十二五我國社會保障住房建設(shè)目標(biāo)與落實方案

十二五我國社會保障住房建設(shè)目標(biāo)與落實方案

保障住房建設(shè)權(quán)新加坡是一個城市國家，是解決世界住房問題最有效的國家之一。其全國面積僅714.3km2,總?cè)丝?18萬,人口密度約7257人/km2,是東南亞地區(qū)面積最小而人口密度最大的國家。建國初期,新加坡曾面臨嚴(yán)重的住房短缺問題,惡劣的住房條件導(dǎo)致了公共衛(wèi)生狀況惡化等一系列社會問題。1960年政府成立建屋發(fā)展局,采用了對住房市場全方位介入的全面責(zé)任型住房政策,如“居者有其屋”組屋計劃、“組屋更新計劃”及2007年的“重塑中心地帶組屋”、2008年的“鄰里重建計劃”等。從1960年至2010年,政府共建造組屋101萬套,有效解決了住房問題,從當(dāng)年只有9%的人口居住在保障性住房,發(fā)展為2011年約82%人口居住其中。我國的保障性住房近年來有了長足的發(fā)展。20世紀(jì)80年代末90年代初,全國開始進(jìn)行住房制度改革的試點,之后陸續(xù)頒發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》、《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》等多項政策。2008年起,保障性住房建設(shè)規(guī)模連年攀升:2008年至2010年中央原計劃建設(shè)的保障性住房分別為63萬套、387萬套、580萬套,到2011年更大幅提高到1000萬套,比2010年高了72.4%,進(jìn)入“加速跑”階段?！笆濉逼陂g,中央政府計劃新建3600萬套保障房:2011年和2012年每年建設(shè)1000萬套,2013—2015年建設(shè)1600萬套,到“十二五”末,全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將提高到20%以上。如何保證這一項長期且涉及面廣的重大民生工程真正落實,并有效地持續(xù)發(fā)展,是關(guān)系社會是否能夠穩(wěn)定和健康發(fā)展的重要問題。對此,新加坡的保障性住房體系值得我國參考和借鑒。1新加坡的社會保障結(jié)構(gòu)和政治發(fā)展1.1租賃住房的分配新加坡的保障性住房是指以中、低收入階層為目標(biāo)群體,由政府投資建設(shè)并實行有償提供的住房(組屋),包括供出租的廉租房和供出售的廉價房兩種。新加坡組屋以出售為主,產(chǎn)權(quán)自有率高的特點十分突出。到2010年,新加坡約82.4%的人口居住在政府提供的組屋中,其中94.8%的人口擁有組屋產(chǎn)權(quán),只有5.2%是租賃住房。雖然新加坡是一個市場經(jīng)濟(jì)國家,但在住房建設(shè)與分配上并不完全依靠市場,而是采取了政府分配與市場出售相結(jié)合的形式,即中、低收入階層的住房由政府提供,高收入階層的住房由市場供給(圖1)。其中由政府提供的廉租房和廉價房即保障性住房,也稱“組屋”。政府按照家庭月收入將所有家庭分為四個等級。最低等級的家庭月收入在800新加坡元以下,占比約10%。這部分家庭享受租賃補貼,可租住一居室、兩居室或三居室的組屋,補貼金額約為租金價格的50%。第二等級家庭的收入在800~5000新加坡元,這部分家庭既可租住也可購買組屋。第三等級家庭的收入為5000~8000新加坡元,這部分家庭不能租住,只能購房,且可購買較高檔次的公寓。第四等級家庭的月收入在8000新加坡元以上,這部分家庭既不能購買組屋,也無法享受優(yōu)惠的公積金貸款,只能從房地產(chǎn)市場購買住房,通過商業(yè)渠道獲得貸款。1.2“住房”及居住環(huán)境問題的從單一出租向租賃、轉(zhuǎn)售結(jié)合的組屋方式轉(zhuǎn)變,以整合多種模式為新的住房供應(yīng)體系新加坡保障性住房政策始于1959年末,按政策規(guī)定和實際開展情況大致可以劃分為促進(jìn)建設(shè)期、住房改善期和全面發(fā)展期三個階段,住房分配也經(jīng)歷了由廉租屋向廉價屋的過渡。1960年代為促進(jìn)建設(shè)期,主要頒布解決住房短缺的政策。自政府成立伊始,全國200萬人口中,有80%以上人口存在住房困難。因而政策把住房建設(shè)放在優(yōu)先位置,制定了有針對性的專門法律《住宅發(fā)展法》,成立了專門的公共住房建設(shè)和管理機構(gòu)——建屋管理局(HDB),致力于保障性住房的建設(shè),為中低收入階層提供出租形式的廉價房屋。1964年政府宣布實行“居者有其屋”政策,鼓勵中低收入階層以分期付款的方式購買組屋,至此組屋從單一出租向租售結(jié)合的方式轉(zhuǎn)變。經(jīng)過1961—1970年兩個五年建屋計劃的實施,累計推出11.8萬個租賃單位和4.3萬個“居者有其屋單位”,約35%的人口住進(jìn)了政府組屋。1970年代為住房改善期,主要頒布改善房屋類型及新市鎮(zhèn)建設(shè)的政策。隨著房荒問題的緩解,住房政策重點向改善住房類型轉(zhuǎn)變,住房類型由過去的一房式、二房式向三房式、四房式更新;同時也開始關(guān)注開發(fā)建設(shè)的新市鎮(zhèn)的配套設(shè)施情況,如市鎮(zhèn)中心、鄰里中心、學(xué)校、公園、巴士換乘站等。1975年新加坡政府開始放松組屋轉(zhuǎn)售限制,隨之組屋的私有化程度不斷提高。1971年至1980年,建屋管理局推出10.5萬個租賃單位和26.5萬個“居者有其屋單位”,以出售為主的組屋占多數(shù),約67%的人口住進(jìn)了組屋。1980年代至今為全面發(fā)展階段,主要頒布全面提升居住環(huán)境的政策。隨著住房供應(yīng)經(jīng)驗的完善,開始將重點更多地放在為居民提供高質(zhì)量的生活環(huán)境上。如制定“組屋更新計劃”,以系統(tǒng)化的方式重新改造發(fā)展屋齡較久的市鎮(zhèn)或社區(qū)鄰里;制定“鄰里重建計劃”,推行鄰里概念,促進(jìn)居民對鄰里的歸屬感和人際交往;鼓勵居民積極參與社區(qū)的公共論壇,增強社區(qū)凝聚力等,從多方面改善居民生活環(huán)境,提高生活質(zhì)量和社區(qū)關(guān)懷。2新加坡確保住房政策的主要特點2.1通過中央部制的“主導(dǎo)”模式,確保住房分配和調(diào)控的準(zhǔn)確新加坡保障性住房政策的最大特點是完全由政府主導(dǎo)。政府不僅設(shè)立了專門的行政管理機構(gòu),構(gòu)建了完善的保障性住房法律體系,而且建立了包括公積金制度在內(nèi)的金融支持體系,以及完善的土地供應(yīng)保障措施等。公積金儲蓄是新加坡國內(nèi)最有力的儲蓄,是組屋建設(shè)資金來源的重要組成部分和資金流良性循環(huán)的關(guān)鍵。個人和雇主所繳納的公積金由中央公積金局統(tǒng)一歸集、管理和運營。自1968年頒布的《中央公積金修改法令》中規(guī)定公積金可作為組屋建設(shè)投資資金起,中央公積金局將約80%的公積金,通過購買政府債券的方式轉(zhuǎn)移給中央政府,政府再以撥款和貸款的形式轉(zhuǎn)移用于保障房的建設(shè)和補貼。因此,新加坡組屋的融資模式是典型的完全政府主導(dǎo)模式。除此之外,政府還構(gòu)建了清晰而合理的分配體系,對申請人物質(zhì)、家庭結(jié)構(gòu)條件等作出明確規(guī)定(表1),保證住房分配到最需要的人和家庭,并且為居民租購組屋提供各種不同適用范圍和程度的優(yōu)惠,增強居民的購買能力,極大地發(fā)揮了資源調(diào)控的作用。例如,在房租方面,租金一般占住戶家庭收入的4%到15%,遠(yuǎn)低于租住市場上的住房;在房價方面,政府制定的原則是使90%的家庭能夠支付得起三房式的組屋,70%的家庭能夠支付得起四房式的組屋。較低房價為中低收入者購買自己的房屋創(chuàng)造了條件。建屋管理局會根據(jù)房型不同,對組屋出售給予不同水平的折扣,戶型越小,折扣度越高:三房式的折扣度為44%,四房式的折扣度為33%,五房式的折扣度為27%。為了鼓勵人們購買組屋,還會給予一些符合要求的人群數(shù)量不等的直接購房租房補貼。如首次購房的夫妻申請人,可以獲得30000新加坡元的資助,若所購二手組屋在其父母或者已婚子女的住房附近,可以獲得40000新加坡元的資助;35歲以上的單身新加坡公民購買二手組屋自住,可以獲得11000新加坡元的資助等。2.2住房建設(shè)及職能新加坡政府設(shè)置了建屋管理局(HDB),將保障性住房的相關(guān)事宜全權(quán)交給建屋管理局負(fù)責(zé),形成了統(tǒng)一規(guī)劃、建造、分配和管理的集權(quán)式運作機制。建屋管理局致力于為新加坡國民提供質(zhì)優(yōu)價廉的住房,同時建設(shè)和保持市鎮(zhèn)活力,以及社區(qū)和諧和歸屬的營造,其職能包括:實施政府確定的建屋計劃,征用土地,拆遷舊屋,規(guī)劃設(shè)計住宅區(qū),安排承建商及組屋的出租、出售和管理。在行政上,建屋管理局隸屬于國家發(fā)展部,其下設(shè)有建設(shè)研究協(xié)會、建設(shè)組(分管發(fā)展和采購、研究和規(guī)劃、建筑質(zhì)量、建設(shè)和設(shè)施配備)、不動產(chǎn)組(負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)管理、物業(yè)管理、社區(qū)關(guān)系、土地和財產(chǎn)、工業(yè)財產(chǎn))和組織組(負(fù)責(zé)組織發(fā)展、組織關(guān)系、財政、信息服務(wù)、法律支持和內(nèi)部審計),各部門分工清晰明確,各自承擔(dān)著保障性住房的建設(shè)和管理的各種職能(圖2)。2.3住房自有化政策在不同歷史時期,政府推出不同層次的保障性政策。在住房短缺嚴(yán)重時期,政府的政策方向是為廣大中低收入階層提供廉租屋。此時大量興建的住房主要用于出租,以期快速解決居民的住房短缺問題,并且規(guī)定只有月收入不超過800新加坡元的家庭才有資格租房,保證了低收入家庭能夠優(yōu)先住進(jìn)公共住房。隨著房屋荒的解決,政府逐步開始推行住房自有化政策,即“居者有其屋”計劃,將保障性住房提供方式的重點轉(zhuǎn)向售賣,讓每個合格的居民都能擁有自己的住房。至20世紀(jì)80年代后,絕大多數(shù)居民的住房問題得以解決,新加坡政府又將保障性住房政策的重點轉(zhuǎn)向完善機制,表現(xiàn)為特殊群組屋計劃的推出、社區(qū)的營造、市鎮(zhèn)建設(shè)和更新三個方面,強調(diào)改善組屋社區(qū)生活環(huán)境,培養(yǎng)居民對鄰里的歸屬感和促進(jìn)人際交往,積極推行鄰里概念,重視社區(qū)的營造。在同一歷史時期,政府還針對不同社會群體的住房問題推出不同層次的保障性政策。比如針對一些特殊群體、弱勢群體,專門提出了相應(yīng)的租房計劃,包括“老年公民計劃”和“孤兒計劃”等,保護(hù)了老人和孤兒的住房權(quán)利。2.4新加坡組屋的購買、銷售和轉(zhuǎn)售新加坡在住房政策的實施過程中實行封閉管理方式。在準(zhǔn)入和退出機制方面都有明確的規(guī)定,并且用相應(yīng)的懲罰制度確保其效力,而準(zhǔn)入和退出的條件也會隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的提高適時修改,將更大比例的國民納入保障體系中來。買不起政府組屋的低收入家庭可以低廉的價格從建屋發(fā)展局租賃組屋,但對于非法出租組屋,或者并非真正需要租賃組屋的租戶,建屋發(fā)展局將強行收回組屋,并嚴(yán)懲當(dāng)事人。政府每2~3年會對保障性住房購買者的家庭收入重新審核,購買者必須如實報告收入情況,如果購房者家庭收入不再符合要求,政府將對組屋進(jìn)行回購,購房者需搬出組屋。在購買組屋時,購買者必須提供準(zhǔn)確、詳實的資料,一旦發(fā)現(xiàn)弄虛作假,當(dāng)事人將面臨5000新加坡元的罰款或六個月的監(jiān)禁,嚴(yán)重者兩者兼施。新加坡組屋的產(chǎn)權(quán)自有率很高,但組屋的出售和轉(zhuǎn)售過程均在建屋管理局嚴(yán)格控制的封閉式管理下進(jìn)行。在組屋出售過程中,買賣雙方必須向建屋管理局提出申請,由建屋管理局對雙方是否符合條件以及是否符合種族融合政策等進(jìn)行審查,經(jīng)批準(zhǔn)后,買賣雙方才能開始履行合同。除買賣合約外,賣方還需要簽署一份屋契轉(zhuǎn)讓文件,此文件也必須到土地局進(jìn)行登記,否則出售和轉(zhuǎn)售過程不受法律保護(hù)。組屋的管理則由建屋管理局統(tǒng)一協(xié)調(diào),國家法定部門——市鎮(zhèn)委員會具體負(fù)責(zé)。市鎮(zhèn)委員會負(fù)責(zé)組屋管理中最日常的工作,也可將物業(yè)管理中部分項目外包給物業(yè)管理公司,但市鎮(zhèn)委員會負(fù)最終責(zé)任。物業(yè)管理公司的選擇由市鎮(zhèn)委員會決定,市鎮(zhèn)委員會定期到組屋社區(qū)內(nèi)搜集居民意見和建議,根據(jù)居民意見和評分決定是否與物業(yè)管理公司簽訂合作協(xié)議。市鎮(zhèn)委員會注重與居民、組屋管理的承包商、基層領(lǐng)袖和政府部門之間的聯(lián)系,始終保持著有效的溝通,維護(hù)組屋的管理。3加強思想建設(shè),形成大社區(qū)烏蘭新鎮(zhèn)位于新加坡北部與馬來西亞柔佛州的接壤地帶(圖3)。1970年新加坡政府開始在烏蘭地區(qū)建設(shè)組屋,稱為烏蘭新鎮(zhèn),并向馬西嶺(Marsiling)和海軍部(Admiralty)一帶擴張,逐步形成了一個大社區(qū)。發(fā)展至今,烏蘭新鎮(zhèn)融合了交通、娛樂、休閑、教育等功能,已成為新加坡較為成功的組團(tuán)式社區(qū)典范之一(表2)。3.1建設(shè)機制3.1.1bto系統(tǒng)開發(fā)烏蘭新鎮(zhèn)的組屋開發(fā)模式完全按照新加坡建屋局(HDB)制定的綱要執(zhí)行,先由土地管理局征地,再由城市重建局規(guī)劃,審批通過后,由建屋局根據(jù)年度開發(fā)計劃和強度,選擇合適地塊,納入BTO系統(tǒng)開發(fā)。BTO系統(tǒng)全稱為BuildtoOrderSystem,是HDB用于管理組屋開發(fā)項目的電子系統(tǒng)。所有納入開發(fā)建設(shè)的組屋項目均在此系統(tǒng)中立項,每個組屋項目(通常為一棟組屋或者組合樓盤)均設(shè)計成主頁,供公民申請組屋時瀏覽,內(nèi)容包括:區(qū)位、周邊設(shè)施、房屋設(shè)計平面圖、價格、補貼細(xì)則等。3.1.2抽中者和特殊人群申請者根據(jù)BTO系統(tǒng)提供的信息選擇房屋。當(dāng)確定購買房屋位置和類型后,申請者在HDB網(wǎng)上提交申請表,領(lǐng)取編號,等待HDB在申請截止日期結(jié)束后隨機抽取,抽中者即可購買所選房屋。符合HDB享有優(yōu)先權(quán)規(guī)定的申請者將享有優(yōu)先權(quán)。未被抽中者,編號仍然有效,可再次申請,并擁有優(yōu)先權(quán)。同時政府規(guī)定,凡是遷居到組屋區(qū)的各族居民都必須采取抽簽制,以確保每一座組屋都有比例均衡的各族居民,規(guī)定每個組屋鄰里和各座組屋的各族群居民必須達(dá)到一定的比例。華族、馬來族、印度族三大種族在組屋鄰里和單幢組屋中所占的比例分別不得超過84%、87%、22%和25%、10%、13%。3.1.3總體特征概況根據(jù)規(guī)劃,烏蘭新鎮(zhèn)的組屋項目先在烏蘭中心區(qū)開展,隨后逐漸推進(jìn),至今已形成四個小組團(tuán)(圖4),分別是馬西嶺(綠色區(qū)域)、務(wù)古區(qū)(紫色區(qū)域)、中心區(qū)(紅色區(qū)域)和海軍部(黃色區(qū)域)。烏蘭中心區(qū)是原烏蘭地區(qū)居民和主城外遷人口的主要集聚地,也是馬來西亞移民的主要集聚地,屬典型的近代新加坡城區(qū)開發(fā)模式。該區(qū)區(qū)位和交通通達(dá)性好,巴士支線發(fā)達(dá),環(huán)島高速和新馬堤岸快速通道交織,各種交通無縫連接。盡管部分組屋屬新加坡最早的組屋區(qū)之一,但整體仍保持較高質(zhì)量,70年代的組屋已全部翻新;該區(qū)內(nèi)有部分高檔組屋公寓,建筑十分緊湊,密度較低。馬西嶺區(qū)是亞裔移民的主要集聚地,代表較為傳統(tǒng)的新加坡居住模式:功能相對單一,以居住為主,環(huán)境安靜舒適。按照HDB規(guī)劃,該區(qū)中小戶型、老齡房所占比例較大,組屋分布十分密集,人口高度集中,主要為中低收入者和老齡人士居住。近期馬西嶺開始興建新工業(yè)園,使之成為跨國企業(yè)外派人員的居住地。海軍部圍繞Admiralty輕軌站而建,是烏蘭新鎮(zhèn)最大的居住區(qū),HDB將較多大戶型的房屋布置在此,以留住通過申請建屋局計劃入住的一手房購買者。該區(qū)人口多樣化特征明顯,但結(jié)構(gòu)穩(wěn)定,社區(qū)功能單一,公共設(shè)施共享度較高,巴士支線密集。務(wù)古區(qū)位于中心區(qū)和馬西嶺之間,分布有許多戶型最小的組屋,是來往馬來西亞和新加坡兩地高收入人群的集聚地之一。因交通便利,靠近高速路和邊境通道,并屬烏蘭新城新區(qū),區(qū)內(nèi)分布有多處高檔公寓、排屋和別墅。3.1.4其他國家的教育場所經(jīng)過40年建設(shè),烏蘭新城目前主要建成了3個輕軌站、眾多巴士線路;12所小學(xué)、5所中學(xué)、1所理工院校、11所宗教場所;16處商業(yè)購物飲食中心、8處社區(qū)休閑活動中心。3.2管理3.2.1統(tǒng)籌管理日常維護(hù),確保各項工作全面開展各類更新改造項目的立項、審批、執(zhí)行和審計等,均由市鎮(zhèn)理事會處理,再交由本鎮(zhèn)下屬機構(gòu)運作,或者雇傭第三方進(jìn)行日常維護(hù)和更新。理事會統(tǒng)一聘用和管理日常更新所需的各類工作人員。三巴旺鎮(zhèn)理事會負(fù)責(zé)社區(qū)和組屋日常維護(hù)的統(tǒng)籌資金和協(xié)調(diào),由下屬烏蘭鎮(zhèn)社區(qū)具體執(zhí)行,主要包括日常維護(hù)、定期維修、維修和裝修、社區(qū)提升工程、鎮(zhèn)區(qū)改善工程、特殊維護(hù)服務(wù)、人工服務(wù)等七項工作。烏蘭鎮(zhèn)社區(qū)對三巴旺鎮(zhèn)理事會負(fù)責(zé),同時可監(jiān)督理事會的資金公開和運作情況,若對理事會工作存在質(zhì)疑,可要求理事會委員在一定期限內(nèi)進(jìn)行答復(fù)或者向建屋管理局進(jìn)行投訴。3.2.2鎮(zhèn)議會組屋維護(hù)資金及其運作市鎮(zhèn)理事會統(tǒng)籌日常維護(hù)和更新活動的資金運作。市鎮(zhèn)理事會基金主要包括三種:(1)維修儲備金,占90.61%,用于組屋的各項日常維護(hù)更新改造,但不用于鎮(zhèn)區(qū)改善工程和人工服務(wù);(2)累積資金,占8.54%,由每年經(jīng)營之后剩余資金組成,部分年份有赤字;(3)鎮(zhèn)區(qū)改善資金,占0.85%,專門儲備的資金,用于鎮(zhèn)區(qū)改善工程(表3)。維修儲備金在整個組屋維護(hù)中起至關(guān)重要的作用,主要由三部分資金構(gòu)成:服務(wù)與雜費(S&CC)轉(zhuǎn)移資金、投資收益和政府直接撥款。其中S&CC轉(zhuǎn)移資金最為重要。S&CC全稱ServiceandConservancyCharges,相當(dāng)于中國商品房收取的物業(yè)管理費,由居民按戶、按月支付,國家會根據(jù)居民收入和年度財政情況給予補貼。收取的S&CC全部保留在鎮(zhèn)議會,每年按35%的比例直接轉(zhuǎn)移入維修儲備金,約占年度維修儲備金收入的50%;而剩余的65%則作為日常運營管理開支。S&CC的收費標(biāo)準(zhǔn)由HDB統(tǒng)一制定,按照戶型房間數(shù)收費,而不是按使用面積大小收費,具體標(biāo)準(zhǔn)會隨經(jīng)濟(jì)形勢變動和CPF利率變動而調(diào)整,最新一輪調(diào)整是在2010年4月1日,提高了約5%。未補貼前管理費價格差距很小,最便宜為每月55.5新加坡元,最貴84.6新加坡元。在國家進(jìn)行補貼減免之后,不同房屋類型所繳納管理費存在較大差距。一房式的組屋每月只需繳納19新加坡元的管理費;而高檔公寓無補貼,按照84.6新加坡元收費。投資收益是理事會投資于國家允許的行業(yè)領(lǐng)域中盈利所得收入,這筆款項不能保證年年盈利,有可能虧損。2010年該款項獲得近2000萬,2011年則降低為900萬。政府撥款是政府按照年度各個鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)營狀況,直接從國家財政中撥出一筆款項用于社區(qū)更新。因2010年鎮(zhèn)區(qū)投資收益較大,政府撥款近4000萬,僅占維修儲備金的7.7%;2011年鎮(zhèn)區(qū)投資收益大幅縮水,所以政府增加了800萬的財政撥款,占維修儲備金比重加大為25.77%(表4)。整個鎮(zhèn)議會組屋維護(hù)資金運作的核心可以分為兩部分:一是以S&CC物管費為主要構(gòu)成的日常維修管理;二是以維修儲備金為主要構(gòu)成的更新改造工程。兩項內(nèi)容分工明確,但在資金來源上有交叉,維修儲備金有一半是來自于S&CC物管費,另一半主要是資產(chǎn)投資收益。從支出總量來看,包含水電維護(hù)、組屋清潔等的日常維護(hù)支出通常是更新改造工程支出的一倍,而電梯維護(hù)升級和外墻翻新是最重要的兩項更新改造工程。3.3社區(qū)案例的最終結(jié)論3.3.1以政府為主導(dǎo),制定建設(shè)規(guī)劃,保證建設(shè)內(nèi)容,堅持明確目標(biāo)新加坡保障性住房的開發(fā)模式是:以“居者有其屋”為目標(biāo),以非營利為目的,由政府主導(dǎo)開發(fā)新鎮(zhèn),動用各種補貼以保證其實現(xiàn)。遵照規(guī)劃先行,之后制定組屋規(guī)劃,建設(shè)過程各項公共設(shè)施先行的原則。根據(jù)實際情況確定年度開發(fā)目標(biāo),低強度年份每年開發(fā)1000套,高強度年份每年約5000套。財務(wù)及管理公開化和透明化,直接由建屋發(fā)展局統(tǒng)籌。通過各種渠道滲透國家福利,重點照顧低收入人群。3.3.2政府管理職能“建管分離”是新加坡保障性住房管理的重要原則,城市規(guī)劃、建設(shè)、管理分別由不同的相互獨立的部門承擔(dān)。城市總體規(guī)劃由城市重建局負(fù)責(zé),為城市建設(shè)和管理制定宏觀框架;建筑單體設(shè)計和建設(shè)由建屋發(fā)展局負(fù)責(zé);城市管理職能則主要由市鎮(zhèn)理事會行使,同時有園林部門和衛(wèi)生部門共同參與。除定期進(jìn)行交流外,各部門之間一般不相互干涉各自的職權(quán),權(quán)責(zé)明確,便于城市管理規(guī)范化進(jìn)行。3.3.3維護(hù)費用管理市鎮(zhèn)理事會是組屋售后維護(hù)管理的核心機構(gòu),全權(quán)負(fù)責(zé)各項管理事務(wù)和資金安排。組屋日常維護(hù)需要較穩(wěn)定地開展,主要由具有穩(wěn)定來源的S&CC管理費來支付。從支出總量來看,日常維護(hù)支出是更新改造工程支出的一倍,其中電梯維護(hù)和外墻翻新是最重要的兩項更新改造工程。在整個日常維護(hù)費用中,政府約承擔(dān)40%,居民承擔(dān)60%。保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理通常由專門的物業(yè)管理公司承擔(dān),市鎮(zhèn)理事會與物業(yè)管理公司一年簽一次合同。市鎮(zhèn)理事會定期到小區(qū)搜集住戶意見和建議,與物業(yè)管理公司進(jìn)行協(xié)商,對不符合居民需求的物業(yè)管理公司進(jìn)行撤換。如果哪家物業(yè)公司違反條例,或不按照規(guī)章辦事,建屋發(fā)展局將吊銷其營業(yè)執(zhí)照。從制度層面規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)的行為,提高社區(qū)物業(yè)管理水平。3.3.4法律上的訴訟制度由于新加坡是一個多種族聚居的國家,為了實現(xiàn)種族融合、和諧共處的目的,政府對每個組屋區(qū),甚至每幢組屋中各種族所占比例都作了規(guī)定。而鄰里的每座組屋都有大小不同的面積,讓不同收入的各族家庭生活在一起,共同使用兒童游樂場和健身園地等公共設(shè)施,以鼓勵各族居民之間互相交往。通過在組屋的購買、流通、出租等一系列環(huán)節(jié)進(jìn)行種族民眾的比例控制,強調(diào)各類人群的混合居住,籍此逐步淡化血緣、地緣、業(yè)緣,促進(jìn)融合以提高社會的穩(wěn)定性。4向中國傳達(dá)一些建議4.1建設(shè)部門的健全中國保障性住房建設(shè)和管理工作需要充分發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用,制定保障性住房規(guī)章制度,對其進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、建設(shè)和管理,整合國土、住房、規(guī)劃和建設(shè)部門中關(guān)于保障性住房建設(shè)和管理的事務(wù),設(shè)立類似建屋管理局的機構(gòu),責(zé)任明確,權(quán)力到位,自負(fù)盈虧。在制定保障房申購和流通等方面的制度時,不應(yīng)該完全禁止保障性住房流通,而應(yīng)對保障房的流通加以限制,明確指出保障房在市場流通的前提條件,規(guī)定流通和轉(zhuǎn)租時的收益分配和收益率,對申請人再次申請保障房進(jìn)行限制等,以營造健康、流暢的保障房交易市場,既杜絕投機牟利行為,又讓申請者根據(jù)情況退出保障房,將資源讓給其他居民。4.2建設(shè)多樣化、多層次的醫(yī)療保障住房供給體系保障性住房需求者可簡單分為租用型和購買型,或者分為基本型、改善型、發(fā)展型和特殊型。國家應(yīng)根據(jù)不同歷史時期的情況和不同保障房的需求,建立多樣化、多層次的保障性住房供給體系。在進(jìn)行保障性住房建設(shè)時,分階段、有重點地進(jìn)行建設(shè)。在現(xiàn)階段需求遠(yuǎn)大于供給的條件下,盡量實現(xiàn)戶型設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化,提高保障房建設(shè)的工業(yè)化水平。4.3通過政策、財政支持力度推動保障房建設(shè)和發(fā)展保障性住房與普通商品房建設(shè)的最大區(qū)別就是非營利性或低營利性,建立優(yōu)惠的土地供給制度和穩(wěn)定的金融支持體系及其長效機制是保障性住房成功建設(shè)的關(guān)鍵。在土地供給方面,固然不能照搬新加坡立法低價征用私人土地的做法,但可在現(xiàn)有的法律法規(guī)層面上對保障房用地提供政策優(yōu)惠。例如,可在土地審批和手續(xù)費用等方面提供便利;也可針對現(xiàn)狀保障性住房配套設(shè)施不足的問題,對保障房社區(qū)周邊的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等不同類型的用地提供審批環(huán)節(jié)上的便利和稅收政策上的優(yōu)惠。新加坡保障性住房金融支持體系最重要的方法是建立了行之有效的公積金制度,國家立法強制所有公民和永久居留居民參與,并規(guī)定公積金可以