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認(rèn)證信息

認(rèn)證類(lèi)型：個(gè)人認(rèn)證

認(rèn)證主體：李**（實(shí)名認(rèn)證）

IP屬地：廣東

IP屬地：廣東 上傳時(shí)間：2023-11-06 格式：DOCX 頁(yè)數(shù)：3 大小：39.97KB 積分：12 舉報(bào) 版權(quán)申訴

縣級(jí)居民對(duì)城鎮(zhèn)居民的房產(chǎn)意愿及其影響因素分析購(gòu)房動(dòng)機(jī)影響居民購(gòu)房行為的實(shí)證分析以天津?qū)氎鏋槔?/p>

一、廣州居住郊區(qū)化背景下的廣州人口內(nèi)部第二受害者傾向問(wèn)題現(xiàn)有文獻(xiàn)從不同角度考察了房地產(chǎn)激勵(lì)對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)行為的影響，具有宏觀上的整體了解。例如，孫波和曾群群討論了土地、房地產(chǎn)、房企、住宅、居民事務(wù)管理、官方政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本等影響房?jī)r(jià)的八個(gè)因素。楊攀選擇了中國(guó)目前最重要的三個(gè)影響因素，即居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房屋質(zhì)量和價(jià)格、社會(huì)環(huán)境。在此基礎(chǔ)上，他提出了一些建議和建議。也有以各地區(qū)為例的各種微觀上的論述,如楊海華、胡剛的居住郊區(qū)化背景下的廣州人口內(nèi)部遷居行為傾向分析是以廣州居住在郊區(qū)人員向城市內(nèi)部遷居行為為研究對(duì)象,對(duì)當(dāng)前廣州城市內(nèi)部遷居意愿的空間特征、影響因素等進(jìn)行了研究,發(fā)現(xiàn)廣州居住郊區(qū)化仍處于初級(jí)階段,并針對(duì)在廣州居住郊區(qū)化進(jìn)程中出現(xiàn)的問(wèn)題提出一些針對(duì)性的建議;張新民的農(nóng)民工在打工地購(gòu)房意愿影響因素研究,以廣州市番禺區(qū)大崗鎮(zhèn)為例,得出結(jié)論房租越高,越愿意買(mǎi)房;生活成本越高,越不愿意買(mǎi)房;出租屋內(nèi)居住的人數(shù)越多,越愿意買(mǎi)房;對(duì)出租屋的滿(mǎn)意度越高,越不愿意買(mǎi)房的結(jié)論。這些論文都從不同的方面對(duì)影響居民購(gòu)房行為的影響因素做出了實(shí)證分析,本文從小處著眼,著重分析寶坻區(qū)這一縣區(qū)級(jí)城市的本區(qū)縣內(nèi)部的鄉(xiāng)村在城市購(gòu)房影響因素的分析,基于來(lái)自問(wèn)卷調(diào)查的微觀數(shù)據(jù),運(yùn)用二元選擇模型對(duì)購(gòu)房動(dòng)機(jī)影響居民購(gòu)房行為的問(wèn)題進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。二、示范分析(一)數(shù)據(jù)來(lái)源和處理1、采樣時(shí)間及采樣方式本文采用的數(shù)據(jù)來(lái)源于2013年7月份在寶坻區(qū)展開(kāi)的“居民購(gòu)房影響因素市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查”活動(dòng)。共發(fā)放問(wèn)卷200份,回收有效問(wèn)卷186份,有效問(wèn)卷比例達(dá)93%。囿于實(shí)踐能力及實(shí)踐時(shí)間,調(diào)查僅通過(guò)暑假在寶坻區(qū)進(jìn)行,但在調(diào)查過(guò)程中,注意到了樣本選取的全面性與隨機(jī)性,采樣地點(diǎn)遍及整個(gè)寶坻區(qū)(券寶超市-中部、怡購(gòu)商場(chǎng)-西南部、券寶購(gòu)物廣場(chǎng)東北部)。此次調(diào)查以“您目前有明確的購(gòu)房打算嗎?”為寶坻城市居民購(gòu)房意愿的表達(dá),涵蓋了被調(diào)查者的購(gòu)房?jī)A向、工作形式、現(xiàn)有住房形式、遷居傾向、月收入狀況、對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)以及對(duì)自身未來(lái)的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)等各個(gè)方面。2、是否有推動(dòng)企業(yè)文化遺產(chǎn)對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行歸納和處理,有購(gòu)房打算的樣本有95份,占有效總體樣本的51.08%;樣本自然特征方面,被調(diào)查者中男性占61.83%,女性占38.17%。變量定義與說(shuō)明:ds:是否有購(gòu)房打算,其中有購(gòu)房意愿的有95例;xb:被調(diào)查者性別,其中男性有115例;nl:年齡;nx:已工作年限;rs:家庭成員數(shù);qjqx:遷居傾向;xs:現(xiàn)有住房形式;yy:購(gòu)房原因;yr:月收入;jjyc:對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè);fcqj:對(duì)房地產(chǎn)前景預(yù)測(cè)。(二)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)影響了居民購(gòu)買(mǎi)行為模型的評(píng)估1、計(jì)量模型構(gòu)建本文被解釋變量只存在打算購(gòu)買(mǎi)和不打算購(gòu)買(mǎi)兩種選擇情況,因此本文采用二元選擇模型分析購(gòu)房動(dòng)機(jī)影響居民購(gòu)房行為。設(shè)如下計(jì)量模型進(jìn)行一系列研究假設(shè):其中,c為常數(shù)項(xiàng),βi(i=1,2,L,11)為回歸系數(shù),ε為殘差項(xiàng)。式(1)中各變量的定義及相關(guān)說(shuō)明見(jiàn)1.2樣本基本情況。2、描述性統(tǒng)計(jì)分析為了呈現(xiàn)各部的基本統(tǒng)計(jì)特征和檢查是否存在異常值,在回歸分析之前按照是否有購(gòu)買(mǎi)意愿將總樣本分為不購(gòu)買(mǎi)子樣本和購(gòu)買(mǎi)子樣本兩個(gè)部分,對(duì)這兩個(gè)子樣本和總樣本做出描述性統(tǒng)計(jì)(見(jiàn)表1)。從上表分析結(jié)果發(fā)現(xiàn),有購(gòu)房意愿的樣本其遷居傾向、現(xiàn)有住房形式、購(gòu)房原因、職業(yè)、月收入的均值均與無(wú)購(gòu)房意愿的樣本存在顯著差異。那么可初步推斷,這五個(gè)自變量對(duì)居民的購(gòu)房選擇有較為顯著的貢獻(xiàn)。3、寶居民的入住意愿是是否實(shí)現(xiàn)高校住房收入的主要原因?基于離散變量模型的思想和調(diào)研數(shù)據(jù)的定性特征,運(yùn)用EViews6.0對(duì)居民購(gòu)房意愿進(jìn)行二元選擇logit和probit回歸分析,模型估計(jì)結(jié)果見(jiàn)表2。不難發(fā)現(xiàn),遷居傾向、現(xiàn)有住房形式、購(gòu)房原因、職業(yè)、月收入對(duì)居民購(gòu)房選擇有著顯著影響,而樣本的性別、年齡、已工作年限、家庭人數(shù)、對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)、對(duì)房地產(chǎn)前景預(yù)測(cè)對(duì)其影響不顯著。與此同時(shí),方程一至四的總體統(tǒng)計(jì)效果也比較優(yōu)良,McF.R2的值基本上都在0.20左右,說(shuō)明模型回歸結(jié)果對(duì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)的解釋力大約高達(dá)20%?；谶@種理解,以方程二為例,對(duì)模型結(jié)果做更為具體的經(jīng)濟(jì)解釋:(1)遷居傾向。居民的遷居傾向?qū)?gòu)房意愿的影響為正,即居民越有遷居傾向,購(gòu)房意愿就越高。一般來(lái)說(shuō)有遷居傾向者既包括市內(nèi)居民又包括外來(lái)人員,寶坻作為一個(gè)縣區(qū),外來(lái)人員基本可看作是本區(qū)內(nèi)村鎮(zhèn)的移居人員,他們基本是一些為了老人有更好的養(yǎng)老環(huán)境、子女有更好的受教育機(jī)會(huì)、農(nóng)閑期間務(wù)工賺錢(qián)的農(nóng)民工。農(nóng)民工的進(jìn)城住房行為大致分為兩種:1)暫時(shí)居住在城市或城鎮(zhèn),獲得收入后再返回農(nóng)村。也叫非永久性(非定居型)遷移;2)計(jì)劃在城市長(zhǎng)久居住,脫離農(nóng)村,改變身份。也叫永久性(定居型)遷移,而第二種情況即為我們所研究的影響消費(fèi)者購(gòu)房行為的因素。(2)現(xiàn)有住房形式?，F(xiàn)有住房形式對(duì)購(gòu)房意愿的影響為負(fù),即現(xiàn)有住房形式越穩(wěn)定,成本越低,居民購(gòu)房的意愿越不強(qiáng)烈。以租房和居住單位宿舍為例,在外租房的人,每月要支付一筆數(shù)量可觀的租金,房租越高時(shí),租房者的購(gòu)房?jī)A向就會(huì)越強(qiáng)烈。而居住單位宿舍雖不用繳納租金,但也存在這樣那樣的不便,因此也會(huì)有強(qiáng)烈的購(gòu)房打算。(3)買(mǎi)房的原因(買(mǎi)房的出發(fā)點(diǎn))。買(mǎi)房的原因?qū)?gòu)房意愿的影響為正,買(mǎi)房的動(dòng)機(jī)越迫切,居民購(gòu)房的意愿越強(qiáng)烈。買(mǎi)房的動(dòng)機(jī)是促使樣本買(mǎi)房的內(nèi)在動(dòng)力,當(dāng)消費(fèi)者當(dāng)前情況與理想目標(biāo)之間的偏差越大,這種滿(mǎn)足消費(fèi)者的動(dòng)力就會(huì)越大。(4)現(xiàn)在從事的職業(yè)和工資水平?，F(xiàn)在從事的職業(yè)和工資水平對(duì)購(gòu)房意愿的影響為正,我們?cè)趯?duì)進(jìn)行排序時(shí),是按照一般意義上的收入由低到高進(jìn)行的,即工作越好、收入層次越高,家庭的閑暇資金就越多,就越有能力購(gòu)房,但其回歸系數(shù)僅為0.0003,其中可能有兩方面原因,一方面可能是由于外來(lái)人口較難產(chǎn)生對(duì)城市的歸屬心理,因而即使收入高也不太愿意在住房方面做過(guò)多投入;一方面可能因?yàn)椴煌杖氲募彝コ嗽诮?jīng)濟(jì)實(shí)力方面存在差異,在其他方面也存在較大差異。四、提高居民的收入水平針對(duì)居民購(gòu)房行為的影響因素分析,我們可以提出以下政策建議:第一,提高居民收入。雖然在寶坻區(qū)內(nèi)工業(yè)的迅猛發(fā)展的帶動(dòng)下,市內(nèi)居民及農(nóng)民工的收入得到普遍的提高,但是仍不具備在市內(nèi)購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)能力,外來(lái)人員大部分還是以租賃或單位宿舍為主要居住途徑,因此,提高居民的整體收入水平是增強(qiáng)居民購(gòu)房能力的有效途徑。第二,提高對(duì)農(nóng)民工城鎮(zhèn)住房問(wèn)題的認(rèn)識(shí)。近年來(lái),外出農(nóng)民工數(shù)量逐年增加,并呈現(xiàn)出家庭化、長(zhǎng)期化趨勢(shì),如何保障這一群體的利益是政府應(yīng)該考慮的重要內(nèi)容。農(nóng)民工人口進(jìn)城,除了就業(yè)之外,最大的問(wèn)題就是安居問(wèn)題。能否解決城市化過(guò)程中農(nóng)村勞動(dòng)力