重慶花園物業(yè)管理投標(biāo)書

重慶花園物業(yè)管理投標(biāo)書序言重慶**物業(yè)管理有限公司成立于，自成立之始就以“嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)”的工作態(tài)度，服務(wù)于**物業(yè)的廣大業(yè)主。集總結(jié)了一整套管理和服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)。我們堅(jiān)信，無論我們接管任何項(xiàng)目都是很有信心的，在前期管理中服務(wù)好開發(fā)商，增進(jìn)銷售；在后期管理上服務(wù)好業(yè)主，提供“高品質(zhì)的生活家園”。重慶****花園是重慶公司在北部新區(qū)開發(fā)的高檔居住區(qū)，這次重慶****花園的公開招標(biāo)，公司領(lǐng)導(dǎo)予以了高度的重視。為了給重慶業(yè)主發(fā)明一種高\(yùn)o"c168@V"品味、方便、舒適的生活環(huán)境，我們將傾注**物業(yè)高技能的管理人才與技術(shù)人才，服務(wù)于重慶****花園的廣大業(yè)主，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為重慶開發(fā)公司在重慶市區(qū)以外民居開發(fā)項(xiàng)目中樹立良好的品牌形象。為了實(shí)現(xiàn)我們的目的，我們將在重慶****花園實(shí)施“英式管家”的服務(wù)，把先進(jìn)的全方位、周到、細(xì)致的服務(wù)賦予重慶****花園，讓重慶****花園的業(yè)主“足不出區(qū)感受酒店般的服務(wù)”。并根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及**物業(yè)公司的嚴(yán)格管理制度，依法管理，依規(guī)治理，合理實(shí)施管理與服務(wù)的權(quán)限。我們堅(jiān)信，通過我們的努力一定會(huì)把重慶?重慶****花園管理成一種，“主流新生代”民居項(xiàng)目的“典范”，全國范疇的“物業(yè)管理示范社區(qū)”。重慶**物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理（簽訂）：10月10日

重慶****花園投標(biāo)書目錄1、法定代表人身份證明………32、招標(biāo)文獻(xiàn)確認(rèn)書……………43、投標(biāo)人法定代表人授權(quán)書…………………5第一部分技術(shù)標(biāo)………………61、第一章：公司狀況介紹……72、第二章：提高物業(yè)管理水平總體構(gòu)想的管理\o"海爾家電@V"方案………143、第三章：擬采用的管理模式………………224、第四章：人員的配備、培訓(xùn)、管理及物資裝配計(jì)劃……285、第五章：檔案的建立與管理………………476、第六章：管理指標(biāo)的承諾及采用的方法…537、第七章：物業(yè)管理費(fèi)用測算………………568、第八章：日常管理…………609、第九章：合同條款和合同格式……………79第二部分經(jīng)濟(jì)標(biāo)………………81第三部分\o"諾基亞E50手機(jī)@V"商務(wù)標(biāo)………………83

法定代表人身份證明單位名稱：單位性質(zhì)：地址：成立時(shí)間：年月日經(jīng)營期限：姓名：性別：年紀(jì)：職務(wù)：系（投標(biāo)人單位名稱）的法定代表人。特此證明投標(biāo)人：日期：年月日

招標(biāo)文獻(xiàn)確認(rèn)書致：重慶****花園置業(yè)有限公司我單位參加重慶****花園項(xiàng)目的投標(biāo)，對(duì)貴單位2004年9月26日發(fā)出的該項(xiàng)目招標(biāo)文書及其對(duì)應(yīng)的補(bǔ)充資料，書面告知等全方面內(nèi)容予以確認(rèn)，并按其規(guī)定提交投標(biāo)文獻(xiàn)。投標(biāo)單位（公章）法定代表人（簽章）單位地址：郵政編碼：電話：傳真：年月日

投標(biāo)人法定代表人授權(quán)書項(xiàng)目名稱：重慶****花園日期：10月致：重慶****花園置業(yè)有限公司：重慶**物業(yè)管理有限公司（投標(biāo)人名稱），系中華人民共和國正當(dāng)公司，法定地址：重慶市南岸區(qū)**西路*號(hào)****大廈18樓?？偨?jīng)理**（授權(quán)人姓名）特授權(quán)**物業(yè)拓展部***（被授權(quán)人姓名）代表我公司全權(quán)辦理針對(duì)上述項(xiàng)目的投標(biāo)、談判、簽約等具體工作，并簽訂全部有關(guān)的文獻(xiàn)、合同及合同。我公司對(duì)被授權(quán)人的簽名負(fù)全部責(zé)任。在撤銷授權(quán)的書面告知以前，本授權(quán)書始終有效。被授權(quán)人簽訂的全部文獻(xiàn)（在授權(quán)書使用期內(nèi)簽訂的）不因授權(quán)的撤銷而失效。被授權(quán)人簽名：授權(quán)人簽名：職務(wù)：職務(wù)：投標(biāo)人公章：年月日年月日

第一部分技術(shù)標(biāo)

第一章公司狀況介紹第一節(jié)**物業(yè)公司總體概況重慶**物業(yè)管理有限公司是一家自負(fù)盈虧，獨(dú)立核算，自主經(jīng)營的物業(yè)管理公司，公司注冊(cè)資金500萬元人民幣，重要經(jīng)營物業(yè)管理。我司自成立以來，嚴(yán)格按照專業(yè)的物管公司進(jìn)行管理及運(yùn)行，設(shè)立了專門的管理機(jī)構(gòu)，配備、配齊了各類技術(shù)人員和多個(gè)專業(yè)工具。公司本著“誠信經(jīng)營、熱情服務(wù)、面對(duì)社會(huì)、不停超越”的公司創(chuàng)新發(fā)展思路，重視員工綜合素質(zhì)及實(shí)操能力的培訓(xùn)與開發(fā)，通過人性化的管理，員工對(duì)公司的向心力和公司對(duì)員工的凝聚力形成了良好的公司文化氛圍，建立起了學(xué)習(xí)型的公司員工團(tuán)體。我司為了管理好重慶****花園及服務(wù)好社區(qū)業(yè)主，特聘任了高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司作為本公司的物業(yè)管理顧問，通過我們虛心的學(xué)習(xí)及項(xiàng)目本身的優(yōu)勢，我們的員工有著滿懷工作熱情及服務(wù)好廣大業(yè)主的信心，通過全方面進(jìn)一步的物業(yè)管理顧問合作，重慶****花園的物業(yè)管理服務(wù)一定能服務(wù)好各業(yè)主，使物業(yè)達(dá)成保值及增值的目的。今天，**物業(yè)在鞏固成績的同時(shí)，正沿著發(fā)明“精品物業(yè)”的目的更進(jìn)一步邁進(jìn)，為“重慶”全部的業(yè)主呈上一份體驗(yàn)含有重慶特色服務(wù)的“美妙家園”。后附重慶****花園管理效果圖：（見后附圖）

第二節(jié)**物業(yè)司重要業(yè)績重要計(jì)劃業(yè)績：年份業(yè)績創(chuàng)重慶區(qū)、市優(yōu)管理項(xiàng)目創(chuàng)國優(yōu)管理項(xiàng)目第三節(jié)**物業(yè)管理公司組織架構(gòu)圖及闡明（**物業(yè)公司組織架構(gòu)圖）公司組織架構(gòu)圖闡明：由此架構(gòu)圖能夠闡明，**物業(yè)公司是以總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理分管制的管理方式，對(duì)各部門、各項(xiàng)目直接管理，統(tǒng)一調(diào)度，統(tǒng)一把控，較好地把握公司的全局。并且強(qiáng)調(diào)各部門都以項(xiàng)目為中心，全部工作聚焦項(xiàng)目的統(tǒng)一目的，充足運(yùn)用公司資源優(yōu)勢，直接、有力地支持項(xiàng)目。把公司運(yùn)行機(jī)制概括地說：1、強(qiáng)有力的原動(dòng)力**物業(yè)公司從立業(yè)開始，將公司文化精髓，溶入物業(yè)管理的工作中。始終堅(jiān)定地認(rèn)為，一種公司一切工作的執(zhí)行都要靠每位員工的共同努力，只有發(fā)明了良好的氛圍才干調(diào)動(dòng)員工的主動(dòng)性，才干有好的執(zhí)行力，只有好的執(zhí)行，才干有好的成果。2、聚焦項(xiàng)目，給項(xiàng)目以強(qiáng)大的“支撐力”物業(yè)項(xiàng)目是公司發(fā)展的本源。我們規(guī)定，每個(gè)部門都要以項(xiàng)目為中心開展工作，以項(xiàng)目的需求為工作的側(cè)重點(diǎn)。在考慮時(shí)刻掌握項(xiàng)目的具體狀況下，我們實(shí)施了每七天例會(huì)制度和各部門隨時(shí)協(xié)助支持項(xiàng)目的機(jī)制，以確保項(xiàng)目的整體服務(wù)水平3、鍛煉過硬的干部和員工隊(duì)伍，提高整體綜合服務(wù)水平**物業(yè)公司在優(yōu)化人力資源配備，規(guī)模發(fā)展的同時(shí)，始終以人力資源開發(fā)為重點(diǎn)，并且重視人員的各項(xiàng)培訓(xùn)，特別制訂了具體的人員培訓(xùn)體系――“兩個(gè)時(shí)間段（崗前、崗上），多個(gè)專業(yè)技能（管理、操作）”的系統(tǒng)培訓(xùn)，以達(dá)成公司、項(xiàng)目的人才需求。4、塑造公司品牌，增強(qiáng)業(yè)主的認(rèn)同感**物業(yè)公司“不以名為利”，只是用自己樸素的工作去換取業(yè)主的承認(rèn)。我們認(rèn)為，只有好的服務(wù)才干獲得業(yè)主的信任，才干達(dá)成口碑相傳的目的。因此，**物業(yè)公司把各項(xiàng)工作的重點(diǎn)放在了基礎(chǔ)服務(wù)的扎實(shí)，特色服務(wù)的創(chuàng)新上，以服務(wù)好業(yè)主，贏得業(yè)主的承認(rèn)，發(fā)明“實(shí)實(shí)在在的**物業(yè)的品牌”。

第二章提高物業(yè)管理水平總體構(gòu)想的管理方案第一節(jié)重慶****花園的項(xiàng)目闡明第二節(jié)服務(wù)構(gòu)想及特色重慶****花園是由重慶****花園置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的，該項(xiàng)目占地面積達(dá)3373.37畝，總建筑面積達(dá)250萬平方米，****花園第一期工程為整個(gè)項(xiàng)目的第3號(hào)地塊，用地面積達(dá)872.4畝，總建筑面積達(dá)697891.84平方米，首期房現(xiàn)在正在施工建設(shè)的占地面積為231畝，總建筑面積為143059平方米，綠地面積54824平方米，建筑密度27.21%，容積率0.93，綠化率35.6%，停車位495個(gè)。該項(xiàng)目以高檔住宅為主，由重慶**物業(yè)管理有限公司按照專業(yè)化，規(guī)范化，一體化的規(guī)定為業(yè)主提供全方位的“英式管家”物業(yè)管理服務(wù)，社區(qū)內(nèi)設(shè)有客戶服務(wù)中心，為業(yè)主提供24小時(shí)服務(wù)咨詢和投訴解決。在社區(qū)環(huán)境綠化方面，還配有多個(gè)名貴樹木花草、花池、森林公園、環(huán)保停車場、水景、建筑小品等，環(huán)境十分優(yōu)美，為業(yè)主提供優(yōu)雅的生活及休閑環(huán)境，精巧的環(huán)境設(shè)計(jì)，與整個(gè)社區(qū)的人文環(huán)境有機(jī)地結(jié)合起來，充足體現(xiàn)出建設(shè)者對(duì)人居、人性與自然的尊重。社區(qū)配套方面，設(shè)有多功效會(huì)所、游泳池、社區(qū)大型體育活動(dòng)館、健康跑道、購物超市、幼兒園、北大附中、洗衣店、藥店、美容美發(fā)、茶樓、社區(qū)診所、社區(qū)業(yè)主出入接送巴士等，功效齊全而含有人性化的設(shè)計(jì)，滿足了業(yè)主對(duì)高品質(zhì)生活質(zhì)量的需求。在安全管理方面，社區(qū)設(shè)有24小時(shí)保安巡邏服務(wù)，配有周界智能化\o"c166@V"紅外對(duì)射帶攝像的監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、戶內(nèi)可視對(duì)講聯(lián)動(dòng)紅外探測報(bào)警系統(tǒng)、緊急按鈕報(bào)警系統(tǒng)，車輛進(jìn)出管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等設(shè)施、設(shè)備，實(shí)施嚴(yán)密的安全服務(wù)管理。整個(gè)社區(qū)的總體布局根據(jù)地形和地貌，依山就勢，從南至北，由獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅及花園洋房分不同的組團(tuán)由高至低，層層錯(cuò)落布置，充足顯示出當(dāng)代建筑設(shè)計(jì)與建設(shè)魅力。一、整體構(gòu)想不賺重慶****花園的錢，而要為重慶****花園盈利；不是重慶****花園的人，要有重慶****花園的精神。具體體現(xiàn)為：急為重慶****花園所急；想為重慶****花園而想；先重慶****花園之憂而憂；后重慶****花園之樂而樂。培養(yǎng)一種“不分白天黑夜”不管分內(nèi)分外，只要對(duì)重慶****花園有利，人人爭先恐后、兢兢業(yè)業(yè)、一絲不茍的作風(fēng)。為了讓重慶****花園全體業(yè)主安心、放心生活、學(xué)習(xí)、辦公，我們要甘心、貼心的為重慶****花園充當(dāng)大管家。1、組建**物業(yè)管理有限公司重慶****花園物業(yè)管理中心，專門負(fù)責(zé)重慶****花園物業(yè)項(xiàng)目。2、運(yùn)用規(guī)模優(yōu)勢，提供高效、專業(yè)化的服務(wù)高水平的管理方面還需要專業(yè)化的管理。物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展是市場的選擇和時(shí)代的規(guī)定，在重慶****花園文化居住區(qū)的管理中，針對(duì)社區(qū)管理面積大，人流多、停車場使用率高等特點(diǎn)，我們將充足發(fā)揮我公司規(guī)模優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)資源共享。3、智能化管理物業(yè)管理軟件的應(yīng)用、樓宇智能、區(qū)域監(jiān)控、報(bào)警等都是重慶****花園項(xiàng)目智能化構(gòu)想中使用的設(shè)施。我們?cè)趯?duì)重慶****花園項(xiàng)目管理規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備維修更新測算中，運(yùn)用了技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)和運(yùn)籌學(xué)等前沿學(xué)科，增加了管理中的科技含量，為我們的決策奠定了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。4、低廉合理的收費(fèi)，高原則的服務(wù)根據(jù)重慶****花園物業(yè)管理價(jià)格定位分析，通過我公司的測算，我們認(rèn)為，標(biāo)書中提供的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則（指導(dǎo)價(jià)）1.30～1.80元/月/平方米，在一定階段內(nèi)基本上滿足重慶****花園項(xiàng)目日常管理的收支平衡。低廉的收費(fèi)原則并不意味著減少物業(yè)服務(wù)原則，相反，我公司獲得的眾多業(yè)績表明，物業(yè)管理質(zhì)量的確保是靠公司建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系；完善的規(guī)章制度。我們?cè)诰G化、保潔、維修、保安等方面都有專業(yè)化的服務(wù)公司，在重慶****花園項(xiàng)目的物業(yè)管理中我們會(huì)提供高效、專業(yè)的管理和服務(wù)，全方位減少管理成本、極大提高工作效益，讓業(yè)主真正受益。5、推行ISO9001:質(zhì)量體系規(guī)范化運(yùn)作物業(yè)管理含有社會(huì)化、專業(yè)化、公司文化以及經(jīng)營性的特點(diǎn)，若想在管理過程中體現(xiàn)出上述特性，并實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)范性、先進(jìn)性、科學(xué)性，我公司在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理的過程中實(shí)施ISO9001:質(zhì)量體系管理，實(shí)現(xiàn)與國際管理接軌，切實(shí)保障客戶的利益，同時(shí)，增強(qiáng)本公司的國際競爭能力管理的目的是自接管重慶****花園之日起，按物業(yè)管理原則化管理，實(shí)施“英式”的全方位服務(wù)，用微笑和周到的服務(wù)來贏得業(yè)主的承認(rèn)。二、管理構(gòu)想特色1、管理構(gòu)想及方法將重慶****花園賦予“英式管家”服務(wù)的理念。A.把服務(wù)中心放在管理中心大廳，實(shí)施24小時(shí)服務(wù)。B.重視服務(wù)的內(nèi)容、品質(zhì)與效率。C.形成一種“便利、優(yōu)越”的社區(qū)人文環(huán)境2、管理方法A.高原則管理的方法。a.實(shí)施完善的物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)b.哺育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍c.實(shí)施人性化與藝術(shù)化管理d.加大項(xiàng)目服務(wù)工作的力度B.外延與內(nèi)延服務(wù)管理。a.建立外部聯(lián)系網(wǎng)，方便客戶的需求。b.想業(yè)主之所想，服務(wù)業(yè)主之所需,實(shí)施項(xiàng)目全方位服務(wù)。C.發(fā)明快捷、整潔、優(yōu)美、安全、文明、無干擾環(huán)境。a.加強(qiáng)環(huán)境治理，隨時(shí)保潔。b.對(duì)垃圾的分類解決，定時(shí)清理。c.嚴(yán)格機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車管理，憑證進(jìn)入。d.設(shè)立宣傳公益牌，做好文明宣傳與標(biāo)記。第三節(jié)業(yè)主委員會(huì)的組織工作在我們后來的管理中將主動(dòng)發(fā)揮業(yè)委會(huì)的作用，根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，規(guī)范選聘權(quán)，引導(dǎo)行使好法律賦予業(yè)主的權(quán)利。在實(shí)際操作中，加大物業(yè)管理和業(yè)委會(huì)的宣傳力度。就物業(yè)管理、業(yè)主委員會(huì)、公共物業(yè)與公共權(quán)利等各個(gè)方面，我們將多層次、多渠道、多角度、多方式、長時(shí)間地對(duì)廣大業(yè)主進(jìn)行廣泛的宣傳教育，讓居民逐步成為“成熟”的消費(fèi)者，進(jìn)而關(guān)心、支持業(yè)委會(huì)，自覺參加社區(qū)的物業(yè)管理工作。并且我們將全程引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作，從其組織誕生時(shí)起，我們就將全程觀注、全程輔導(dǎo)、全程滲入、全程把握。配合市房產(chǎn)行政主管部門將一批熱心本物業(yè)區(qū)域的公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)、道德品質(zhì)高、模范恪守本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理規(guī)章制度的業(yè)主選進(jìn)業(yè)主委員會(huì)，并持續(xù)加強(qiáng)日常同業(yè)委會(huì)之間的親情溝通和交流，正面的宣傳和思想統(tǒng)戰(zhàn)工作，使其“潛移默化，耳濡目染，近朱者赤”。通過持續(xù)的接觸感化和潛意識(shí)引導(dǎo)，使業(yè)委會(huì)組員同物業(yè)管理公司之間血肉之親不可分。并且明示“我們是一家人”，建立長久的信賴、認(rèn)同感。使我們能夠共同的追求完美服務(wù)的最高境界—親情化真誠、真情的服務(wù)。創(chuàng)立這種關(guān)系最后它將是打開“家庭大門”的一把萬能鑰匙，它將促使我們同業(yè)主之間你中有我、我中有你、密不可分、血肉相連、親如一家人。第四節(jié)社區(qū)文化建設(shè)重慶****花園社區(qū)文化建設(shè)是旨在提高業(yè)主居住生活質(zhì)量的一種實(shí)踐活動(dòng)。而物業(yè)管理是一項(xiàng)以各類房屋和公建配套設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)為核心的專業(yè)管理，是圍繞“人的居住”而實(shí)施的管理。社區(qū)文化是社區(qū)組員在居住和管理活動(dòng)中所發(fā)明的含有個(gè)性特點(diǎn)的精神財(cái)富及其物質(zhì)形態(tài)。社區(qū)文化建設(shè)是我們始終不渝的工作。我們將傳承“都市文化”在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步挖掘當(dāng)代化的生活觀念和生活方式，我們將以社區(qū)組員為中心，尊重住戶、依靠住戶、相信住戶，通過寓教于樂、循序漸進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè)哺育社區(qū)精神，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理邁向新高度。重慶****花園社區(qū)文化建設(shè)將在五個(gè)層面（藝術(shù)文化、道德文化、行為文化、環(huán)境文化和傳統(tǒng)文化）全方位展開。本物業(yè)公司在社區(qū)文化活動(dòng)中可謂是獨(dú)有其道，可謂是品種多樣，活動(dòng)勁暴。如：1、每月地產(chǎn)開發(fā)商的聯(lián)誼活動(dòng)；2、本物業(yè)公司通過節(jié)慶活動(dòng)的組織經(jīng)驗(yàn)，將在重慶****花園開展一系列的社區(qū)文化活動(dòng)；3、物業(yè)公司組織聯(lián)誼活動(dòng)第五節(jié)維修基金的建立和使用根據(jù)《重慶市商品住宅維修基金管理方法》規(guī)定：“物業(yè)維修基金專項(xiàng)用于住宅公用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造”。因此重慶****花園項(xiàng)目的維修基金專項(xiàng)用于道路、路燈、消防設(shè)施、電梯、機(jī)電設(shè)備、屋面、外墻、湖體等共用部位、公用設(shè)施的大修、更新和改造。我公司將嚴(yán)格按照政策規(guī)定，報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)審核，經(jīng)同意后精打細(xì)算的使用維修基金，同時(shí)使用狀況及賬目要定時(shí)向業(yè)主報(bào)告。在做好重慶****花園物業(yè)管理工作的同時(shí)，更重視房屋維護(hù)的最大的效用，保障房屋始終完好如新，保值增值，讓業(yè)主滿意，使政府放心。

第三章擬采用的管理模式第一節(jié)重慶****花園擬采用的管理模式（內(nèi)部管理模式構(gòu)架圖）1、機(jī)構(gòu)設(shè)立特點(diǎn)：（1）實(shí)施監(jiān)督、考核的管理形式，使管理的過程、成果更含有真實(shí)性和可評(píng)判性。（2）整個(gè)機(jī)構(gòu)運(yùn)作為閉路式設(shè)計(jì)，使多個(gè)管理服務(wù)的行為含有信息型。（3）整個(gè)管理流程實(shí)施公開、透明的管理機(jī)制，充足顯示整個(gè)管理過程的民主性和共治性，使物業(yè)管理實(shí)施的多個(gè)方法在雙方的一致認(rèn)同下做好工作。2、機(jī)構(gòu)設(shè)立闡明：（1）重慶****花園物業(yè)管理中心：負(fù)責(zé)對(duì)重慶****花園總體的管理、服務(wù)工作，是重慶****花園物業(yè)管理工作的總執(zhí)行部門，對(duì)各執(zhí)行部門、執(zhí)行人員直接管理，對(duì)成果負(fù)重要責(zé)任。（2）管業(yè)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的綜合管理、客戶接待、客戶投訴、特約服務(wù)等各項(xiàng)服務(wù)的接待和統(tǒng)籌各部門執(zhí)行工作。（3）環(huán)境管理部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的清潔、保潔、綠化操作和監(jiān)督工作。（4）安全管理部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目內(nèi)的公共安全秩序，并負(fù)責(zé)禮儀形象展示及迎賓工作。（5）維修部：負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備，樓體公共設(shè)施的維護(hù)及保養(yǎng)工作，確保各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行及使用。（6）專業(yè)公司：負(fù)責(zé)綠化工作，確保操作的專業(yè)性；保養(yǎng)的成活型；維護(hù)的及時(shí)性。第二節(jié)運(yùn)作機(jī)制（管理運(yùn)作機(jī)制圖）1、運(yùn)行機(jī)制圖的闡明整個(gè)運(yùn)作機(jī)制圖采用閉路式的設(shè)計(jì)，在圖中能夠看出，項(xiàng)目的管理由管理中心經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)制，由項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)日常工作的分派、考核工作，這樣使各項(xiàng)工作能夠?qū)蛹?jí)管理，有效地把控各項(xiàng)工作操作的成果。2、各機(jī)構(gòu)運(yùn)作銜接的闡明（1）物業(yè)公司：對(duì)重慶****花園經(jīng)理進(jìn)行月度、季度、年度的指標(biāo)考核，公司各部門對(duì)重慶****花園日常工作中的難點(diǎn)進(jìn)行支持。（2）重慶****花園經(jīng)理：每七天在公司例會(huì)上報(bào)告一周的執(zhí)行狀況及對(duì)下周計(jì)劃進(jìn)行報(bào)告；對(duì)月度、季度、年度的工作完畢及下一階段的工作計(jì)劃進(jìn)行總結(jié)報(bào)告，確保各項(xiàng)工作的順利完畢。（3）執(zhí)行機(jī)構(gòu)：對(duì)各項(xiàng)工作分派到人，并協(xié)助解決；對(duì)執(zhí)行人員進(jìn)行監(jiān)督、考核。（4）執(zhí)行人員：是目的實(shí)現(xiàn)者，是工作的完畢者。第三節(jié)工作流程**物業(yè)及重慶****花園物業(yè)管理中心，嚴(yán)格參考公司及ISO9001:制訂操作流程，層層遞進(jìn)，嚴(yán)密操作事項(xiàng)，確保整個(gè)工作的有序、有章、有節(jié)。此項(xiàng)流程從項(xiàng)目的立項(xiàng)開始我們就制訂了對(duì)應(yīng)的流程，并通過我們幾年來的操作經(jīng)驗(yàn)和工作的總結(jié)形成了含有本物業(yè)公司特色的操作流程及服務(wù)事項(xiàng)。

附：工作流程圖（工作流程圖）

第四章人員的配備、培訓(xùn)、管理及物資裝配計(jì)劃第一節(jié)物業(yè)管理處人員配備人員配備原則：在人員的配備和選拔上，我們始終堅(jiān)持以下原則：1、淡泊學(xué)歷、看重能力、努力和魄力；2、摒棄庸才、不容惰性、傲性和奴性；3、重視員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性。二、人員配備方案根據(jù)我公司以往管理大型高檔住宅社區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合服務(wù)中心的實(shí)際狀況，擬在本項(xiàng)目配備各類管理服務(wù)人員78人。其中核心層1人，中間層7人，操作層70人。管理人員與操作人員比例為1：10，人均管理面積1800平方米。1、人員配備狀況職能部門崗位設(shè)立及人員配備數(shù)量小計(jì)管理中心經(jīng)理經(jīng)理1名1人管理部助理7人；出納2人；管理員5人；14人環(huán)境部主管1人；領(lǐng)班2人；保潔員23人；26人保安部主管1人；領(lǐng)班3人；保安員37人；40人工程維修部綜合維修工10人；10人累計(jì)91人2、各層次人員配備規(guī)定部門職務(wù)(崗位)性別規(guī)定性別規(guī)定化程度規(guī)定工作技能及工作經(jīng)驗(yàn)規(guī)定其它主管不限35歲大學(xué)本科1、含有物業(yè)管理專業(yè)證書2、中文專業(yè)3、含有一年以上的行政管理經(jīng)驗(yàn)4、文字功底強(qiáng)，含有一定的檔案管理知識(shí)5、熟悉運(yùn)用OFFICE辦公軟件6、有較強(qiáng)的語言體現(xiàn)能力和協(xié)調(diào)能力接待員女30歲下列大專以上1、中文或其它有關(guān)專業(yè)2、含有二年以上的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)3、文字功底強(qiáng)，含有一定的檔案管理知識(shí)4.有較強(qiáng)的文字體現(xiàn)能力，打字速度在80字/分鐘5、熟悉運(yùn)用OFFICE辦公軟件庫管員不限40歲下列中專以上1、含有一年以上的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)2、含有一年以上倉庫管理經(jīng)驗(yàn)3、理解物資管理知識(shí)及保管發(fā)放程序管理員不限25歲下列大專以上1、物業(yè)管理或其它有關(guān)專業(yè)2、身高1.65米以上3、含有一定的英語口語體現(xiàn)能力4、熟悉運(yùn)用OFFICE辦公軟件5、含有一年以上高檔樓宇管理工作經(jīng)驗(yàn)會(huì)館接待員女25歲下列中專以上1、旅游、涉外或其它有關(guān)專業(yè)2、身高1.65米以上3、相貌端正、有較強(qiáng)的語言體現(xiàn)能力4、含有一年以上會(huì)務(wù)接待經(jīng)驗(yàn)工程維修部主管男40歲大學(xué)本科1、含有物業(yè)管理專業(yè)證書工民建專業(yè)2、中級(jí)職稱，五年以上高檔樓宇、寫字樓、或酒店物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)3、有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)組織能力和語言體現(xiàn)能力。4、純熟使用計(jì)算機(jī)工程制圖及有關(guān)軟件5、有較強(qiáng)的識(shí)圖、制圖能力工程師男40歲下列大學(xué)本科1、工民建、機(jī)電或有關(guān)專業(yè)2、中級(jí)以上職稱，三年以上高檔樓宇、寫字樓、或酒店物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)3、有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)組織能力和語言體現(xiàn)能力。4、有較強(qiáng)的識(shí)圖、制圖能力電工男45歲下列中專以上1、含有勞動(dòng)部門頒發(fā)的高低壓電工證2、含有3年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)3、含有識(shí)圖、繪圖的基本能力4、含有維修智能型設(shè)備的能力5、含有變配電室操作經(jīng)驗(yàn)6、反映機(jī)敏，含有獨(dú)立解決突發(fā)事件能力水暖工男40歲下列中專以上1、含有3年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)2、含有較強(qiáng)的識(shí)圖的能力，按圖操作能力。3、純熟掌握高檔設(shè)備、設(shè)施的維修，有較強(qiáng)的獨(dú)立操作能力。主管不限40歲下列大專以上1、含有物業(yè)管理專業(yè)證書2、熟悉清潔服務(wù)的多個(gè)工作程序及各類清潔設(shè)備的使用環(huán)境3、含有3年以上酒店、寫字樓本專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)4、熟悉植物的生長特性及哺育辦法5、理解行業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)領(lǐng)班男40歲下列大專以上1、園林專業(yè)畢業(yè)，園藝工程師以上職稱2、熟悉湖體養(yǎng)護(hù)操作3、熟悉植物的生長特性及哺育辦法4、理解環(huán)保及園林管理的有關(guān)知識(shí)保潔員女40歲下列高中以上1、身體健康、五官端正2、動(dòng)作麻利、辦事周到3、一年以上保潔工作經(jīng)驗(yàn)4、能夠純熟使用多個(gè)保潔設(shè)備保安部主管男35歲下列大專以上1、含有物業(yè)管理專業(yè)證書2、退役軍人，含有一定的保衛(wèi)常識(shí)3、含有3年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)4、理解治安、消防和交通的法規(guī)及基本知識(shí)5、含有突發(fā)事件的解決能力保安員男30歲下列中專以上1、退役軍人2、身體健康、五官端正3、身高1.75米-1.80米，體重65公斤4、說話清晰，無明顯口音5、作風(fēng)正派，素質(zhì)優(yōu)良三、重要負(fù)責(zé)人介紹姓名：賀清祥，性別：男，出生年月：1975年10月生。學(xué)歷：碩士；專業(yè)：經(jīng)濟(jì)與當(dāng)代管理工作經(jīng)歷：1、1998年在重慶龍湖花園物業(yè)管理分公司工作，任綜合管理部管理員，社區(qū)占地面積達(dá)1320畝，規(guī)劃建設(shè)面積達(dá)60萬方，第一期工程管理面積達(dá)22萬方。在此期間曾受渝北區(qū)（現(xiàn)北部新區(qū)）禮加鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府委托對(duì)外招商房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。2、在重慶曉月物業(yè)管理有限公司工作，任海棠曉月管理處主任，主持該項(xiàng)目全方面工作，社區(qū)占地面積達(dá)600畝，規(guī)劃建設(shè)面積達(dá)88萬方，第一期工程管理面積達(dá)28萬方。3、在重慶創(chuàng)佳物業(yè)管理有限公司工作，任中安國際大廈管理處主任，主持該項(xiàng)目全方面工作，管理面積達(dá)5萬方。大廈由：高檔寫字間、杭州西湖明珠大酒店（原中港海鮮酒樓）、桑拿、好萊塢夜總會(huì)、中安國際健美城、各類大型經(jīng)融機(jī)構(gòu)、臺(tái)灣自然美國際事業(yè)公司（西南地區(qū)總部）、大型停車場等構(gòu)成的一種綜合性商業(yè)大廈。4、在重慶融僑錦江物業(yè)管理有限公司工作，任風(fēng)臨洲物業(yè)經(jīng)理，主持該項(xiàng)目全方面工作，社區(qū)占地面積達(dá)3000畝，規(guī)劃建設(shè)面積達(dá)350萬方，第一期工程管理面積達(dá)50萬方。5、現(xiàn)在在重慶鷗鵬物業(yè)管理有限公司工作，任回龍灣項(xiàng)目部經(jīng)理，并主持該項(xiàng)目全方面工作，社區(qū)占地面積達(dá)500畝，規(guī)劃建設(shè)面積達(dá)55萬方，第一期工程管理面積達(dá)20萬方。在樓宇設(shè)備、財(cái)務(wù)運(yùn)作和物業(yè)管理成本控制等方面有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并含有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)、服務(wù)創(chuàng)新能力。第二節(jié)物業(yè)管理中心人員培訓(xùn)高原則的服務(wù)，需要高原則的制度，高原則制度需要高素質(zhì)人來貫徹執(zhí)行，我公司建立了較好的人員機(jī)培訓(xùn)機(jī)制。培訓(xùn)是員工與否能圓滿執(zhí)行制度規(guī)定并達(dá)成目的的手段，也將是重慶****花園物業(yè)管理中心能否實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主承諾的重要確保。一、培訓(xùn)目的培訓(xùn)的目的是使物業(yè)管理中心的全體員工，掌握并不停完善物業(yè)管理中心的各項(xiàng)規(guī)章制度，明確本人、本崗的職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，規(guī)范言行舉止、儀容儀表，樹立良好的形象，為服務(wù)中心內(nèi)的全部工作人員提供盡善盡美的物業(yè)服務(wù)。二、培訓(xùn)內(nèi)容及方式1、根據(jù)組織方式可分為四種培訓(xùn):崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、脫產(chǎn)培訓(xùn)、再培訓(xùn)。培訓(xùn)對(duì)象陪訓(xùn)內(nèi)容考核方式崗前培訓(xùn)新招員工(1)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)口試、筆試、實(shí)際操作(2)職業(yè)道德教育(3)人事、禮節(jié)教育在職培訓(xùn)在崗員工（1）專業(yè)技能筆試、實(shí)際操作（2）操作規(guī)程（3）管理技巧（4）管理藝術(shù)脫產(chǎn)培訓(xùn)新員工、在崗員工（1）新知識(shí)獲取有關(guān)部門頒發(fā)的合格證書（2）新技術(shù)再培訓(xùn)在崗員工（1）新技術(shù)口試、筆試、實(shí)際操作（2）新理論2、結(jié)合本項(xiàng)目的具體狀況，擬進(jìn)行三種培訓(xùn)：新員工培訓(xùn)；接管前員工培訓(xùn)；正常管理期員工培訓(xùn)。（1）新員工培訓(xùn)序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課方培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目的1公司規(guī)章制度等3天公司本部重慶****花園物業(yè)管理中心全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)口試筆試讓員工理解公司的組織、公司文化、政策及公司各部門職能和運(yùn)作方式2接管前期人員培訓(xùn)計(jì)劃有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)5天公司本部重慶****花園物業(yè)管理中心全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)口試實(shí)際操作理解重慶****花園物業(yè)管理中心管理內(nèi)容、接管程序及運(yùn)作方式3崗位職責(zé)及重慶****花園物業(yè)管理中心的物業(yè)管理制度1天公司本部重慶****花園物業(yè)管理中心全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)口試筆試熟悉本職工作程序、管理運(yùn)作程序4服務(wù)中心物業(yè)管理方案和規(guī)定1天公司本部重慶****花園物業(yè)管理中心全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核物業(yè)管理中心物業(yè)管理有較深層次的認(rèn)識(shí)5進(jìn)行多個(gè)專業(yè)培訓(xùn)3天公司本部重慶****花園物業(yè)管理中心全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)筆試實(shí)際操作熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之規(guī)定6職業(yè)道德培訓(xùn)2天公司本部重慶****花園物業(yè)管理中心全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)口試筆試加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)、提高職務(wù)水平和管理水平7定崗定員進(jìn)行上崗見習(xí)培訓(xùn)1天公司本部重慶****花園物業(yè)管理中心全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)崗位考核學(xué)習(xí)、領(lǐng)略基本操作辦法為正式上崗提供經(jīng)驗(yàn)（2）接管前員工培訓(xùn)序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課方培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目的1《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》及配套文獻(xiàn)3天公司本部全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉掌握條例、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容2物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)6天有關(guān)部門未獲物業(yè)管理上崗證的管理人員公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核確保人員持證上崗率100%3項(xiàng)目管理的目的及模式和投標(biāo)書的有關(guān)內(nèi)容2天公司本部全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)崗位考核明確各項(xiàng)工作規(guī)定、目的、模式4崗位職責(zé)和重慶****花園項(xiàng)目的管理制度2天公司本部全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)筆試實(shí)際操作掌握崗位規(guī)定和考核原則5重慶****花園項(xiàng)目整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、中央空調(diào)、IC收費(fèi)系統(tǒng)等內(nèi)容2天設(shè)計(jì)、安裝單位全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉該項(xiàng)目運(yùn)行6重慶****花園項(xiàng)目整體驗(yàn)收交接程序1天公司本部管理、維修技術(shù)人員公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核規(guī)定掌握項(xiàng)目交接的全過程7重慶****花園項(xiàng)目辦公機(jī)構(gòu)裝修管理方法1天公司本部全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉裝修管理要點(diǎn)8重慶****花園項(xiàng)目公用設(shè)備及設(shè)備維護(hù)及作業(yè)程序1天公司本部全體新員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核明確公用設(shè)施、設(shè)備維修范疇及原則9服務(wù)中心綠化養(yǎng)管原則1天綠化專業(yè)單位園藝工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉服務(wù)中心綠化管理范疇和目的10各工種工作技巧和服裝、語言規(guī)范及溝通技巧1天公司本部物業(yè)管理服務(wù)中心全體人員公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核行為、語言及技巧（3）正常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課方培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目的1參加重慶市物業(yè)管理培訓(xùn)單位組織的大專轉(zhuǎn)本科學(xué)習(xí)考試3年有關(guān)院校含有大專學(xué)歷的中堅(jiān)層員工業(yè)余學(xué)習(xí)考試含有高層次的學(xué)歷，對(duì)物業(yè)管理有較深的理論認(rèn)識(shí)適應(yīng)當(dāng)代化、智能大廈管理需要2參加重慶市各類業(yè)余大專中專班學(xué)習(xí)3年各類\o"上海昂立教育集團(tuán)MBA項(xiàng)目@V"業(yè)務(wù)大學(xué)根據(jù)項(xiàng)目具體狀況安排人員業(yè)余學(xué)習(xí)考核提高本專業(yè)管理水平和知識(shí)水平3電腦網(wǎng)絡(luò)及管理培訓(xùn)10天聘任電腦專家授課根據(jù)項(xiàng)目具體狀況安排人員公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核理解、掌握電腦網(wǎng)絡(luò)管理概述及應(yīng)用4管理技能知識(shí)培訓(xùn)2天聘任物業(yè)管理專家授課根據(jù)項(xiàng)目具體狀況安排人員公司本部內(nèi)部培訓(xùn)知識(shí)考核提高員工與業(yè)主的溝通技巧和管理水平5組織協(xié)調(diào)、公眾關(guān)系及公眾形象培訓(xùn)2天公司本部全體員工分批進(jìn)行公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核增強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力和公共關(guān)系解決，建立良好的公眾形象6保安員隊(duì)列、戰(zhàn)術(shù)拳術(shù)及體能等培訓(xùn)5天有關(guān)協(xié)作單位保安隊(duì)隊(duì)長、班長及骨干外部輪流培訓(xùn)考核掌握保安員當(dāng)代軍事知識(shí)、提高防衛(wèi)能力7有關(guān)主管單位安排、規(guī)定必須參加的業(yè)務(wù)培訓(xùn)根據(jù)實(shí)際狀況安排有關(guān)單位有關(guān)人員公司本部外部培訓(xùn)根據(jù)規(guī)定規(guī)定提高業(yè)務(wù)水平8維修服務(wù)人員升級(jí)培訓(xùn)市勞動(dòng)部門維修、服務(wù)人員公司本部輪流培訓(xùn)考核確保每年該類人員10%以上達(dá)成中級(jí)技工等級(jí)證書9保安員隊(duì)列、體能、擒拿格斗及消防知識(shí)培訓(xùn)每年保15天以上公司本部全體保安員公司內(nèi)部培訓(xùn)考核提高治安人員業(yè)務(wù)素質(zhì)10勞動(dòng)安全衛(wèi)生培訓(xùn)1天公司本部全體員工公司本部內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉、理解勞動(dòng)安全衛(wèi)生知識(shí)11消防技能訓(xùn)練及演習(xí)3天有關(guān)協(xié)作單位全體義務(wù)消防員公司本部輪流培訓(xùn)實(shí)際操作掌握消防技能知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)能力第三節(jié)物業(yè)管理中心人員的管理一流的管理，一流的服務(wù)，需要一流的人才，因此，無論是從社會(huì)上引進(jìn)特殊人才，還是重慶****花園物業(yè)管理中心培訓(xùn)出來的員工，都要通過嚴(yán)格的管理才干充足體現(xiàn)人才的價(jià)值，發(fā)揮他們的潛力。員工管理思路考核合格考核不合格一、量才錄用，培養(yǎng)提高我們?cè)谟萌松媳容^突出的做法是：重視管理人員的品德修養(yǎng)、工作能力以及在職培訓(xùn)；強(qiáng)調(diào)管理人員的一專多能和管理隊(duì)伍的年輕化、屬地化。在管理人員的選拔上，我們將嚴(yán)格按照既定的招聘原則，擇優(yōu)錄用。不片面強(qiáng)調(diào)工作年限和學(xué)歷資格，以“合用”為原則，避免“大才小用”的現(xiàn)象。二、默契合作，充足授權(quán)強(qiáng)調(diào)分工合作的工作態(tài)度。我們將采用項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的垂直管理方式，各部門本著精干、高效的原則設(shè)立崗位，首先確保管理人員工作負(fù)荷的飽滿，另首先避免個(gè)人職責(zé)的互相交叉，做到“人人有事做，事事有人管”。同時(shí)我們倡導(dǎo)全員協(xié)調(diào)管理，員工確保以合作的姿態(tài)開展工作。三、定時(shí)考核，績效為本績效考核是我們管理員工的重要手段之一，其根本目的是營造“以效率為導(dǎo)向”的良好工作氛圍。對(duì)于管理人員而言，績效涉及本人的績效、下屬員工的績效和其所在部門的績效，考核重點(diǎn)是部門的整體績效，通過為管理人員設(shè)定合理的績效目的（涉及質(zhì)量目的與成本目的）及衡量指標(biāo)，并嚴(yán)格加以考核，考核成果將作為管理人員工資、獎(jiǎng)金發(fā)放及職務(wù)晉升的直接根據(jù)?？冃Э己似胀ǚ譃槊吭驴己?、季度計(jì)劃考核以及年度業(yè)績考核等?？己说姆绞缴婕白晕沂雎?、民主評(píng)議、上級(jí)考核及業(yè)績統(tǒng)計(jì)等。四、獎(jiǎng)懲嚴(yán)明，優(yōu)勝劣汰對(duì)員工實(shí)施精確及時(shí)的獎(jiǎng)懲，是維持員工長久工作動(dòng)力的有效手段，我們將以公司的《員工獎(jiǎng)懲條例》為根據(jù)，對(duì)管理人員進(jìn)行對(duì)應(yīng)的激勵(lì)和約束。對(duì)工作努力、成績優(yōu)秀的管理人員，我們將視狀況授予“**物業(yè)人獎(jiǎng)”“優(yōu)秀員工獎(jiǎng)”“特殊奉獻(xiàn)獎(jiǎng)”等榮譽(yù)，并予以一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)工作不負(fù)責(zé)的或違反紀(jì)律的管理人員，則予以1至3級(jí)的對(duì)應(yīng)處分。我們規(guī)定：受到三級(jí)處分的員工將視情節(jié)狀況予以降級(jí)或辭退解決。同時(shí)我們亦全方面推行競爭上崗及雙向選擇制度。我們規(guī)定主管以上的管理人員必須通過競爭的方式獲取上崗資格，作業(yè)人員通過雙向選擇的方式獲取上崗資格。上崗后必須圍繞“質(zhì)量—成本雙否決”來運(yùn)做，定時(shí)接受考核，對(duì)無法完畢質(zhì)量指標(biāo)或成本指標(biāo)的個(gè)人，不僅否決其效益工資和獎(jiǎng)金，對(duì)其任職（或上崗）資格也必須果斷否決。

第四節(jié)物資裝配計(jì)劃項(xiàng)目名稱：重慶****花園類別編號(hào)名稱型號(hào)數(shù)量單位單價(jià)累計(jì)到位時(shí)間維修公用工具1疏通機(jī)內(nèi)網(wǎng)1臺(tái)2外網(wǎng)1臺(tái)350035003電焊機(jī)手提1臺(tái)100010004沖擊鉆博士牌1把110011005手槍鉆博士牌1把5005006臺(tái)鉆博士牌1把300030007膠槍4把502008臺(tái)鉗1把100010009管鉗12,14,18,8把5040010角磨機(jī)博士牌1臺(tái)50050011萬用表2塊20040012云齒鋸1把60060013鋼鋸4把5020014球板1把50050015鋁合金梯3米,4米2個(gè)500100016木梯6米1個(gè)40040017竹片8片54018剪子2把5010019锨40把2080020鎬4把2510021手錘4把3012022電烙鐵及配料2把5010023卡尺1把10010024手砂輪1個(gè)50050025接線線軸4個(gè)17068026升降機(jī)1臺(tái)300003000027污泥泵1臺(tái)60060028潛水泵1臺(tái)29熱熔機(jī)及配件2套40080030煤氣探測器1部31切割機(jī)及配件1臺(tái)2500250032手葫蘆1臺(tái)1200120033氣泵2臺(tái)3000600034應(yīng)急燈3個(gè)200600個(gè)人工具35電工7套8056036水暖工6套8048037瓦木工1套300300工程專用工具38克絲鉗2把10020039偏口鉗2把10020040尖嘴鉗2把10020041一字大改錐2把5010042一字小改錐2把5010043十字大改錐2把204044十字小改錐2把204045手板子2把5010046萬用表數(shù)字式2塊15030047手持場強(qiáng)儀1臺(tái)1200120048電烙鐵1把202049手電鉆1把30030050剝線鉗2把150300驗(yàn)房工具材料51線路驗(yàn)電器4個(gè)8032052燈口\燈泡各10個(gè)20個(gè)510053皮球30個(gè)515054乒乓球40個(gè)2.510055撈網(wǎng)4個(gè)5020056煙道探測器1個(gè)3000300057多項(xiàng)接線板10個(gè)100100058坐燈口10個(gè)11059鉛絲4盤8032060護(hù)套線1.5、2.54盤8032061保險(xiǎn)絲1各4盤8盤6.255062普通護(hù)水包布各4盤4盤1.2550清潔63三輪車,14輛400560064噴霧器20個(gè)1020065吸塵,吸水器1臺(tái)8000800066地板打蠟機(jī)1臺(tái)1000100067刷地機(jī)1臺(tái)6000600068玻璃刷1套69簸箕20個(gè)1530070水桶20個(gè)1020071掃帚80把1080072墩布50把525073地拖4把15060074撣子10把1515075鐵锨20把50100076鋁合金梯3米,4米2把15030077扁鏟20把510078毛刷20把510079蒼蠅拍10把550警用器械80警棍15個(gè)4060081強(qiáng)光手電10把100,180164082摩托車2輛400083自行車9輛300270084消防斧10把100100085救生繩4根10040086救生衣20套2004000通訊器材87對(duì)講機(jī)備電池1015003450089電話5部100500辦公用品辦公設(shè)備90電腦2臺(tái)70001400091打印機(jī)1臺(tái)1950195092復(fù)印機(jī)1臺(tái)210002100093傳真機(jī)1臺(tái)5000500094塑封機(jī)1臺(tái)500500專用柜95檔案柜文獻(xiàn)柜6組650390096資料柜五節(jié)柜8組550440097更衣柜六節(jié)柜18組480864098工具柜3組1000300099保險(xiǎn)柜1個(gè)800800檔案用品100檔案盒100個(gè)2200101檔案袋個(gè)0.25500102兩孔夾快勞40個(gè)20800103文獻(xiàn)夾8個(gè)6,8,1470104文獻(xiàn)袋10個(gè)100105單頁夾20個(gè)200計(jì)算機(jī)耗材106打印紙A420包19380107軟盤3.5寸20張5100108閃存32兆642個(gè)100,200300個(gè)人用品109筆、本等4套8,322其它110計(jì)算器8個(gè)10,40120111印臺(tái)、印油4個(gè)8,656112訂書器、書訂各4盒8個(gè)9,147113膠水2個(gè)12114口取紙10包110115透明膠帶小、大10個(gè)0.5—335116大復(fù)寫紙8開得力6盒1590117小復(fù)寫紙記帳用10盒4,860118曲別針博文8盒0.64.8119直別針博文8盒0.86.4120傳真紙4卷2080121打孔機(jī)2個(gè)2040122塑封膜200盒20400123鳳尾夾小,中,大72個(gè)3\4\6312124皮筋250Q/包1包44125票據(jù)夾2個(gè)1.53126修正液旗艦6個(gè)636127直尺30厘米5個(gè)210128筆記本A580頁100本3300129圓珠筆200支2400130壁紙刀8把432131海綿池2個(gè)1.53132報(bào)架-51個(gè)8585133剪刀10550134信紙厚30本260135白板90*1801個(gè)420420136白板筆迪諾6個(gè)212137飲水機(jī)8臺(tái)100800138紙簍14個(gè)342139電水壺6個(gè)30180140微波爐6臺(tái)3001800141暖瓶20個(gè)20400142一次性水杯30個(gè)4.4132勞保、后勤用品143雨衣60套301800144雨鞋60雙503000145絕緣鞋6雙30180146宿舍用品套500500147餐具1套500500148電視機(jī)1臺(tái)30003000149辦公桌椅20套3507000150接待桌椅1套30003000151鏡框制度1020200153空調(diào)柜式4臺(tái)600024000154壁掛9臺(tái)18000155電暖器6臺(tái)7004200累計(jì)289564.20總經(jīng)理簽字：主管副總經(jīng)理簽字:項(xiàng)目經(jīng)理簽字：

第五章檔案的建立與管理第一節(jié)檔案管理運(yùn)作一、資料的收集我們?cè)谥貞c****花園管理中心設(shè)立專門的檔案室，并由管業(yè)部的主管負(fù)責(zé)管理。在資料收集時(shí)應(yīng)確保內(nèi)容的豐富及渠道的廣泛。按照檔案的不同分類，我們將通過三個(gè)途徑進(jìn)行收集。首先在物業(yè)接管移交時(shí)，與開發(fā)商及設(shè)計(jì)單位、施工單位主動(dòng)合作，力求全方面、精確地收集到工程建設(shè)及工程技術(shù)等原始資料。第二是在業(yè)主入住、進(jìn)行房間調(diào)配階段收集業(yè)主資料。第三是在日常管理中建立房屋維修檔案、設(shè)備運(yùn)行檔案、投訴回訪統(tǒng)計(jì)等以及其它有關(guān)資料，并將檔案的收集形成制度化。二、資料的整頓和分類在收集到原始資料后，統(tǒng)一由檔案管理員集中整頓。剔除作廢的和無效的統(tǒng)計(jì)，修補(bǔ)破損的文檔，然后按類別進(jìn)行裝訂并整頓成冊(cè)，做到條理清晰、分類合理，易于檢索。三、料的歸檔管理（1）對(duì)于分類整頓好的信息資料進(jìn)行分類保存即為歸檔。在重慶****花園項(xiàng)目的檔案管理中我們將實(shí)施原始資料和電腦檔案雙軌制，確保儲(chǔ)存方式的多元化，盡量將資料轉(zhuǎn)化為電腦磁盤儲(chǔ)存方便于查找。同時(shí)運(yùn)用錄象帶、錄音帶、膠卷、照片、表格、圖片等多個(gè)形式保存，使抽象的檔案資料具體化、形象化。（2）對(duì)業(yè)主和重慶****花園管理中心利益影響較大的檔案應(yīng)加密保存。這些檔案在電腦中按授權(quán)級(jí)別檢索、對(duì)保存在檔案室的原始資料應(yīng)嚴(yán)格控制借閱。檔案管理員應(yīng)編制統(tǒng)一的檔案分類闡明書及檔案總目錄，并按內(nèi)容、部門、年度、保存期限及保密程序的分類次序進(jìn)行組卷、逐個(gè)編號(hào)，登記造冊(cè)、編制目錄、分柜保存。業(yè)主檔案資料的分類原則是按業(yè)主購房位置、各辦公機(jī)構(gòu)的設(shè)立及辦公性質(zhì)建檔。（3為確保檔案的安全和完善，檔案室應(yīng)隨時(shí)保持干燥、通風(fēng)、清潔，并加裝安防設(shè)施。同時(shí)配備適宜的文獻(xiàn)柜、文獻(xiàn)盒以及消防器材等，確保儲(chǔ)存地點(diǎn)符合防火、防蟲、防鼠、防潮等規(guī)定并定時(shí)巡邏。檔案室應(yīng)避免無關(guān)人員任意進(jìn)出，檔案室鑰匙交由檔案管理員專門保管。四、檔案的使用運(yùn)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，并采用先進(jìn)檢索軟件，充足發(fā)揮檔案資料的作用。內(nèi)部員工可通過管理中心內(nèi)部局域網(wǎng)，對(duì)文獻(xiàn)檔案授權(quán)范疇查閱。對(duì)借閱原始資料的使用者，按檔案的不同密級(jí)由有關(guān)負(fù)責(zé)人同意方可借閱，并辦理借閱手續(xù)。五、檔案銷毀根據(jù)文檔的保存期限和性質(zhì)，定時(shí)對(duì)過期和作廢的文檔進(jìn)行剔除和銷毀，避免檔案的堆積和混淆。對(duì)于已過存檔的檔案經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意可銷毀，同時(shí)建立已銷毀文檔清單備查。第二節(jié)檔案資料的分類管理內(nèi)容一、工程技術(shù)資料1、住宅區(qū)規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文2、建筑許可證、投資許可證、開工許可證3、拆遷安置資料4、紅線圖、竣工總平面圖5、地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告二、業(yè)主及各辦公機(jī)構(gòu)檔案1、業(yè)主及各辦公機(jī)構(gòu)具體資料記錄表2、進(jìn)出社區(qū)人員記錄表3、業(yè)主、各辦公機(jī)構(gòu)房間的維修檔案三、裝修檔案1、二次裝修申請(qǐng)表、裝修責(zé)任書2、施工公司資質(zhì)證明、裝修人員記錄表3、室內(nèi)設(shè)計(jì)平面圖4、裝修竣工圖四、維修資料1、維修申請(qǐng)統(tǒng)計(jì)、回訪統(tǒng)計(jì)2、維修派工單3、設(shè)備、設(shè)施巡檢統(tǒng)計(jì)五、治安交通管理資料1、日巡檢統(tǒng)計(jì)、交接班統(tǒng)計(jì)、值班統(tǒng)計(jì)、巡邏路線2、日常抽檢統(tǒng)計(jì)、查崗統(tǒng)計(jì)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄象帶3、搬入/出統(tǒng)計(jì)、突發(fā)事件解決統(tǒng)計(jì)4、車輛管理統(tǒng)計(jì)、車輛具體資料六、設(shè)備設(shè)施管理資料（涉及消防）1、設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃2、設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)3、機(jī)電設(shè)備運(yùn)行、巡邏統(tǒng)計(jì)4、設(shè)備分承包檔案5、設(shè)備、設(shè)施臺(tái)帳及更新統(tǒng)計(jì)七、綠化清潔資料1、清潔班檢統(tǒng)計(jì)、清潔周檢統(tǒng)計(jì)2、綠化工作統(tǒng)計(jì)、綠化周檢統(tǒng)計(jì)3、消殺統(tǒng)計(jì)、綠化病蟲害檢查統(tǒng)計(jì)八、重慶****花園服務(wù)中心文化資料1、文化活動(dòng)計(jì)劃及實(shí)施狀況統(tǒng)計(jì)2、文化活動(dòng)圖片及錄象統(tǒng)計(jì)3、傳媒報(bào)導(dǎo)資料4、文化活動(dòng)場合、設(shè)施臺(tái)帳及使用統(tǒng)計(jì)九、員工管理資料1、員工個(gè)人資料、聘任統(tǒng)計(jì)2、員工業(yè)績考核及獎(jiǎng)罰統(tǒng)計(jì)3、員工培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)檔案、考核統(tǒng)計(jì)4、員工晉升、薪金變動(dòng)及內(nèi)務(wù)管理統(tǒng)計(jì)十、業(yè)主（及各辦公機(jī)構(gòu)）反饋服務(wù)質(zhì)量回訪統(tǒng)計(jì)業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)業(yè)主投訴及解決統(tǒng)計(jì)十一、行政文獻(xiàn)資料1、重慶****花園服務(wù)中心值班及檢查統(tǒng)計(jì)2、有關(guān)財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)（由財(cái)務(wù)人員專職保管）3、政府主管部門文獻(xiàn)4、**物業(yè)公司文獻(xiàn)5、內(nèi)部管理規(guī)章制度、告知、通報(bào)等文獻(xiàn)

第六章管理指標(biāo)的承諾及采用的方法根據(jù)國家物業(yè)管理優(yōu)秀示范社區(qū)原則，并結(jié)合我們的質(zhì)量目的，對(duì)服務(wù)中心的物業(yè)管理工作擬定以下承諾指標(biāo)。（見下表）序號(hào)管理項(xiàng)目國家優(yōu)秀原則承諾原則測定根據(jù)確保方法1房屋及配套設(shè)施完好率98%做到房屋外觀無破壞，立面整潔，無變化使用功效，公用設(shè)施及通道無隨意占用。完好、基本完好房面積/建筑物面積×100%加強(qiáng)巡檢和隨時(shí)整頓，堅(jiān)持每日填寫巡檢表并反饋到服務(wù)中心。2房屋零維修、急修及時(shí)率98%確保接到急修單5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修及時(shí)完畢，急修但是夜。及時(shí)維修次數(shù)/應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù)×100%建立嚴(yán)格的房屋修繕制度，實(shí)施24小時(shí)值班，設(shè)立業(yè)主報(bào)修專線電話，同時(shí)建立回訪制度和填寫回訪統(tǒng)計(jì)。3保潔率99%確保社區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，生活辦公環(huán)境清潔，空氣新鮮，環(huán)境無污染。以工作計(jì)算，統(tǒng)計(jì)及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格統(tǒng)計(jì)為根據(jù)嚴(yán)格按照公司制訂原則執(zhí)行，每日巡視檢查保潔狀況，發(fā)現(xiàn)問題立刻解決，倡導(dǎo)“全員保潔，人過地凈”。4維修工程質(zhì)量合格率100%確保維修工程符合質(zhì)量原則，無二次返工現(xiàn)象維修合格次數(shù)/維修工程次數(shù)×100%分項(xiàng)檢查，對(duì)結(jié)合部位嚴(yán)格把關(guān)，按照工序規(guī)定逐項(xiàng)點(diǎn)檢。維修回訪率90%做到全部回訪回訪次數(shù)/維修服務(wù)次數(shù)×100%建立回訪制度，作好回訪統(tǒng)計(jì)。5照明設(shè)施完好率98%確保照明設(shè)施完好無損，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。完好照明燈、緊急疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量×100%堅(jiān)持按制度巡視檢查，維護(hù)保養(yǎng)和保持干凈，及時(shí)更換壞損燈具。6配套設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行完好率做到設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無事故隱患，定時(shí)做好年檢工作。加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的點(diǎn)檢工作，完善完備點(diǎn)檢、保養(yǎng)、檢修制度，實(shí)施設(shè)備負(fù)責(zé)人員負(fù)責(zé)制。7社區(qū)內(nèi)外治安案件發(fā)生率1‰下列做到主動(dòng)配合公安機(jī)關(guān)搞好社區(qū)內(nèi)外的治安管理工作。以轄區(qū)公安部門統(tǒng)計(jì)為根據(jù)（除業(yè)主或辦公機(jī)構(gòu)內(nèi)部因素造成外）加強(qiáng)社區(qū)外來人員的檢查，實(shí)施24小時(shí)巡邏，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)內(nèi)業(yè)主的法制宣傳工作。8火災(zāi)發(fā)生率做到無因物業(yè)公司管理不善而引發(fā)的重大火災(zāi)。發(fā)生火災(zāi)戶數(shù)/社區(qū)內(nèi)居住業(yè)主數(shù)量×100%建立消防制度，健全義務(wù)消防組織，采用多個(gè)形式主動(dòng)引導(dǎo)社區(qū)內(nèi)人員增強(qiáng)消防意識(shí)，定時(shí)舉辦消防演習(xí)。9業(yè)主有效投訴率及解決率95%以上確保業(yè)主及社區(qū)內(nèi)辦公機(jī)構(gòu)人員辦公環(huán)境舒適滿意。有效投訴/投訴總計(jì)×100%解決的有效投訴/有效投訴×100%作好各項(xiàng)細(xì)致工作，加強(qiáng)對(duì)管理、服務(wù)人員的培訓(xùn)，提高素質(zhì)，對(duì)業(yè)主及辦公人員的疑慮有問必答，有難必解。10業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿意率95%做到業(yè)主滿意；各辦公機(jī)構(gòu)滿意；社會(huì)多個(gè)團(tuán)體滿意。對(duì)管理滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù)/參加業(yè)主評(píng)議戶數(shù)×100%在社區(qū)內(nèi)設(shè)立成立監(jiān)督委員會(huì)、“業(yè)主意見箱”，加強(qiáng)與業(yè)主的經(jīng)常聯(lián)系，堅(jiān)持走訪制度。11綠化完好率95%確保社區(qū)內(nèi)綠化地帶布局合理、優(yōu)美、花草樹木與建筑造型配備得當(dāng)。完好綠地/總綠化面積×100%進(jìn)行高端的綠化園林設(shè)計(jì)、策劃；在社區(qū)內(nèi)每年進(jìn)行一次“我最愛慕的景點(diǎn)”評(píng)比活動(dòng)。12道路、車場完好率90%做到道路暢通無損壞，平坦整潔，排水暢通，無隨意占道或變化使用功效。完好道路總面積/規(guī)劃道路總面積×100%；完好的設(shè)備設(shè)施/停車場設(shè)施總設(shè)備總計(jì)×100%加強(qiáng)日常的交通管理和路面、車場的及時(shí)檢查和修復(fù)，并做好有關(guān)標(biāo)志系統(tǒng)13檔案建立與完好率確保檔案齊全，管理完善，簡便易查。建立計(jì)算機(jī)資料庫和書面資料庫，對(duì)檔案資料進(jìn)行定時(shí)的清理和檢查，并注意檔案室和計(jì)算機(jī)室的保潔和保護(hù)。第七章物業(yè)管理費(fèi)用測算重慶****花園物業(yè)管理費(fèi)測算一、《重慶市商品住宅社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行方法》物業(yè)管理費(fèi)涉及下列幾個(gè)方面：1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行，維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；保安費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；稅金；利潤。二、桔體測算測算根據(jù)闡明：1、首期住宅總建筑面積143059M2，其中：花園洋房808套，面積107727M2；獨(dú)立別墅10套，面積3913M2；聯(lián)排別墅122套，面積24272.8M2；2、會(huì)所面積1904M2；3、幼兒園面積2500M2；4、車位495個(gè)，其中地下車位88個(gè)。單位：元/月序號(hào)項(xiàng)目測算依據(jù)計(jì)算式總額一收入總計(jì)按100%入住及收費(fèi)率計(jì)算1+2237413.71物業(yè)管理費(fèi)花園洋房107727M2×1.3元/M2/月140045.1獨(dú)立別墅3913M2×1.8元/M2/月7043.4聯(lián)排別墅24272.8M2×1.5元/M2/月36409.2會(huì)所1904M2×4元/M2/月7616幼兒園2500M2×4元/M2/月100002車位管理費(fèi)按車位全部賣出計(jì)算，聯(lián)排及獨(dú)立別墅車位未計(jì)入363個(gè)×100元/個(gè)?月36300二工資福利支出共91人1+...+71448001管理處經(jīng)理1人5000元/月50002助理及主管7人7×3200元/月224003客戶服務(wù)員5人5×元/月100004財(cái)務(wù)收費(fèi)員2人3000元/月60005維修人員10人10×1800元/月（包食宿）180006保安人員40人40×1500元/月（包食宿）600007保潔綠化人員26人26×900元/月（包食宿）23400三辦公費(fèi)支出1+...+376001交通通迅費(fèi)管理處手機(jī)、傳呼補(bǔ)貼、公務(wù)交通費(fèi)用、電話費(fèi)用綜合測算50002書報(bào)費(fèi)綜合測算6003辦公用品綜合測算四公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)支出1+...+4110001消防設(shè)施維護(hù)換水閥、消防栓、煙感和線路主機(jī)維修，每月1000元100010002公共水電設(shè)施維護(hù)費(fèi)公共照明設(shè)施,供水、電設(shè)施維護(hù)，每月約元500050003弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)通訊系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)等每月1000元300030004給排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)污水井、雨水井、渠道維護(hù)每月3000元五公共水電費(fèi)支出1+...+3129491公共設(shè)備用電10000100002地下停車場照明用電預(yù)計(jì)燈30盞，每盞燈40瓦，24小時(shí)分區(qū)照明30×0.04×24×30×0.85元/度7353公共用水涉及清潔、綠化用水、員工生活用水，每天約15噸30×30×2.46元/噸2214六清潔綠化支出1+...+5167001保潔用品、工具費(fèi)用每月約元2衛(wèi)生防疫消殺費(fèi)每月二次，每月約700元7007003化糞池清運(yùn)費(fèi)每季一次，每次約3000元10004垃圾清運(yùn)費(fèi)每天2車，每車200元2×200×3015綠化費(fèi)每月約1000元10001000七固定資產(chǎn)折舊費(fèi)按50萬元，三年折舊計(jì)算1388913889八稅費(fèi)總收入的5.5%11492.1713057.75九管理者酬金總收入的8%16715.8818993.1十支出累計(jì)238988.85測算成果闡明：1、花園洋房1.3元/M2/月；獨(dú)立別墅1.8元/M2/月；聯(lián)排別墅1.5元/M2/月；會(huì)所4元/M月；幼兒園4元/M2/月；停車場管理費(fèi)100元/個(gè)/月，最后收費(fèi)原則以物價(jià)局批復(fù)為準(zhǔn)。2、按百分之百入住及收費(fèi)率計(jì)算，每月收入為237413.7元，每月支出為238988.85元，前期物業(yè)管理規(guī)模不大時(shí)物業(yè)管理費(fèi)每月虧損－1575.15元，年虧損－18901.8元。3、隨著二期工程的啟動(dòng)，管理面積會(huì)快速增加，這樣公司的設(shè)備及人員能夠充足運(yùn)用，隨之管理成本即可減少，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營上的盈利。4、明年終三期工程也會(huì)交付使用，管理面積再次加大，物業(yè)管理經(jīng)營效益會(huì)出現(xiàn)大幅增加，總之前期接管虧損金額不是很大，該項(xiàng)目的發(fā)展前景十分好，因此，從投資測算來看，含有很高的可行性。第八章日常管理第一節(jié)安防管理安全管理部的任務(wù)是全方面負(fù)責(zé)重慶重慶****花園服務(wù)中心管轄范疇內(nèi)安全保衛(wèi)工作的管理，維護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)的正常秩序，避免火災(zāi)；避免盜竊，避免一切可能危及社區(qū)人員安全及損害社區(qū)公共財(cái)物的事件發(fā)生，并與公安機(jī)關(guān)親密配合，確保社區(qū)內(nèi)外有良好的秩序。第一、秩序管理重慶重慶****花園服務(wù)中心安全管理部門治安工作應(yīng)當(dāng)做到：貫徹執(zhí)行政府部門有關(guān)安全工作的政策和有關(guān)條例，建立和健全各項(xiàng)安全保衛(wèi)制度。熟悉與掌握社區(qū)內(nèi)安全方法的操作及\o"購車如何選擇車型@V"性能，熟悉社區(qū)的狀況，并與業(yè)主保持親密的聯(lián)系，方便就安全問題經(jīng)常交換意見和信息，不停完善治安管理體制。嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查工作，做好巡視狀況統(tǒng)計(jì)工作，在日常管理工作中及時(shí)消除安全隱患。按照規(guī)定做好人員、車輛檢查工作，嚴(yán)格控制外來人員、車輛進(jìn)出社區(qū)，接待好業(yè)主之訪客，確保轄區(qū)內(nèi)良好的生活環(huán)境。維護(hù)好社區(qū)內(nèi)良好的工作環(huán)境，對(duì)于妨礙公共秩序的不良行為予以制止，嚴(yán)禁在區(qū)域內(nèi)攜帶無證槍械；嚴(yán)禁寄存易燃易爆、巨毒及放射性物品，制止在社區(qū)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的打架斗毆事件，制止外來因素對(duì)社區(qū)的滋擾。勸阻安裝某些可能誤傷別人的設(shè)備，或改裝、破壞正常的公共設(shè)施的狀況。統(tǒng)計(jì)有關(guān)的國家機(jī)關(guān)的聯(lián)系辦法，并建立良好的工作關(guān)系，方便在需要時(shí)得到及時(shí)的協(xié)助，管理人員應(yīng)在日常工作中強(qiáng)調(diào)本身的工作作風(fēng)和精神風(fēng)貌，解決事務(wù)規(guī)定周密謹(jǐn)慎，以使個(gè)別不良分子不敢有窺探之心。第二、消防管理防火工作是安全工作的重要任務(wù)之一。安全人員必須熟悉消防工作的有關(guān)法規(guī)、火災(zāi)防止、器材性能合乎火災(zāi)撲救等基礎(chǔ)常識(shí)。這對(duì)于完畢安全任務(wù)，加強(qiáng)防火滅火工作，保障業(yè)主安全，有著十分重要的意義。1、徹“防止為主，消防結(jié)合”的方針。防止為主，就是要把防火工作放在首位。由于一旦發(fā)生了火災(zāi)，即使被及時(shí)撲滅，仍會(huì)造成不同程度的損失，產(chǎn)生不良影響。因此我們?cè)诎踩珯z查，夜間巡邏時(shí)，對(duì)儲(chǔ)存易燃易爆物品倉庫，場地要做重點(diǎn)檢查，嚴(yán)禁在禁火區(qū)吸煙和動(dòng)用明火。對(duì)發(fā)現(xiàn)的火險(xiǎn)隱患和不安全因素，要及時(shí)向業(yè)主提出改善意見，提請(qǐng)業(yè)主改善消防安全條件，消除隱患，貫徹防火方法。在做好防止的同時(shí)，又要做好滅火的準(zhǔn)備工作，只有作到消防結(jié)合，才干有備無患，在同火災(zāi)斗爭中立于不敗之地。2、管理的基本知識(shí)安全人員在上崗前必須進(jìn)行防火知識(shí)教育和滅火技術(shù)訓(xùn)練，作到本職工作范疇內(nèi)的“四懂得”入主業(yè)主的物品寄存；存在的火災(zāi)隱患；防火安全制度的重要內(nèi)容和安全方法；消防器材的數(shù)量及放置的位置。按國家規(guī)定，滅火器材布局分為三類：有易燃易爆物資場合，每二十平方米放置一只滅火器；重點(diǎn)部位每五十平方米放置一只，普通場合，倉庫每一百平方米放置一只。市消防栓（即消防龍頭）管理方法第二條規(guī)定：消防栓是消防專用設(shè)備，在消火栓周邊十公尺寸內(nèi)嚴(yán)禁堆物、堵塞、停車、確保道路暢通。3、貫徹執(zhí)行防火制度，保障責(zé)任區(qū)安全。主動(dòng)貫徹執(zhí)行《消防條例》和業(yè)主制訂的有關(guān)防火制度，保障責(zé)任區(qū)的安全，是我們安全人員的重要責(zé)任，特別對(duì)規(guī)定較高的防火重點(diǎn)單位，更要嚴(yán)格制度，如車輛進(jìn)入防火區(qū)必須要裝阻火器，嚴(yán)禁停放裝載\o"網(wǎng)友教車主一年省4000元錢@V"汽油，柴油及其它易燃易爆物品的車輛；要經(jīng)常檢查和消除易燃物，禁區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁帶入火種，嚴(yán)禁吸煙，無動(dòng)用明火操作證和嚴(yán)密的消防方法嚴(yán)禁動(dòng)用明火，在消防器材附近嚴(yán)禁堆物，確保道路暢通，提請(qǐng)業(yè)主注意，在離家、離開辦公室、倉庫和公共場合后必須關(guān)閉電源，熄滅火種。對(duì)于違反防火制度的行為，應(yīng)根據(jù)情節(jié)輕重，報(bào)請(qǐng)政府執(zhí)法部門予以必要的處分。對(duì)于在消防工作中有突出奉獻(xiàn)或成績明顯的安全人員予以表彰，獎(jiǎng)勵(lì)。第三、車場管理停車場管理規(guī)定（1）出入口之控制閘桿必須處在正常狀態(tài)；（2）停車場內(nèi)不準(zhǔn)進(jìn)行任何車輛修理，如屬緊急維修，可告知當(dāng)值主管，做好登記，狀況屬實(shí)方可實(shí)施，以防借口修理車輛而進(jìn)行偷車活動(dòng)；（3）如有車輛拖走，須查明證件及車主，并告知管理中心，獲得同意后，方可放行；（4）遇有其它特殊狀況，立刻告知主管；（5）對(duì)的指揮交通，勿讓出入口堵塞；（6）發(fā)現(xiàn)車輛門窗未關(guān)好或出現(xiàn)響警號(hào)，須立刻告知領(lǐng)班或主管，然后再告知車主；（7）對(duì)所停車輛核算停車證并進(jìn)行資料登記。（8）遇違例車輛：如無證停車、堵塞車輛出入等，可告知領(lǐng)班或主管；（9）嚴(yán)禁用消防喉洗車；（10）任何駛?cè)胪＼噲龅能囕v，必須恪守車場的規(guī)章制度；（11）定時(shí)啟動(dòng)排氣系統(tǒng)及照明系統(tǒng)；（12）留心車場高度容納限制，遇有靠近限制高度的車輛時(shí)，須提示司機(jī)小心駕駛；（13）留心車位界限及編號(hào)與否清晰；（14）嚴(yán)禁停車場內(nèi)洗車抹車，避免弄污地面湖地面打滑；（15）留心各交通標(biāo)記與否清晰。第二節(jié)環(huán)境管理我們?cè)诜峙杀嵐ぷ鞯倪^程中，按項(xiàng)目各使用功效的重點(diǎn)和頻密度制訂了我們的工作周期計(jì)劃。具體管理內(nèi)容以下：1、衛(wèi)生管理是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)成環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)施原則化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對(duì)社區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場合。（1）制訂作業(yè)指導(dǎo)書A.清潔工管理規(guī)定。B.清潔工衛(wèi)生區(qū)域劃分表。C.社區(qū)日常清潔辦法及施工程序。D.社區(qū)清潔服務(wù)細(xì)則及清潔工作規(guī)定。E.主管巡檢制度。（2）衛(wèi)生管理辦法A.清潔工必須著裝上崗，規(guī)范作業(yè)。根據(jù)《清潔工管理規(guī)定》，按照《社區(qū)日常清潔辦法及清潔工工作規(guī)定》進(jìn)行日常的清潔工作。B.管業(yè)部主管按照《巡檢制度》的規(guī)定，對(duì)所轄區(qū)域衛(wèi)生狀況進(jìn)行全方面的巡視檢查，每天不少于2次。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)對(duì)有關(guān)人員予以糾正，并在《清潔衛(wèi)生檢查統(tǒng)計(jì)表》上做好統(tǒng)計(jì)。作為對(duì)清潔工的工作成果評(píng)定根據(jù)。C.管業(yè)部根據(jù)《社區(qū)害蟲消殺管理規(guī)定》對(duì)殺害滅鼠服務(wù)實(shí)施過程進(jìn)行控制。每月（不少于2次）檢查社區(qū)的蟲鼠狀況，具體統(tǒng)計(jì)填寫《消殺檢查統(tǒng)計(jì)表》，每月抽查消殺施工統(tǒng)計(jì)，貫徹消殺次數(shù)和監(jiān)控消殺效果。D.健全統(tǒng)計(jì)，如：《社區(qū)清潔工衛(wèi)生檢查統(tǒng)計(jì)表》、《社區(qū)消殺檢查統(tǒng)計(jì)表》、《清潔衛(wèi)生工作平分表》。第三節(jié)設(shè)施設(shè)備管理**物業(yè)公司在組織項(xiàng)目設(shè)備、設(shè)施維修方面，實(shí)施專業(yè)人員修理和使用操作人員修理相結(jié)合，完善設(shè)備管理和定時(shí)維修制度，修舊利廢，合理更新，減少設(shè)備維修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。這種對(duì)設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理制度在我們**物業(yè)體現(xiàn)出了較好的管理效果，體現(xiàn)了平時(shí)的養(yǎng)護(hù)工作的重要性，就象一種人同樣，“小病不治，大病難治”，平時(shí)我們就重視“疾病”的防止工作，把防止工作做在前。2、社區(qū)內(nèi)道路（1）每年度社區(qū)內(nèi)道路上的多個(gè)標(biāo)志、停車區(qū)域的劃線重新油漆一遍。（2）每六個(gè)月對(duì)的社區(qū)內(nèi)水泥路面和停車場地磚做一次全方面的檢查，發(fā)現(xiàn)缺損和裂縫，及時(shí)做好修補(bǔ)。3、道及樓梯（1）每年對(duì)樓內(nèi)部的大堂、電梯廳、走道和樓梯進(jìn)行一次全方面的檢查，發(fā)現(xiàn)地面石材和墻的損壞，應(yīng)及時(shí)提出修復(fù)方案。（2）每二年對(duì)樓梯的墻面重新刷一次涂料（3）每二年對(duì)樓梯的踢腳線重新油漆一遍。4、樓頂屋面（1）每六個(gè)月在屋面的防水層和保溫層做一次全方面的檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的地方，及時(shí)修復(fù)。（2）每年對(duì)屋頂走道和避雷帶做一次保養(yǎng)。（3）每年對(duì)屋頂?shù)娜繎敉獗毓艿篮退渥鲆淮螜z查，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。5、電器設(shè)備（1）全部配電房每小時(shí)巡檢一次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，涉及外觀、聲音、氣味、溫度及開關(guān)和批示燈狀態(tài)，以及機(jī)房照明和附屬設(shè)施狀況，并做好巡視統(tǒng)計(jì)。（2）每七天清掃配電房及配電柜表面灰塵。（3）每班1小時(shí)對(duì)用電量及電壓變化進(jìn)行一次統(tǒng)計(jì)。（4）每六個(gè)月對(duì)配電設(shè)備進(jìn)行一次停電清掃和栓頭緊固等保養(yǎng)工作。（5）每年對(duì)變配電設(shè)備進(jìn)行耐壓、絕緣及續(xù)電氣實(shí)驗(yàn)。（6）每七天對(duì)每層電箱進(jìn)行外觀巡邏及清潔。6、煤氣設(shè)備（1）每七天用肥皂水對(duì)煤氣進(jìn)戶點(diǎn)的伸縮節(jié)進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)有泄漏現(xiàn)象及時(shí)報(bào)煤氣公司修復(fù)。（2）每月檢查全部煤氣管道和表具接口，檢查與否漏氣。7、照明燈具（1）每班一次對(duì)公共區(qū)域、辦公區(qū)域各類照明燈具的外觀和照明度進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)壞損及時(shí)更換。（2）每月檢查燈具使用狀況，并進(jìn)行清潔工作。（3）每二個(gè)月統(tǒng)計(jì)各類燈具及燈管的使用壽命，制訂合理的選材方案。8、電梯（1）每七天清掃一次電梯機(jī)房，檢查機(jī)房附屬設(shè)施及環(huán)境溫度。（2）每七天配合、監(jiān)督和統(tǒng)計(jì)電梯保養(yǎng)承包商的設(shè)備檢修保養(yǎng)工作（具體規(guī)定參考保養(yǎng)合同）（3）每七天一次檢查電梯井道、底坑、轎箱門檻有無異狀物。（4）每年安排報(bào)請(qǐng)勞動(dòng)局進(jìn)行一第二年檢工作。（5）每年進(jìn)行一次限速器測試。每年進(jìn)行一次負(fù)荷調(diào)節(jié)實(shí)驗(yàn)（委托承包商進(jìn)行）。9、避雷裝置（1）每年檢查避雷裝置安裝可靠性及測量絕緣電阻。（2）每年進(jìn)行一次避雷裝置安裝安全實(shí)驗(yàn)（委托避雷裝置檢測所）10、水泵、上下水道及水箱（1）每班人員每2小時(shí)巡視一次各水泵運(yùn)行狀況，檢查控制箱電流、電壓、批示燈狀況和水壓等，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)停泵檢修。每班2次巡視管道、閥件接口有無異常。（3）每班2小時(shí)巡視一次機(jī)房附屬設(shè)施狀況。（4）每七天清掃一次機(jī)房。（5）每月對(duì)消防泵進(jìn)行試機(jī)一次，時(shí)間不低于10分鐘。（6）每半個(gè)月檢查一次水箱浮球裝置、進(jìn)/出水閥門及放水閥（7）每六個(gè)月清洗水箱一次。（8）每年對(duì)水泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng)，涉及軸承、葉輸、密封及電機(jī)絕緣等。11、排水管道、衛(wèi)生設(shè)施（1）每班2小時(shí)檢查一次給排水重要管道、閥件狀況。（2）每班2小時(shí)檢查一次辦公室及各公共衛(wèi)生間、開水間。（3）每天檢查一次各陰井，發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)疏通。12、污水解決及集水井/泵（1）每班2小時(shí)檢查一次污水解決設(shè)備運(yùn)行狀況，檢查控制箱工作狀況，液位報(bào)警裝置。（2）雨季每班1小時(shí)，日常每班2小時(shí)檢查1次各集水井泵工作狀況（涉及手、自動(dòng)和控制箱批示燈）。13、電視監(jiān)控（1）每班檢查一次電視監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行狀況，涉及攝像機(jī)、鏡頭、放錄像、傳輸信號(hào)、接受圖像的清晰和調(diào)校，發(fā)現(xiàn)故障報(bào)請(qǐng)專業(yè)公司修理。（2）每班對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次清潔工作。14、衛(wèi)星天線（1）每七天檢查一次天線立架基座安裝可靠性，大風(fēng)前后須各檢查一次。（2）每七天對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次清潔工作。（3）每年一次天線立架基座油漆。（4）每季度對(duì)轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)構(gòu)換一次潤滑油。15、消防設(shè)備（1）每班檢查一次消火栓狀況。（2）每六個(gè)月進(jìn)行一次消防聯(lián)動(dòng)實(shí)驗(yàn)。（3）每六個(gè)月檢查一次全部滅火器并按規(guī)定更換液體。第四節(jié)綠化管理綠化的功效是梅花環(huán)境。通過我們的管理達(dá)成綠草蔭蔭、綠樹成蔭，花果滿園的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡邏相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理社區(qū)的綠化。綠化管理的重要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。1、花木的養(yǎng)護(hù)（1）澆水根據(jù)氣候條件、品種或生長久來決定澆水量和澆水次數(shù)，以水分浸潤根系分布層和保持土壤浸潤為宜。（2）施肥A.行道樹、遮蔭樹等以觀葉、觀姿為主，施肥增進(jìn)生長旺盛、枝葉繁茂、葉色濃綠。B.觀花觀果植物、施肥后在增進(jìn)樹葉生長的同時(shí)，還可粗機(jī)花芽形成。C.施肥次數(shù)、數(shù)量因樹種、樹齡、土壤而異，具體施用根據(jù)實(shí)際狀況而定。（3）整形的修剪整形修剪是栽培樹木的重要養(yǎng)護(hù)方法。花木的形態(tài)、觀賞效果、生長、開花、成果等方面都要通過整形修剪來解決或調(diào)節(jié)。A、整形修剪方式多個(gè)樹木都有一定的樹形，為了提高觀賞性，進(jìn)行自然式修剪、人工式修剪及自然式和人工式修剪混合的方式，以符合人們觀賞需要。B、整形修剪的時(shí)間即根據(jù)樹木生長久分為休眠間修剪及生長久修剪。（4）除草、松土除草能夠減少雜草與樹木爭奪土壤的水分和養(yǎng)分，也能夠去除病蟲害的潛伏處，減少病蟲害的發(fā)生，利于樹木的生長；松土達(dá)成保水透氣增濕的目的。（5）防治病蟲害病蟲害的防治貫徹“防止為主、綜合防治”的指導(dǎo)思想，充足運(yùn)用克制病蟲害的多個(gè)因素，從栽培技術(shù)、藥品防治、物理防治、植物免疫等方面著手，去除病蟲害的發(fā)生和危害的條件。（6）其它養(yǎng)護(hù)方法A、涂白。冬季用石灰水加鹽，消亡在樹皮內(nèi)越冬的害蟲，避免爬蟲上樹產(chǎn)卵。B、立支柱。風(fēng)較大的季節(jié)，要立支柱，避免風(fēng)吹斜、吹倒樹木。C、圍護(hù)。臨路的樹木適宜加以圍護(hù)，避免被撞傷或撞倒。D、加以宣傳。人人愛惜樹木。（7）草坪的養(yǎng)護(hù)草坪是區(qū)內(nèi)園林綠地的構(gòu)成部分，通過管理維護(hù)，使綠草形成柔軟的綠色“地毯”。使整個(gè)社區(qū)整潔清新，憤怒勃勃。草坪養(yǎng)護(hù)重要內(nèi)容是：澆水、施肥、軋剪，除雜草等。第六節(jié)投訴解決以滿足客戶需求為導(dǎo)向的客訴服務(wù)。在整個(gè)項(xiàng)目的管理中，我們規(guī)定每位管理人員在解決客戶投訴時(shí)必須做到100％業(yè)主滿意。物業(yè)公司在幾年的實(shí)踐中與開發(fā)公司建立了良好的協(xié)作關(guān)系，這也是重慶區(qū)別其它“子母”公司的優(yōu)勢所在。在解決、防止業(yè)主投訴，