物業(yè)早期介入方案

XXXX物業(yè)早期介入方案為了此后的物業(yè)服務(wù)工作順利進行，物業(yè)服務(wù)的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用，我公司在正式訂立物業(yè)服務(wù)合同后，將根據(jù)實際狀況，對“XX”制訂科學(xué)、成熟、對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)服務(wù)工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)1、物業(yè)前期介入的第一規(guī)劃設(shè)計階段

對于規(guī)劃設(shè)計,物業(yè)管理前期顧問人員需要參加社區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案與否合理,力求使社區(qū)的設(shè)計方便后來的物業(yè)管理工作。

監(jiān)控和消控中心的設(shè)立;

社區(qū)人車分流的設(shè)計;

公共照明開關(guān)設(shè)立位置;

公共照明開關(guān)開閉形式;

物業(yè)管理用房的位置設(shè)計;

社區(qū)垃圾房的設(shè)立;

公共洗手間的設(shè)立;

信報箱的設(shè)立;

公共通告欄的配備;

家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預(yù)留;

2、建設(shè)施工階段

建設(shè)過程中,物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場理解工程進度、施工狀況,逐步對物業(yè)的硬件增加理解,對有些影響使用功效的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為此后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。

提出設(shè)備的設(shè)立和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議;

分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;

審查有關(guān)工程(涉及綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;提供機電安裝及能源分派的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

提供功效布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

協(xié)助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護,以避免施工對材質(zhì)造成損傷;

提前熟悉房屋中的多個設(shè)備和線路,涉及房屋內(nèi)部構(gòu)造、管線布置及所用建材的性能;

檢查工程施工進度(根據(jù)需要參加建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定時碰面會等);

檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計中不合理但又能夠更改的部分提出建議;

配合設(shè)備安裝、管線布置,進行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;

提出遺漏工程項目的建議;

對社區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足此后客戶的發(fā)展需要和貫標(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和此后的物業(yè)管理成本。3、竣工驗收階段

物業(yè)管理前期介入人員將定時視察施工現(xiàn)場,參加工程例會,及時提出維護發(fā)展商利益和確保施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議,協(xié)助開發(fā)商做好使用功效的驗收,對多個設(shè)備、管線都逐個檢查。

參加委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收,并建立驗收檔案;

發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;

參加重大設(shè)備的調(diào)試和驗收;

制訂物業(yè)驗收流程;

指出工程缺點,就改良方案的可能性及費用提出建議。普通狀況下，深化設(shè)計、施工兩個環(huán)節(jié)多會同時開展，物業(yè)駐場人員的重要工作也來自這兩個方面，其重要工作有：

1、進一步理解項目特點，擬定現(xiàn)場顧問計劃。

在進入項目以前應(yīng)當對項目進行進一步理解并制訂計劃。

（1）審讀圖紙，理解項目系統(tǒng)狀況；

從設(shè)計闡明入手，對建筑圖紙、構(gòu)造圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進行閱讀，標記重要的環(huán)節(jié)，理解項目的整體設(shè)計思路、定位。最后對圖紙審讀的成果進行匯總，為制訂工作計劃做準備。

（2）根據(jù)項目特點，擬定現(xiàn)場物業(yè)顧問計劃。

根據(jù)理解到的項目特點，如項目定位、系統(tǒng)構(gòu)成、交通流線、服務(wù)配套等，結(jié)合甲方的施工進度計劃擬定現(xiàn)場顧問計劃。

2、關(guān)注工程進度，統(tǒng)計現(xiàn)場狀況。

在現(xiàn)場巡視過程中，統(tǒng)計全部關(guān)注的細節(jié)，為提供物業(yè)建議做準備。

（1）根據(jù)工程計劃，調(diào)節(jié)工作計劃；

隨著現(xiàn)場狀況的變化，工程進度計劃也在隨時調(diào)節(jié)，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)關(guān)注該計劃，及時調(diào)節(jié)物業(yè)的顧問計劃及工作側(cè)重點。

（2）統(tǒng)計設(shè)計方案和施工圖紙變更；

物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認真統(tǒng)計設(shè)計方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業(yè)服務(wù)公司的后期接管提供便利。

（3）統(tǒng)計施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，為提出多個建議做準備。

施工過程是根據(jù)施工便利與否而適時調(diào)節(jié)的，因此，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進行標注；如統(tǒng)計某些隱蔽工程和截門等的位置變化，使此后的物業(yè)維修能精確判斷位置。

3、參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議。

（1）通過參加設(shè)計協(xié)調(diào)會、施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理睬等理解施工焦點；

參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，理解項目狀況，并在會議上明確物業(yè)規(guī)定，適時的提出物業(yè)建議。

（2）根據(jù)會議等的實際狀況，適時提供書面物業(yè)建議。

4、通過對項目的進一步理解，提供現(xiàn)場物業(yè)建議。

（1）改善設(shè)計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；

設(shè)計中有許多不盡人意之處，某些設(shè)計人員甚至無視后期維護、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要理解、統(tǒng)計這些信息，并結(jié)合實際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。

（2）改善施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；

物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)通過統(tǒng)計現(xiàn)場的狀況，匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整治不便于后期物業(yè)管理的事項。關(guān)注各單項工程設(shè)備的調(diào)試、實驗，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗收。

（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。

關(guān)注施工中的問題，對施工質(zhì)量及時提出意見和建議，從而輔助提高工程質(zhì)量和項目品質(zhì)。

無論是對設(shè)計還是對施工的現(xiàn)場，建議都應(yīng)注意時效性。

5、跟蹤現(xiàn)場建議采納狀況。

物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的核心性建議必須適時跟進，在必要狀況下要堅持促使甲方采納并規(guī)定施工單位改善、整治；統(tǒng)計建議采納狀況，為此后物業(yè)管理提供參考。

6、收集、整頓現(xiàn)場資料。

（1）施工圖紙；

收集、整頓各類圖紙，涉及建筑、構(gòu)造、機電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙。

（2）機電設(shè)備及建材的資料。

收集機電設(shè)備及建材的資料，涉及：封樣、產(chǎn)品來源證、原裝保修書、使用闡明書、環(huán)保認證書等有關(guān)認證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為后來的維修保養(yǎng)工作作好充足的準備。

7、進行交接資料初步整頓，為竣工接管提供便利。

（1）建立初步設(shè)備臺帳；

隨著施工進入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的統(tǒng)計等需要按照不同系統(tǒng)整頓建立設(shè)備臺帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。

（2）擬寫初步交接方案；

根據(jù)現(xiàn)場施工進度狀況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到來做好充足準備。

（3）配合開發(fā)商做好前期單項工程調(diào)實驗收輔助工作。

物業(yè)現(xiàn)場介入人員根據(jù)項目施工單項工程的調(diào)試、驗收進度，擬定輔助調(diào)試、驗收方案，統(tǒng)計有關(guān)信息，提出前期物業(yè)管理有關(guān)人員逐步進入的建議，做好有關(guān)的輔助工作。XXXX物業(yè)承接查驗方案目錄：一、社區(qū)概況………….3(一)社區(qū)介紹………….3二、承接查驗的組織機構(gòu)…………….5三、準備工作………….5(一)人員安排…………5(二)計劃安排…………6(三)查看物業(yè)現(xiàn)場……6(四)檢查工具及設(shè)備…………………6(五)資料準備等………6四、承接查驗的內(nèi)容、流程…………7(一)一查驗的重要內(nèi)容.....................7(二)查驗的流程……...8五、承接查驗遺留問題的解決…….8-9六、承接查驗的注意事項………….9-11一、社區(qū)概況(一)社區(qū)介紹項目名稱XXXX物業(yè)公司售樓地址XX中路XX路路口樓盤價格住宅15000元/平米樓盤地址XX中路XX路路口，都市正中央，緊鄰南大街、常州大酒店、購物中心，電腦城、周邊名校林立交通概況25、219路車達成物業(yè)費1.1元/平米開發(fā)商XX建筑有限公司付款方式一次性付款、銀行按揭營銷/策劃XX嗎公司綠化率35%裝修狀況毛坯總建面積280000平方米物業(yè)公司XX物業(yè)公司容積率2.80開盤時間4月11日塘廈XX入住時間一、二期都市大宅-10-28交付周邊配套中小學(xué):廣化小學(xué)、田家炳實驗中學(xué),幼兒園:機關(guān)幼兒園,銀行:交通銀行、中國銀行、工商銀行,醫(yī)院:二院預(yù)售許可證（）房預(yù)售證第（xx）號聯(lián)系電話:XX-XX組織機構(gòu)XXXX物業(yè)服務(wù)中心XXXX物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理1人三、準備工作（一）人員安排物業(yè)的承接查驗是一項技術(shù)難度高、專業(yè)性強、對后來的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理公司在承接查驗前就應(yīng)承接物業(yè)的類型、特點，與建設(shè)單位構(gòu)成聯(lián)合小組，各自擬定有關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。（二）計劃安排物業(yè)管理公司制訂承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按環(huán)節(jié)有計劃地實施。（1）與建設(shè)單位擬定承接查驗的日期、進度安排；（2）規(guī)定建設(shè)單位在承接查驗之前提供移交物業(yè)具體清單、建筑圖紙、有關(guān)單項或綜合驗收證明材料；（3）派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場理解狀況，為承接查驗做好準備工作。（三）設(shè)備、工具準備在物業(yè)承接查驗中要采用某些必要的檢查辦法來查驗承接物業(yè)的質(zhì)量狀況，應(yīng)根據(jù)具體狀況提前準備好所需要的檢查設(shè)備和工具。（四）資料準備在物業(yè)的承接查驗中，應(yīng)做必要的查驗統(tǒng)計，在正式開展承接查驗工作之前，應(yīng)根據(jù)實際狀況做好資料準備工作，制訂查驗工作流程和統(tǒng)計表格。（1）工作流程普通有《物業(yè)承接查驗工作流程》、《物業(yè)查驗的內(nèi)容及辦法》、《承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的解決流程》等；（2）承接查驗的慣用統(tǒng)計表格有《工作聯(lián)系記錄表》、《物業(yè)承接查驗統(tǒng)計表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計表》等。四、承接查驗的內(nèi)容、流程（一）查驗的重要內(nèi)容1、物業(yè)資料在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理公司應(yīng)接受查驗下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文獻和物業(yè)使用闡明文獻；（4）物業(yè)管理所必需的其它資料。2、物業(yè)共用部位按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理公司在承接物業(yè)時，應(yīng)對物業(yè)共用部位進行查驗。重要內(nèi)容涉及：（1）主體構(gòu)造及外墻、屋面；（2）共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；（3）公共衛(wèi)生間、陽臺；（4）公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。3、共用設(shè)施設(shè)備物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，多個物業(yè)配備的設(shè)備不盡相似，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的重要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機組，電氣照明，插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報警及消防聯(lián)運系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防備系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。4、園林綠化工程園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物普通有花卉、樹木、草坪、綠（花）籬、花壇等，無林建筑重要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內(nèi)容。5、其它公共配套設(shè)施物業(yè)其它公共配套設(shè)施查驗的重要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心（會所）、停車場（庫、棚）、游泳池、運動場地、物業(yè)標記、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報箱等。（二）查驗的流程物業(yè)承接查驗工作流程工作流程管理內(nèi)容有關(guān)文獻接口組建承接查驗小組組建承接查驗小組做好承接查驗前的準備檢查核對進行資料移交整治補齊資料YN接業(yè)主/開發(fā)建設(shè)單位進場告知接管接管N進行硬件設(shè)施、設(shè)備移交限時整治Y資料歸檔檢查驗收擬定與否含有條件組建新項目承接查驗小組，任命組長/專業(yè)人員編制計劃，與委托方接洽，現(xiàn)場摸底物業(yè)資料接受檢查核對與否齊全、完整、符合規(guī)定，符合接受/不符合補齊按原則/技術(shù)資料分組檢查建筑物及附屬設(shè)施合格接管/不合格整治，資料建檔保存合同/中標告知書房屋驗收原則/承接查驗規(guī)程工作計劃/工作文獻/技術(shù)資料物業(yè)資料/交接統(tǒng)計驗收統(tǒng)計/移交清單檢查報告/安裝調(diào)試統(tǒng)計/資料歸檔統(tǒng)計委托方新項目管理單位/建設(shè)/施工單位同上項目管理單位五、承接查驗遺留問題的解決新建社區(qū)此后將由業(yè)主大會在開發(fā)商手中承接物業(yè)，進行交接查驗，明確公共部位和共有設(shè)施沒有問題，開發(fā)商才能夠“撤出”社區(qū)。昨天，由市住建委和市質(zhì)監(jiān)局共同制訂的北京第一部《新建物業(yè)項目承接查驗技術(shù)原則》開始征求意見。這將約束開發(fā)商必須解決完開發(fā)遺留問題后，才干撤出社區(qū)。開發(fā)商負責(zé)前期物業(yè)“現(xiàn)在，某些社區(qū)物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾，諸多都屬于開發(fā)遺留問題。

例如公共部位和共有設(shè)施質(zhì)量但是關(guān)，物業(yè)公司解決不了，業(yè)主又不滿意，造成矛盾激化?！笔凶〗ㄎ嘘P(guān)負責(zé)人說。而此后，物業(yè)管理的責(zé)任主體將予明確，在交接查驗前，開發(fā)商負責(zé)前期物業(yè)，開發(fā)商就是責(zé)任主體，開發(fā)遺留的問題必須解決。而在物業(yè)的交接查驗后，業(yè)主們承接的將是通過查驗、沒有問題的物業(yè)，此后管理的責(zé)任是全體業(yè)主。業(yè)主可委托第三方查驗按照該《原則》，此后，業(yè)主大會在正式接管物業(yè)項現(xiàn)在，業(yè)主能夠自己，也能夠委托自己聘任的物業(yè)公司，或委托中立的第三方評定監(jiān)理機構(gòu)，對建造質(zhì)量、管理資料、建筑使用功效等進行綜合性的驗收。驗收的內(nèi)容涉及房屋本體、公共設(shè)施等。其中，房屋本體涉及地基基礎(chǔ)、門窗、樓梯、衛(wèi)生潔具等；公共設(shè)施涉及基礎(chǔ)設(shè)施、屋面避雷設(shè)施、消防設(shè)施、社區(qū)路燈、綠化、社區(qū)道路、垃圾箱、車庫、景觀雕塑及文化娛樂設(shè)施等。每一項驗收內(nèi)容都規(guī)定得非常細致。六、承接查驗的注意事項（一）、物業(yè)管理公司決策層要高度重視承接和驗收工作，充足發(fā)揮公司的整體資源優(yōu)勢，保障新項目的承接和驗收得以順利進行。（二）、重視現(xiàn)場考察。根據(jù)招投標文獻及管理委托合同編制承接和驗收工作計劃，并強調(diào)計劃的嚴肅性。物業(yè)管理公司在完畢招投標之后，應(yīng)及時與招標方獲得聯(lián)系，組織專業(yè)人員進入現(xiàn)場考察，細致理解管理委托合同所規(guī)定的管理內(nèi)容和范疇，特別是設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)狀，為物業(yè)承接和驗收打下堅實的基礎(chǔ)。另外，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)招標方入住的時間規(guī)定及管理委托合同中有關(guān)管理范疇及服務(wù)原則的規(guī)定，組織專業(yè)人員編制接管驗收工作計劃，計劃中應(yīng)明確工作內(nèi)容、各專業(yè)職責(zé)、工作原則及時間安排，若有條件還應(yīng)繪制接管驗收統(tǒng)籌圖，加強工作的計劃性及嚴肅性，使接管驗收工作有條不紊地進行。（三）、根據(jù)新項目的資料、國家和行業(yè)原則及現(xiàn)場考察狀況編寫接管驗收方案。在編寫接管驗收方案時，物業(yè)管理公司經(jīng)常會碰到招標文獻不具體、圖紙資料不全、現(xiàn)場部分設(shè)備設(shè)施滿足不了管理委托合同中服務(wù)原則的規(guī)定等問題。這時，物業(yè)管理公司應(yīng)當怎么做呢?首先，接管驗收方案應(yīng)當根據(jù)國標及現(xiàn)場考察狀況編寫，國家及建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收原則》、《建筑工程施工質(zhì)量驗收原則》、《地下防水工程質(zhì)量驗收原則》、《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收原則》、《智能建筑工程質(zhì)量驗收原則》、《電梯工程施工質(zhì)量驗收原則》等，物業(yè)管理公司的工程技術(shù)人員應(yīng)精確掌握，并將其作為接管驗收的根據(jù)。另首先，物業(yè)管理公司與招標方需要建立必要的溝通渠道，特別是工程問題的整治，物業(yè)管理公司要力求得到招標方的支持，由于這將對樓宇此后的運行起到深遠的影響。再有，物業(yè)管理公司各部門應(yīng)編寫下列接管驗收方案：《安全保衛(wèi)方案》、《鑰匙交接方案》、《入伙入住方案》、《設(shè)備設(shè)施接管驗收方案》、《圖紙資料交接清單》等，接管驗收方案的編寫是接管驗收工作的重要環(huán)節(jié)，方案的好壞直接影響到工作質(zhì)量。（四）、人員培訓(xùn)并組織接管驗收的實施。在新項目啟動之前，要對員工進行培訓(xùn)，重要分為入職培訓(xùn)和