常州宏觀經(jīng)濟(jì)分析

常州凱悅中心

大型城市綜合體項目營銷報告匯報人：中國安居常州分公司策劃部王倩、陳棲、晏雯婷指導(dǎo)老師：蔣英市場篇目錄第一部分常州宏觀經(jīng)濟(jì)分析第二部分常州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析第三部分鐘樓懷德生活板塊房地產(chǎn)市場分析第四部分樣本樓盤簡介第一部分常州宏觀經(jīng)濟(jì)分析目錄雙擊添加標(biāo)題文字配套環(huán)境分析常州城市概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析政策環(huán)境分析常州未來規(guī)劃一、常州城市概況常州位于長江之南、太湖之濱，中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的長三角區(qū)域中心地帶。與上海、省會南京等距相望，與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、民生富庶而著稱的傳統(tǒng)意義上的蘇南市，即蘇錫常都市圈。行政區(qū)域面積4385平方公里；總?cè)丝?59萬；共轄天寧、鐘樓、新北、戚墅堰、武進(jìn)五大區(qū)及溧陽、金壇兩個縣級市。

二、常州經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析常州經(jīng)濟(jì)狀況、GDP及人均收入狀況分析1固定資產(chǎn)投資及人均消費(fèi)支出分析2常州商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r——城市綜合體分析32011年，中國GDP排行榜中，常州GDP總額3600億元，較2010年增長12%。人均GDP超過1.2萬美元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入29630元。常州位居全國科學(xué)發(fā)展綜合評價第5位。2011年常州完成全社會固定資產(chǎn)投資2338.9億元，比上年增長20%，其中房產(chǎn)投資較快增長。列統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年完成投資565.9億元，比上年增長33.2%，其中住宅完成投資402.9億元，比上年增長39%；商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓分別完成投資82.5億元、28.3億元，增長21.3%、51.5%。全年商品房屋施工面積達(dá)3927.1萬平方米，比上年增長22.4%，其中新開工面積1435.3萬平方米，增長8.5%商業(yè)發(fā)展日趨完善——大型城市綜合體9三、配套環(huán)境分析交通配套——BRT人性化、科技化高效化公建配套——青奧中心針對市中心西南片（運(yùn)河以南）游泳、羽毛球、兵乓球活動項目場地緊張的現(xiàn)狀而興建的全民健身中心。市政配套翠竹大道通車港錄安洲夾江大橋竣工通車常焦線“白改黑”春節(jié)前通車四、政策環(huán)境分析2011年下半年開始，常州房價逐漸回歸合理化范圍內(nèi)，而其成交量也日趨上升，可以看出，常州2012年房地產(chǎn)市場行情展露回暖現(xiàn)象，樓市前景一片光明，這對于很多大型開發(fā)商來說，常州較于那些被限購限貸的一二線城市，更具有開發(fā)價值及發(fā)展前景。所以2011年，很多大型的開發(fā)商開始進(jìn)駐常州市場挖掘金礦。五、常州未來規(guī)劃常州市政府通過商討決定，由一體兩翼向一體四翼發(fā)展，全面發(fā)展常州的商業(yè)經(jīng)濟(jì)，隨著南北兩翼的發(fā)展，常州已由市中心單一的商業(yè)模式發(fā)展為了現(xiàn)在的多中心商業(yè)格局，為了擴(kuò)充常州的商業(yè)中心數(shù)量，全面建設(shè)常州商業(yè)配套，通過對城西及城東的規(guī)劃發(fā)展，力爭將常州打造成一個多元的商業(yè)規(guī)模化城市。常州未來城建規(guī)劃鐘樓區(qū)—鐘樓新城版塊

鐘樓將力爭通過3—5年的建設(shè)，加快吸引、集聚一批高端服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的大項目，實現(xiàn)從“南大街時代”邁向“龍江路高架時代”的歷史性跨越，使鐘樓新城成為“面向未來、國際水準(zhǔn)，西部門戶、現(xiàn)代新城”。常州2012年保障房規(guī)劃2012常州將建設(shè)保障房23150套，比去年增加3350套。此外，今年常州將進(jìn)一步放寬住房保障申請條件，在廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房保障“應(yīng)保盡?！钡幕A(chǔ)上，進(jìn)一步加大實物配租工作力度，在加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的同時積極籌集社會房源，確保年內(nèi)新增廉租住房和公共租賃住房實物配租家庭1500戶，力爭1800戶。讓更多的住房困難家庭住上政府提供的保障房。

常州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析第二部分目錄一、常州2005—2010年商品住宅市場回顧三、常州各區(qū)商品房市場綜述二、四、常州未來商品房發(fā)展?fàn)顩r及綜合體的前景綜述常州2011年—2012年常州商品房市場回顧一、常州2005—2010年商品住宅市場回顧

安居觀點(diǎn)：從上圖可以看出，常州從2005年到2010年商品住宅的上市面積和銷售面積每年呈現(xiàn)逐漸上升趨勢，銷售均價增長趨勢較平穩(wěn)；08年由于國家政策的調(diào)控，銷售面積明顯少于07年；但是在09年，房地產(chǎn)市場一片大好，銷售面積史上最高；10年的銷售均價史上最高，主要原因是09年的市場火爆造成的，還有就是10年上市面積的較少。二、2011年—2012年常州商品房市場回顧安居總結(jié)與去年相比，今年前兩個月的成交量明顯下降，成交價年度最低。從商品房供求走勢不難發(fā)現(xiàn)，2011年上半年成交價年度最高，下半年由于政策的顯效，成交價從9000多降到6000多，2011年的一月份、二月份、五月份、六月份成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于供應(yīng)量，尤其是2月份，成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)量5倍，而到11年的8月份開始一直到12月份，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交量，成交量下滑到了一個低點(diǎn)。2011年的金九銀十開發(fā)商推出大批房源，但市場觀望者卻遲遲不肯下手，11月和12月份開發(fā)商繼續(xù)推出大量房源，想在年底降價跑量，所以12月的成交量年度最高，成交價年度最低為6000左右

安居總結(jié)商業(yè)

住宅辦公2011年住宅市場發(fā)展最好，成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他物業(yè)，為34000套左右

商業(yè)市場表現(xiàn)位居第二，成交量雖遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及住宅，但整體發(fā)展態(tài)勢良好。

辦公市場成交狀況僅次于商業(yè)，可見市場的需求還有待開發(fā)安居預(yù)測：2012年綜合體的發(fā)展態(tài)勢良好，市場前景看好。三、常州各區(qū)商品房市場綜述單擊添加段落文字單擊添加段落文字單擊添加段落文字單擊添加段落文字單擊添加段落文字此處添加內(nèi)容此處添加內(nèi)容此處添加內(nèi)容此處添加內(nèi)容此處添加內(nèi)容新北區(qū)武進(jìn)區(qū)天寧區(qū)鐘樓區(qū)戚墅堰安居觀點(diǎn)：據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計：新北區(qū)全年成交面積最大，達(dá)126.45萬平米；各區(qū)成交均價仍然保持傳統(tǒng)，由鐘樓、天寧領(lǐng)跑，這兩大盤踞市中心的區(qū)域成為常州樓價的最高地段，而意外的是，本年度武進(jìn)區(qū)超越新北區(qū)，以超1000元/平的差距位居第三。安居觀點(diǎn)：前十強(qiáng)中，有三個是城市綜合體，說明購房者對這類物業(yè)持信任態(tài)度，城市綜合體的市場占有率逐漸加強(qiáng)安居觀點(diǎn)：通過這張表看出鐘樓區(qū)2月成交均價處于五大區(qū)中游，其成交均價較上個月有所下降，而隨著其價格的下降，成交面積和成交套數(shù)逐步增長四、常州未來商品房發(fā)展?fàn)顩r及綜合體的前景綜述

安居總結(jié):通過2011年12月常州土地成交表可以看出，地塊用途大多以住宅和商業(yè)為主，這說明常州未來房地產(chǎn)的物業(yè)類型以住宅和商業(yè)為主，對于凱悅中心這樣的城市綜合體來說，比較適應(yīng)這樣的發(fā)展主流，有利于項目的營銷推廣。常州目前已開發(fā)的城市綜合體

安居總結(jié)：通過以上各區(qū)已開發(fā)的商業(yè)綜合體運(yùn)營情況分析，結(jié)合常州一體四翼的商業(yè)發(fā)展格局，本項目處于鐘樓區(qū)懷德路生活版塊，居于東西兩條主干道的核心位置，人流量密集，極具發(fā)展前景，是常州未來CBD商業(yè)核心聚集地之一。第三部分鐘樓懷德生活板塊房地產(chǎn)市場分析單擊此處添加標(biāo)題文字目錄鐘樓懷德生活板塊概述

1區(qū)域房地產(chǎn)市場概況2鐘樓區(qū)懷德生活板塊房地產(chǎn)競爭分析3一、鐘樓懷德生活板塊概述樣本樓盤凱悅中心所處的地理位置鐘樓區(qū)懷德生活板塊，地處城市交通主干線懷德路，擁有40多條公交線路，并且有9條BRT在此處設(shè)有站點(diǎn)。5分鐘直達(dá)常州環(huán)城高架路，迅速接駁沿江高速（約20分鐘車程），滬寧高速（約10分鐘車程），常州火車站（約5分鐘車程），奔牛機(jī)場（約30分鐘車程），整體構(gòu)架快速便捷，形成了水陸空交通立體網(wǎng)，出行6快捷，輕松自如。目前更有規(guī)劃中的軌道交通2號線懷德橋站與之相連。屆時將會連通第四醫(yī)院和金鷹國際。更是為出入懷德橋的大量客流提供了一個休閑娛樂購物的便捷消費(fèi)場所。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場概況雙擊添加標(biāo)題文字目前，鐘樓區(qū)的房地產(chǎn)市場整體狀況較2012年1月來說有所上升。不僅各地塊的配套逐步完善，開發(fā)商也度過了冬季的資金冷凍期，所以周邊樓盤均價都有所回升，但由于政策的毫不放松，今年的房地產(chǎn)市場還是很緊張！但從長遠(yuǎn)來看，懷德生活板塊的日新月異，如凱悅中心等大型城市綜合體的加入，也會讓懷德生活板塊聚集人氣、帶來效益！懷德板塊又是市中心地帶，所以鐘樓懷德生活板塊的房地產(chǎn)市場具有較大的潛力和升值空間。（一）、目前區(qū)域商品房開發(fā)情況分析雙擊添加標(biāo)題文字從表格以及目前鐘樓區(qū)商品房開發(fā)市場來看：1.熱點(diǎn)開發(fā)板塊：（1）懷德生活板塊——凱悅中心，懷景一號等（日趨成熟）（2）鐘樓新城板塊——新城香悅半島等（日趨成熟）2.已開發(fā)成熟板塊：（1）勤業(yè)生活板塊——高成萊茵，都市桃源等（逐漸成熟）（2）青楓公園板塊——青楓公館，凱爾鋒尚等（逐漸成熟）（一）、2012年2月份區(qū)域商品房市場情況分析雙擊添加標(biāo)題文字從該表格能夠看出，2月份中的商品房市場總體表現(xiàn)供不應(yīng)求，但單月成交均價卻有所下降。而結(jié)合下表又可看出成交數(shù)量占大量比重的是保障性住房，且占總成交套數(shù)的50%以上，因而，綜上可得出成交均價下降的原因。（二）、鐘樓懷德生活板塊房地產(chǎn)特征分析雙擊添加標(biāo)題文字1