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認(rèn)證信息

認(rèn)證類型：個人認(rèn)證

認(rèn)證主體：李**（實(shí)名認(rèn)證）

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IP屬地：廣東 上傳時間：2023-11-06 格式：DOCX 頁數(shù)：3 大小：39.97KB 積分：12 舉報 版權(quán)申訴

縣級居民對城鎮(zhèn)居民的房產(chǎn)意愿及其影響因素分析購房動機(jī)影響居民購房行為的實(shí)證分析以天津?qū)氎鏋槔?/p>

一、廣州居住郊區(qū)化背景下的廣州人口內(nèi)部第二受害者傾向問題現(xiàn)有文獻(xiàn)從不同角度考察了房地產(chǎn)激勵對居民購買行為的影響，具有宏觀上的整體了解。例如，孫波和曾群群討論了土地、房地產(chǎn)、房企、住宅、居民事務(wù)管理、官方政策、房地產(chǎn)市場和資本等影響房價的八個因素。楊攀選擇了中國目前最重要的三個影響因素，即居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房屋質(zhì)量和價格、社會環(huán)境。在此基礎(chǔ)上，他提出了一些建議和建議。也有以各地區(qū)為例的各種微觀上的論述,如楊海華、胡剛的居住郊區(qū)化背景下的廣州人口內(nèi)部遷居行為傾向分析是以廣州居住在郊區(qū)人員向城市內(nèi)部遷居行為為研究對象,對當(dāng)前廣州城市內(nèi)部遷居意愿的空間特征、影響因素等進(jìn)行了研究,發(fā)現(xiàn)廣州居住郊區(qū)化仍處于初級階段,并針對在廣州居住郊區(qū)化進(jìn)程中出現(xiàn)的問題提出一些針對性的建議;張新民的農(nóng)民工在打工地購房意愿影響因素研究,以廣州市番禺區(qū)大崗鎮(zhèn)為例,得出結(jié)論房租越高,越愿意買房;生活成本越高,越不愿意買房;出租屋內(nèi)居住的人數(shù)越多,越愿意買房;對出租屋的滿意度越高,越不愿意買房的結(jié)論。這些論文都從不同的方面對影響居民購房行為的影響因素做出了實(shí)證分析,本文從小處著眼,著重分析寶坻區(qū)這一縣區(qū)級城市的本區(qū)縣內(nèi)部的鄉(xiāng)村在城市購房影響因素的分析,基于來自問卷調(diào)查的微觀數(shù)據(jù),運(yùn)用二元選擇模型對購房動機(jī)影響居民購房行為的問題進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。二、示范分析(一)數(shù)據(jù)來源和處理1、采樣時間及采樣方式本文采用的數(shù)據(jù)來源于2013年7月份在寶坻區(qū)展開的“居民購房影響因素市場問卷調(diào)查”活動。共發(fā)放問卷200份,回收有效問卷186份,有效問卷比例達(dá)93%。囿于實(shí)踐能力及實(shí)踐時間,調(diào)查僅通過暑假在寶坻區(qū)進(jìn)行,但在調(diào)查過程中,注意到了樣本選取的全面性與隨機(jī)性,采樣地點(diǎn)遍及整個寶坻區(qū)(券寶超市-中部、怡購商場-西南部、券寶購物廣場東北部)。此次調(diào)查以“您目前有明確的購房打算嗎?”為寶坻城市居民購房意愿的表達(dá),涵蓋了被調(diào)查者的購房傾向、工作形式、現(xiàn)有住房形式、遷居傾向、月收入狀況、對未來房地產(chǎn)市場前景預(yù)測以及對自身未來的經(jīng)濟(jì)預(yù)測等各個方面。2、是否有推動企業(yè)文化遺產(chǎn)對樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行歸納和處理,有購房打算的樣本有95份,占有效總體樣本的51.08%;樣本自然特征方面,被調(diào)查者中男性占61.83%,女性占38.17%。變量定義與說明:ds:是否有購房打算,其中有購房意愿的有95例;xb:被調(diào)查者性別,其中男性有115例;nl:年齡;nx:已工作年限;rs:家庭成員數(shù);qjqx:遷居傾向;xs:現(xiàn)有住房形式;yy:購房原因;yr:月收入;jjyc:對未來經(jīng)濟(jì)預(yù)測;fcqj:對房地產(chǎn)前景預(yù)測。(二)購買動機(jī)影響了居民購買行為模型的評估1、計量模型構(gòu)建本文被解釋變量只存在打算購買和不打算購買兩種選擇情況,因此本文采用二元選擇模型分析購房動機(jī)影響居民購房行為。設(shè)如下計量模型進(jìn)行一系列研究假設(shè):其中,c為常數(shù)項(xiàng),βi(i=1,2,L,11)為回歸系數(shù),ε為殘差項(xiàng)。式(1)中各變量的定義及相關(guān)說明見1.2樣本基本情況。2、描述性統(tǒng)計分析為了呈現(xiàn)各部的基本統(tǒng)計特征和檢查是否存在異常值,在回歸分析之前按照是否有購買意愿將總樣本分為不購買子樣本和購買子樣本兩個部分,對這兩個子樣本和總樣本做出描述性統(tǒng)計(見表1)。從上表分析結(jié)果發(fā)現(xiàn),有購房意愿的樣本其遷居傾向、現(xiàn)有住房形式、購房原因、職業(yè)、月收入的均值均與無購房意愿的樣本存在顯著差異。那么可初步推斷,這五個自變量對居民的購房選擇有較為顯著的貢獻(xiàn)。3、寶居民的入住意愿是是否實(shí)現(xiàn)高校住房收入的主要原因?基于離散變量模型的思想和調(diào)研數(shù)據(jù)的定性特征,運(yùn)用EViews6.0對居民購房意愿進(jìn)行二元選擇logit和probit回歸分析,模型估計結(jié)果見表2。不難發(fā)現(xiàn),遷居傾向、現(xiàn)有住房形式、購房原因、職業(yè)、月收入對居民購房選擇有著顯著影響,而樣本的性別、年齡、已工作年限、家庭人數(shù)、對未來經(jīng)濟(jì)預(yù)測、對房地產(chǎn)前景預(yù)測對其影響不顯著。與此同時,方程一至四的總體統(tǒng)計效果也比較優(yōu)良,McF.R2的值基本上都在0.20左右,說明模型回歸結(jié)果對經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)的解釋力大約高達(dá)20%?；谶@種理解,以方程二為例,對模型結(jié)果做更為具體的經(jīng)濟(jì)解釋:(1)遷居傾向。居民的遷居傾向?qū)彿恳庠傅挠绊憺檎?即居民越有遷居傾向,購房意愿就越高。一般來說有遷居傾向者既包括市內(nèi)居民又包括外來人員,寶坻作為一個縣區(qū),外來人員基本可看作是本區(qū)內(nèi)村鎮(zhèn)的移居人員,他們基本是一些為了老人有更好的養(yǎng)老環(huán)境、子女有更好的受教育機(jī)會、農(nóng)閑期間務(wù)工賺錢的農(nóng)民工。農(nóng)民工的進(jìn)城住房行為大致分為兩種:1)暫時居住在城市或城鎮(zhèn),獲得收入后再返回農(nóng)村。也叫非永久性(非定居型)遷移;2)計劃在城市長久居住,脫離農(nóng)村,改變身份。也叫永久性(定居型)遷移,而第二種情況即為我們所研究的影響消費(fèi)者購房行為的因素。(2)現(xiàn)有住房形式?，F(xiàn)有住房形式對購房意愿的影響為負(fù),即現(xiàn)有住房形式越穩(wěn)定,成本越低,居民購房的意愿越不強(qiáng)烈。以租房和居住單位宿舍為例,在外租房的人,每月要支付一筆數(shù)量可觀的租金,房租越高時,租房者的購房傾向就會越強(qiáng)烈。而居住單位宿舍雖不用繳納租金,但也存在這樣那樣的不便,因此也會有強(qiáng)烈的購房打算。(3)買房的原因(買房的出發(fā)點(diǎn))。買房的原因?qū)彿恳庠傅挠绊憺檎?買房的動機(jī)越迫切,居民購房的意愿越強(qiáng)烈。買房的動機(jī)是促使樣本買房的內(nèi)在動力,當(dāng)消費(fèi)者當(dāng)前情況與理想目標(biāo)之間的偏差越大,這種滿足消費(fèi)者的動力就會越大。(4)現(xiàn)在從事的職業(yè)和工資水平?，F(xiàn)在從事的職業(yè)和工資水平對購房意愿的影響為正,我們在對進(jìn)行排序時,是按照一般意義上的收入由低到高進(jìn)行的,即工作越好、收入層次越高,家庭的閑暇資金就越多,就越有能力購房,但其回歸系數(shù)僅為0.0003,其中可能有兩方面原因,一方面可能是由于外來人口較難產(chǎn)生對城市的歸屬心理,因而即使收入高也不太愿意在住房方面做過多投入;一方面可能因?yàn)椴煌杖氲募彝コ嗽诮?jīng)濟(jì)實(shí)力方面存在差異,在其他方面也存在較大差異。四、提高居民的收入水平針對居民購房行為的影響因素分析,我們可以提出以下政策建議:第一,提高居民收入。雖然在寶坻區(qū)內(nèi)工業(yè)的迅猛發(fā)展的帶動下,市內(nèi)居民及農(nóng)民工的收入得到普遍的提高,但是仍不具備在市內(nèi)購房的經(jīng)濟(jì)能力,外來人員大部分還是以租賃或單位宿舍為主要居住途徑,因此,提高居民的整體收入水平是增強(qiáng)居民購房能力的有效途徑。第二,提高對農(nóng)民工城鎮(zhèn)住房問題的認(rèn)識。近年來,外出農(nóng)民工數(shù)量逐年增加,并呈現(xiàn)出家庭化、長期化趨勢,如何保障這一群體的利益是政府應(yīng)該考慮的重要內(nèi)容。農(nóng)民工人口進(jìn)城,除了就業(yè)之外,最大的問題就是安居問題。能否解決城市化過程中農(nóng)村勞動力