土地還原利率求取實(shí)務(wù)操作

#afo其中，a,b,f為待定參數(shù)，具體見表5。表5風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值賦值表市場風(fēng)險(xiǎn)形響程度無影響(D)不嚴(yán)蛋(C)較嚴(yán)置(B)最嚴(yán)重(A)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值0fbfaf根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值賦值與西安市風(fēng)險(xiǎn)因素、因子權(quán)重值，利用式11確定市場風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值結(jié)果見表6。市場風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值(風(fēng)險(xiǎn)因子權(quán)重值X因子風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值)(式11)表6西安市土地市場風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值結(jié)果商服用地住宅用地工礦倉儲用地風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值1.4663af+1.0407bf+O.493f0.6553af+1.412bf+0.4195f0.2943af+0.2386bf+】?2902f土地還原利率的確定根據(jù)已經(jīng)測算確定的商服用地及住宅用地的土地還原利率，按照土地還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值公式，建立有關(guān)a,b,f的兩組等式，并求解可得到:a=(0.0332/f)-0.1869,b=(0.0236/f)-0.2103由于市場風(fēng)險(xiǎn)對不同土地利用用途的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的影響不同，在數(shù)值上表現(xiàn)為呈梯度遞增。設(shè)n為市場風(fēng)險(xiǎn)影響程度遞增倍數(shù)，貝IJ：a-b=n(b-1)b-l=n(1-0)(且a>b>l)則:f=0.0143,a=2.1339,b=1.6763據(jù)此測得工礦倉儲用地風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為3.31%,土地還原利率為：3.31%+3.31%=6.62%。3、點(diǎn)評商服及住宅用地土地還原利率的確定很好的利用了房地產(chǎn)市場交易資料，市場依據(jù)較為充分。工礦倉儲用地土地還原利率基于商服、住宅用地釆用建立數(shù)學(xué)模型求解的辦法，做出了一定的有益嘗試，但風(fēng)險(xiǎn)因素因子的選取以及權(quán)重的確定都有較大的主觀因素在里面。工礦倉儲用地土地還原利率確定中設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)在數(shù)值上呈梯度遞增，因設(shè)定的合理性存疑，使得該方法求得的還原利率存有一定的系統(tǒng)性誤差。（4）釆用上述方法計(jì)算，所需依據(jù)市場資料較多，市場資料調(diào)查有一定難度，使方法的推廣存有一定難度。同時(shí)，對市場樣本資料的選取要求較高，如果樣本選取不當(dāng)，則容易造成最終結(jié)果的失真，如租售比所依據(jù)市場數(shù)據(jù)以及資本資產(chǎn)定價(jià)模型中所選取的股票樣本。（5）上述計(jì)算中大量釆用了估價(jià)時(shí)點(diǎn)以前的數(shù)據(jù)，同時(shí)并未作時(shí)點(diǎn)修正。（6）自有資本收益率采用上市公司房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益收益率，其與自有資本并不完全相同。（7）為完整表述釆用資本資產(chǎn)定價(jià)模型求取權(quán)益資本收益率，本文中介紹了考慮項(xiàng)目企業(yè)狀況進(jìn)行計(jì)算的過程，如不考