商業(yè)地產(chǎn)板塊介入的思考

商業(yè)地產(chǎn)板塊介入的思考

什么是商業(yè)地產(chǎn)？這個(gè)根本問題，不僅是這方面的名人經(jīng)常提到的問題，也是全國(guó)范圍內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)論壇提到的問題。筆者認(rèn)為,和很多概念一樣,商業(yè)地產(chǎn)也有狹義和廣義概念之分。狹義的,或者說是核心的商業(yè)地產(chǎn)概念,主要是指商業(yè)用地、商圈、CBD、各類購(gòu)物中心、商場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)、商鋪、寫字樓等的供求及其中介、代理各方,包括對(duì)商業(yè)地產(chǎn)下游的核心關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)之主力商家、品牌店等。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是廣義商業(yè)和廣義地產(chǎn)的交集,在狹義概念基礎(chǔ)上還進(jìn)一步包括城市運(yùn)營(yíng)、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)和工業(yè)園區(qū)等各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅游地產(chǎn)等等,可以認(rèn)為是除住宅之外的所有地產(chǎn)、相關(guān)商業(yè),以及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、代理商、運(yùn)營(yíng)商、政府管理部門,相關(guān)法律機(jī)構(gòu)、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等等。近幾年,商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)走熱,筆者認(rèn)為主要有以下幾個(gè)原因:房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要針對(duì)住宅,商業(yè)地產(chǎn)因此受益;中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段變化,住宅地產(chǎn)逐漸滿足了需求,商業(yè)地產(chǎn)成為發(fā)展重點(diǎn);國(guó)內(nèi)國(guó)際游資因日趨嚴(yán)重的國(guó)際貨幣貶值風(fēng)險(xiǎn)為成增值保值原因進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的大經(jīng)濟(jì)學(xué)內(nèi)涵更豐富對(duì)于正道商業(yè)的精神和境界,筆者提出兩個(gè)說法予以解釋:1.商業(yè)的核心內(nèi)涵和核心精神是為生存和發(fā)展需要而進(jìn)行商品或服務(wù)的商議和交易。2.小商養(yǎng)家,中商利民,大商濟(jì)世。意思是說,小商小販,可以養(yǎng)家糊口;中等、中級(jí)的商業(yè),可以利及群眾(親友、街坊、社區(qū)、旅客、消費(fèi)者等);大商,就是更為高級(jí)的商業(yè),或者說高層次的商業(yè),可以滿足市民需求,豐富物質(zhì)生活,是城市治理的重要組成部分,甚至還能治國(guó)安邦、經(jīng)世濟(jì)民。經(jīng)世濟(jì)民,也簡(jiǎn)稱經(jīng)濟(jì),是中國(guó)傳統(tǒng)文化中的經(jīng)濟(jì)理念、思想和定義,筆者稱之為“大經(jīng)濟(jì)學(xué)”,比建立在商販私人利益、公司股東利益為核心的中小商業(yè)利益觀,和從中小商業(yè)利益觀發(fā)展起來的西方古典和現(xiàn)代微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的內(nèi)涵更豐富。具體到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè),小規(guī)模、低層次的從業(yè)者,可以通過某個(gè)或若干個(gè)具體的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或商業(yè)品牌的小規(guī)模甚至僅僅是個(gè)案的營(yíng)銷、招商、中介、代理、運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)等,獲得養(yǎng)家糊口的收入。中等規(guī)模、中等層次的商業(yè)地產(chǎn),可以通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的較大投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、代理,使相當(dāng)一批設(shè)計(jì)、建筑、材料、代理、運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)、管理人員獲利,自己也能因此得到相當(dāng)?shù)睦麧?rùn)。比如,具體某個(gè)城市綜合體項(xiàng)目,受益者無疑是眾多的,至少包括這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建筑、材料、中介、代理、商家、消費(fèi)者、周圍居民、城市形象等等,有復(fù)雜的、廣泛的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效用,有較大規(guī)模的利群。商業(yè)地產(chǎn)的更高境界、層面,例如在某個(gè)城市的核心商圈、CBD、城市運(yùn)營(yíng),以及整個(gè)行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃、稅制和法治管理,則能涉及到足以影響社會(huì)治平的大規(guī)模就業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、利益分配和調(diào)節(jié)、社會(huì)公平、社會(huì)管理機(jī)制、長(zhǎng)治久安。比如商業(yè)地產(chǎn)的“十二五”規(guī)劃,如果其研制過程足夠廣泛、公開、專業(yè)、科學(xué)合理,將毫無疑問有利于這個(gè)涉及廣泛的行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展,并對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出重要貢獻(xiàn)。如果規(guī)劃方案缺乏足夠的理性商議,方案做得不好,又被規(guī)劃法強(qiáng)制實(shí)施,則反而會(huì)成為危害行業(yè)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)發(fā)展的惡法。另外,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)相關(guān)信貸政策、稅收政策的建立健全,也顯然是可以達(dá)到大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)社會(huì)治理效用,達(dá)到經(jīng)世濟(jì)民的效用。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃管理情況“圍城現(xiàn)象”,出自錢鐘書先生名著《圍城》中最著名的一句話:圍在城里面的人想出去,城外的人想進(jìn)來。筆者參加的好幾次商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇中,業(yè)界資深人士和觀察家都提出中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)熱實(shí)際上是假象,真相是“圍城現(xiàn)象”。也就是看熱鬧的多、議論的多,真正入行的并不多。但就筆者的初步接觸和了解,更真的真相是:中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)很熱,有真熱、虛熱,既有圍觀,也有大舉進(jìn)入。既有城里的人想出去,也有更多的城外人在進(jìn)入。估計(jì)中國(guó)很多城市商業(yè)地產(chǎn)既存在供過于求的問題,也存在供不應(yīng)求的問題,主要是小區(qū)域性布局失衡和產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性失衡,根源在于商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃滯后或錯(cuò)誤。筆者曾對(duì)錢學(xué)森先生的城市規(guī)劃觀和山水城市理論略有研究,曾參與了成都市爛尾樓清理普查工作,是成都市東部和南部新區(qū)規(guī)劃建設(shè)實(shí)施方案研制報(bào)告的三個(gè)最主要執(zhí)筆人之一,這兩年又在不同程度接觸過重慶市渝北區(qū)的房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃,和重慶市商業(yè)流通“十二五”規(guī)劃、商業(yè)地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃研究,還是重慶抗戰(zhàn)史研究和抗戰(zhàn)文武保護(hù)的熱心市民,因此對(duì)規(guī)劃工作略有關(guān)注和了解。就筆者的有限了解,“十二五”規(guī)劃期間,中國(guó)絕大多數(shù)城市的商業(yè)地產(chǎn)專項(xiàng)規(guī)劃是空白,還遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上科學(xué)合理。業(yè)界遠(yuǎn)慮者所能做的,只能是呼吁盡量少在都市的老城區(qū)和新城區(qū)人為重新催生一大批“鬼城”和爛尾樓。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃,筆者認(rèn)為最重要的是總量規(guī)模規(guī)劃,其次是商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域布局規(guī)劃和結(jié)構(gòu)(類型)規(guī)劃。應(yīng)加大人才隊(duì)伍的培訓(xùn)和培訓(xùn)力度房地產(chǎn)行業(yè)太博大精深,商業(yè)地產(chǎn)有很多專家,有不少通才,但可以肯定的說沒有全才,也不可能有全才。由于這個(gè)行業(yè)的迅猛發(fā)展,從城市商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃,到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì),到招商和后期管理運(yùn)營(yíng),不同層次的專家和通才都很缺乏。商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)人才,應(yīng)優(yōu)先從住宅類、綜合類