房地產(chǎn)開發(fā)基本流程(圖解)

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項目立項階段二、項目前期準備階段三、項目建設(shè)階段四、項目銷售及售后服務(wù)階段房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項目立項階段二、項目前期準備階段三、項目建設(shè)階段四、項目銷售及售后服務(wù)階段一、項目立項階段《選址意見書》是項目進行設(shè)計、開發(fā)和管理的重要依據(jù)；申領(lǐng)《項目選址意見書》時需向主管部門提交地址申請報告、有效的項目建議書等；《項目立項批文》是有計劃管理部門頒發(fā)，確認開發(fā)項目通過審核，是可以進行開發(fā)建設(shè)的文件；申領(lǐng)《項目立項批文》的時候需向主管部門提交可行性報告、立項申請書《選址意見書》是項目進行設(shè)計、開發(fā)和管理的重要依據(jù)；申領(lǐng)《項目選址意見書》時需向主管部門提交地址申請報告、有效的項目建議書等；《項目立項批文》是有計劃管理部門頒發(fā)，確認開發(fā)項目通過審核，是可以進行開發(fā)建設(shè)的文件；申領(lǐng)《項目立項批文》的時候需向主管部門提交可行性報告、立項申請書、資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等；首先對投資地區(qū)和投資環(huán)境進行研究、分析，根據(jù)對自然資源的了解和市場情況的調(diào)查以及對國家的經(jīng)濟政策和政治環(huán)境等情況進行綜合分析預(yù)測，找到最有利的投資機會，為投資機會的選擇提供依據(jù)申領(lǐng)項目《選址意見書》及《項目立項批文》到到城市規(guī)劃管理部門申請定點；需向規(guī)劃部門提交有效的項目立項批文、選址意見書、申請定點報告、申請用地報告；企業(yè)的資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書等文件或證書；申請定點到土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金；到土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金；土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)被申請建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設(shè)計要點，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等被申請建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設(shè)計要點，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計提交建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計總圖，供提交建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計總圖，供規(guī)劃管理部門審核，然后由規(guī)劃管理部門核定用地面積，報經(jīng)政府批準，發(fā)給開發(fā)商《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》二、項目前期準備階段《建設(shè)工程許可證》《建設(shè)工程許可證》是由規(guī)劃管理部門審批頒發(fā)的；《施工許可證》是由建設(shè)單位（即開發(fā)商）而不是有施工單位負責申領(lǐng)；在開工前辦理。未經(jīng)許可，不得擅自開工；通過招標選擇勘察隊伍進行地質(zhì)勘察和設(shè)計單位進行建筑設(shè)計通過招標選擇勘察隊伍進行地質(zhì)勘察和設(shè)計單位進行建筑設(shè)計選擇勘探隊伍和設(shè)計單位申領(lǐng)《工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》使土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使土地(生地)在通過一級開發(fā)后，能達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整。房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門經(jīng)過審查后，為符合條件的折遷人頒發(fā)的據(jù)以實施拆遷的有關(guān)證書。拆遷程序為：拆遷調(diào)查↓制定拆遷安置計劃↓申領(lǐng)房屋拆遷許可證↓發(fā)布拆遷公告↓與被拆遷人簽訂協(xié)議↓動遷驗收↓辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》通過招標選擇承包商招標一般流程：擬定招標方式，準備文件↓編制標底通過招標選擇承包商招標一般流程：擬定招標方式，準備文件↓編制標底↓向招標主管部門申請招標↓發(fā)布招標通告↓對承包企業(yè)的資格進行預(yù)審↓發(fā)送招標文件↓招標工程交底與解答↓開標、評標、決標發(fā)出中標通知及簽訂合同做好“七通一平”工作選擇承包單位通過通過招標方式選擇監(jiān)理單位（接受建設(shè)單位的委托，承擔其項目管理工作）選擇監(jiān)理單位第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

5、國土資源局進行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。

2、人防辦進行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分房地產(chǎn)