齡化程度的不停加劇，老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題日益突出，其中，為老年人提供舒適、溫馨的老年公寓在如今顯得日益重要。因此在設(shè)計(jì)老年公寓時(shí)，緊跟時(shí)代發(fā)展的步伐，力爭將世界上最新、最佳的設(shè)計(jì)方案應(yīng)用到老年公寓的項(xiàng)目中。在設(shè)計(jì)過程中，充足運(yùn)用在調(diào)研中得到的資料，認(rèn)為在設(shè)計(jì)中不僅要關(guān)注老人，同步，也要關(guān)注他們所生活的周圍環(huán)境，從而為老人提供高品質(zhì)的生活。老年公寓應(yīng)提供一系列的功能及價(jià)值選擇，如娛樂休閑功能、便捷靈活功能、文化多樣性、個(gè)人護(hù)理、個(gè)人價(jià)值實(shí)現(xiàn)感、商務(wù)活動(dòng)支持、圖書館、小區(qū)性及安全性等。

我單位決定聘任老年公寓的專業(yè)團(tuán)體，集合了住宅、度假村、養(yǎng)老和規(guī)劃領(lǐng)域的專家，由于養(yǎng)老設(shè)施是一種綜合的設(shè)施，需要尤其的技能已保證功能及運(yùn)行上的成功。

在廬陽區(qū)高檔老年公寓建設(shè)項(xiàng)目中，力爭充足體現(xiàn)了如下特點(diǎn)：

1、突出“自由”的感受，滿足老人對(duì)自由感的規(guī)定；

2、考慮老人可以繼續(xù)在家中參與工作；

3、用積極、年輕的措施看待年齡；

4、伴隨生活質(zhì)量的提高和醫(yī)療條件的改善，關(guān)注老年人在生理和心理方面的健康狀況；

5、對(duì)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展；

6、有度假及護(hù)理功能的老年公寓；

7、可以有多處居所，以便外出旅游。

在廬陽區(qū)高檔老年公寓根據(jù)老年人對(duì)設(shè)施的多樣化規(guī)定提供現(xiàn)代化的配套設(shè)施，滿足老年人平常生活和個(gè)人護(hù)理的需要，在某種意義上，生活環(huán)境的設(shè)計(jì)非常重要，應(yīng)當(dāng)與設(shè)計(jì)方案融為一體。同步，也應(yīng)考慮到設(shè)計(jì)發(fā)揮老人余熱的環(huán)境，鼓勵(lì)老人充足發(fā)揮自己的余熱，使其盡享每天生活的樂趣。

在公寓內(nèi)部的環(huán)境設(shè)計(jì)中，尤其重視走廊、門啟動(dòng)的位置以及對(duì)公共設(shè)施的便捷予以充足考慮。此外，與老年人及其家庭進(jìn)行溝通也是非常重要的，我們從老人的角度出發(fā)，使設(shè)計(jì)保證老人在所有的區(qū)域均可以自由活動(dòng)。

廬陽區(qū)高檔老年公寓的設(shè)計(jì)重點(diǎn)突出“似家”同樣的氣氛，這與大尺度的公共設(shè)施似的老年公寓形成對(duì)比。小尺度的建筑物可以最大化的予以老人們維持他們的自信和技能的感覺，讓他們感受到家的溫馨，并能根據(jù)不一樣老人的特點(diǎn)、喜好和但愿值來設(shè)計(jì)公寓，因此在設(shè)計(jì)的過程中，充足理解不一樣老人的生活習(xí)慣、過往的經(jīng)驗(yàn)和記憶，并將之融入設(shè)計(jì)中，定會(huì)給老年人帶來親切的家的感覺。

此外，景觀設(shè)計(jì)也是老年公寓設(shè)施中一種非常重要的設(shè)計(jì)元素，例如花園中優(yōu)美的景色，可為老年人提供愉悅的心情，從而減少高血壓等老年常見病的發(fā)生，也可在一定程度上減輕壓力和痛苦；在小區(qū)花園入口處鋪設(shè)水平走道，適合老年人悠閑地漫步；同步，景觀設(shè)計(jì)也應(yīng)考慮到季節(jié)的更替，顏色的選擇等原因，從而為老年人營造一種美好的居住環(huán)境。5.3建筑設(shè)計(jì)根據(jù)<<老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范>>，中華人民共和國建設(shè)部、中華人民共和國民政部，建標(biāo)[1999]131號(hào)。5.4給排水設(shè)計(jì)新增給排水主管網(wǎng)各1500米，公寓內(nèi)重要管道規(guī)劃有污水管道、雨水管道、給水管道及電纜管線等。雨水管道將搜集公寓內(nèi)雨水并就近接入環(huán)湖北路雨水管道。公寓內(nèi)的給水管道的布置重要考慮給水及廠內(nèi)消防、綠化等。院內(nèi)電纜較為集中，各建筑物均采用橋架和穿管方式聚合的敷設(shè)方式。5.5綠化設(shè)計(jì)公寓內(nèi)除道路及建筑物、構(gòu)筑物外，其他均為綠化用地。廠區(qū)綠化帶內(nèi)栽種適合當(dāng)?shù)貧夂驐l件的樹木和灌木輔以草皮綠化。綠化用水將充足使用搜集的雨水進(jìn)行澆灌。5.6抗震設(shè)計(jì)所有的建筑物將采用防滲鋼筋混凝土構(gòu)造?；炷翗?biāo)號(hào)C25，抗?jié)B標(biāo)號(hào)S6?？拐鹪O(shè)防烈度為：7度。第六章老年住宅市場研究6.1老年住宅市場的現(xiàn)實(shí)狀況分析中國的養(yǎng)老設(shè)施老式上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初認(rèn)為三無老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來逐漸走向了社會(huì)化，但仍然是以非營利社會(huì)福利為主體。目前社會(huì)福利社會(huì)化的改革，相稱的重點(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。據(jù)記錄，1995年我國共有家庭32208萬戶，其中60歲以上老年人口的戶數(shù)為9051萬戶。民政部等14個(gè)部委提出，到本世紀(jì)末小區(qū)服務(wù)設(shè)施要發(fā)展到26萬個(gè)，85%的街道都要有一所老年公寓。這與既有的不一樣層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，假如沒有新的舉措，仍采用對(duì)既有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有30%項(xiàng)目資金、貸款周期3年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不也許現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的5～中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會(huì)伴隨老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。6.1.1老年人口的發(fā)展?fàn)顩r

我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成為老年型的國家。20世紀(jì)80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達(dá)1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀(jì)中葉，60歲以上的老年人口將到達(dá)4.4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，占世界老年人口總數(shù)的22.3%。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。從老齡化的過程來看，發(fā)達(dá)國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個(gè)階段：

第一階段：過渡階段1982年～

60歲以上老年人口由7664萬增長到1.34億，占總?cè)丝诘谋戎赜?.64％增長到10.71％。比1982年老年人口幾乎翻了一番。這期間，老年人口以3.02％的速度遞增，大大快于總?cè)丝谀昃鲩L1.47％的速度。

第二階段：發(fā)展階段～2025年

60歲以上老年人口由1.34億增長到2.84億，比重由10.71％增長到19.34％。從1982到2025年的43年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多。

第三個(gè)階段：高峰階段2025年～2055年

60歲以上的老年人口由2.84億增長到4.4億，比重由19.34％增長到30％，比翻了兩番。從區(qū)域來看，我國目前已經(jīng)有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū)65歲以上的老年人口已超過其總?cè)丝诘?%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上的人口靠近7%。表一：我國人口年齡構(gòu)成積發(fā)展預(yù)測一欄表中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(%)年份1953196419821990204020500-14歲36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59歲56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80≥60歲7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.406.1.2老年住宅的現(xiàn)實(shí)狀況

1、老年建筑的現(xiàn)實(shí)狀況

據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有4多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（1.32億）的老年人處理住房問題。據(jù)估計(jì)，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大概有4000億元，借鑒發(fā)達(dá)國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%～5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年住宅，投資總額在160億到200億元。詳細(xì)調(diào)查狀況見下表：表二：目前我國國內(nèi)老年設(shè)施狀況一覽表目前國內(nèi)老年設(shè)施狀況項(xiàng)目居住對(duì)象自理程度護(hù)理方式功能構(gòu)成老年公寓在一定協(xié)助下能獨(dú)立生活的健康老人自理最低協(xié)助管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房福利院無親戚、子女贍養(yǎng)及無生活來源的老人自理或辦自理最低協(xié)助半護(hù)理管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健托老所白天家中無人照顧，而生活又不能自理的老人半自理或不能自理半護(hù)理居住單元（臥室、活動(dòng)室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護(hù)、餐廳、管理、接待、活動(dòng)及服務(wù)用房護(hù)理院生活不能自理、需要半護(hù)理或全護(hù)理的老人半自理或不能自理半護(hù)理/全護(hù)理護(hù)理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動(dòng)空間、原則層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、管理以及服務(wù)用房等老年設(shè)施綜合體多種類型均包括綜合老年設(shè)施綜合體多種類型均包括2、老年人的居住模式

A、購置房屋居住

人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購置商品房的占2.4%，購置經(jīng)濟(jì)合用房的占2.1%，購置原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮(zhèn)購置商品房的家庭占6.2%和5.6%，購置經(jīng)濟(jì)合用房5.6%和4.2%,購置原公有住房的戶分別為37.1%和12.7%。縣購置商品房、經(jīng)濟(jì)合用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%?？梢钥闯?，目前我國城鎮(zhèn)居民已購置住宅的比重增長迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購置的住房中。B、自行建房居住個(gè)人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個(gè)人出資建房也是我國居民住宅來源的重要方式之一。人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮(zhèn)自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。闡明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的重要途徑。C、租房居住這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，獲得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費(fèi)形式。人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,假如分城鎮(zhèn)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)合用房。3、目前國內(nèi)老人住宅的銷售狀況老人住宅的開發(fā)目前才剛剛開始，雖然市場上有某些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設(shè)計(jì)的本質(zhì)上來說，可以稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個(gè)，一種是廣州的頤年園――中國第一種規(guī)模最大的長者小區(qū)，此外一種是北京的東方太陽城――目前國內(nèi)最大的退休小區(qū)。

一種最新的對(duì)成都高收入老年人的調(diào)查資料顯示，大多數(shù)可以承受單價(jià)格為1000～元／平方米，總價(jià)為10～15萬的商品房。4、目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式目前有大型的退休小區(qū)――北京東方太陽城、廣州頤年園；酒店式服務(wù)的老年公寓――浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）；按照星級(jí)賓館原則設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院――上海松江社會(huì)福利院；各地均出現(xiàn)某些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。6.2老年住宅市場環(huán)境分析

6.2.1投資環(huán)境

6.2.1.1融資機(jī)構(gòu)

國內(nèi)目前的融資機(jī)構(gòu)多為商業(yè)銀行，一級(jí)都市目前已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托等新型的金融工具。

房地產(chǎn)基金：國內(nèi)的融資方多為商業(yè)銀行，北京、上海目前有個(gè)別房地產(chǎn)投資基金開始介入房地產(chǎn)項(xiàng)目。嘉德置地集團(tuán)旗下嘉茂基金將在中國成立住宅發(fā)展基金，該基金關(guān)注價(jià)位在5000～0元／平方米的不一樣檔次的商品房投資，并將首先投向上海、北京和廣州等都市。摩根斯坦利名下房地產(chǎn)基金，其目前重要參與上海高端住宅項(xiàng)目的投資。美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名的跨國房產(chǎn)投資基金也紛紛進(jìn)入上海，已與上海房產(chǎn)發(fā)展商到達(dá)緊密型合作意向。

房地產(chǎn)投資信托：國內(nèi)正在運(yùn)行的房地產(chǎn)投資信托有北京中煤信托投資企業(yè)和北京國際信托有限企業(yè)推出的針對(duì)經(jīng)濟(jì)合用房的信托計(jì)劃，目前開發(fā)商向房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)融資的上限為2億元人民幣。

6.2.1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)資源

真正意義上的老年住宅在國內(nèi)的發(fā)展是非常有限的，因此擁有設(shè)計(jì)與建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)非常少。

6.2.1.3小區(qū)服務(wù)資源

與大型醫(yī)院合作設(shè)置護(hù)理醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)、婚介中心。

6.2.2政策環(huán)境

，建設(shè)部根據(jù)《中共中央、國務(wù)院有關(guān)加強(qiáng)老齡工作的決定》和《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要》，以規(guī)范為老年人服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和與老年人生活親密有關(guān)的無障礙設(shè)施建設(shè)工作為重點(diǎn)，抓好《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《都市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》的貫徹實(shí)行工作。第七章老年住宅市場發(fā)展前景分析7.1市場發(fā)展趨勢1、老年住房（含老年公寓）要納入國家和都市的總體規(guī)劃不僅要制定老年住房的長遠(yuǎn)規(guī)劃，并且要制定短期計(jì)劃。首先，要對(duì)老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、構(gòu)造以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進(jìn)行調(diào)查研究，并提出適合我國市場需求的，此后老年人住房的發(fā)展目的和規(guī)劃。另一方面，再根據(jù)長遠(yuǎn)目的和規(guī)劃，制定階段性的目的和計(jì)劃。在近期的都市發(fā)展和舊城改造計(jì)劃中，要將老年人住房建設(shè)納入計(jì)劃。要對(duì)老年住房進(jìn)行有計(jì)劃的新建、改建和擴(kuò)建，以保證老年人對(duì)住房的需求。對(duì)于那些設(shè)施和條件比較差的老年住房，要及時(shí)予以改善，保證老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。

2、大力興建和發(fā)展廣大中低收入者老年公寓

老年公寓的建設(shè)規(guī)模、檔次以及價(jià)位的高下，都要從我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的實(shí)際狀況出發(fā)，而不是追求大規(guī)模、高檔次。目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，應(yīng)予以大力發(fā)展。與此同步，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。

3、要處理好老年公寓的融資問題

融資問題是目前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以處理。

首先，建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國家和都市的總體規(guī)劃，并且要按照規(guī)劃規(guī)定，定期進(jìn)行老年公寓的專題財(cái)政撥款。在土地使用和稅費(fèi)方面要實(shí)行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費(fèi)等。另一方面，政府還要加強(qiáng)宣傳力度，使全社會(huì)都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵(lì)和吸引國內(nèi)外有實(shí)力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享有在土地和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請(qǐng)低息貸款，差額部分由政府補(bǔ)助。再次，還可以發(fā)揮社會(huì)的力量，建立老年人事業(yè)基金會(huì)，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。最終，在個(gè)人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點(diǎn)出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款措施。如以現(xiàn)房作抵押貸款購置新居；“雙協(xié)議制”貸款購房。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣協(xié)議和擔(dān)保協(xié)議，當(dāng)老人無力還款時(shí)，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。這是目前國外某些國家普遍使用的措施。即老年人退休后來，從開發(fā)商處購置一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定協(xié)議，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。這些貸款措施，為老年人住房提供了保證。還可以采用物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人處理住房廣開門路。

4、建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度

這兩個(gè)制度是老年人處理住房問題的前提條件。要借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，從我國的實(shí)際狀況出發(fā)認(rèn)真搞好。我們要發(fā)動(dòng)和鼓勵(lì)單位和個(gè)人積極投保，擴(kuò)大養(yǎng)老保險(xiǎn)范圍；同步要按國家規(guī)定準(zhǔn)時(shí)發(fā)放。要建立和完善老年住房保障制度。

5、建立和完善老年住房的法律、法規(guī)

法律、法規(guī)是處理好老年人住房問題的保障條件?？傊?，伴隨我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會(huì)需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮蟆２贿^它的持續(xù)、健康發(fā)展需要觀念的轉(zhuǎn)變，政府和社會(huì)的大力支持，法律法規(guī)的完善。7.2產(chǎn)品發(fā)展趨勢伴隨老年住宅市場的日益成熟完善，老年住宅產(chǎn)品將會(huì)展現(xiàn)如下發(fā)展趨勢：

1、規(guī)?；?/p>

伴隨我國社會(huì)老年化程度的加深，人們將對(duì)老年住宅產(chǎn)品有重新的認(rèn)識(shí)，老年住宅的市場需求也將日益增大，未來的住宅市場將會(huì)把老年人的原因考慮進(jìn)去，甚至?xí)蔀槲磥順鞘懈偁幍臒狳c(diǎn)。市場的發(fā)展一般會(huì)遵照這樣一條發(fā)展軌跡：大量“老人公寓”、“老少居”等住宅的出現(xiàn)，將使老年住宅產(chǎn)品走向數(shù)量化；而后，伴隨市場的深入發(fā)展，需求的深入加大，專業(yè)化程度更高、居住質(zhì)量更好、價(jià)格更合適的大型老年小區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，老年住宅產(chǎn)品展現(xiàn)規(guī)?；?/p>

2、郊區(qū)化

為了滿足老年住宅對(duì)環(huán)境的高規(guī)定，也為了減低成本減少入住的門檻，未來老年住宅的選址將會(huì)遠(yuǎn)離都市，選擇在郊外風(fēng)景宜人、環(huán)境優(yōu)美的地方，不過同步會(huì)顧及交通的便捷性，以以便家人朋友的探訪；

3、建筑的多樣化

伴隨老年住宅產(chǎn)品的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑展現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計(jì)上，住宅健康性、使用的多功能化、增強(qiáng)鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品的競爭焦點(diǎn)。

4、功能豐富化

未來的老年住宅將與目前所倡導(dǎo)的“5+2”生活模式結(jié)合起來，住宅不再是單一的養(yǎng)老功能，而是融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體。老年住宅小區(qū)內(nèi)蘊(yùn)藏有豐富的旅游度假資源，不僅為老年人的平常生活提供良好的居住環(huán)境，并且為親友提供節(jié)假日悠閑度假的，更是藉此發(fā)明了“合家歡”的親情時(shí)光。

5、科技化

以科技為依托的老年人專用設(shè)計(jì)是未來老年住宅產(chǎn)品發(fā)展中最活躍的一環(huán)。日新月異的科學(xué)發(fā)展，為老年人專用設(shè)計(jì)提供了基礎(chǔ)和注入活力，基于老年人的更深入的研究將使未來的老年住宅為老年人提供更細(xì)致的照顧；智能化的應(yīng)用，將為老年人帶來更以便、安全的全方位保障；網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，將使遠(yuǎn)程交互成為也許，老人與子女的溝通無處不在。

6、小區(qū)服務(wù)的專業(yè)化

作為老年住宅產(chǎn)品的重要構(gòu)成部分，老年住宅的小區(qū)服務(wù)在不停細(xì)化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。小區(qū)服務(wù)的專業(yè)化包括：小區(qū)服務(wù)設(shè)置的細(xì)化與個(gè)性化，從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的專業(yè)化，服務(wù)質(zhì)量控制管理的規(guī)范化等等。7.3消費(fèi)發(fā)展趨勢老年住宅的消費(fèi)發(fā)展趨勢預(yù)測可以從消費(fèi)力和消費(fèi)觀念兩個(gè)層面上展開。

在消費(fèi)力上，由于未來老年住宅的規(guī)?；徒紖^(qū)化發(fā)展，減少了購置成本，實(shí)際上相稱于提高人們對(duì)老年住宅的消費(fèi)能力。伴隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，福利制度的完善與福利水平的提高，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配資金增長，使老年人自購房安度晚年成為了也許；另首先，高收入人群的低齡化，年輕一輩收入的增長，為給長輩購房提供的物質(zhì)基礎(chǔ)。

在消費(fèi)觀念上，老式觀念的影響將伴隨時(shí)代的發(fā)展而弱化，老年人對(duì)子女的依賴性減弱、獨(dú)立性增強(qiáng)，對(duì)老年住宅的認(rèn)同會(huì)增長，不會(huì)再盲目地和子女?dāng)D在一起，而去尋找適合自己居住的空間，這種觀念上的變化就為老年住宅市場的發(fā)展掃除了障礙。7.4老年住宅市場的準(zhǔn)入條件我國的老齡化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不一樣步，未富先老，因此，處理老齡問題，做好老年社會(huì)工作發(fā)明良好的物質(zhì)基礎(chǔ)成為全面實(shí)行社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的第三步發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的目的。

這里，首先提到的是“老有所養(yǎng)”，然而，目前的狀況是：首先，國內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施無論是從數(shù)量還是從質(zhì)量、服務(wù)上都無法滿足老年人；此外首先，國家無法提供如此巨大的一筆資金來進(jìn)行養(yǎng)老設(shè)施的修建。因此，當(dāng)我國進(jìn)入到真正的老齡社會(huì)的時(shí)候，社會(huì)將會(huì)尋找合適的資金來投資養(yǎng)老設(shè)施。當(dāng)資金與需求之間出現(xiàn)非常大的差異時(shí)，為了保證社會(huì)的穩(wěn)定，政府將會(huì)大力支持資金投向老年住宅的建設(shè)，并根據(jù)區(qū)域市場對(duì)老年住宅產(chǎn)品需求的大小來調(diào)整優(yōu)惠政策的力度。

目前，國家建設(shè)部和民政部已經(jīng)出臺(tái)《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》來規(guī)范新建或是改建的老年公寓。第八章項(xiàng)目管理與實(shí)行進(jìn)度8.1項(xiàng)目管理工程建設(shè)是百年大計(jì)，必須堅(jiān)持質(zhì)量第一，項(xiàng)目由肥東縣石塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)實(shí)行，項(xiàng)目要積極推行項(xiàng)目法人制、招標(biāo)投標(biāo)制、建設(shè)監(jiān)理制和協(xié)議管理制。項(xiàng)目施工建設(shè)期間，成立項(xiàng)目辦公室，由項(xiàng)目重要負(fù)責(zé)人掛帥，抽調(diào)精干人員掛牌辦公。選派一名專業(yè)會(huì)計(jì)和一名工程技術(shù)人員直接負(fù)責(zé)工程，并抽出人員構(gòu)成項(xiàng)目建設(shè)籌辦辦公室，全面詳細(xì)的負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)工作。重要完畢項(xiàng)目實(shí)行準(zhǔn)備、配套資金籌集、技術(shù)獲得、勘察設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備、施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)環(huán)節(jié)，有些是同步開展和互相交叉進(jìn)行。將項(xiàng)目實(shí)行時(shí)期各個(gè)工作階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，以便對(duì)項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度做出合理而又切實(shí)可行的安排，到達(dá)保證工期、順利投入使用。8.2項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度為了保證項(xiàng)目的實(shí)行，應(yīng)逐項(xiàng)編制項(xiàng)目實(shí)行網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，監(jiān)控項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度，做到技術(shù)準(zhǔn)備、土建施工、設(shè)備訂貨、安裝調(diào)試等各項(xiàng)工作協(xié)調(diào)一致，按計(jì)劃進(jìn)行。環(huán)境保護(hù)治理與項(xiàng)目改造同步進(jìn)行。年終完畢項(xiàng)目提議書的編制及論證、評(píng)估；3月進(jìn)行設(shè)計(jì)；工程爭取5月初正式實(shí)行。項(xiàng)目計(jì)劃三年內(nèi)完畢，項(xiàng)目規(guī)劃分兩期建設(shè)，首期規(guī)劃建設(shè)“八個(gè)中心”，擬爭取于5月動(dòng)工建設(shè)，三年全面竣工投入使用；第二期規(guī)劃建設(shè)“子女親友度假村”，擬于第三年啟動(dòng)，估計(jì)一年內(nèi)竣工投入使用。表8-1項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度表時(shí)間（月）項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)編制及審批初步設(shè)計(jì)及審批施工圖設(shè)計(jì)土建施工裝修施工設(shè)備安裝調(diào)試竣工營運(yùn)時(shí)間（月）項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)編制及審批初步設(shè)計(jì)及審批施工圖設(shè)計(jì)土建施工裝修施工設(shè)備安裝調(diào)試竣工營運(yùn)第九章組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員及培訓(xùn)本項(xiàng)目由合肥市廬陽區(qū)民政局承建，有關(guān)事宜由民政局統(tǒng)一管理和安排。合肥市廬陽區(qū)高檔老年公寓勞動(dòng)定員安排重要包括：主管2人，其他輔助管理人員4人，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)2人，醫(yī)療、保健等衛(wèi)生人員20人，特護(hù)人員80人，食堂工作人員25人，其他服務(wù)人員12人，勞工5人。預(yù)核定，合肥市廬陽區(qū)高檔老年公寓人員編制150人。建設(shè)項(xiàng)目所需人員除高級(jí)管理人員之外，其他均通過社會(huì)招聘的方式處理。對(duì)于醫(yī)療衛(wèi)生、尤其護(hù)理等人員的招聘，規(guī)定必須有有關(guān)的工作經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)。第十章項(xiàng)目招投標(biāo)為了保證本項(xiàng)目建設(shè)到達(dá)“最優(yōu)的技術(shù)、最佳的質(zhì)量、最低的價(jià)格、最短的周期”的目的；同步也為了規(guī)范市場競爭行為，使“公開、公平、公正”的原則得以貫徹，本項(xiàng)目計(jì)劃在項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、村科等的采購實(shí)行招標(biāo)。有關(guān)內(nèi)容詳見表10.1招標(biāo)基本狀況表。10.1項(xiàng)目招標(biāo)范圍根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》規(guī)定：“凡在中華人民共和國境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進(jìn)行招標(biāo)：（1）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公共安全的項(xiàng)目；（2）所有或者部分使用國有資金投資或國家融資的項(xiàng)目；（3）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目?！保ㄒ唬┰O(shè)計(jì)招標(biāo)范圍本項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)實(shí)行所有招標(biāo)、所有工程的設(shè)計(jì)所有采用招標(biāo)方式確定設(shè)計(jì)單位。（二）施工招標(biāo)范圍本項(xiàng)目施工招標(biāo)實(shí)行所有招標(biāo)。所有工程的施工所有采用招標(biāo)方式確定施工單位。（三）監(jiān)理招標(biāo)范圍本項(xiàng)目監(jiān)理招標(biāo)實(shí)行所有招標(biāo)、所有