土地儲(chǔ)備管理、棚戶區(qū)改造和土地一級(jí)開發(fā)政策與實(shí)務(wù)

土地儲(chǔ)備管理、棚戶區(qū)改造和土地一級(jí)開發(fā)政策與實(shí)務(wù)魏濟(jì)民管委會(huì)主任/區(qū)人大代表方圓律政年度房地產(chǎn)律師中國工程法律專業(yè)律師中國PPP項(xiàng)目金牌律師2019年4月CONTENTS一、土地儲(chǔ)備與棚戶區(qū)改造政策解讀二、土地一級(jí)開發(fā)案例分析231、從一級(jí)開發(fā)施工獲利通過嚴(yán)格控制各階段成本獲利2、分享土地增值收益通過控制成本和開發(fā)創(chuàng)新獲利3、持有公共建筑通過持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)、提供公共服務(wù)而獲利4、二級(jí)土地優(yōu)先獲取通過二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)而獲利1、關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理相關(guān)問題的通知（財(cái)綜[2016]4號(hào)）每個(gè)縣級(jí)以上（含縣級(jí)）法定行政區(qū)劃原則上只能設(shè)置一個(gè)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。各類城投公司等其他機(jī)構(gòu)一律不得再從事新增土地儲(chǔ)備工作。地方國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)積極探索政府購買土地征收、收購、收回涉及的拆遷安置補(bǔ)償服務(wù)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極探索通過政府采購實(shí)施儲(chǔ)備土地的前期開發(fā)，包括與儲(chǔ)備宗地相關(guān)的道路、

供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（“政府購買服務(wù)”與

“政府采購工程”）項(xiàng)目承接主體或供應(yīng)商應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)，按合同約定數(shù)額獲取報(bào)酬，不得與土地使用權(quán)出讓收入掛鉤，也不得以項(xiàng)目所涉及的土地名義融資或者變相融資。企業(yè)參與土地一級(jí)開發(fā)的盈利模式主要有四種：（5）自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款。一4土地儲(chǔ)備政策2、地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法（試行）（財(cái)預(yù)〔2017〕62號(hào)）5發(fā)行主體省級(jí)政府（省、自治區(qū)、直轄市政府），如下屬市縣政府確需發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券，仍由省級(jí)主體發(fā)行再轉(zhuǎn)貸給市縣政府。經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)，計(jì)劃單列市政府可以自辦發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券。債券期限原則上不超過5年，根據(jù)項(xiàng)目周期、債務(wù)管理要求等因素提出建議報(bào)省級(jí)政府確定。還款來源債券本金償還與項(xiàng)目取得的土地出讓收入相對應(yīng)，不得通過其他項(xiàng)目對應(yīng)的土地出讓收入償還。管理要求地方各級(jí)政府不得以土地儲(chǔ)備名義為非土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)舉借政府債務(wù)，不得通過地方政府債券以外的任何方式舉借土地儲(chǔ)備債務(wù)，不得以儲(chǔ)備土地為任何單位和個(gè)人的債務(wù)以任何方式提供擔(dān)保。案例：2018年廣州市土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券，由廣東省政府轉(zhuǎn)貸，發(fā)行額度為196億，涉及十四個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目、6個(gè)土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)63、

關(guān)于堅(jiān)決制止地方以政府購買服務(wù)名義違法違規(guī)融資的通知(財(cái)預(yù)〔2017〕87號(hào))土地儲(chǔ)備前期開發(fā)，不得作為政府購買服務(wù)項(xiàng)目73、關(guān)于堅(jiān)決制止地方以政府購買服務(wù)名義違法違規(guī)融資的通知(財(cái)預(yù)〔2017〕87號(hào))8成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市政府購買土地儲(chǔ)備服務(wù)管理暫行辦法的通知（成辦函〔2017〕65號(hào)）第八條

政府購買土地儲(chǔ)備服務(wù)的范圍，限定在政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的儲(chǔ)備土地征收、收購、收回涉及的拆遷安置補(bǔ)償服務(wù)，不包括儲(chǔ)備土地項(xiàng)目的前期開發(fā)，即與儲(chǔ)備宗地相關(guān)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。購買內(nèi)容主要包括：（一）土地征收前期入戶調(diào)查和模擬拆遷等服務(wù)；（二）土地征收、收購相關(guān)的勘測、評估、審查和審計(jì)等服務(wù)；（三）儲(chǔ)備土地項(xiàng)目征收拆遷安置服務(wù)。9該通知中對棚戶區(qū)的定義為：指國有土地上集中連片建設(shè)的，簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋的區(qū)域。棚戶區(qū)改造包括城市棚戶區(qū)、國有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)、國有林區(qū)（場）棚戶區(qū)和危舊房、國有墾區(qū)危房改造項(xiàng)目等。二棚戶區(qū)改造政策1、《財(cái)政部關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕42號(hào)）102、《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號(hào)）禁止將因城市道路拓展、歷史街區(qū)保護(hù)、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項(xiàng)目納入城市棚戶區(qū)改造范圍。3、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)11有關(guān)工作的意見（國發(fā)〔2015〕37號(hào)）三、創(chuàng)新融資體制機(jī)制（一）推動(dòng)政府購買棚改服務(wù)。各省（區(qū)、市）應(yīng)根據(jù)棚改目標(biāo)任務(wù)，統(tǒng)籌考慮財(cái)政承受能力等因素，制定本地區(qū)政府購買棚改服務(wù)的管理辦法。市、縣人民政府要公開擇優(yōu)選擇棚改實(shí)施主體，并與實(shí)施主體簽訂購買棚改服務(wù)協(xié)議。市、縣人民政府將購買棚改服務(wù)資金逐年列入財(cái)政預(yù)算，并按協(xié)議要求向提供棚改服務(wù)的實(shí)施主體支付。年初預(yù)算安排有缺口確需舉借政府債務(wù)彌補(bǔ)的市、縣，可通過?。▍^(qū)、市）人民政府代發(fā)地方政府債券予以支持，并優(yōu)先用于棚改。政府購買棚改服務(wù)的范圍，限定在政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的棚改征地拆遷服務(wù)以及安置住房籌集、公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面，不包括棚改項(xiàng)目中配套建設(shè)的商品房以及經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施。（二）推廣政府與社會(huì)資本合作模式。在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營中積極推廣特許經(jīng)營等各種政府與社會(huì)資本合作（PPP）模式。各地應(yīng)建立健全城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)財(cái)政投入與價(jià)格補(bǔ)償統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制，

合理確定服務(wù)價(jià)格，深化政府與社會(huì)資本合作，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展。棚戶區(qū)改造中的政府購買服務(wù)范圍包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為《關(guān)于堅(jiān)決制止地方以政府購買服務(wù)名義違法違規(guī)融資的通知》(財(cái)預(yù)〔2017〕87號(hào))文中規(guī)定的例外情況。但棚戶區(qū)采用政府購買服務(wù)模式在未來也將逐步收緊。棚戶區(qū)改造案例12案例、順德某街道棚戶區(qū)改造政府購買服務(wù)項(xiàng)目1、項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容：包括城中村內(nèi)

700多戶置戶的貨幣補(bǔ)償安置、新建安置小區(qū)實(shí)物安置及安置房配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。項(xiàng)目涉及拆遷房屋現(xiàn)狀建筑面積約9萬平方米。購買服務(wù)期暫定為10年。2、購買服務(wù)資金：約7.6億元。3、政府采購服務(wù)的承接主體采購人通過公開招標(biāo)方式確定中標(biāo)人，由中標(biāo)人/中標(biāo)人的牽頭單位（80%）與政府出資代表某國有公司（20%）共同出資組建項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司作為政府購買服務(wù)承接主體，為本項(xiàng)目提供投融資、設(shè)計(jì)、施工一體化服務(wù)，包括但不限于：為本項(xiàng)目籌集資本金；向政策性銀行申請棚改專貸款及按時(shí)足額償還貸款本息；組織管理實(shí)施項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、施工，項(xiàng)目工程的竣工移交。案例、順德某街道棚戶區(qū)改造政府購買服務(wù)項(xiàng)目134、資金籌措：本項(xiàng)目資金來源為公司股東自籌的資本金和申請國家棚改專貸款，其中：自籌的項(xiàng)目資本金：為總投估算總投估算20%

（實(shí)際以貸款結(jié)果確定），由項(xiàng)目公司股東自籌；申請國家棚改專項(xiàng)貸款：為目總投資估算80%

（以銀行最終審批結(jié)果確定），

由項(xiàng)目公司向政策性銀行申請。5、購買服務(wù)資金計(jì)算方式購買服務(wù)資金=經(jīng)審定的項(xiàng)目總投資+付款期貸款利息+項(xiàng)目資本金回報(bào)+涉稅、費(fèi)支出+付款期項(xiàng)目公司存續(xù)費(fèi)用。6、購買服務(wù)資金來源購買服務(wù)資金按年度納入某街道財(cái)政預(yù)算。14（一）土地一級(jí)開發(fā)定義土地一級(jí)開發(fā)（Primary

Land

Development）是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。15土地一級(jí)開發(fā)基本內(nèi)容土地一級(jí)開發(fā)主體對農(nóng)村集體土地補(bǔ)償征用，對城市存量土地依法收回、收購以及灘涂圍墾等方式將土地集中起來。征用是指將列入城市發(fā)展規(guī)劃的農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國有土地。收回是指針對閑置逾期未開發(fā)土地的使用權(quán)。土地收購是指根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃收購國有土地使用權(quán)。對征收的土地實(shí)施征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷補(bǔ)償安置，并對差征收的土地進(jìn)行拆遷、平整一級(jí)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成可供出讓的熟地。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)城市發(fā)展需要和土地市場需求制定土地供應(yīng)計(jì)劃，有計(jì)劃、有步驟地向市場供應(yīng)儲(chǔ)備土地。市、縣人民政府國土資源

管理部門統(tǒng)一組織供地。16土地一級(jí)開發(fā)模式實(shí)際上是指政府和企業(yè)在土地一級(jí)開發(fā)中各處于什么位置，及主體是誰的問題。由政府建立的土地儲(chǔ)備中心或國有控股或參股企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)政府通過招標(biāo)方式選擇企業(yè)進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，一級(jí)開發(fā)企業(yè)不分享土地增值收益政府將毛地委托給一級(jí)開發(fā)商，開發(fā)成熟后

由一級(jí)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開發(fā)商，或政府出讓開發(fā)企業(yè)與政府成立股份公司進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，共同分享土地增值收益17（二）土地一級(jí)開發(fā)模式（三）土地一級(jí)開發(fā)盈利模式目前，企業(yè)參與土地一級(jí)開發(fā)的盈利模式主要有以下幾種：1、從一級(jí)開發(fā)施工獲利通過嚴(yán)格控制各階段成本獲利2、分享土地增值收益通過控制成本和開發(fā)創(chuàng)新獲利3、持有公共建筑通過持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)、提供公共服務(wù)而獲利4、二級(jí)土地優(yōu)先獲取通過二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)而獲利財(cái)政部國土資源部中國人民銀行銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問題的通知》財(cái)綜［2016］4號(hào)項(xiàng)目承接主體或供應(yīng)商應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)，按合同約定數(shù)額獲取報(bào)酬，不得與土地使用權(quán)出讓收入掛鉤，也不得以項(xiàng)目所涉及的土地名義融資或者變相融資。18土地產(chǎn)權(quán)及登記法律法規(guī)土地征地、拆遷、安置補(bǔ)償法律法規(guī)土地利用規(guī)劃法律法規(guī)土地用途管理法律法規(guī)土地儲(chǔ)備法律法規(guī)土地入市交易法律法規(guī)19土地一級(jí)開發(fā)法律法規(guī)分類（四）土地一級(jí)開發(fā)法律法規(guī)分類土地征地、拆遷、安置、補(bǔ)償主要法律法規(guī)您的內(nèi)容或者復(fù)制國有土地上房屋征

打在這里收與補(bǔ)償條例土地管理法物權(quán)法輸入文字憲法《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條

為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社

會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。20《物權(quán)法》：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。國有土地招拍掛流程圖211234522廣州某土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目肇慶某區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目河北某市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目順德某區(qū)城市綜合開發(fā)項(xiàng)目廣東某火車站土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目案例一：廣州某土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目（一）項(xiàng)目簡介某區(qū)靈山島尖共約3.5

平方公里土地（約5247畝，即靈山島廣澳高速及番中公路以東部分），項(xiàng)目創(chuàng)新采用“投資人+施工總承包”的合同模式，開創(chuàng)了該區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)領(lǐng)域“政企合作”的先河。項(xiàng)目合作內(nèi)容主要包括：土地平整；土地征收及房屋拆遷補(bǔ)償安置

；對道路、橋梁、防洪排澇及水系等市政基礎(chǔ)設(shè)施和公園、綠地、濱水景觀系統(tǒng)等綠化景觀工程；安置區(qū)、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公交站場以及學(xué)校、醫(yī)院和體育設(shè)施等城市公共服務(wù)設(shè)施；參與區(qū)域開發(fā)策劃、土地出讓的營銷和推介等。合作項(xiàng)目靜態(tài)投資總額約81億元。23國土局土地出讓財(cái)政局土地開發(fā)中心廣州開發(fā)區(qū)管委會(huì)（建設(shè)指揮部）廣州某城投（51%：49%）財(cái)政預(yù)算審核/支付 熟地收儲(chǔ)合資平臺(tái)公司意向合作方意向合作方區(qū)域總部公司專責(zé)公司（100%）產(chǎn)業(yè)基金管理公司（二）項(xiàng)目運(yùn)作架構(gòu)圖案例一：廣州某土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目24案例一：廣州某土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目土地前期開發(fā)申請主管部門實(shí)地勘察土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審?fù)恋亻_發(fā)實(shí)施方案預(yù)審?fù)恋亻_發(fā)方案修改確定土地開發(fā)單位辦理相關(guān)用地手續(xù)辦理建設(shè)用地委托釘樁辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證組織驗(yàn)收開發(fā)土地辦理拆遷

安置及市政基礎(chǔ)設(shè)施確定實(shí)施規(guī)劃方案征用集體土地的拆遷安置征用劃撥用地的拆遷安置委托地價(jià)

評估、辦理

核定地價(jià)手續(xù)土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審辦理土地出讓審批支付土地出讓金領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證、領(lǐng)取正式國有土地使用證52346789101112辦理國有土地使用權(quán)出讓

申請13141516舉行土地出讓活動(dòng)17（招、拍、掛）1819202112簽訂國有

土地使用權(quán)出讓合同（三）主要法律問題分析：1、土地一級(jí)開發(fā)流程選地125案例一：廣州某土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目（三）主要法律問題分析：2、合作開發(fā)模式合規(guī)性和利弊分析：投資人+施工總承包”一次招標(biāo)；“投資人”和“施工總承包”獨(dú)立招標(biāo)。律師意見：兩種招標(biāo)模式均符合法律的規(guī)定，法律沒有禁止兩種招標(biāo)模式中的任一種方

式。土地一級(jí)開發(fā)以政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)，也可以由土地

儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過招標(biāo)方式選擇有實(shí)力的經(jīng)濟(jì)實(shí)體承擔(dān)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)的，

由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織

實(shí)施。通過招標(biāo)方式進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與中標(biāo)單位簽訂土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議。中標(biāo)人負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。土

地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過招標(biāo)方式確定中標(biāo)人的，由中標(biāo)人負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征

地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)也可以通過招標(biāo)方式分別確定二個(gè)中

標(biāo)人，一個(gè)中標(biāo)人負(fù)責(zé)籌措資金，另一個(gè)中標(biāo)人負(fù)責(zé)辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等。法律并未強(qiáng)制性要求只能由一個(gè)中標(biāo)人實(shí)施籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等，可以分別招標(biāo)，確定不同的中標(biāo)人實(shí)施不同的工作。26案例一：廣州某土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目3、土地一級(jí)開發(fā)的收益模式？一種途徑是：通過土地公開交易市場出讓土地，收益部分按照約定溢價(jià)分成。另一種途徑是：開發(fā)商與政府共同約定出讓土地的限制性條件，在招拍掛中確保自己順利取得二級(jí)開發(fā)權(quán)。開發(fā)商通過上市公司的股票配售或信托融資，上交土地出讓金，

獲取土地使用證。后期的開發(fā)或以開發(fā)項(xiàng)目為標(biāo)的，從銀行獲取項(xiàng)目融資貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；或采取土地分塊合作開發(fā)的模式，進(jìn)行資金的快速回收。4、土地收益溢價(jià)分成需經(jīng)人大同意？2014年新修訂的《預(yù)算法》第十三27條

經(jīng)人民代表大會(huì)批準(zhǔn)的預(yù)算，

非經(jīng)法定程序，不得調(diào)整。各級(jí)政府、各部門、各單位的支出必須以經(jīng)批準(zhǔn)的預(yù)算為依據(jù)，未列入預(yù)算的不得支出。（三）主要法律問題分析案例一：廣州某土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目（2014）28（三）主要法律問題分析5

、作為有限責(zé)任公司的合資公司，

不能在章程中直接適用“優(yōu)先股”根據(jù)國發(fā)[2013]46號(hào)文《國務(wù)院關(guān)于開展優(yōu)先股試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》第一條規(guī)定，優(yōu)先股是指依照公司法，在一般規(guī)定的普通種類股份之外，另行規(guī)定的其他種類股份，其股份持有人優(yōu)先于普通股股東分配公司利潤和剩余財(cái)產(chǎn)，但參與公司決策管理等權(quán)利受到限制。除本指導(dǎo)意見另有規(guī)定以外，優(yōu)先股股東的權(quán)利、義務(wù)以及優(yōu)先股股份的管理應(yīng)當(dāng)符合公司法的規(guī)定。試點(diǎn)期間不允許發(fā)行在股息分配和剩余財(cái)產(chǎn)分配上具有不同優(yōu)先順序的優(yōu)先股，但允許發(fā)行在其他條款上具有不同設(shè)置的優(yōu)先股。以及《優(yōu)先股試點(diǎn)管理辦法》第三條規(guī)定，上市公司可以發(fā)行優(yōu)先股，

非上市公眾公司可以非公開發(fā)行優(yōu)先股?？梢?，優(yōu)先股的發(fā)行，目前只適用于上市公司以及非上市公眾公司。將來成立的合資公司并不是上市公司以及非上市公眾公司，因此，合資公司并不能在《章程》中直接使用“優(yōu)先股”的概念。案例一：廣州某土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目（三）主要法律問題分析6

、合資公司可以在《公司章程》中，依法就利潤分配方案進(jìn)行約定根據(jù)2006年修訂的《公司法》第三十五條規(guī)定，股東按照實(shí)繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時(shí)，股東有權(quán)優(yōu)先按照實(shí)繳的出資比例認(rèn)繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認(rèn)繳出資的除外。2006年修訂的公司法充分體現(xiàn)了“法不禁止即自由”的理念和原則，只要法律沒有

禁止的，公司投資者可以根據(jù)具體情況在章程中進(jìn)行規(guī)定，包括各投資者的股利分配方

案。就股利分配問題，我們注意到浙江省工商局就該問題也進(jìn)行了答復(fù)可供參考，其認(rèn)

為“

1、優(yōu)先股只是法理上的概念。我國的公司法并未對優(yōu)先股做出定義。2、根據(jù)公司法第43條，公司章程可以做出不以出資比例行使表決權(quán)的規(guī)定。3、根據(jù)公司法第35條，

公司如何向股東分配利潤決定權(quán)在全體股東，可以由全體股東根據(jù)具體情況做出決定。”因此，可以在合資公司章程中不直接引用“優(yōu)先股”的表述，但可以在合資公司章程中規(guī)定及體現(xiàn)優(yōu)先股的精神。就本案而言，可以考慮將合資公司以股利的方式將收益優(yōu)先分配給社會(huì)投資方，即，基本的原則是，在合資公司章程中體現(xiàn)以下精神：合資公司應(yīng)將利潤的一定比例優(yōu)先分配給社會(huì)投資方，但最高限額不得超過一定數(shù)額，其后再按照各股東的股權(quán)比例分配股利。29案例一：廣州某土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目（四）以土地使用權(quán)出資的稅務(wù)問題根據(jù)2014年5月9日社會(huì)資本方提供的《合作合同》第七條約定，合資公司的

注冊資本為人民幣5億元，某城投公司認(rèn)繳出資額為人民幣2.55億元，出資方式包括現(xiàn)金、土地使用權(quán)或其他專屬權(quán)利，占合資公司51%的股份。財(cái)

稅〔2012〕4號(hào)《關(guān)于企業(yè)事業(yè)單改制重組契稅政策的通知》第一條規(guī)定，非公司制國有獨(dú)資企業(yè)或國有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨(dú)資企業(yè)（公司）在新設(shè)公司中所占股份超過50%的，對新設(shè)公司承受該國有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。30根據(jù)上述規(guī)定，我們注意到，基于某城投公司已占合資公司51%的股權(quán)，因此，某城投公司將土地使用權(quán)以出資的方式投入到合資公司的行為，予以免征契稅。以土地使用權(quán)出資的契稅問題案例二：肇慶某區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目（一）項(xiàng)目介紹31案例二：肇慶某區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目（二）合作模式由肇慶市政府（或肇慶某區(qū)管理委員會(huì)或肇慶某區(qū)土地儲(chǔ)備中心）作為土地一級(jí)開發(fā)的主體，即土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目投資和基礎(chǔ)設(shè)施EPC建設(shè)工程的招標(biāo)方。若投資人及EPC聯(lián)合體（以下簡稱“聯(lián)合體”）通過肇慶市政府或有關(guān)部門的招標(biāo)行為中標(biāo)，則聯(lián)合體依招標(biāo)需求成為土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的投資方和土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目工程的總承包方。32案例二：肇慶某區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目（二）合作模式33（三）法律意見案例二：肇慶某區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建議通過多種方式和機(jī)

制保障投資資金的安全：取

得一級(jí)政府簽約或書面承諾；列入人大預(yù)算；投資成本預(yù)

算及決算報(bào)告由財(cái)政部門審核通過；設(shè)定土地出讓的前置條件等。1.資金投入及收回的安全保障2.土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制34考慮設(shè)定其他國有資產(chǎn)抵押；開發(fā)地塊設(shè)定抵押?？梢钥紤]爭取地方政府的保底收益承諾。如保底條款規(guī)定，若項(xiàng)目公司所提取的收益不足全部土地的一級(jí)開發(fā)總成本的30%時(shí)，政府將保證

向公司另行支付差價(jià)款，以確保項(xiàng)目公司的收益

不低于合同項(xiàng)下的全部土地一級(jí)開發(fā)總成本的30%?？梢钥紤]鎖定土地一級(jí)開發(fā)的平均單位成本，要求超出部分由地方政府承擔(dān)。比如在合作協(xié)議書約定，若實(shí)際成本高于約定成本，由地方政府負(fù)責(zé)所有超額成本?？紤]采取實(shí)物補(bǔ)償方式降低風(fēng)險(xiǎn)。與政府設(shè)立合資公司受讓地塊并用于償還土地開發(fā)成本；

授權(quán)投資者獨(dú)家管理和利用開發(fā)地塊等。（三）法律意見案例二：肇慶某區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目3聯(lián)合體投標(biāo)在《招標(biāo)投標(biāo)法》第31條中有詳細(xì)性的規(guī)定，

在土且地一級(jí)開發(fā)中并無限制聯(lián)合體投標(biāo)的規(guī)定。招標(biāo)是一種要約邀請，法律性質(zhì)上屬于民事法律行為，因此在招標(biāo)的內(nèi)容與法律不相沖突的情況下，是可以聯(lián)合體投標(biāo)的。但是為慎重起見，

我們建議聯(lián)合體投標(biāo)方式需要與當(dāng)?shù)卣块T協(xié)商，取得認(rèn)可后才可以實(shí)施。聯(lián)合體招投標(biāo)的可行性土地一級(jí)開發(fā)招標(biāo)條件4目前，國家沒有相應(yīng)法規(guī)或文件對土地一級(jí)開發(fā)的前置條件進(jìn)行明確規(guī)定。另一方面，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地儲(chǔ)備管理辦法》等法律性文件相關(guān)規(guī)定，城鄉(xiāng)建設(shè)活動(dòng)，包括土地前期開發(fā)，應(yīng)在規(guī)劃內(nèi)進(jìn)行。但該規(guī)定沒有限制有關(guān)部門在獲得相關(guān)規(guī)劃前進(jìn)行招投標(biāo)，僅將土地一級(jí)開發(fā)開始實(shí)際實(shí)施以后的建設(shè)工作控制在規(guī)劃中，該規(guī)劃可在招投標(biāo)以后獲取。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)條件根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》及招投標(biāo)相關(guān)法律性文件的相關(guān)規(guī)定，無沖突即可。EPC工程招標(biāo)的前置條件5法律規(guī)定的EPC工程招標(biāo)的前置條件包括：（1）招標(biāo)人已經(jīng)依法成立；（2）初步設(shè)計(jì)及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準(zhǔn)；（3）招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)核準(zhǔn)；（4）有相應(yīng)資金或資金來源已經(jīng)落實(shí)；（五）有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料；（5）凡應(yīng)報(bào)送項(xiàng)目審批部門審批的，招標(biāo)人必須在報(bào)送的可行性研究報(bào)告中將招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)組織形式等有關(guān)招標(biāo)內(nèi)容報(bào)項(xiàng)目審批部門核準(zhǔn)。35案例二：肇慶某區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目（四）土地出讓金的收支、審計(jì)、撥付流程收入流程由土地主管部門將土地進(jìn)行招、拍、掛→

簽訂土地出讓合同→繳納土地出讓金→依照法律規(guī)定上繳中央財(cái)政及地方國庫。支出（撥付）流程審計(jì)流程土地出讓金收入尚需明確和協(xié)商事項(xiàng)每年第三季度，有關(guān)部

門要嚴(yán)格按照財(cái)政部門規(guī)定

編制下一年度土地出讓收支

預(yù)算；每年年終，有關(guān)部門

要嚴(yán)格按照財(cái)政部門規(guī)定編

制土地出讓收支決算。同時(shí)，按照規(guī)定程序向同級(jí)人民政

府報(bào)告，政府依法向同級(jí)人

民代表大會(huì)報(bào)告→支出一律

通過地方基金預(yù)算從土地出

讓收入中予以安排。在地方國庫中設(shè)立專賬，

專門核算土地出讓收入和支出情況（

具體依據(jù)《會(huì)計(jì)法》、《審計(jì)法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行）

→每年年終，

有關(guān)部門要嚴(yán)格按照財(cái)政部門規(guī)定編制土地出讓收支決算。如投資方要求對土地出讓金的收入也

進(jìn)入由投資方與政府

設(shè)立的共管賬戶，需

要與政府進(jìn)一步協(xié)商。36案例三：河北某市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目簡介河北某市農(nóng)村土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目是由某市政府通過公開招標(biāo)確定由某投資有限公司作為中標(biāo)人。該項(xiàng)目涉及的土地整理面積有九千多畝，共十四個(gè)具體項(xiàng)目。中標(biāo)人需要通過對土地進(jìn)行平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得這些項(xiàng)目地塊能夠達(dá)到交付定州市國土部門掛牌出讓的條件。華瑞興律師事務(wù)所接受某投資有限公司的委托，為該公司從事上述地塊的一級(jí)開發(fā)整理工作提供專項(xiàng)法律服務(wù)。37案例三：河北某市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目運(yùn)行圖38案例三：河北某市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目投資收益原則上按價(jià)款回收計(jì)劃同期支付。招標(biāo)人也可根據(jù)土地出讓進(jìn)度、價(jià)款回收進(jìn)度，優(yōu)先不定期償還投資價(jià)款及收益。39投資收益投資人不分享土地出讓增值收益投資收益計(jì)算原則：投資收益依照投資人實(shí)際投資額、相應(yīng)投資期限以及年化投資收益率計(jì)算計(jì)算公式為：投資收益=實(shí)際投資額×相應(yīng)投資期限×中標(biāo)年化投資收益率中標(biāo)人取得投資收益中包含其依法繳納的營業(yè)稅、所得稅等相關(guān)規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)。評標(biāo)辦法：最低評標(biāo)價(jià)法。本次招標(biāo)設(shè)定年化投資收益率上限為9.6%，

招標(biāo)人將按年化投資收益率最低者確

定中標(biāo)人。案例三：河北某市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目該協(xié)議書的簽訂主體分別是某市政府、某投資公司及前手開發(fā)商。40協(xié)議書主要約定由某投資公司通過在銀行取得授信的資金支持前手開發(fā)商交納競拍保證金參與項(xiàng)目地塊的掛牌出讓。協(xié)議要點(diǎn)是融資借款數(shù)額與

前手開發(fā)商土地開發(fā)實(shí)際支出的征地拆遷補(bǔ)償數(shù)額等額，若征地拆遷補(bǔ)償數(shù)額超過競

標(biāo)保證金數(shù)額的，融資借款

數(shù)額則以競標(biāo)保證金數(shù)額為

限。當(dāng)競標(biāo)保證金數(shù)額大于征地拆

遷補(bǔ)償數(shù)額的部分由前手開發(fā)商按照出讓公告要求的期限補(bǔ)

足，否則視為放棄參加招、拍、掛的競標(biāo)/競拍/競牌。土地開發(fā)合作協(xié)議書案例三：河北某市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目土地出讓環(huán)節(jié)融資操作流程投資人

向銀

行

方

提出《

授信

申請》投資人和銀行方簽訂《

貸款

協(xié)議》、41設(shè)置賬戶、放款投資人和前開發(fā)方簽訂《融資借款協(xié)議》、設(shè)置賬戶、劃款某市土地局在銀行設(shè)置接納保證金和土地出讓金的賬戶，接收保證金、土地出讓金。某市財(cái)政局在銀行設(shè)置上繳土地出讓金的賬戶，保證金和土地出讓金劃入該賬戶。1 2 3 4 5 6土地出讓金優(yōu)先支付投資方的土地開發(fā)成本及年9.6%收益投資人歸還融資本金及年利率為

6%的利息給銀行7案例三：河北某市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目兩次招標(biāo)，投標(biāo)人不足三家，經(jīng)政府同意，土地采用協(xié)議出讓方式是否合法？42案例四：順德某區(qū)城市綜合開發(fā)項(xiàng)目面積約

9.5平方公里，包括2.7

平方公里的智域城和6.8平方公里的高端產(chǎn)業(yè)片區(qū)。43合作范圍順德某區(qū)管委會(huì)與某央企聯(lián)合體（某央企城投+某央企四航院）。合作主體案例四：順德某區(qū)城市綜合開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目采用“投資人+設(shè)計(jì)采購施工總承包（PPP+EPC）”的投資模式，靜態(tài)投資總額約36億元；雙方成立項(xiàng)目公司作為項(xiàng)目的融資、建設(shè)和運(yùn)營主體，6年完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，8年完成開發(fā)；央企聯(lián)合體負(fù)責(zé)項(xiàng)目投融資、基礎(chǔ)設(shè)施工程設(shè)計(jì)、采購和施工、區(qū)域規(guī)劃優(yōu)化和開發(fā)策劃、區(qū)域招商與運(yùn)營等。管委會(huì)負(fù)責(zé)土地征拆、指標(biāo)辦理以及與項(xiàng)目有關(guān)的所有行政事項(xiàng)的協(xié)調(diào)。合作范圍內(nèi)余下可出讓用地（約3820畝）預(yù)期收入作為投資保障，同時(shí)根據(jù)靜態(tài)投資額中自有資金比例設(shè)置投資收益封頂機(jī)制.44案例四：順德某區(qū)城市綜合開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目實(shí)施階段劃分：一年打基礎(chǔ)、四年見形象、六年上規(guī)模、八年建新城。45案例四：順德某區(qū)城市綜合開發(fā)項(xiàng)目合作協(xié)議重點(diǎn)條款46案例四：順德某區(qū)城市綜合開發(fā)項(xiàng)目合作協(xié)議重點(diǎn)條款（甲方為政府方）47案例四：順德某區(qū)城市綜合開發(fā)項(xiàng)目合作協(xié)議重點(diǎn)條款（乙方為聯(lián)合體方）4、合同解除后（3）乙方因本條第2款第（3）項(xiàng)事由解除合同的，合同各方應(yīng)按本條第5款

約定進(jìn)行清算，甲方按乙方已投入自有資金×6%×已實(shí)現(xiàn)投資年限給予收益補(bǔ)償。48案例五：廣東某火車站土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目市政基礎(chǔ)設(shè)施工程：市政道路及高架橋工程點(diǎn)擊輸入文字安點(diǎn)置擊房輸建入設(shè)文工字程點(diǎn)擊輸入文字點(diǎn)擊輸入點(diǎn)擊輸入文字點(diǎn)擊輸入文字點(diǎn)擊以上建設(shè)工程所涉范圍內(nèi)的征地拆遷49廣東某火

車C站lic項(xiàng)k目to

ad首d期Text項(xiàng)目總投資約為268億，首期PPP項(xiàng)目投資約為61.8億。綜合站房建設(shè)工程：西站房、東站房、配套站前廣場、停車場及相關(guān)附屬設(shè)施案例五：廣東某火車站土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目廣東某火車站項(xiàng)目投融資

模式圖50案例五：廣東某火車站土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目PPP模式運(yùn)作51BOT+O&M社會(huì)資本方將承擔(dān)項(xiàng)目的投資、建設(shè)，以及在合同期內(nèi)指定項(xiàng)目的運(yùn)營維護(hù)運(yùn)營管理政府委托社會(huì)資本在PPP合同期內(nèi)運(yùn)營管理項(xiàng)目資產(chǎn)；合社同會(huì)期資結(jié)束本，方社會(huì)資本需將項(xiàng)目權(quán)移交給政府或其指定機(jī)構(gòu)。政府付費(fèi)政府支付社會(huì)資本費(fèi)用來源為土地出讓金?？詈拓?cái)政支出，政府需將支付的費(fèi)用納入財(cái)政預(yù)算。社會(huì)資本不分享土地出讓增值收益。投資收益率投資收益根據(jù)實(shí)際投資額、相應(yīng)投資期限以及年化投

資收投益率資計(jì)收算益。率綜合成本

的投資收益率（將項(xiàng)目的資本金和貸款部分打包）原則上不高于6.4%。案例五：廣東某火車站土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目52律師意見1、關(guān)于項(xiàng)目是否可采用PPP模式進(jìn)行整體立項(xiàng)根據(jù)國家發(fā)展改革委《關(guān)