關(guān)于成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可行性分析

*****投資發(fā)展有限責(zé)任企業(yè)有關(guān)成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可行性分析一、成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的背景分析，*****企業(yè)在**園區(qū)建設(shè)指揮部和國(guó)資委的對(duì)的領(lǐng)導(dǎo)下，通過(guò)*年艱苦建設(shè)，終于使**園區(qū)初現(xiàn)雛形，展現(xiàn)出一片欣欣向榮的景象，在社會(huì)各界獲得了良好的口碑。目前，園區(qū)三所試驗(yàn)學(xué)校及前期基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)已經(jīng)建成，已進(jìn)入支付施工單位建設(shè)資金的高峰期。園區(qū)建設(shè)初期，為償還園區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，市政府給企業(yè)配置有***余畝商住用地，但受房地產(chǎn)政策調(diào)控和土地資本市場(chǎng)交易低迷等原因影響，配置土地多次上市拍賣(mài)流拍無(wú)人購(gòu)置，為緩和企業(yè)資金壓力，同步保證園區(qū)配置土地（國(guó)有資產(chǎn)）保值增值，擬將部分商業(yè)價(jià)值較高且配套設(shè)施齊全的成熟地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，深入加緊**園區(qū)建設(shè)步伐。二、成立獨(dú)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的必要性*****企業(yè)作為市屬?lài)?guó)有獨(dú)資平臺(tái)企業(yè)，由于成立時(shí)間較短，企業(yè)自身造血機(jī)能尚不完善，為使企業(yè)健康、迅速成長(zhǎng)并保證后期可持續(xù)發(fā)展，繼續(xù)按照“產(chǎn)城一體化”、“園城一體化”的園區(qū)建設(shè)思緒，結(jié)合園區(qū)后期建設(shè)實(shí)際狀況，成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)勢(shì)在必行。在企業(yè)既有管理體制框架下，獨(dú)立成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，重要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，建立完善企業(yè)自身造血機(jī)能，有助于效提高*****企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控能力，有助于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)此后進(jìn)入社會(huì)資本市場(chǎng)獨(dú)立運(yùn)作，有助于企業(yè)按照市場(chǎng)規(guī)律辦事，成為獨(dú)立核算的企業(yè)化、市場(chǎng)化的企業(yè)，同步還可有效的實(shí)現(xiàn)*****企業(yè)經(jīng)營(yíng)方向轉(zhuǎn)型工作，由平臺(tái)企業(yè)向?qū)嶓w企業(yè)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)成立后對(duì)加緊完善**園區(qū)的生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)以及園區(qū)后期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)揮重要作用。三、成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的可行性伴隨**園區(qū)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施的逐漸完善，農(nóng)校、水電校、醫(yī)專(zhuān)、電大、幼專(zhuān)等五所中高職學(xué)校即將陸續(xù)入駐**園區(qū)。五所中高職學(xué)校入駐后，園區(qū)各校教職工人數(shù)達(dá)多人，但由于五所中高職學(xué)校新校區(qū)離中心城區(qū)和老校區(qū)較遠(yuǎn)，多數(shù)教職工在老校區(qū)及其周?chē)呀?jīng)有住房，新校區(qū)及周?chē)策€沒(méi)有開(kāi)發(fā)住房，教師在新校區(qū)就近管理學(xué)生成為急待處理的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，為了便于學(xué)生管理，迫切需要建設(shè)對(duì)應(yīng)的教職工住房。羅強(qiáng)書(shū)記在**園區(qū)調(diào)研期間，曾指示園區(qū)建設(shè)指揮部召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，研究處理中高職學(xué)校教職工住房問(wèn)題，通過(guò)對(duì)入駐園區(qū)各校教職工工住房需求量的調(diào)查摸底，目前該項(xiàng)目可行性論證和前期規(guī)劃等有關(guān)工作已經(jīng)完畢，成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)后可立即組織實(shí)行該項(xiàng)目，深入完善園區(qū)周?chē)罘?wù)設(shè)施市場(chǎng)廣闊。四、擬成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基本概況在園區(qū)建設(shè)過(guò)程中*****企業(yè)培養(yǎng)并鍛煉了一批專(zhuān)業(yè)技術(shù)強(qiáng)、素質(zhì)高、能吃苦的管理人員和工程技術(shù)人員。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成立初期，構(gòu)成人員將由企業(yè)既有各部門(mén)中抽調(diào)精干專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員構(gòu)成，不新增人員，不新增辦公場(chǎng)所，擬組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有關(guān)狀況如下：（一）企業(yè)規(guī)模擬成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)初始注冊(cè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為三級(jí)，注冊(cè)資金800萬(wàn)元。（二）企業(yè)組織架構(gòu)總經(jīng)理總經(jīng)理工程部前期綜合部工程部前期綜合部銷(xiāo)售部財(cái)務(wù)部施工管理員（項(xiàng)目主管）施工管理員（項(xiàng)目主管）施工管理員（項(xiàng)目主管）施工管理員（項(xiàng)目主管）電氣工程師現(xiàn)場(chǎng)管理（銷(xiāo)售代表）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售售后服務(wù)出納會(huì)計(jì)電氣工程師現(xiàn)場(chǎng)管理（銷(xiāo)售代表）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售售后服務(wù)出納會(huì)計(jì)（三）各部門(mén)工作職能1、工程部（1）負(fù)責(zé)企業(yè)的技術(shù)管理工作①負(fù)責(zé)組織貫徹技術(shù)方面的政策、法規(guī)及原則，建立和完善技術(shù)管理體系、制定技術(shù)管理的工作、規(guī)章制度，并監(jiān)督實(shí)行。②負(fù)責(zé)審查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重大技術(shù)方案。③制定或組織審定新技術(shù)、新工藝、新材料應(yīng)用方案。④負(fù)責(zé)施工圖紙會(huì)審、圖紙交底、竣工圖的審定工作。⑤負(fù)責(zé)圖紙變更的審定工作。⑥負(fù)責(zé)組織各項(xiàng)工程的竣工驗(yàn)收工作，辦理工程移交手續(xù)。⑦負(fù)責(zé)工程技術(shù)資料和其他工作資料的整頓、歸檔工作。（2）負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理工作①認(rèn)真貫徹執(zhí)行上級(jí)管理部門(mén)有關(guān)工程質(zhì)量管理的規(guī)章制度，建立健全質(zhì)量管理體系，健全工程質(zhì)量管理的規(guī)章制度體系。②負(fù)責(zé)審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)或質(zhì)量計(jì)劃；負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目部上報(bào)的項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃。③負(fù)責(zé)組織對(duì)大型設(shè)備、大宗材料供貨商資質(zhì)、資格、技術(shù)條件的評(píng)審。④負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位的評(píng)審，審查監(jiān)理規(guī)劃，抽查實(shí)行狀況。⑤負(fù)責(zé)對(duì)在施工程項(xiàng)目的質(zhì)量巡查和抽查工作。參與工程協(xié)調(diào)會(huì)議，協(xié)助項(xiàng)目處理需協(xié)調(diào)處理的問(wèn)題。⑥參與基礎(chǔ)、構(gòu)造、竣工驗(yàn)收工作。⑦組織消防、人防驗(yàn)收工作。⑧負(fù)責(zé)組織召動(dòng)工程質(zhì)量會(huì)議，分析研究質(zhì)量管理中存在的問(wèn)題，提出改善措施。⑨負(fù)責(zé)重大質(zhì)量事故的調(diào)查、鑒定處理工作。2、前期綜合部（1）負(fù)責(zé)組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、市政配套設(shè)計(jì)等方案的評(píng)審、確認(rèn)工作。（2）負(fù)責(zé)規(guī)劃、設(shè)計(jì)報(bào)批和有關(guān)的手續(xù)的辦理。負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總圖綜合及實(shí)行的總體控制工作。（3）負(fù)責(zé)根據(jù)同意的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃方案到各市政配套主管部門(mén)辦理征詢(xún)，確定規(guī)劃方案。（4）負(fù)責(zé)施工圖勘察匯報(bào)的審核，負(fù)責(zé)發(fā)放施工圖。（5）負(fù)責(zé)與規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)的征詢(xún)，負(fù)責(zé)與規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)的外部聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)，確定有關(guān)方案。（6）負(fù)責(zé)項(xiàng)目市政配套工程施工的準(zhǔn)備和協(xié)調(diào)、辦理各項(xiàng)手續(xù)。（7）完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作，做好與其他部門(mén)、單位的配合工作。（8）負(fù)責(zé)組織工程范圍內(nèi)的招標(biāo)工作，編制招標(biāo)的資格預(yù)審文獻(xiàn)及招標(biāo)文獻(xiàn)，開(kāi)展招標(biāo)資格預(yù)審及招投標(biāo)工作以及有關(guān)的報(bào)批工作。（9）負(fù)責(zé)整個(gè)工程項(xiàng)目的業(yè)主協(xié)議管理工作，監(jiān)督協(xié)議的執(zhí)行，及時(shí)評(píng)價(jià)協(xié)議各方履約狀況。（11）負(fù)責(zé)審查工程部提交的工程變更部分工程量的增減、工程單價(jià)的調(diào)整、暫定金額的支付、有關(guān)工程延期、費(fèi)用索賠材料，提出處理意見(jiàn)。（12）對(duì)監(jiān)理、承包人的違約行為進(jìn)行調(diào)查，搜集掌握有關(guān)狀況，提出書(shū)面匯報(bào)并告知或提醒違約方采用措施加以糾正，按協(xié)議對(duì)違約行為進(jìn)行處理。（13）組織整個(gè)工程項(xiàng)目的協(xié)議談判工作，包括線外工程、業(yè)主指定料場(chǎng)材料、業(yè)主限價(jià)供應(yīng)的其他材料、變更協(xié)議條款的多種項(xiàng)目，負(fù)責(zé)準(zhǔn)備協(xié)議文獻(xiàn)及有關(guān)資料。（14）檢查監(jiān)理在計(jì)量支付協(xié)議管理方面的工作；審查計(jì)量的工程量，審核工程計(jì)量報(bào)表、支付工程款。（15）審查計(jì)量的工程量，審核工程計(jì)量報(bào)表、支付工程款；參與協(xié)議工程竣工驗(yàn)收，組織協(xié)議結(jié)算。（16）協(xié)助工程部編制上報(bào)和下達(dá)總體、年度、季度資金計(jì)劃，檢查計(jì)劃執(zhí)行狀況。編制資金計(jì)劃。（17）完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作，做好與其他部門(mén)的配合工作。3、財(cái)務(wù)部（1）認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策、法令和財(cái)經(jīng)制度，并結(jié)合實(shí)際狀況制定我司的計(jì)劃、記錄、財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度及實(shí)行措施。（2）組織編制與綜合平衡我司年度、季度、月度計(jì)劃，辦理計(jì)劃的上報(bào)、下達(dá)和調(diào)整工作，掌握進(jìn)度計(jì)劃并分析計(jì)劃執(zhí)行狀況，協(xié)調(diào)處理計(jì)劃執(zhí)行中的問(wèn)題。（3）根據(jù)企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中有關(guān)投資計(jì)劃和項(xiàng)目進(jìn)度安排計(jì)劃，負(fù)責(zé)擬訂對(duì)應(yīng)的資金需求量預(yù)測(cè)計(jì)劃和多種財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃，合理分派資金。（4）負(fù)責(zé)企業(yè)財(cái)務(wù)記帳，組織企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算和會(huì)計(jì)核算，實(shí)行會(huì)計(jì)監(jiān)督，準(zhǔn)時(shí)編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，按國(guó)家規(guī)定完畢稅金的申報(bào)，測(cè)算，繳納和減免工作。（5）負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)成本的管理，組織成本核算工作，并負(fù)責(zé)成本控制分析和財(cái)務(wù)預(yù)決算。（6）籌劃、協(xié)調(diào)企業(yè)與外部各利益方（各銀行、稅務(wù)、財(cái)政、關(guān)聯(lián)單位）的財(cái)務(wù)關(guān)系。（7）負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、物資的核查工作，定期進(jìn)行清產(chǎn)核資。（8）綜合管理我司記錄工作，搜集整頓記錄資料，準(zhǔn)時(shí)報(bào)送季、月度記錄報(bào)表。（9）完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作，做好配合其他部門(mén)的工作。（四）部門(mén)人員配置各部門(mén)人員配置以精簡(jiǎn)高效為原則，其中：1、工程部設(shè)置3人，部門(mén)經(jīng)理1人，水、電工程師1人，施工管理員1人；2、前期配套部設(shè)置2人，部門(mén)經(jīng)理1人，建筑工程師1人；3、合約部設(shè)置2人，部門(mén)經(jīng)理1人，概預(yù)算師1人；4、財(cái)務(wù)部設(shè)置2人，部門(mén)經(jīng)理1人（兼任會(huì)計(jì)），出納1人；5、采購(gòu)部設(shè)置2人，部門(mén)經(jīng)理1人，采購(gòu)員1人；五、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本狀況1、項(xiàng)目名稱(chēng)：**園區(qū)教師公寓（暫定名）2、項(xiàng)目位置：**園區(qū)（靠近團(tuán)結(jié)水庫(kù)一側(cè)）3、項(xiàng)目規(guī)模：總占地142畝，開(kāi)發(fā)面積17萬(wàn)平方米。4、項(xiàng)目總投資：4.78億元5、項(xiàng)目成本分析：詳見(jiàn)《**園區(qū)教師公寓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（暫定名）開(kāi)發(fā)成本核算表》6、估計(jì)項(xiàng)目收益：5.96億元。7、開(kāi)發(fā)周期：建設(shè)周期2至4年，計(jì)劃分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。綜上所述，從*****企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目的、發(fā)展戰(zhàn)略、**園區(qū)后期建設(shè)以及成立房地產(chǎn)開(kāi)