經(jīng)適房申請報告2009

*********經(jīng)濟適用房建設(shè)項目可行性研究報告*********************局********經(jīng)濟適用房建設(shè)項目可行性研究報告編制時間：二○○九年八月目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章 總論 11.1項目名稱及建設(shè)規(guī)模 11.2項目建設(shè)單位概況 11.3項目申請報告編制的依據(jù)和范圍 21.4研究結(jié)論 4第二章宏觀投資環(huán)境及市場研究 62.1房地產(chǎn)投資環(huán)境及發(fā)展趨勢 62.2政府宏觀經(jīng)濟政策研究 92.3****市經(jīng)濟社會發(fā)展 112.4****房地產(chǎn)市場分析 12第三章項目地塊概況 153.1項目初步選址 153.2項目地塊現(xiàn)狀及周邊情況 153.3地塊周邊生活服務配套狀況 153.4拆遷安置方案 17第四章項目建設(shè)條件 174.1城市發(fā)展定位 174.2經(jīng)濟適用房建設(shè)政策扶持 184.3項目建設(shè)條件 194.4施工條件 21第五章項目市場定位 225.1項目發(fā)展之SWOT分析 225.2項目主要客戶群及購買力分析 245.3項目市場定位 255.4項目價格定位 255.5物業(yè)管理定位 26第六章 項目開發(fā)建設(shè)方案 266.1規(guī)劃設(shè)計背景及設(shè)計原則 266.2規(guī)劃設(shè)計依據(jù)與指導思想 276.3建設(shè)規(guī)模 306.4規(guī)劃布局 306.5規(guī)劃建設(shè)方案 326.6建筑方案設(shè)計 356.7設(shè)備購置 376.8交通體系組織與場地豎向規(guī)劃 386.9工程管網(wǎng)建設(shè) 396.10環(huán)衛(wèi)規(guī)劃 456.11防雷接地 456.12抗震設(shè)防 466.13物業(yè)管理 46第七章環(huán)境保護與節(jié)能 467.1環(huán)境保護 467.2生態(tài)景觀設(shè)計 487.3節(jié)能 48第八章 項目實施進度方案 498.1項目招投標 498.2項目招標范圍及組織形式 498.3招投標程序 508.4項目管理 538.5項目建設(shè)周期 54第九章 投資估算及資金籌措 549.1估算說明 549.2估算依據(jù) 559.3總投資估算 559.4資金籌措 56第十章財務評價 5610.1評價說明 5610.2投資使用計劃 5710.3經(jīng)營收入估算 5710.4工程建設(shè)成本 5810.5利潤分析 5810.6現(xiàn)金流量分析 5810.7不確定性分析 5810.8社會效益分析 5910.9結(jié)論與建議 59第一章 總論1.1項目名稱及建設(shè)規(guī)模1.1.1項目名稱：************經(jīng)濟適用房建設(shè)項目1.1.2開發(fā)建設(shè)單位：*********************局1.1.3項目地理位置：項目位于********的區(qū)域，總占地面積********平方米，折合土地約********畝；凈占地面積********平方米，折合土地********畝。1.1.4建設(shè)規(guī)模：房屋開發(fā)建筑面積********平方米，配套建筑建筑面積9530平方米，總建筑面積********平方米。1.2項目建設(shè)單位概況單位基本情況**********1.3項目申請報告編制的依據(jù)和范圍1.3.1編制依據(jù)⑴****市人民政府《關(guān)于切實解決城市低收入家庭住房困難實施意見》（濮政[2008]63號）⑵《****市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》⑶《****市城市總體規(guī)劃（2005-2020年）》⑷《****市土地利用總體規(guī)劃(2005-2020年)》⑸《****市住房建設(shè)規(guī)劃（2008-2012）》⑹****市人民政府《關(guān)于切實解決城市低收入家庭住房困難實施意見》（濮政[2008]63號）⑺《中共河南省委、河南省人民政府關(guān)于加快城鎮(zhèn)化進程的決定》(豫發(fā)（2003）9號)⑻《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(2002年版)》（GB50180-93）⑼《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法（建標[2000]205號）》⑽《民用建筑節(jié)能條例》⑾《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā)〔2007〕24號）》⑿《經(jīng)濟適用住房管理辦法》⒀《國家計委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟適用住房價格管理辦法的通知》（計價格[2002]2503號）⒁《住宅設(shè)計規(guī)范（2003年版）》(GB50096-1999)1.3.2編制原則⑴認真總結(jié)****內(nèi)整體房地產(chǎn)市場供需情況，以妥善解決中低收入家庭的住房問題為核心目的。⑵充分評估并依托本項目地塊周邊各類資源，集約利用建設(shè)資金，提高總體經(jīng)濟效益。⑶確保本項目建設(shè)標準達到國家安全規(guī)范要求。1.3.3編制范圍根據(jù)國家對項目申請報告編制內(nèi)容和深度的要求，本項目申請報告主要對以下內(nèi)容進行研究：=1\*GB3①項目建設(shè)依據(jù)；=2\*GB3②宏觀投資環(huán)境及市場研究；=3\*GB3③建設(shè)條件是否具備；=4\*GB3④項目地塊概況及拆遷安置方案；=5\*GB3⑤項目開發(fā)建設(shè)方案；=6\*GB3⑥項目市場定位；=7\*GB3⑦環(huán)境保護和生態(tài)影響分析；=8\*GB3⑧項目建設(shè)進度計劃；⑨投資估算及資金籌措方案；⑩對項目的經(jīng)濟效益進行客觀分析。1.4 研究結(jié)論1.4.1****市房地產(chǎn)市場分析****市的房地產(chǎn)業(yè)目前正處于初步發(fā)展期，在目前宏觀調(diào)控政策背景下，需要建設(shè)廉租住房、經(jīng)濟適用住房以及中低價位、中小套型普通商品住房等住房的結(jié)構(gòu)比例，新建住房和土地供應保障措施等，以解決中低收入家庭住房困難，開展符合國情的住房建設(shè)，按照國家“十一五”重點發(fā)展中小套型住房等產(chǎn)業(yè)政策的要求，大力發(fā)展保障性住房，優(yōu)先解決居民住房困難和自住性住房需求，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房優(yōu)先供給中等收入以下的住房困難家庭。1.4.2項目建設(shè)必要性按照國家“十一五”重點發(fā)展中小套型住房等產(chǎn)業(yè)政策的要求，結(jié)合****市城區(qū)居民收入結(jié)構(gòu)及市場需求，重點發(fā)展中低價位、中小套型普通住房，適量增加“雙限房”，抑制房價增長；大力發(fā)展保障性住房，優(yōu)先解決居民住房困難和自住性住房需求，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房優(yōu)先供給中等收入以下的住房困難家庭。因此，項目的建設(shè)是必要的。1.4.3項目地塊概況該項目位于****市建成區(qū)東北部，****的東南角，*****平方米，折合土地********畝。項目地塊整體上還沒有開發(fā)，沒有工業(yè)設(shè)施，也沒有污染源，地塊較為平整，地塊現(xiàn)狀整體來說對開發(fā)難度不大。1.4.4項目建設(shè)條件項目地塊周邊為農(nóng)田及城市建成或規(guī)劃道路，地勢平坦，周圍沒有污染源，公路交通現(xiàn)有蘇北路與東濮路，交通便利，水、電、氣、暖公用配套設(shè)施齊全，可以滿足項目建設(shè)的需要。1.4.5建設(shè)規(guī)模本項目建設(shè)規(guī)模為：占地********平米，折合土地********畝，擬建設(shè)小高層住宅17棟，房屋開發(fā)建筑面積********平方米，配套建筑建筑面積9530平方米，總建筑面積********平方米，建筑容積率2.8，綠地率43.87%。1.4.6項目總投資及資金籌措該項目共需建設(shè)投資****萬元，項目建設(shè)單位自籌資金解決****萬元，分年度申請銀行貸款13000萬元，其中：第一年至第三年分別為4000萬元、5500萬元、3500萬元。1.4.7結(jié)論和建議該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和****市經(jīng)濟社會發(fā)展實際，不僅對改善城市面貌、完善投資環(huán)境有積極的意義，且經(jīng)濟社會效益均好，項目抗風險能力強，因此，它的建設(shè)是可行的。1.4.8經(jīng)濟技術(shù)指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標見下表：主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號項目單位指標備注1規(guī)劃占地面積畝********2總建筑面積m2********其中：開發(fā)面積m2********3設(shè)計規(guī)模戶2440居民戶4總投資萬元****5建設(shè)資金來源萬元****5.1銀行貸款萬元130005.2單位自籌萬元****6建設(shè)經(jīng)營期年37項目總收益萬元793.898投資利潤率%2.989內(nèi)部收益率%17.1710財務凈現(xiàn)值萬元285.15第二章宏觀投資環(huán)境及市場研究2.1房地產(chǎn)投資環(huán)境及發(fā)展趨勢近期中國經(jīng)濟下滑已成共識，08年第3季度GDP增長為9%，已經(jīng)比前兩季度下滑，而7、8、9月的財政收入增幅分別為16.5%、10.1%、3.1%，也呈大幅下滑趨勢，已經(jīng)昭示著經(jīng)濟的滑坡。拉動經(jīng)濟增長的三架馬車——“出口、投資、消費”都面臨著深層次的問題，可以概括為“出口萎縮、投資面臨產(chǎn)能過剩、消費不振（內(nèi)需不足）”。同時金融風暴導致全球經(jīng)濟增速放緩，并有可能進入衰退，中國經(jīng)濟也無法獨善其身。2007年在國家經(jīng)濟建設(shè)快速發(fā)展和住房需求旺盛的推動下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持了較快的發(fā)展勢頭，市場供需總體兩旺。但從07年四季度開始，中國房地產(chǎn)市場快速下滑，房地產(chǎn)價格也隨之開始回落，進入房地產(chǎn)所謂“冬天”。從區(qū)域上看:以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先降價，逐漸影響到長三角、華北、中西部。特別是2008年以來，伴隨07年房價瘋漲后的退潮，房地產(chǎn)市場高位萎縮態(tài)勢進一步明顯。但房地產(chǎn)有著公共品、商品和投資品的多重屬性，意味著房地產(chǎn)市場的調(diào)整是長期的、復雜的。同時房地產(chǎn)市場近十年在拉動中國經(jīng)濟發(fā)展中所占的比重日趨擴大，也意味著房地產(chǎn)市場的調(diào)整不僅僅是經(jīng)濟問題，同時也是政治問題。如果通過盡量小的代價讓中國經(jīng)濟重新走向以拉動內(nèi)需為核心的正確道路上來，需要較長的調(diào)整時間。過去十年，房地產(chǎn)市場化發(fā)展覆蓋了全部人群，而經(jīng)濟適用房和廉租房覆蓋人群過少，導致住房這一與民生息息相關(guān)的問題完全借助市場的力量來解決，產(chǎn)生了多方的問題。目前，我們可以看到中央加大了廉租房和經(jīng)濟房的制度保障力度，特別是溫總理考察新加坡住宅市場是特別提出“經(jīng)濟適用房主要是面對城市中產(chǎn)階層的”。為此，未來的住房市場供應格局將體現(xiàn)廉租房、經(jīng)濟適用房、商品房三分天下，分別覆蓋城市低收入、中產(chǎn)階層和富裕階層的全面覆蓋，這必將引導房地產(chǎn)市場鳳凰涅槃、浴火重生后的長期健康發(fā)展。為保證中國經(jīng)濟又好又快的發(fā)展，力保GDP的增長，國家采取了一系列擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的政策措施，已對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當前，要加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。國家對房地產(chǎn)市場采取的政策措施有：1.加大保障性住房建設(shè)力度。爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題，并積極推進農(nóng)村危房改造。中央繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度，適當提高中西部地區(qū)補助標準。選擇部分有條件的地區(qū)試點，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等建設(shè)。2.進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。3.引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，宏觀經(jīng)濟有望在下半年走高，推動房地產(chǎn)業(yè)景氣度回升。在國家放松購房信貸、鼓勵購房消費的政策刺激下，市場需求將無償性釋放，一些房價調(diào)整較大的城市有可能率先走出低迷，趨于回暖，2009年房價總體將處于高位運行。2.2政府宏觀經(jīng)濟政策研究房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，一直以來在快速增長的固定資產(chǎn)投資中，占據(jù)30%的比例，對經(jīng)濟增長的拉動作用十分明顯。房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈很長，房地產(chǎn)市場的疲軟，對鋼鐵、水泥、建材等的影響巨大。另外，房地產(chǎn)市場的健康與否也會影響到金融安全。因此，政府是不會允許房地產(chǎn)市場崩盤的。為改善民生，中國政府采取多項措施，支持有效擴大內(nèi)需，促進經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長。主要政策有：1.降低住房交易稅費。自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。同時，為加強稅收優(yōu)惠政策管理，要求首次購房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門出具。2.擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，加強對個人首次購買普通住房的金融支持。金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時,下調(diào)個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點。3.加大保障性住房建設(shè)規(guī)模。加快廉租住房建設(shè)，加大實物配租力度，擴大廉租住房租賃補貼范圍，推進棚戶區(qū)（危舊房）改造，多渠道改善居民住房條件。4.出臺《城市低收入家庭資格認定辦法》。5.地方政府可以制定鼓勵住房消費的收費減免政策。上述政策的實施有利于改善住房消費的政策環(huán)境，減輕廣大人民群眾特別是中低收入者的購房負擔，擴大住房消費需求。政府目前的一切大的宏觀調(diào)控措施及思路，必須從保障經(jīng)濟增長的層面進行衡量。一個居民能夠正常消費得起的健康、平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場，才是中央政府想要維持的，因為它能很好的釋放了居民的購買力，刺激消費。目前中央政府出臺的救市措施，只是緩和房地產(chǎn)市場下滑速度和幅度的舉措，使房地產(chǎn)市場不至于崩盤，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的軟著陸。2.3****市經(jīng)濟社會發(fā)展****市位于河南省東北部，黃河下游沖積平原，****************，總面積4266平方公里，總?cè)丝?56萬人，是聞名遐邇的國家石油化工基地（中原油田所在地），并先后成功創(chuàng)建了國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、世界人居環(huán)境金質(zhì)獎等“六城二獎”，是一個充滿朝氣、蓬勃發(fā)展的城市。改革開放以來，全市人民高舉鄧小平理論偉大旗幟，以十七大精神為指導，解放思想，真抓實干，使得全市社會經(jīng)濟建設(shè)取得了顯著成績，經(jīng)濟增長的質(zhì)量和效益顯著提高。2008年****市生產(chǎn)總值完成657億元；以工興市戰(zhàn)略穩(wěn)步實施，工業(yè)經(jīng)濟快速增長，第二產(chǎn)業(yè)增加值達到400.2億元，占GDP的比例為60.91%；第三產(chǎn)業(yè)總量不斷擴張，實現(xiàn)增加值129.3億元；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日臻完善；城市建設(shè)取得新進展，相繼完成了城市電網(wǎng)改造及部分城市道路工程，打通了東西南北環(huán)城公路，城市框架進一步拉大；2008年人均生產(chǎn)總值實現(xiàn)18803元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到12731元，比上年增長23.19%，扣除價格因素實際增長14.5%?？傮w上看，“十一五”期間****市綜合實力大幅提升，經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，人民群眾生活不斷改善，城鄉(xiāng)面貌顯著變化，****經(jīng)濟社會發(fā)展已站在新的戰(zhàn)略起點上，進入了全面提升產(chǎn)業(yè)層次、促進統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展的新階段。發(fā)達國家房地產(chǎn)發(fā)展研究綜合得出，當人均GDP在$0-800時房地產(chǎn)處于啟動時期，在$800-4000美元房地產(chǎn)處于快速發(fā)展時期。因此****房地產(chǎn)市場正在進入一個快速發(fā)展期，以保障居民基本生活或改善居住需求。2.4****房地產(chǎn)市場分析2.4.1****市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1.****雖然地處三省交界處，但與周邊城市相比，****缺乏外來經(jīng)濟和外向型經(jīng)濟，即缺乏外來投資和外向型出口，而且每年的流動人口較少，所以外部經(jīng)濟對****經(jīng)濟的影響程度較低，****經(jīng)濟的發(fā)展主要依靠本地經(jīng)濟的慣性作用，沒有大起大落。2.2007年****市房地產(chǎn)開發(fā)投資17.2億元，其中，住宅投資13.9億元；房屋施工面積132.2萬平方米，其中，住宅125萬平方米；房屋竣工面積32.2萬平方米，其中，住宅29.3萬平方米。商品房銷售面積83.6萬平方米，增長25.3％，其中，住宅81.1萬平方米，增長26.6％。3.從市場客群來看，商品房購買力主要分布在25-40歲人群之間，30-50歲之間的人群購房次數(shù)較多，35歲以下的人群購房需求最為明顯。4.從供需的增長率來看，供應量和銷售量均保持較快的增長速度，相對于省內(nèi)其他城市而言，房地產(chǎn)市場發(fā)展還是較好的。從住宅供求關(guān)系看，除了油田前線職工、本地人口外，公務員、私營業(yè)主及第三產(chǎn)業(yè)的部分從業(yè)者都有著旺盛的需求和一定的購買力。隨著城市建設(shè)的擴大，縣鄉(xiāng)農(nóng)民進城及外地務工人員的涌進，是新一輪的購房主力。雖然地產(chǎn)市場供應量和銷售同步增長，供應量略高于銷售量，但銷售量的增長也比較迅速。經(jīng)濟性和緊湊型三房最為暢銷，其次為兩房和舒適性三房；從片區(qū)上來看，油田前線客戶購買兩房比例較高，市區(qū)客戶購買三房比例較高。2.4.2****市經(jīng)濟適用房市場分析在目前宏觀調(diào)控政策背景下，****市房地產(chǎn)市場以滿足不同收入層次居民住房需求為導向，以住房供求總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定為原則，促進住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟社會發(fā)展相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮住房作為國民經(jīng)濟基礎(chǔ)性配套設(shè)施的重要作用。通過安排廉租住房、經(jīng)濟適用住房以及中低價位、中小套型普通商品住房等住房的結(jié)構(gòu)比例，新建住房和土地供應保障措施等，解決中低收入家庭住房困難，開展符合國情的住房建設(shè)，按照國家“十一五”重點發(fā)展中小套型住房等產(chǎn)業(yè)政策的要求，結(jié)合****市居民收入結(jié)構(gòu)及市場需求，適當增加住房用地數(shù)量，積極盤活住房用地存量，調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展中低價位、中小套型普通住房，適量增加“雙限房”，抑制房價增長；大力發(fā)展保障性住房，優(yōu)先解決居民住房困難和自住性住房需求，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房優(yōu)先供給中等收入以下的住房困難家庭。依據(jù)****市2008年初城區(qū)住房調(diào)查報告，截至2007年底，全市住房總戶數(shù)10.74萬戶，總建筑面積為943.82萬平方米，人均住房建筑面積25.46平方米。其中：1、城中居住小區(qū)住戶10.07萬戶，總建筑面積802.80萬平方米，套均建筑面積87.85平方米；2、城中村住戶6702戶，總建筑面積142.02萬平方米，住宅套均建筑面積210.41平方米，不滿足人均住房建筑面積不低于30平方米的規(guī)劃要求，為此，擬安排2009年經(jīng)濟適用房建筑面積共30萬平方米，計5000套。因此，項目的建設(shè)是必要的。2.4.32009年****房地產(chǎn)發(fā)展趨勢從2008年房地產(chǎn)整體銷售情況來看，成交量有明顯下降，同時新的經(jīng)濟適用房項目上市，將減緩商品房銷售價格上漲幅度，同時將分流客戶；緊湊和舒適型三房需求量仍然較大，但對兩房的需求量會略有增加。市場對住宅質(zhì)量、環(huán)境綠化、配套設(shè)施、新技術(shù)、新工藝、物業(yè)管理等要求逐步提高；節(jié)能環(huán)保等標準將使房屋品質(zhì)得到提升，同時加大了商品住房成本，會帶動商品住房價格的上漲。由此分析，****市未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢為：（1）以商品房、經(jīng)濟適用房和政府的定向商品房為主流的房屋供應多元化的趨勢將進一步加快。（2）客群的兩極分化將進一步加?。耗切┵徺I意愿強烈的中下等收入客群的購買力顯著不足，而購買力良好的中上等收入客群的購買意愿又不十分明顯。（3）房地產(chǎn)均價趨向穩(wěn)定，不會出現(xiàn)明顯的上升和下降趨勢。（4）因為客戶持幣觀望的氣氛依舊較濃，銷售周期必然拉長，單次開盤的推盤量呈下降趨勢。（5）就算不出現(xiàn)價格戰(zhàn)，有限客群的爭奪程度必然日趨激烈。第三章項目地塊概況3.1項目初步選址****經(jīng)濟適用房項目位于****市建成區(qū)東北部，****的東南角，東西長297.61米，南北寬191.5米，凈占地面積56693平方米，折合土地********畝。3.2項目地塊現(xiàn)狀及周邊情況項目地塊整體上來說是農(nóng)田，還沒有開發(fā)，沒有工業(yè)設(shè)施，也沒有污染源，地塊地勢較為平整，地塊現(xiàn)狀整體來說對開發(fā)難度不大。項目地塊周邊為農(nóng)田及城市建成或規(guī)劃道路，地勢平坦，周圍沒有污染源，公路交通現(xiàn)有蘇北路與東濮路，交通便利，水、電、氣、暖公用配套設(shè)施齊全，可以滿足項目建設(shè)的需要。3.3地塊周邊生活服務配套狀況1、道路交通：本項目坐落在油田總部基地生活板塊，蘇北路與盤錦路交匯處，緊鄰城市主干道，距****市中心直線距離6公里，車行距離7～8公里（14分鐘），距油田中心商業(yè)區(qū)直線距離3公里，車行距離4公里（6分鐘），距新東環(huán)1公里。目前而言，道路交通系統(tǒng)設(shè)施基本完善，交通便捷程度良好。2、教育配套：項目周邊兩公里內(nèi)有物探幼兒園、油田中心一幼、油田一小、油田一中、油田十七中等優(yōu)勢教育資源，可完全保證入住居民的教育需求。3、醫(yī)療配套：醫(yī)療設(shè)施也主要聚集在五一路與中原路，有油田東區(qū)醫(yī)院和油田十五醫(yī)院。在項目區(qū)內(nèi)建設(shè)社區(qū)衛(wèi)生服務站，可滿足住戶就近就醫(yī)的醫(yī)療需求。4、餐飲娛樂購物：隨著項目的開發(fā)及周邊住宅小區(qū)的建設(shè)，餐飲娛樂購物設(shè)施會隨著人流的聚集而自動聚集，可滿足居民購物娛樂等不同文化層次階層的業(yè)余生活。5、休閑配套：現(xiàn)階段項目周邊休閑娛樂設(shè)施較為缺乏，隨著項目的開發(fā)建設(shè)，在項目區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)運動休閑配套設(shè)施；且隨著區(qū)域內(nèi)各項目的開發(fā)，運動休閑娛樂場所將逐漸豐富，為項目的建設(shè)提供了豐富的運動娛樂措施。6、金融配套：項目區(qū)周邊有多家銀行的分支機構(gòu)，居民儲蓄存款、支取現(xiàn)金用于日常開支很是方便。項目周邊配套設(shè)施齊全，交通便利，周邊通信設(shè)施完善，居民通信聯(lián)絡方便，并有其他城市服務設(shè)施保障，為住戶提供了多層次的需求。3.4拆遷安置方案項目地塊已在****市土地儲備中心儲備，為熟地，不需要拆遷安置。第四章項目建設(shè)條件4.1城市發(fā)展定位2005年1月《****市城市總體規(guī)劃》指出：****是“以化工工業(yè)為基礎(chǔ)、以新興產(chǎn)業(yè)為先導的綜合型城市，豫東北地區(qū)區(qū)域中心城市，國家級歷史文化名城”。建設(shè)“以中心城市為龍頭、以縣城為骨干、以建制鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，因地制宜，突出特色，多方投資，多元推進，逐步把****市建設(shè)成為以商貿(mào)城、石化城、旅游城和生態(tài)城為主要特點的豫魯冀交界處的區(qū)域性中心城市。在此基礎(chǔ)上，到2020年，城市人口增加到100萬；城市建筑用地將由現(xiàn)在的35.58平方公里增加到100平方公里；城市的總體布局將由原“3個組團”（新市區(qū)、中原油田區(qū)、老城區(qū)）發(fā)展為“一個中心、二組團、八片區(qū)“的線團式總體布局結(jié)構(gòu)；總面積將由目前的448平方公里擴至618平方公里，增加170平方公里。4.2經(jīng)濟適用房建設(shè)政策扶持4.2.1土地劃撥保供應政策《關(guān)于促進河南省房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，嚴格執(zhí)行國家關(guān)于土地、財政、稅收、信貸等優(yōu)惠政策，凡列入年度建設(shè)計劃、土地供應計劃的經(jīng)濟適用住房和廉租住房項目，市、縣（市）國土資源管理部門要保證按照行政劃撥方式供應土地；使用新增建設(shè)用地的，在辦理用地手續(xù)時可單列申報。免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費及政府性基金。4.2.2稅收優(yōu)惠降低住房交易有關(guān)稅費。從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。4.2.3調(diào)整規(guī)費征收對房地產(chǎn)開發(fā)項目需交納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費、經(jīng)批準需要收取的人防易地建設(shè)費等行政事業(yè)性收費和勞保統(tǒng)籌基金、墻改基金等政府性基金，可延期到辦理商品房預售許可證時收取。4.2.4加大信貸支持力度居民購買普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和二手房申請住房公積金貸款的，最低首付款比例調(diào)整為20%；最高貸款額度可根據(jù)當?shù)刈》績r格實際情況適當提高，最長貸款期限由20年延長到30年；除提取本人住房公積金外，允許提取配偶及直系親屬的住房公積金；住房公積金繳存人可在全省范圍內(nèi)異地申請辦理住房公積金購房貸款。商業(yè)性個人住房貸款也實行優(yōu)惠利率政策。4.3項目建設(shè)條件4.3.1氣象條件項目區(qū)屬暖溫帶大陸季風性半干旱氣候區(qū)，四季分明，雨熱同季，常年無極端惡劣天氣，符合項目建設(shè)的需要。風向：常年主導風向 南北風夏季主導風向 南風冬季主導風向 北風風速：年平均風速 2.36m/s氣溫：歷年平均氣溫 13.4℃絕對最高氣溫 42.2℃絕對最小氣溫 -20.7℃濕度：歷年平均相對濕度 69.8%最大月平均相對濕度 89%最小月平均相對濕度 41%降水量：小時最大降雨量 83mm年平均降水量 612.9mm年最大降水量 1067.60mm蒸發(fā)量：年平均蒸發(fā)量 1663.3mm年最大蒸發(fā)量 1924mm年最小蒸發(fā)量 1541.8mm日照：年平均日照 2585.2小時日照率 57%其它：最大積雪厚度 20cm平均土凍厚度 20.6cm最大凍土厚度 41cm4.3.2地貌****市系中國第三級階梯的中后部，屬于黃河沖積平原的一部分。地勢較為平坦，自西南向東北略有傾斜。地面海拔一般在48～58米之間。境內(nèi)有臨黃堤、金堤及一些故道殘堤。平地約占全市面積的70%，洼地約占20%，沙丘約占7%，水域約占3%。4.3.3水文地質(zhì)根據(jù)《****市供水水文地質(zhì)報告》，在勘探深度500米范圍內(nèi)，夾雜著第四系地層和部分第三系地層。第四系全新統(tǒng)底板埋深25.7米~35.9米，上部為亞沙土、亞粘土和泥質(zhì)粉砂，下部為細粉砂、少量亞粘土，局部含泥質(zhì)和機質(zhì)。本區(qū)地下水主要為空隙潛水，主要含水層為6米以下的細沙和細砂含卵石，水質(zhì)較好，對混凝土沒有侵蝕性。4.3.4工程地質(zhì)該區(qū)域地形平坦，地貌屬黃河下游第四紀沖積平原；總體地勢平坦，自西向東北略有傾斜，南北坡降1/5000～1/6000，東西坡降1/6000，海拔高程48—57m；地層結(jié)構(gòu)簡單，第一層為粉質(zhì)粘土，壓縮性高，強度稍低；第二層為粉砂，強度較高，工程性能較好，地基屬穩(wěn)定地基；地基承載力在－4～12米為100～150KPa，－12～26米為160～200KPa，適合工程建設(shè)需要。該區(qū)土層為黃河歷年泛濫的新沉積地層，主要以粉砂及輕亞粘土為主，局部地方分布有粘性土，地表為清沙地址，薄夾層及透鏡體較多，地層垂直與水平方向變化較大，第四紀老土埋藏較深，一般在26~37米之間。4.3.5地震等級項目區(qū)距蘭~聊斷裂帶較遠，地質(zhì)結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，根據(jù)現(xiàn)行的“中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001）”的規(guī)定，本地區(qū)地震裂度為7度，根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2001），建筑物抗震設(shè)計按8度地震區(qū)設(shè)防，可保證項目運行安全。4.4施工條件本項目所需的主要建筑材料砂石、鋼筋、水泥、建筑用磚等可到周邊地區(qū)采購，通過汽車運輸?shù)绞┕がF(xiàn)場；施工所需水電可就近引入，可滿足施工需求。第五章項目市場定位5.1項目發(fā)展之SWOT分析5.1.1項目優(yōu)勢分析1.開發(fā)單位為****人民政府。項目建設(shè)單位開發(fā)的瑞景新城項目是國家經(jīng)濟適用住房項目，屬****市重點工程，始建于2003年，安排解決中低收入家庭住房問題1400戶。公司在開發(fā)理念上總結(jié)以往的經(jīng)驗，與時俱進，貫徹“以人為本、可持續(xù)發(fā)展”的思想，吸收各地小區(qū)優(yōu)秀規(guī)劃理念，結(jié)合****實際，對小區(qū)進行精心設(shè)計，精心規(guī)劃。目前己成為****市經(jīng)濟適用房中的精品小區(qū)，具有管理開發(fā)經(jīng)濟適用房的豐富經(jīng)驗。2.客戶群優(yōu)勢。目前****市中低收入家庭有接近25000戶，年需要經(jīng)濟適用房和廉租房接近35萬平方米。由于中低收入家庭住房需求量較大，為項目建設(shè)提供了較大的客戶優(yōu)勢。且****現(xiàn)有干部職工6000余名，經(jīng)房產(chǎn)部門審核，符合購買經(jīng)濟適用住房的4127戶，瑞景新城僅安排1400戶，尚有2700多戶沒有安置，客戶優(yōu)勢明顯。3.周邊設(shè)施配套。隨著周邊社區(qū)的開發(fā)，學校有中原油田一高和****第三高級中學等優(yōu)質(zhì)教育資源、就醫(yī)有****市中原油田職工醫(yī)院等，并且隨著周邊社區(qū)的開發(fā)，餐飲娛樂休閑設(shè)施也在逐步建設(shè)中，擬搬遷的汽車站等為居民的生活提供保障。5.1.2項目劣勢分析1.區(qū)域位置較偏。項目所在位置位于****城區(qū)東北部，位于盤錦路與東濮路（原東環(huán)）之間，位置相對偏離城區(qū)，周邊現(xiàn)有生活配套匱乏，需要培育客戶群。2.公交通行不便。項目所處位置在盤錦路與東濮路之間，蘇北路以南，且距離五一路尚有一定距離，周邊暫時沒有公交線路。3.居住氛圍。目前盤錦路與東濮路周邊尚無成熟的居住社區(qū)，周邊項目開發(fā)建設(shè)節(jié)奏不明確，開發(fā)建設(shè)居民小區(qū)需要培養(yǎng)客戶源和改善周邊的環(huán)境，需要居民有一個良好的認知。5.1.3項目機會點分析1.政府支持。國家為促進解決中低收入群眾住房困難問題，一是降低了住房交易稅費。自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。同時，為加強稅收優(yōu)惠政策管理，要求首次購房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門出具。二是擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，加強對個人首次購買普通住房的金融支持。2.借助城市規(guī)劃發(fā)展的機遇。根據(jù)****城市總體規(guī)劃，****市“東擴北移”的規(guī)劃方向，使得項目所處區(qū)域受到各個開發(fā)商的關(guān)注，目前正成為****市的開發(fā)熱點區(qū)域，項目的開發(fā)有利于提高項目區(qū)域在市民心中的接受度。3.周邊經(jīng)濟適用房項目資源稀缺。項目周邊區(qū)域相繼進入開發(fā)范圍，但多數(shù)為普通商品房項目或教培系統(tǒng)定向開發(fā)項目，經(jīng)濟適用房項目在區(qū)域范圍內(nèi)具有一定的稀缺性。5.1.4項目威脅點分析1.客戶資源。項目規(guī)劃為****市的經(jīng)濟適用房開發(fā)項目，經(jīng)濟適用房有其特定的目標客戶群，就是中低收入家庭，但項目地位于****市的東部地區(qū)，居住氛圍有待提高，周邊配套有待完善。因此，項目的銷售不僅要立足滿足****市中低收入家庭的需要，更要滿足中低收入家庭的居住功能。2.通膨壓力增加。表現(xiàn)在項目開發(fā)成本增加，如勞動力成本的增加，建安成本的增加，企業(yè)財務費用的快速增長等都將拉高項目的開發(fā)成本投入，存在項目開發(fā)利潤降低的風險。3.周邊項目開發(fā)節(jié)奏的不確定性。項目周邊現(xiàn)階段尚無成熟的住宅社區(qū)，區(qū)域內(nèi)地塊有待開發(fā)，居住氛圍有待培養(yǎng)。周邊項目如丁香花園、東尚峰景等開發(fā)節(jié)奏尚不明確，對于本項目開發(fā)具有一定的影響。5.2項目主要客戶群及購買力分析項目客戶群主要是****市****中低收入家庭，由于這些人群的家庭一般有一人甚至多人失業(yè)待崗，因此這些家庭的購買力一般不強，相比較****市整個的房地產(chǎn)市場情況，一般每平方米超過2500元之間的銷售價格，這些家庭難以承受；再者，由于國家的政策優(yōu)惠，免交政府性收費及采用政府劃撥方式供地，因此，房屋價格應在中低收入家庭承受范圍之內(nèi)。5.3項目市場定位本項目位于****市城區(qū)東部，根據(jù)需求及****市總體規(guī)劃考慮，銷售的主要人群為****市****的中低收入家庭，因此，項目市場定位為****市********經(jīng)濟適用房開發(fā)項目。5.4項目價格定位5.4.1房地產(chǎn)價格分析****市房地產(chǎn)業(yè)自2000年后，一直處于穩(wěn)定增長的趨勢，從2000年均價的986元/平方米，至2008年上半年部分項目均價達到2600元/m2，2008年底部分項目的銷售均價達到甚至超過2800元/m2。根據(jù)****市經(jīng)濟發(fā)展的速度、人均可支配收入的情況及房地產(chǎn)投資增長率等方面綜合分析，受經(jīng)濟危機的影響，2009年****市的商品房銷售均價在現(xiàn)有水平可能徘徊一定時期，銷售價格上漲趨勢不明顯。經(jīng)濟適用房基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，且利潤不能超過3%，因此****市的經(jīng)濟適用房價格還處以一個相對合理的水平上，多層建筑每平方米價格在1800元以內(nèi)，高層建筑每平方米價格在2200元以內(nèi)。5.4.2項目價格定位項目所處位置在城區(qū)東部，基礎(chǔ)設(shè)施配套和生活服務設(shè)施不甚完善，根據(jù)目前周邊小區(qū)的現(xiàn)狀及價格趨勢，并測算本項目的成本及利潤，預測項目房價如下：1.高層住宅樓每平方米平均價1980元；2.商業(yè)設(shè)施每平方米平均價2980元；3.地下室每平方米600元。5.5物業(yè)管理定位小區(qū)物業(yè)管理交由專門的物業(yè)管理公司負責，物業(yè)管理公司負責與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同，根據(jù)合同行使自己的權(quán)利并履行自己的義務，可保證居住戶的權(quán)益。第六章 項目開發(fā)建設(shè)方案6.1規(guī)劃設(shè)計背景及設(shè)計原則6.1.1規(guī)劃設(shè)計背景①沿襲****市城區(qū)空間建設(shè)思路，符合城市建設(shè)要求，并具有良好的開發(fā)前景。②小區(qū)規(guī)劃設(shè)計應符合《****市城市總體規(guī)劃（2005-2010）》的要求，一方面滿足城市空間節(jié)點區(qū)域建設(shè)要求，另一方面也為形成良好的干道交通環(huán)境奠定基礎(chǔ)。=3\*GB3③按照城市總體規(guī)劃，本項目以住宅用地為主，輔以商住用地，主要解決****市中低收入家庭住房問題，規(guī)劃要求建設(shè)小高層住宅。6.1.2規(guī)劃用地范圍****經(jīng)濟適用房項目位于****市建成區(qū)東北部，****的東南角，東西長297.61米，南北寬191.5米，凈占地面積56693平方米，折合土地********畝。6.1.3上層次規(guī)劃對用地的規(guī)定按照城市總體規(guī)劃，本項目以住宅用地為主，輔以商住用地，主要解決****市****人民政府中低收入家庭住房問題，規(guī)劃要求其建筑高度不小于12m。6.2規(guī)劃設(shè)計依據(jù)與指導思想6.2.1規(guī)劃設(shè)計依據(jù)1.《****市城市總體規(guī)劃（2005-2020年）》2.《****市土地利用總體規(guī)劃(2005-2020年)》3.《****市住房建設(shè)規(guī)劃（2008-2012）》4.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(2002年版)》（GB50180-93）5.《****市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一五各規(guī)劃綱要》6.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50016-2006)7.《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-95（2005年版）8.《民用建筑設(shè)計通則》(B50352-2005)6.2.2規(guī)劃原則1.規(guī)劃定位小區(qū)的建設(shè)既要防止定位過高，缺乏實施的可操作性，又要防止目光短淺，盲目擴大開發(fā)強度而導致整個小區(qū)定位過低，無法順應現(xiàn)代居住小區(qū)的高質(zhì)量的人居環(huán)境要求，規(guī)劃力圖在環(huán)境品質(zhì)與經(jīng)濟性中尋求最佳平衡點，力求打造城市節(jié)點空間高品質(zhì)景觀。2.規(guī)劃原則⑴整體原則。從環(huán)境的整體性出發(fā)，統(tǒng)籌布局建筑、道路、綠化等主體空間，塑造具有特色的小區(qū)整體形象。⑵人本原則。以人為本，處理好人與建筑、人與交通、人與綠化、人與空間的關(guān)系，創(chuàng)造出怡人的生活氛圍，協(xié)調(diào)建設(shè)與環(huán)境保護的關(guān)系，創(chuàng)造生態(tài)良好的居住環(huán)境。⑶市場原則。充分利用社會契機、區(qū)位優(yōu)勢、環(huán)境品質(zhì)與地緣條件，優(yōu)化土地資源利用，保障規(guī)劃在市場條件下順利實施。⑷節(jié)約用地的原則。土地是不可再生資源，在我國目前人多地少的情況下，節(jié)約用地意義尤為重大。⑸服從城市總體規(guī)劃原則。該區(qū)域是城市規(guī)劃居住建設(shè)用地，按照城市居住建設(shè)用地的要求，規(guī)劃應對各項設(shè)施進行控制。小區(qū)規(guī)劃嚴格按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》、《住宅設(shè)計施計規(guī)范》等標準執(zhí)行。⑹高起點規(guī)劃，高精細設(shè)計，高標準建設(shè)，創(chuàng)建和諧文明社區(qū)組團的原則。新時期黨中央提出建設(shè)和諧社會的宏偉構(gòu)想，通過建設(shè)實現(xiàn)和諧社區(qū)新家園。⑺合理性原則。遵循環(huán)境、社會和經(jīng)濟效益三方面可持續(xù)發(fā)展的理論，體現(xiàn)生態(tài)、文化和效益的原則，合理布局，科學規(guī)劃，營造一個具有協(xié)調(diào)的物質(zhì)環(huán)境、高雅的社區(qū)文化和集約的經(jīng)營效益的新型居住園區(qū)。⑻環(huán)境保護原則，堅持開發(fā)利用與生態(tài)平衡、建筑與綠化按規(guī)范實施，塑造優(yōu)美、舒適的經(jīng)濟住房小區(qū)。6.2.3規(guī)劃指導思想⑴貫徹“以人為本、構(gòu)建和諧社會”的理念和指導思想。規(guī)劃設(shè)計應以生活其中的人為行為出發(fā)點，全面認識人的生理、安全、交往、心理、實踐等需要，在研究和尊重居民行為和習慣的基礎(chǔ)上，進行空間組織布局，為居民再造一個舒心幽雅的生活環(huán)境。⑵貫徹“建設(shè)節(jié)約型社會”的指導思想。規(guī)劃充分利用現(xiàn)有建筑、系統(tǒng)、道路等，合理布置，達到節(jié)電、節(jié)水、節(jié)地的目標。⑶貫徹“生態(tài)保護，建設(shè)生態(tài)社區(qū)”的思想，合理配套各類設(shè)施，建設(shè)適宜居住的以綠色為主導生態(tài)文明社區(qū)。⑷確定面向未來的聚居小區(qū)的特色。發(fā)展兼具高質(zhì)量環(huán)境與合理開發(fā)強度的空間模式。確定優(yōu)良的綠化環(huán)境品質(zhì)，做到綠化達標，滿足小區(qū)居住環(huán)境優(yōu)雅的需要。⑸物業(yè)管理規(guī)范，符合有關(guān)法律法規(guī)的要求。6.3建設(shè)規(guī)模根據(jù)《****市住房建設(shè)規(guī)劃（2008-2012）》，規(guī)劃期內(nèi)****市住房總需求為576萬平方米，其中：普通商品房面積447.5萬平方米，經(jīng)濟適用房面積120萬平方米，廉租房面積8.5萬平方米。為此確定本項目建設(shè)規(guī)模為：占地********平米，折合土地********畝，擬建設(shè)小高層住宅17棟，房屋開發(fā)建筑面積********平方米，配套建筑建筑面積9530平方米，總建筑面積********平方米，建筑容積率2.8，綠地率43.87%。容積率是考察一個小區(qū)居住舒適度的重要指標，這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住密度越小，居住舒適度就會越高。一般來說，較舒適的容積率是：高層塔樓(18~20層左右)的容積率應為3.5-5，板式小高層(7~12層)為2.6-3.5，多層板樓(4-6層左右)為1.2-1.8，聯(lián)排別墅(townhouse)為0.6左右，別墅容積率0.2。《****市城市總體規(guī)劃（2005-2020年）》規(guī)定：“小區(qū)多層建筑密度22-28%，容積率1.2-1.8；小高層建筑容積率2.2-3.5；小區(qū)綠地率30%以上，人均公共綠地1-2平米?！痹擁椖康慕ㄔO(shè)符合****市城市規(guī)劃所要求的控制指標的要求。6.4規(guī)劃布局6.4.1總體布局結(jié)構(gòu)1.根據(jù)周邊的地理條件和規(guī)劃指導思想，為滿足不同層次的住房需求，規(guī)劃在蘇北路建設(shè)小區(qū)主入口，在盤錦路建設(shè)小區(qū)次入口。小區(qū)采用組團布局，并在南北及中西軸線交叉部分建設(shè)中心花園及休閑娛樂設(shè)施。2.在小區(qū)中心公共綠地中布置園林、綠化及健身運動場地，美化環(huán)境，改良空氣質(zhì)量，豐富小區(qū)生活，創(chuàng)造小區(qū)凝聚力，強化文化特色，是對本項目的人性化特色的具體體現(xiàn)。6.4.2建筑布局1.居住建筑布局項目規(guī)劃為小高層建筑，規(guī)劃設(shè)計整體排列既統(tǒng)一又略有變化，既有一定的次序感又有線性的變化而活潑跳動的美感。小區(qū)建筑設(shè)地下室，以解決居民倉儲和自行車的存放問題；建筑屋面采用平坡結(jié)合，顏色以淺色亮麗為主，活躍空間氛圍。住宅戶型采用小戶型，以滿足中低收入家庭的生活需要。住宅力求明廚、明廁、大廳、小臥，功能完善。（2）公建規(guī)劃小區(qū)開辟活動場地、街頭公共綠地及公廁，垃圾中轉(zhuǎn)站、換熱站、大型商業(yè)公共建筑設(shè)施依托城市服務系統(tǒng)。小區(qū)在主入口兩側(cè)規(guī)劃便民服務設(shè)施，解決買糧、油、餐飲、熟食供應、理發(fā)、管理、維修等生活需要。6.4.3戶型方案設(shè)計力爭滿足中低收入家庭的生活需求，在“節(jié)約用地、節(jié)約資金、改善環(huán)境”的總體思路指導下，合理布局建筑設(shè)施和綠地、公建等。小區(qū)按照和諧鄰里、方便交流管理、滿足不同層次市民需求的原則，布置如下：本項目住宅擬采用47.52、60.6、89.2平方米三種戶型，90平方米以下住宅占100%，60平方米及以下戶型占71.47%，滿足《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的要求。單體戶型采用明廁、明櫥、陽臥、北梯為主的布置方式，以適合本地消費者的居住習慣。道路采用十字方格網(wǎng)布置，宅前道路邊也可停車。組團人車分離，規(guī)劃人行景觀步行道，方便居民聯(lián)系，提升景觀空間質(zhì)量。道路采用十字方格網(wǎng)布置，宅前道路邊也可停車。組團人車分離，規(guī)劃人行景觀步行道，方便居民聯(lián)系，提升景觀空間質(zhì)量。主要技術(shù)指標：A.總規(guī)劃建筑面積********平方米，其中住宅面積********平方米B.容積率：2.8C.綠地率：43.87%6.5規(guī)劃建設(shè)方案6.5.1規(guī)劃建設(shè)方案根據(jù)周邊的地理條件和規(guī)劃指導思想，為滿足****中低收入家庭的住房需求，該項目擬建設(shè)17棟居民樓，均為11—12層的小高層，戶型分別為47.52、60.6、89.2平方米三種戶型，設(shè)計居民戶2440戶。在居民樓及其他設(shè)施四周、生活小路兩邊進行充分綠化，具體規(guī)劃設(shè)計如下：項目凈占地面積56693平方米，規(guī)劃總建筑面積********平方米，建筑容積率2.8，建筑密度30.33%，居民樓建筑設(shè)計有12層的13棟、11層的4棟，綠化率達到43.87%，其中：①12層居民樓13棟，占地面積9022平方米，建筑面積108264平方米，層高2.9米，戶型分別為89.2、60.6平方米；②11層居民樓的4棟，占地面積3801.6平方米，建筑面積41817.6平方米，層高2.9米，戶型為47.52平方米；③二層商業(yè)服務設(shè)施四處，占地面積均為3015平方米，建筑面積均為6030平方米；④幼兒園一座，占地面積均為600平方米，磚混三層，建筑面積均為1800平方米；⑤物業(yè)管理辦公室及服務配套設(shè)施2座，占地面積均為600平方米，磚混二層，建筑面積均為1200平方米；⑥垃圾中轉(zhuǎn)站一座，占地面積120平方米，磚混二層，建筑面積240平方米；⑦變配電室一座，占地面積100平方米，磚混二層，建筑面積200平方米；⑧小區(qū)設(shè)門崗兩座，占地面積均為30平方米，磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積60平方米。為保證居民有一個良好的生活居住環(huán)境，在居民樓及其他設(shè)施四周、生活小路兩邊進行充分綠化，綠化面積25000平方米。6.5.2項目建筑具體指標見下表總建筑面積分配表序號功能單位數(shù)量占地面積（M2）建筑面積（M2）備注1住宅樓棟1711627.2********2商業(yè)設(shè)施處420156030兩層3幼兒園座16001800三層4物業(yè)辦及服務配套處26001200兩層5垃圾中轉(zhuǎn)站座1120240兩層6變配電室座1100200兩層7門崗座26060合計17288.6********6.5.3戶型比例見下表：戶型比例測算表類別層數(shù)建筑面積（M2）戶數(shù)占建筑面積比例60平米及以下占比例47.52平米1141817.688027.86%71.47%60.6平米1265448108043.61%89.2平米124281648028.53%28.53%合計********2440100%100%6.5.4小區(qū)總體規(guī)劃指標見下表總體規(guī)劃指標表序號項目單位指標數(shù)值1小區(qū)規(guī)劃凈占地面積M2********2規(guī)劃各類建筑物M2********其中：住宅面積M2********3設(shè)計總戶數(shù)戶24404總?cè)丝谝?guī)模人87845戶均人口人3.66建筑密度%30.337綠地面積M2250008綠地率%43.879人均綠地M22.8510容積率2.86.6建筑方案設(shè)計規(guī)劃方案對建筑設(shè)計的整體性及和諧性進行控制，規(guī)定性與指導性相結(jié)合，方案建筑設(shè)計注重小區(qū)外在建筑形象的塑造，以莊重而富于現(xiàn)代感的建筑樣式產(chǎn)生具有時代特征、人性化的小區(qū)形象。6.6.1平面設(shè)計小區(qū)建筑平面布局設(shè)計和單元面積力求滿足經(jīng)濟適用的原則，結(jié)合****住宅市場和小區(qū)地理區(qū)位要求，適應“5+2”生活模式和不同人口構(gòu)成家庭的不同需求。住宅平面設(shè)計充分考慮利用小區(qū)內(nèi)外環(huán)境及景觀，中心綠地在滿足功能、舒適實用的前提下，力求每棟住宅皆有良好的景觀朝向。住宅設(shè)計依據(jù)“節(jié)地、節(jié)能、高效”的思想，盡可能滿足“明櫥、明衛(wèi)、明廳、大主臥室、大客廳”等設(shè)計原則?？臻g分合方便，適應不同家庭結(jié)構(gòu)和不同年齡構(gòu)成的家庭需要。空間尺度適宜，平面功能合理，所有房間均能自然采光通風；同時提供中戶型、大戶型、躍層式等多種不同戶型配比，滿足不同用戶的需求。住宅單元拼接靈活，體形豐富，對規(guī)劃適應性強。設(shè)計中還考慮現(xiàn)代人的生活模式和特點，引入平面劃分的靈活性和可能性，以適應不斷發(fā)展的物質(zhì)和文化需求。6.6.2建筑風格與建筑處理住宅建筑展示地域性和時代性融合共生的建筑面貌，突出小區(qū)整體形象，突出地方特色和生活情趣，充分考慮對環(huán)境的利用和形成良好的外部環(huán)境景觀。建筑單體設(shè)計采用母體符號的設(shè)計手法，制定出莊重、大氣的沿街立面及小區(qū)內(nèi)空間效果。1、建筑立面構(gòu)成立面處理結(jié)合整體風格設(shè)計，注意比例協(xié)調(diào)和視線效果，公建的屋頂可適當重點處理，道路沿線建筑立面突出城市干道景觀特征。2、材料與質(zhì)感主體住宅建筑外墻以陶磚為主，質(zhì)感應細膩，富有親和性；公建在保持規(guī)劃方案整體風格的前提下，同時提倡新型建材在滿足整體風格構(gòu)成的范圍內(nèi)合理使用。3、建筑色彩規(guī)劃區(qū)建筑以素雅、中型淺深色調(diào)為主，局部輔以景觀燈飾加以點綴，體現(xiàn)高貴同功同功典雅藝術(shù)的氛圍。6.7設(shè)備購置本項目主要購置垂直電梯、消防設(shè)施等，設(shè)備的規(guī)格型號、價格等內(nèi)容詳見下表主要設(shè)備一覽表。主要設(shè)備一覽表 單位：萬元序號設(shè)備名稱型號單位臺數(shù)單價金額1變壓器及配套S9-630Kva套5231152垂直電梯部851714453消防設(shè)備套17233914智能化系統(tǒng)套185855環(huán)保設(shè)施套128286監(jiān)控設(shè)備套12525合計11020896.8交通體系組織與場地豎向規(guī)劃6.8.1交通體系規(guī)劃道路骨架設(shè)計主要綜合考慮道路系統(tǒng)、功能區(qū)分、公共服務設(shè)施布置、建筑群體布置、綠化系統(tǒng)、空間環(huán)境及相互之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而使小區(qū)形成一個完整的、相對獨立的有機整體。為此，本項目交通體系組成如下：小區(qū)交通體系被分為兩個體系，即車行交通體系與步行交通體系。1.車行交通：本項目設(shè)計南北、東西兩個主干道系統(tǒng)，其他為組團支路，形成環(huán)狀方格網(wǎng)型道路體系。主路7米，支路4米，宅前路2.5米。2.靜態(tài)交通：小區(qū)利用住宅庭院內(nèi)綠地空地與圍墻邊布置停車位并結(jié)合地下停車庫來滿足居民的停車需求。3.步行與非機動車：小區(qū)內(nèi)步行道采用路與場地結(jié)合的方式，滿足靈活性要求。步行交通體系即是展示小區(qū)綠色景觀的走廊，并將小區(qū)內(nèi)綠化活動場地與公共服務設(shè)施結(jié)合布置，自行車存入地下室，小區(qū)不設(shè)獨立自行車庫。6.8.2豎向規(guī)劃要點項目區(qū)場地平坦，建設(shè)場地盡量與道路的標高及坡度走向協(xié)調(diào)。場地內(nèi)雨水順場地進入城市雨水系統(tǒng)。6.9工程管網(wǎng)建設(shè)6.9.1給水工程1.設(shè)計依據(jù)：根據(jù)國家《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》、《室外給水設(shè)計規(guī)范》、《建筑設(shè)計防水規(guī)范》等進行設(shè)計。2.用水量預測：根據(jù)《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》GB50282-98并結(jié)合****市實際情況，取人均生活用水量指標為150升/每人每天。該項目總建筑面積********平方米，按居住戶數(shù)2440戶、8784人進行估算，日總用水量估算為1317.6立方米/天。3.水質(zhì)、水壓：項目新增用水為城市自來水，水質(zhì)標準應符合《國家生活飲用水衛(wèi)生標準》（GB5749-2006）的要求。每棟樓供水管道進水口處壓力應不小于0.24Mpa，小區(qū)生活水管入口處壓力應達到0.7Mpa。4.水源工程：項目新增用水由中原油田供水公司供應，從文明路與蘇北路交叉路口處的供水主干管網(wǎng)引接ф350供水管道，配套建設(shè)供水管網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)沿主干道路上鋪設(shè)干管給水管網(wǎng)，沿小區(qū)道路呈樹枝狀布置，可以滿足辦公、生活、消防等用水的要求。6.9.2排水工程根據(jù)現(xiàn)狀及城市發(fā)展規(guī)劃，本項目按照雨、污分流制排水系統(tǒng)進行設(shè)計，污、雨水排入蘇北路市政排水管網(wǎng)。1.排水量：平均排水量為395.3立方米/時，最大排水量為527立方米/時。2.排水來源：居民住宅樓、商業(yè)服務設(shè)施、公共建筑的排水。3.排水設(shè)施：生活污水排入化糞池發(fā)酵后通過檢查井及小區(qū)污水管網(wǎng)排之市政排水干管。4.雨水排放：小區(qū)內(nèi)地勢比較平坦，在高度變化處設(shè)置雨水井進行排水即可。①雨水井的布置原則：應使雨水不致漫過路口，因此雨水井一般設(shè)置在道路交叉口的匯水點或低洼處。②布置間距：一般雨水井布置間距為30-40米。③雨水口形式：采用雙蓖聯(lián)合式。6.9.3消防項目按同一時間內(nèi)一次火災概率計算，設(shè)置室內(nèi)外消防栓，消防栓按照低壓制消防供水設(shè)計，控制半徑100米，設(shè)計地面消防栓2個。根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB50140-2005）的規(guī)定，在公共建筑內(nèi)各處設(shè)置一定數(shù)量的滅火器。6.9.4供電工程1、用電量估算本小區(qū)共有居民2440戶，總居住面積********平方米，每戶用電功率按照6KW考慮，則小區(qū)居民總用電功率為14640KW；公共建筑及附屬建筑物面積9530平方米，單位容量用電功率按照30W/M2考慮為285.9KW，取需用系數(shù)為0.2，測算項目總用電功率為2986KW，設(shè)計小區(qū)變壓器容量應為3300Kva。2、電源引接及變壓器容量項目新增S9-630KVA變壓器5臺，電源由小區(qū)北側(cè)蘇北路與文明路交叉路口處的10KV高壓電纜埋地引入主配變電站，安裝相應的高低壓配電設(shè)施可滿足項目需求。3、供電方式為保證項目用電需求，動力供電線路由配電室向各用電設(shè)備及用電點以放射狀方式供電。關(guān)鍵設(shè)備及設(shè)施采用專線供應，以保證其運行所需的電壓穩(wěn)定，用電有保證。高壓配電柜選用五防式（G-1ACF），低壓配電屏選用PGCJ2型，低壓電容器屏選用的是與低壓配電屏配套的PCJ1型。4、照明用電照明控制，每層均設(shè)置電壓為220V的照明配電源，采用分散控制和集中控制相結(jié)合的方式，以節(jié)約能源。照明燈具均選用不同型式的節(jié)能型燈具，按相應的照明度標準設(shè)計。5、配電及線路敷設(shè)電線、電纜的敷設(shè)應根據(jù)建筑物的性質(zhì)、要求、用電配備的分布及環(huán)境特征等因素確定。應避免因外部熱源、灰塵聚集及腐蝕或污染特物存在對布線系統(tǒng)帶來的影響，并應防止在敷設(shè)及使用過程中國因受沖擊、震動和建筑物伸縮、沉降等各種外界應力而帶來的損害。室內(nèi)分支線路則采用BV-500型銅芯塑料絕緣線、穿銅管或塑料PVC管沿墻、現(xiàn)澆樓板或地坪內(nèi)暗敷設(shè)。6.9.5弱電系統(tǒng)設(shè)計1、設(shè)計依據(jù)①《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（BJ/T16-92）；②《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB50198-94）；2、消防系統(tǒng)消防控制采用自動與手動相結(jié)合的控制方式。每一樓層安裝樓層顯示器，當火災發(fā)生時，發(fā)出聲光警報信號，同時為消防人員提供滅火的信息指示。其它控制對象除上述自動控制方式外，還有多線制手動集中控制，平時處于手動狀態(tài)，由值班人員根據(jù)報警信號確認，需要操作時，在消防控制室手動操作。報警系統(tǒng)的信號線、直接電源線、電梯等重要設(shè)備的控制線、火災事故廣播導線、消防通訊線均選用ZR-RV阻燃型導線，所有導線均穿鋼管暗敷設(shè)。3、監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)設(shè)監(jiān)控系統(tǒng)—在住宅小區(qū)主要路口、電梯前室、電梯轎箱內(nèi)設(shè)置監(jiān)控攝像機，在智能控制中心保安員24小時監(jiān)視小區(qū)內(nèi)所有攝像機畫面，并可24小時錄像存儲。智能控制中心通過軟件控制附近所有監(jiān)控攝像機轉(zhuǎn)向報警地點并錄像存儲，以保證居民安全。4、網(wǎng)絡系統(tǒng)包括電信通信、網(wǎng)上服務、公共信息等，該系統(tǒng)可結(jié)合電信網(wǎng)絡建設(shè)，建立小區(qū)信息通訊網(wǎng)絡(Homernet)，利用小區(qū)智能化系統(tǒng)中心平臺對該網(wǎng)絡進行集中有效地管理，并通過小區(qū)平臺及相應交換設(shè)備與公網(wǎng)(PSTN)相接，并通過平臺訪問Internet等骨干網(wǎng)及其互聯(lián)網(wǎng)，收發(fā)電子郵件等，通過平臺在網(wǎng)上接受教育輔導,進行網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上交易、網(wǎng)上娛樂。5、電信工程規(guī)劃本項目市話系統(tǒng)從小區(qū)北側(cè)蘇北路引入。在小區(qū)內(nèi)設(shè)1個電話總交接箱，電話交接箱獨立安裝于室外。規(guī)劃區(qū)內(nèi)電信排管沿區(qū)內(nèi)道路成枝狀，由電信排管至單體建筑采用穿管直埋方式進入一幢建筑室內(nèi)分線盒。整個電信網(wǎng)路的規(guī)劃設(shè)計都考慮到“智能化"實施的可行性，并為此留有相關(guān)的足夠的通道。6、閉路電視系統(tǒng)規(guī)劃項目區(qū)閉路電視系統(tǒng)由蘇北路與文明路交叉口處引入，電視電纜一律地下敷設(shè)，在同一走向的電信管道內(nèi)留一孔作為電視系統(tǒng)專饋線，并與電話通信線一起直埋至每一幢單體建筑內(nèi)。6.9.6車輛管理系統(tǒng)小區(qū)車輛出入管理系統(tǒng)—車輛的出入及收費采用IC卡管理系統(tǒng)，對長期用戶采用月卡，對來訪車輛可用臨時IC卡，所有IC卡均經(jīng)讀卡機自動收費。在出入口設(shè)置攝像機對來往的車輛進行自動監(jiān)控，當有車輛進入時，攝像機把車輛的所有資料(車牌、型號、顏色等)傳輸?shù)焦芾硐到y(tǒng)軟件中。當有車輛離開時，車輛的所有資料必須和車主所持IC卡一致，閘桿才能升起，車輛才能通過。6.9.7天然氣系統(tǒng)規(guī)劃1.天然氣用量估算該經(jīng)濟適用房項目設(shè)計居民8784人，再加上部分管理服務人員，管理服務人員按照小區(qū)人口的10%估算，每人每天用氣量0.3立方米，則小區(qū)日用氣量為2899立方米。2.引接方式天然氣管道從油田天然氣公司敷設(shè)的文明路與蘇北路交叉路口出的ф400供氣管線引接，可滿足該小區(qū)居民的用氣需求。3.計量天然氣管網(wǎng)在入戶樓梯口處設(shè)置分戶計量裝置，且安裝施工要確保質(zhì)量，以防事故發(fā)生。6.9.8供熱工程1.熱源熱源為油田基地鍋爐房熱源，自鍋爐房鋪設(shè)DN400高溫水供熱管道，延伸布置供熱支管網(wǎng)可滿足項目需求。2.布置方式采用異程式布置供熱管道，即枝狀布置，線路埋地鋪設(shè)，分戶計量。室外熱網(wǎng)應每隔60米設(shè)一檢查井，并在分支管連接管道上設(shè)置閥門、排水、放氣和裝有套管的伸縮器，便于檢查和維修。采暖熱網(wǎng)在穿越馬路時應加大兩號剛套管，并比道路兩邊寬出l米，便于施工和管護。6.9.9工程管線綜合布線庭院管道沿綠化帶布置。管線埋深和間距要求嚴格按規(guī)范執(zhí)行，并遵循高壓讓低壓，有壓讓無壓，易彎讓難彎的避讓規(guī)則。6.10環(huán)衛(wèi)規(guī)劃小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施主要建設(shè)有公共廁所一處，并建設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)站一處，可滿足居民戶外需要。垃圾分區(qū)集中收集，集中運往垃圾中轉(zhuǎn)站進行處理。沿路每隔50—80米布置垃圾箱1處，中心綠地等人流集中活動地段應注意垃圾物的清理。6.11防雷接地根據(jù)《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（2000年版）(GB50057-94)，本項目新建建筑物按照二級防雷標準設(shè)計，并采取以下保護：1、防直擊雷采用裝設(shè)在屋角、屋脊或屋檐下的環(huán)狀避雷帶；2、建筑物鋼筋混凝土中的鋼筋作為防直擊雷裝置的引下線；3、建筑物內(nèi)的金屬管理設(shè)備和電氣設(shè)備的接地裝置應與防雷接地裝置相連接；4、配電室高壓側(cè)設(shè)避雷專柜，以保證項目的運行安全；5、在配電室設(shè)計五防式人工接地裝置，接地電阻不大于4歐姆，各用電點重復接地電阻不大于10歐姆。6.12抗震設(shè)防項目區(qū)新建建筑物距東濮凹陷蘭（考）~聊（城）斷裂帶較遠，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，根據(jù)現(xiàn)行的“中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001）”的規(guī)定，本地區(qū)地震裂度為7度，根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2001），項目抗震設(shè)計按8度地震區(qū)設(shè)防，可保證項目運行安全。6.13物業(yè)管理小區(qū)建成后，小區(qū)物業(yè)管理交由專門的物業(yè)管理公司負責，物業(yè)管理公司負責與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同，根據(jù)合同行使自己的權(quán)利并履行自己的義務。第七章環(huán)境保護與節(jié)能7.1環(huán)境保護7.1.1建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀本項目位于蘇北路以南，盤錦路以東，東濮路以西，五一路北側(cè)的區(qū)域內(nèi)；規(guī)劃周邊為商住區(qū)，地勢平坦，周圍環(huán)境沒有污染源，適合項目建設(shè)的需要。7.1.2主要污染源本項目主要可能的污染物和污染源有：生活污水和生活垃圾及廢棄包裝物。7.1.3綜合處理方案①生活垃圾由環(huán)衛(wèi)人員統(tǒng)一收集后集中送往就近的垃圾中轉(zhuǎn)站處理。②廢棄包裝物經(jīng)統(tǒng)一收集后可以回收利用。③生活污水為可生化有機無毒水，經(jīng)化糞池發(fā)酵分解后直接排入市政排水管道。7.1.4施工中的環(huán)境保護本項目在施工過程中，機械設(shè)備噪音及施工中的粉塵會對周圍環(huán)境和周邊人群造成污染。因此，在施工過程中對噪音較大的機械設(shè)備加隔聲裝置，對施工中的粉塵，采用噴水降塵方法，經(jīng)處理后，基本不會對環(huán)境造成污染。7.1.5綠化在總圖布局上設(shè)計充足的綠化帶，在新建住宅樓周邊及道路兩旁進行充分綠化，綠化面積25000平方米，利用綠色植物凈化空氣、減塵、滯塵，并且美化環(huán)境，給小區(qū)住戶提供一個優(yōu)美的生活和娛樂工作環(huán)境。7.1.6環(huán)境影響綜述經(jīng)綜合治理及綠化，本項目的廢水和垃圾均可得到充分處理或利用，極少有“三廢”對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，可達到環(huán)境保護的要求，并在設(shè)計施工中，各項環(huán)保工作本著“三同時”的原則進行。7.2生態(tài)景觀設(shè)計為滿足人們對綠色環(huán)境的要求，達到景觀環(huán)境在視覺效果上的清新、優(yōu)雅、舒適、宜人，調(diào)節(jié)小區(qū)的氣候環(huán)境，改善小區(qū)的空氣質(zhì)量，維持小區(qū)內(nèi)環(huán)境的生態(tài)平衡。將綠色生態(tài)的理念融合到居民生活的每一個方面，做到推窗見綠、戶戶有景。結(jié)合生態(tài)、健康概念，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置文化長廊，將有關(guān)文化的理論、方法、典故等通過雕塑、小品、浮雕景墻、碑刻等形式表現(xiàn)出來，并使其同時具備觀賞性、參與性和藝術(shù)性。7.3節(jié)能根據(jù)《民用建筑節(jié)能條例》，項目建筑物及機電部分的設(shè)計均滿足節(jié)能要求。1、建筑物本體部分本項目屬民用建筑類別，項目建筑外形及外圍結(jié)構(gòu)設(shè)計應考慮節(jié)能效果，并遵從《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（采暖居住建筑部分）》的要求進行。2、機電設(shè)備部分在設(shè)備選型上，選用國內(nèi)技術(shù)最先進的節(jié)能型產(chǎn)品，杜絕高能耗產(chǎn)品在工程中使用，以有效地較低能耗，達到節(jié)能的目的。3、供熱部分供熱管道應加裝防腐保溫措施，以提高能源的利用效率。4、加強綜合管理措施，以達到綜合節(jié)能的目的。第八章 項目實施進度方案8.1項目招投標為保證工程質(zhì)量和進度，控制工程造價，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)行為，規(guī)范招標投標活動，確保************經(jīng)濟適用房建設(shè)項目建成后達到一流水平，項目設(shè)計、工程設(shè)備以及承建單位的選擇至關(guān)重要，因此按照《中華人民共和國招標投標法》編制了本項目的招投標方案。在招標過程中要遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，并應當接受依法實施的監(jiān)督。8.2項目招標范圍及組織形式8.2.1招標范圍及組織形式本項目主要建設(shè)內(nèi)容有土建工程、總圖工程(包括道路、場地硬化等)、大型設(shè)備及安裝等工程。招標范圍包括勘察設(shè)計招標、施工監(jiān)理招標、施工企業(yè)選擇招標、設(shè)備與主要材料采購招標等，招標方式可根據(jù)實際情況采取邀請招標、委托招標或公開招標。8.2.1招標組織形式鑒于項目法人單位目前尚不具備自行招標所必備的編制招標文件和組織評標的能力，該項目招標活動，全部委托給有資質(zhì)的招標代理機構(gòu)辦理。8.2.3招標范圍及組織形式見下表單位工程招標形式一覽表項目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標招標估算金額（萬元）擬劃分標段（個）對投標單位資質(zhì)要求全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√設(shè)計√√√甲級建筑工程√√√√二級大型設(shè)備√√√√監(jiān)理√√√√乙級安裝工程√√√√甲級8.3招投標程序根據(jù)《招標投標法》招標程序為：申請招標、準備招標文件、發(fā)布招標廣告、資格預審、確定投標人名單、發(fā)售招標文件、組織現(xiàn)場考察、召開標前會議、接受投標書、公開開標、審查標書、澄清問題、評標比較、評標報告、定標、發(fā)出中標通知書、商簽合同、通知未中標人等。結(jié)合實際本項目招投標過程具體如下。8.3.1招標本項目的招標活動委托給依法設(shè)立、從事招標代理業(yè)務并提供相關(guān)服務的乙級招標代理機構(gòu)，具體程序如下：(1)本項目按照國家有關(guān)規(guī)定先履行項目審批手續(xù)，取得批準后委托乙級招標代理機構(gòu)進行公開招標。(2)招標代理機構(gòu)在指定媒體上發(fā)布招標公告。(3)本項目的招標文件應當包括招標項目的技術(shù)要求、對投標人資格審查的標準，投標報價要求和評標標準等所有實質(zhì)性要求和條件以及擬簽定合同的主要條款?？辈煸O(shè)計招標：勘察設(shè)計是整個項目的前期基礎(chǔ)性工作。對項目的設(shè)計進行邀請招標時，面向全國公開選擇設(shè)計單位，投標人的資質(zhì)要求甲級。施工監(jiān)理招標：施工監(jiān)理對工程的質(zhì)量起著關(guān)鍵的作用。在進行施工監(jiān)理招標時，面向全國公開選擇施工監(jiān)理企業(yè)進行項目的監(jiān)理。投標人的資質(zhì)要求乙級。施工企業(yè)選擇招標：施工企業(yè)要求資質(zhì)在二級以上，面向全國公開選擇投標人。設(shè)備與主要材料采購招標：依據(jù)項目的需要，面向國內(nèi)外知名企業(yè)通過邀請招標方式選擇設(shè)備生產(chǎn)廠家，投標人的設(shè)備技術(shù)水平應符合本項目設(shè)計要求，質(zhì)優(yōu)價廉且有可靠的售后服務。8.3.2投標1.本項目投標人應當具備承擔招標項目的能力，并應按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件的內(nèi)容應當包括擬派出的項目負責人與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績和擬用于完成招標項目的機械設(shè)備等。2.投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件送達投標地點。公開招標的項目投標人少于三個的，招標人應當依照本辦法重新招標。3.投標人擬在中標后將中標項目進行分包的，應當在投標文件中載明。4.投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其它投標人的公平競爭，不得損害招標人或其它投標人的合法權(quán)益。5.投標人不得以低于成本的報價投標，也不得以他人名義投標或者以其它方式弄虛作假、騙取中標。8.3.3開標、評標和中標1.開標由招標代理機構(gòu)主持，項目建設(shè)單位派代表參加，在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間，招標文件中預先確定的地點，邀請所有投標人參加。2.評標由招標代理機構(gòu)依法組建的評標委員會負責。評標委員會由五人以上單數(shù)組成，其中技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。專家應當從事相關(guān)領(lǐng)域工作滿八年并具有高級職稱或具有同等專業(yè)水平。3.評標委員會成員應當客觀、公正地履行職務，遵守職業(yè)道德，對提出的評審意見承擔個人責任。4.中標人確定后，招標人應向其發(fā)出中標通知書，并同時將中標結(jié)果通知所有未中標投標人。自中標通知發(fā)出三十日內(nèi)，招標人和中標人應按招標文件和投標文