星河灣-商業(yè)模式研究專題課件

14十月2023星河灣-商業(yè)模式研究專題07十月2023星河灣-商業(yè)模式研究專題1項目名稱面積(萬M2)開發(fā)周期項目特點所獲榮譽羅馬假日(宏宇廣場三期)1996-2000建設(shè)部頒發(fā)“居住性能最好樓盤”獎項；《星河灣》商標(biāo)被延續(xù)認定為《廣州市著名商標(biāo)》；2005詹天佑土木工程大獎廣州星河灣占地80萬平，建面70萬平，2000.7-2007選材到設(shè)計都追求極致品質(zhì)，堅持“舍得、用心、創(chuàng)新”的企業(yè)理念，不斷刷新了許多地產(chǎn)界的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，成為業(yè)界長期追隨的典范。聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署認可的全球最適宜人類居住城市（社區(qū)）國際大獎——“國際花園社區(qū)”金獎；星河灣?海怡半島2001.10-至今（2009年9月一期開盤）歷時八年精心雕琢的島居杰，位于廣州市番禺區(qū)洛溪島東端，廣州星河灣的江對岸。北京星河灣占地35萬平，建面60萬平，2002.5-至今領(lǐng)跑北京高端住宅市場，提升了朝青板塊作為高檔居住區(qū)的區(qū)域價值，更對京城樓市起到標(biāo)桿作用。北京房地產(chǎn)單一項目品牌價值10強第1名；CNBC“2008國際房地產(chǎn)亞太區(qū)最佳公寓獎”；“國際花園社區(qū)”建筑規(guī)劃類金獎、綜合類金獎、景觀營造類銀獎；上海星河灣占地20萬平，一期建面9.5萬平2007.9-至今（2009年8月一期開盤）星河灣地產(chǎn)對紅線外的三條河道都進行河道改造，錦繡路進行道路改造，在錦繡路路中央樹立起星河灣特色的燈柱。高于周邊房價1萬元。太原星河灣占地65萬平2009.2-至今現(xiàn)正建設(shè)中，預(yù)計2010年下半年開盤.星河灣項目項目名稱面積(萬M2)開發(fā)周期項目特點所獲榮譽羅馬假日1992星河灣成績：2009年前3季度，僅憑北京、上海、廣州3個城市4個樓盤，星河灣制造完成100億元銷售額。——2009年8月8日，上海浦東星河灣開盤，以比周邊樓盤貴近3倍的價格，創(chuàng)造了“6小時銷售40億元”，制造過去300年來唯一“一天銷售40億元”的商品。將浦東的房價提升1萬元?！?005年6月，北京星河灣一期無定價開盤，當(dāng)天即獲一萬多張認購卡，提升了朝青板塊作為高檔居住區(qū)的區(qū)域價值；之后星河灣以高于周邊樓盤1萬元的價格，連續(xù)4年獲得北京均價25000元以上高端住宅市場銷售年度冠軍?！?001年4月，廣州星河灣一期銷售躋身廣州銷量第三，銷售金額第二；2004年廣州星河灣四期“星座”開盤，一周內(nèi)銷售突破三億元，刷新全國記錄?！靶呛訛场钡漠a(chǎn)品案名替代了原來“宏宇集團”這一公司名稱，制造中國房地產(chǎn)行業(yè)的第一。——1996年12月，經(jīng)廣州市體改委批準(zhǔn)實行股份制改組，成為廣州市第一家私營股份制企業(yè)。星河灣制造星河灣成績：2009年前3季度，僅憑北京、上海、廣州3個城市3時間：“慢”的藝術(shù)八年。01年至08年，星河灣八年間僅讓人看到廣州星河灣和北京星河灣兩個項目。六年。01年至07年，僅開發(fā)完成廣州星河灣一個樓盤。四年。02年至05年，北京星河灣用3年時間完成其周邊的設(shè)施的改造，種植樹木、培育園林。用四年時間完成開盤銷售。二年。07年至09年，上海星河灣實現(xiàn)開盤銷售。一年。09年，星河灣公司同時運作4個城市5個樓盤，銷售金額超過100億元?！奥彼伲簲U張的哲學(xué)作為以“細膩精致”聞名的粵派地產(chǎn)商之一，星河灣確實將“慢工出細活”這一素養(yǎng)發(fā)揮到了極致。但是，星河灣的“慢”速是其企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一個重要組成部分；由于慢且產(chǎn)品精細，所以對產(chǎn)品有了全面的把握和理解，在08年至09年迅速的擴張至5個樓盤，且銷售額突破100億元。星河灣速度時間：“慢”的藝術(shù)星河灣速度4星河灣的品質(zhì)已經(jīng)市場證明不管是產(chǎn)品本身還是價格，星河灣已經(jīng)成為其所進入市場的絕對標(biāo)桿。星河灣造的不是房子，是藝術(shù)品，是奢侈品，甚至收藏品；星河灣提供的是CEO、董事長級豪宅，提供的是高層次的生活空間和社交平臺；星河灣的房子在業(yè)主收樓時不能讓業(yè)務(wù)找到缺點，因為星河灣是專家，專門做產(chǎn)品的。如果業(yè)主都能夠發(fā)現(xiàn)不足，只能說明兩個問題：一是不用心工作；二是沒水平、沒品位，這在星河灣是不能容忍的；星河灣品質(zhì)星河灣的品質(zhì)已經(jīng)市場證明星河灣品質(zhì)5本著“開發(fā)到哪里，美化到哪里”的原則，星河灣舍得在紅線外投入。廣州星河灣用在紅線范圍以外的錢超過8000萬，騎江木棧道、橋底公園等已經(jīng)成為城市的一道風(fēng)景。北京星河灣規(guī)劃比原來的建筑指標(biāo)少建了，并投入相當(dāng)大的資金去建設(shè)生態(tài)公園、改造周邊的道路和美化環(huán)境，北京星河灣將社區(qū)環(huán)境的外延延伸到了周邊的非紅線內(nèi)的青年溝、朝陽北路、四周邊的圍墻、道路改造和綠植。對沿街建筑進行粉刷，種植近百棵法國梧桐樹把13公頃綠化代征地，建設(shè)成為星河灣生態(tài)公園完成青年溝改造完成四周圍墻、道路的改造和綠植星河灣理念之一：舍得前后前后本著“開發(fā)到哪里，美化到哪里”的原則，星河灣舍得在紅線外投入61234561234567舍得種樹和栽培園林極端的重視小區(qū)園林及綠化建設(shè)。首先將在南方城市中才能見到的植物經(jīng)過篩選、培植，引入到北京寒冷的氣候中，作為小區(qū)的園林栽培，2003年，星河灣人開始在北京的項目附近搭建苗圃和暖棚。然后將經(jīng)過細致挑選的南方觀葉地被植物跋山涉水地運至北京近東五環(huán)的暖棚，再移至住宅區(qū)。原樹移植，不管多遠，都是帶著樹冠和數(shù)根移植，保證樹木的美觀效果。為了能夠在小區(qū)內(nèi)種植熱帶闊葉植物，利用各種手段改了土壤。將原土、雞糞、松針、土木片及碎石等進行配比，減少凍土，增加土壤的透氣性，減少凍土。星河灣理念之一：舍得前中后舍得種樹和栽培園林星河灣理念之一：舍得前中后81234123491234123410舍得使用最好的裝修材料舍得在裝修材料的選擇和運用上花錢，對各種高檔裝修材料合理的綜合使用，充分體現(xiàn)了星河灣人的水準(zhǔn)和裝修理想。星河灣全球搜羅小到門鎖、開關(guān)，大到石材、木材、電器設(shè)備等一切奢侈精品；在園林上，珍稀樹種、小橋流水、游泳池、山石景觀……有人說黃文仔建的不是房子，而是藝術(shù)品。大量運用高檔進口石材，幾乎每個房間都能看到石材運用的效果；地面（地面拼花的種類就有幾十種之多）；墻面和墻面造型；窗臺、門套、踢腳線等細節(jié)和收口；石材加工精細、紋路優(yōu)美；硬質(zhì)石材曲線形式加工；星河灣理念之一：舍得踢角線浴缸裙邊樓梯踏步玄關(guān)舍得使用最好的裝修材料星河灣理念之一：舍得踢角線浴缸裙邊樓梯11優(yōu)質(zhì)材料綜合運用的效果優(yōu)質(zhì)材料綜合運用的效果12舍得以室內(nèi)裝修的標(biāo)準(zhǔn)裝修室外環(huán)境以室內(nèi)裝修的標(biāo)準(zhǔn)來處理室外的環(huán)境和園林；精益求精的以室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)處理室外的環(huán)境在房子開始建筑設(shè)計之時就結(jié)合了精裝修的理念，其本質(zhì)是以五星級酒店的理念來做住宅，利用多年來成熟的工藝做法和處理手段，創(chuàng)造出和普通樓盤不一樣的家居環(huán)境。直接拼接的路牙石；室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的室外木欄桿銅包件；暗藏式的道路雨水收集系統(tǒng)星河灣理念之一：舍得舍得以室內(nèi)裝修的標(biāo)準(zhǔn)裝修室外環(huán)境星河灣理念之一：舍得13黃文仔：星河灣的成功，沒有秘密，就是用心正是星河灣的用心，造就了被視為藝術(shù)品、收藏品建筑。星河灣的用心，體現(xiàn)在細節(jié)十七萬公里尋樹；設(shè)計一扇門的心思堪比別人設(shè)計一所房子；為樹木存活而改良土壤；見樹葉異色而立即刨土尋因；用手工打磨好的材料來鑲嵌拼裝路牙石的接縫；地面材料鋪貼方式的設(shè)計（石材橫豎紋理、拼花、木地板“人”字形方式鋪裝等）。星河灣理念之二：用心走廊地面衛(wèi)生間地面過度空間地面電梯間地面黃文仔：星河灣的成功，沒有秘密，就是用心星河灣理念之二：用心14用心之人性化的設(shè)計廚房櫥柜臺面灶臺和洗菜備餐臺面高低差處理，更加方便操作躍式空間的臺階處理及木扶手兩端優(yōu)美的曲線造型衛(wèi)生間洗手臺面便精心雕飾出紋理，陰陽角的圓滑處理柔美且增加安全性臥室木地板“人”字形方式鋪裝與眾不同

銀鏡柜門的鞋柜增大了空間感

母門比普通門加厚40％，尺寸更寬更高，更厚重。用心之人性化的設(shè)計廚房櫥柜臺面灶臺和洗菜備餐臺面高低差處理，15工程施工細節(jié)——雙層井蓋工程施工細節(jié)——雙層井蓋16黃文仔：要讓星河灣的房子不斷升值，除了在規(guī)劃設(shè)計、用材用料等方面不斷創(chuàng)新外，更需要通過不斷完善社區(qū)的配套，在物業(yè)管理的人性化方面努力創(chuàng)新?？鐓^(qū)域創(chuàng)新。把廣州原來的嶺南的開放文化和地方特色，結(jié)合北京固有的北方文化，在北京成功的完成北京的星河灣，之后，又結(jié)合上海的精致典雅的生活方式和品位，在上海造就不平凡的浦東星河灣。戶型：不斷的創(chuàng)新，星河灣對戶型的總結(jié)和變化已經(jīng)有了一個很成熟的總結(jié)和發(fā)展,不僅形式多樣能夠照顧各類人士的需要，而且還根據(jù)南北環(huán)境和居住習(xí)慣的不同重新調(diào)整豐富了戶型結(jié)構(gòu)和比例。北京星河灣已建成的戶型有60余種。園林：首先在北京引進南方樹種，通過改良土壤、樹種以及科學(xué)的培育，在北京重新建設(shè)了設(shè)計：無論是室內(nèi)設(shè)計還是園林建設(shè)，星河灣的建設(shè)者都不斷的在追求更加美和好的效果。各種各樣設(shè)計稿都是改了又改，園林中間的各種樹木更是調(diào)了又調(diào)，這些心思都只是為了給業(yè)主帶來一個更加美好的生活環(huán)境，給社會創(chuàng)造一個經(jīng)典住宅小區(qū)營銷：跨界營銷和圈層營銷的成功應(yīng)用，是星河灣成功的重要保證之一。創(chuàng)新的將房子與奢侈品結(jié)合，同時將成功人士、高爾夫球比賽、營銷大師造訪、官員參觀等活動作為營銷額重要方式。星河灣理念之三：創(chuàng)新黃文仔：要讓星河灣的房子不斷升值，除了在規(guī)劃設(shè)計、用材用料等17各個空間的天花造型門廳各個空間的天花造型客廳餐廳天花創(chuàng)新臥室各個空間的天花造型門廳18融入團圓的意境設(shè)計圓形餐廳，搭配圓形疊式天花。八角形的270度觀景主臥室，使得臥室空間和視野更加開闊融入團圓的意境設(shè)計圓形餐廳，搭配圓形疊式天花。八角形的2719星河灣對細節(jié)的追求是其品質(zhì)地產(chǎn)中間重要的組成部分“魔鬼在細節(jié)”，星河灣的細節(jié)讓我們感受到星河灣人的用心。北京星河灣的路牙石之間的接縫不是用水泥填補的，而是手工打磨好后直接拼裝上的，這樣的細節(jié)處理在北京星河灣比比皆是。室內(nèi)大廳的扶手——這樣一個小的細部設(shè)計也是一改再改，扶手簡單的一個曲線使得格調(diào)就進一步得到提升。地板鋪就方式——北京星河灣的地板摒棄了傳統(tǒng)的水平拼接方式，采用了“人”字型拼接方式，這種方式對施工工藝有著更高的要求，也更費板材，但產(chǎn)生的效果要比傳統(tǒng)方式好得多。星河灣細節(jié)精致的門把手弧線和花紋欄桿特色地板拼接圓潤的臺階棱角星河灣對細節(jié)的追求是其品質(zhì)地產(chǎn)中間重要的組成部分星河灣細節(jié)20星河灣的復(fù)制，是針對星河灣地產(chǎn)自身而言的。案名復(fù)制：廣州星河灣、北京星河灣、浦東星河灣、星河灣.海怡半島；甚至“星河灣地產(chǎn)控股有限公司”取代了“廣東宏宇集團有限公司”，星河灣成為了公司名、同時也是項目名。設(shè)計復(fù)制：不管是建筑立面還是天際線，不管是園林設(shè)計還是裝修標(biāo)準(zhǔn)，星河灣都保持了高度的統(tǒng)一性。正是這種嚴格的統(tǒng)一性，塑造了星河灣在公眾心中的“名片形象”。星河灣復(fù)制星河灣.海怡半島浦東星河灣北京星河灣廣州星河灣星河灣的復(fù)制，是針對星河灣地產(chǎn)自身而言的。星河灣復(fù)制星河灣.21檐口星河灣復(fù)制北京星河灣廣州星河灣門樓外立面檐口星河灣復(fù)制北京星河灣廣州星河灣門樓外立面22星河灣的復(fù)制的基礎(chǔ)星河灣8年開發(fā)廣州星河灣和北京星河灣的積累對于高端客戶的認知和理解；對高品質(zhì)住宅的執(zhí)著追求和堅守；對合作伙伴的管理與引導(dǎo)；對星河灣住宅建造體系的積累規(guī)劃理念、建筑設(shè)計、園林景觀、裝修特色建筑材料、酒店式服務(wù)、跨界銷售、口碑宣傳等星河灣品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的建立及品牌形象的確立星河灣=豪宅星河灣房子=良好的環(huán)境+高品質(zhì)住宅+高品位鄰居+高端社交平臺星河灣要上市并快速發(fā)展因為上市需要所以加快了擴張步伐。因為前期的積累，保證了擴張過程保證建筑品質(zhì)。星河灣復(fù)制星河灣的復(fù)制的基礎(chǔ)星河灣復(fù)制23星河灣的不可復(fù)制，是針對其他房地產(chǎn)公司而言的。當(dāng)別的房地產(chǎn)公司還在努力的通過高價競拍獲取“天價地王”的時候，當(dāng)別的地產(chǎn)公司在以“賣白菜的方式賣房子”的時候，當(dāng)別的地產(chǎn)公司以“快速滾動的方式開發(fā)房地產(chǎn)的時候，星河灣卻固守“品質(zhì)”大旗，堅持“善待土地”，堅定的以“建造50年不過時的房子”為己任。締造了獨具特色的“星河灣模式”。精耕細，追求“單體價值最大化”"品質(zhì)地產(chǎn)＋圈層營銷“賣概念：生活方式和生活品質(zhì)“星河灣模式”代表了中國房地產(chǎn)開發(fā)的方向—土地不再重要，重要的是土地之上的創(chuàng)造?！百u地段”或“賣地皮”都是地產(chǎn)開發(fā)的初級階段，星河灣早已超越這個階段。而星河灣的成功只能代表星河灣，其他房地產(chǎn)開發(fā)商難以模仿。星河灣不可復(fù)制星河灣的不可復(fù)制，是針對其他房地產(chǎn)公司而言的。星河灣不可復(fù)制24在技術(shù)層面，星河灣的成功之道是：“以品質(zhì)打動客戶”，堅持“品質(zhì)地產(chǎn)”。以“舍得”的辯證思維，以用心投入，