房地產(chǎn)測量試卷

2009-2010學年上學期期末考試

《房地產(chǎn)測量》試卷（參考答案）題號一二三四五六總分得分一、選擇題（每題2分，共20分）1、（A）是指在一個城市或一個地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房產(chǎn)的平面1、控制網(wǎng)，測繪房產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙一一房產(chǎn)分幅平面圖。A.房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪 B.房產(chǎn)項目測繪A.房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪 B.房產(chǎn)項目測繪C.房產(chǎn)數(shù)據(jù)測繪 D.房產(chǎn)面積測繪2、有點位獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息。A.房地產(chǎn)測定B.房地產(chǎn)測繪C.地籍測量 D.地籍測定3、城市基本地形圖的復測周期一般是（B）年。A.3?5 B.5?10 C.5?152、有點位獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息。A.房地產(chǎn)測定B.房地產(chǎn)測繪C.地籍測量 D.地籍測定3、城市基本地形圖的復測周期一般是（B）年。A.3?5 B.5?10 C.5?15D.10?154、對房地產(chǎn)測繪產(chǎn)品實行（A）制度。A.二級檢查一級驗收制B.一級檢查一級驗收制C.二級檢查二級驗收制 D.一級檢查二級驗收制5、房產(chǎn)丘的編號分為幾級編號（BA.六級B.五級C.四（B）是用測量手段測定地面上局部區(qū)域內(nèi)的土地、建筑物及構(gòu)筑物已D.三級A、7、、房產(chǎn)棟的編號是以（A）為單位進行編號的B、宗地C、地塊D、圖斑（A）對人行、A、7、、房產(chǎn)棟的編號是以（A）為單位進行編號的B、宗地C、地塊D、圖斑（A）對人行、車行交通網(wǎng)的設(shè)計往往起決定作用。A、地形條件B、測繪條件C.測繪機構(gòu)D.測繪資8、 城市地籍圖比例一般為（A）。1：500B.1：800C.1：1000D.1：15009、 下列關(guān)于地籍圖，說法不正確的是（A）。A、 地籍圖是按一定比例描繪出的地物和地貌的正投影圖B、 城市地籍圖比例一般為1：500地籍圖是表示土地產(chǎn)權(quán)、地界和分區(qū)的平面圖地籍圖的內(nèi)容包括地籍要素和必要的地形要素10、 測定房屋四至歸屬及丈量房屋邊長，計算面積，要繪制（C）。A、房產(chǎn)分幅立面圖 B、房產(chǎn)分幅平面圖C.房產(chǎn)分丘圖 D.房產(chǎn)分戶平面圖二、判斷題（每空2分，共30分）1、 房產(chǎn)測量中以兩倍中誤差作為評定精度的標準，以中誤差作為限差。（X）2、 丘有獨立丘和組合丘之分，一個地塊只屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱為組合丘。（X）3、 房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖的局部明細圖，也是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。（V）4、 房產(chǎn)分戶圖是在分丘圖的基礎(chǔ)上進一步繪制的明細圖，以某房屋的具體權(quán)屬為單元。（V）5、 建筑物密集地區(qū)的分幅圖一般采用1：1000比例尺，其他區(qū)域的分幅圖可以采用1;500的比例尺。（X）6、 房產(chǎn)分戶圖的比例尺一般為1：200。（V）7、 房產(chǎn)分丘圖的繪制范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)等單位及毗連居民點。（X）8、房地產(chǎn)面積測算系指水平面積測算，包括房屋面積測算和土地面積測算。（V）9、房屋產(chǎn)權(quán)登記面積是指由房產(chǎn)測繪單位測算，標注在房屋權(quán)屬證書上，記入房屋權(quán)屬檔案的，房屋的建筑面積。（"）10、 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。（"）11、 樓梯已計算建筑面積的，其下方空間只要利用均應再計算建筑面積。（X）12、 全封閉陽臺、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影全部計算建筑面積。（"）13、 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以下的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算°（X）14、 未封閉的陽臺、無柱挑廊、有頂蓋未封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影的一半計算建筑面積。（"）15、 套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。（"）三、 名詞解釋（每題5分，共15分）房屋建筑面積答案要點：房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。房產(chǎn)界址點答案要點：房產(chǎn)界址點，簡稱界址點或拐點，即是房屋用地界線的轉(zhuǎn)折點處設(shè)置的界樁點。在房地產(chǎn)測量和管理中，用它來確定房屋用地權(quán)界的位置。界址點的連線構(gòu)成房屋用地的地界線。房屋的共有建筑面積答案要點：房屋的共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。四、 簡答（共35分）1.共有共用面積分攤的基本原則是什么？（6分）答案要點：產(chǎn)權(quán)各方有合法的面積分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議進行面積分割。沒有面積分割文件或協(xié)議的，按各套（單元）的套內(nèi)建筑面積的比例進行分攤；公用面積分攤后，不劃分各產(chǎn)權(quán)人在公用面積上的產(chǎn)權(quán)界限。商品房的建筑面積具體由哪幾部分組成？（8分）答案要點：商品房的建筑面積是衡量該商品房大小的指標之一，也是計算該商品房總價款的指標之一。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和應分攤公用面積兩部分組成。而套內(nèi)建筑面積則由套內(nèi)使用面積、墻體面積及陽臺面積三部分組成；應分攤公用面積是指本棟各業(yè)主共同使用或共同擁有部分的面積，按各套內(nèi)建筑面積大小按比例分攤而得的面積。因此，商品房建筑面積可用如下式子表示：建筑面積二套內(nèi)建筑面積+應分攤公用面積二套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積+應分攤公用面積簡述丘的概念和分類，以及如何確定丘的界限。（7分）答案要點：地表上一塊有界空間的地塊稱為“丘”。丘的用地界線首尾封閉，一個地塊只屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱獨立丘，一個地塊屬于幾個權(quán)屬單元時稱為組合丘。通常情況下，一個單位（或一處院落）一個門牌號是獨立丘；當用地單元混雜或用地單元面積過小時，劃分為組合丘。也可以按界標或自然界線確定，即有固定界標的按界標劃分，無固定界標的按自然界線劃分。簡述房屋調(diào)查的主要內(nèi)容。（6分）答案要點：房屋調(diào)查的內(nèi)容包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋產(chǎn)別、房屋用途、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、占地面積、分攤面積、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛、他項權(quán)利等基本情況。簡述房地產(chǎn)測量在測繪內(nèi)容上與地形測量的差別。（8分）答案要點：地形測量是指依據(jù)一定比例對地物地貌平面位置及其高程進行表述。地形測繪不僅要詳盡測量測區(qū)內(nèi)的各種地物，地貌，而且對高程測量要求也較高。房地產(chǎn)測繪內(nèi)容主要是指房屋，房屋用地及其附屬設(shè)施有關(guān)的房產(chǎn)要素測量，對高程一般不作要求。房產(chǎn)圖不僅表示房產(chǎn)要素空間位置信息，還要表述房產(chǎn)要素屬性信息。根據(jù)房產(chǎn)調(diào)查，標注房產(chǎn)編號,其中包括房產(chǎn)分區(qū)號，丘號，丘支號，幢號，房產(chǎn)權(quán)號，同時說明房屋產(chǎn)別，結(jié)構(gòu)，層次，建成年代，房屋用途，權(quán)屬，權(quán)源，權(quán)界及用地分類等社會屬性信息。即房地產(chǎn)測繪對房屋及其用地必須測定位置（定位），調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì)（定性），測定其范圍和界線（定界），更重要的是測算其面積（定量），調(diào)查測定評估其質(zhì)量（定質(zhì)）和它所在級差土地上的價值（定價）。而地形測量除定位特性外，不具備上述的其它特性?！斗康禺a(chǎn)物業(yè)管理》思考題第一章：市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理.計劃經(jīng)濟下的房產(chǎn)管理有何特點？答：一是強調(diào)了房地產(chǎn)的社會福利性，而忽略了它的商品屬性；二是房地產(chǎn)作為生產(chǎn)資料，由于我國社會主義性質(zhì)、生產(chǎn)資料公有制要求，因此房地產(chǎn)必須由國家來管理。而國家管理是一個虛構(gòu)體，所以由代表國家利益的各地房管局及下屬的房管所來管理，實際上采取的是行政體制管理。三是這種體制下，國家在住宅建筑上只有投入沒有產(chǎn)出。建的越多，補得越多，包袱背的越重。在住宅建設(shè)管理上，其弊端日益顯現(xiàn)出來。（1）管理不到位現(xiàn)象嚴重；（2）房屋的附屬設(shè)施，公用配套設(shè)施無人管理，破損嚴重；（3）住宅小區(qū)管理體制不順：影響居住著的正常使用；（4）住房租賃管理方法不統(tǒng)一，政出多門。（5）入不敷出，國家難以承受維修、資金負擔；（6）不利于其實也單位集中精力發(fā)展生產(chǎn)，提高效益。如何理解物業(yè)管理有利于樹立開發(fā)商的良好形象？答：競爭機制是現(xiàn)代市場機制的基本要素之一。市場經(jīng)濟越發(fā)展，競爭越激烈，越能體現(xiàn)出企業(yè)的素質(zhì)。市場競爭，使消費者的地位日益上升，誰贏得了消費者，誰就贏得了市場，就能產(chǎn)生效益。要想贏得消費者的信賴，不是靠形式主義和應酬式的突出表現(xiàn)，而是靠物業(yè)管理的內(nèi)容、質(zhì)量、水平去獲得商業(yè)信譽，從而提高物業(yè)價值及開發(fā)商的信譽。良好的物業(yè)管理可以使消費者從心理上建立起對企業(yè)的信任感，從而贏得消費者的認可。物業(yè)管理在兩個文明建設(shè)中起到哪些作用？答：物業(yè)管理對構(gòu)件和諧社會有著積極的作用、對環(huán)境的管理是和諧社區(qū)的基礎(chǔ)、對業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)滿意的服務是社區(qū)和諧的關(guān)鍵、對業(yè)主開發(fā)商的協(xié)調(diào)溝通和理解社區(qū)沖突和糾紛的橋梁紐帶作用。第二章：物業(yè)管理的基本概念、內(nèi)容及主要原則.有人說：“物業(yè)管理就是掃掃地，澆澆花，看看門”。對此你是如何認識的？答：這種看法不正確?！段飿I(yè)管理條例》明確告訴我們，物業(yè)管理應由專門的機構(gòu)負責，受物業(yè)管理部門的委托，按照國家法律規(guī)定，依照合同，運用現(xiàn)代化的管理方式和先進的維修養(yǎng)護技能，并以經(jīng)濟手段進行服務管理，同時對房屋主體現(xiàn)象、清掃衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并且向能提供多方面的綜合服務，以達到一個良好的社區(qū)環(huán)境，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的居住、消費需求，使得物業(yè)能保值、增值。物業(yè)管理分為那幾類？各自有哪些內(nèi)容？答：一、基礎(chǔ)性公共服務：包括房屋建筑主體的管理、房屋的設(shè)備設(shè)施管理、環(huán)境衛(wèi)生管理與服務、綠化管理服務、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全護衛(wèi)管理服務、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防協(xié)助管理工作、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通協(xié)助管理服務、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的檔案管理。二、針對性的專項服務：日常生活類、商業(yè)服務類、文化教育衛(wèi)生體育類、金融中介服務類、社會福利類。三、委托性的特約服務。物業(yè)管理的性質(zhì)是什么？答：物業(yè)管理對象是物業(yè)，服務對象是人，是集管理、經(jīng)營、服務于一體的有償勞動，所以物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是一種服務性行業(yè)。物業(yè)管理性質(zhì)也比較明確，主要是“服務性”的，寓管理、經(jīng)營于服務之中。什么是三效益并重原則？答：三效益是指社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。物業(yè)管理切不可只追求經(jīng)濟效益而忽略了社會效益和環(huán)境效益。這是因為社會效益、環(huán)境效益是以經(jīng)濟效益為基礎(chǔ)，并且要以這三者為最終目標，三種效益必須同時兼顧，和諧統(tǒng)一，不可偏廢任何一面。第三章：物業(yè)管理開展的基礎(chǔ)理論1.物業(yè)管理是依據(jù)哪些理論開展工作的？答：物業(yè)管理有一系列理論基礎(chǔ)支撐，如建筑物區(qū)分所有權(quán)理論、委托代理理論、公共選擇理論、價格理論、市場經(jīng)濟理論、項目管理理論、需求層次理論、社區(qū)理論、人才理論、系統(tǒng)論、市場經(jīng)濟理論、顧客讓渡價值理論等。什么是產(chǎn)權(quán)理論？目前住房中的產(chǎn)權(quán)形態(tài)有幾種？答：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性使用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)力，從而表明建筑物區(qū)分所有權(quán)主要包括專有所有權(quán)，共有部分持分權(quán)，成員權(quán)三位一體的復合型權(quán)力。根據(jù)產(chǎn)權(quán)理論分析物業(yè)管理工作的重點在哪里？答：根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論分析可知：物業(yè)服務企業(yè)的基本職能和工作服范圍應是建筑物（住宅小區(qū)）的共用部分及共用設(shè)施、設(shè)備維護保養(yǎng)，并保持建筑物（住宅小區(qū)）共用部位地方的清潔、綠化及環(huán)境秩序的井然，不包括建筑物的專有部分。.產(chǎn)權(quán)理論規(guī)范了業(yè)主的哪些權(quán)利？答：專有所有權(quán)、共有部分持分權(quán)、成員權(quán)。.委托代理中如何實現(xiàn)效率提高？答：在物業(yè)管理中，提高委托代理效率因素主要有：對代理人進行監(jiān)督和激勵、減少業(yè)主和企業(yè)員工之間的監(jiān)督距離、建立以模糊數(shù)學為基礎(chǔ)，加權(quán)平均多元素的考核模型方法來進行考核，這樣才能克服隨意性，具有一定的公正性，使激勵措施落到實處。.物業(yè)管理如何運用公共選擇理論?答：住宅小區(qū)（大廈樓道）內(nèi)來自各不同層次的業(yè)主（使用人）的意見、建議如何流一呢？又如何協(xié)調(diào)大家的利益呢？根據(jù)“代議制”，公共選擇理論形成的業(yè)主委員會（管委會）來處理大家的事情。第四章：物業(yè)管理的社會學意義1.簡述城市管理、社區(qū)管理與物業(yè)管理的三者關(guān)系。答：城市社會管理是一個大系統(tǒng)，是由互相關(guān)聯(lián)、互相作用的若干要素按照一定方式組成的統(tǒng)一體，社區(qū)管理是一個子系統(tǒng)。物業(yè)管理作為社區(qū)管理子系統(tǒng)之一，雖然在職能和方法上有類似之處，然而物業(yè)管理是企業(yè)化、公司化行為；而社區(qū)管理是主要由街道牽頭、組織實施的政府行政行為。因此從這個角度看，兩者是整體與局部的關(guān)系，社區(qū)管理需要物業(yè)管理，物業(yè)管理必須服從社區(qū)建設(shè)管理。城市管理、社區(qū)管理、物業(yè)管理是國家城市化建設(shè)與管理中的三個同心圓，即國家城市管理必須落實到社區(qū)管理，而社區(qū)管理又必須依賴于物業(yè)管理開展，但物業(yè)管理不能代替社區(qū)管理，而社區(qū)管理也不能代替城市管理。如何理解物業(yè)管理為社會安定創(chuàng)造了條件。答：物業(yè)管理推動了城市化發(fā)展；物業(yè)管理是社會管理的主力軍；物業(yè)管理為社會的安定創(chuàng)造了條件；物業(yè)管理使居民的文化道德水平提高。社區(qū)文化具有哪些功能?答：社區(qū)文化具有以下功能：傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明意識的結(jié)合；個體差異與群體認同的結(jié)合；以人為本的思想與主人翁精神的結(jié)合；觀念上的文明建設(shè)與行為上的文明建設(shè)相結(jié)合。物業(yè)管理公司如何開展社區(qū)文化活動？答：傳播文化的工具和娛樂設(shè)施，如影劇院、文化站、圖書館、閉路電視等開展聯(lián)絡感情活動，增強人們之間的友誼；創(chuàng)建文明單位、文明樓、文明家庭、文明市民、文明住宅小區(qū)活動，注意文明居住、鄰里團結(jié)互助，積極參加各項公益活動；積極開展各項文明活動；組織各類體育比賽、音樂沙龍、京劇票友聯(lián)誼活動，加強住戶之間的交往與聯(lián)系，培養(yǎng)集體觀念，增強公民意識。第五章：物業(yè)管理房地產(chǎn)1.市場經(jīng)濟下，產(chǎn)品生產(chǎn)過程是如何進行的？答：市場是商品經(jīng)濟的集中表現(xiàn)，社會分工是商品經(jīng)濟和市場存在于發(fā)展的基礎(chǔ)。市場和商品經(jīng)濟密切聯(lián)系，商品經(jīng)濟越發(fā)達，市場越發(fā)達，市場對生產(chǎn)和消費的作用也就越大?，F(xiàn)代化的市場經(jīng)濟以其自身巨大的滲透力打破了封建割據(jù)、地區(qū)封鎖、小農(nóng)經(jīng)濟的自產(chǎn)自足的生產(chǎn)模式，從而形成了社會化大生產(chǎn)。為什么良好的物業(yè)管理能使物業(yè)增值？答：隨著改革深入發(fā)展，老百姓住房被定位生活資料，屬于商品性質(zhì)，允許個人買賣，產(chǎn)權(quán)多元化。老百姓自己購房，必然對房屋質(zhì)量、房屋功能、房屋周邊的環(huán)境以及物業(yè)管理都要考慮，這要求經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)必須樹立好企業(yè)信譽，開展好物業(yè)管理，這樣才會使業(yè)主愿意買房。良好的物業(yè)管理可以使開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營中得到大筆的利潤和無形的資產(chǎn)----社會信譽、企業(yè)好的形象，使自己名利雙收，進而使物業(yè)增值。房地產(chǎn)商對物業(yè)管理的投入包含哪些方面？答：包括：觀念的投入、行動的投入、資金的投入。第六章：物業(yè)管理的招標投標1.什么是物業(yè)管理的招標投標？答：物業(yè)管理招標是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會，在為物業(yè)選擇管理者是，通過制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件向社會公開，由各家物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最好的企業(yè)，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。物業(yè)管理投標是指符合招標文件中要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)公布的招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)管理條件和水平，編制投標文件，積極參與投標活動的整個過程。物業(yè)管理招標方式有哪幾種？每種有何特點?答：招標方式有一下三種：公開招標。特點是業(yè)主有較大的選擇余地，有利于降低成本，提高物業(yè)管理水平，但是招標單位審查投標者資格及其標書的工作量比較大，招標費用支出較大。邀請招標。特點是業(yè)主選擇范圍較小，減少了資格預審工作量，但限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，不符合自由競爭、機會均等的原則。協(xié)商招標。特點是沒有資格預審和開標等階段，比較容易達成協(xié)議。3.簡述物業(yè)管理招標投標的程序。答：1、準備階段：成立招標組織、申請批準招標、確定標的（招標項目），按規(guī)定測算標底、確定招標的指導思想、原則及方式方法、編制招標文件。2、 招標階段：招標單位向社會發(fā)出招標公告或邀請通知、審查投標單位的資格，確定參加競標單位的單位、招標單位向投標企業(yè)提供招標文件，接受咨詢。3、 投標階段：凡獲得資格的物業(yè)服務企業(yè)均可撰寫投標書參加投標、投標書的報送。4、 信譽調(diào)查采樣階段。5、 開標階段：成立評標委員會、開標、評標、現(xiàn)場答辯、評標答辯結(jié)果綜合統(tǒng)計中標及簽訂合同。4.物業(yè)管理招標投標應遵循哪些原則?答：公開、公正、合理原則。物業(yè)管理投標書編寫有哪些主要內(nèi)容？答：管理方式、管理組織架構(gòu)、管理費用的收支預算方案、管理操作、管理目標經(jīng)營管理宗旨方針、便民服務措施、社區(qū)文化、管理指標的承諾、檔案資料的建立與管理、提高物業(yè)管理服務水平的新設(shè)想、物業(yè)服務企業(yè)愿承受的有關(guān)獎罰。第七章：物業(yè)管理前期介入研究1.如何從營銷理論理解物業(yè)管理前期介入的必要性。答：1、物業(yè)管理前期介入可以保證房地產(chǎn)開發(fā)的營銷導向：目前房地產(chǎn)企業(yè)有以下經(jīng)營導向可以選擇，分別是以生產(chǎn)為導向、以產(chǎn)品為導向、以銷售為導向、以營銷為導向。2、物業(yè)管理前期介入可促進物業(yè)銷售。簡述通過反饋方法分析物業(yè)管理前期介入的必要性。答：反饋是控制論的一種方法，事實上反饋控制是一切客觀事物相互作用的一種普遍形式。一項經(jīng)營活動要想保證質(zhì)量，取得成功離不開有效控制，控制過程就是通過信息的傳輸和反饋，以實現(xiàn)管理效果得到有效保證的過程。控制信息輸入到受控部分，受控部分也有反饋信息返送到控制部分形成閉合回路，沒有反饋信息的非閉合回路，不可能實現(xiàn)控制，控制部分正是根據(jù)反饋信息才能比較，糾正和調(diào)整它發(fā)出的控制信息，從而實現(xiàn)控制。房地產(chǎn)作為一個系統(tǒng)，為保證其開發(fā)成功，物業(yè)管理的前期介入是非常重要的，它可以再不同階段產(chǎn)生反饋信息。.物業(yè)管理前期介入有哪些方式？答：1）早期充當顧問：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計。2） 對施工的介入：指導施工單位把好質(zhì)量關(guān)、掌握新物業(yè)的全部情況。3） 把好工程質(zhì)量驗收關(guān)：組織驗收小組、竣工驗收內(nèi)容。.物業(yè)管理在哪些階段進行介入？答：立項階段、規(guī)劃設(shè)計施工準備階段、施工建設(shè)階段、竣工驗收階段。第八章：物業(yè)管理模式.目前我國物業(yè)管理大體分為那幾類？答：行政、福利管理型；行政性與專業(yè)化相結(jié)合管理型；社會化、專業(yè)化、市場化管理型。.簡述目前我國物業(yè)管理的六種模式。答：以區(qū)、街道辦事處以及居委會為主城里的物業(yè)管理公司；以房管所轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司；以房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬組建的物業(yè)管理公司；單位直管公房管理模式；完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司來開展；由街道居委會、社區(qū)服務站以及物業(yè)管理公司組建為新的管理模式------稱之為“三合一”的管理模式。房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司具有哪些特點？答：1、發(fā)揮了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營所長，從開發(fā)、建設(shè)到管理一條龍，可以為業(yè)主提供全方位服務；2、這類物業(yè)管理企業(yè)開展服務的目的是作為房地產(chǎn)商售樓的賣點；3、此類物業(yè)管理企業(yè)依附于開發(fā)商，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營好壞以及盈與虧都由開發(fā)商負責，造成物業(yè)管理企業(yè)自身獨立性差，自主意識差，市場競爭意識強；4、近期來看，這種依附還是可以的，但從長遠來看，物業(yè)管理企業(yè)總有一天要“斷奶”，因此此類物業(yè)管理企業(yè)應增強自主意識、獨立意識和市場競爭意識，真正成為自主經(jīng)營、自負盈虧的實體。按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司具有哪些特點？答：1、市場經(jīng)濟體制下產(chǎn)生，管理思路清晰，競爭意識強烈；2、企業(yè)按照“獨立核算、自負盈虧、自我運站、自我發(fā)展”方式進行；3、市場意識清楚，為業(yè)主服務熱情，辦事認真，擴大市場份額。傳統(tǒng)的房屋管理與市場化物業(yè)管理有何區(qū)別？答：1）從管理體制上兩者差別：傳統(tǒng)的房屋管理是計劃經(jīng)濟下政府和企事業(yè)單位按產(chǎn)權(quán)、按部門采用行政手段，直接進行行政福利型的封閉式管理。通常是長官意志、行政命令的方法，是計劃包辦的維修、管理辦法；物業(yè)管理公司是專業(yè)化企業(yè)，它的服務是通過市場，采用經(jīng)濟手段進行社會化管理的有償服務。2） 從管理內(nèi)容上看兩者的區(qū)別：傳統(tǒng)的房屋管理多年來一直以單一的“收租養(yǎng)房”為主要內(nèi)容。國家實行的又是福利型低租金政策，即使收租也養(yǎng)不了房，仍需政府補貼；物業(yè)管理是對房屋、設(shè)備、設(shè)施、市政、環(huán)境等實行全方位，多功能的經(jīng)營、管理、服務。企業(yè)通過開展一業(yè)為主，多種經(jīng)營的經(jīng)營方針，實現(xiàn)造血功能，逐步走向兩性循環(huán)。3） 從管理對象的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來看兩者的區(qū)別：傳統(tǒng)的房屋管理，不論是政府或管理部門，都是國家的，產(chǎn)權(quán)單一；物業(yè)管理是在產(chǎn)權(quán)多元化后，對一些公共部位，公用設(shè)施，實行高度統(tǒng)一，全方位服務于一體的管理。同時還對小區(qū)內(nèi)的環(huán)衛(wèi)、綠化、市政、治安、交通等實行全方位的管理，發(fā)揮住宅小區(qū)的整天功能。4） 從管理機制上看兩者的區(qū)別：傳統(tǒng)的房屋管理是管房單位以自身的意志來管理住房，他們與住戶關(guān)系是管理與被管理的關(guān)系，住戶長期處于被動地位而無法選擇；市場化的物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和使用人通過市場選聘物管企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)接受或者不接受選聘，雙方在完全平等的原則上，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自權(quán)力、義務。中國近期物業(yè)管理有何特點？答：與市場經(jīng)濟相適應的物業(yè)管理模式和計劃經(jīng)濟體制下傳統(tǒng)的管理模式在一個時期內(nèi)并存；物業(yè)管理的模式和標準將呈多層次性，與現(xiàn)代化都市建設(shè)和人們的生活、工作要求相適應。第九章：物業(yè)管理公司的基本職能與機構(gòu)1.簡述物業(yè)管理社會化的內(nèi)容。簡述物業(yè)管理專業(yè)化的內(nèi)容。答：物業(yè)管理社會化的第一層含義是：擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制（過去企業(yè)建房自己管），適應了住房制度改革，即住房由福利分配進入貨幣購房；產(chǎn)權(quán)多元化后，由物業(yè)管理企業(yè)承擔了多元化管理的大管家，又為政府部門找到了社會總代管；變多個單位、多個管理部門、多加管理為物業(yè)管理企業(yè)一家管理、統(tǒng)一服務，使資源得到優(yōu)化重組，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的三者統(tǒng)一。第二層含義是:物業(yè)管理公司不再由政府包下來，要到社會上找活干；物業(yè)管理公司要以社會為基礎(chǔ)，以服務質(zhì)量為依托，靠品牌優(yōu)勢來贏得廣大業(yè)主的信賴從而贏得市場份額。物業(yè)管理專業(yè)化：第一層含義是：物業(yè)管理本身的需求，現(xiàn)代化的住宅含有大量的高科技技術(shù)，以信息、電子、網(wǎng)絡為標志的自動化、智能化進入物管工作中來;高科技在物管領(lǐng)域內(nèi)使用，促進了物管觀念、手段、方式的改變，從而使物業(yè)管理從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，物管技術(shù)人才專業(yè)化更加需要。第二層含義是：物管企業(yè)通過專業(yè)調(diào)整將做的更大更強，物業(yè)管理市場化，優(yōu)勝劣汰，企業(yè)調(diào)整重組，將形成為數(shù)不多但具有一流管理水平的大中型骨干企業(yè)集團。為什么說物業(yè)管理是一種企業(yè)化的行為？答：物業(yè)管理企業(yè)應真正成為獨立的經(jīng)濟實體，成為自主經(jīng)營、自負盈虧的社會主義的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者，具有自我改造和自我發(fā)展的能力，成為具有一定權(quán)力和義務的法人；物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為，它是以經(jīng)濟手段為主，實行責、權(quán)、利相結(jié)合的責任制，物業(yè)企業(yè)開展的是有償服務。物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設(shè)置應符合什么要求？答：物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設(shè)置必須為實現(xiàn)公司的經(jīng)營管理為目標服務。它要滿足一下三個基本要素：具備服務性功能、充分發(fā)揮員工的潛能、效率與效益。什么是直線式的管理機構(gòu)？什么是矩陣式管理機構(gòu)？兩者的區(qū)別？答：直線制是簡單的企業(yè)管理組織形式，其特點是企業(yè)各級領(lǐng)導親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導，不設(shè)置職能機構(gòu)。這種組織形式適用于業(yè)務量較小的小型物業(yè)服務企業(yè)的初期管理。矩陣制又稱規(guī)劃------目標結(jié)構(gòu)組織。是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，按照業(yè)務領(lǐng)域的需要又建立了橫向領(lǐng)導系統(tǒng)，縱橫交錯，形成了矩陣式。這種組織形式的主要特點是該公司的員工成員受雙重領(lǐng)導，既受所屬部門的領(lǐng)導，又受項目組織領(lǐng)導。第十章：物業(yè)管理與價格.企業(yè)自主定價有何意義？答：企業(yè)定價是發(fā)展社會主義商品經(jīng)濟的要求；企業(yè)定價是社會主義經(jīng)濟條件下企業(yè)發(fā)展的要求；企業(yè)定價是企業(yè)追求利潤最大化的正當權(quán)利。.企業(yè)定價與國家定價有何區(qū)別？答：（1）兩者出發(fā)點有差異：國家定價反映宏觀調(diào)控作用，它要求各種商品自覺的保持國民經(jīng)濟中一些重要比例關(guān)系的協(xié)調(diào)平衡，從而體現(xiàn)出計劃性。（2）利益機制不一樣：國家定價的決策主體是國家，很自然從國家利益、整體利益出發(fā)來考慮問題；企業(yè)定價自然首先考慮企業(yè)利益。（3）運動表現(xiàn)形式不同：國家定價的特點是通常實在一定時期內(nèi)保持穩(wěn)定不隨一時商品價值和供求關(guān)系變化而變化，企業(yè)定價的特點是根據(jù)商品價值量和供求關(guān)系變化而靈活變化，它根據(jù)市場進行價格幅度調(diào)整，所以企業(yè)定價的運動的形式呈現(xiàn)波浪式。物業(yè)管理有幾種定價目標？它們分別用在哪類物業(yè)管理上？答：以獲得最高利潤為目標----針對收益性物業(yè)管理；以投資收益率為定價目標----針對涉外住宅小區(qū)、商住樓物業(yè)管理；側(cè)重社會效益的定價目標----針對普通住宅小區(qū)物業(yè)管理。物業(yè)管理為什么要以生產(chǎn)成本為制定價格的基礎(chǔ)？答：生產(chǎn)成本是價格構(gòu)成的重心，在構(gòu)成價格的諸因素中居于重要地位。一般的說生產(chǎn)成本的高低往往決定著商品的價格水平。以生產(chǎn)成本為制定價格的最低界限，是商品經(jīng)濟的客觀要求。因為只有價格不低于其成本的條件下，生產(chǎn)單位的勞動消耗才能得到相應的補償，簡單的再生產(chǎn)才能維持下去，否則企業(yè)就會破產(chǎn)。物業(yè)管理費由哪些項目構(gòu)成？如何計算？答：人工費、行政辦公費、一般公共設(shè)施維護保養(yǎng)費、公共設(shè)施維修保養(yǎng)費、清潔費、綠化費用、保安費、保險費、公用水電費、其他費、企業(yè)上交的各種稅費、企業(yè)應獲取的利潤。、“—pW計算公式：s第十一章：物業(yè)管理的法律知識1.簡述物業(yè)管理立法的重要性。答：只有通過立法，才能從根本上保證業(yè)主的利益；只有通過立法，才能管理好物業(yè)管理市場；物業(yè)管理的行為需要有法可依；只有通過立法，才能強化開發(fā)商的物業(yè)管理責任。物業(yè)管理的法律關(guān)系三要素的具體內(nèi)涵是什么？答：物業(yè)法律關(guān)系的主體：物業(yè)法律關(guān)系的主體就是法律所規(guī)定的物業(yè)法律關(guān)系的參與者，具體說物業(yè)管理者、物業(yè)所有者或使用者、政府業(yè)務主管部門及相關(guān)單位、個人等；物業(yè)法律關(guān)系的內(nèi)容：物業(yè)法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)法律關(guān)系的主體之間依據(jù)法律、合同而享有的權(quán)力和所承擔的義務；物業(yè)管理權(quán)力是指物業(yè)管理公司或物業(yè)的所有者、使用者依照法律規(guī)范或物業(yè)管理合同所規(guī)定的主體所享有的、做出的某種行為的可能性。物業(yè)法律關(guān)系的客體：物業(yè)法律關(guān)系的客體是指物業(yè)法律關(guān)系的主體的權(quán)利義務所共同指向的對象，即物和行為。.簡述“公共契約''的內(nèi)涵及作用。答：基本概念：物業(yè)管理公共契約是指一定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由管理部門主持，全體業(yè)主（使用人）同物業(yè)管理公司共同簽訂的，明確物業(yè)管理人與業(yè)主（使用人）之間的權(quán)力、義務關(guān)系的合同。作用是：具有對物業(yè)管理法律規(guī)范的補充作用；在管理過程中可以減少大量的矛盾沖突；體現(xiàn)了公平原則；通過自我約束機制，可達到公民自我文明教育的目的。.物業(yè)管理違法構(gòu)成構(gòu)成要件有哪些？答：違法性、危害性、可罰性。物業(yè)管理法律責任有幾類？民事法律責任方式有哪些？答：民事責任、行政責任和刑事責任三種。民事法律責任方式有：停止侵害（停止違法、違章行為）、消除危害（排除險情或隱患）、排除妨礙（拆除違章建筑等）、恢復原狀（進行必要的修復或保護X賠償損失（對受害人的物質(zhì)損失和精神損失予以賠償）、賠禮道歉。6.處理違約行為的方式有哪幾種？答：協(xié)商解決、調(diào)解、沖裁或訴訟。第十二章：用項目管理的理論指導物業(yè)管理1.什么是項目管理？答：項目管理是指運用各種知識、技能、方法、工具，為滿足或超越項目有關(guān)各方對項目的要求與期望所開展的各種計劃、組織、領(lǐng)導、控制等方面的活動。簡述項目計劃的重要性。答：計劃包括對未來的預測，對于面向市場物管企業(yè)，決定本公司未來理想的市場位置，是計劃工作的關(guān)鍵?？紤]計劃的類型及計劃的本身的過程是有益的。項目管理有哪些特征？答：一次性、項目管理目標明確性、項目經(jīng)理負責制。4.物業(yè)管理與項目管理有哪些聯(lián)系？答：物業(yè)管理與項目管理內(nèi)涵的一致性、物業(yè)管理與項目管理過程的一致性、物業(yè)管理與項目管理目標一致性。用項目管理的方法開展物業(yè)管理有何意義？答：可以充分發(fā)揮項目管理技術(shù)的優(yōu)勢，從項目管理的五個內(nèi)容出發(fā)，指導物業(yè)管理工作的開展，必將產(chǎn)生客觀的管理效應，推動物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展。第十三章：物業(yè)管理中綜合服務與經(jīng)營服務1.物業(yè)管理中綜合服務有什么特征？答：服務提供的是活勞動性質(zhì)的服務，綜合服務提供非要素性服務，綜合服務所提供的勞務具有商品性。綜合服務包括那些內(nèi)容？答：為物業(yè)自身服務、清掃保潔服務、綠化養(yǎng)護服務、安全護衛(wèi)服務、業(yè)主（使用人）的家政服務。如何理解綜合服務所提供的勞務具有商品性？答：市場經(jīng)濟條件下，綜合服務既有勞務性，又有商品性，因而被稱之為勞務商品。勞務商品是物業(yè)管理公司的員工通過提供靠自身的知識、技藝、體力、責任感與服務態(tài)度、借助于一定的生產(chǎn)資料（如設(shè)備、工具、材料）為他人提供服務的勞動成果。勞務商品是非物質(zhì)的、無形的但卻是可感知的，比如環(huán)境保潔。綜合服務是商品，按照商品經(jīng)濟規(guī)律、價值規(guī)律、等價交換原則，物業(yè)管理公司所開展給類服務應是有補償?shù)?。開展綜合服務有哪些要求？答：效果、方便、態(tài)度、合理、滿意。第十四章：物業(yè)管理制度1.物業(yè)管理處主任的崗位職責有哪些？其工作內(nèi)容有哪些？答：崗位職責：堅決貫徹執(zhí)行國家各項法律、規(guī)章及公司的有關(guān)規(guī)章制度；組織全管理處員工學習時政、業(yè)務知識；定期地組織召開業(yè)主（使用人）座談會，或上門聽取意見，溝通業(yè)主（使用人）與物業(yè)管理處的關(guān)系；關(guān)心業(yè)主委員會建設(shè)，自覺接受業(yè)主委員會、業(yè)主大會的監(jiān)督，搞好各項工作。工作內(nèi)容：領(lǐng)導好全體員工積極開展環(huán)境衛(wèi)生、綠化美化、安全防范、公共設(shè)施和機電設(shè)備維修保養(yǎng)工作；檢查督促管理處的工作人員認真完成各項工作任務，審批財務的各項報表及費用的開支；結(jié)合管理住宅小區(qū)（大廈）的實際，每年提出蓋上管理工作建議與措施，并征得上級公司的同意付諸實施，并把開展情況通報業(yè)主（使用人），以得到廣大業(yè)主（使用人）的支持；配合公安部門和街道居委會做好安全防范和計劃生育等工作，?！耙环狡桨病?；搞好社區(qū)文化建設(shè)，開展豐富多彩文化生活，陶冶人們的情操，凈化人們心靈，提高全民素質(zhì)，爭創(chuàng)先進文明小區(qū)（大廈）；每年要制定工作計劃，每季度要有工作重點，定期的考核、總結(jié)，不斷提升管理水平。2.物業(yè)管理中如何加強裝修管理？答：裝修時必須申報、進行審批、按章施工、驗收。簡述“住戶手冊”的內(nèi)涵及主要內(nèi)容。答：一個現(xiàn)代化住宅小區(qū)（大廈），配有重要的設(shè)備設(shè)施，還有活動場所，這些設(shè)施如何管理和保養(yǎng)，對住宅小區(qū)的綠化和美化如何愛護，需要一份文件對這些進行系統(tǒng)科學的說明和規(guī)定，這份文件就是《住戶手冊》。它是業(yè)主在小區(qū)內(nèi)生活和活動的鑰匙?！蹲羰謨浴肥俏飿I(yè)管理公司發(fā)給每戶的一本行為準則的指導性文件，目的是使住戶更好地了解和使用物業(yè)，通過廣大業(yè)主和物業(yè)管理公司的共同努力，創(chuàng)造安全、方便、寧靜、舒適的工作和生活環(huán)境。內(nèi)容包括：常用資料、顧客服務、住戶守則及責任等。第十五章：公共服務操作規(guī)范1.簡述物業(yè)管理在住宅小區(qū)的三類服務。答：第一類是公共服務，它是為全體住戶提供的經(jīng)常性的有償和無償服務；第二類是專項服務，它是根據(jù)業(yè)主（使用人）的特點積極開展專項服務；第三類是特殊服務，它是根據(jù)業(yè)主（使用人）個別需求而開展的特殊服務。2.制定保潔管理制度有哪些要求？答：明確要求、規(guī)定標準、制定計劃、計劃培訓、定期檢查。3.綠化養(yǎng)護管理有哪些特點？答：經(jīng)常性、針對性、動態(tài)性。4.治安護衛(wèi)中保安部門有哪些職責？答：（1）制定各項治安管理制度和工作程序；（2）負責維護管區(qū)內(nèi)治