鄂州房地產(chǎn)項目調(diào)研及定位報告0311

湖北鄂州項目市場調(diào)研及初步定位建議

深圳市鼎泰房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司2011年3月思維導圖市場調(diào)研項目定位宏觀市場分析鄂州市場調(diào)研微觀市場分析項目地塊分析項目SWOT分析項目定位市場調(diào)研宏觀市場分析鄂州市場調(diào)研微觀市場分析全國宏觀經(jīng)濟分析房地產(chǎn)發(fā)展趨勢思維導圖初步核算，2010年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值397983億元，按可比價格計算，比上年增長10.3%，增速比上年加快1.1個百分點。點評：分季度看，一季度同比增長11.9%，二季度增長10.3%，三季度增長9.6%，四季度增長9.8%。分產(chǎn)業(yè)看第一產(chǎn)業(yè)增加值40497億元，增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值186481億元，增長12.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值171005億元，增長9.5%。2010年第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)增長較快，依舊占據(jù)主導地位。宏觀經(jīng)濟分析2010年全國經(jīng)濟形勢總體良好，GOP總量超過日本，成為全球第二大經(jīng)濟體

2010年是中國“十一五”計劃的最后一年，也是謀劃“十二五”計劃的決策之年。2010年中國宏觀經(jīng)濟發(fā)展匯總——防通脹，擴內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu)成為宏觀政策和百姓生活的新命題宏觀經(jīng)濟分析

防通脹——調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，經(jīng)濟社會大局穩(wěn)定

表現(xiàn)：為保障群眾基本生活，國務院11月20日出臺了16條穩(wěn)定消費價格總水平的具體措施。此舉傳遞出中央嚴控物價、控制通脹的堅定決心；隨著國家財力和經(jīng)濟實力不斷增強，各級政府通過提供補貼等手段，幫助低收入群體應對生活必需品價格上漲的壓力；為了遏制游資興風作浪，抬高物價，證監(jiān)會在11月26日將各個期貨品種的交易保證金提高到10%以上，同時提高期貨品種的漲跌停板幅度。擴內(nèi)需——把擴大消費需求作為戰(zhàn)略重點表現(xiàn)：國家對購買部分消費品給予財政補貼，成為了撬動內(nèi)需的重要杠桿。同時，不少地區(qū)上調(diào)最低工資標準，中低收入階層收入呈現(xiàn)穩(wěn)步增長，為擴內(nèi)需注入了強勁的活力。

調(diào)結(jié)構(gòu)——“十一五”節(jié)能目標如期實現(xiàn)，減排目標已提前完成表現(xiàn)：據(jù)初步估算，2010年前三季度單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗同比下降3%左右，“十一五”節(jié)能目標有望如期實現(xiàn)，而減排目標已提前完成。

惠民生——不讓“短板”拖經(jīng)濟發(fā)展、擴大內(nèi)需的后腿表現(xiàn)：據(jù)統(tǒng)計，2010年中央財政用在與居民生活直接相關的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會保障和就業(yè)、保障性住房、文化方面的民生支出安排合計8077.82億元，比上年增長8.8%；此外，大幅提高低收入群體的工資水平，也是2010年民生工作的一大亮點。謀長遠——一些關鍵領域和重點環(huán)節(jié)改革取得突破表現(xiàn)：允許民間資本興辦金融機構(gòu)，鼓勵民間資本進入基礎設施領域等規(guī)定尤其引人矚目。央行宣布，將進一步推進人民幣匯率形成機制改革，增強人民幣匯率彈性。

2010年，中國經(jīng)濟增長強勁，經(jīng)濟運行回歸到了正常的增長軌道；同時也面臨著通貨膨脹、熱錢炒作等風險和挑戰(zhàn)，展望未來2011年及隨后的中國經(jīng)濟，經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整所創(chuàng)造的機遇，將支撐我國經(jīng)濟基本面長期向好，創(chuàng)造強勁增長動力。2011年中國經(jīng)濟社會發(fā)展的九大重點任務：1、持擴大內(nèi)需特別是消費需求戰(zhàn)略，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。2、強化價格調(diào)控監(jiān)管，保持物價總水平基本穩(wěn)定。3、進一步做好“三農(nóng)”工作，鞏固農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)民增收的基礎。4、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，著力提高核心競爭力5、優(yōu)化區(qū)域發(fā)展格局，提高發(fā)展的協(xié)調(diào)性和城鎮(zhèn)化水平。6、堅持不懈地推進節(jié)能減排，加強生態(tài)文明建設。7、著力保障和改善民生，建立健全基本公共服務體系和社會管理機制。8、加大改革攻堅力度，增強經(jīng)濟社會發(fā)展的動力和活力。9、堅持實施互利共贏開放戰(zhàn)略，拓展國際經(jīng)濟合作空間。2011年中國經(jīng)濟最大風險是通脹和資產(chǎn)泡沫宏觀經(jīng)濟分析市場調(diào)研宏觀市場分析鄂州市場調(diào)研微觀市場分析全國宏觀經(jīng)濟分析房地產(chǎn)發(fā)展趨勢2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%。1998年至2010年全國房地產(chǎn)投資開發(fā)投資增速2010年全年全國房地開發(fā)力度持續(xù)穩(wěn)健增長宏觀房地產(chǎn)分析2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，增幅比1-11月提高0.3個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長8.0%，辦公樓增長21.9%，商業(yè)營業(yè)用房增長29.9%。2010年，商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%，增幅比1-11月提高0.8個百分點。其中，商品住宅銷售額增長14.4%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長31.2%和46.3%。2006年至2010年全國房地產(chǎn)各月銷售面積1997年至2010年全國房地產(chǎn)商品房成交均價2010年全國房地產(chǎn)銷售額沉穩(wěn)遞增，其中商業(yè)用房增速較快宏觀房地產(chǎn)分析2010年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)：從年初的高速開局到第二季度的調(diào)整回落，房地產(chǎn)調(diào)控政策初見成效。8、9月份市場出現(xiàn)反彈，房屋價格再現(xiàn)抬頭跡象，政府再次密集出臺了第二輪調(diào)控政策，包括提高首付金比例，調(diào)整住房相關稅費優(yōu)惠政策，停止發(fā)放第三套房貸，央行也三次上調(diào)存貸款基準利率；四季度房屋銷售價格出現(xiàn)緩慢回落。2011年初房地產(chǎn)市場表現(xiàn)：自1月26日新版“國八條”出臺以來，包括北京、上海等一線城市在內(nèi)的眾多城市紛紛量身定制了自己的細則。而在各地版本的細則中，“限購令”無疑是其中最大的亮點，在收緊貸款等其它政策配合下，調(diào)控初現(xiàn)成效。2010年，中國房地產(chǎn)市場總體形勢呈“一波三折”態(tài)勢，2011年初“限購令”初現(xiàn)成效宏觀房地產(chǎn)分析在新一輪調(diào)控影響下，全國各地開發(fā)商的推盤意愿大大降低。權威機構(gòu)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示：全國72個大中城市，2月僅239個商品房項目開盤，環(huán)比下降了69.82%；甚至有15個城市2月出現(xiàn)零項目開盤。截止到3月初，“新國八條”執(zhí)行城市已增加至26個。其中包括北京、上海、成都、青島、長春、南京、南寧、寧波、貴陽、天津、哈爾濱、無錫、廈門、石家莊、武漢、銀川、濟南、廣州、昆明、沈陽、大連、?？?、杭州、蘇州、福州、深圳。至此，明確將要實行限購的共計36個直轄市、計劃單列市、省會城市中，已有七成落實地方限購政策。據(jù)統(tǒng)計，全國72城市3月計劃開盤的項目高達1043個，其中住宅項目885個，占比八成。受“新八條限購政策”影響，2011年2月大中城市商品房開盤大降七成，15個城市零開盤宏觀房地產(chǎn)分析連續(xù)三輪調(diào)控，讓越來越多的地產(chǎn)商、炒房者感到了調(diào)控的寒意，也讓越來越多的普通百姓看到了“居者有其屋”的希望。隨著樓市供應量的增加，開發(fā)商可能會采取更大力度的促銷降價跑量，新“國八條”的調(diào)控效果是否能延續(xù)至3月尚需觀察。2011年政府工作報告關于房地產(chǎn)的要點：要進一步落實和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場。嚴格落實差別化住房信貸、稅收政策，調(diào)整完善房地產(chǎn)相關稅收政策，加強稅收征管，有效遏制投機投資性購房。各級政府要多渠道籌集資金，大幅度增加投入。抓緊建立保障性住房使用、運營、退出等管理制度，提高透明度，加強社會監(jiān)管，保證符合條件的家庭受益。

建立健全考核問責機制。穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責，市縣人民政府負直接責任。有關部門要加快完善巡查、考評、約談和問責機制，對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設工作不力，從而影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的地方，要追究責任。宏觀房地產(chǎn)分析政府：對抑制房價“仍有信心”，提出“要把房價過快上漲的勢頭控制住，使房價能夠保持在一個合理的水平?！睖丶覍毧偫碚ぷ鲌蟾妫呵袑嵎€(wěn)定房價追究工作不力者責任點評：實現(xiàn)調(diào)控房價，在“手段”之外，目前我們所真正缺乏的其實是一種建立在充分尊重民生、捍衛(wèi)民權基礎上的利益平衡約束體制，一個能夠平衡政府、開發(fā)商和住房消費者之間利益，約束抑制前兩者尤其是政府利益沖動、自我牟利的機制體制。政府的努力是否獲得實效，拭目以待。2011年2月北京商品房供應面積21.55萬平方米，環(huán)比1月供應量上漲49.86%，同比下降55.84%。2011年北京市一手住宅成交2535套，成交面積為29.95萬平方米，環(huán)比降幅分別為72.39%、69.43%；與去年同期相比，降幅則分別為61.95%、55.92%。被稱為“最嚴限購令”的北京版限購細則，對北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)初步起到了立竿見影的效果宏觀房地產(chǎn)分析點評：受京十五條的影響，北京2011年1~2月房地產(chǎn)市場受到較大的沖擊，作為政策的應激反應，1~2月市場的供應、成交、價格等都受到一定程度下滑，隨著政策落實到位，北京房地產(chǎn)市場遇冷期還將持續(xù)。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2011年2月深圳的新房成交均價環(huán)比上漲2.5%，為20660元/平方米，同比下降近15％，除了成交結(jié)構(gòu)低端化因素外，一年以來對投資、投機的打擊、圍堵也是房價同比下跌的重要原因。2月份，深圳房價依舊堅挺，但成交大幅萎縮宏觀房地產(chǎn)分析點評：2011年雖然政策環(huán)境嚴峻，雖然成交量大幅萎縮，但深圳房價依然堅挺，繼取1月份強勢收復2萬大關后，2月份繼續(xù)小幅上揚，供應不足，剛需強勁的供求格局是深圳房價堅挺的根源。廣州——開發(fā)商加快尾盤脫銷，新盤入市較少，客戶的觀望情緒濃烈廣州市國土房管局陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至2月26日，廣州新建商品房住宅網(wǎng)簽面積約36.67萬平方米，較1月份的73.25萬平方米環(huán)比下跌約50%。2月份上海樓市冷落、廣州新盤入市減少，觀望情緒濃烈2月上海一手房市場成交量價齊跌，樓市冷清，存量房壓力仍然很大。2011年1~2月上海房地產(chǎn)住宅市場供應面積5293181萬平方米,1-2月總成交面積221.92萬平方米，同比10年上漲22.40%。2月份住宅成交5501套，成交面積52.12萬平方米，環(huán)比下降69.30%，均價14937元/平方米。宏觀房地產(chǎn)分析點評：隨著限購措施和房產(chǎn)稅出臺，1~2月份上海投資性購房基本消失，改善性群體中需求也被抑制。不少項目臨時決定延遲開盤，可見開發(fā)商在短期內(nèi)惜售觀望氛圍已有所顯現(xiàn)。點評：對此業(yè)內(nèi)人士分析，雖然廣州版新“國八條”正式出臺并從2月25日才開始實施，但市場整體觀望氣氛仍導致廣州樓市成交量遭遇“腰斬”，隨著市面上新入市房源的縮減，開發(fā)商推遲入市時間，為盡快縮短尾盤銷售時間，部分樓盤優(yōu)惠折扣力度加大，2月份廣州商品房同比下降12%。2月22日下午，武漢市住房保障和房屋管理局正式公布《市房管局關于調(diào)整我市住房限購政策有關問題的通知》。繼北京、上海、南京等“國八條”細則出臺之后，武漢成為第12個落實“新國八條”限購政策的城市。通知規(guī)定：從2月23日起，對已擁有2套及以上住房的本地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本地戶籍居民家庭、無法提供當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地戶籍居民家庭，暫停向其售房；對已擁有1套住房的本地戶籍居民家庭、能夠提供當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。限購范圍將7個中心城區(qū)和兩個開發(fā)區(qū)擴大至遠城區(qū)。對違反規(guī)定購房的，將不予辦理房地產(chǎn)相關登記手續(xù)。武漢新版限購令：限購范圍將7個中心城區(qū)和兩個開發(fā)區(qū)擴大至遠城區(qū)宏觀房地產(chǎn)分析武漢新“限購令”將對投機者和投資客可能會進一步受到打擊，而對改善性住房者的誤傷也是在所難免。從武漢市房管局數(shù)據(jù)顯示：2月，武漢全市新住房共賣出50萬平方米、4633套，成交均價為6557元每平米。武漢樓市一年以來首次出現(xiàn)量價齊跌。2月武漢市新住房銷量較1月下降56%，價格雖僅下滑0.66%，卻是最近12個月以來首次下跌。由于營業(yè)稅增加、限購等政策出臺，二手房成交僅1079套，減近七成。2月份武漢樓市房價首降，首次出現(xiàn)量價齊跌宏觀房地產(chǎn)分析點評：從供應層面上看，武漢2月份新盤供應量較少，多為1月份搶購后剩余的尾盤；其次，隨著2月份漢版限購令的出臺對于擁有兩套及1套非本市居民不的再次購買，此細則一出對于剛性需求及投資者都將是沉重的打擊，市場再次陷入觀望階段；目前限購等政策已起到明顯作用，預計未來2-3月將更為明顯。首先：中央政府似乎更加堅定了調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，政策法規(guī)措施接二連三的出臺，政府工作報告更是罕見地提出：切實穩(wěn)定房價追究工作不力者責任。其次：各地紛紛出臺限購政策對房地產(chǎn)市場的沖擊影響已趨明顯，樓市是否得到有效遏制，調(diào)控效果是否明顯仍待進一步觀察。再次：房地產(chǎn)市場制度如何做到能夠平衡政府、開發(fā)商和住房消費者之間利益，同時又能和諧有序發(fā)展，仍是今后必須探究的關鍵所在，并出臺長效機制保證房地產(chǎn)市場的積極穩(wěn)健、健康有序的發(fā)展，使之與社會經(jīng)濟發(fā)展和居民生活水平相適應。小結(jié)：隨著新一輪的限購政策的落實，全國樓市調(diào)控進入新的發(fā)展階段宏觀房地產(chǎn)分析市場調(diào)研宏觀市場分析鄂州市場調(diào)研微觀市場分析鄂州概況鄂州市房地產(chǎn)市場分析經(jīng)濟與城市發(fā)展思維導圖“8+1”經(jīng)濟圈是指以武漢為中心，以100公里為半徑的城市群落，它包括了武漢及湖北省內(nèi)的黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門等8個周邊城市。這里是湖北人口、產(chǎn)業(yè)、城市最為密集的地區(qū)，也是我國中部最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ牡貐^(qū)。目標是到2020年將武漢城市圈建成為我國內(nèi)陸地區(qū)重要的經(jīng)濟增長極之一。而鄂州市是距武漢最近的一個城市，隨著城際鐵路的開通這些因素將拉近與武漢的距離；在接武漢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和大都市圈的經(jīng)濟帶動效應，鄂州經(jīng)濟發(fā)展得到極大的飛躍，已越來越受到各界廣泛關注。鄂州市位于武漢“8+1”經(jīng)濟圈，是距離武漢中部大都市最近的城市城市概況鄂州市轄鄂城區(qū)、華容區(qū)、梁子湖區(qū)三個縣級區(qū)和國營長港農(nóng)場、湖北省葛店開發(fā)區(qū)。鄂州全市總面積1504平方公里，境內(nèi)有大小湖泊133個，水域面積65萬畝。2009年年末全市戶籍總?cè)丝跒?06.97萬人，比上年末增加0.32萬人；全年人口出生率為8.71‰，死亡率為5.69‰，自然增長率為3.02‰，比上年下降0.45個千分點。其中鄂城區(qū)人口約40萬人。人口基數(shù)龐大，潛在購房需求旺盛。外出務工人員眾多，返鄉(xiāng)人群已逐漸成為商品房消費的主力軍。鄂州地域面積較小，但人口基數(shù)較大，消費需求市場大城市概況鄂州整體經(jīng)濟實力發(fā)展迅速，尤其是人均GDP排名位居中部地區(qū)前列

2010年鄂州全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值395.3億元，同比增長15.3%，全省排名第16位，人均GDP36700萬元，全省排名第四。一季度生產(chǎn)總值同比增長15.8%，二季度生產(chǎn)總值同比增長16.6%；三季度同比增長15.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值51.45億元，增長5.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值231.35億元，增長21.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值112.49億元，增長9.0%。

2011年1月鄂州財政總收入為37045萬元，同比增長50.5%，規(guī)模以上工業(yè)增加值153253萬元，同比增長31.3%。排名市人均GDP(萬)1武漢6.62宜昌3.853鄂州3.674襄陽2.615潛江2.612黃石2.5513荊門2.4314十堰2.08排名市GDP(億)1武漢55152宜昌

1547

3襄陽15384黃岡850

5荊州83712鄂州39513恩施36014仙桃278經(jīng)濟狀況市場調(diào)研宏觀市場分析鄂州市場調(diào)研微觀市場分析鄂州概況鄂州市房地產(chǎn)市場分析經(jīng)濟與城市發(fā)展思維導圖2010年鄂州市全年社會固定資產(chǎn)投資完成298.64億元，增長35.4%，占年計劃的104%，其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資284.61億元，增長33.4%，在城鎮(zhèn)投資總額中，完成房地產(chǎn)投資11.49億元，比上年增長41.6%，增幅比上年提高66.7%。2010年全年鄂州市施工項目累計472個，比上年增加21個，增長11.3%。從固定資產(chǎn)的投資價格可以看出，投資價格不斷上漲，全年累計上漲6.6%，漲幅比上年擴大3.2個百分點，第一季度為104.9%、第二季度為104.8%、第三季度為106%、第四季度為110.7%。鄂州市固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長，同比增長35.4%，城市建設速度明顯加快經(jīng)濟狀況

2010年全年鄂州市完成財政總收入31.46億元，比上年增加4.91億元，增長18.5%，增幅比上年提高13.6個百分點。在財政總收入中，國稅完成15.2億元，比上年增長14.4%；地稅完成12.57億元，比上年增長29.7%。全年完成地方財政一般預算收入15.66億元，比上年增加2.64億元，增長20.3%。2011年1月鄂州財政收入為37045萬元，同比增長50.5%地方財政預算支出18829萬元，同比增長119%。

鄂州市社會消費品零售總額達到135.6億元，比上年增長20.1%，其中批發(fā)業(yè)完成零售額16.08億元，比上年增長11.43%，零售業(yè)完成103.28億元，比上年增長22.85%，增幅高于鄂州市平均水平2.74個百分點。在零售總額中，限額以上單位實現(xiàn)零售總額36.2億元，增長62.3%。全年完成海關出口總值12952萬美元，比上年增長75.8%，其中三資企業(yè)完成出口6732萬美元，比上年增長49.7%，外商到資12400萬美元，比上年增長10.0%。鄂州市近年來經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展財政收入不斷增長，社會消費品零售總額增長顯著經(jīng)濟狀況

2010年全年鄂州市農(nóng)民人平純收入為6645元，比上年增長16.2%，增速較上年提高4.0個百分點。城鎮(zhèn)居民人平可支配收入達到14788元，比上年增長10.3%，增幅較上年提高0.8個百分點。鄂州居民消費的整體水平仍然很低。2010年月，鄂州市城鎮(zhèn)居民人均消費性支出15003.03元，比上年同期增長3.41%，而鄂州社會消費品零售總額為135.6億元，僅占地區(qū)生產(chǎn)總值的36.13%。作為現(xiàn)代消費大類商品的家用電器等耐用消費品在鄂州的普及率還較低。

隨著鄂州城鄉(xiāng)一體化步伐的加快、經(jīng)濟的發(fā)展和居民收入的提升，鄂州城鄉(xiāng)居民的消費觀念、方式、內(nèi)容以及消費品市場供求關系，都將發(fā)生重大變化，鄂州的消費市場存在著較大的上升空間。經(jīng)濟狀況鄂州城鄉(xiāng)居民人均收入穩(wěn)步提高，人均消費水平有很大上升空間小結(jié)：隨著鄂州各項社會經(jīng)濟工作的的全面發(fā)展提高，鄂州迎來發(fā)展新的階段從各項數(shù)據(jù)可以看出，鄂州市經(jīng)濟運行保持了持續(xù)穩(wěn)定增長的良好態(tài)勢，各經(jīng)濟指標的預期目標如期實現(xiàn)，居民的生活水平繼續(xù)提高，全市經(jīng)濟工作和項目建設超過預期目標。近年來，鄂州市堅持以項目建設為抓手，大力開展招商引資，努力擴大對外貿(mào)易，積極促進居民消費，同時各產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷完善升級，城市建設的步伐切實加快，社會各項事業(yè)都取得顯著的成績，同時，隨著發(fā)展的進程，各項經(jīng)濟指標還將不斷刷新。特別是固定資產(chǎn)投資的快速發(fā)展，為鄂州市房地產(chǎn)的開發(fā)提供了良好的發(fā)展環(huán)境基礎。經(jīng)濟狀況

近幾年來，鄂州經(jīng)濟總量不斷躍上新的臺階，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了持續(xù)調(diào)整和優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，第一產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)下降，第二產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步上升，實現(xiàn)了由"一、二、三"向"二、三、一的大跨越，由2005年的16.1∶47.4∶36.5演變?yōu)?010年的13.01：58.52：28.45。鄂州市一座典型的重工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)是推動鄂州經(jīng)濟發(fā)展的主導力量，在鄂州基本形成了以冶金、裝備制造、建材、能源、醫(yī)藥為支柱產(chǎn)業(yè)，新醫(yī)藥、電子信息為新興產(chǎn)業(yè)和電力、輕紡等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)組成的具有鮮明特色的快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系。目前，在鄂州高新技術企業(yè)達到74家，其中國家級高新技術企業(yè)14家，省級創(chuàng)新試點企業(yè)10家。隨著鄂州電廠二期、武大有機硅、銀龍管業(yè)等35個項目投產(chǎn)，華頂機電工業(yè)園、華工科技等58個項目開工建設，將帶動項目資金40億元。典型的重工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)是推動鄂州經(jīng)濟發(fā)展的主導力量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在2011年鄂州市政府報告中明確指出，工業(yè)建設依舊是經(jīng)濟建設重點，在大力發(fā)展工業(yè)建設的同時，強化招商引資，加快擴張經(jīng)濟規(guī)模，提升壯大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，高度重視節(jié)能環(huán)保，加強民生和社會建設，努力轉(zhuǎn)變發(fā)展方式。工業(yè)建筑方面：以三大園區(qū)為依托，發(fā)展冶金、建材、紡織服裝、金剛石工具、生物醫(yī)藥、精細化工、電子信息、非金屬礦加工八大產(chǎn)業(yè)集群。抓好重點工業(yè)項目建設，著力做好鄂鋼寬厚板2期、鄂鋼大棒、球團2期、程潮鐵礦新選礦廠、嘉吉烯王2期、比克電池2期、武鋼煤焦油、武漢港工業(yè)園等重大項目的建設工作，整體提升工業(yè)經(jīng)濟實力。農(nóng)業(yè)建設方面：結(jié)合農(nóng)村新社區(qū)建設，投入4500萬元統(tǒng)籌推進農(nóng)村環(huán)境連片整治，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，發(fā)展壯大水產(chǎn)、畜牧、蔬菜、林果四大支柱產(chǎn)業(yè)，實施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭工程，新增銷售收入過億元企業(yè)2-3家。服務業(yè)方面：把旅游業(yè)當做重要增長點來抓，重點開發(fā)建設，三國吳都歷史文化旅游區(qū)、梁子湖生態(tài)旅游度假區(qū)、紅蓮湖休閑健身旅游區(qū)和中心城旅游景區(qū)。鄂州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展規(guī)劃——以工業(yè)建設為重點，擴張經(jīng)濟規(guī)模，提升優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，是影響地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重重之重，也是未來能否全面實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關鍵。鄂州市目前正面臨著一系列的發(fā)展機遇，湖北省省委提出“兩個率先”（率先實現(xiàn)城市一體化、率先融入武漢城市圈）發(fā)展戰(zhàn)略，為鄂州市積極融入武漢城市圈提供了重要的平臺和載體。這將使鄂州成為武漢城市圈和長江經(jīng)濟圈支點地位更突顯，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移更為快速。

鄂州市以其自身的資源與地理優(yōu)勢，趨利避害，創(chuàng)造條件。三種產(chǎn)業(yè)鏈的合理延展，工業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大、投資環(huán)境不斷的完善、招商政策的利好等，為引進資金、技術和人才等資源打下堅實基礎。眾多利好因素帶動城市化建設進程不斷加快，這將為鄂州市房地產(chǎn)市場井然有序的發(fā)展提供廣大的發(fā)展空間。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)小結(jié)：鄂州市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃綱要（2008-2020）城市總體發(fā)展目標將鄂州建設成為“兩型社會”和城鄉(xiāng)一體化示范城市，以科技創(chuàng)新和鋼鐵綠色制造為龍頭，以現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展為重點，以循環(huán)經(jīng)濟和生態(tài)建設為紐帶，以濱湖濱江優(yōu)質(zhì)環(huán)境景觀塑造為特色，全面融入武漢城市圈，構(gòu)建最具活力的宜居宜業(yè)組群式大城市。城市性質(zhì)鄂州是國家“兩型社會”和城鄉(xiāng)一體化示范城市，省級歷史文化名城，綠色制造基地，武漢城市圈區(qū)域性物流中心和交通樞紐。人口規(guī)模至2020年鄂州市域總?cè)丝诩s為166萬人。其中城鎮(zhèn)人口約為131.2萬人、主城區(qū)城鎮(zhèn)人口約為52.7萬人，戶籍人口約為116萬人，外來人口約為50萬人。建設用地規(guī)模至2020年市域城鄉(xiāng)建設用地總規(guī)模約為222.4千平方米，農(nóng)村居民點建設用地規(guī)模約為25千平方米，城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模約為197.4千平方米。城市規(guī)劃城市發(fā)展結(jié)構(gòu)規(guī)劃“兩區(qū)互動，城鄉(xiāng)融合”：北部發(fā)展區(qū)依靠航道和高速公路發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，南部生態(tài)區(qū)利用現(xiàn)有生態(tài)資源，打造環(huán)梁子湖生態(tài)發(fā)展區(qū)，重點發(fā)展第一、三產(chǎn)業(yè)。“一組三新，組群集聚”：形成主城區(qū)、葛華新城、紅蓮湖（梧桐湖）新城和花湖新城組群式空間結(jié)構(gòu)。主城區(qū)建設用地的發(fā)展方向重點城南、城東方向發(fā)展；由于鄂州市主城區(qū)過于狹小，發(fā)展已受制約，而且主城區(qū)北面被長江隔斷，西面被鄂鋼和武九鐵路線攔阻，東南方向則很開闊便于充實主城區(qū)，挖掘城南城東用地潛力，而且城南城東方向距離鄂黃大橋較近，一橋之隔將是黃州城市圈。規(guī)劃關鍵詞：“兩區(qū)互動，城鄉(xiāng)融合、一組三新，組群聚集”城市規(guī)劃市場調(diào)研宏觀市場分析鄂州市場調(diào)研微觀市場分析鄂州概況鄂州市房地產(chǎn)市場分析經(jīng)濟與城市發(fā)展思維導圖鄂州房地產(chǎn)發(fā)展概述——發(fā)展空間及潛力較大鄂州房地產(chǎn)整體形勢樂觀，供應結(jié)構(gòu)相對合理，銷售情況也比較理想。自進入2010年以來受政策及省會城市武漢的的影響，在時間段內(nèi)銷售情況出現(xiàn)一些波動，有向下的趨勢，但受其較低的市場售價，將會保持著長期上漲的趨勢。目前武漢城區(qū)商品房均價已達至8000元左右，而鄂州城區(qū)價格還未達其1/2，隨著鄂州市市民生活水平的提高，以及整個中部地區(qū)的相互交配，鄂州市的商品房價格還有很大的上漲空間。在“8+1”城市圈中，鄂州距離武漢最近，這無形的影響鄂州房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如今的鄂州房地產(chǎn)開發(fā)水平，已不再停留在多層、無物業(yè)、無管理階段，其發(fā)展水平已慢慢向武漢城市接軌，但無論是規(guī)模，還是品質(zhì)，受當?shù)叵M能力及城市經(jīng)濟現(xiàn)狀的影響，與武漢還是有著較大的的差距，發(fā)展空間較大。

鄂州地產(chǎn)概況鄂州房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模情況：2010年全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴大，全年房地產(chǎn)投資9.9億元，同比增長18.1%。鄂州房屋新開工與竣工情況：2010年新開工面積94萬㎡同比增長72.3%、竣工面積87萬㎡同比增長86.5%。鄂州商品房銷售情況：交易市場保持活躍，全市商品房銷售面積66萬㎡，同比增長25.8%。拉動GDP增長1個百分點，2010年鄂州商品房均價3400元/平米，同比上漲13%。鄂州地產(chǎn)概況近年來，鄂州房地產(chǎn)整體運行呈長期上漲趨勢2010-2011年土地成交活躍，大宗地塊成交較多宗地號地塊地址地塊面積（m2）地塊用途成交價格（萬元）競得公司/個人G(2009)094壽昌大道南側(cè)106885.8倉儲3675湖北高澤物流有限責任公司PG(2010)003316l國道北側(cè)34219商住1592湖北小港置業(yè)發(fā)展有限公司G(2010)004司徒村77102.7商住6063鄂州市馳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司G(2010)005司徒村83716.5商住6583鄂州市馳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司G(2010)006司徒村57613.7商住4852鄂州市馳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司G(2010)007司徒村25848.3商住2061鄂州市馳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司PG(2010)013菜園頭村10927.9住宅984鄂州市華基房地產(chǎn)置業(yè)有限公司PG(2010)024武昌大道南側(cè)1777.5住宅141湖北三興置業(yè)有限公司G(2010)008文華路東側(cè)15081.7商住1049鄂州市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PG(2010)023五丈港北側(cè)周前墩23880.7商住1781鄂州市鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PG(2010)027壽昌大道南側(cè)37137.1商住2763鄂州市興成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司PG(2010)018牛頭山A地塊128376.8商住19256.5湖北筑誠商業(yè)經(jīng)營有限公司PG(2010)019牛頭山B地塊134496.4商住20174.5湖北筑誠商業(yè)經(jīng)營有限公司PG(2010)020牛頭山c地塊113847.1商住17077湖北筑誠商業(yè)經(jīng)營有限公司PG(2010)021牛頭山d地塊133707.2商住20056湖北筑誠商業(yè)經(jīng)營有限公司PG(2010)022牛頭山e地塊112241.2商住16836湖北筑誠商業(yè)經(jīng)營有限公司2010年-2011年鄂州市鄂城區(qū)土地成交一覽表：鄂州地產(chǎn)概況宗地號地塊地址地塊面積（m2）地塊用途成交價格（萬元）競得公司/個人p(2010)001濱湖東路東側(cè)、文體中心南側(cè)130212.8商住12100鄂州市銀龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司P（2010）002學府路南側(cè)、匯賢路東側(cè)28618商住2800鄂州市巨都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司P（2010）003學府路南側(cè)、匯賢路東側(cè)53156.5商住540鄂州市巨都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司P[2010]015樊口大橋北側(cè)、武昌大道西側(cè)21168。3住宅1526鄂州市城市建設投資有限公司G[2010]055濱湖西路155803。4住宅12258.61鄂州市城市建設投資有限公司G[2010]056濱湖西路30747住宅2419.22鄂州市城市建設投資有限公司G[2010]057西山街辦小橋村85567。3住宅6732.44鄂州市城市建設投資有限公司G[2010]058西山街辦小橋村81333。7住宅6399.34鄂州市城市建設投資有限公司PG(2010)030316國道北側(cè)、9號路東側(cè)37608商住1770湖北巨豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司G[2010]063濱湖東路東側(cè)，文體中心南側(cè)13504。7住宅1200湖北朗吉置業(yè)有限公司G[2010]068鳳凰大道南側(cè)后湖灣76006。1住宅2973湖北省梧桐湖新區(qū)投資有限公司P（2010）003學府路南側(cè)53156.5商住540鄂州市巨都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司G[2011]008鄂燕黃路南側(cè)4565。5住宅220石油化工有限公司鄂州石油分公司G[2011]009壽昌大道北側(cè)3215。5住宅304石油化工有限公司鄂州石油分公司P[2011]006澤林鎮(zhèn)樓下村5020。8住宅220鄂州市龍樓置業(yè)發(fā)展有限公司G[2010]069鳳凰大道南側(cè)后湖灣66012。3住宅2590湖北省梧桐湖新區(qū)投資有限公司G[2010]069鳳凰大道北側(cè)尹家灣67268。3住宅2658湖北省梧桐湖新區(qū)投資有限公司G[2010]071鳳凰大道北側(cè)尹家灣77720。3住宅3082湖北省梧桐湖新區(qū)投資有限公司G[2010]080沿江大道104011。3商住6729.53鄂州市城市建設投資有限公司鄂州地產(chǎn)概況2010-2011年土地成交活躍，大宗地塊成交較多宗地號地塊地址地塊面積（m2）地塊用途成交價格（萬元）競得公司/個人G[2010]081西山街辦塘角頭村94651.5住宅6038.77G[2010]077濱湖西路404748住宅2000.73鄂州市城市建設投資有限公司G[2010]078濱湖西路27101住宅1382.17鄂州市城市建設投資有限公司G（2010）037鳳凰大道北側(cè)鲊洲村86121住宅2203湖北大舜睿城置業(yè)有限公司PG(2010)041吳都小學西側(cè)江家灣5093。2住宅773鄂州市祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司G（2010）045吳都大道南洋瀾路東側(cè)31204。9商住1790鄂州市千祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司P[2010]013重慶路北側(cè)、東方華爾街東側(cè)2724。9住宅175湖北胄山置業(yè)有限公司G[2010]084鄂城區(qū)澤林鎮(zhèn)34447.6住宅1517湖北金宏信置業(yè)有限公司P[2011]005洋瀾路東側(cè)李家灣8767.8住宅810鄂州市宜豐置業(yè)有限公司p(2010)001濱湖東路東側(cè)、130212.8商住12100鄂州市銀龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司p（2010）002學府路南側(cè)28618商住2800鄂州市巨都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司P[2010]033司徒路東側(cè)1233.6住宅117鄂州市金太陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司G[2010]097鵝嶺村21313.5住宅1701鄂州市方園建筑安裝有限公司P[2010]035武昌大道南側(cè)11708住宅1295鄂州市鴻盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鄂州地產(chǎn)概況點評：10~11年鄂州市鄂城區(qū)土地成交面積為308萬平方米。2011年鄂州市土地開發(fā)體量將會增大，成交地塊價格差距很大，位置相對分散，但城東與成南附近地塊成交依然是熱點，根據(jù)規(guī)劃未來該片區(qū)還將有大批的土地出讓，未來本項目所在區(qū)域競爭十分激烈。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重較快發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型小于4%4-5%5-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展宏觀經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)發(fā)展關系800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期國際通用衡量標準表明，宏觀經(jīng)濟增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。2010年，鄂州市GDP為395.3億元，增速達到15.3%，房地產(chǎn)進入高速發(fā)展階段。2010年，鄂州市人均GDP為36700萬元，折合約5397.05美元，房地產(chǎn)市場正進入快速發(fā)展階段。鄂州市房地產(chǎn)市場正步入穩(wěn)定發(fā)展階段數(shù)據(jù)分析顯示：鄂州市房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展時期，剛性需求占據(jù)一定的比重鄂州地產(chǎn)概況鄂州市房地產(chǎn)市場的主要發(fā)展特點是處于半成熟市場向基本成熟市場過渡的階段，而城市格局的轉(zhuǎn)變將引導市場快速呈現(xiàn)“成熟市場”的競爭特征，下一步的競爭方向是基于“市場細分”下的“品質(zhì)、資源”競爭。

商品房銷售情況好于預期：盡管樓市政策相繼推出，但鄂州市商品房市場交易情況依然好于上年同期。尤其城東地區(qū)的商品房開發(fā)與銷售增長幅度巨大，其它區(qū)域商品房銷售同比均有增長，可見鄂州房地產(chǎn)市場的剛性需求強勁，城市人口正進入回流期，拉動了鄂州房地產(chǎn)市場銷售的上揚趨勢。

回鄉(xiāng)置業(yè)者將成主力：由于武漢及各大城市相繼出臺限購政策，而鄂州還沒出現(xiàn)限購令，房價漲幅相對理性，眾多因素吸引在外打工者回鄉(xiāng)置業(yè)。

投資浪潮加大，外商關注度顯著提高：城市發(fā)展迅速，導致知名度、關注度顯著提高，隨著鄂州GDP的快速發(fā)展其潛力巨大。各知名開發(fā)商不斷考察鄂州房地產(chǎn)市場，外地購房者的數(shù)量加大，可以預測鄂州未來的房地產(chǎn)發(fā)展空間仍會很大。鄂州地產(chǎn)概況小結(jié)：市場調(diào)研宏觀市場分析鄂州市場調(diào)研微觀市場分析商業(yè)市場調(diào)研住宅市場調(diào)研黃石紅星美凱龍思維導圖鄂州專業(yè)市場飛鵝建材大市場鄂東飛鵝建材家俱大市場（在建）宜安居家建材廣場北門建設街花園路汽車綜合市場祝家灣集貿(mào)市場五里墩摩托車市場南浦路電腦一條街蟠龍農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場鄂東水果大市場飛鵝建材市場【項目簡介】該市場共分四期，其中一至三期統(tǒng)一在一起，四期為陶瓷、衛(wèi)浴、門板、油漆等為一體的獨立的綜合性市場，該項目總體規(guī)模近10萬㎡，擁有各類商戶400家左右，目前是鄂州市最大規(guī)模的建材市場?！镜乩砦恢谩抗倭甭贰R鵝嶺【開業(yè)日期】2000年【建筑規(guī)劃】以排列式商鋪呈現(xiàn)，商鋪面積約40~50㎡，開間4m，進深10m左右，層高4.3m?！咀馐矍闆r】商鋪租金30-40元/平米/月不等，沿街租金在50元/平米/月，四期商鋪租金在11~15元/平米/月，沿街商鋪租金在20元/平米/月，合約三年一簽，由市場內(nèi)商戶與管理方統(tǒng)一簽約。市場內(nèi)商鋪只租不售。專業(yè)市場分析【經(jīng)營方式及主要消費人群】

該市場是目前鄂州最大的專業(yè)市場，由于經(jīng)營時間較長，在當?shù)赜绊戄^大，其經(jīng)營方式批發(fā)零售，目前消費客群主要分為以下類別：鄂州市及轄區(qū)內(nèi)縣區(qū)經(jīng)營商戶，此類客戶為飛鵝建材市場的主要消費群體。少量黃石、黃州區(qū)經(jīng)營商戶。飛鵝建材市場專業(yè)市場分析【經(jīng)營業(yè)態(tài)】瓷磚衛(wèi)?。旱卮u、內(nèi)墻磚和外墻磚等整體衛(wèi)浴、座便器、洗臉盆、浴缸等油漆涂料：內(nèi)墻涂料、外墻涂料等門窗櫥柜：包括實木櫥柜、人造板櫥柜、復合型櫥柜、不銹鋼櫥柜等五金電器：鋼材、鋁材、燈飾、電工工具、電線、開關電動工具、氣動工具、梯子、量具刃具等板材：花崗巖、大理石、石料、砂巖、實木地板、強化復合地板等樓梯吊頂：瓷磚邊線、鋁合金邊線、木質(zhì)邊線、彩繪玻璃天花、木制樓梯、鋼制樓梯、玻璃樓梯、大理石樓梯、鐵制樓梯等窗簾布藝：地毯、紙質(zhì)壁紙、紡織纖維壁紙、塑料壁紙、天然材料等飛鵝建材市場專業(yè)市場分析

從商家數(shù)量的統(tǒng)計上看，飛鵝建材大市場涵蓋了建材各種門類，業(yè)態(tài)非常齊全，基本能夠滿足消費者一站式購物需求。飛鵝建材市場專業(yè)市場分析鄂州飛鵝建材市場是無論是從規(guī)模還是經(jīng)營上來說，在鄂州都是首屈一指的，其繁榮的原因主要有：該項目是鄂州市目前最大的建材專業(yè)市場，影響力大，業(yè)態(tài)涵蓋比較齊全，經(jīng)營產(chǎn)品以中低端大眾化為主，基本滿足目前鄂州市消費者需求。目前在鄂州市大體量、種類齊全的建材市場僅此一家，因此，飛鵝建材市場受外來沖擊力較小，小型的專業(yè)市場，難以撼動其壟斷地位。鄂州市近年來城市化進程逐步加快，房地產(chǎn)開發(fā)量特別是住宅項目非常多，因此建材需求每年均以幾何倍增長。該項目地理位置優(yōu)越，交通方便，位于主干道濱湖西路、官柳北路和江碧路交匯處，多路公交車可直接到達，極大方便消費者前來購物。點評：飛鵝建材市場專業(yè)市場分析該市場雖然是目前鄂州市最成功的市場之一，但由于市場建立時間較為久遠，前期的規(guī)劃已難以滿足日新月異的市場需求，市場的發(fā)展愈顯急促：在建筑形態(tài)和規(guī)劃上都存在一定的弊端，越來越不能滿足市場發(fā)展需要。如沿街門面偏小，商戶辦公環(huán)境較差，商鋪門前空位較小，進出貨極不方便。市場內(nèi)雖建有倉儲配套，但倉儲配套的位置規(guī)劃較為凌亂，而且遠不能滿足市場商戶需求，大部分商戶自行在周邊租用倉庫，極為不便。部分商戶將產(chǎn)品置放于商鋪的閣樓，嚴重影響鋪內(nèi)展示面。該市場進一步發(fā)展?jié)摿τ邢蕖Ｒ皇鞘袌鼋ㄔO檔次不高，大部分建材經(jīng)銷商的經(jīng)營方式仍停留在攤位式經(jīng)營上；二是目前市場上的商品多銷在本地及周邊一些縣市，知名度較低，輻射范圍不廣，銷售量有限飛鵝建材市場專業(yè)市場分析鄂東飛鵝建材家俱大市場（在建）【項目簡介】該項目位于城東港開發(fā)區(qū)，交通便利，市場占地面積125.8畝，展廳（4棟）面積8萬平米，生產(chǎn)加工區(qū)4萬平米，物流倉儲2萬平米，排列商鋪共計90間。涵蓋了臨街門面、多功能廠房、物流等，目前一期已有商戶入駐，二期展廳及廠房正在招商。【地理位置】城東港開發(fā)區(qū)【開業(yè)日期】2010年鄂東大道沿街商鋪及橋文路沿街商鋪已有商戶入駐【建筑規(guī)劃】

一期以排列式商鋪及展廳式（一層）呈現(xiàn)，排列式沿街商鋪主力面積約為72平米/間，進深12米，開間6米。內(nèi)鋪面積約100㎡，開間8m，進深12m左右，層高4.3m。二期以展廳式商鋪呈現(xiàn)，主力面積在72平~100平米，該項目主入口開間16米，內(nèi)鋪過道12、10、18、24米不等。專業(yè)市場分析【租售情況】只租不售，鄂東大道沿街商鋪及橋文路商鋪（1區(qū)、4區(qū)）由于是第一批入駐的商戶，為吸引商戶進駐打開市場，租金在11元/平米/月，內(nèi)鋪（2、3、5、6區(qū)商鋪）租金遞增10%。倉庫租金7元/平米/月。二期展廳商鋪租金不超過15元/平米/月，簽約周期為一年一簽，部分考慮三年一簽?！窘?jīng)營方式及主要消費人群】該市場目前還在招商中，進駐的商戶較少，從經(jīng)營的態(tài)勢及規(guī)劃來看，經(jīng)營方式將以批發(fā)為主零售為輔。未來消費客群主要分為以下類別：鄂州市及轄區(qū)內(nèi)縣區(qū)承接二級批發(fā)商戶，此類客戶為鄂東飛鵝建材家俱大市場的主要消費群體。部分武漢、黃石、黃岡客戶。鄂東飛鵝建材家俱大市場（在建）專業(yè)市場分析【經(jīng)營業(yè)態(tài)】目前展廳還未明確規(guī)劃業(yè)態(tài)，以下業(yè)態(tài)為排列式商鋪瓷磚衛(wèi)?。旱卮u、內(nèi)墻磚和外墻磚等整體衛(wèi)浴、浴缸等油漆涂料：內(nèi)墻涂料、外墻涂料等門窗櫥柜：包括實木櫥柜、人造板櫥柜、復合型櫥柜、不銹鋼櫥柜等板材：花崗巖、大理石、石料、砂巖、實木地板、強化復合地板等樓梯吊頂：瓷磚邊線、鋁合金邊線、木質(zhì)邊線、彩繪玻璃天花、木制樓梯、鋼制樓梯、玻璃樓梯、大理石樓梯、鐵制樓梯等窗簾布藝：地毯、紙質(zhì)壁紙、紡織纖維壁紙、塑料壁紙、天然材料等鄂東飛鵝建材家俱大市場（在建）專業(yè)市場分析排列式商鋪展廳式商鋪倉庫及加工廠鄂東建材家俱綜合市場平面示意圖專業(yè)市場分析鄂東飛鵝建材家俱大市場（在建）主入口點評：鄂東飛鵝建材家俱大市場目前招商進度并不理想，只有少量的沿街商鋪已進駐，對于一個在鄂州市口碑效應較大的開發(fā)企業(yè)而言，并未從層次上挖掘商戶。從市場內(nèi)業(yè)態(tài)上來看建材、家俱、各種門類等，業(yè)態(tài)非常齊全，完全能夠滿足消費者一站式購物需求。從區(qū)位上來看，該項目位于城東港開發(fā)區(qū)，臨近鄂黃大橋，擁有漢鄂高速公路，城際鐵路、5000噸級外貿(mào)深水巷等，占據(jù)物流配套優(yōu)勢，對于商戶的貨物進出及客戶的購物出行提供良好的外部環(huán)境。從建筑規(guī)劃上來看排列式商鋪太少，只有90余家，而展廳式商鋪共4棟建筑面積約為8萬平米，這對于鄂州習慣性獨門獨戶經(jīng)營的商戶而言，一時難以接受。從商鋪面積設計上來看，沿街商鋪面積在70平米左右，內(nèi)鋪面積在108平米左右，面積設計過大，導致目標客戶的流失。鄂東飛鵝建材家俱大市場（在建）專業(yè)市場分析宜安居家居建材廣場【項目簡介】宜安居家居建材廣場建筑面積為2萬平方米，目前已有商戶100余家，以建材、家具和家電為主，涵蓋建材家裝行業(yè)全品類的體驗式購物?！镜乩砦恢谩抗懦悄下泛鐦蛱斐恰鹃_業(yè)日期】2010年5月【建筑規(guī)劃】商鋪以展廳式呈現(xiàn)，主力鋪位約為40平米，商鋪開間4米，進深8米，負一樓層高4米，一樓5.5米，二樓4.5米，三樓4米，一個中庭，四部扶梯，整體規(guī)劃較科學?！咀馐矍闆r】-1F20元/月/平米1F

40元/月/平米2F

30元/月/平米3F

20元/月/平米商鋪只租不售，采取一年一簽制。專業(yè)市場分析【經(jīng)營方式及主要消費人群】由于宜安居家居建材市場開業(yè)時間還未滿一年，在鄂州市知名度還未深遠，就目前市場經(jīng)營狀況來看經(jīng)營一般。其定位為中高檔，主要銷售方式為零售，主要客戶群體集中在鄂州城區(qū)。宜安居家居建材廣場專業(yè)市場分析【經(jīng)營業(yè)態(tài)】負一樓：家具一樓：陶瓷、衛(wèi)浴、五金二樓：地板、門業(yè)、樓梯、櫥柜、整體家居等三樓：燈飾、布藝（窗簾）、墻紙等宜安居家居建材廣場專業(yè)市場分析一樓經(jīng)營業(yè)態(tài)二樓經(jīng)營業(yè)態(tài)三樓經(jīng)營業(yè)態(tài)宜安居家居建材廣場專業(yè)市場分析點評：該項目位于古城南路虹橋天城，周圍人氣、配套等還未形成較大規(guī)模，定位中高端家具和飾品，是鄂州首家品牌家具賣場，由于開業(yè)時間還未滿一年，市場影響力并不大，目前經(jīng)營狀況一般。從產(chǎn)品定位來說，宜安居家居建材市場是鄂州市首家定位為中高端家居產(chǎn)品專業(yè)市場，填補了鄂州市場上高端家居的空白。這將是打破飛鵝建材市場長期壟斷鄂州家居、建材市場的開始。為搶占市場，宜安居家居建材市場相繼舉行了系列優(yōu)惠活動以擴展聲勢（如陶瓷衛(wèi)浴節(jié)、建材家居團購會等），但效果并不明顯?？梢姸踔菥用竦墓逃邢M習慣轉(zhuǎn)變時間較為漫長。宜安居家居建材市場大部分商戶來自于飛蛾建材市場商戶，可見鄂州市家居建材商戶受市場發(fā)展的制約，急需尋找新的市場不斷擴展。宜安居家居建材廣場專業(yè)市場分析北門建設街【項目簡介】北門建設街是由當?shù)鼐游瘯I建，共計商鋪600于間，以副食品、百貨、日用小商品、餐飲、服飾、娛樂休閑為主，所涵蓋的商品種類齊全，是鄂州市最大的小商品交易市場?！镜乩砦恢谩拷ㄔO路與南浦路交匯處【開業(yè)日期】1996年【建筑規(guī)劃】以住宅底商形勢呈現(xiàn)，小商品主力商鋪約為20平米，商鋪開間3平米，進深6米。副食品主力商鋪約為10平米，商鋪開間3平米，進深5米。商鋪共分兩層，一層為商鋪展示、二層可居住可辦公。市場內(nèi)建筑圍繞庚亮樓（古樓）而建設?！咀馐矍闆r】自2000年以來，市場內(nèi)大部分商鋪擁有者已辦理房產(chǎn)證，目前沿街商鋪銷售均價為2~2.5萬元/平米，內(nèi)鋪均價為1~1.5萬元/平米（一、二層聯(lián)體銷售）。沿街商鋪租金約為5000元/間/月，內(nèi)鋪租金約為1800元/間/月。專業(yè)市場分析【經(jīng)營方式及主要消費人群】批發(fā)兼零售，主要客戶來自于老城區(qū)居民、轄區(qū)內(nèi)縣、區(qū)居民、黃州三大學校學生?！窘?jīng)營業(yè)態(tài)】南浦路：日用百貨、干貨副食品、影碟、餐飲等建設路：日用百貨、服裝、鞋帽、電子電器、文體用品等庚亮樓：百貨、食品、針紡、布匹、燈具等十字街：餐飲、日用百貨、娛樂休閑等

北門建設街專業(yè)市場分析點評：北門建設街經(jīng)營服裝、鞋帽、針織、百貨、電子電器、文體用品、床上用品等十八大類商品，具有貨源足、品種全、信息靈、價格廉、信譽好的經(jīng)營特色，品種的齊全和集中，完全滿足了鄂州消費者喜歡“一站式”購物的消費心理，同時滿足周邊黃州的商貿(mào)要求，是鄂州規(guī)模最大的小商品集散地。多年來，依托區(qū)位優(yōu)勢，背靠觀音山公園及長江（是本土居民及黃岡居民納涼、旅游觀光、休閑之地）人流的攢動，帶動市場不斷繁榮。正由于市場消費品種繁多，消費者和商家都聚集于此，使得市場內(nèi)人員種類的多而雜，再加上市場建筑規(guī)劃落后，使得商場的景象看是繁華無比，實則為雜亂無章，人口密度過高，建筑物的陳舊，處處存在安全隱患，這對市場以后的發(fā)展有著一定的阻礙。北門建設街專業(yè)市場分析【項目簡介】該項目市場占地面積107畝，商鋪面積2.6萬平方米，以寬敞新穎汽車“4S”店為主體，配套建設其他汽車美容、維修、配件等專業(yè)經(jīng)營門店，該項目建設后將是鄂州首家集汽車銷售、美容、配件、維修為一體的汽車綜合市場?！镜乩砦恢谩抗艠墙值牢謇锒沾濉咀馐矍闆r】只售不租，一期共計1.3萬平米，均價12000元/平米，目前在售面積為3000平米，截止目前還剩1700平米未售。【建筑規(guī)劃】汽車4S店為前廳后區(qū)模式建設，前廳內(nèi)空高達7M，廳內(nèi)大跨度橫梁連接，廳內(nèi)面積600-800平方米，后區(qū)采用全鋼架結(jié)構(gòu)，客戶購買后自行分割?！鹃_業(yè)時間】10年6月【經(jīng)營方式及主要消費人群】經(jīng)營方式為零售，主要消費群為鄂州鄂城區(qū)客戶?！窘?jīng)營業(yè)態(tài)】4S店、美容、配件、維修花園路汽車綜合市場專業(yè)市場分析點評：花園路汽車綜合市場是鄂州市第一個真正意義上現(xiàn)代化的汽車專業(yè)市場，也是鄂州市目前為數(shù)不多的在售的專業(yè)市場。由于本地的汽車行業(yè)店鋪分布散亂，無科學規(guī)劃與推廣，該項目有著準確的市場定位，從目前經(jīng)營情況來看，由于市場剛建立不久，知名度還未延展開來，商鋪經(jīng)營態(tài)勢一般，僅少數(shù)商家開門營業(yè)，目前還有相當部分商鋪在建設中。從營銷推廣水平上說，該項目水平不高。無論是從項目現(xiàn)場包裝，還是銷售員接待客戶水平來看，項目的營銷推廣水平都比較差。花園路汽車綜合市場專業(yè)市場分析祝家灣集貿(mào)市場【項目簡介】祝家灣集貿(mào)市場是城南區(qū)首家集油米面、家禽水產(chǎn)、蔬菜肉食、餐飲等一體的專業(yè)市場，市場內(nèi)共有商鋪50余家，餐飲攤位在市場外圍共計30間?！镜乩砦恢谩壳窦揖住咀馐矍闆r】只租不售，早點攤位面積為10平米，租金400元/間/月。市場內(nèi)部攤位租金1000元/間/月?！窘?jīng)營方式及主要消費人群】周邊居民【經(jīng)營業(yè)態(tài)】糧油米面、副食品、蔬菜肉食、家禽水產(chǎn)，專業(yè)市場分析點評：祝家灣集貿(mào)市場是位于濱湖南路的小型的專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場，由于位處，該片區(qū)新建樓盤較多，人流也慢慢增加，在周圍的生活配套設施中，祝家灣集貿(mào)市場做為該片區(qū)首家農(nóng)貿(mào)市場，為周邊的住戶提供生活保障。但市場內(nèi)雜亂無序，規(guī)劃落后，體量較少，隨著外來農(nóng)貿(mào)市場的沖擊，該市場發(fā)展將受到限制。祝家灣集貿(mào)市場專業(yè)市場分析五里墩摩托車市場【項目簡介】五里墩摩托車市場經(jīng)營面積近5000㎡，是目前鄂州市規(guī)模最大、秩序最好的摩托車經(jīng)營市場。目前進入市場經(jīng)銷商20余家，經(jīng)營品牌20多種，從業(yè)人員達到110多名，實現(xiàn)經(jīng)營收入2.26億元，上交利稅700萬元。目前經(jīng)營狀況良好?！镜乩砦恢谩课謇锒铡鹃_業(yè)日期】2004年11月【建筑規(guī)劃】以住宅底商形式呈現(xiàn)，鋪鋪沿街，主干道約為20米長，主力鋪位面積約為40平米，進深10米，開間4米。商鋪的展示面整體大氣?！咀馐矍闆r】只租不售，租金約為20元/平米/月專業(yè)市場分析【經(jīng)營方式及主要消費人群】五里墩摩托市場定位中高檔產(chǎn)品，市場內(nèi)經(jīng)營的品牌齊全，經(jīng)營時間較長，在鄂州已有很高的知名度，而且以零售為主，面對的主要客戶群為鄂州市區(qū)民及轄區(qū)縣區(qū)居民?！窘?jīng)營業(yè)態(tài)】電動車、燃油摩托車、女士摩托車經(jīng)營的品牌有本田、鈴木、雅馬哈、大陽、錢江、豪爵、宗申、嘉陵等20余種品牌點評：整個市場經(jīng)營面積達5000平方，是鄂州唯一一個經(jīng)營摩托產(chǎn)品專業(yè)市場，受市場沖擊較小，經(jīng)營種類的齊全，周邊整體商業(yè)氛圍的成熟，再加上特殊的地理位置讓其成為鄂州乃至黃州摩托產(chǎn)品交易的主要場所。五里墩摩托車市場專業(yè)市場分析南浦路電腦一條街【項目簡介】共計商鋪約20余家，涵蓋品牌電腦、電腦配件、組裝電腦等，各類產(chǎn)品以中低檔品牌居多?！镜乩砦恢谩课男谴蟮?、南浦路附近【建筑規(guī)劃】住宅底商，鋪鋪沿街，多數(shù)商鋪進深6米，開間3米，商鋪面積集中在20~25平米?！咀饨鹎闆r】整體商鋪月租金約15-20元/平米/月?！窘?jīng)營方式及主要消費人群】由于受鋪位及地理位置的制約，經(jīng)營方式為單一的零售，主要客戶來自于鄂城區(qū)客戶點評：南浦路電腦一條街主要集中在鄂州中學附近，分布較為零星散亂，經(jīng)營的產(chǎn)品主要為中低端，尚未形成氣候。專業(yè)市場分析蟠龍農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場【項目簡介】蟠龍農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場是國家農(nóng)業(yè)部定點市場，也是國家重點扶持市場。做為鄂東最大的農(nóng)貿(mào)城，集水產(chǎn)、蔬菜、水果、干貨、冷凍食品、糧油為一體的六大業(yè)態(tài)，立足鄂州輻射全國。該市場總占地面積670畝，一期農(nóng)產(chǎn)品建筑面積14萬平方米，共計500余間商鋪?！镜乩砦恢谩课挥诙鯑|大道與鄂黃長江大橋交匯處，正處于鄂州新城區(qū)核心位置。【區(qū)位優(yōu)勢】雄踞武漢新港、鄂黃大橋105國道，交通網(wǎng)絡十分便利，擁有漢鄂高速公路。城際鐵路、5000噸級外貿(mào)深水港等絕佳優(yōu)勢，具有從事農(nóng)副產(chǎn)品購銷、集散等得天獨厚的地理條件。【開業(yè)日期】目前還未開業(yè)，處于招商階段。預計11年中旬正式開業(yè)。2010年12月12日果蔬交易區(qū)封頂2010年11月28日水產(chǎn)交易區(qū)封頂2010年11月22日冷凍食品、干鮮調(diào)味交易區(qū)封頂2010年11月8日冷庫封頂專業(yè)市場分析【建筑規(guī)劃】一、二層聯(lián)體出租出售，一樓為商鋪展示面、二樓可住可辦公，主力商鋪為35平米，交易大廳凈高10米，買家通道10米，排列擺放式商鋪保證了濃厚的商業(yè)氛圍?！咀馐矍闆r】目前售價還未公布，預計以70平米為例在32~40萬左右。2010年10月12日對外招商，目前干鮮調(diào)味、冷凍食品、水產(chǎn)區(qū)已招商完畢，糧油、水果、蔬菜區(qū)已招商過半，租金在22元/平米/月。【主要消費群體】項目是零售兼批發(fā)，所以消費客群主要分為以下類別：整個鄂東經(jīng)濟圈客戶，鄂州與黃州境內(nèi)客戶，此類客戶是最主要消費群蟠龍農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場專業(yè)市場分析【經(jīng)營業(yè)態(tài)】水產(chǎn)區(qū)蔬菜區(qū)水果區(qū)干貨調(diào)味區(qū)冷凍食品區(qū)糧油區(qū)【相關配套】2.3萬噸凍庫賓館酒店倉儲物流電子商務銀行蟠龍農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場專業(yè)市場分析蔬菜、水果區(qū)平面圖蟠龍農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場專業(yè)市場分析A、B棟商鋪平面圖蟠龍農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場專業(yè)市場分析蟠龍農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場專業(yè)市場分析水產(chǎn)區(qū)平面圖點評：蟠龍農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場是鄂州首個一站式大規(guī)模的現(xiàn)代化專業(yè)市場，在鄂州商貿(mào)發(fā)展及房地產(chǎn)發(fā)展上具有里程碑上的意義。精確定位，專業(yè)定位農(nóng)貿(mào)大市場，顛覆傳統(tǒng)小市場單一模式，填補鄂州現(xiàn)代農(nóng)業(yè)市場空白。結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢及緊跟鄂州未來城市發(fā)展規(guī)劃，利用現(xiàn)有的交通物流將大幅度縮短進、出貨物時間。一站式經(jīng)營管理，該項目實行統(tǒng)一規(guī)劃化、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一招商、業(yè)態(tài)的布局科學化，將有效的保護經(jīng)營者的利益，提升盈利能力。采用先招商后銷售策略，且優(yōu)先引進大商家（雅樂食品、思念速凍、三全冷凍、海天調(diào)味、鄂州梁子島水特產(chǎn)等）進而壯大聲勢，同時根據(jù)團租與散租制定差別化優(yōu)惠，科學化招商理念將保證項目順利銷售。蟠龍農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場專業(yè)市場分析明塘市場【項目簡介】該市場是一個老市場，前身是鄂州體育館，后來因體育館的搬遷，政府將其規(guī)劃為建材、家居、小商品等市場，該項目是一個中低檔市場，涵蓋的種類較多且齊全，是日用小商品、農(nóng)副產(chǎn)品、建材家居等為一體的綜合性市場，目前商戶約1000余家，是鄂州市最大的綜合性市場?！镜乩砦恢谩课挥谀掀致放c文星大道交匯處?！緟^(qū)位優(yōu)勢】該市場所處位置在老城區(qū)核心位置，商業(yè)氣氛非常濃厚，人流較為集中，且南浦路及文星大道為主干道交通便利，周邊的配套設施齊全。【建筑規(guī)劃】建材家居區(qū)：一樓進深8米、開間4米，主力商鋪約在30平米，二樓開間2米、進深4米。日用小商品區(qū)：主力商鋪面積約在8平米。農(nóng)副食品區(qū)：主力商鋪面積約在20~30平米?！鹃_業(yè)日期】約在1995年開業(yè)專業(yè)市場分析【經(jīng)營業(yè)態(tài)】建材家俱區(qū)：一樓：瓷磚衛(wèi)浴、地磚、座便器、洗臉盆、：內(nèi)墻涂料、外墻涂料、木櫥柜、人造板櫥柜、復合型櫥柜、不銹鋼櫥柜、鋼材、鋁材、燈飾、電工工具、電線、開關電動工具、氣動工具、梯子、量具刃具等二樓部分印刷、打印、復印，大部分商鋪為一樓商戶倉庫日用小商品區(qū)：皮包、首飾、服裝、鞋帽、針織、百貨、電子電器、文體用品、床上用品等喜慶用品、洗滌用品、化妝用品、紙張及紙制品、工藝品等農(nóng)副食品區(qū)：干貨、糧油、米面、調(diào)味品等明塘市場專業(yè)市場分析明塘市場農(nóng)副食品區(qū)一樓平面圖農(nóng)副食品區(qū)二樓平面圖專業(yè)市場分析【租售情況】建材家居區(qū)：一樓與小商品區(qū)交界處商鋪租金稍貴在50元/平/月，其余商鋪租金在20~30元/平米/月，二樓商鋪租金每間400元/月。（一年一簽）日用小商鋪區(qū)：一樓租金13元/平/月，二樓商鋪租金600元/間，售價1萬/平。（一年一簽）農(nóng)副食品區(qū)：租金在20元/平/月【經(jīng)營方式及主要消費人群】以零售為主。建材家居區(qū)主要消費客戶為鄂城區(qū)居民及轄區(qū)內(nèi)客戶。日用小商品區(qū)主要消費客戶為鄂城區(qū)居民及黃州三大學校在校學生。農(nóng)副食品主要消費客戶為鄂城區(qū)居民及轄區(qū)內(nèi)承接二級批發(fā)商戶。明塘市場專業(yè)市場分析點評：明塘市場是無論是從規(guī)模還是經(jīng)營上來說，在鄂州都是首屈一指的，其繁榮的原因主要有：該項目是鄂州市目前最大的綜合市場，影響力大，業(yè)態(tài)涵蓋比較齊全，經(jīng)營產(chǎn)品以中低端大眾化為主，基本滿足目前鄂州市消費者需求。該項目地理位置優(yōu)越，交通方便，位于主干道文星大道和南浦路交匯處，多路公交車可直接到達，極大方便消費者前來購物。正處于老城區(qū)商業(yè)氣氛濃厚，人流集中，各商鋪的租金相對低廉，商戶的經(jīng)營成本低。該市場雖然是目前鄂州市最成功的市場之一，但由于一些弊端也影響了其發(fā)展：老城區(qū)發(fā)展受限制，城市的走向向城東、城南發(fā)展，隨著兩大城區(qū)的建立老城區(qū)的人口密度將會銳減，而該市場經(jīng)營方式以零售為主，面對的主要消費群體為老城區(qū)市民，隨著人口密度的減少，市場的消費力將會被分散。明塘市場專業(yè)市場分析該市場進一步發(fā)展?jié)摿τ邢?。一是市場建設檔次不高，大部分建材經(jīng)銷商的經(jīng)營方式仍停留在攤位式經(jīng)營上；二是建筑形態(tài)落后，倉儲物流不科學，不能適應當前市場發(fā)展的需要。由于該市場建立的年代久遠，建筑陳舊，整體環(huán)境差，且相應的物流、倉庫配套等都銜接不上，市場內(nèi)線路等都相繼老化，存在較大的安全隱患。三大區(qū)域的業(yè)態(tài)規(guī)劃比較混雜，建材家居區(qū)既有小商品又有農(nóng)副食品經(jīng)營店，業(yè)態(tài)分布布清晰，對于市場的整體管理存在較大的漏洞，而且市場沒有專門的經(jīng)營管理公司，市場無統(tǒng)一推廣與宣傳，商鋪的租金沒有形成統(tǒng)一，目前商鋪的經(jīng)營用戶與業(yè)主之間的矛盾日益加深，這為其后續(xù)經(jīng)營埋下了隱患。明塘市場專業(yè)市場分析鄂東水果大市場專業(yè)市場分析【項目簡介】鄂東水果大市場是鄂州市政府為規(guī)范水果交易市場而興建的，是目前鄂州唯一一家水果批發(fā)市場，該市場占地總面積21000平米，擁有70余間商鋪，是鄂東南地區(qū)最大的水果域【地理位置】位于106國道、五里墩北側(cè)【建筑規(guī)劃】主力商鋪在15~30平米左右，以排列式商鋪呈現(xiàn)，凍庫。【租售情況】只租不售，一年一簽，租金約為20元/平月【客戶來源】市場以批發(fā)為主，主要客戶來源轄區(qū)內(nèi)縣區(qū)客戶、黃石及黃州二級批發(fā)客戶點評：該項目是由于是鄂州最大的水果交易市場，且僅此一家，鄂東果水果大市場得益于與市場配套的萬噸冷庫。冷庫最初使用于防止食品腐敗變質(zhì)，給食品保鮮，隨著冷庫現(xiàn)代化的發(fā)展，已從單純的存儲保鮮設施變成為低溫物流中重要一環(huán)。市場將依托萬噸冷庫，直接同果農(nóng)交易，減少流通環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮物流集聚效應，實現(xiàn)水果產(chǎn)地和消費市場的無縫對接。鄂州是一個人均GDP較高的城市，其經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、消費力水平已邁入一個新的發(fā)展階段。隨著我們對鄂州市專業(yè)市場調(diào)研的深入我們發(fā)現(xiàn)以下特點：1、在鄂州大部分專業(yè)市場分布在老城區(qū)。2、市場的建筑時間較為久遠，各大專業(yè)市場存在較大的安全隱患。3、大部分專業(yè)市場經(jīng)營業(yè)態(tài)分布不清晰。4、擁有物流、倉儲配套設施的專業(yè)市場較少。5、專業(yè)市場規(guī)模較小，經(jīng)營商戶各自為戰(zhàn)，行業(yè)與行業(yè)之間的信息交流較少。6、大部分經(jīng)營方式以零售為主批發(fā)為輔。7、城東、城南兩片區(qū)域是鄂城區(qū)發(fā)展的走向，目前已有專業(yè)市場相繼入駐，開發(fā)企業(yè)的開發(fā)水平已邁向一站式經(jīng)營管理。8、大部分專業(yè)市場只租不售形勢呈現(xiàn)。9、鄂州市麻雀雖小卻五臟俱全，各類專業(yè)市場相繼都已建立，市場還未存在空白點。在營專業(yè)市場調(diào)研總結(jié)專業(yè)市場分析透過以上分析我們可以得出以下幾個結(jié)論：1、鄂州專業(yè)市場目前正面臨資源整合和快速發(fā)展的重要機遇期。2、隨著城際鐵路的開通及城市一體化的進程加快，鄂州在“8+1”經(jīng)濟圈的作用將越來越大，經(jīng)濟的快速發(fā)展必然帶動商貿(mào)業(yè)的繁榮興旺。3、鄂城區(qū)發(fā)展向鄂東、鄂南擴容，老城區(qū)專業(yè)市場發(fā)展受到多方面條件制約，發(fā)展受到很到的牽制，伴隨城市擴容帶動的新一輪商業(yè)格局的形成，將極大地帶動專業(yè)市場的快速發(fā)展。4、鄂州現(xiàn)有的專業(yè)市場相對還不規(guī)范，綜合性一站式大規(guī)模專業(yè)市場較少，正處在整合發(fā)展成型期。5、從目前形勢上來看，鄂東、鄂南片區(qū)，已相繼有專業(yè)市場入駐，但是已開工建設的較少，對于本項目而言即是機遇期也是很大的挑戰(zhàn)。專業(yè)市場調(diào)研總結(jié)專業(yè)市場分析鄂州城市商業(yè)代表古城路——萬聯(lián)購物廣場南浦路——銀泰百貨文星路——武商量販位置：古城路與濱湖北路交界處規(guī)模:經(jīng)營面積2.5萬平方米,投資近三千萬元各層業(yè)態(tài)：-1F家電容飛美的蘇泊爾美菱艾美特蒸立方1F百貨手表首飾2F居家休閑文體玩具手表書籍藥品百貨3F女士服裝以純美邦元田艾萊依維多利亞4F男士服裝花花公子夢特嬌洛夫羅倫啄木鳥虎都點評：萬聯(lián)購物廣場是鄂州市最具水準的品牌超級購物廣場之一。內(nèi)設中央冷暖空調(diào),自動扶梯,觀光電梯、先進的商業(yè)POS網(wǎng)絡收銀系統(tǒng)和電子監(jiān)控防盜系統(tǒng)，采用百貨、超市、菜市場為一體的零售模式，最大程度地為廣大顧客提供“一站式”消費。近年來隨著商場內(nèi)主體硬件的不斷升級，品牌商家也不斷的進入，市場經(jīng)營情況也欣欣向榮。萬聯(lián)購物廣場城市商業(yè)分析項目簡介：在鄂州市最繁華的地段，投資人民幣1．6億元。銀泰百貨以‘傳遞新的生活美學’為經(jīng)營理念，以‘扎根鄂州，服務鄂州，回報鄂州’為經(jīng)營目的。商場分為一至四層，營業(yè)面積25000余平方米。主通道2.5米。地理位置：南浦路與文星路交匯處（明塘市場旁）各層業(yè)態(tài)一樓：金銀首飾、珠寶玉器、化妝品、箱包、高檔煙酒二樓：少女裝、淑女裝三樓：女式休閑裝、運動裝、女式皮鞋、運動鞋、藝術品四樓：男士正裝、折扣店點評：該項目所處老城區(qū)，交通便利，人流集中。項目中端定位，所面向的消費群體為主城區(qū)居民。在經(jīng)營中引入深圳、香港牌子，經(jīng)營態(tài)勢良好。銀泰百貨城市商業(yè)分析項目簡介：武商鄂州量販店、濱湖店是武商量販公司所屬門店之一，自2003年11月8日開業(yè)以來，現(xiàn)有面積8000平方米，員工600余人，經(jīng)營生鮮、食品、糧油、化洗、服裝、電器等26個大類30000多個品種。為百萬鄂州市民的日常生活提供了便利，促進了交通運輸、水產(chǎn)養(yǎng)殖和旅游等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。地理位置：南浦路與文星路交匯處各層業(yè)態(tài)一樓：金銀首飾、珠寶玉器、化妝品、箱包、百貨、家用電器二樓：少女裝、淑女裝、百貨、綠色食品三樓：女式休閑裝、運動裝、運動鞋四樓：男士正裝、折扣店點評：該項目所處老城區(qū)，交通便利，人流集中。項目中端定位，所面向的消費群體為主城區(qū)居民。兩店針對不同的市場，采取不同的戰(zhàn)略，不斷提升自身經(jīng)營質(zhì)量，同時不斷引進大中專畢業(yè)生、復員退伍軍人、下崗職工等就業(yè)在鄂州形成良好的口碑效應，目前兩店的經(jīng)營態(tài)勢良好。武商量販城市商業(yè)分析1、鄂州的城市商業(yè)發(fā)展相對比較穩(wěn)健，但大部分商場為湖北本省商場，如武商量販、銀泰百貨等，外來品牌商城較少。鄂州商業(yè)產(chǎn)品多為中低端產(chǎn)品，高檔產(chǎn)品較少。2、鄂州城市商業(yè)多為集中在老城區(qū)，在城南、城東版塊尚沒有大型百貨進駐，隨著城區(qū)向東向南擴展，城市商業(yè)也將迎來新的發(fā)展階段。3、由于鄂州本土高檔產(chǎn)品較少，且產(chǎn)品的源頭多為來自武漢及沿海地區(qū)，導致產(chǎn)品的進貨成本提高，銷售價格較貴。因此大部分消費者去武漢消費。這也是鄂州人均GDP高，而人均消費水品較低的主要原因。城市商業(yè)分析總結(jié)市場調(diào)研微觀市場分析商業(yè)市場調(diào)研住宅市場調(diào)研黃石紅星美凱龍思維導圖鄂州市場調(diào)研宏觀市場分析紅星美凱龍——黃石【項目簡介】占地面積約69畝，總建筑面積為82966平方米，位于湖北省黃石市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)迎賓大道以北，經(jīng)濟輻射鄂東南地區(qū)，緊鄰武黃高速，毗鄰黃石大橋，交通便利，它以建材、家具、家飾三大體系的綜合完美呈現(xiàn)，將打造一座鄂東南一站式完美家居MALL。主營商品包括：家具、建材、裝飾裝潢材料、家居用品等?！镜乩砦恢谩奎S石市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)迎賓大道以北，湖濱西路以東【區(qū)位優(yōu)勢】緊鄰黃石長江大橋和黃黃高速、滬蓉高速、京珠高速和106國道以及規(guī)劃建設的大廣高速和杭瑞高速穿城而過?！鹃_業(yè)日期】12月8號【租售情況】-1F租金24元/平/月1F租金50元/平/月2F租金40元/平/月3F租金30元/平/月4F租金20元/平/月專業(yè)市場分析【經(jīng)營方式及主要消費人群】由于項目品牌的優(yōu)勢和優(yōu)良的售后服務，又是以零售為主，所以目前消費客群主要分為以下類別：黃石市區(qū)及下縣市的客戶，這類客戶為最主要的消費群體鄂州市縣市客戶紅星美凱龍——黃石專業(yè)市場分析【經(jīng)營業(yè)態(tài)】-1F：玻璃、墻紙、開關照明、瓷磚等1F：衛(wèi)浴、潔具紅木家具、沙發(fā)、音響、藤器等2F：木窗、門窗、地板、五金、樓梯、沙發(fā)、家具飾品等3F：移動門、整體家居、燈飾、櫥柜、吊頂廚房電器等4F：板木家具、實木家具松木家具、韓式家具等

【結(jié)構(gòu)布局】館內(nèi)層高約3.6米，過道約3.8米；外部造型流暢美觀，內(nèi)部具有從底層貫通頂樓的前后共享空間，8臺自動扶梯和1臺觀光電梯，具有現(xiàn)代感的旋轉(zhuǎn)步梯，特別是全場新風技術中央空調(diào)，可實現(xiàn)每小時商場整體換新風3次。紅星美凱龍——黃石專業(yè)市場分析負一樓示意圖一樓示意圖紅星美凱龍——黃石專業(yè)市場分析二樓示意圖三樓示意圖紅星美凱龍——黃石專業(yè)市場分析四樓平米示意圖紅星美凱龍