房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程一、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提；土地證由國(guó)土部門(mén)頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。

一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門(mén)核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。很二炮、待項(xiàng)齡目摧公批司前設(shè)寧立吵、節(jié)立倚項(xiàng)乏、去環(huán)工境怒評(píng)斜估胞、且房撒地蹈產(chǎn)缺開(kāi)越發(fā)友資奴質(zhì)

豈源名這夸四雷項(xiàng)贏幾景乎懂是株每花一漠個(gè)脊項(xiàng)蕩目代要急開(kāi)針始革的蜘時(shí)污候布必棍須艷要追搞眼的伸東耳西藍(lán)。輩非揮常阿的寺社炎會(huì)全主蹤義黎特承色鴉?；@不歷過(guò)貫這當(dāng)里卷也敵有捎些啄東箏西編很垂有輸趣飼，完與獵法創(chuàng)律陣的本關(guān)出系勢(shì)也站比奴較慈大屈，蜜比佳如導(dǎo)設(shè)踐立賄項(xiàng)茫目陸公相司受。兼這粗里海要明注腸意擺一能下蠻，妻母使公元司閑拍麻到奧的儉土釀地凡，倡轉(zhuǎn)伯到襯其鋒全發(fā)資做設(shè)排立紫的怪項(xiàng)秀目溝公凈司為名忙下愚，遞按恩我找國(guó)暫法煩律妄，牌不茂屬炮于壓交屠易糞。蓮我貢再昌次頌強(qiáng)咳調(diào)孫一家下資：冰母禮公瞧司蒙與潔其張全恰資生子州公紀(jì)司墨之汁間觀的恩土侮地仗流按轉(zhuǎn)壁，孕不懇屬伶于毒交叛易暑。默再吵次戴強(qiáng)蘋(píng)調(diào)侵：趙不香屬明于休交兔易胃。嶼因萍此家，摟房琴地填產(chǎn)舊公提司憶可籮以減任歸意耗設(shè)誘置墓項(xiàng)節(jié)目籃子姥公焦司屯，海在私房理子親賣阻完巧后狗再向把霉它伯在簽實(shí)游體辛上會(huì)消兇滅聰，亮只靠留諒下缸一窮個(gè)儀殼植。冒這貸種院操丹作盤(pán)模課式廟沒(méi)密什助么警法屑律閱風(fēng)導(dǎo)險(xiǎn)站可亦言麻，駐非賣常季的幕經(jīng)慌濟(jì)鬧實(shí)蘆用狼，透因肚此迷現(xiàn)殘?jiān)诿臀矣鰢?guó)稅稍晨微譯有荒點(diǎn)者規(guī)爽模手的儉房廊地濟(jì)產(chǎn)策公外司汽都擊這摘么森干抹。

昨繳

萌殘改再耀說(shuō)周立更項(xiàng)噴，孫這夏個(gè)晝東查西買(mǎi)純運(yùn)粹肆是炮計(jì)巴劃校經(jīng)妹濟(jì)貿(mào)時(shí)糾代份留屈下濾的畜產(chǎn)制物串，厲非陣常孤的殼煩向，象也獵不能知框道招這齡個(gè)懷東欲西膝應(yīng)封該蒸算歪什放么征。粱立書(shū)項(xiàng)傘主咬要矩考灰察撤的父是紀(jì)項(xiàng)害目刪的敞投危資汪額發(fā)及好可求行尺性六。鞋我滋不它知狂道天在亡目既前假的佩市柔場(chǎng)擁里艇，救可萍行傅性消這嶺個(gè)角東組西哈，飲政發(fā)府艷是渡從撤什峰么或角該度夕來(lái)主管閣理騎的掉。優(yōu)反仔正盡現(xiàn)嬌在降各括地慕由餐于潑市玉場(chǎng)特經(jīng)仆濟(jì)鉆的蛾深有度逐不診同貢，斜所壤以粘在壞這化個(gè)屯事宴情票的殘管魄理閣上存也封不合同嶺。駕有撿些然地注方蔬基莫本耀上姑不殼太鋼管傳，致有貸些料地可方妥就騾管嚇得恨非菜常場(chǎng)嚴(yán)遼?？刀馇伊T立敘項(xiàng)小到挎底賣需陣要濾什投么壽材恒料告那蕉也鄭是渾誰(shuí)擋都謎說(shuō)寶不托清攝楚撐的靠事準(zhǔn)情舟。瞇立辟項(xiàng)腸與您其止他悄程憑序?yàn)I的推先叛后芹關(guān)趟系飾那杯更澤是既異軋常貫隨臺(tái)便杏的請(qǐng)事齒情衡。恰譬諸如劉最階近撲國(guó)犬家噴的伯政嚇策陡，滿要刺求摸先腿把狂環(huán)林境析評(píng)項(xiàng)估羽搞圓了僚，慢再媽回倍頭霉來(lái)咱立帆項(xiàng)烤。麥這寧是湯基擊于兇加婚強(qiáng)仰環(huán)蹦境牧保顫護(hù)筒促漢進(jìn)懷可茫持會(huì)續(xù)因發(fā)義展沉的新考聾慮盤(pán)。競(jìng)但坊在詳很猜多郊地竟方虛，漲環(huán)祝評(píng)諷的錫一厭項(xiàng)叫主甜要驢前爽提誓材膠料深就破是瓣立籃項(xiàng)柔批蓄文裹。寸立諸不剖了鵲項(xiàng)殺根團(tuán)本幟做冶不癢了裳環(huán)襯評(píng)舅。衡不桑過(guò)劍上謊有螺政奮策險(xiǎn)下娛有內(nèi)對(duì)窮策糾，毯事小情閉都春是估人澡辦棟出耕來(lái)疲的勁。啄反滅正助到柄目閱前腿為淘止架，合建欣設(shè)道項(xiàng)托目懸都用在撲紛與紛捐的茶上覺(jué)馬收中殺，疼我?guī)浺布薏惶幹〉擂k大腿家酸都帶是遼怎寇么舉在套這厲些渠莫狡名擇其垮妙簡(jiǎn)的懼政裕策娛中佳穿藝過(guò)縫來(lái)脈的呈。撥反莊正終我栽自現(xiàn)己次如濫果落操儲(chǔ)辦謊這棉些兄事葛情段，盲基裙本慚上搖都車是抄直板接享去問(wèn)這口些豐部塘門(mén)迫，扔譬視如慈去窄計(jì)矮劃哥部惰門(mén)肥，揀就證讓蒸他鐵們起給銹我注推軌薦械可枝行要性清研亞究撇報(bào)乎告含的探編悲制冊(cè)公葉司笛，段去脖環(huán)參保蜘局懼，距就宅讓蝶他某們扛給扁我姿推息薦納環(huán)熄境飛評(píng)穿估番報(bào)紡告宜的民編驗(yàn)制癢公巷司辜，亞然欺后鈴讓攜這民些寸公有司典負(fù)夕責(zé)愛(ài)把桿這置些剛手飾續(xù)扛辦饞出聽(tīng)來(lái)例。去編嘉制閥費(fèi)我用接稍虛微圾給踐多量點(diǎn)克都封沒(méi)脫關(guān)鞏系蝶。納總軋之劣我痛自已己麥一舒看興到柄這爪些蛾手爆續(xù)疼，師頭刺就值痛突得搬厲愉害喘。

菌頸

搖肚喚房徐地幻產(chǎn)膏開(kāi)許發(fā)配資單質(zhì)愈就躬比輸較井有秒技久術(shù)宰含捷量禾一名點(diǎn)頸，懇關(guān)往鍵叛是憂專拌業(yè)江技餡術(shù)瞧人街員竄難倚找液。童現(xiàn)茂在匪這朱些矩專副業(yè)社技壤術(shù)撤人芝員居資炕料汪都膝是擇省厲內(nèi)唉聯(lián)帖網(wǎng)梯了柄，說(shuō)想疫搞們幾刷個(gè)屈球令人頂糊典弄膜建邁設(shè)第部猴門(mén)良基纏本灣上非做泰不秘到木，征建語(yǔ)設(shè)銜部應(yīng)門(mén)繩也幅不鞋敢貪在烘這扁個(gè)寬事芒情渾上袍亂嘉來(lái)流，請(qǐng)因描為有任超何將人卡都竄可悠以芬上愈網(wǎng)卻查賢到談，秧某暖某減是餡什源么羅專垂業(yè)買(mǎi)資羊質(zhì)搜任盈職農(nóng)什犧么廢公如司烤。牧現(xiàn)賄在烏結(jié)料構(gòu)耽類某的扭工詞程歐師鍬難剪找誓啊穩(wěn)，厘感測(cè)慨咐一師個(gè)蹲。兇嘿混嘿雞。

重劣

做柔李下奴一謹(jǐn)篇線開(kāi)邊始城講集正宿式閱的蘿規(guī)居劃格報(bào)復(fù)建諸：害總倒平仁面劫審仍查甲階穩(wěn)段玻。3、總平面審查階段

這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。

狀聞噴在砍這理里乒我棄要閃舉通例靈說(shuō)拐明穩(wěn)一變下錘，碧比鼻如叫建步筑撒密營(yíng)度貴，遮這記個(gè)俘東唇西喜看預(yù)起潤(rùn)來(lái)辱很朝簡(jiǎn)額單站是澤吧作，終就翻是核建擇筑團(tuán)物舞基批底傭面溝積附占狹整勝個(gè)據(jù)小殊區(qū)藝面使積彼的鄙比泊例股數(shù)境。患譬將如斧這敞個(gè)饞小號(hào)區(qū)竿是幟1僵萬(wàn)啊平糞方紹米叮，畏有辣3尾0耍0召0尚平電方魚(yú)米部的艙地錦面受上致有婚建豈筑霉物淹，損那盼么疏建棗筑纏密僚度舅就掌是作3療0初%澇。疑看鮮起備來(lái)騰這悶個(gè)賢計(jì)壯算幸應(yīng)圾該拼是錯(cuò)沒(méi)求有告什倒么括爭(zhēng)含議樣了叨。岸但雅是弓且廉慢派。殼我拌這購(gòu)3善0司0拿0栗平驕方楊米表的羞建低筑甘占豈地慰里掉面吉，譜有懂2病0必0梢0危平啄方旋米手是急一采個(gè)御大饒型敵的訴架諷空霸平竊臺(tái)獻(xiàn)，顏架啞空幼層初下騎是嬌停撿車淚位箱，暢上嘩面棋是額空障中跨綠炒化紋廣四場(chǎng)洗。搭現(xiàn)忙在英，陸爭(zhēng)芳議嗽就叔來(lái)圣了鵝，船我錢(qián)這倒個(gè)晝2遮0漏0配0躁平奮方序米悉，剖到咸底鳴算升不仆算余建奏筑癢基歉底勢(shì)？杯你譽(yù)之稀所既以趴限喂制架我削的厚建挽筑骨密收度見(jiàn)，趨無(wú)虧非廢就滲是抓為常了褲保如證望綠貢化滿嘛史，時(shí)保糟障像居握民菜的促休憤閑奉空疏間牲嘛鈴。衛(wèi)現(xiàn)君在回我部雖織然孫好史象倆是徒在欲地匙面非上鼻建箏了囑東瘦西起，聽(tīng)但傘是裝我狠這闊個(gè)嫂東爹西挑頂辮上祥都誤是石綠司化蠅啊粘，母我膜的扯綠晚化則沒(méi)卵有斥減季少珠啊脫，臉我裹的霧休經(jīng)閑路空赴間殲沒(méi)捏有撞減麗少根啊缺，濃所桿以萬(wàn)這忌個(gè)榨2姜0蠶0燒0把平齒方燙米捆不棍能鑄算兵在收建劍筑庭密貼度隨里春面欠。隊(duì)這塌種膊空巖中蝕花楊園異型君的歪架荷空紐層濱到痕底嘗要謹(jǐn)不悟要敞算恭建芝筑虧密葛度逼的棚問(wèn)跑題喇，狐反難正貫技輸術(shù)注規(guī)堡范濾沒(méi)獄有免限雀死墻，稻有患無(wú)頭窮夢(mèng)的遞空土間夾可趙以供鉆晉營(yíng)異。

瘦留

依魄阿再燙舉撞個(gè)者例繩子琴，愈容厲積傾率膜，疏總局建曉筑無(wú)面教積咳除膀以淺凈濃用日地停面鍵積棚。聰也鳥(niǎo)是退看退起職來(lái)霧很個(gè)簡(jiǎn)峰單棄。肌但個(gè)是寒放桃到瓣實(shí)戲踐訓(xùn)中揮一蹲看組，瞧啥螞是眠凈閃用探地鞭面允積帶啊紀(jì)？恰從蔽哪說(shuō)里漆起光算時(shí)啊翠？閥是輸純壞粹稠的待土峰地沿使掙用炊權(quán)泛證之載淘的辣面夸積縮呢茶，真還悔是支比犬這腿個(gè)臭面話積續(xù)大捆那版么透一義點(diǎn)臉，哲一訴直擺到茂周膀邊槍道文路濾的熱道代路亡中盆線牲去盒呢寫(xiě)？宿這餓個(gè)脾東懲西院根站本老說(shuō)求不魔清捆楚睬，蓄怎蠟么出算威都顧行倒。模把熔凈芝用變地趁面爬積隆一影加順大叢，瞇總醬建藝筑晃面斑積哈自棗然鄙就日水毅漲極船膀高讀。雀這萌都臭是患可掘以良鉆晝營(yíng)警的棄地避方手。

必利

麥某航其誰(shuí)他輩的火地哈方忍，魯譬舞如俯消間防繪通丟道哄的穴設(shè)添置壺，浸高云層設(shè)建枝筑裕四飼周公必既須勺設(shè)糖立鬧環(huán)炮形傍消瓶防稠車?yán)雷＝畹蚴窃徇@扁么遙一瞞搞勤，牛小測(cè)區(qū)己的蛋綠辰化陸基潔本京上程就喘毀推掉蹦了晉。謙怎身么唉辦墊？析設(shè)凳置玻那向種楚隱柳形準(zhǔn)消仆防踐車相道大，俗上姨面彼種畫(huà)草衛(wèi)保揉持次綠寫(xiě)化嚷，香就簽指震著襯圖班紙狗說(shuō)狀這冶就穩(wěn)是圾一令條奧消蝦防苗道鍬路克。燕這留么折搞離行門(mén)不嗚行鞏？私反聰正稻我買(mǎi)個(gè)旦人熟不酷知眼道滴行史不田行惹。伶消各防泊車景道旦的處載遞重究量顆那梨是醉有樹(shù)非隨常柱嚴(yán)妨格端滴雖設(shè)絲計(jì)字要甲求肚滴同，芝反然正嶺我削個(gè)佩人豪不扮知從道短這裁種漫草付地乳能洲不辟能加承杯載糞得叢起音消肚防念車揉。

勢(shì)陪藥審滿總灰平驚面婆是搞整王個(gè)碑開(kāi)羞發(fā)唯報(bào)環(huán)建撇過(guò)學(xué)程貌中漸最策有農(nóng)技冬術(shù)脫含棵量駛的聚活級(jí)，丙這桿個(gè)礙過(guò)兇程市一達(dá)般紫都惰要畢2島到簡(jiǎn)3阻個(gè)桑月比，勵(lì)往嫁往俘都銜要親和譯規(guī)粒劃衡部廁門(mén)戲反跪復(fù)導(dǎo)修悟改書(shū)扯護(hù)皮慕，緊來(lái)驕回嬸磨撿，殺磨辮到浮雙昌方淹都朋沒(méi)熊了繭脾究氣我，債才鋪能慢通嘗得告過(guò)拍。部我爸反蹦正陷幾落乎連沒(méi)投有親見(jiàn)炒過(guò)屬能養(yǎng)順庸順憂當(dāng)織當(dāng)炮啥侵工永作借不盾做適，嚴(yán)干劣等寧著饒就薄能親通抓過(guò)耗總銜平應(yīng)面片審閉查喊的狠。頃我朽也玉沒(méi)雹見(jiàn)農(nóng)過(guò)劇那罵種辭零俗缺登陷溜的暮總?cè)谄矫忝鎶W設(shè)枕計(jì)叼，糕只涂要鳳有濕心燥，獅無(wú)計(jì)論客什顛么摧公輛司沫的灘總營(yíng)平孤面遞，住無(wú)譜論輪是窗你迅萬(wàn)緊科乓還冠是幻富百力笑還載是將雅秋居機(jī)樂(lè)役，亞那問(wèn)只康要鐵一揮挑斯起懷來(lái)貴，福問(wèn)未題雅都善是五一趟筐餓筐面的削。組不殃是疼消叫防殃間坐距籠不低夠俗，鉛就冷是穗在黎不鈴能綠開(kāi)粗窗臉的齒地渾方伏開(kāi)塑了電窗猜，晉要紹么驅(qū)就磚是環(huán)車誕道反轉(zhuǎn)展彎性半喚徑潔太擴(kuò)小每，雹等警等蟻等偶等醬。四、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門(mén)的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門(mén)拿出來(lái)講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說(shuō)了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門(mén)；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見(jiàn)得太多了；然后，對(duì)于年輕的我來(lái)說(shuō)，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問(wèn)題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒(méi)得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬(wàn)別開(kāi)空調(diào)，一開(kāi)就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬(wàn)別一起開(kāi)?？措娨暤臅r(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志啊。你說(shuō)，這樣的小區(qū)，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么我們說(shuō)，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來(lái)，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無(wú)論開(kāi)發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無(wú)法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見(jiàn)的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見(jiàn)了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開(kāi)，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢(qián)都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開(kāi)始說(shuō)得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢(qián)，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。

再說(shuō)到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門(mén)發(fā)的，專門(mén)針對(duì)小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說(shuō)了。五、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門(mén)對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來(lái)說(shuō)，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過(guò)一點(diǎn)。

單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大城市在車位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過(guò)單體審查。

當(dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車位，不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門(mén)不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開(kāi)始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見(jiàn)過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過(guò)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過(guò)單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。

那么，為什么開(kāi)發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。買(mǎi)的人也少。我知道這個(gè)話一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì)向我開(kāi)炮，說(shuō)什么10幾20萬(wàn)買(mǎi)一巴掌大的停車位，開(kāi)發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門(mén)都這么掌握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢(qián)的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤(pán)，據(jù)說(shuō)停車位都能買(mǎi)到40萬(wàn)一個(gè)。不過(guò)這個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。

審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過(guò)程比較沒(méi)什么技術(shù)含量。不值得多說(shuō)。我就一筆帶過(guò)了。

不過(guò)這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。我個(gè)人還沒(méi)鉆詳明白，不知道這個(gè)法是什么意思，在搞什么玄虛。六、消防和人防專項(xiàng)審查

這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說(shuō)難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。

先從消防說(shuō)起。消防部門(mén)是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國(guó)的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開(kāi)發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒(méi)這種意識(shí)。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫?，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門(mén)，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來(lái)講，是非常不方便的?；旧蟻?lái)講，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是越來(lái)越嚴(yán)。一般說(shuō)，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門(mén)打交道，跟消防部門(mén)之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說(shuō)句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒(méi)人敢動(dòng)手腳。比如12層以上要設(shè)置專門(mén)的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒(méi)見(jiàn)過(guò)有開(kāi)發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒(méi)人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。我不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見(jiàn)。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。

人防部門(mén)屬于政府部門(mén)，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來(lái)，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無(wú)論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。

因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^(guò)是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門(mén)，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。八、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書(shū)，就可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查了。

節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。這么說(shuō)吧：什么360度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開(kāi)到瘋狂掉。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn)，我就好這一口，你管得著啊。

說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說(shuō)兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ希囟◣в袕?qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開(kāi)間超過(guò)6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說(shuō)明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫(huà)一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血。現(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒(méi)法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過(guò)就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒(méi)有。現(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此。

現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開(kāi)發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。

恩，說(shuō)個(gè)節(jié)能審查，一說(shuō)開(kāi)去就說(shuō)了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開(kāi)始說(shuō)施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說(shuō)呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)智，根本沒(méi)法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門(mén)口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來(lái)查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒(méi)有任何設(shè)計(jì)上的問(wèn)題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說(shuō)，不行，這個(gè)圖紙有問(wèn)題。兩邊就吵了起來(lái)。最后兩邊都說(shuō)服不了對(duì)方。要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰(shuí)也不敢說(shuō)這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來(lái)，判了幾個(gè)罰了些錢(qián)，了事。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤(pán)前面，也打算樹(shù)這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開(kāi)交。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說(shuō)不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。

施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。八、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門(mén)拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市，開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門(mén)，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨恕＿\(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒(méi)辦法，只能打通各路神仙。

余泥在運(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬(wàn)多，包工頭拼命去做工作都沒(méi)用，估計(jì)是交通部門(mén)火大發(fā)了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門(mén)管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來(lái)不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽(tīng)了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒(méi)給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒(méi)人管，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無(wú)論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開(kāi)工？那是嫌自己錢(qián)多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒(méi)有管理的地步。

我作為從先進(jìn)城市走出來(lái)的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問(wèn)人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)啊？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過(guò)好幾回。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過(guò)我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說(shuō)：有這種手續(xù)嗎？我這里沒(méi)有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。九、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來(lái)，已經(jīng)寫(xiě)得不耐煩了。但是沒(méi)法子。程序是這么一步步走過(guò)來(lái)的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。這得寫(xiě)死我啊。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫(xiě)這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門(mén)下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說(shuō)老實(shí)話，我分不清楚。在我看來(lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒(méi)按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問(wèn)題還是質(zhì)量問(wèn)題？我反正說(shuō)不清楚?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門(mén)還是有所區(qū)別。比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來(lái)，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難。

在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢(qián)手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門(mén)路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。我見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說(shuō)一句，打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。各位的，明白？

不過(guò)呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門(mén)的生財(cái)主道啊。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。嘿嘿十、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建

首先，我必須說(shuō)明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書(shū)就行了。

在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說(shuō)，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒(méi)幾只好鳥(niǎo)。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門(mén)里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來(lái)這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡(jiǎn)單的事情。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。總之就是不受理。后來(lái)求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。我這里講的還只是個(gè)小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來(lái)。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性。

恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說(shuō)了。

監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門(mén)審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。通過(guò)了就是下一步，施工許可證。十一、施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來(lái)辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對(duì)沒(méi)1年的時(shí)間出不來(lái)。十二、放線、驗(yàn)線

這個(gè)就簡(jiǎn)單的說(shuō)一說(shuō)吧。圖紙畫(huà)出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門(mén)下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。

在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他們提前來(lái)做放線。唉，又來(lái)一個(gè)“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。

這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。

十三、預(yù)售許可證

預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。從來(lái)都是如此。隨便你怎么公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任。

在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門(mén)下屬的房屋測(cè)量部門(mén)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。

現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開(kāi)發(fā)商都學(xué)乖了，開(kāi)始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上?？傊疅o(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。

唉，又出來(lái)一個(gè)“做通”工作。十四、關(guān)于預(yù)售中的土地解押

先從土地抵押說(shuō)起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來(lái)越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開(kāi)發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國(guó)的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了。不多說(shuō)了。

根據(jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開(kāi)發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。這就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了。

還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。

我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。我只說(shuō)其中的兩個(gè)辦法（唉，我覺(jué)得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門(mén)和房管部門(mén)都是分離的。在國(guó)土部門(mén)辦理土地抵押登記，在房管部門(mén)辦理預(yù)售許可證。房管部門(mén)和國(guó)土部門(mén)之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門(mén)絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門(mén)來(lái)查，都可以解釋過(guò)去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由